Decisión nº 973 de Juzgado del Municipio Nirgua de Yaracuy, de 27 de Enero de 2011

El desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, Segundo: Que como condena accesoria de la declaratoria de desalojo se condene al demandado al pago de las cantidades insolventes de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, y noviembre de 2010. Tercero: Se condene al demandado al pago de los cánones que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble. Cuarto; se le condene al pago de las costas procesales. Quinto: Se determine por experticia complementaria del fallo la indexación monetaria de las sumas demandadas.

Acompañó en original (folios 6 al 8) copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes e instrumentos públicos relacionados con la propiedad del inmueble que corren a los folios 9 al 16 e instrumento poder que corre del folio 18 al 19

Admitida la acción (folio 20), se acordó el emplazamiento de la parte demandada.

Al folio 21 corre sustitución de poder efectuada por el apoderado actor a los abogados: E.J.H.G. e ISMARELLA ANTONIETHA C.P., de las características de autos y a su vuelto corre certificación de la secretaria del Tribunal dejando constancia que el otorgante se identificó ante ella y que el acto se realizó en su presencia

Al folio 22 corre declaración del Alguacil del Tribunal informando haber practicado la citación personal del demandado por lo que consigna la boleta respectiva debidamente firmada por éste (folio 23).

Al folio 24 corre acta levantada por el Tribunal donde se deja constancia que la parte demandante no concurrió al acto conciliatorio por lo que se declaró desierto.

Al folio 25 corre poder apud acta otorgado por el demandado al abogado B.R.N., titular de la cédula de identidad N° 7.506.089, I.P.S.A. N° 34.902 y de este domicilio y a su vuelto corre certificación de la secretaria del Tribunal dejando constancia que el otorgante se identificó ante ella y que el acto se realizó en su presencia

Al folio 26 y su vuelto corre agregada la contestación formulada por la demandada en fecha 23 de diciembre de 2010, en la cual opone la cuestión previa de cosa juzgada, toda vez que ante este tribunal cursó demanda ya sentenciada en forma inexpugnable y definitiva, numerada 2350/09 (sic), intentada por el mismo actor y contra el mismo demandado, con fundamento en los mismos hechos que ahora pretende sean re-ventilados en esta causa. Que en dicho juicio el Tribunal 2do de primera instancia en lo civil de este estado, determinó que la relación arrendaticia que une al demandante con el demandado es de contrato a tiempo determinado y que en consecuencia la demanda de desalojo intentada era inadmisible, lo cual deberá decidir este tribunal en esta causa. Que en consecuencia la decisión y causa en este expediente contenidas serían contradictorias con aquella decisión y vulnerarían la cosa juzgada de ella dimanada, razón por la cual debe declararse CON LUGAR esta cuestión previa y desechado el procedimiento que contiene este juicio.

Luego, pasa a contestar al fondo y expone que niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho por ser incierto que se encuentre insolvente en el pago de cánones de arrendamiento alguno. Que consta ante este tribunal que religiosamente en el procedimiento de consignación arrendaticia contenido en el expediente N° 51/08 de la nomenclatura de este juzgado que ha consignado en la cuenta abierta para ese fin, todos y cada uno de los meses señalados como insolutos por la parte demandante la cual tiene conocimiento de ello ya que ha sido notificada de las mismas por el tribunal.

Concluye pidiendo que la acción se declare sin lugar, quedando así trabada la litis.

Al folio 27, corre escrito de pruebas, suscrito por el representante judicial de la parte demandada y del folio 28 al 44 corren instrumentos públicos consignados con el referido escrito.

Al folio 45 corre auto de admisión de las pruebas promovidas por el demandado con la advertencia de que por cuanto no requieren de evacuación, se valoraran en su oportunidad legal.

Al folio 48 corre escrito de pruebas, suscrito por el representante judicial de la parte actora y del folio 49 al 129 corren instrumentos públicos consignados con el referido escrito.

Al folio 130 corre auto de admisión de las pruebas promovidas por la parte actora con la advertencia de que por cuanto no requieren de evacuación, se valoraran en su oportunidad legal.

Del folio 131 al folio 134 corre diligencia e instrumento público consignado por el demandado con el fin de demostrar que la relación arrendaticia de que trata esta causa es de tiempo determinado.

CAPITULO SEGUNDO

MOTIVA

La parte actora demanda el DESALOJO INMOBILIARIO, del inmueble constituido por dos (2) locales comerciales y dos puestos de estacionamiento del centro comercial “La Palma”, distinguidos con los números 7 y 8, ubicados en la avenida Bolívar, frente al Polideportivo Nirgua, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, que dice arrendó en fecha 20 de agosto del año 2007, al ciudadano: C.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.139.471 y de este domicilio, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de esta ciudad, inscrito bajo el N° 33, tomo 09 , de fecha 20 de agosto de 2007, fundamentándose en los artículos 33 y 34 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al considerar que el contrato arrendaticio se convirtió en indeterminado por tacita reconducción y que el arrendatario se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento inmobiliario en forma consecutiva desde hace cuatro (4) meses contados a partir del mes de agosto de 2010 hasta noviembre de 2010, pero la parte demandada, opuso la cuestión previa de cosa juzgada y negó la insolvencia en los pagos así como que el contrato se haya convertido en indeterminado por lo que alegó la improcedencia de la acción al considerar que siendo el contrato que une a las partes un contrato a tiempo determinado, que se encuentra prorrogado Ope legis hasta el día 01 de junio de 2009, no es procedente la acción de desalojo ya que ésta sólo es posible en los contratos a tiempo indeterminado, por lo que éste juzgador revisará en forma previa el alegato de cosa juzgada y sólo si la misma es improcedente procederá a la revisión de los demás alegatos.

Para argumentar la cosa Juzgada el demandado alegó que tal hecho ya había sido juzgado por este tribunal y por el tribunal de alzada y acompañó copia certificada de la sentencia dictada por el último Tribunal mencionado, la cual corre a los folios 28 al 37 que confirmó la sentencia dictada por este Juzgado en el expediente N° 2.350/09 de la nomenclatura de este Tribunal, la cual está relacionada con acción de desalojo, intentada por la misma demandante de esta causa y contra el mismo demandado.

Vista la referida defensa debe este Juzgador resolverla en forma previa al fondo de la causa tal como lo previene el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que al respecto se debe decir que conforme con el artículo 1395 del Código Civil, para que proceda la autoridad de cosa juzgada, es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que el anterior, por lo que para declarar la existencia de la cosa juzgada conlleva necesariamente la verificación de la triple identidad entre sujeto, objeto y causa en ambos procesos.

Al respecto se observa, que entre la demanda planteada y la causa referida por el demandado la cual se encuentra pasada en autoridad de cosa juzgada, existe plena identidad de sujetos y de objetos, pero la causa aunque parecida en cuanto a que se instaura la acción de desalojo por insolvencia en los pagos de alquileres, no es estrictamente idéntica a la que ya se encuentra decidida, pues en la causa anterior, se demandó el desalojo por insolvencia en el pago de los cánones correspondiente a los meses que van de junio de 2008 hasta diciembre de 2008, mientras que en la presente acción se demandó el desalojo por insolvencia en el pago de los cánones correspondiente a los meses que van de agosto 2010 a noviembre de 2010, lo cual evidentemente hace a la causa de esta acción distinta a la anterior, razón por la que la cuestión previa de cosa juzgada debe declararse sin lugar lo cual será determinado en la dispositiva de este fallo.

Resuelta la cuestión previa opuesta, pasa el juzgador a resolver sobre el fondo. Al respecto hay que indicar que la demandante consignó junto con su escrito de demanda copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública de esta ciudad, inscrito bajo el N° 33, tomo 09 , de fecha 20 de agosto de 2007 (folios 7, 8 y 9), el cual por ser documento público, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil y no haber sido objeto de impugnación o tacha por parte del demandado reviste todo su valor probatorio para dar por demostrada la relación contractual arrendaticia alegada.

Ahora bien; el contrato, constituye el medio más idóneo para que los individuos manifiesten su voluntad y reglamenten sus relaciones económicas. La voluntad libremente manifestada, produce efectos obligatorios para las partes intervinientes en la relación contractual, siendo por tanto fuente de obligaciones, es decir; de derechos y deberes.

Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación global relacionando las unas con las otras, y como lo indicó Messineo, citado por G.Q., cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de ellas con las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, las tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1990, p: 35).

Analizado lo anterior, si se presentan dudas acerca de si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene, indefectiblemente, que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en las cuales las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia y luego subsumirlas dentro del supuesto normativo que la regula. Pues bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, otorga a los jueces facultad para interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes y teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, por lo que al interpretar la cláusula segunda del contrato que une a las partes en contienda, se aprecia que la misma establece “… El plazo de duración del presente contrato es de un (01) año fijo a partir del 01 de junio del (sic) 2007 hasta el 01 de junio del año 2.008 (sic) pudiendo prorrogarse automáticamente por un lapso igual y de no querer algunas (sic) de las partes dicha prorroga, se deberá dar aviso a la otra por lo menos con Diez (sic) (10) días de anticipación al término de finalización de dicho contrato, es (sic) el caso de que ambos contratantes no se notifique (sic) en el lapso establecido, se considerará la tacita reconducción del contrato por un lapso de un (01) año en las mismas condiciones…” De donde se observa claramente que la voluntad de las partes fue, inicialmente, el de establecer un vínculo jurídico contractual que tiene las siguientes características:

1. - Era de tiempo determinado, ya que dicha cláusula establece que el término de duración se iniciaría en fecha 01 de junio de 2007, hasta el primero de junio de 2008.

2. - Que tendría una prorroga por un lapso igual, pero que en caso de no querer la prorroga, una de las partes daría aviso a la otra con diez (10) días de anticipación al término de finalización del contrato y

3. - Que en el caso de que los contratantes no se hubieren hecho la notificación antes referida, el contrato se consideraría prorrogado por el lapso de un (1) año bajo las mismas condiciones.

Como no existe en autos prueba alguna que demuestre que se cumplió la condición indicada en el particular segundo de este análisis, lógico es deducir, que operó la condición indicada en el número tres anteriormente indicado y por tanto el contrato se prorrogó por un año (1) más, es decir; desde el primero (1°) de junio de 2008 hasta el primero de Junio de 2009 y que a partir de esa fecha se inició una prorroga legal de un año conforme a las previsiones del artículo 38, literal “b” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que dicho contrato ha tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, siendo la prorroga legal de cumplimiento imperativo para el arrendador y facultativa para el arrendatario, lo cual hizo que el contrato tuviera una duración determinada por prorroga legal desde el primero de junio de 2009 y hasta el primero de junio de 2010, pero aún habiéndose dado este hecho, no existe en autos ni en el expediente sobre consignaciones, que el actor haya recibido pago alguno de los cánones que el arrendatario demandado ha venido consignando por lo que la tacita reconducción no ha operado, toda vez que el artículo 1614 del Código Civil, establece: “… En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…”,( Negrillas del Tribunal). Entendiendo este Juzgador, que para que opere la tacita reconducción arrendaticia, no sólo es necesario que transcurra el término o plazo de duración del contrato arrendaticio, si no que además es necesaria la pasividad y admisibilidad del arrendador, pues si éste se opone, la misma no prospera, habiendo entendido la doctrina y la jurisprudencia que una forma de expresar el arrendador su oposición a la prorroga indefinida del contrato de arrendamiento, estriba en no recibir el pago de las pensiones arrendaticias luego de vencido el plazo y en intentar las acciones correspondientes para el cumplimiento del contrato, pero muy al contrario de lo que alega el actor cuando dice que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, es que éste hizo oposición a las consignaciones, lo cual está demostrado con la copia certificada de la sentencia de Sala Constitucional que consignó y que corre a los folios 73 al 85, también se aprecia del hecho de no haber efectuado ningún retiro de las consignaciones de arrendamiento que le ha realizado el demandado, a pesar de haber sido notificado periódicamente por este Juzgado tal como consta de las copias certificadas del expediente de consignación N° 51/08 de la nomenclatura de este Juzgado, acompañadas a los autos, por el actor (folios 48 al 130). Se evidencia igualmente, la intención del actor para evitar que el contrato no se prorrogara indefinidamente, el juicio de desalojo seguido por ante este juzgado en el expediente 2.350/09 cuya sentencia fue confirmada por la alzada tal como se aprecia del fallo que en copias certificadas corre a los folios 28 al 37 de esta causa, con lo cual queda demostrada LA OPOSICIÓN (mayúsculas y resaltado del tribunal) realizada por el actor, que ha impedido que el contrato de arrendamiento se haya prorrogado indefinidamente, es decir; que haya operado la tacita reconducción. De allí y sin entrar al análisis de si con anterioridad a dicho contrato existieron otros contratos entre las partes, lo cual haría mas extensa la prorroga legal, pues está no se rige por el tiempo del último contrato celebrado entre ellas sino por el tiempo en que ha durado la relación arrendaticia, se concluye que el contrato que une a las partes es de tiempo determinado porque la conducta desarrollada por el actor ha impedido que opere la tacita reconducción.

Ahora bien, el desalojo es la acción mediante la cual el arrendador puede ir contra el arrendatario con el fin de poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito celebrado a tiempo indeterminado (negrillas del tribunal) y obtener la devolución del inmueble arrendado, por unas causales únicas, taxativas e impuestas por el Estado, es decir; indicadas en la ley, ya que el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (negrillas del tribunal) cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

(Omissis)

De la anterior norma se desprende que el primer requisito para que prospere la acción de desalojo por una cualquiera de las causales indicadas en dicha norma, es que la duración del contrato sea INDETERMINADA (resaltado del tribunal) y como en el presente caso ha quedado comprobado que el contrato que une a las partes se celebró a TIEMPO DETERMINADO, (resaltado del tribunal) forzoso es concluir que el actor erró su acción ya que la vía procedente era la de resolución del contrato por incumplimiento o la de cumplimiento de contrato y al no haberlo hecho así la acción debe declararse sin lugar como se determinará en la dispositiva de este fallo.

Es de destacar que los representantes judiciales del actor piden, también, se constriña al demandado ciudadano: C.D., ha que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

Al pago, como condena accesoria, de las cantidades insolventes de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, pactadas en la cantidad de Bs. 520, para un total de dos mil ochenta bolívares (Bs. 2.080)

En el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble.

Al pago de las costas procesales.

De donde se observa una inepta acumulación de acciones prohibidas en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que se pide en primer lugar el desalojo inmobiliario, y luego el cumplimiento de una obligación como lo es el pago de la cantidad de dos mil ochenta bolívares (Bs. 2.080), por los cánones que aduce no ha pagado el demandado, e igualmente pide el pago de los cánones de arrendamiento que se causen hasta la entrega definitiva del inmueble, por lo que es necesario tomar en consideración lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 78.- “…No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí…”. (resaltado del Tribunal)

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…

Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 3173, de fecha 11 de diciembre de 2002 expresó:

…De la lectura de la norma en cuestión (se refiere al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil)) se colige que sólo es posible la acumulación de pretensiones incompatibles, en una misma demanda, cuando el demandante las propone de forma subsidiaria, sin embargo, el mismo articulo coarta dicha posibilidad cuando se trata de pretensiones con procedimientos incompatibles…

Entiende entonces esta sala que la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria…” Exp. N° 02-2605.

De igual manera, la misma Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1927, de fecha 03-09-2004, expresó: “…Sin embargo, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación. Por otra parte, la inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de las demandas o solicitudes que se intenten ante este Tribunal Supremo de Justicia, según lo previsto en el aparte quinto del artículo 19 de la novísima Ley del tribunal Supremo de Justicia, (Exp. N° 03-2698). (Resaltados de este Juzgado)

Del análisis del libelo de demanda se evidencia la contrariedad entre sí de las peticiones formulados por el actor, ya que pide EL DESALOJO INMOBILIARIO, por insolvencia de pago del arrendatario y a su vez pide el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al exigir el pago de los cánones insolutos, siendo que esta última petición se rige por lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, y la de desalojo por lo dispuesto en el artículo 34 literales a, b, d, e, f y g, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, emanan de distintas fuentes legales que producen efectos diferentes, en razón de que la acción de desalojo es la acción mediante la cual el arrendador puede ir contra el arrendatario con el fin de poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito celebrado a tiempo indeterminado (negrillas del tribunal) para obtener la devolución del inmueble arrendado, por unas causales únicas, taxativas e impuestas por el Estado, es decir; indicadas en la ley, sin pretenderse otra cosa, en cambio la acción de cumplimiento, por su parte, lo que se persigue es que se cumpla lo convenido y continúe la relación contractual de no agotarse la misma con su cumplimiento.

Dicho lo anterior, considera este juzgador que la ley sustantiva y el contrato celebrado por las partes, no permiten el ejercicio conjunto de ambas acciones (desalojo y cumplimiento), según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, trascrito supra, y en la Cláusula décima cuarta del contrato que une a las partes, y entre ellas mismas por expresa disposición del artículo 1159 del Código Civil, que establece que “…el incumplimiento por parte del arrendatario de obligaciones contraídas, independientemente de lo estipulado en cada cláusula particular, dará lugar a que el arrendador considere resuelto este contrato de pleno derecho…”, de suerte que el accionante tenía la carga procesal de elegir una sola de las acciones referidas, de manera alternativa. Por otra parte, el Tribunal se encuentra en la imposibilidad jurídica de declarar con lugar ambas acciones de manera simultánea como lo solicita el demandante, pues tomando en cuenta que en el libelo se solicitó el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento, mal podría acordarse de manera conjunta, el desalojo y a su vez el pago de los cánones que señala como insolutos,, lo que obligaría al arrendador a cumplir su obligación, que es permitir al arrendatario el goce del inmueble arrendado, por lo que por las razones que anteceden, debe declararse sin lugar la demanda por ser contraria a derecho, en virtud de que este Tribunal no puede acordar de manera simultánea el desalojo y que el mismo siga teniendo efectos hacia el futuro, imponiendo al demandado el pago de los cánones hasta la definitiva entrega del inmueble, ya que lo procedente era demandar la resolución junto con el pago de los daños y perjuicios producidos y así se decide.

CAPITULO TERCERO

DISPOSITIVA

Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

SIN LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, por haber quedado demostrado que la relación contractual arrendaticia que une a las partes es de tiempo determinado y que la acción intentada es sólo procedente cuando se trata de contratos a tiempo indeterminado como lo prevé el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al igual que por ser contraria a derecho, en virtud de que este Tribunal no puede acordar de manera simultánea el desalojo del inmueble y que el mismo siga teniendo efectos hacia el futuro, imponiendo al demandado el pago de los cánones reclamados como insolutos y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.

Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales por haber resultado vencida totalmente.-

Publíquese, regístrese y déjese copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, Nirgua a los veintisiete (27) días del mes de enero del año dos mil once.- Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

El Juez Titular

Abog. I.P.A.

La Secretaria Titular

Abog. M.R.

En esta misma fecha y siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular

Abog. M.R.