Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 19 de Noviembre de 2009

DEL CUADERNO PRINCIPAL.

El presente juicio se inicia por escrito libelar presentado en fecha 03 de octubre de 2007 por el ciudadano A.P.W., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 10.279.565, actuando con el carácter de opcionario-oferido-comprador-demandante, debidamente asistido por la abogada M.M.P.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 82.043, conforme al cual procedió a demandar a la ciudadana Y.H., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 12.157.469, en su condición de opcionante-oferente-vendedora-demandada, fundamentando su acción en el dispositivo de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.266 del Código Civil. De lo manifestado por el demandante en el texto libelar, el Tribunal considera oportuno extraer lo siguiente: 1) En documento privado suscrito en fecha 15 de noviembre de 2006, el demandante celebró un contrato de Opción de Compra-Venta con la ciudadana Y.H., precedentemente identificada, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Calle V.S., Edificio número 30, San A.d.l.A., Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual se encuentra debidamente protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Número 27, Tomo 01, Protocolo Único, de fecha 18 de mayo de 1979. 2) Consta en el referido contrato de Compra-Venta, entre otras cosas, lo siguiente: “(…) …el cual será cancelado a través de un crédito otorgado por el IPASME a mi persona, dejando constancia que, si el crédito no llegara a ser aprobado en un lapso de tres meses obligatorios y 1 mes de prorroga (sic) que serán contados a partir del día en que se entreguen los documentos necesarios para la aprobación de dicho crédito… (…)”, lapso éste que no ha transcurrido íntegramente, porque la ciudadana Y.H., no ha entregado los documentos en referencia, a pesar de ser su carga. 3) En el aludido documento establecieron como precio de la venta del inmueble ya descrito, la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), que actualmente equivalen a CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), los que serían cancelados de la siguiente manera: el día de la firma del documento privado, en fecha 15 de noviembre de 2006, supuestamente, le hizo entrega a la vendedora Y.H. la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), hoy equivalentes a UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00), quedando pendiente la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), actualmente equivalentes a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), monto que fue cancelado a la demandada, según su decir, el día 27 del mismo mes y año, por concepto de reserva de la compra de la citada propiedad, quedando por cancelar la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 138.000.000,00), que actualmente equivalen a CIENTO TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 138.000,00), el día de la firma por medio de un crédito otorgado a la accionada por el IPASME; 4) En el contrato de opción de Compra-Venta, establecieron como arras, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), que actualmente equivalen a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), los cuales, según su decir, entregó a la ciudadana Y.H., al momento de la firma del documento, en dinero efectivo. Para lograr la operación de Compra-Venta suscrita y derivadas las exigencias, era necesario acreditar, adjunto a dicho contrato y para ser tramitado por el IPASME, ciertos requisitos que debían ser entregados al demandante por la querellada, y que dicha tramitación por el órgano crediticio no se ha realizado, por cuanto ésta –presuntamente-, nunca le hizo entrega de los recaudos requeridos, a pesar de las constantes visitas, y en virtud de la negativa tomó la determinación de enviarle dos (02) telegramas, fechados del 14 y 21 de junio de 2007, siendo entregado el primero de los mencionados en fecha 04 de julio del mismo año por la Oficina Postal Telegráfica, y el segundo consta que se le dejó aviso y no fue reclamado; que múltiples fueron las gestiones realizadas por el actor, la de su esposa, ciudadana Y.S., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 10.502.765, y la de la ciudadana R.G., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 6.005.951, gestora contratada por la accionada, para la tramitación de la venta del apartamento, desde la fecha de la firma de la mencionada opción de Compra-Venta. 5) Desde la fecha de la firma del referido contrato, la demandada, según su decir, “(…) …siempre tenía a (sic) misma respuesta, que tenía un problema ya que cuando había dado la opción no tenía documento de condominio constituido, y que el mismo estaba en el Registro y que estaba por firmarlo,… (…)”; que insistió nuevamente sobre el cumplimiento de la obligación de ofertante con la vendedora-demandada, para lo cual, supuestamente, respondía con evasivas, hasta llegado el momento que no le contestaba el teléfono, se le negaba en su casa, manifestando que se iba de viaje y que a su regreso ella arreglaría todo. 6) Las consecuencias que tal circunstancia ha acarreado su familia por el incumplimiento de dicho contrato de parte de la vendedora, lo cual derivó en juicio intentado en contra de su persona, y en consecuencia, su familia, ante el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias del Estado Miranda, según expediente N° 197-148 por Desalojo, intentado por el dueño del apartamento en el cual reside en calidad de inquilino, por cuanto le fue imposible la entrega del mismo por el incumplimiento de venta del cual fue objeto, así como los gastos procesales. Igualmente, de una acción de A.C. intentada por el demandante ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, según expediente signado bajo el número 17374, a los fines de salvaguardar la integridad de su hogar, encontrándose, según sus dichos, en una crisis de vivienda, por cuanto confió en la buena fe de la vendedora-demandada, así como el daño psicológico a sus hijos y familia, al verse en la calle y sin un techo que los resguarde. En virtud de lo anteriormente expuesto y dada la negativa por parte de la accionada; habida en cuenta el incumplimiento de la misma en hacerle entrega de los recaudos necesarios para la tramitación del crédito pactado, y así llegar a la venta definitiva del referido contrato, es por lo que demanda a la ciudadana Y.H., ya identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: 1.- En forma principal: En la resolución del contrato de opción de Compra-Venta, pactado en documento privado de fecha 15 de noviembre de 2006. 2.- En forma subsidiaria: a) El pago y la devolución de los DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), que actualmente equivalen a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), recibidos por la demandada en calidad de arras al momento de la firma de la opción de Compra-Venta, de conformidad con el contenido del aludido contrato; b) La cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), hoy equivalentes a CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), por concepto de daños y perjuicios que le ocasionaron en virtud de haber perdido otras opciones de compra de inmuebles, ofertadas por el mercado inmobiliario, en espera de un cumplimiento de contrato. 3.- En la corrección o actualización monetaria, que las cantidades supra mencionadas hubieren generado, contadas a partir de la fecha 15 de noviembre de 2006, fecha de la firma del contrato in comento. 4.- Los intereses moratorios que dichas cantidades hubieren causado, contados a partir del 15 de noviembre de 2006. 5.- Las costas y costos que genere la presente acción. Con fundamento en las previsiones de los artículos 585, 588 ordinal 3º y 600 del Código de Procedimiento Civil, solicita se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la presente causa, suficientemente identificado. A los fines del trámite del procedimiento cautelar previsto en el artículo 601 eiusdem, pide se aperture el cuaderno de medidas, esto conforme a las disposiciones del artículo 604 de nuestra N.A.. Finalmente, estima la demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 152.000.000,00), que actualmente equivalen a CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 152.000,00).

Consignados los recaudos señalados en el escrito libelar, se admitió la demanda por auto de fecha 17 de octubre de 2007, ordenando el emplazamiento de la demandada, a los fines de que compareciera dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, para dar contestación a la demanda.

Mediante auto de fecha 05 de noviembre de 2007, se ordenó abrir el Cuaderno de Medidas, a los fines de proveer sobre la Medida solicitada por la parte actora.

El Alguacil titular de este Juzgado, en fecha 19 de noviembre de 2007, deja expresa constancia de haber logrado citar a la demandada, consignando recibo de citación debidamente firmado por la accionada. En esa misma fecha, el actor confiere Poder Apud Acta a la abogada M.M.P.R., ya identificada.

La demandada comparece en fecha 14 de enero de 2008, otorgando Poder Apud Acta a los abogados H.O.M.C., F.D.A. y V.D.B., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 41.077, 7.306 y 105.369, respectivamente.

Los representantes judiciales de la parte accionada, presentan escrito de contestación de la demanda, en fecha 21 de enero de 2008, alegando entre otras cosas que contradicen y rechazan, en parte, los hechos narrados en el libelo de la demanda, por ser contrarios a la verdad, excepto que es cierto que su representada mediante la precitada opción de Compra-Venta, según su decir, cuyo objeto no se determinó, otorgado privadamente entre las partes implicadas en la presente causa, recibió en dos (02) partes y distintas fechas, en calidad de arras, de manos del demandante, la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) actuales, que quedarían en propiedad y beneficio de la accionada sin contraprestación alguna, si dentro del plazo máximo de cuatro (04) meses continuos, contados desde el día en que el accionante debió entregar al IPASME los recaudos necesarios para que la señalada institución aprobara la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 138.000,00) actuales, crédito con el cual cancelaría a la demandada el precio del apartamento a adquirir, negociación que no se llevó a efecto por cuanto su contraparte, supuestamente, no presentó al IPASME los recaudos necesarios, pero no por causa de su poderdante. Aceptaron que resulta en derecho la resolución del contrato, aún de pleno derecho que se llevó a efecto sin necesidad de resolución judicial de la citada opción de Compra-Venta, pero no por la causa alegada por el querellante; rechazan y contradicen que a la fecha de interposición de la presente causa, no se haya iniciado o transcurrido el lapso máximo de cuatro (04) meses para que el actor hubiese gestionado o tramitado el referido crédito. Rechazan que las arras recibidas por la querellada de manos del accionante, debieron haberse devuelto a éste, resultando también contrario a la verdad que tal devolución ha debido hacerse por el supuesto incumplimiento de las obligaciones asumidas por su representada, ya que el pretendido incumplimiento lo rechazan y contradicen así como también que el actor, en momento alguno, haya entregado a la demandada original o copia de la planilla acompañada al libelo de la demanda marcada con la letra “D”. Rechazan y contradicen que sea procedente y permitido en derecho que en forma subsidiaria ni en cualquier otra forma ni causa alguna, corresponda a favor del demandante la devolución de la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) actuales, como también que el demandante haya sufrido daño y perjuicio alguno que le haga corresponder, y a su favor sea procedente, por tal razón, la misma vía subsidiaria ni por cualesquiera otra causa alguna, el pago del CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) actuales. Rechazan y contradicen que proceda en forma y modo alguno aplicar corrección o actualización monetaria, y que a favor del accionante se hubieren generado dichas cantidades a partir del 15 de noviembre de 2006, ni de fecha anterior o posterior alguna; que en modo o forma alguna, el presente juicio sea procedente en derecho y que de la resolución de la misma se hagan procedentes costas procesales a favor del querellante.

La apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas mediante diligencia de fecha 04 de marzo de 2008, constante de seis (06) folios útiles y sus anexos, reproduciendo el mérito favorable de los autos, a su vez, promovió la testimonial de la ciudadana R.G., plenamente identificada, en su carácter de vendedora inmediata contratada por la demandada. Siendo agregados a los autos por decreto del día 05 del mismo mes y año.

Mediante auto de fecha 17 de marzo de 2008, el Tribunal emitió su pronunciamiento sobre las pruebas presentadas por la parte actora; en cuanto al mérito favorable de los autos no hubo materia sobre la cual pronunciarse toda vez que no constituye medio probatorio alguno; en referencia a la testimonial promovida, se admite salvo su apreciación en la definitiva, acordándose comisionar al Juzgado Distribuidor de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, por lo que se ordenó librar el respectivo despacho junto con oficio. En lo que respecta a las documentales, se admiten salvo su apreciación en la definitiva; finalmente, en lo que concierne a la medida cautelar, su pronunciamiento será emitido en el correspondiente cuaderno de medidas.

En fecha 21 de septiembre de 2008, la representación judicial de la parte demandante, mediante diligencia solicita la fijación de un acto conciliatorio entre las partes, a los fines de llegar a un arreglo amistoso. Por auto de fecha 20 de octubre del mismo año, se acuerda lo peticionado por la parte accionante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad fijada por el Tribunal para el referido acuerdo amistoso, en fecha 24 de octubre de 2008, se dejó expresa constancia de que el querellante se presentó asistido por su apoderada judicial, así como de la no comparecencia de su contraparte, ni por sí ni por medio de apoderados judiciales.

Por auto de fecha 14 de enero de 2009, se dio por recibido Oficio N° 232/0105/4º/2008 proveniente del Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Miranda, de fecha 19 de noviembre de 2008, constante de tres (03) folios útiles.

DEL CUADERNO DE MEDIDAS.

En fecha 05 de noviembre de 2007, de acuerdo a lo ordenado en auto del cuaderno principal de la fecha ut supra, se abrió el Cuaderno de Medidas a los fines de proveer sobre la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada por el ciudadano A.P.W., debidamente asistido por la abogada M.M.P.R., ambos suficientemente identificados y parte actora en el presente juicio, negándose la aludida medida sobre el inmueble objeto de la presente litis, toda vez que no se cumplieron de manera concurrente los requisitos de procedencia previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

La representación judicial de la parte actora, en fecha 11 de febrero de 2008, trajo a los autos nuevos elementos, que según su decir, son pruebas de que existe el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, solicitando se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el referido inmueble. En consecuencia, este Tribunal por auto de fecha 28 de mayo de 2008, acuerda lo requerido, decretando la medida in comento, por lo que se libró oficio número 0740-546 de la misma fecha y año, al Registrador Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, a los fines de que se sirva estampar la respectiva nota marginal.

Los apoderados judiciales de la parte demandada comparecen en fecha 04 de junio de 2008, oponiéndose formalmente al decreto de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la presente causa, por cuanto la parte actora no dio cumplimiento en su solicitud a los requisitos exigidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 16 de junio de 2008, se dio por recibido oficio signado bajo el número 145/2/2008, emanado del Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, de fecha 09 de junio de 2008, constante de un (01) folio útil y sus anexos.

La apoderada judicial de la parte accionante presentó diligencia fechada del 25 de junio de 2008, solicitando se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el único inmueble que se encuentra en propiedad de la accionada, siendo éste el Edificio número “30”, apartamento distinguido con la letra “C”, denominado semi-sótano, cuyos linderos medidas y demás determinaciones se encuentran plenamente identificados en el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Número 27, Tomo 01, Protocolo Primero, de fecha 21 de mayo de 2007.

El Tribunal acuerda lo peticionado por auto de fecha 17 de julio de 2008, decretando Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el supra mencionado inmueble, librando el respectivo oficio signado con el N° 0740-819, de la misma fecha y año y dirigido al Registrador Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, a los fines de que estampe la nota marginal pertinente.

La representación judicial de la parte querellada presenta escrito en fecha 23 de septiembre de 2008, oponiéndose a la Medida decretada, por cuanto consideran que hay vicios procedimentales en la diligencia suscrita por su contraparte en fecha 25 de junio de 2008 y del auto que la proveyó, por lo que solicitaron se declare con lugar dicha oposición, y en caso de que se declare sin lugar la oposición en referencia, requieren que la declaración de nulidad absoluta del auto que se dictó en fecha 17 de julio de 2008, y en consecuencia se revoque por contrario imperio, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 20 de octubre de 2008, visto el escrito presentado por la parte demandada, este Juzgado consideró necesario librar Oficio signado bajo el N° 0740-1257, de la misma fecha y año, al Registrador Inmobiliario del Municipio Los Salias, a los fines de que indicaran si en dicha oficina se recibió Oficio N° 0740-819 de fecha 17 de julio de 2008 y en caso de ser positiva la respuesta, notifiquen la fecha de recepción del mencionado oficio, y así poder establecer el supuesto contenido en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, en el entendido de que una vez que constara en autos dicha información se emitirá pronunciamiento con respecto de lo solicitado en el escrito de los apoderados judiciales de la parte accionada.

En fecha 25 de noviembre de 2008, mediante auto se recibió Oficio N° 082/4º/2008, proveniente del Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Miranda, de fecha 11 de noviembre de 2008, constante de un (01) folio útil y dos (02) anexos.

Pasa este Tribunal a dictar sentencia lo cual hace sobre la base de lo siguiente:

-II-

MOTIVA

El caso de marras constituye una acción por resolución de contrato de opción de compra venta que fue intentada, como ya se indicó, por el ciudadano A.P.W., debidamente identificado en contra de la ciudadana Y.H., cuyos datos de identificación también constan ampliamente de los autos, con ocasión de negociación que pactaron sobre inmueble propiedad de la demandada bajo la modalidad de lo que se conoce en Derecho como “opción de compra venta” o también llamado “promesa bilateral de comprar o vender” o “pacto compromisorio”.

Siendo ello así, se permite el Tribunal en esta oportunidad, traer a colación algunas doctrinas clásicas sobre el punto, las cuales serán referidas a continuación:

Según los autores clásicos Colin y Capitant, el contrato de opción de compra venta ha de ser tenido como un “antecontrato” y en palabras del autor O.L.D., un convenio preparatorio de un contrato futuro donde la concreción o verificación del mismo dependerá exclusivamente de que ambas partes den cumplimiento a todas aquellas condiciones y/o términos que hayan sido establecidos en dicha convención preliminar, de manera expresa. En términos similares, el catedrático azteca A.O. ha definido éste contrato como una convención “... por virtud del cual el propietario de una cosa o derecho concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo o de transferirlo a un tercero, obligándose a mantener mientras tanto, su disposición en las condiciones pactadas.” (A.O.: “El Contrato de Opción”, México, 1963, Pág. 12).

Entre nosotros, la institución de la opción de compra venta puede ser ubicada dentro del grupo de los llamados “contratos preliminares”, que se ha definido como “... un contrato que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas.” (Aguilar Gorrondona, J.L.. “Derecho Civil IV”. Contratos y Garantías. Décima Edición. UCAB. Caracas, 1995, Pág. 153).

Según los conceptos transcritos, se puede ver esta figura como un contrato de tipo consensual, sinalagmático y de ejecución diferida en el tiempo y que se supedita –entre nosotros- a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con las daños y perjuicios en ambos casos, si hubiera lugar a ello”.

Asimismo, se observa de las actuaciones que conforman el presente expediente, que el objeto de la pretensión consiste en una resolución de contrato de opción de compra-venta recaída sobre el bien inmueble de autos y derivada del incumplimiento que alega la parte actora en el cual incurrió, supuestamente, la vendedora al no hacer entrega de los recaudos necesarios para la tramitación de un crédito. Al respecto, el legislador prevé la vía legal para dilucidar las controversias suscitadas con ocasión de tal particular, que es el referido artículo 1.167 del Código Civil. Alguna doctrina, como la expuesta por el insigne E.M.L., ha definido esta acción de la siguiente manera “La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación. Si la otra parte no cumple a su vez con la suya”. (Universidad Central de Venezuela. Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas. Instituto de Derecho Privado. “CODIGO CIVIL DE VENEZUELA”. Caracas, 1.981. p. 292). Asimismo complementa, “Para una moderna tendencia doctrinal, la acción resolutoria se funda en el equilibrio patrimonial de las partes que debe reestablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsela a ella cumplido a su vez”. (Universidad Central de Venezuela. Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas. Instituto de Derecho Privado. “Ob. cit”. Caracas, 1.981. p. 293). Por otra parte, CASAS RINCÓN, con respecto a los efectos de Resolución observa: “En cierto modo la resolución del contrato constituye una variedad de cumplimiento equivalente. El acreedor que no obtiene aquello a que tiene derecho, recibe otra satisfacción, que es la liberación de su propia deuda ... la jurisprudencia declara que la resolución surte efectos como en los casos de condición resolutoria expresa, es decir, retroactivamente, y restituye las cosas al mismo estado como si la obligación no hubiera existido en ningún momento”. (Universidad Central de Venezuela. Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas. Instituto de Derecho Privado. “Ob. SIT.”. Caracas, 1.981. p. 315). Vistas las aproximaciones doctrinales consideradas supra, este Tribunal procede a dictar el fallo correspondiente una vez realizado el análisis de los siguientes puntos: