Decisión nº 460 de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 16 de Octubre de 2008

En la oportunidad de la contestación a la demanda, los ciudadanos: M.M.H. y A.A.R., ampliamente identificados en autos, debidamente asistidos por los abogados: J.E.G.M. y L.A.P.M., presentaron escrito de contestación a la demanda, el cual cursa a los folios 15 al 29, en la que admitieron como cierto que en fecha 15 de Agosto de 2004, celebraron con la ciudadana A.P.H.D.P., un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la Calle 16 entre carreras 2 y 3 de Barrio Unión, signado con el No. 2-18, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Unión, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual seguimos ocupando en calidad de arrendatarios y valga señalar, ocupación que se hace estrictamente apegados a la legislación vigente que regula la materia inquilinaria. No obstante, conviene resaltar en honor a la verdad, tal como será demostrado en etapa probatoria correspondiente, que dicha relación jurídica arrendaticia tuvo su verdadero origen con anterioridad a la celebración de dicho contrato, siendo el mismo un infructuoso intento de la demandante para novar los derechos y obligaciones derivados del vinculo arrendaticio ya existente entre las partes, de manera de convertirlo de un arrendamiento a tiempo indeterminado cuya legítima ocupación data desde la década de 1990, a un arrendamiento a tiempo determinado, con el claro propósito de desconocer los derechos arrendaticios que gozamos como ocupantes por mas de una década. Que de igual manera admitieron como cierto que dicho contrato tenia una vigencia de 06 meses y que a partir de fecha 15 de Febrero del 2005, tal y como lo manifestó la demandante, paso a constituir un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado cuyos efectos jurídicos se mantienen vigentes a la presente fecha; por lo que nuevamente, en el supuesto negado que se entienda que hubo novación del vinculo arrendaticio con ocasión del referido contrato y la circunstancia de ocupación desde la década de 1990 antes señalada, debe entenderse de igual manera, por estar así contestes ambas partes, que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado; y así solicitamos sea estimado. Admitieron como cierto que el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de CIENTO SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 160,00) y que posteriormente, a partir de Enero de 2006, seria por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (sic) (Bs.F. 224,00) siendo este el monto vigente hasta la fecha. Negaron, rechazaron y contradijeron, que sea cierto lo alegado y aducido por la demandante en su escrito de demanda, en cuanto a la supuesta insolvencia por su parte en condición de arrendatarios, en el pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto 2007, Septiembre 2007, Octubre 2007, Noviembre 2007, Diciembre 2007, Enero 2008, Febrero 2008 y Marzo 2008, dado como se demostró en la oportunidad procesal correspondiente, dicha obligación de pago de las mensualidades señaladas efectivamente satisfecha mediante el procedimiento de consignación arrendaticia, previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Titulo Vlll, artículos 51 y siguientes, sustanciado en el expediente KP02-S-2007-15624 por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren, con lo cual quedamos liberados en su oportunidad de la obligación reclamada. Que es el caso que desde el mes de Agosto de 2007, comenzamos a sufrir por parte de la ciudadana arrendadora una serie de perturbaciones a nuestra legítima posesión en condición de arrendatarios del referido inmueble, en virtud que a partir de ese entonces, de manera infundada y violenta, la demandante ha pretendido desocuparnos por vías ilegales del inmueble objeto de arrendamiento. En este sentido, tal y como demostraremos en su oportunidad, han sido diversos los episodios en los cuales la arrendadora se ha presentado en el inmueble con insultos, amenazas y gritos y violencia física a pedir de la desocupación inmediata, llegando incluso en cambiar en diversas oportunidades la cerradura de la puerta principal de la casa (con sus hijas menores dentro), lo que constituye un incumplimiento en su obligación, derivada del vinculo arrendaticio, de garantizar a los arrendatarios el pacifico y regular uso del bien dado en arrendamiento. Que por ante esta situación, nos hemos vistos forzados a instar las gestiones conciliatorias y de resguardo a nuestra seguridad ciudadana, prestadas por la Prefectura del Municipio Iribarren por la Dirección de Inquilinato del Municipio Iribarren, e incluso, en virtud de haberse visto amenazada la seguridad de sus hijas menores que habitan en el inmueble, la necesidad de acudir a obtener, como en efecto se ha hecho una medida de protección por parte del C.d.P. del Niño y el Adolescente competente, instancias a las que han hecho citar a la demandante con el fin de hacerle entrar en razón y hacerle ver que nuestra ocupación en el inmueble es legítima y se encuentra regulada por el derecho, ello en virtud de un vinculo jurídico arrendaticio que genera derechos y obligaciones y que impiden que esta ciudadana pueda presentarse a su hogar a sacarlos por la fuerza como lo ha pretendido en diversas ocasiones. Que en este sentido como es lógico suponer, a raíz de los acontecimientos que han relatado los cuales comenzaron a presentarse en agosto de 2007, la arrendadora se ha negado desde esa fecha a recibir el pago de los canones de arrendamientos que mensualmente le presentaron en cumplimiento de su obligación como inquilinos. Que es por ello que a partir del mes de Septiembre de 2007 se han visto en la necesidad de hacer uso del procedimiento de pago por consignación previsto en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, lo cual efectivamente se ha venido efectuando mensualmente con absoluta regularidad por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el expediente No. KP02-S-2007-15624, el cual consignaremos a este despacho en su oportunidad mediante copias certificadas. Que de manera tal que consideró infundada y temeraria la demanda que aquí nos ocupa y por ello solicitó con fundamento en lo antes expuesto, y en especial por no encontrarse configuramos los extremos de Ley previsto en el literal “A” del articulo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en virtud del pago realizado que será demostrado en su oportunidad, formalmente solicitó la declaratoria de improcedencia de la demanda intentada en su contra por la ciudadana A.P.H.D.P. por pretensión de desalojo del inmueble objeto de arrendamiento y en consecuencia se ordene a la demandante respetar la ocupación legítima del inmueble y hacer cesar las perturbaciones que viene realizando contra los arrendatarios. Contestada así la demanda procedieron a plantear Reconvención contra la ciudadana A.P.H.D.P., conforme a las razones de hecho y de derecho que a continuación expusieron, que además de proceder a contestar el fondo de la demanda y conforme a los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (por tratarse de un asunto derivado de una relación arrendaticia) y el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de demandar, mediante la figura de la Reconvención, a la ciudadana A.P.H.D.P., titular de la cédula de identidad No. 2.913.532, por motivo de nulidad del Contrato de Arrendamiento que cursa en autos, el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto Circunscripción del Municipio Iribarren, en fecha 02 de Mayo de 2003 bajo el No. 37, Tomo 40, en virtud que el mismo en sus elementos esenciales es contrario al ordenamiento jurídico, reconvención que con la venia nos permitimos desarrollar de la siguiente manera: Del planteamiento de fáctico, tal como ha sido plenamente admitido y consecuencia fuera de la controversia entre la demandante y nuestra persona existe efectivamente un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la Calle 16 entre carreras 2 y 3 de Barrio Unión , signado con el No. 2-18 de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Unión, Municipio iribarren del Estado Lara, cuyos linderos son: NORTE: Con casa y terrenos que son o fueron ocupados por J.G., SUR: Con local y apartamento No. 2, propiedad de A.H.; ESTE: Con casa y terrenos que son o fueron ocupados por A.S.d.C. y OESTE. Con área de estacionamiento y patio interior del inmueble que es su frente. Que en este sentido, el contrato como fuente de las obligaciones, descansa sobre el principio de la autonomía de la voluntad, conforme al cual las partes puede definir libremente el contenido de sus relaciones contractuales (obligaciones y deberes). Sin embargo, y sobre todo en la medida que la relaciones humanas se hacen mas complejas, es posible que el ordenamiento jurídico imponga limites al ejercicio de dicha autonomía, bien por razones de orden público (caso típico de las regulaciones estatales en materia de salud, educación, entre otros) o bien para equilibrar las relaciones jurídicas en razón de la posición de dominio de agentes económicos (caso típico de la regulación de precios y tarifas) o bien por la naturaleza de los bienes o prestaciones y su relación con los fines estatales. En estos casos y según se establezca en el ordenamiento jurídico, se harán mas intensas o no las limitaciones al principio de la libre autonomía de la voluntad. Que en este sentido y tal como lo probaran en su oportunidad correspondiente al área de terreno sobre el cual se encuentran construido el bien inmueble en referencia, es un ejido sometido al dominio Público del Municipio Iribarren. Sin el ánimo de realizar mayor ilustración que las que se derivan de los argumentos medulares de nuestra acción, brevemente precisaremos las consecuencias del carácter de dominio público para así sostener esta pretensión. Del régimen jurídico a la situación planteada y la consecuente Nulidad del Contrato en referencia. (sic) La diferenciación recogida en el ordenamiento jurídico en cuanto a los bienes privados y bienes públicos, obedece fundamentalmente a los diferentes regímenes jurídicos aplicables a cada tipo de bien y que obviamente en el presente proceso, delata las limitaciones que imponen en cuanto al contrato en cuestión y de suyo la nulidad demandada. Por cuanto se trata de bienes de dominio público, como es el caso de los ejidos estamos en presencia de un bien afectado o destinado a la utilidad pública (bajo la regulación del régimen ius publicista en cuanto al tratamiento sobre la administración y disposición de los mismo). Que dicha afectación a los públicos (como fin o uso) tiene como consecuencia la cualidad esencial desde el punto de vista jurídico, en el sentido que los bienes de dominio público del Estado, se encuentran fuera del comercio (extracommercium) y con tales son bienes inalienables e imprescriptibles. Que es este sentido, y en el marco de circunscribir al presente caso, la Ley Orgánica del Poder Público Nacional define como bienes municipales: articulo 131: Son bienes municipales, sin menoscabo de legítimos derechos de terceros, los bienes muebles e inmuebles que por cualquier titulo forme parte del patrimonio del Municipio, o aquellos destinados en forma permanente a algún establecimiento público o servicio del Municipio o a algún ramo de su administración, salvo disposición o convenio expresos en contrario. Los bienes Municipales se dividen en bienes del dominio público y bienes del dominio privado. Que luego, la afectación en el caso de los ejidos se obtiene mediante la expresa calificación como bien del dominio público que realiza el ordenamiento jurídico en virtud del artículo 181 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 132.1 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal. La literatura ha sido concisa en sostener que necesariamente debe existir la afectación o destinación del bien a la utilidad público, como efectivo mecanismo de caracterizarlo como bien de dominio público y en consecuencia, sometido a reglas de derecho público antes comentadas, que como en el presente caso, impedían jurídicamente celebrar el referido contrato y que permitirá determinar su nulidad tal como veremos luego. Que en el marco de la automia Municipal, lo que le implica “la libre gestión de las materias de su competencia”, los municipio tienen competencia para dictar leyes locales, en este caso, relativas a la regulación jurídicas sobre sus ejidos. Dentro de este contexto, es claro que el Municipio tiene la facultad constitucional y legal para legislar en aquellas materias concernientes a la vida local, y muy especial, sobre los ejidos dentro de su circunscripción, y por ello, a lo fines de resolver la nulidad que hemos denunciado, resultara vital el examen de la Ordenanza de ejidos y terrenos de propiedad Municipal del Municipio Iribarren, en virtud de que como lo demostraremos en el presente caso dicha ordenanza establece un limite al principio de la autonomía de la voluntad que inhibía la celebración del Contrato de Arrendamiento en referencia sopena de su nulidad. Que en efecto en el marco de los fines que el ordenamiento jurídico ha dispuesto para los ejidos por ser un bien público (construcción con fines de expansión planificada de las ciudades y fines de reformas agrarias) es claro que los Municipios pueden disponer de regulaciones que limiten los poderes de las personas que posean otros derechos reales (enfiteusis, propiedad sobre las bienhechurias como excepción al principio superficie solo cedif-555 C.C.-), de modo que dichas limitaciones deberán ser obligatoriamente observadas por los interesados, so pena de producirse un quebrantamiento del ordenamiento capaz de generar la nulidad del acto jurídico (en este caso contrato como acto bilateral). Que en este sentido, es un hecho no controvertido que el contrato que hoy ha generado el presente conflicto judicial fue suscrito en el año 2004, fecha en la que se encuentra en vigencia la ordenanza de ejidos y terrenos de propiedad municipal del Municipio Iribarren del año 1997 (hoy en día vigente) la cual establece en su articulo 27 lo siguiente. Articulo 27: el concesionario no podrá subcontratar en todo o en parte el uso del inmueble objeto de la concesión, igualmente no podrá arrendar en todo o en parte, (sic) ni dar en usufructo comodato, venta, donación, ni gravar las construcciones que sobre la parcela haya realizado sin autorización previa del Alcalde, que solo la otorgara previo acuerdo favorable del Concejo, fundamentado en causas justificadas visto el informe previo de la Sindicatura. (sic) La autorización que se otorgue para la realización de cualquiera de las operaciones previstas en el aparte anterior, no comporta el reconocimiento del valor de las mismas para cuando cese la concesión. De es te modo, en virtud que la construcciones sobre las cuales se ejecuta el Contrato de Arrendamiento, en cuestión se encuentran sobre un terreno ejido, y en vista que para la celebración del mismo no se solicitó autorización al Alcalde, precedida de la aprobación del Concejo Municipal con vista al informe del Sindico Procurador, es claro que el contrato en referencia se hizo en franca contravención de la ordenanza citada y así solicito sea apreciado. (sic) El Municipio cuando otorga una parcela ejidal y en vista de la afectación a lo público y su destina para construcción urbana, lo hace en función que los beneficiarios (concesionarios, arrendatarios, entre otros formas de contratación) puedan satisfacer necesidades asociadas especialmente al ámbito habitacional, o en todo caso en el marco de la expansión urbana. Luego es claro que el Municipio debe autorizar, y así se encuentra expresamente dispuesto en las normas citadas cualquier operación que implique de algún modo sustituciones en la tenencia u otro elemento en relación con el ejido. Que no se trata de la desnaturalización del Contrato de Arrendamiento, el cual es un contrato que genera obligaciones personales (derechos y obligaciones de crédito) y no de tipo real, empero si se trata de una limitación a la celebración de operaciones contractuales en los supuestos regulados en la norma, que en el presente caso tiene aplicación en virtud que se celebró un contrato de arrendamiento sobre una parcela de terreno ejido sin la debida autorización del Municipio emitida conforme al ordenamiento citado. Que la ordenanza pretende, entre otros aspectos, que una misma persona mediante diversos mecanismos (contratos de concesión, enfiteusis, arrendamiento, venta, entre otros) no pueda tener mas de una parcela de terreno ejido o de origen ejidal, y por ello es claro, que siempre debe exigir como lo prevé la norma en cuestión, que todas las operaciones relativas a la tenencia del ejido, incluyendo la de tipo arrendaticia, deben ser autorizadas por el Municipio. En este sentido el articulo 28 ejusdem, señala que: No podrá concederse o adjudicarse en ningún caso, una parcela para la construcción de una vivienda a quien ya tenga otro terreno municipal concedido o adjudicado para ese fin, o sea propietario de una vivienda en las zonas urbanas del Municipio Iribarren, a tal efecto la dirección Administrativa de Ejidos y Terrenos de Propiedad Municipal elaborara un listado con todas las concesiones otorgadas, el cual deberá ser consultado previamente. Ahora bien, que para casos como el presente la misma Ordenanza Municipal trae la solución jurídica, en el sentido que cuando una persona ocupe un ejido, podrá regularizar su ocupación mediante solicitud de concesión que deberá realizar por ante la división de ejidos y terrenos de Propiedad Municipal, acompañando a tal efecto los requisitos exigidos por la misma (articulo 34 ejusdem). Que admitida la solicitud, la División de Administración de Ejidos y Terrenos de Propiedad Municipal sustanciará el expediente respectivo (articulo 37 ejusdem) conforme al parágrafo primero de la referida norma, cuando sea admitida una solicitud y sobre la parcela existan bienhechurias cuyo propietario no sea el solicitante (tal ocurre en el presente caso), el Jefe de la División de Administración de Ejidos y Terrenos de Propiedad Municipal solicitará a la Dirección de Catastro toda la información sobre la titularidad de dichas bienhechurias y de cualquier relación contractual sobre la parcela objeto de esta solicitud y deberá notificar al propietario de conformidad a lo establecido en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Que luego conforme al parágrafo tercero, si hubiere oposición, entendida como la petición de inadmitir la solicitud que haga el propietario (supongamos porque fue ilegítimamente despojado del bien, caso que no ocurre aquí) se abrirá un lapso probatorio de treinta (30) días hábiles, contados, a partir de la fecha del acta anterior, a fin de los interesados consignen los documentos y demás pruebas que acrediten sus derechos. Diez (10) días hábiles después de vencido el lapso anterior el Jefe de la División de Administración de Ejidos y Terrenos de Propiedad Municipal remitirá las actuaciones a la Consultoría Jurídica en el tercer día hábil después de vencido el lapso con el objeto de que se pronuncie sobre la procedencia o no de la oposición y elabore el proyecto de Resolución que corresponda dictar el Alcalde. Que declarada sin lugar la oposición, empero aun reconociendo el derecho de propiedad del tercero interesado en el procedimiento sobre las bienhechurias existentes en el terreno, se procederá a la realización del correspondiente avaluó por la Dirección de Catastro. El pago de las mismas se hará efectivo por el solicitante una vez se declare sin lugar la oposición formulada y se acuerde la adjudicación por acuerdo de la Cámara, a su favor para lo cual tramitará el correspondiente contrato de concesión en uso. Que ahora bien, conforme al articulo 1141 del Código Civil es condición de existencia del contrato: 1° Consentimiento de las partes; 2° Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3° Causa lícita, so pena que la falta de uno de estos elementos, o el vicio que se haya producido sobre alguno, haga inexistente el contrato, es decir el vicio es de nulidad absoluta. Para la doctrina mas calificada (Melich-Orsini), los caracteres que distinguen el carácter absoluto de la nulidad , se pueden evidenciar en lo siguiente: 1) En cuanto al interés, la legitimación activa corresponde a cualquiera que tenga interés en hacerla valer, en este caso, en virtud que ha habido un quebrantamiento de normas municipales que resultan las aplicables al presente caso, 2) Se trata de la violación a las normas del interés general, en este caso relativas a la regulación que sobre un bien de dominio público como lo es el ejido, establece la Ordenanza en cuestión y 3) No se puede tratar de vicio confirmable o convalidable, supuesto de clara verificación en el presente caso, dado que evidentemente, antes de la celebración del referido contrato de arrendamiento, no se solicitó la autorización a la que se hace alusión el articulo 27 de la referida Ordenanza. Sobre esto ultimo es importante destacar que corresponderá al Municipio en cumplimiento de las leyes locales, necesariamente admitir la solicitud de concesión que realizaremos y en vista de la propiedad que alegará la hoy demandante, deberá notificarla para otorgar el derecho de oposición a que hace alusión el articulo 37ejusdem. Empero en ningún caso e pueda convalidar o subsanar la falta de autorización a que hace regencia el articulo 27 de la Ordenanza antes citado , de modo tal que el contrato que hoy demandamos su Nulidad, se celebró en franca violación a la referida norma y así solicitaron sea apreciado. En el presente caso, es fácil denotar los siguientes vicios sobre los elementos esenciales del contrato a saber: a) Vicio en el consentimiento por error de derecho: En el presente caso, el articulo 27 de la ordenanza antes comentada no inhibe la celebración del contrato en referencia, sino que establece un obstáculo jurídico previo a su celebración, razón por la cual, la autonomía de la voluntad se encontraba sujeta o compactada en un comportamiento que solo lo podía (en su condición de arrendadora) ) dicho obstáculo jurídico previo liberar la autorización que debía otorgar el Municipio conforme a la referida norma, so pena de que efectivamente el consentimiento no se prestare conforme a derecho. De este modo y conforme a los artículos 1146 y 1147 del Código Civil, podemos afirmar que al no haberse levantado por parte de la demandante (en su condición de arrendadora) dicho obstáculo jurídico previo, inexorablemente el consentimiento en el contrato se produjo mediante un error de derecho al inobservar e inaplicar la referida norma, que recordamos resulta de obligatorio cumplimiento con base a los argumentos anteriormente expuestos. En consecuencia, la autorización referida resulta esencial, entendemos excusable de parte de la actora reconvenida, empero no convalidable en este estado, razón por la cual entendemos que se ha producido el vicio en el consentimiento delatado; y así solicitamos sea apreciado. B) vicio en el objeto por tratarse de una prestación ilícita. En el presente caso, siendo que el objeto del contrato radica en las prestaciones de las partes y su efecto jurídico práctico y dado que la arrendadora (hoy parte demandante reconvenida) no puede dar cumplimiento a u prestación de manera lícita, por cuanto requería de manera previa a la celebración del mismo la autorización a la que contrae el articulo 27 de la Ordenanza comentada, es claro que el objeto del contrato es ilícito. Debemos recordar que conforme al artículo 1579 del Código Civil, la arrendadora se obliga a hacer gozar a la arrendataria de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella. Luego la arrendadora no puede, al menos lícitamente, garantizar el goce de la cosa inmueble (indivisiblemente relacionada con el ejido sobre el cual descansa la edificación) dado que: i) Resultaba necesario la existencia de la autorización in comento para revestir de licitud el referido contrato en cuanto a la prestación de la arrendadora conforme a la referida ordenanza, so pena de la imposibilidad jurídica de celebrar el contrato con arreglo a los artículos 1141 ordinal 2 en concordancia con el articulo 1155 ambos del Código Civil y ii) En este estado, y en vista que la autorización no se produjo conforme a derecho (de manera previa y conforme al articulo 27 de la ordenanza comentada) inexorablemente este Juzgador, así como el Municipio Iribarren (quien debe ser llamado como tercero) debe entender) debe entender como licita la tenencia jurídica del terreno por parte de la arrendadora, y en consecuencia, además de aplicarse en sede Municipal los artículos 34 y siguientes de la Ordenanza de ejidos , a los fines de regularizar la ocupación que desde los años 90 se viene ejerciendo en la referida parcela de terreno Ejido, solicitamos a este Juzgador considerar como ilícito el contrato de arrendamiento en cuestión, razón por la cual la prestación de la arrendadora siempre se entiende como de objeto ilícito y así solicitaron sea estimado, c) vicio en la causa por ser ilícita. En este sentido la causa de la obligación en el marco de una relación contractual viene determinada por el fin o utilidad de las prestaciones entre estas y si inserción como elemento subjetivo (distinto al emocional, psicológico o motivo) en el acuerdo de voluntades de modo que las partes persiguen la utilidad de las prestaciones que deben mutuamente, y ello es las que causan la obligación en el contrato. En el presente caso, resulta claro que la prestación a la que se contrae la arrendadora es ilícita en virtud que carece de la autorización a la que se contrae el articulo 27 de la Ordenanza comentada, razón por la cual su prestación, vista como utilidad (causa) perseguida por las arrendatarias, es ilícita en vista a la contrariedad a la citada norma. Que en efecto, es ilícita la causa que ha llevado a las partes a celebrar el contrato de Arrendamiento en cuestión, y en consecuencia Nulo absolutamente este, en virtud que la prestación que perseguimos de la arrendadora Demandante reconvenida es ilícita al haberse obtenido sin la autorización comentada, razón por la cual, conforme al referido ordenamiento jurídico, y a tenor de lo dispuesto en el articulo 1157 del Código Civil, debe refutarse como Nulo absolutamente el referido contrato; y así solicitamos sea declarado (sic). Mas aun resulta claro el vicio delatado en la causa, cuando en observancia y fiel cumplimiento de las normas de la Ordenanza in comento, deberá aplicarse a la situación fáctica, el procedimiento previsto en los artículos 34 y siguientes de la misma, relativo a la Concesión en Uso que por la norma estamos habilitadas a solicitar, y consecuentemente la notificación a la arrendadora-propietaria del inmueble en cuestión, a los fines de oponerse a la solicitud, para que luego, en todo caso, ésta tenga el derecho a recibir la indemnización por la propiedad de las bienhechurias, previo avalúo de la Dirección de Catastro. Recordemos que la edificación, como manifestación del principio superficie solo cedit (artículos 549 y 555 del Código Civil) esta sujeta al régimen del terreno ejido sobre la cual descansa, el cual como se analizó es de dominio público, y en consecuencia, sujeto a un régimen especial de derecho (especialmente la ordenanza comentada). Ellos denotan entonces que la causa de la obligación, tal como se formó para celebrar el contrato, es distinta a la regulación jurídica comentada, razón por la cual dicha causa es ilícita al obtener fines y utilidades distintas a la concebida por el ordenamiento jurídico, lo que hace en consecuencia Nulo absolutamente el contrato impugnado; y así solicitamos sea declarado. (sic) 3.3. Del llamado al Municipio Iribarren por intermedio del Sindico Procurador a los fines de su intervención como tercero con arreglo al articulo 370.3 del Código de Formas. Señala la citada norma: Articulo 370.- Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas, en los casos siguientes: 3° cuando el tercero tenga un interés jurídico actual (sic) en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer el proceso. Que en el presente caso hemos delatado la violación a las normas previstas en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, la Ley Orgánica del Poder Público Municipal y en especial el articulo 27 de la Ordenanza de Ejidos y Terrenos de Propiedad Municipal, así como dentro de los argumentos sostenidos en la Presente Reconvención, se hace alusión a normas que desde el punto de vista sustancial determinan la nulidad delantada, pero además, exigen del Municipio, en defensa del interés que reviste la aplicación de la Ordenanza comentada así como la destinacion que sobre la edificación en cuestión, su participación como tercero. Que en efecto, aunque el Municipio no sea parte en el contrato, del cual la actora demanda el Desalojo y nosotras su Nulidad, es claro que con los argumentos de hecho y de derecho que se encuentran expuestos en el expediente, se devela un interés jurídico actual, aunque indirecto, que activa la regulación dispuesta en los artículos 152 y siguientes de la Ley Orgánica del Poder Publico Municipal, conforme a los cuales debe notificarse al Alcalde y al Sindico Procurador Municipal de los juicios que, aunque el Municipio no sea parte, exista un interés jurídico directo o indirecto de la entidad. Que en este caso, al margen de lo posible tercería de dominio que pueda ejercer el Municipio en Protección del Terreno ejido (cuestión que deberá en todo caso evaluar dicho ente público), a nuestro entender y así solicitamos al juzgador que lo acuerde, existe un interés del Municipio Iribarren para participar en este proceso al menos conforme al articulo 370.3 del Código de formas (tercería coadyuvante), dado que i) Conforme a los hechos y el derecho narrado en la reconvención, se ha producido una violación de la Ordenanza comentada, lo que podría activar los mecanismos para sancionar la ilicitud que ha cometido la arrendadora acerca de la tenencia jurídica del bien y su administración (sobre todo el arrendar la edificación sin la debida autorización, burlando así el régimen jurídico del ejido) y ii) Existe una situación de hecho en la que nos encontramos nosotras, de cara a la Nulidad Absoluta del Contrato en cuestión, que tiene medular incidencia en el tratamiento jurídico que el Municipio deba darle ( a través de los órganos competentes) en el sentido que resulta claro la aplicación del articulo 34 y siguientes de la Ordenanza comentada, con el objeto, y en el marco de los fines sociales para los cuales el Municipio administra sus Ejidos, de regularizar nuestra ocupación sobre el referido terreno, respetando siempre el derecho de propiedad de la arrendadora mediante el pago de la indemnización del derecho sobre las bienhechurias. Que con base a lo anterior, solicito que se notifique al Municipio Iribarren como tercero interesado tanto de la presente Reconvención, así como de la demanda principal, acompañando copia de todo el expediente, a través de la persona del Alcalde del Municipio Iribarren, ciudadano abogado H.F.F., así como del Sindico Procurador Municipal, ciudadano Abog. Arvis Canelón, a los fines legales consiguientes y conforme al artículo 152 de la LOPPM. A tales efectos indicamos como domicilio procesal para tales fines: Despacho del Alcalde (sic): Carrera 17 entre Calles 25 y 26 Palacio Municipal, piso 3, Barquisimeto Estado Lara. Sindicatura Municipal (sic): Calle 25 entre carreras 17 y 18, Torre Municipal, piso: 2, Barquisimeto, Estado Lara. Fundamentaron la Reconvención en los ya mencionados artículos del Código Civil, en concordancia con los ya mencionados artículos de la Ordenanza de Ejidos y Terrenos de Propiedad Municipal del Municipio Iribarren del año 1997. Que en fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, y en atención a la verdad y a las reglas de imparcialidad, igualdad y celeridad procedimental que deben orientar la actuación judicial y seguros como estamos del derecho que nos asiste solicitaron lo siguiente: 1) Que sea agregado el expediente el presente escrito, valorado y sustanciado conforme a las reglas del procedimiento breve recogido en el Código de Procedimiento Civil. 2) Que sea estimado los hechos alegados en cuanto a la contestación de Fondo, y en consecuencia sea declara Sin Lugar la demanda, y consecuencialmente sea condenada en costas con respecto a este proceso principal de la parte actora. 3) Que sea admitida y sustanciada conforme a derecho la reconvención, y se proceda conforme a los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 888 del Código de Formas. 4) Que sea declarada la nulidad Absoluta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la demandante y ellos, el cual se encuentra autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de la Circunscripción del Municipio Iribarren en fecha 02/05/2003, bajo el No. 37, Tomo 40. 5) Que sea condenado en costas a la parte reconvenida con vista al vencimiento total en la presente reconvención, estimando a tal efecto la presente, y conforme a los artículos 36 y 38 del CPC (sic), en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 3000,00). 6) Nos reservamos el derecho de ejercer la acción por repetición de pago de los cánones de arrendamiento pagados bajo el contrato nulo. Que a los fines de cualquier notificación, estableció como domicilio procesal, tanto como para el proceso principal como demandadas, así como para la Reconvención, la sede del Despacho de abogados GIMENEZ PÉREZ Y ASOCIADOS, ubicado en el Edificio “Los Ilustres”, piso 2, oficina Nro. 8, carrera 17 entre calles 26 y 27, Barquisimeto, Estado Lara.----------------------------------------------------------------------

Ahora bien, establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En tal sentido y apegado a la norma antes transcrita, este Juzgador, procede a valorar las pruebas promovidas por ambas partes, de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Cursa al folio 34, escrito de promoción de pruebas, presentado por la Abogada en ejercicio C.A.U., actuando en su carácter de apoderada Judicial de la parte actora, ciudadana: A.P.H.D.P., plenamente identificada en autos, en el cual promovió a favor de su representada el merito que a su favor deriva de los autos. Asimismo, promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha quince (15) de Agosto de dos mil cuatro (2004), consignado en original como instrumento fundamental de la demanda marcado “A”, el cual no fue desconocido ni impugnado por los demandados y por tanto conserva todo su valor probatorio, de donde se evidencia, la fecha de inicio de la relación arrendaticia y en la cláusula tercera, la forma de pago del canon por mensualidades vencidas dentro de los tres (03) primeros días del mes siguiente y demás condiciones en que se pactó el arrendamiento entre las partes. De tales pruebas, observó este Juzgador, que riela en original a los folios 4 al 6 de autos, el contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la ciudadana A.P.H.D.P., en su carácter de Arrendadora, y los ciudadanos: M.M.H. y A.A.R.C.., en su carácter de arrendatarios, sobre el inmueble motivo de la presente acción, el cual no siendo impugnado, desconocido o tachado por las partes demandadas, es apreciado por este Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, donde se corroboró lo alegado por la parte actora, que la fecha de inicio de la relación arrendaticia comenzó a partir del 15-08-2004, asimismo, que en la cláusula tercera, las partes fijaron un canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) mensuales, que serían cancelados por mensualidades vencidas dentro de los tres primeros días de cada mes, así como las demás condiciones en que se pactó el arrendamiento entre las partes, las cuales serán analizadas en las motivaciones para decidir. - Y ASÍ SE ESTABLECE.--------------------------------------------------------------------------

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Cursa a los folios 36 al 38, escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado en ejercicio: L.A.P.M., inscrito en el IPSA bajo el No. 92.391, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos: M.M.H. y A.A.R., parte demandadas en el presente juicio, en el cual con el objeto de demostrar el pago de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto 2007, Septiembre 2007, Octubre 2007, Noviembre 2007, Diciembre 2007, Enero 2008, Febrero 2008 y Marzo 2008, alegado en el escrito de contestación a la demanda, promovió marcado “A”, en 20 folios, copia certificada del expediente KP02-S-2007-15624 que se sustancia por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren, y en virtud del cual, de conformidad con lo previsto en el articulo 53 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus representados han quedados liberados en su oportunidad de la obligación reclamada y así solicitó sea estimado. De lo anteriormente trascrito, observó este Juzgador, que riela en Copias Certificadas a los folios 39 al 58 de autos, marcado con la letra “A”, del Asunto de Consignación signado con el N° KP02-S-2007-015624, que cursa por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, donde aparece como consignatarios los demandados de marras, ciudadano: M.M.H. y A.R., y como Beneficiario la actora de este proceso, ciudadana: A.P.H.D.P., sobre el inmueble objeto de la presente acción, donde se constató el pago efectuado por los demandados de las consignaciones de cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, y Diciembre del 2007, y asimismo de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2008.- Y siendo pues, que dicho instrumento no fue impugnado, desconocido, o tachado por la parte actora, es apreciado por este Tribunal, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1357 del Código Civil.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-------------------------------------------

Promovió, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, Prueba de Informe solicitada al Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara. Con respecto a esta prueba, observó este Juzgador, al folio 111 que no fue admitida, y siendo pues, que la parte demandada promovente no insistió en su evacuación, la misma no será objeto de valoración de pruebas.- Y ASÍ SE ESTABLECE.--------------------------------------

Promovió, con el objeto de demostrar las perturbaciones y agresiones realizadas por la arrendadora a los arrendatarios, todo ello a partir del mes de Agosto del 2007, con el claro propósito de despojarlos abusiva e ilegalmente de la tenencia del bien arrendado, o en su defecto crear una situación de enemistad que justificara la negativa a recibir el pago del canon de arrendamiento, lo que trajo como consecuencia la necesidad de efectuar el pago a través del procedimiento de consignación arrendaticia tal y como fue alegado en el escrito de contestación a la demanda, los siguientes documentales: Marcado B.1, en 8 folios, copia del expediente sustanciado por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren, con motivo de la denuncia No. 047/08, interpuesta por nuestra representada, efectuada con el fin de procurar una reunión conciliatoria en fecha 06/09/2007 como un medio alternativo al conflicto surgido en virtud de las agresiones, amenazas, perturbaciones e insultos que estaban siendo victimas la arrendataria junto a su grupo familiar, por parte de la arrendadora del inmueble, con el propósito de desalojarla por la fuerza, conforme a los hechos narrados en dicho expediente. Marcado B.2, en 11 folios, copia certificada del expediente 4986 sustanciado por el Departamento de denuncias de la Prefectura del Municipio Iribarren, en el cual se procesó la denuncia realizada 05 de Octubre de 2007 por nuestra representada contra las agresiones amenazas, perturbaciones e insultos que estaba siendo victima junto a su grupo familiar, por parte de la arrendadora del inmueble, con el propósito de desalojarla por la fuerza, conforme a los hechos narrados en dicho expediente. Marcado B.3, en 27 folios, copia certificada del expediente 5270 sustanciado por el departamento de denuncias de la Prefectura del Municipio Iribarren, en el cual se procesó la denuncia realizada 26 de Noviembre de 2007 por nuestra representada contra las agresiones, amenazas, perturbaciones e insultos que estaba siendo victima junto a su grupo familiar, por parte de la arrendadora del inmueble, con el propósito de desalojarla por la fuerza, conforme a los hechos narrados en dicho expediente. Marcado B.4, en 6 folios Copia fotostáticas del procedimiento sustanciado ante el C.d.P. del Niño y del Adolescente, expediente No. M-2352, en el cual se procesó la denuncia realizada 23 de Enero de 2008, por nuestra representada contra las agresiones, amenazas, perturbaciones e insultos que estaba siendo victima sus hijas menores de edad, por parte de la arrendadora del inmueble, con el propósito de desalojarla por la fuerza, conforme a los hechos narrados en dicho expediente. En este procedimiento fue dictada en fecha 25-01-2008 una medida de protección contra la ciudadana aquí demandante y a favor de las niñas que habitan el inmueble arrendado, tal y como se desprende de las copias que se consignaron, por las injustificadas presiones ejercidas para provocar el desalojo por la fuerza del bien arrendado, las cuales estaban perjudicando la integridad de los menores. Asimismo pidió que tales documentales, conjuntamente con las que se acompañan, se tengan como indicios individualmente considerados y como plena prueba considerado en su conjunto, de que la arrendadora perturba la tenencia del bien arrendado, provocando además la necesidad del pago a través del mecanismo legal de consignación arrendaticia. Observó este Juzgador, que dichos instrumentos rielan en copias certificadas a los folios 59 al 66 de autos, marcado “B.1”, a los folios 67 al 77, en copia certificadas el Marcado “B.2”, a los folios 78 al 104 en copia certificadas las marcadas “B.3”, y a los folios 105 al 110 en copias fotostáticas el marcado “B.4”, los cuales no siendo impugnados, desconocidas, o tachadas por la parte actora, son apreciados por este Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1363 del Código Civil, corroborándose lo alegado por la parte demandada en la contestación de la demanda .- Y ASÍ SE ESTABLECE.---------------------------------

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Trabada como quedó planteada la controversia, el Tribunal procede a dirimir la misma en los siguientes términos:

Establece el Código Civil, lo siguiente: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Al aplicar los artículos citados al caso de marras, observó este Juzgador, del documento fundamental de la presente acción, el cual riela en original a los folios 4 al 6 de autos, constituido por el contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la ciudadana A.P.H.D.P., en su carácter de Arrendadora, y los ciudadanos: M.M.H. y A.A.R.C.., en su carácter de arrendatarios, sobre el inmueble objeto de la presente acción, el cual fue debidamente apreciado en todo su valor probatorio, que en la Cláusula Segunda, las partes contratantes convinieron, lo que ha continuación se transcribe literalmente: “ SEGUNDA: El tiempo de duración de este contrato, es de SEIS (06) FIJOS contados a partir del 15 de Agosto del 2004 hasta el 15 de Febrero del 2004, pudiendo ser prorrogado por igual lapso de tiempo, a menos que una de las partes manifieste a la otra por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado, su deseo de no prorrogarlo. Quedando convenido que si se produjese la renovación del contrato sin que las partes se hayan puesto de acuerdo en el nuevo canon de arrendamiento, este se entenderá formalmente fijado con un incremento de acuerdo al índice general de precios al consumidor. Vencido el término de este contrato sin que las partes hubieren manifestado dentro de los treinta días arriba señalados, su deseo de no prorrogarlo, LOS ARRENDATARIOS, deberán entregar totalmente desocupado el inmueble y solvente en el pago de los servicios públicos, de energía eléctrica, agua, aseo y en buen estado, a menos que los mismos quieran hacer uso de la prórroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, es entonces cuando una vez vencida dicha prórroga cuyo límite máximo es de seis meses fijos deberán los arrendatarios hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones establecida en esta cláusula.” Ahora bien, de la anterior trascripción, se evidencia claramente que estamos en presencia de un CONTRATO A TIEMPO FIJO RENOVABLE AUTOMÁTICAMENTE POR PERIODOS IGUALES, es decir, que la relación arrendaticia convenida por las partes, con una duración de SEIS (6) MESES FIJOS, se inicio contados a partir del 15 de Agosto del 2004 hasta el 15 de Febrero del 2005, y en cuanto a la renovación o no del precitado contrato las partes establecieron en esta misma cláusula segunda las pautas a regir conviniendo que podrá ser prorrogado por igual tiempo a menos que una de las partes manifieste a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado su deseo de no prorrogarlo, condición esta que no se cumplió, pues de la revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, y en especial durante el debate probatorio ninguna de las partes, trajo a los autos prueba de haber notificado con treinta días de anticipación al vencimiento del contrato original, es decir, al 15 de Febrero del 2005 o de alguna de sus prórrogas, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, trayendo como consecuencia inmediata la renovación automática por período iguales, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15-08-2004, hasta tanto se cumpla con esta condición ya sea por parte de la arrendadora o de los arrendatarios, de la manifestación con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de su prórroga, de SU DESEO DE NO PRORROGARLO, se considera por lo tanto, para este Juzgador, que el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ES A TIEMPO DETERMINADO.- Y ASÍ SE DECLARA.--------------------------------------------------------------------------------------

Así las cosas, verificó este Sentenciador, que las partes demandadas durante el debate probatorio, demostraron con las Copias Certificadas que rielan a los folios 39 al 58 de autos, marcado con la letra “A”, contentivo del Asunto de Consignación signado con el N° KP02-S-2007-015624, que cursa por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, donde aparece como consignatarios los mismos, y como Beneficiaria la parte actora de este proceso, ciudadana: A.P.H.D.P., sobre el inmueble objeto de la presente acción, el pago efectuado de las consignaciones de cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, y Diciembre del 2007, y asimismo de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2008, así como de los conflictos sostenidos por la parte arrendadora, aunado a ello, que la naturaleza del Contrato suscrito es un CONTRATO A TIEMPO FIJO, RENOVABLE AUTOMÁTICAMENTE POR PERIODOS IGUALES, cuya relación arrendaticia se inició el 15 de Agosto del 2004 hasta el 15-02-2005, y que se encuentra vigente hasta tanto se cumpla con la condición convenida por las partes en la Cláusula Segunda, con respecto a la prórroga de dicho contrato, ya sea que la arrendadora o los arrendatarios, manifiesten con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de su prórroga, SU DESEO DE NO PRORROGARLO, en consecuencia, la presente acción por DESALOJO, forzadamente debe ser declarada SIN LUGAR.- Y ASÍ SE DECIDE.-----------------------------------------------