Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, Garcia, Tubores, Villalba y Peninsula de Macanao de Nueva Esparta, de 7 de Abril de 2010

República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García,

Tubores, Villalba y Península de Macanao.

Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta

Porlamar, 07 de abril de 2010

151º y 199°

1. IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

   PARTE ACTORA: A.T., de nacionalidad alemana, con pasaporte N° 8921074199, mayor de edad, domiciliado en el Municipio M.d.e.N.E..

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.V., venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 58.066 y J.A.L.C., Inpreabogado N° 121.434.-

   PARTE DEMANDADA: K.F., de nacionalidad austríaca, mayor de edad, de este domicilio e identificado con pasaporte N° L01591716.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: P.J.D. y J.L.R., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 68.759 y 134.360.-

   MOTIVO: DESALOJO

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inicia el presente juicio mediante libelo de Demanda recibido el día 3 de noviembre de 2009 del Juzgado Distribuidor, contentivo del Juicio por DESALOJO incoado por el ciudadano A.T. contra el ciudadano K.F., ambos identificados en autos, mediante el cual alega el incumplimiento por parte de este último de la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2009, contraviniendo de esta forma la obligación que como arrendatario del inmueble propiedad del demandante, le imponía el contrato suscrito entre ambos y cuyo tracto inició el día 1° de octubre del año 2009.

   Mediante diligencia de fecha 3 de noviembre de 2009 la apoderada de la parte actora consigna los recaudos atinentes a la acción propuesta. Por auto de fecha 6 de noviembre el Tribunal admite la demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada. Por diligencia de fecha 10 del mismo mes, los abogados P.D. y J.L.R., actuando como apoderados del demandado K.F., se dan por citados en el presente procedimiento. El día 12 concurren por ante este Despacho los apoderados de la parte demandada y consignan en catorce (14) folios útiles escrito de contestación a la demanda en el que la contradicen, oponen la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código Adjetivo y, asimismo, proponen RECONVENCION de conformidad con los artículos 365 y siguientes del mismo Código. Por auto de fecha 19 de noviembre el Tribunal admite la RECONVENCION propuesta por el demandado. En fecha 23 de noviembre la apoderada actora reconvenida consigna en tiempo hábil escrito constante de seis (6) folios útiles, mediante el cual da contestación a la contrademanda. Igualmente, consigna en veintisiete (27) folios útiles expediente relativo a la inspección judicial practicada en el inmueble objeto del arrendamiento el día 8 de octubre. En fecha 1° de diciembre de 2009 concurren los apoderados del demandado reconviniente y consignan en nueve (9) folios útiles escrito de promoción de pruebas. El 3 de diciembre comparece el abogado J.L.R., en su carácter de autos y mediante diligencia solicita al Tribunal se declare la extinción del procedimiento a tenor de lo pautado en el artículo 356 del Código Adjetivo, basando tal solicitud en la circunstancia de que la parte actora reconvenida no contestó la cuestión previa de inadmisiblidad de la acción prevista en el ordinal 11 del artículo 346 ejusdem. En la misma fecha, el co-apoderado de la parte demandada consigna nuevo escrito de promoción de pruebas. El día 7 de diciembre de 2009 comparece el abogado P.D. y ratifica el pedimento de que se declare con lugar la cuestión previa de inadmisibilidad opuesta en su oportunidad y se declare extinguido el procedimiento.

   CAPITULO III

   MOTIVA.

   Estando en la etapa de decidir, este tribunal pasa a dictar sentencia en la presente causa tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

   1. Que la representación de la parte demandante planteó una acción de Desalojo por falta de pago de pensiones de arrendamiento.

   2. Que se invocó como fundamento de derecho de dicha acción el artículo 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   3. Que por tanto se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, habida cuenta de que la relación entre demandante y demandado deriva de un arrendamiento celebrado de manera verbal.

      Establecido lo anterior, este Tribunal considera pertinente citar el artículo 1.133 del Código Civil, que textualmente señala:

      El contrato es una convención entre dos más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

      En las acciones donde se invoca la falta de pago de pensiones de arrendamiento, de acuerdo con reiterada y pacífica jurisprudencia, corresponderá al demandado probar su solvencia para enervar la acción que se intenta en su contra, y siendo que, independientemente de los alegatos que el demandante, por medio de apoderado, esgrimió en su libelo de la demanda, limitando su accionar a la falta de pago de pensiones de arrendamiento, será ésta circunstancia de hecho la que habrá de determinar la procedencia o no de la acción de desalojo intentada.

      En orden a lo anterior, observa éste Juzgador que la parte demandante, sobre la base de la acción por él interpuesta y a los fines de probar sus alegatos, acompañó junto con su libelo, los siguientes instrumentos:

   1. Documento de propiedad por el cual adquirió un inmueble constituido por un lote de terreno y la edificación sobre el construida, ubicado en la prolongación de la calle Fermín, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, Municipio M.d.E.N.E..

   2. Inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba, y Península de Macanao de la circunscripción judicial del Estado Nueva Esparta, el 16 de octubre de 2009.

      En segundo término también se observa que dentro del lapso probatorio el demandante por medio de su apoderado promovió prueba documental referida a un convenio de caución de no agresión que firmaron las partes enfrentadas en el presente juicio el 30 de marzo de 2009 ante la Prefectura del Municipio M.d.E.N.E..

      Ahora bien, respecto a la relación arrendaticia de carácter verbal invocada por el demandante la misma ha quedado suficientemente probada en autos, ya que su existencia fue corroborada y aceptada expresamente por la parte demandada, por lo que, a consideración de este Tribunal, tal reconocimiento hace plena fe entre las partes, en virtud de lo cual se le atribuye pleno valor probatorio. De modo que, conforme a lo antes expresado, considera quien aquí decide que quedó demostrada la existencia de una relación jurídica de arrendamiento a tiempo indeterminado, celebrada de manera verbal, que vincula al demandante, A.T. y al demandado K.F.. ASÍ SE DECIDE.

      Ahora bien, de acuerdo con los términos de la demanda, la representación judicial de la parte actora alegó el incumplimiento por parte de la arrendataria demandada de no haber pagado los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009, a razón de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. F. 750,00) cada uno de ellos.

      Ahora bien, al contestar la demanda, el demandado por medio de apoderado, presentó los siguientes alegatos:

   1. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “…la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…”.

   2. Contestó al fondo de la demanda rechazándola y contradiciéndola, negando y contradiciendo de manera particular:

   2. a. Que la relación arrendaticia haya comenzado el 01 de octubre de 2008, sino por el contrario se inició el 01 de enero de 2006.

   2. b. Que en el contrato de arrendamiento verbal celebrado se haya estipulado que el canon de arrendamiento se pagaría de manera adelantada mes a mes.

   2. c. Que en el contrato verbal se haya establecido la falta de pago de dos cánones de arrendamiento como causa suficiente para que el arrendatario estuviere incurso en mora.

   2. d. Que el arrendador haya querido vender el inmueble arrendado y se lo haya participado.\

   2. e. Que haya maltratado física y verbalmente a la ciudadana A.S..

   2. f. Que haya tenido el inmueble que se le dio en arrendamiento en estado de abandono.

   2. g. Que en ningún momento abandonó el inmueble arrendado, y que su ausencia se debió a motivos de viaje.

   2. h. Que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009

   3. Propuso reconvención, la cual fue admitida por el tribunal por auto del 19 de noviembre de 2009 y contestada por el demandante dentro de la oportunidad legal correspondiente.

      DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA.

      El demandado opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Observa el juzgador que la acción intentada concretamente es una acción de desalojo fundamentada en la situación fáctica de la falta de pago de cánones de arrendamiento, donde el demandante invocó como fundamento de hecho el artículo 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tanto, siendo la acción intentada, la prevista en la norma legal citada indiscutiblemente que la cuestión previa opuesta no puede prosperar. En consecuencia, este Tribunal declara improcedente la cuestión previa opuesta. ASI SE DECIDE

      DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

      POR LA PARTE DEMANDANTE.

   1. Documento de propiedad por el cual adquirió un inmueble constituido por un lote de terreno y la edificación sobre el construida, ubicado en la prolongación de la calle Fermín, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, Municipio M.d.E.N.E.. Este documento no fue desconocido, impugnado ni tachado, por lo que este tribunal le atribuye pleno valor probatorio para demostrar la propiedad del inmueble cedido en arrendamiento, de conformidad con lo pautado en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.

   2. Inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba, y Península de Macanao de la circunscripción judicial del Estado Nueva Esparta, el 16 de octubre de 2009. Esta inspección practicada extralitem nada aporta con relación al asunto debatido al fondo, cual es la falta de pago de cánones de arrendamiento, razón por la cual, no se le atribuye valor probatorio alguno.

   3. Convenio de caución de no agresión que firmaron demandante y demandado el 30 de marzo de 2009 ante la Prefectura del Municipio M.d.E.N.E.. Al igual que la inspección judicial mencionada anteriormente, este convenio producido en autos por el actor nada aporta con relación al fundamento de la demanda y por ello no se le atribuye ningún valor probatorio.

      DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

      POR LA PARTE DEMANDADA

      En escrito de promoción de pruebas que el demandado presentó el 01 de diciembre de 2009 expresó entre otras cosas lo siguiente: “…el demandante reconvenido no tiene ninguna razón válida para desalojar a mi representado. EL DEMANDANTE RECONVENIDO reconoce en su libelo de demanda que su representado es extranjero por cuanto así lo indica y lo identifica con pasaporte, no quedando clara cual es su condición en el país, por lo que era deber del Juzgador, indagar sobre su condición antes de admitir la demanda y mucho más antes de decretar el secuestro. Por lo que en este acto pido que su digno cargo oficie a la Oficina de Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, anteriormente Onidex, actualmente Saime para que le confirme la condición en la que está en el país, el ciudadano, A.T. identificado en autos, si es que la tiene aun y que pida un movimiento migratorio y un dato filiatorio, a los fines de verificar su condición. Siendo así mal podría demandar un extranjero cuya condición en el país no es totalmente clara, menos aún podría decretársele una medida de secuestro en total perjuicio de los derechos de mi representado…”. Respecto al pedimento de que se oficiara a la oficina antes mencionada, este tribunal no proveyó, en primer lugar porque no fue promovida como una prueba de informe y en segundo lugar, porque el demandado no opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil (la falta de caución o fianza necesaria para proceder el juicio), lo cual hubiera dado fundamento procesal a su pedimento: En consecuencia, dar curso a una petición formulada fuera de todo contexto sólo habría comportado demoras al trámite judicial del proceso, ya que tal información nada aporta al proceso. ASI SE DECIDE.

      En el contradictorio del presente juicio, la parte demandada produjo las siguientes pruebas:

   1. Factura emanada de la línea aérea Cóndor. Siendo esto un documento privado emanado de terceros, que no fue ratificado por medio de la prueba testimonial, este tribunal no puede apreciarla como prueba en el proceso.

   2. Actuación de la unidad de Atención al Ciudadano adscrita a la Fiscalía Superior del Ministerio Público del Estado Nueva Esparta. Si bien es cierto, esta actuación constituye un documento emanado de un organismo del Estado, no es menos cierto que el mismo escapa a lo que constituye el thema decidendum de la causa, como lo es la falta de pago. Por consiguiente, el mismo nada aporta y el Tribunal no le atribuye valor probatorio alguno.

   3. Denuncia presentada ante la Fiscalía Superior del estado Nueva Esparta. Para esta prueba aplica la misma consideración tomada con relación a lo expuesto en el punto 2, por lo tanto al igual que aquella este tribunal no le atribuye ningún valor probatorio a los efectos de esta demanda.

   4. Justificativo de testigos evacuado el 23 de abril de 2009 por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba, y Península de Macanao de la circunscripción judicial del Estado Nueva Esparta. Esta prueba fue evacuada extralitem donde no participó el demandante, razón por la cual, al no haber ningún control de dicha prueba por parte de éste, no se le puede atribuir ningún valor probatorio, porque de hacerlo se estarías violentando las garantías constitucionales del debido proceso y del derecho a la defensa consagradas en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

   5. Copia del expediente 09-426 contentivo del procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamientos hechas por el demandado K.F. con relación a la ocupación del inmueble que le dio en arrendamiento A.T., correspondientes a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009. De este expediente se observa ciertamente que el demandado K.F., realizó consignaciones a favor del demandante A.T. por concepto de cánones de arrendamiento relacionados con la ocupación que como arrendatario tiene del inmueble constituido por el apartamento A-1, piso 1 del edificio C.E.M., ubicado en la calle Fermín, Sector Genovés de la ciudad de Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., cuyo desalojo se ha demandado por falta de pago del canon de arrendamiento. En el proceso de consignación a que se contrae el expediente promovido como prueba por el demandado con la finalidad de demostrar su solvencia arrendaticia, el Tribunal observa que ciertamente K.F. consignó a favor de A.T., cánones de arrendamiento, indicando en las respectivas solicitudes que lo hacía por los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009.

      Establece el artículo 51 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

      …Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…

      .

      De la norma legal trascrita se evidencia una obligación que debe cumplir la persona que hace uso del procedimiento de consignación de canon de arrendamiento, cual es, la de consignarlo dentro del lapso legal establecido, so pena de que se le declare extemporáneo, ineficaz y por lo tanto inválido, es decir, sin los efectos liberatorios que persigue tal procedimiento en el caso de que la realice oportunamente. En el caso que aquí nos ocupa se evidencia de la misma documentación aportada por el demandado como prueba, que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2009 fue consignado el 21 de octubre de 2009, y los cánones de arrendamiento de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, fueron consignados el 28 de octubre de 2009. Por tanto, es concluyente que la consignación del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2009 fue extemporánea, ya que ha debido consignarse a más tardar el 15 de septiembre de 2009 y se hizo el 21 de octubre de 2009, al igual que también es extemporánea la consignación del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2009, la que debió realizarse a más tardar el 15 de octubre de 2009, y, sin embargo, se realizó el 28 de ese mismo mes. Esta situación de morosidad quedó patentada con el comprobante de consignaciones y la correspondiente planilla de depósito aportadas por el propio demandado en el contradictorio, documentos de los cuales se evidencia que el demandado en un solo acto depositó en la cuenta del Tribunal la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) con cuya cantidad pretendió solventar su estatus arrendaticio, sufragando por adelantado, pero también extemporáneamente, las mensualidades de noviembre y diciembre, adicionalmente a las de agosto –que pagó por separado-, septiembre y octubre. Es decir que EN UNA SOLA CONSIGNACIÓN el arrendatario pretendió pagar el canon de cuatro meses, a razón de Setecientos Cincuenta bolívares (Bs. 750,00) cada uno. Siendo lo anterior una realidad fáctica del proceso que se encuentra probada de modo indubitable, el Juzgador concluye que las consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2009, por atrasadas, fueron realizadas fuera del lapso que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al igual que las de noviembre y diciembre, por adelantadas, por lo que imperativamente deben reputarse extemporáneas, y consiguientemente sin sus efectos liberatorios, y siendo así, y en consideración a lo que establece el artículo 34.a de la misma ley (solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal, cuando la acción se fundamente … en que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas …), la acción de desalojo intentada debe prosperar, probada como se encuentra la falta de pago del canon de arrendamiento de mas de dos mensualidades consecutivas, concretamente las de agosto y septiembre de 2009, consignadas con mora y noviembre y diciembre, consignadas extemporáneamente por adelantadas. ASI SE DECIDE.

      DE LA RECONVENCIÓN.

      Habiendo prosperado la acción de desalojo intentada por la falta de pago de canon de arrendamiento, en consideración a la extemporaneidad declarada de las consignaciones de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2009, que no produjeron efectos liberatorios, la reconvención propuesta no debe prosperar, ya que la misma se planteó en exclusividad: “…Por todos los hechos antes narrados, se desprende que el arrendador ha incumplido con el contrato y con la obligación de mantener a nuestro representado en su carácter de arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendado durante el tiempo del contrato, tal cual lo establece el artículo 1585 del Código Civil. Aun el arrendatario pagando el canon de arrendamiento y cumpliendo con su obligación contractual, se encuentra imposibilitado de usar la cosa arrendada previamente pagada y se ha visto en la necesidad imperiosa de irse a un hotel pagando los gastos días tras días, ocasionándole el arrendador a nuestro representado, daños y perjuicios evidentes y tangibles…”. Es decir, que habiéndose invocado como fundamento de la reconvención que el arrendador impidió al arrendatario el goce pacífico de la cosa arrendada durante la vigencia del contrato, sin que haya prueba fehaciente en autos de tal circunstancia, como tampoco de los daños y perjuicios que se dicen causados por el ciudadano A.T. al demandado promoverte de reconvención, ciudadano K.F., habida cuenta de que el justificativo de testigos evacuado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta misma Circunscripción Judicial, no fue ratificado en el debate probatorio del presente juicio, por tanto no hubo control de esa prueba por parte del oponente, razón por demás impeditiva de que pueda ser apreciada por este Juzgador, sin violentar con ello el debido proceso. En cambio, como ha sido expuesto en forma prolija, el debate probatorio arrojó evidencias incontestables de que el demandado reconviniente consignó extemporáneamente más de dos pensiones de arrendamiento, dando lugar y fundamento con tal conducta a la acción intentada, prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que tales consignaciones así efectuadas carecen de validez a los efectos de desaparecer la mora en el cumplimiento de esa obligación. Y ASI SE DECIDE. Por consiguiente, habiendo quedado debidamente probado en el contradictorio del proceso, que fue el demandado reconviniente quien incumplió su principal obligación contractual, como lo es el pago puntual de las pensiones de arrendamiento, el demandado reconviniente deberá sucumbir en la demanda propuesta en su contra y en la reconvención por él impulsada y cuyo fundamento fáctico no fue probado como lo exige la ley adjetiva. ASI SE DECLARA.

      CAPITULO III

      DISPOSITIVA

      Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: