Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 25 de Marzo de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinticinco de marzo de dos mil quince

204º y 156º

ASUNTO: KP02-V-2013-002530

PARTE ACTORA: ADNERYS A.R.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-13.083.884, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: N.A.M.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-3.764.963, de este domicilio.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: I.M.M., inscrita en el IPSA bajo el Nº 43.462, de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: C.R.A.S. y J.A.G.V., inscritos en los IPSA bajo los Nº 104.126 y 104.134, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

CUESTIONES PREVIAS Art. 346 del CPC Ord. 11 PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por ADNERYS A.R.A., en contra de la ciudadana N.A.M.S., plenamente identificados en el encabezado, correspondiendo a este tribunal conocer de la presente causa.

En fecha 02/10/2013, este Tribunal admitió la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y se libro compulsa. En fecha 28/10/2013, se desglosó diligencia y se agrego al cuaderno de medidas. En fecha 29/10/2013, el alguacil accidental consigno diligencia en donde expone que recibió los emolumentos correspondientes. En fecha 05/11/2013, la parte actora consigo las copias del libelo de demanda para la elaboración de la respectiva compulsa, negándose lo solicitado en fecha 07/11/2013, por cuanto la referida compulsa fue librada en fecha 02/11/2013. En fecha 26/11/2013, el alguacil accidental consigno recibo de citación sin firmar por la parte demandada. En fecha 27/11/2013, la parte actora solicito se libre citación por carteles a la parte demandada. En fecha 29/11/2013, se libro citación por carteles, los cuales fueron consignados debidamente publicados en fecha 09/12/2013. En fecha 12/12/2013, la parte actora solicito a la secretaria se fije cartel en el domicilio de la demandada. En fecha 16/12/2013, se insto a la parte actora a proveer los medios de transporte a la secretaria a los fines de fijar cartel en el domicilio de la demandad. En fecha 22/01/2014, la secretaria de este juzgado dejo constancia de haber fijado cartel de citación en el domicilio de la demanda. En fecha 27/01/2014, la parte demandada consigno poder apud-acta. En fecha 25/02/2014, la parte demandada consigno escrito alegando cuestiones previas. En fecha 10/03/2014, la parte actora consigno escrito contestando las cuestiones previas. En fecha 04/04/2014 el Tribunal dictó sentencia declarando sin lugar la falta de competencia. En fecha 29/04/2014 se escuchó el recurso de regulación interpuesto. En fecha 08/01/2015 se recibió el expediente contentivo del recurso de regulación a través del cual se ratificó la competencia de este Despacho y se ordenó la notificación de las partes. Llegada la oportunidad para dictar sentencia el Tribunal pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

DE LA DEMANDA

Expone la actora que a finales del año 2012, se encontraba en la búsqueda de una vivienda para destinarla como vivienda principal y habitarla con su hijo, siendo el caso que a través de una intermediaria de bienes raíces pudo conocer que la ciudadana N.A.M.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-3.764.963, de este domicilio, estaba ofreciendo en venta un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización La Mora, Municipio Palavecino del Estado Lara, inmueble que le intereso y luego de varias conversaciones con la vendedora, acordaron suscribir un documento privado mediante el cual materializaron no solo la promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble sino también el pago de una inicial de la venta pactada y a tal fin hizo entrega el día 01/11/2012, a la ciudadana N.A.M.S., ya identificada un cheque signado con el Nº 0001458 y librado contra el Banco Venezuela por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) a favor de la mencionada ciudadana, suma que formaba parte de lo convenido y representaba la cantidad fijada como inicial, quedando pendiente la firma de un documento de OPCION A COMPRA VENTA, por ante la Notaria Publica una vez que la vendedora obtuviera liberación de hipoteca convencional de primer grado que para ese momento recaía sobre el inmueble objeto de la venta.

Posteriormente, en fecha 02/04/2013, fue suscrito por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, el contrato de OPCION A COMPRA VENTA, el cual quedo anotado bajo el Nº 11, Tomo 59 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, y cuyo original fue anexado marcado con la letra “A”, sobre un inmueble propiedad de la ciudadana N.A.M.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-3.764.963, ubicado en la URBANIZACION PARQUE RESIDENCIAL LA MORA, CONJUNTO 401, EDIFICIO C, APARTAMENTO C22, PARROQUIA J.G. BASTIDAS DEL MUNICIPIO PALAVECIDO DEL ESTADO LARA, el cual tiene una superficie aproximada de ochenta y cinco metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (85,45 Mts2), y que se evidencia su propiedad según documento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto en fecha 05/12/2011, bajo el Nº 42, Tomo 223, de los libros llevados por ante esa Notaria y posteriormente protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Palavecino del Estado Lara en fecha 07/02/2013, inscrito bajo el Nº 2013.189, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 359.11.5.2.5356 y correspondiente al Folio Real del año 2013. El precio de la OPCION A COMPRA VENTA, fue pactado por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00) suma a lo cual abono la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), que fueron debidamente recibidos por la vendedora, según consta en el indicado documento quedando un saldo deudor de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00) que serian pagados en el momento de suscribir el documento contentivo de la tradición legal del inmueble y para cuya firma las partes establecieron un plazo de NOVENTA (90) DIAS MAS TREINTA (30) DIAS DE PRORROGA, lapso durante el cual ambas partes debían cumplir con las obligaciones suficientemente descritas en el contrato y tendientes a asegurar la exitosa firma del llamado documento definitivo de venta, lapso que se inicio el día 02/04/2013 y finalizo el día 02/08/2013.

Resalta que el saldo restante del precio convenido de la venta del inmueble seria pagado mediante la tramitación de un CREDITO BANCARIO el cual tramito oportunamente y el cual le fue otorgado a través del BANCO MERCANTIL, así como también fueron cumplidos los tramites para el otorgamiento de parte de ese crédito con recursos provenientes del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH).

Alude la actora, que una vez celebrado el contrato de opción a compra, comenzó a reunir los requisitos para la tramitación del CREDITO HIPOTECARIO, ante el BANCO MERCANTIL, siendo que todos los documentos requeridos fueron reunidos oportunamente por su persona mientras que los recaudos correspondientes al INMUEBLE tales como documento de propiedad y liberación de hipoteca fueron entregados por la vendedora posteriormente, destaca que a pesar de encontrarse entre las obligaciones establecidas por LA VENDEDORA en el CONTRATO DE COMPRA VENTA, tuvo que sufragar con sus propios recursos las solvencias de los servicios públicos del inmueble, la certificación de gravamen y el pago de impuesto de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas ante el SENIAT y el equivalente al 0,5% sobre el precio de la enajenación, todo ello con el fin de asegurar que se efectuara la tradición legal del inmueble ante el Registro Publico respectivo, igualmente señala que su solicitud de CREDITO HIPOTECARIO, fue oportunamente aprobada por la entidad bancaria lo que le permitió presentar el documento definitivo y a tal fin convoco a la vendedora para que compareciera ante el Registro para suscribir la tradición legal del inmueble, la cual fue fijada por el Registro Publico del Municipio Palavecino para el día VEINTISEIS (26) DE JULIO DE 2013, siendo el caso que se presento en la fecha y hora fiada por el Registro, así como también compareció el apoderado judicial del BANCO MERCANTIL y la representante del FAOV (BANAVIH), es decir, que se encontraba disponible para la vendedora del inmueble identificado anteriormente la suma de dinero correspondiente al saldo restante del precio de venta, pero es el caso que la VENDEDORA NO COMPARECIO EN LA FECHA FIJADA A LA FIRMA DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA, por lo que se comunico con ella y ésta le manifestó que para suscribir el documento de venta debía entregarle una cantidad adicional al precio fijado en la CLAUSULA SEGUNDA del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, manifestándole que si no estaba de acuerdo con el aumento unilateral del precio ella no firmaría el documento definitivo de venta y le entregaría la cantidad fijada en la cláusula penal del indicado contrato, manifestando esta posición hasta la fecha y siendo que en cada oportunidad en que se comunica con la vendedora para instarle a suscribir el documento definitivo, ésta solicita diferentes cantidades de dinero como condición para proceder a dicha firma, habiéndole solicitado en primer termino la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) adicionales al precio de venta, posteriormente me solicito la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), adicionales al precio de venta ofreciéndole inclusive un plazo de hasta tres (03) meses para pagarlos, suma esta que luego paso a bajar a la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), adicionales al precio de venta convenido, amenazándome con vender el inmueble a terceras personas supuestamente interesadas en el mismo y subestimando el carácter bilateral de la compra venta, siendo que en cada oportunidad que le informaba su voluntad de aumentar el precio convenido de venta del inmueble le manifestó que no estaba dispuesta a pagar un precio diferente al pactado, en primer termino por cuanto no es su obligación pagar un precio mayor por encontrarse prohibido a los vendedores efectuar estos aumentos en los precios de inmuebles destinados a vivienda sobre los cuales haya sido suscrito un documento de opción de compra de conformidad con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y en la Resolución Nº 11 de fecha 21/02/2013, publicada en la Gaceta Oficial de la Republica bolivariana de Venezuela Nº 40.115 de la indicada fecha y en segundo termino por el hecho cierto que no cuenta actualmente con recursos económicos que le permitan acceder a esta nueva solicitud de la vendedora.

Acota, que como compradora cumplió con todas las obligaciones establecidas en el contrato de opción de compra, es decir, que el retardo en la protocolización del crédito hipotecario no es imputable a su persona, siendo que tal retardo ocurre únicamente por causa imputable a LA VENDEDORA ciudadana N.A.M.S., ya identificada, siendo que de conformidad con lo previsto en la Resolución Nº 11 de fecha 21/02/2013, publicada en Gaceta Oficial de la republica Bolivariana de Venezuela Nº 40.115 de la indicada fecha, establece que solo se podrá aumentar el precio del inmueble solo por causa imputables al comprador, siendo que en su caso no ha dado motivo alguno para ello, pues cumplió oportunamente con todas las obligaciones derivadas en el mencionado contrato que les ocupa.

Por todo lo antes expuesto, es por lo que procedió a demandar a la ciudadana N.A.M.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-3.764.963, en la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que: PRIMERO: Cumpla con la obligación legal contraída en el documento de OPCION A COMPRA VENTA marcada con la letra “A” y proceda a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento del Documento definitivo de propiedad del inmueble identificado anteriormente, SEGUNDO: Los daños y perjuicios que se le han ocasionado por la negativa a dar cumplimiento con la venta ofrecida y que le ha provocado un gran grado de angustia y perturbación en su salud, en virtud de la inseguridad e inestabilidad proveniente de la negación celebrada con la vendedora del inmueble ya identificada, provocando gran incertidumbre pues posee gran necesidad de obtener una vivienda propia para ocuparla con su pequeño hijo, daños y perjuicios que estima en la cantidad de CIEN MIL BOLIBARES (Bs.100.000,00) ateniéndose al calculo prudencial que establezca el Tribunal, conforme a las facultades discrecionales que a tal efecto le concede el Código Civil. Así mismo solicito medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente acción. Estimo la demanda en QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) equivalente a 4.672,89 U.T.

DE LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION

Sin menoscabar todo lo indicado con anterioridad y visto es escrito de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO presentado por la contraparte ante este Tribunal Civil, se observa que hacen una clara y efectiva declaración voluntaria de parte, que el contrato es de OPCION DE COMPRA VENTA, anotado bajo el Nº 11, Tomo 59, de fecha 02/04/2013, ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto del Municipio Iribarren del Estado Lara y que sirve de génesis a este espurio procedimiento la cual no debió ser admitida por este Tribunal, pues según los postulados contenidos en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS, alega que se esta en presencia de una PROHIBICION DE LEY para su admisión, según lo dispuesto en los artículos 2, 5, 10 y 19 de esa novísima ley, y que desde ya insiste que efectivamente tanto el auto de admisión de la presente acción y posteriores acto procesales como el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar que afecta la vivienda que les ocupa es este procedimiento son nulos absolutamente en virtud de la prohibición legal que expresamente contiene el citado articulo 5to ejusden, por lo que de las actas que conforman el presente expediente no se aprecia que la parte actora haya cumplido con el procedimiento previo a la incoación de demandas y siendo que su representada encuadra perfectamente en la condición de ocupante legitima de la vivienda a que se contare el presente asunto, es sujeto de protección especial conforme al articulo 2do de la precita ley contra desalojos arbitrarios, sin lugar a dudas este Tribunal declarar la reposición de la causa al estado de INADMISION por ser contraria al orden publico y a las disposiciones de ley antes enunciadas.

Señala, que es menester del juez como director del debate, mantener el equilibrio procesal de las partes y para ello la prohibición de admitir esta acción se haya resaltado y ratificado en la parte final del articulo 10 ejusdem, que declara expresamente que el actor no podrá acudir a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes, así mismo el articulo 19 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS, establece una PREEMINENCIA PROCESAL de las disposiciones allí contenidas respecto de las demás legislaciones en materia de las disposiciones procesales vigente, es decir, que lo procesal aquí dispuesto se aplicara con preferencia a las demás normas procesales aplicables, por lo que debe declararse la reposición de la causa al estado de INADMISION por ser contraria al orden publico, ya que, no se agoto el procedimiento administrativo previo a la instauración de la presente acción, siendo requisito o condición sine qua nom para su legal ejercicio. Deja así propuesta conforme al numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y pide sea declarada CON LUGAR desechando el presente procedimiento y condenado en costas a la parte actora.

ÚNICO

De conformidad con el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil el accionado alego como cuestión previa:

Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:

11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Se opuso como cuestión previa la prohibición de ley en admitir la acción propuesta, señalado en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil. La prohibición de ley es entendida como la no posibilidad de intentar una acción por estar fuera de la ley, bien sea por la naturaleza del objeto o por alguna disposición expresa, así no es posible admitir un divorcio civil por incompatibilidad de caracteres pues las causales son taxativas en el artículo 185 y 185-A; en los juicios por resolución de ventas con reserva de dominio existe una prohibición de admitir sin las cuotas no totalizan el limite señalado por el legislador. Como se percibe, la prohibición de ley es una disposición prevista por el legislador, para proteger intereses de orden legal, sin el cual se desvirtuaría la naturaleza de las controversias sometidas a juicio, en el presente caso la prohibición denunciada por el demandado se fundamenta en la invocación por parte del demandado de la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, compendio legal que exige previa a la interposición de la demanda el procedimiento administrativo respectivo.

Este Tribunal ha sido partidario de exigir el procedimiento respectivo antes de pronunciarse sobre la admisión de la demanda, siempre que de las actas procesales o el testimonio de las partes se extraiga la intención de desalojar a un particular de un inmueble usado para vivienda. En la presente causa, por lo menos en esta etapa, no está demostrado que esté discutiéndose la posesión del inmueble o el derecho de ocupación, incluso la propia decisión de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia reseñó cuando reguló la competencia en este juicio:

En efecto, a través de la acción intentada, la ciudadana Adnerys A.R.A. persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta celebrado entre personas naturales en fecha 02 de abril de 2013 ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto del Municipio Irribarren del Estado Lara, vinculado al traslado de un derecho real sobre un inmueble destinado a vivienda, el cual se encuentra regulado por lo establecido en los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil, referidos al contrato como fuente de las obligaciones, no así a la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble de la parte demandante que se tendría que tramitar mediante unprocedimiento previo ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, según lo dispone el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Por tales características, considera el Tribunal que en esta etapa no etapa cuestionada la ocupación o posesión del inmueble, por el contrario, el objeto de la decisión descansa en la tradición o no que deberá hacerse de la propiedad, todo en virtud del contrato al parecer suscrito entre las partes, motivo suficiente para declarar sin lugar la cuestión previa.

Sólo queda advertir a las partes que la contestación a la presente demanda deberá verificarse dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del término de apelación a la presente decisión, si ésta no fuere interpuesta, por el contrario, si hubiere apelación, la contestación se verificará dentro de los cinco días siguientes a aquél en que haya oído la apelación en un solo efecto, todo de conformidad con el artículo 358 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11, del Código de Procedimiento Civil, relativo a la prohibición de ley en admitir la acción propuesta en la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por ADNERYS A.R.A., en contra de la ciudadana N.A.M.S., todos identificados

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los veinticinco (25) días del mes de marzo de dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZ

ABOG. EUNICE B. CAMACHO

LA SECRETARIA

ABG. BIANCA ESCALONA

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:00 a.m-

EBC/BE/gp.