Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 26 de Marzo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: N.D.J.M.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-8.418.525.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: M.B.H., ZENAHIR B.M.A. y JAIMARA G.J.H., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 33.815, 66.218 y 74.156.

PARTE DEMANDADA: A.S.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-8.762.815.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: BERKY G.M.D. y R.S., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.602 y 25.214, respectivamente.

I.- RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS:

Se inició el presente juicio por Retracto Legal, mediante demanda interpuesta en fecha 15 de octubre de 2008 (f.1), por el ciudadano N.D.J.M.M. contra el ciudadano A.S.C., ante este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Por diligencia de fecha 16 de 0ctubre de 2008 (f.12), la parte actora consignó los recaudos que fundamentan su acción y los cuales se encuentran insertos del folio 13 al 156 de los autos.

Por auto de fecha 22 de octubre de 2008 (f.157), el Tribunal de la causa admitió la demanda conforme a lo preceptuado en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 24 de octubre de 2008 (f.159), el Tribunal de la causa ordenó la elaboración de la compulsa previa la consignación de los fotostatos requeridos para ello, comisionando al Juzgado del Municipio Plaza de esta Circunscripción Judicial.

Por auto de fecha 25 de febrero de 2009 (f.168), este Juzgado ordenó oficiar al juzgado comisionado a los fines de que remita información respecto al cumplimiento o no de la comisión conferida.

Por auto de fecha 24 de marzo de 2009 (f.170), este Juzgado ordenó agregar las resultas de la comisión sin cumplir por falta de impulso procesal, a los autos, constante de 18 folios útiles e insertas del folio 171 al 189 de los autos.

Por diligencia de fecha 14 de julio de 2009 (f.191), la parte actora solicito se libre nuevamente comisión al Juzgado del Municipio Plaza en Guarenas y a tal efecto se le nombre correo especial, conforme a lo previsto en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 16 de julio de 2009 (f.192), acordó de conformidad con lo solicitado por la parte actora en fecha 14 de julio de 2009.

En fecha 14 de diciembre de 2009 (f.194), se libró la compulsa y despacho de citación, previa consignación en fecha 02 de diciembre de 2009 de los fotostatos correspondientes.

Por diligencia de fecha 14 de enero de 2010 (f.198), la parte demandada se dio por citada.

Por diligencia de fecha 18 de enero de 2010 (f.201), la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, el cual corre inserto del folio 202 al 204 de los autos.

Mediante escrito de fecha 28 de enero de 2010 (f.205), la parte demandada promovió pruebas.

Por auto de fecha 28 de enero de 2010 (f.207), el Tribunal con respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada señaló que no tiene materia que analizar en cuanto a la promoción de la comunidad de la prueba y negó la admisión de la prueba de exhibición por no reunir los requisitos del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

II.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

1. De la trabazón de la litis.

   * Alegatos de las partes.-

   1. En el libelo de la demanda.-

      * Alegó la parte actora en su libelo de demanda los siguientes hechos:

      Que es arrendataria desde el mes de diciembre de 2003, según contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaria del Municipio Plaza de Guarenas de fecha 12 de diciembre de 2003, anotado bajo el Nº 76, Tomo 80 de los Libros llevados por mesa Notaria, y cuyo canon de arrendamiento para esa fecha era de Bs.350,00, los primeros seis (6) meses y los seis (6) meses restantes serian de Bs.400,00.

      Que luego del vencimiento de este contrato se suscribe un nuevo contrato con la ciudadana S.C.d.F.L., actuando como apoderada del ciudadano A.S.C., con una vigencia de 3 meses fijos contados a partir de 16 de diciembre de 2004 y por un canon de arrendamiento de Bs.500,00, el cual considera ilegal por encontrarse congelados los cánones de arrendamiento por Resoluciones Nos. 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004.

      Que posteriormente se otorga nuevo contrato de arrendamiento por seis (6) meses fijos, contados a partir del 16 de septiembre de 2005, con un canon de arrendamiento de Bs.500,00, y, luego se otorga nuevo contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública del Municipio Plaza, Guarenas, Estado Miranda, en fecha 21 de abril de 2006, anotado bajo el Nº 78, Tomo 38 de los Libros llevados por esa Notaría, por un lapso de seis (6) meses fijos contados a partir del 16 de marzo de 2006, con un canon de arrendamiento de Bs.500,00.

      Que al finalizar el anterior contrato suscribieron uno nuevo debidamente notariado con la apoderada del propietario del referido inmueble por un lapso de seis (6) meses fijos contados a partir del 16 de septiembre de 2006 con canon de arrendamiento de Bs.500,00 y luego otro contrato de arrendamiento por otros seis (6) meses contados a partir del 15 de abril de 2007 con el mismo canon d arrendamiento del anterior, esto es, Bs.500,00.

      Que se le ha cobrado desde el 16 de diciembre de 2004, Bs.100,00 mensuales de más en virtud de que el canon de alquileres se encuentra congelado, debiendo reintegrar a la parte actora la cantidad de Bs.4.600,00.

      Que en fecha 03 de octubre de 2007, la parte actora recibió una notificación judicial realizada por el Juzgado del Municipio Plaza del Estado Miranda donde se le participa que el contrato de arrendamiento no será renovado y que a partir del día 15 de octubre de 2007 comenzaría a transcurrir un (1) año de prórroga legal conforme a lo previsto en el artículo 38, literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso que vencería en fecha 15 de octubre de 2008.

      Que el demandado le ofreció en venta verbalmente en varias oportunidades el inmueble arrendado, pero que en ningún momento le ha hecho una notificación por escrito.

      Que la actora tiene la voluntad de comprar el inmueble en la cantidad que le fue ofrecida verbalmente por el propietario, en la cantidad de Bs.90.000,00 sin que el propietario por pasar por alto el derecho de preferencia, el cual no ha sido renunciado.

      Que ocurren para demandar pues se enteró que quieren desalojar el inmueble para vendérselo a otra persona. Violando su derecho de preferencia, y, que nunca le fue notificada de la venta del apartamento y que el demandado es el dueño de todo el edificio.

      Que el demandado ha vendido varios de los apartamentos que conforman el edificio en los años 1982, 1983 y 1987, que otros están desocupados al igual que el local comercial y en el apartamento número 07 lo ocupa el demandado.

      Que se enteró también que el demandado tiene una nueva abogada quien también es la administradora y es ella quien quiere comprar el apartamento.

      Que se informó y para el año que ella llegó el inmueble tenía un costo de Bs.99.000, el año 2007, tenía un precio de Bs.170.000, y para el año 2008 el precio había variado y era de Bs.350.000, que es un abuso el precio para un inmueble que tiene 40 años y por lo tanto solicita que se haga un avalúo de dicho inmueble.

      Que ocurre al Tribunal para ejercer su derecho de preferencia mediante la acción de retracto legal, según el artículo 1547 del Código Civil.

      Que estimó la demanda en la cantidad de noventa mil bolívares (Bs.90.000,00).

   2. En la contestación de la demanda.-

      * Alegó la parte demandada en su contestación a la demanda los siguientes hechos:

      Que niega, rechaza y contradice que haya arrendado el inmueble objeto de la presente demanda con expuesto de estacionamiento.

      Que niega, rechaza y contradice que se le deba reintegrar a la parte actora la cantidad de Bs.4.600,00 por cuanto el contrato de arrendamiento en ley entre las partes y ambas partes suscribieron cada uno de los contratos, siendo que dicho precio fue acordado por las partes que lo suscribieron.

      Que la acción por reintegro se encuentra prescrita, conforme a lo establecido en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la parte actora alega que el incremento se le hizo en el año 2004 y a la fecha han transcurrido más de dos (2) años que es lo que prevé el mencionado artículo para ejercer dicha acción de reintegro.

      Que aceptó que se le notificó a la parte actora que el contrato de arrendamiento no sería renovado y por ende comenzaba a partir del 15 de octubre de 2007 la prorroga legal y que el inmueble debía entregarlo en fecha 15 de octubre de 2008, fecha en la cual incoa la presente acción.

      Que niega, rechaza y contradice que le haya ofrecido en venta el inmueble en cuestión a la demandada y que niega, rechaza y contradice que haya pasado por alto su derecho de preferencia para la adquisición del inmueble dado que el demandado no tiene interés alguno en vender dicho inmueble y que de hacerlo, lo haría conforme a lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Que niega, rechaza y contradice que haya ofrecido en venta a terceros el inmueble, que se le hay violado su derecho de preferencia y que emplaza a la parte actora a demostrar donde se ofertó o enajeno el inmueble, reservándose el derecho de tomar las acciones legales pertinentes contra la actora.

      Que niega, rechaza y contradice que haya nacido la acción de retracto legal y que le haya violado el derecho contenido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Que la parte actora no trae a los autos el documento o instrumento autentico por medio del cual se le cercena su derecho de preferencia, ya que debía evidenciar mediante documento que el bien arrendado fue enajenado a un tercero.

3. - Aportaciones probatorias.-

   3.1) De la parte actora.

   * De los recaudos acompañados al Libelo de la demanda:

   o Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana S.C.D.F.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano A.S.C. y la ciudadana N.D.J.M.M., sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Saman, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con un canon de arrendamiento de Bs.350,00 los primeros seis (6) meses y los siguientes seis (6) meses por Bs.400,00, y, con una duración de un (1) año fijo improrrogable, contados a partir del 15 de diciembre de 2003. Documento que se encuentra autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 12 de diciembre de 2003, anotado bajo el Nº 76, Tomo 80 de los Libros llevados por esa Notaría, marcado “B”.

   En cuanto a este medio probatorio observa quien sentencia que se trata de un documento autenticado en copia simple, que merece fe pública (art. 1360 Cciv y art. 429 de C.P.C) para acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana S.C.D.F.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano A.S.C. y la ciudadana N.D.J.M.M., sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Saman, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con una duración de un (1) año fijo improrrogable, contados a partir del 15 de diciembre de 2003. ASI SE DECLARA.

   o Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana S.C.D.F.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano A.S.C. y la ciudadana N.D.J.M.M., sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Saman, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con un canon de arrendamiento de Bs.500,00 mensuales, y, con una duración de tres (3) meses fijos improrrogables, contados a partir del 16 de diciembre de 2004, marcado “C”.

   En cuanto a este medio probatorio observa quien sentencia que se trata de un documento privado en copia simple, que no puede ser apreciado, por no tratarse de los documentos que pueden ser aceptados en copia simple, de acuerdo a la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que solo acepta las copias de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. ASI SE DECLARA.

   o Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana S.C.D.F.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano A.S.C. y la ciudadana N.D.J.M.M., sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Samán, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con un canon de arrendamiento de Bs.500,00 mensuales y, con una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del 16 de septiembre de 2005. Documento que se encuentra autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 28 de septiembre de 2005, anotado bajo el Nº 11, Tomo 84 de los Libros llevados por esa Notaría, marcado “D”.

   En cuanto a este medio probatorio observa quien sentencia que se trata de un documento autenticado en copia simple, que merece fe pública (art. 1360 Cciv y art. 429 de C.P.C) para acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana S.C.D.F.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano A.S.C. y la ciudadana N.D.J.M.M., sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Samán, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del 16 de septiembre de 2005. ASI SE DECLARA.

   o Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana S.C.D.F.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano A.S.C. y la ciudadana N.D.J.M.M., sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Samán, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con un canon de arrendamiento de Bs.500,00 mensuales y, con una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del 16 de marzo de 2006. Documento que se encuentra autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 21 de abril de 2006, anotado bajo el Nº 78, Tomo 38 de los Libros llevados por esa Notaría, marcado “E”.

   En cuanto a este medio probatorio observa quien sentencia que se trata de un documento autenticado en copia simple, que merece fe pública (art. 1360 Cciv y art. 429 de C.P.C) para acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana S.C.D.F.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano A.S.C. y la ciudadana N.D.J.M.M., sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Samán, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del 21 de abril de 2006.. ASI SE DECLARA.

   o Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana S.C.D.F.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano A.S.C. y la ciudadana N.D.J.M.M., sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Samán, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con un canon de arrendamiento de Bs.500,00 mensuales y, con una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del 16 de septiembre de 2006. Documento que se encuentra autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 04 de octubre de 2006, anotado bajo el Nº 88, Tomo 106 de los Libros llevados por esa Notaría, marcado “F”.

   En cuanto a este medio probatorio observa quien sentencia que se trata de un documento autenticado en copia simple, que merece fe pública (art. 1360 Cciv y art. 429 de C.P.C) para acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito S.C.D.F.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano A.S.C. y la ciudadana N.D.J.M.M., sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Samán, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del 04 de octubre de 2006. ASI SE DECLARA.

   o Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana S.C.D.F.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano A.S.C. y la ciudadana N.D.J.M.M., sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Samán, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con un canon de arrendamiento de Bs.500,00 mensuales y, con una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del 15 de abril de 2007. Documento que se encuentra autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 2007, anotado bajo el Nº 19, Tomo 56 de los Libros llevados por esa Notaría, marcado “G”.

   En cuanto a este medio probatorio observa quien sentencia que se trata de un documento autenticado en copia simple, que merece fe pública (art. 1360 Cciv y art. 429 de C.P.C) para acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito S.C.D.F.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano A.S.C. y la ciudadana N.D.J.M.M., sobre el bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Samán, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del 15 de abril de 2007. ASI SE DECLARA.

   o Copia simple de solicitud de notificación judicial a la ciudadana N.d.J.M.M., de no renovación del contrato de arrendamiento y de la prorroga legal otorgada de acuerdo a la ley para la desocupación del inmueble, interpuesto ante el Juzgado del Municipio Plaza del Estado Miranda, por el ciudadano A.S.C., en fecha 03 de octubre de 2007, marcado “H”.

   En cuanto a este medio probatorio observa quien sentencia que se trata de un documento procesal, por lo tanto, se aprecia a los fines de la decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código de Civil, para acreditar ese hecho. ASÍ SE DECLARA.

   o Copia simple de relación de gastos fijos por los servicios públicos, emanado de la Junta de Condominio El Samán, desde el mes de enero hasta el mes de agosto del año 2008; y desde el mes de enero de 2007 hasta el mes de diciembre de 2007; y desde el mes de enero de 2006 hasta el mes de diciembre de 2006; y, desde el mes de enero de 2005 hasta el mes de diciembre de 2005; y. desde el mes de enero de 2004 hasta el mes de diciembre de 2004, marcado “I”.

   La anterior prueba, se refiere a copias simples de relación de gastos fijos del Edificio El Samán, durante los años 2004, 2005, 2006, 2007 hasta el mes de agosto de 2008, las cuales, constituyen documentos privados, emanados de tercero que no es parte en el juicio y como tal debía ser ratificado en juicio mediante prueba testimonial, circunstancia ésta que no sucedió. En consecuencia, esta Juzgadora desecha la mencionada prueba, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-

   o Riela del folio 91 al 115 de los autos, copias simples de documentales emanadas de la Oficina Subalterna de Registro Público del Estado Miranda, que demuestran la venta de los apartamentos Nos. 5, 3, 4, 6, 8, ubicados en el Edificio El Samán, propiedad del ciudadano A.S.C., durante los años 1980 a 1987, marcadas “J”, “K”, “L”, “M” y “N”.

   En cuanto a estos medios probatorios, observa esta Sentenciadora que se trata de copias simples de documentos públicos, que no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte contra quien se opusieron. Por lo tanto, deberían ser apreciadas, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código de Civil; sin embargo, quiere señalar quien decide, que el tracto sucesivo de los apartamentos Nos. 5, 3, 4, 6, 8, que conforman el Edificio El Saman propiedad del demandado, como medio probatorio, no guarda ninguna pertinencia sobre el objeto de la litis, pues lo debatido en el presente juicio es el retracto legal sobre el apartamento Nº 9, del Edificio El Samán, propiedad del demandado y no el resto de los apartamentos que conforman el mencionado edificio. En consecuencia, se desechan las anteriores documentales. ASÍ SE DECLARA.

   o Copia simple de sentencia emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de mayo de 2005.

   En cuanto a este medio probatorio, observa quien decide que el mismo se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público traído en copia simple, permitida su reproducción por éste medio, según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que consecuentemente, se le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

   o Original de seis (6) recibos S/N, de fechas 15 de abril de 2008, 15 de mayo de 2008, 15 de junio de 2008, 15 de julio de 2008, 15 de agosto de 2008 y 15 de septiembre de 2008, por un monto de Bs.500,00 cada uno, en dinero efectivo, cancelado por el ciudadano A.S. y B.G. y recibido de manos de la ciudadana N.M.M., por concepto de cánones de arrendamiento, marcados “O”.

   En cuanto a los recibos de pagos de los cánones de arrendamiento, quien aquí decide los aprecia por tratarse de documentos privados suscritos entre las partes que conforman la presente causa, o en su defecto, por la apoderada judicial de la parte demandada, los cuales no fueron impugnados ni tachados por ésta. Y ASÍ SE DECLARA.

   ** En el lapso probatorio.-

   La parte actora no promovió pruebas en esta oportunidad.

   3.2) De la parte demandada-reconviniente.-

   * De los recaudos acompañados a la Contestación de la demanda:

   o No acompañó recaudos a su escrito de contestación a la demanda.

   ** En el lapso probatorio.-

   o Promovió la comunidad de la prueba, por cuanto, su contenido no constituye medio probatorio alguno, el Tribunal respecto del mismo le señaló en la oportunidad de la admisión de las pruebas (f.207), que este principio debe ser aplicado por el juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano, esto es, su valoración se encuentra sujeta al mérito que el juez le otorgue. En el caso bajo estudio, esta Juzgadora analizó y valoro todas cuantas prueba cursaron en los autos y su mérito se determinara a continuación. Y ASÍ SE DECLARA.

   o Promovió la prueba de exhibición de los instrumentos que demuestran la enajenación del inmueble, empero, su admisión se negó (f.207) por no cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia nada tiene que analizar este Tribunal. Y ASÍ SE DECLARA.

4. - Del Mérito de la Causa.-

   Ha sostenido la parte actora (1) que es arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Av. Dr. F.R.G., Residencia El Saman, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda desde hace aproximadamente cinco (5) años, con aumento paulatino de los cánones de arrendamiento, lo cual considera ilegal por encontrarse congelados los cánones de arrendamiento por Resoluciones Nos. 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004 (2) que se le ha cobrado desde el 16 de diciembre de 2004, Bs.100,00 mensuales de más en virtud de que el canon de alquileres se encuentra congelado, debiendo reintegrar a la parte actora la cantidad de Bs.4.600,00; (3) que en fecha 03 de octubre de 2007, la parte actora recibió una notificación judicial realizada por el Juzgado del Municipio Plaza del Estado Miranda donde se le participa que el contrato de arrendamiento no será renovado y que a partir del día 15 de octubre de 2007 comenzaría a transcurrir un (1) año de prórroga legal conforme a lo previsto en el artículo 38, literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso que vencería en fecha 15 de octubre de 2008; (4) que el demandado le ofreció en venta verbalmente en varias oportunidades el inmueble arrendado, pero que en ningún momento le ha hecho una notificación por escrito; (5) que se enteró que quieren desalojar el inmueble para vendérselo a otra persona, violando su derecho de preferencia, y, que nunca le fue notificada de la venta del apartamento y que el demandado es el dueño de todo el edificio; (6) que el demandado ha vendido varios de los apartamentos que conforman el edificio en los años 1982, 1983 y 1987, que otros están desocupados al igual que el local comercial y en el apartamento número 07 lo ocupa el demandado y, (7) que ocurre al Tribunal para ejercer su derecho de preferencia mediante la acción de retracto legal, según el artículo 1547 del Código Civil.

   Por su parte la demandada argumento en su defensa (1) que niega, rechaza y contradice que se le deba reintegrar a la parte actora la cantidad de Bs.4.600,00 por cuanto el contrato de arrendamiento en ley entre las partes y ambas partes suscribieron cada uno de los contratos, siendo que dicho precio fue acordado por las partes que lo suscribieron; (2) que la acción por reintegro se encuentra prescrita, conforme a lo establecido en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la parte actora alega que el incremento se le hizo en el año 2004 y a la fecha han transcurrido más de dos (2) años que es lo que prevé el mencionado artículo para ejercer dicha acción de reintegro; (3) que niega, rechaza y contradice que le haya ofrecido en venta el inmueble en cuestión a la demandada y que niega, rechaza y contradice que haya pasado por alto su derecho de preferencia para la adquisición del inmueble dado que el demandado no tiene interés alguno en vender dicho inmueble y que de hacerlo, lo haría conforme a lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; (4) que niega, rechaza y contradice que haya ofrecido en venta a terceros el inmueble; (5) que la parte actora no trae a los autos el documento o instrumento auténtico por medio del cual se le cercena su derecho de preferencia, ya que debía evidenciar mediante documento que el bien arrendado fue enajenado a un tercero.

   Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes, establecido el contradictorio en la presente causa y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa:

   Han reconocido ambas partes la existencia de un contrato de arrendamiento, el cual en la oportunidad del análisis de las pruebas le fue conferido su respectivo valor probatorio y conforme a los hechos objeto del litigio, con base en la existencia de un contrato válido, igualmente, reconoció la parte demandada una de las pruebas traídas por la parte actora, como lo fue la notificación judicial a la parte actora de que el contrato de arrendamiento no sería renovado y por ende comenzaba a partir del 15 de octubre de 2007 la prórroga legal y que el inmueble debía entregarlo en fecha 15 de octubre de 2008.

   * Precisiones Conceptuales.-

   El retracto legal señala el artículo 1.546 del Código Civil, es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, esto es, en términos generales el retracto legal, empero, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere específicamente al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la referida Ley se refiere.

   En este sentido, establece el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

   El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad

   .

   Así, encontramos tres elementos característicos del retracto legal: (i) el derecho del arrendatario a la subrogación; (ii) la igualdad de condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado y (iii) el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto.

   Por otra parte, los requisitos de procedencia del retracto legal exigidos, los cuales son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, (i) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, (ii) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y (iii) satisfaga las aspiraciones del propietario.

   Ha señalado el Dr. G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Pág. 381 y siguientes, lo que a continuación se transcribe:

   …En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente:

   1) En atención a la persona del arrendatario: a) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal; b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente

   2) En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 e la LAI; b) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

   3) Tratándose del tercero adquiriente: a) que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador; y, b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…

   Establecido lo anterior, hay que decir que efectivamente la parte actora arrendataria tiene más de dos (2) años como tal en el inmueble a retraer, (ii) la actora arrendataria se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pues ello, no fue objeto de objeción por la parte demandada y fue demostrado mediante sendos recibos, acompañados al escrito libelar marcados “O” y a los cuales se les confirió su respectivo valor probatorio.

   Ahora bien, en cuanto a (iii) que la parte actora arrendataria satisfaga las aspiraciones del propietario, se evidencia de las actas procesales, que, no corre inserto en autos documento contentivo de la negociación, esto para, determinar cuáles fueron las condiciones en que quedó establecida la negociación (términos y condiciones del precio, etc), y, en ese sentido determinar cuáles fueron las aspiraciones del propietario.

   Sin lugar a dudas cuando (i) la parte actora se limita a señalar que tiene más de cinco años habitando el inmueble en calidad de arrendataria, y narra cómo, cuando y donde fueron suscritos los contratos de arrendamiento, (ii) que se enteró a través del dicho de unas personas, que el propietario del inmueble supuestamente lo iba a vender sin antes ofertárselo a ella, (iii) se limita a señalar que el demandado es el propietario del edificio donde se encuentra ubicado el inmueble, (iv) se limita a señalar que el propietario entre los años 1980 y 1987 ha vendido algunos de los apartamentos ubicados en el Edificio El Samán del cual también es propietario; (v) que el precio de trescientos cincuenta mil bolívares como precio del inmueble a retraer le parece por demás oneroso para un apartamento con 40 años de construcción, y, que de ese precio se enteró porque preguntó el valor de los apartamentos a la administradora, y finalmente (v) cuando la parte actora no demuestra la existencia del contrato de compra venta o de opción de compra venta suscrito entre el propietario del inmueble o alguna documental que haga sospechar que el propietario enajenó el inmueble o que éste es objeto de una negociación con un el tercero, en franca violación al derecho de preferencia de la parte actora arrendataria, debe esta juzgadora necesariamente rechazar la presente demanda por no cumplirse con los requisitos existenciales de la acción de retracto legal arrendaticio, pues, se corroboran los argumentos y defensas de la parte demandada con la falta de aportaciones probatorias conducentes y pertinentes a la acción de retracto legal arrendaticio.

   En consecuencia, no estando presentes de forma concurrente los supuestos de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, contenidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se debe afirmar que la presente acción de Retracto Legal intentada por la ciudadana N.D.J.M.M. contra el ciudadano A.S.C., no debe prosperar en derecho, en razón de que la parte actora no trajo a los autos medios probatorios que demostrara la relación contractual a su decir, existente entre el propietario y el tercero comprador. Y ASÍ SE DECIDE.-

   ** Del reintegro

   Alegó la parte actora que se le ha cobrado desde el 16 de diciembre de 2004, Bs.100,00 mensuales de más en virtud de que el canon de alquileres se encuentra congelado, debiendo el propietario del inmueble reintegrar a la parte actora la cantidad de Bs.4.600,00.

   Por su parte, la parte demandada, argumentó como defensa, que la acción por reintegro se encuentra prescrita, conforme a lo establecido en el artículo 62 e la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la parte actora alega que el incremento se le hizo en el año 2004 y a la fecha han transcurrido más de dos (2) años que es lo que prevé el mencionado artículo para ejercer dicha acción de reintegro.

   En este orden de ideas, que el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala, lo siguiente:

   Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años.

   Así las cosas, la solicitud por reintegro se encuentra efectivamente prescrita, de acuerdo al dicho de la parte actora quien a los fines de reclamarlos señaló que dicho aumento se le hizo a partir del año 2004, y, siendo que, la demanda fue intentada en fecha 16 de octubre de 2008, han transcurrido más de dos (2) años, esto, en contravención de lo estipulado al artículo 62 de la Ley que rige la materia.

   Luego, no procede el reclamo por reintegro efectuado por la parte actora, por encontrarse prescrita dicha acción. Y ASÍ SE DECIDE.

   V. DISPOSITIVA

   En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, intentada en fecha 16 de octubre de 2008, ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, por la ciudadana N.D.J.M.M. contra el ciudadano A.S.C., ambas partes identificadas en los autos.

SEGUNDO

SIN LUGAR el reclamo de reintegro de sobrealquileres, reclamado por la parte actora por encontrarse prescrita tal acción, conforme lo prevé el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

TERCERO

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, NOTIFÍQUESE A LAS PARTES y BÁJESE en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. En Los Teques, a los veintiséis (26) de marzo del año dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZA TITULAR

E.M.M.Q.

LA SECRETARIA TITULAR

R.D. GUERRA MONTAÑEZ

Exp. N° 28.466

Retracto Legal/Def.

Materia: Civil-Arrendaticia

EMMQ/rdgm/dalia

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las once y quince minutos de la mañana (11:15am). Conste,

La Secretaria,