Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 7 de Octubre de 2010

A la entrega material del bien inmueble que ocupa el inquilino, constituido por un apartamento tipo estudio de una sola habitación, un baño, cocina comedor, en el segundo (2do) piso de una casa de tres (03) niveles, situado en la Tercera Transversal de las Calles Las Luces, marcada con el N° 62, de la Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital; en la entrega del inmueble completamente desocupado libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

En el pago de las costas y costos que el presente juicio ocasione, incluidos honorarios profesionales de los abogados intervinientes.

III

La demanda fue admitida por este tribunal en fecha 27 de Abril de 2010 por los trámites del juicio breve, conforme lo dispone el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , y se acordó el emplazamiento a la parte para que compareciera a dar contestación a la demanda instaurada en su contra.

En fecha 31 de Mayo de 2010, se libró Compulsa y se remitió a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Asimismo en fecha 08 de Julio de 2010, el alguacil designado para llevara cabo esa citación, consignó diligencia mediante la cual consignó recibo de Citación debidamente firmado.

En fecha 13 de Julio de 2.010 compareció el ciudadano R.R.C. plenamente identificado, asistido en ese acto por los Abogados I.P.B. y F.A.B.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 23.897 y 19.883, respectivamente, consignó a los autos escrito de contestación a la demanda, oportunidad en la cual, y con fundamento en el en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, propuso como defensa o excepción perentoria para ser resuelta como punto previo a la sentencia definitiva, la inaplicabilidad del juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesto en su contra por la Ciudadana A.M.P.G., ampliamente identificada en autos, toda vez que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, autenticado entre las partes por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de Diciembre de 2.003, anotado bajo el N° 65, Tomo 156, documento fundamental de la acción, agregado por la parte actora a su escrito libelar, marcado “A”, (folios 14 y 15), establece como condición sine qua non la “ de un contrato a tiempo indeterminado”, y no la de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, para que sea aplicable con el fundamento legal contenido en el artículo 1.167 del Código Civil.

Adujo que en efecto, establece la señalada Cláusula: “El término de duración del presente contrato será de seis (06) meses improrrogable, contado a partir del dieciocho (18) del mes de Noviembre del corriente año, a menos de que una de las partes notifique a la otra antes de su vencimiento y por lo menos con sesenta días de anticipación su voluntad de renovar dicho contrato y la otra así lo aceptare. En caso de que las partes suscribientes no manifestaran dicha voluntad conjuntamente en el lapso indicado, el presente contrato a la finalización del lapso de arrendamiento, aquí convenido quedará totalmente vencido, debiendo “EL ARRENDATARIO” entregar el inmueble objeto del arrendamiento, totalmente desocupado de bienes y personas el mismo día del vencimiento…”.

Que así las cosas, y determinada la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, al no contemplar la posibilidad de prórrogas sucesivas y continuar el suscrito ocupando el inmueble en autos, por no haberlo entregado, lo cual no hizo, y dado que la demandante lo permitió produjo sin lugar a dudas, la conocida “tácita reconducción” establecida en el artículo 1.614 del Código Civil, por lo que el contrato se indeterminó, o sea, se convirtió a tiempo indeterminado.

Que es obvio que el iter procesal que de debió escoger la parte actora es el Desalojo, con base en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la Resolución de Contrato de Arrendamiento, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil. Que la accionante , al escoger equivocadamente su acción, carente de consistencia jurídica que la sustente o fundamente, debe necesariamente sucumbir en litis; así formalmente solicita que el Tribunal lo declare con los demás pronunciamientos que conlleva tal declaratoria, desestimando la presente acción, y por ende declarando Sin Lugar la infundada y temeraria demanda, en virtud de que las normas que regulan el procedimiento son de orden público y no pueden relajarse ni aún por convenio entre las partes.

Como defensa de fondo, propuso la parte actora la falta de cualidad o de interés de la demandante A.M.P.G., para intentar el juicio en su contra, dado que carece de poder de su supuesta representada la Ciudadana N.T.P.G., propietaria del inmueble arrendado, según consta del documento de propiedad, consignado junto con el escrito libelar, marcado con la Letra “B”; adujo que al otorgarle el poder que riela a los autos al folio 38, no dio facultades judiciales para demandar ni para comparecer en juicio por la señalada propietaria; que la demandante A.M.P.G., no es abogada en ejercicio, por tanto carece de capacidad de postulación, conforme a lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil. Que es obvio concluir que la demandante A.M.P.G., no puede comparecer a juicio en nombre de la propietaria de inmueble arrendado, quien es según sus alegatos formulados en el libelo de demanda es “apoderada arrendadora”. Que además, la actora carece de facultades para poder otorgar poder judicial en nombre de la propietaria de inmueble, conforme se demuestra del poder que riela del folio 38 al 39 del expediente de la causa.

Seguidamente, de conformidad con el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 eiusdem, procedió a dar contestación al fondo de la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho que de ellos se pretende deducir, toda vez que es incierto y carente de consecuencia jurídica que su representado adeude a la demandante, las pensiones de arrendamiento correspondientes del mes de agosto de 2006 hasta el mes de noviembre de 2009, a razón de CIENTO CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 96/100 (Bs. 144,96) mensuales, por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los citados meses desde agosto de 2006 hasta el mes de noviembre de 2009, ambos inclusive, en razón de que no se los haya cancelado a la parte actora o por no haber hecho las consignaciones dentro de los lapsos previstos en las leyes sobre la materia inquilinaria.

Así mismo, negó, rechazó y contradigo el argumento de que no haya cumplido con sus obligaciones contractuales, aduciendo que por el contrario siempre ha cancelado oportunamente, todas y cada una de las pensiones de arrendamiento, a través de consignaciones inquilinarias por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. De igual manera, negó, rechazó y contradigo que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado, como alega la parte actora en su escrito libelar; que tan es incierta ese alegato de la parte accionante, que es evidente la inaplicabilidad en la presente causa del procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, como lo alegó en el Capitulo I del escrito de contestación, el cual ratificó en todas sus partes, en aras de la economía y celeridad procesal, cuando la naturaleza jurídica del contrato que nos ocupa es a tiempo indeterminado, y por el procedimiento de Desalojo, previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Que en otro orden de ideas, la parte actora evidentemente incurre en craso error o contradicción en el petitorio de su demanda, al demandarle para que convenga o su defecto así se a condenado por el Tribunal a la entrega material del inmueble arrendado, pero nunca solicita del Tribunal lo condene al pago de las supuestas pensiones de arrendamiento atrasadas o insolutas, lo que demuestra la improcedencia de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento. En consecuencia, al no incurrir en el supuesto contenido de la norma de incumplimiento, evidentemente no puede prosperar la acción instaurada en su contra, pues la Resolución del Contrato, sólo procede por incumplimiento de las obligaciones contractuales del demandado, y sino exigir judicialmente la supuesta obligación de pagar las pensiones de arrendamiento atrasadas, mal podría prosperar la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento.

IV

Contestada en tales términos la demanda, no consta que durante el lapso probatorio las partes involucradas en la presente contienda hubieren promovido pruebas, por lo que efectuado el estudio del expediente sin que se haya cuestionado la competencia subjetiva de la juez de este despacho para decir, el tribunal pasa a emitir su pronunciamiento previa las siguientes consideraciones.

V

PUNTO PREVIO

Al examinar detenidamente lo ocurrido en la oportunidad de la litis contestación, se infiere que las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa admiten, sin reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, que es el mismo incorporado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la pretensión procesal deducida por la actora, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de Diciembre de 2.003, anotado bajo el N° 65, Tomo 156, que involucra el bien inmueble propiedad de la actora, constituido por el apartamento tipo estudio de una sola habitación, un baño, cocina comedor, en el segundo (2do) piso de una casa de tres (03) niveles, situado en la Tercera Transversal de las Calles Las Luces, marcada con el N° 62, de la Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual anexó marcado con la Letra “A”, conjuntamente con copia del Documento de Propiedad marcado con la Letra “B”, contrato, que no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, produciendo los efectos de plena prueba, determinativo de la existencia de la relación contractual arrendaticia que atañe a las partes hoy en conflicto.

Al ser esto así, debe señalarse que el artículo 1.579 del Código Civil define al arrendamiento como ‘un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla’, de lo que se infiere en considerar que estamos en presencia de una modalidad contractual que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, pues son ellas quienes regulan el elemento de causa necesario por el que habrá de obtenerse la satisfacción de sus particulares necesidades, rigiendo para ello el principio de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con las formalidades de ley, tal como lo preceptúa el artículo 1.159 del mismo Código sustantivo. Ello, en consecuencia, es lo que explica que el inicio y fin del contrato de que se trate, quede supeditado a lo que las mismas partes han estipulado, pues ellas son a quienes la ley les atribuye la potestad de revocar el acuerdo de voluntades de su interés, y cuando ello no sea posible debe acudirse a las causas que la ley ha predispuesto para tal fin, frente a lo cual debe atenderse primeramente a la naturaleza de la cuestión que se discute, por manera de que puedan ser aplicadas las normas jurídicas que resulten adecuadas e idóneas para dilucidar cualquier controversia que se suscite entre partes en reclamación de un derecho.

Hechas las anteriores consideraciones, se observa en el presente caso que las partes hoy en conflicto estipularon que el término de duración del contrato de arrendamiento de autos era por el plazo fijo de seis (6) meses, sin posibilidad de prórroga alguna, a menos que alguna de las partes notificara a la otra antes de su vencimiento con por lo menos sesenta días de anticipación su voluntar de renovar dicho contrato y la otra así lo aceptare, tal como se infiere de la literal redacción de la cláusula ‘tercera’ de la indicada convención, de lo cual se infiere que, si las partes no manifestaron esa voluntad al vencimiento del plazo inicial el contrato fenecía inexorablemente al vencimiento de ese lapso, el cual se inició a partir del día 18 de noviembre del año 2003, finalizando el 18 de mayo de 2004.

Se advierte entonces, que esa convención contiene, en su esencia, una notificación anticipada en la que el hoy demandado estaba ya prevenido acerca de la oportunidad en que se consideraría la extinción del mencionado término contractual, lo que explica que a partir del día 18 de mayo de 2004, empezó a transcurrir el término de la prórroga legal que el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concede al arrendatario, hoy demandado, de seis (6) meses, tal como lo preceptúa el literal a) de la indicada norma, cuyo término expiró fatalmente el día 18 de noviembre de 2004.

En tal sentido, se aprecia en autos que al concluir el término de la prórroga legal, que opera de pleno derecho en beneficio del arrendatario, hoy demandado, no se observa que la demandante de autos hubiese requerido judicialmente la restitución del bien inmueble objeto de la convención locativa, ni que el inquilino hubiere cumplido voluntariamente con su prestación de hacer. Más bien, por el contrario, lo que se aprecia es la tolerancia de la arrendadora en permitir la permanencia del arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, quien siguió satisfaciendo el importe de los cánones de arrendamiento que se causaron con posterioridad al día 18 de mayo de 2004, reafirmándose tal circunstancia con las propias exigencias de la actora, manifestadas en el libelo, pues los cánones de arrendamiento que se describen como insolutos en el libelo son posteriores a la fecha en que se consideraría la expiración del término de la prórroga legal, lo que implica considerar que la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento de autos quedó modificada por hechos imputables a los mismos contratantes, al dar paso a un nuevo contrato de arrendamiento, pero sin determinación en el tiempo.

En consecuencia, al estar en presencia de un contrato de arrendamiento que se transformó en una convención sin determinación de tiempo por hechos imputables a los mismos contratantes, hoy en conflicto, se juzga la inidoneidad de la vía elegida por la actora para canalizar su pretensión, dado que la acción resolutoria a que alude el artículo 1.167 del Código Civil no es el mecanismo preordenado por el legislador para ambicionar la terminación de un contrato de arrendamiento verbal o escrito sin determinación de tiempo, lo que, inclusive, constituye una situación que atañe al orden público, dado que las partes no pueden elegir la vía de su interés para dirimir sus controversias, sino que tal actuación debe estar supeditada a los términos y demás condiciones establecidos en la ley, por cuyo motivo la demanda iniciadora de las presentes actuaciones deviene en inadmisible, pues se infringen normas informadas de orden público vinculadas a la defensa y al debido proceso, pues ‘El distinto régimen a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato’ (Auto de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2001, dictado en el caso de Sociedad Venezolana de la C.R., Seccional Miranda, contra Centro Médico Los Teques).

En consecuencia, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones deviene en inadmisible y así se decide en conformidad a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Ha lugar a la denuncia formulada por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a al demanda, en consecuencia resulta inoficioso entrar al análisis de los restantes elementos defensivos invocados por esa misma parte. Así se decide

VI

DECISION

Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente explicadas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara;

SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana A.M.P.G., en contra del ciudadano R.R.C. quienes fueron ampliamente identificados en el cuerpo de la presente decisión.

En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se le indica a la parte actora que para el caso de ambicionar la terminación del contrato de arrendamiento que le vincula con el hoy demandado en razón de la pretendida insolvencia que se le atribuye a éste por lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento que se mencionan como insolutos en la demanda, deberá observar el mecanismo indicado por el artículo 34, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, proponiéndose, por ende, la correspondiente acción de desalojo en forma autónoma y sede y juicio por separado, que es la vía idónea predispuesta en la especial legislación en materia inquilinaria

En conformidad a lo establecido por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida.

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de Octubre de dos mil diez . Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.

Déjese copia.

La Juez,

Dra. M.A.G..

LA SECRETARIA

Abg. DILCIA MONTENEGRO P.

En esta misma fecha y siendo las 2 p.m, se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

Abg. DILCIA MONTENEGRO P.

MAGC/DM/Luis

Exp. No. AP31-V-2010-001507