Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Julio de 2007
| Fecha de Resolución | 3 de Julio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Gervis Alexis Torrealba |
| Procedimiento | Cobro De Bolívares |
SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)
EXP.: 26.817 / CIVIL.
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
DEMANDANTE: INVERSIONES ACTUALES LA GUAIRA, C. A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil VI de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 13/11/1997, bajo el Nº 39, Tomo 13-A-Sto.; en su carácter de administradora del condominio del edificio Loma Redonda Seis.-
APODERADOS: I.M.G. y M.Á.G.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 83.025 y 90.759, respectivamente.-
DEMANDADO: S.J.R.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-16.286.818.
APODERADO: A.J.R.B., abogado en ejercicio de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 850.-
MOTIVO: cobro de bolívares (vía ejecutiva).
I
Se inicia el presente procedimiento mediante demanda primitiva de cobro de bolívares (vía ejecutiva) presentada el 29/10/2003, por los abogados de la sociedad mercantil INVERSIONES ACTUALES LA GUAIRA, C. A., en su carácter de administradora del condominio del edificio Loma Redonda Seis, contra la ciudadana S.J.R.F., propietaria del apartamento 8-D del mencionado edificio, ubicado en la calle Loma Redonda, urbanización Manzanares, Municipio Baruta del Estado Miranda, mediante la cual pretende el pago de Bs. 5.997.410,00, por concepto de los recibos de condominio vencidos que van desde el mes de noviembre de 1999 hasta el mes de agosto de 2003; el pago de los montos que arrojen los recibos de condominio insolutos correspondientes al inmueble antes identificado, que se sigan causando hasta que se produzca el pago del monto demandado; la condenatoria en costas e indexación monetaria del monto adeudado.
Las actuaciones que dieron origen a la actual delación fueron las siguientes:
El 17/11/2003, este Juzgado admitió la demanda de cobro de bolívares (vía ejecutiva), previa consignación de los recaudos fundamentales por parte de la actora, librándose la compulsa en fecha 05/02/2004.-
El 26/03/2004, el Alguacil del Tribunal suscribió diligencia haciendo constar que fue imposible practicar la citación, pues no respondió nadie en los apartamentos 1D y 13D.-
El 20/10/2004, los apoderados de la parte actora presentaron escrito de reforma de demanda, la cual fue admitida por este despacho en fecha 18/11/2004.
El 20/01/2005, el Alguacil del Tribunal suscribió diligencia haciendo constar que tocó en el apartamento 8D y no obtuvo respuesta, por lo que fue imposible practicar la citación.-
El 25/01/2005, la parte actora mediante diligencia solicitó la citación por cartel, lo que se acordó en fecha 28/01/2005.-
En fecha 13/04/2005, mediante diligencia, la parte actora consignó las publicaciones del cartel por lo que en fecha 20/06/2005, el Secretario Accidental de este Juzgado dejó constancia de la fijación del cartel y del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
El 25/07/2005, la parte actora solicitó designación de defensor judicial, quien fue designada por este Tribunal en fecha 04/08/2005.-
En fecha 19/11/2005, mediante diligencia la parte demandada asistida de abogado se dio por citada, confiriendo poder apud acta al abogado A.R..-
En fecha 21/10/2005, el apoderado de la demandada opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada sin lugar en sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 06/12/2005.-
El 14/12/2005, mediante diligencia la parte demandada consignó contestación al fondo de la demanda.-
Ambas partes consignaron escrito de promoción de pruebas y el tribunal se pronunció sobre su admisión mediante auto de fecha 16/02/2006.-
Únicamente presentó informes la parte actora, quien lo hizo en fecha 23/05/2006.-
Establecido el trámite procesal correspondiente y vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:
II
En síntesis, los alegatos de las partes fueron los siguientes:
Los apoderados de la parte actora manifestaron que en asamblea general ordinaria de copropietarios del edificio Loma Redonda Seis, celebrada en fecha 05/06/2003, se aprobó demandar por concepto de cobro de facturas de condominio a los propietarios de los apartamentos 5-C, 7-A y 8-D, anexando certificación del libro de Actas de Asamblea del condominio del edificio Loma Redonda Seis.
Además afirmaron:
Que el 22/08/2003, la junta de condominio acordó autorizar a su representada para que procediera a demandar a la ciudadana S.J.R.F., como propietaria del apartamento 8-D, por el cobro de facturas de condominio adeudadas, dejando constancia de ello en el libro de actas de junta de condominio.-
Que consta de contrato de compra venta protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 17/05/1989, bajo el N° 32, Tomo 22 Protocolo 1°, que la ciudadana S.J.R.F., es la propietaria del inmueble identificado como 8-D del edificio Residencias Loma Redonda Seis, al cual le corresponde un porcentaje de condominio de 1,801802%.-
Que fue establecido en el artículo décimo del documento de condominio que los gastos comunes serían repartidos conforme a los porcentajes de condominio de cada apartamento, todo conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Que ese mismo artículo décimo del documento de condominio expresó que el “administrador determinará” mensualmente el monto de las cargas distinguiendo entre las que corresponden a los apartamentos y a las de las comunidades limitadas, añadiendo a dichas sumas el 10%, con el objeto de formar un fondo de reserva general y dos particulares, repartiendo los totales resultantes entre todos o algunos de los propietarios, en la proporción que le correspondan y luego proceder a pasar la liquidación o planilla respectiva de conformidad con los artículos 14 y 20 literal d, de la Ley de Propiedad Horizontal.-
La actora alega que la demandada adeuda la cantidad de 46 recibos, que van desde noviembre de 1999 hasta agosto de 2003, ambos meses inclusive, dando un monto total de Bs.5.997.410,00.-
En fecha 14/12/2005, el apoderado de la parte demandada dio contestación a la demanda, oponiendo a la actora la falta de cualidad e interés para sostener el presente juicio por cuanto manifestó que no existió documento auténtico donde conste que la Junta de Condominio del edificio Loma Redonda Seis, por mandato de la asamblea de propietarios autorizara a la actora para proceder a demandar a su representada como propietaria del apartamento 8-D, ubicado en el referido edificio; señaló igualmente que los apoderados actores al invocar el poder consignado no identificaron a su representada, ni señalaron por cuenta ni orden de quien lo hacen, “pues una cosa es la sociedad mercantil en cuestión y otra la Junta de Condominio del Edificio…”, agrega que ni siquiera el funcionario Público de Pampatar, dejó constancia del mandato que debió presentar la sociedad otorgante o puso a su vista la documentación emanada de la Junta de Condominio contentiva de la autorización para demandar.-
Además indicó la demandada:
Que dicho poder es un poder general más no especial, y que no demuestra la vinculación entre la actora y la Junta de Condominio del edificio para accionar contra su representada, por lo que con ese poder los abogados podrían demandar a otras personas, pero no a un miembro no identificado como en el presente caso.-
Que la documentación que acompañó a la demanda la parte actora marcada “B” y “C”, como son la certificación del Libro de Actas de Asamblea de Condominio y el Libro de Actas de la Junta de Condominio del edificio, son documentos no oponibles a terceros y para darles autenticidad había que referir sus acuerdos en el cuerpo del mandato y el Notario dejar constancia de haberlo tenido a su vista.-
Que todo lo anteriormente narrado hace procedente la excepción de inadmisibilidad opuesta previamente al fondo, de conformidad con el artículo 361, primer aparte del Código de Procedimiento Civil.-
Que los apoderados actores invocaron el procedimiento de la vía ejecutiva, manifestando además que, al momento de tener conocimiento de la demanda su representada había cancelado la totalidad de las cuotas.
Que lo que ocurrió con los pagos “deviene de una reiterada conducta de la Administradora”, pues, la ciudadana S.J.R.F., había reclamado por lo oneroso de los montos, hecho este demostrado en “sentencia del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario”, que consta en el referido dictamen que la administradora se negaba a entregar los recibos limitándose a entregar avisos de cobro. Impugnó los recibos presentados por la actora, porque según su decir fueron cancelados; que la mamá de su representada, entregó carta de fecha 08/10/2003 a la Junta de Condominio, planteando el problema de los pagos y la forma de solucionarlo, sin obtener respuesta.-
Que el pago se demuestra mediante tres depósitos en Banesco, a nombre de Residencias Loma Redonda Seis: Unibanca: 22/01/2002, Bs. 600.000,00; Banesco: 14/01/2004, Bs. 3.500.000,00; Banesco 19/05/2005, Bs. 3.401.466,00; total depositado y pagado Bs.7.501.466,00, que es superior al monto demandado (Bs.7.377.703,00).-
Que por vía de consecuencia rechaza los pedimentos contenidos en los puntos segundo, tercero y cuarto del petitorio y, de la estimación.
A todo evento rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
Por último señaló, que su representada se reservaba ejercer por separado las acciones pertinentes.
III
Pruebas de la parte actora:
1).- Marcado “B”, copia certificada por la sociedad mercantil Inversiones Actuales La Guaira, C. A., del libro de actas de asamblea del edificio Residencias Loma Redonda Seis, de fecha 05/06/2003, donde consta, entre otras cosas, que se aprobó por mayoría demandar deudas de los apartamentos 5C, 7A y 8D (folios 14 al 17). -
2).- Marcado “C”, copia certificada por la sociedad mercantil Inversiones Actuales La Guaira, C. A., del libro de actas de junta de condominio del edificio Residencias Loma Redonda Seis, donde consta que los miembros principales de la junta de condominio debidamente autorizados por la asamblea de propietarios autorizaron a Inversiones la Guaira, C. A., a demandar por vía judicial las cuotas insolutas debidas, entre otros, por S.R., propietaria del apartamento 8D (folio 18).-
3) Marcado “D”, copia certificada del libro de actas de asamblea de copropietarios de las Residencias Loma Redonda Seis, donde se designó a la administradora Inversiones Actuales La Guaira, C. A., para las funciones de administrador (folio 19).-
4) Marcado “E”, copia certificada del documento de propiedad del apartamento 8D ubicado en el edificio Residencias Loma Redonda Seis, perteneciente a S.J.R.F. (folios 21 al 24). -
5) Marcado “F”, copia simple del documento de condominio de Residencias Loma Redonda Seis (folios 25 al 35).-
6) Originales de los recibos de condominios emitidos por la sociedad mercantil Inversiones Actuales La Guaira, C. A., identificados con los números 033119992503 de fecha noviembre de 1999; 032129992503 de fecha diciembre de 1999; 033010002503 de fecha enero de 2000; 033020002503 de fecha febrero de 2000; 033030002503 de fecha marzo de 2000; 033040002503 de fecha abril de 2000; 033050002503 de fecha mayo de 2000; 033060002503 de fecha junio de 2000; 033070002503 de fecha julio de 2000; 033080002503 de fecha agosto de 2000; 033090002503 de fecha septiembre de 2000; 033100002503 de fecha octubre de 2000; 033110002503 de fecha noviembre de 2000; 033120002503 de fecha diciembre de 2000; 033010012503 de fecha enero de 2001; 033020012503 de fecha febrero de 2001; 033030012503 de fecha marzo de 2001; 033040012503 de fecha abril de 2001; 033050012503 de fecha mayo de 2001; 033060012503 de fecha junio de 2001; 033070012503 de fecha julio de 2001; 033080012503 de fecha agosto de 2001; 033090012503 de fecha septiembre de 2001; 033100012503 de fecha octubre de 2001; 033110012503 de fecha noviembre de 2001; 033120012503 de fecha diciembre de 2001;033010022503 de fecha enero de 2002; 033020022503 de fecha febrero de 2002; 033030022503 de fecha marzo de 2002; 033040022553 de fecha abril de 2002; 033050022553 de fecha mayo de 2002; 033060022553 de fecha junio de 2002; 033070022553 de fecha julio de 2002; 033080022553 de fecha agosto de 2002; 033090022553 de fecha septiembre de 2002; 033100022553 de fecha octubre de 2002; 033110022553 de fecha noviembre de 2002; 033120022553 de fecha diciembre de 2002; 033010032553 de fecha enero de 2003; 033020032553 de fecha febrero de 2003; 0403553032 de fecha abril de 2003; 0503553032 de fecha mayo de 2003; 0603553032 de fecha junio de 2003; 0703553032 de fecha julio de 2003; 0803553032 de fecha agosto de 2003.-
Los documentos consignados por la actora identificados por ella con las letras “B”, “C”, “D”, “E” y “F”, por cuanto no fueron impugnados ni tachados por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga valor probatorio. Los recibos de condominio señalados en el literal 6, emitidos de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.s.l. otorga pleno valor probatorio.
Pruebas de la parte demandada:
1) Marcado “A”, “B” y “C”, depósitos realizados por la ciudadana M.F. en el Banco Banesco, Banco Universal (folios 158 y 159).-
2) Marcado “D”, copia simple de la certificación de la decisión de fecha 20/09/2004, sobre el procedimiento administrativo que se inició por denuncia de la ciudadana S.R.F., en el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (folios 161 al 166).-
3) Marcado “E”, copia simple de denuncia realizada por S.R.F., ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (folios 168 y 169).-
En cuanto a las pruebas documentales aportadas por la demandada, marcadas “D” y “E”, la impugnación que de ellos hizo la actora se efectuó dentro de los cinco días establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que le tocaba a la parte demandada, si quería servirse de ellas, solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada de esos documentos lo cual no sucedió, acarreando como consecuencia legal que las copias simples presentadas por la demandada queden desechadas del presente proceso. Y así se decide.
IV
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS
Opone el demandado de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la defensa referente a la falta de cualidad e interés, pues según su decir, “no existe documento auténtico, donde conste que la Junta de Condominio del Edificio Loma Redonda Seis,…, por mandato de la Asamblea de Propietarios”, autorizara a la actora a demandar a su representada; que los abogados actores como apoderados de Inversiones Actuales La Guaira, C. A., invocan el poder para accionar en contra de su mandante, “NI SIQUIERA LA IDENTIFICAN”, ni señalan por cuenta y orden de quien lo hacen, “pues una cosa es la sociedad mercantil en cuestión y otra la Junta de Condominio del Edificio…”; que el funcionario público de Pampatar no dejó constancia que la sociedad otorgante del poder, presentara o puso a su vista documento emanado de la junta de condominio contentiva de la autorización para demandar “a una persona no identificada”; que es un poder general, más no especial que demuestre la vinculación entre Inversiones La Guaira, C. A., y la Junta de Condominio del edificio.-
La falta de interés y de cualidad, trata de dos aspectos procesales distintos; el interés, es la utilidad o provecho que la acción puede proporcionar a quien la ejerce, mientras que la cualidad consiste en la potestad o derecho para ejercitar determinada acción.
Respecto al interés, considera este sentenciador que, la demandante sí lo tiene en sostener este juicio, puesto que como administrador de las Residencias Loma Redonda Seis, le corresponde exigir el pago de las contribuciones para cubrir los gastos comunes de las referidas residencias, ya que de esto depende el buen funcionamiento de las áreas que les son comunes al edificio.
La cualidad en sentido amplio es sinónimo de legitimación y, deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular.
En sentido procesal expresa una relación lógica entre la persona del actor concretamente considerada y, aquella a la que la ley concede el derecho de acción. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico queda circunscrito a saber determinar dicha relación en el proceso. El criterio tradicional y, en principio válido, es el que afirma que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la falta cualidad.
Considera pertinente este sentenciador ahondar en el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada respecto a la falta de cualidad de la demandante en virtud de que no habría sido autorizada para encauzar la pretensión deducida en estos autos.
En ese sentido, es el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal el que dispone cuáles son los órganos encargados de la administración de los inmuebles regidos por la normativa que contiene, de la forma siguiente:
La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos…
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Así las cosas, se tiene que la administración, entendida como actividad encaminada a la gestión y dirección de las actividades necesarias para el mantenimiento y mejora de los bienes comunes, corresponde a tres (03) órganos individualizados por el legislador patrio, a saber, la Asamblea de Copropietarios; la Junta de Condominio y; el Administrador; a quienes además les ha atribuido funciones propias.
A la Asamblea de Copropietarios, corresponde, entre otras cosas, la designación tanto de los miembros de la Junta de Condominio, como del Administrador, conforme a lo dispuesto en la norma parcialmente transcrita supra y el artículo 19 ejusdem y, autorizar la realización de obras para mejora de las áreas comunes.
Por su parte, las funciones propias de la Junta de Condominio se encuentran establecidas en la parte infine del mencionado artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:
…La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador
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Mientras que las atribuciones propias del Administrador están determinadas en el dispositivo 20 ibidem, el cual es del tenor siguiente:
Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión…
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Ahora bien, tal como se dejó sentado con anterioridad, la designación de la persona natural o jurídica para ocupar el cargo de Administrador corresponde a la Asamblea de Copropietarios y, es la Junta de Condominio quien debe autorizar al primero para ejercer la representación de los propietarios en los asuntos atinentes a la administración de cosas comunes, lo cual debe constar es en el libro de actas de la Junta de Condominio.
Luego de una exhaustiva pesquisa efectuada al expediente, se deja ver que consta en autos que la demandante es la sociedad mercantil INVERSIONES ACTUALES LA GUAIRA, C. A., quien fue elegida por la asamblea de propietarios de las Residencias Loma Redonda Seis, como Administrador, hecho este que se desprende de la copia certificada del Libro de Actas de Asamblea de Copropietarios de dichas residencias, y por esa misma condición de Administrador, fue autorizada por la Junta de Condominio, que a su vez, actuaba por autorización de la Asamblea de Propietarios, a demandar las cuotas insolutas debidas por S.J.R.F., por lo tanto, la defensa opuesta por ésta, referente a la falta de cualidad e interés de su antagonista para sostener este juicio debe ser declarada sin lugar, como efectivamente se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.-
Sobre los argumentos de la demandada referentes a que el poder presentado por los abogados actores no cumple con los requisitos exigidos por la ley, por entender el Tribunal corresponden a aquellos que ya fueron objeto de decisión en la sentencia interlocutoria de fecha 06/12/2005 deben ser desechados nuevamente por improcedentes. Así se decide.-
V
Ahora bien, decidida como ha sido la defensa de falta de cualidad e interés de la demandante, este Juzgado pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto:
La demandada alega que los apoderados de la actora invocaron el procedimiento de la vía ejecutiva, impugnando los 46 recibos de condominio que fueron consignados con la demanda. Sobre el particular es de observar que las obligaciones por cuotas de condominio, como obligaciones propter rem, siguen a la propiedad del inmueble y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.t. fuerza de título ejecutivo. La característica del procedimiento ejecutivo es precisamente que se sustenta en obligaciones documentadas en instrumentos públicos u otro instrumento auténtico, válidos para que de manera paralela al juicio ordinario, se adelanten todos los trámites de embargo y actos preparatorios al remate, oportunidad procesal en que se suspende, hasta que haya sentencia firme. De otra parte, cada propietario de un inmueble regulado bajo el régimen de propiedad h.d. contribuir con los gastos comunes, aún respecto de los causados antes de haberlo adquirido, tal como lo prevé el artículo 13 ejusdem.
Estos gastos comunes, de acuerdo a los dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, son aquellos causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes; los acordados por al menos el 75% de los propietarios y los declarados comunes por la ley o el documento de condominio, necesarios a objeto de que la cosa sirva objetivamente a los fines impuestos por su utilización. El hecho de vivir en comunidad por encontrarse un inmueble bajo el régimen de propiedad h.i. a los condóminos a hacer los aportes necesarios a los fines de hacer el mantenimiento y conservación de esos espacios comunes. Solo así se logra que los mismos cumplan con las finalidades a que han sido destinados, pero ese propósito es imposible de cumplir si los propietarios no hacen sus pagos para proveer sobre los gastos comunes, por lo que el administrador del inmueble está obligado a ejercer las acciones pertinentes a objeto de recabar la fracción debida por cada propietario para la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes.
Con el objeto de que ello sea cumplido, el Legislador ha previsto en los artículos 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal la obligación de los copropietarios de contribuir a los gastos comunes y da naturaleza de fuerza ejecutiva a las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, por lo que constituyen títulos ejecutivos, cuyo cobro es susceptible de ser accionado por vía ejecutiva prevista en los artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En otras palabras, los recibos de condominio son títulos ejecutivos por mandado expreso de la ley.
En armonía con lo anterior, es menester precisar que el Código de Procedimiento Civil no regula la impugnación como forma genérica de ataque del valor de los medios de prueba allegados al proceso, sino en formas específicas como la tacha de instrumentos, el desconocimiento de documentos privados y la tacha de los testigos. Así las cosas, es posible deducir que la demandada habría tachado las planillas en referencia allegadas por la representación de la empresa INVERSIONES ACTUALES LA GUAIRA, C. A. No obstante, conforme a lo establecido en el artículo 440 del Código Adjetivo Civil, debía formalizarla al quinto (5º) día siguiente a su proposición, cuestión que no realizó, por lo que se entiende ha desistido de la misma, en razón de lo cual se les confiere a los indicados instrumentos pleno valor probatorio y, así se declara.-
Durante el lapso de prueba la parte demandada consignó tres planillas de depósitos bancarios, dos de ellos realizados después de interpuesta la demanda, y que se adujeron hechos en la cuenta de la demandante para el pago de las cuotas de condominio que fueron reclamadas a través de esta acción. Sin embargo ello no justifica ni demuestra el pago oportuno de las cuotas de condominio, por el contrario, lo que hacen es plena prueba de la insolvencia de la demandada en la fecha en que fue interpuesta la demanda.
Las referidas planillas fueron consideradas por la actora como documento privado emanado de tercero; sobre la naturaleza de los depósitos bancarios y su valor probatorio, la Sala de Casación Civil ha puntualizado que éstos no se tratan de instrumentos emanados de terceros que debieran ser ratificados a través de la prueba testimonial, según ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por los motivos que a continuación expuso:
(Sic)“…los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral, por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante –el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma… omissis… Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y por ende, su autenticidad. Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos, carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco. …omissis… Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no construyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual, evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria, su ratificación mediante la prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.”
Las tarjas se encuentran previstas en el Código Civil en su artículo 1.383, que textualmente dispone lo siguiente:
Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal
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En el caso bajo estudio, de las planillas de depósitos promovidas, se observa que las mismas contienen el sello húmedo del banco, el sello de validación, la cuenta de ”RESIDENCIA LOMA REDONDA SEIS”, por lo que este Juzgado las aprecia y las valora de conformidad con el criterio y la norma antes citados.
Ahora bien, la parte actora reclamó no sólo la cantidad adeudada por concepto de cuotas de condominio, sino la indexación que pudiera producirse sobre el monto adeudado, y los costos y costas, incluyendo honorarios profesionales, por lo que en este caso es aplicable lo establecido el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil referente a que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación, por lo que considera quien aquí sentencia que la parte demandada no demostró la extinción de las obligaciones reclamadas por su adversario.
El artículo 1.252 del Código Civil, establece:
Aun cuando una obligación sea divisible, debe cumplirse entre el deudor y el acreedor como si fuera indivisible.
(…)
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Según el texto de la norma, entre el acreedor y el deudor la obligación se considera indivisible en su esencia y en su ejecución.
En cuanto al vínculo jurídico toda obligación es indivisible entre el acreedor y el deudor, esto es, unilateralmente para uno de ellos no es partible, fraccionable en partes, porque la obligación no es más que una: ni aquél ni éste tienen el derecho de dividirla, así como no les asiste el de convertirla en varias obligaciones.
En este mismo sentido, el artículo 1.291 ejusdem indica:
El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible
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De lo anterior se tiene que, si bien la obligación de pago de la demandada se ha vencido por cuotas, sin embargo la suma total de las vencidas no puede fraccionarse en porciones como lo ha pretendido la accionada porque, a menos que exista acuerdo entre las partes, la obligación cuyo cobro judicial ha exigido la demandante, en su ejecución resulta indivisible de suerte que de propia autoridad, a la demandada no le es dable partirla o fraccionarla en retazos, porque la obligación no es más que una.
Así, para el momento en que la demandada realizó los depósitos en la cuenta de la demandante (22/01/2002, 14/01/2004 y 19/05/2005), ya se encontraba en mora en el pago de la obligación, al punto que cuando efectuó los dos últimos depósitos ya se le había exigido judicialmente el cobro de las cuotas condominiales insolutas. Por ende, el pago que le opone a la demandante no es apto para enervar la pretensión de cobro que ésta ha incoado en su contra conforme a lo dispuesto en el artículo 1.291 del Código Civil. Así se establece.
Sin embargo, la decisión de este Despacho no prejuzga sobre la existencia de los depósitos efectuados en la cuenta de la demandante ni sobre las acciones que ésta tenga contra el titular de la cuenta por la realización de los mismos.
Con relación al petitorio de la actora que se condene a la demandada a pagar el monto que arroje los recibos de condominio que se sigan causando hasta que se produzca el pago del monto demandado, quiere señalar este Tribunal que ese pedimento es improcedente en virtud que, el procedimiento de la vía ejecutiva exige que la obligación del demandado sea de cantidad líquida con plazo cumplido, para el momento de intentarse la demanda, por lo que al no ostentar estas características los recibos futuros, la petición deviene impróspera. Y así se decide.
En cuanto al pedimento efectuado por la parte actora en su escrito libelar, referido a la corrección monetaria de las cantidades de dinero demandadas, el Tribunal advierte que la adecuación monetaria persigue como fin reparar el perjuicio que sufre el acreedor por la tardanza del deudor en la satisfacción de la deuda, esto es, la indexación pretende reparar al acreedor su perjuicio, pues, le hace recibir los bolívares que habría recibido si el pago hubiese sido oportunamente realizado. En consecuencia, el Tribunal acordará la corrección monetaria por haber sido articulada oportunamente y ordenará la indexación calculada conforme a los índices de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas emitidos por el Banco Central de Venezuela en el dispositivo de este fallo, por un solo experto de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil, dado que su cálculo no presenta complejidad alguna y la información del mencionado índice de precios es de fácil acceso por el hecho conocido de la existencia de la página web del Banco Central de Venezuela, así será decidido.
IV
Por las razones que anteceden, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
declarar SIN LUGAR la defensa opuesta por la demandada referente a la falta de cualidad e interés en el actor para intentar el juicio;
declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cobro de bolívares intentada por la administradora del edificio LOMA REDONDA SEIS, sociedad mercantil INVERSIONES ACTUALES LA GUAIRA, C.A., contra la ciudadana S.J.R.F., todos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión;
como consecuencia de la anterior declaración, CONDENAR a la parte demandada a pagarle a la actora la cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 5.997.410) por las cuotas de condominio insolutas y vencidas desde NOVIEMBRE DE 1999 hasta AGOSTO DE 2003, ambas inclusive.-
ordenar la indexación de la suma demandada, para lo cual se acuerda una experticia complementaria del fallo, conforme a los índices de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas emanados del Banco Central de Venezuela y lo cual se manda liquidar, de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 por un solo experto, a quien se le señalan como puntos de base los siguientes: a) debe acoger los índices de precios antes mencionados librados por el Banco Central de Venezuela; b) hacerla desde la fecha de vencimiento de cada uno de los recibos de condominio hasta la fecha de la referida experticia;
sin costas para nadie por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los TRES (03) días del mes de JULIO de dos mil siete (2007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ,
GERVIS A.T..
LA SECRETARIA,
JANETHE VEZGA C.
