Decisión nº 120-20-11-2008 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 20 de Noviembre de 2008
| Fecha de Resolución | 20 de Noviembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores |
| Ponente | Marcos Rafael Rojas GarcÃa |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
EN SU NOMBRE
Expediente Nº. 4302.
NARRATIVA
Tipo de de recurso: apelación ordinaria.
Recurrente: ciudadanos A.P.d.S. y S.S.F., a través de su apoderado abogado F.L..
Demandado: DESARROLLOS 80699, C.A.
Acto judicial impugnado: sentencia de fecha 15 de abril de 2008, y mediante la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de oferta de compraventa sobre el apartamento N° PH-2 letra “B”, ubicado en el piso 9, torre “B”, del edificio conjunto Residencial Manaure situado entre las Avenidas Pinto Salinas y La Sierra y la calle P.F.d.C., Estado Falcón.
Tribunal de la causa: Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta Circunscripción Judicial.
Controversia: Cumplimiento de contrato de oferta de compraventa sobre el descrito inmueble bajo las siguientes condiciones: a) el precio se fijó de la siguiente manera: con el otorgamiento del contrato, ocho millones de bolívares, o sea, ocho mil bolívares fuertes (Bsf. 8.000,oo), actuales; y doce millones doscientos diez mil bolívares, esto es, doce mil doscientos diez bolívares fuertes (Bsf. 12.210,oo), actuales, pagaderos en siete cuotas de un millón setecientos cuarenta y cuatro mil trescientos, esto es, mil setecientos cuarenta y cuatro bolívares fuertes con treinta céntimos (Bsf. 1.744,30), actuales, y el saldo restante de cuarenta y siete millones setecientos ochenta y nueve mil novecientos bolívares (Bsf. 47.789.900,oo), es decir, cuarenta y siete mil setecientos noventa bolívares fuertes (Bsf 47.790,oo); y una cláusula penal, donde se previo que en caso de incumplimiento de una cualquiera de las partes, tendría derecho a ser indemnizada por un monto equivalente al veinte por ciento (20%), del precio total de la venta; d) Pretensión del demandante: que ante la negativa del vendedor a recibir el pago total del precio, pide el otorgamiento del documento de venta definitiva, entrega de la cosa vendida y el pago de daños emergentes y lucro cesante, no especificados, pero, estimada la demanda en ciento veinte mil bolívares fuertes actuales; e) Contrapretensión del demandado: que no se puede transferir la propiedad, porque se trataba de una opción de compraventa y no de una venta en sí, donde se previeron arras, en caso de incumplimiento de alguna de las partes, las cuales se exigirían a título de daños y perjuicios y que los daños reclamados no se especificaron y que, por tanto, los demandantes carecen de cualidad e interés para sostener el juicio; amen, que no aceptaron una modificación del contrato; que otorgado el permiso de habitabilidad, no firmaron el contrato definitivo; y que no está demostrado el pago total del precio.
RAZONAMIENTO DEL FALLO CON BASE A LAS PRUEBAS DEL PROCESO.
Pruebas promovidas y evacuadas:
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Del actor: 1) el mérito favorable de los autos en especial, reprodujeron todo el valor del contenido de los documentos por el promovidos(junto con la demanda y en etapa de promoción de pruebas), que como siempre ha afirmado esta Alzada no es un medio de pruebas, sino una mala praxis de los abogados extraídas de los epitomes jurídicos y que, tal vez haga alusión al principio que rige el sistema de la pruebas, o esa, de que esta es común a ambas partes y de que una vez admitida, se adquiere para la resolución del conflicto o controversia, independientemente de a quién favorezca. También he afirmado, que si se desea invocar en etapa de promoción de pruebas, de señalarse cuál de las pruebas de la contraparte demuestra un alegato controvertido expuesto por el contrario. Pero, también, he sostenido que esta estrategia debería utilizarse en los informes (que no son más que el proyecto de sentencia que las partes aspiran que el juez acoja), en razón, que es en esta etapa cuando quedan definitivamente precisados los hechos reconocidos, las pruebas no evacuadas o que han sido declaradas impertinentes o licitas y las que se han evacuado, entre las cuales, pudiera existir una o varios, por ejemplo, del demandante, pero, que favorezcan al demandado; y así se deja esclarecido.
En tal sentido, las pruebas específicas son: a) poder otorgado por los demandantes, al abogado J.A.D., ante la Notaria Pública de Coro el 16 de marzo de 2005, bajo el N° 57, tomo 38. A este respecto quien suscribe observa, que el mandato complementa el poder de postulación que tenemos todos los abogados legítimamente graduados y colegiados, amen de la representación que se alega detentar y que para el fondo, es una prueba impertinente con relación a los hechos controvertidos, porque incidentalmente pudiera constituirse en una prueba a favor o en contra del alegato de la excepción de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado, por cualquiera de los motivos especificados en el Código adjetivo civil). Así se determina.
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Copia certificada del contrato firmado entre los demandantes y DESARROLLOS 80699 C.A., en fecha 23 de enero de 2002, bajo el N° 57, tomo 4, primer trimestre de ese año, documento invocado por ambas partes y que demuestra la existencia del compromiso de venta sobre un Apartamento, distinguido PH2-B, del Piso 9, de la Torre B, del Conjunto Residencial Manaure, ubicado en al avenida Pinto Salinas de Coro, entre Avenida La sierra y Calle P.F., municipio M.d.e.F.; y en el cual se estableció que el incumplimiento de cualquiera de las partes, daría lugar al pago de las arras estimadas en un veinte por ciento (20 %) del valor del precio de venta y poder de autonomía contractual que asistía a las partes, a través, del libre consentimiento legitimante expresado y cláusula penal, todo de conformidad con las normas establecidas los artículos 1167, 1257, 1258, 1263, 1271, 1272, 1273, 1274, 1276 del Código Civil, donde se establecen que el incumplimiento contractual, pudiera dar lugar a la exigencia del cumplimiento del contrato o a la resolución del mismo, con el pago de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello y que estos siempre consisten en el lucro cesante o en el daño emergente, que se hubieren previsto al tiempo de la celebración del contrato, pudiendo establecerse una cláusula penal, que comprenda estos daños; y esto fue precisamente lo que previeron las partes, para el caso de incumplimiento de la promesa de venta que es un contrato unilateral, donde una de las partes se obliga a vender a la otra determinado bien, por una precio establecido y dentro de un lapso especificado y donde por el tiempo de espera, se pueden establecer el pago de daños y perjuicios, por regla general consistente en el pago de arras, pero, que nunca puede entrañar el contrato definitivo de venta. En el presente juicio, se demandó el cumplimiento del contrato de venta, concretamente el otorgamiento del titulo debidamente protocolizado y la entrega del bien vendido, bajo el supuesto de haberse pagado parte del precio de venta y el comprador haberse negado a recibir el pago total, lo cual no está probado por el documento fundamental de la demanda, hecho valer también por el demandado y que este Tribunal debe apreciar conforme el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tarifa legal y sistema de la sana crítica, tal como ha quedado razonado; pero, también se alegó que la Sociedad demandada había incumplido porque había hipotecado el apartamento objeto de este juicio al Banco de Coro, habiéndose comprometido a venderlo libre de todo gravamen. Ciertamente, los demandantes produjeron copia certificada de esta negociación, inscrita al el Registro Inmobiliario del Municipio M.d.E.F., najo el N° 20, folios 143 al 151, Protocolo I, Tomo 22, Primer Trimestre Trimestre del año 2007, documento que demostraría un incumplimiento de parte de la demandada; pero, que debe tenerse en cuenta, que para el 07 mes de diciembre de 2005, ésta notificó a aquellos que tenía el permiso de habitabilidad y que el documento estaba listo para la venta y no hay prueba que la demandada cumpliera con su prestación a cargo, tal como se analiza más abajo, siendo esta notificación; así se determina.
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Inspección ocular practicada por el Juzgado tercero del municipio m.d.E.F., el 30 de mayo de 2005, para demostrar si la Alcaldía Mirandina había otorgado el permiso de habitabilidad, previa solicitud de la demandante, respecto de la cosa objeto de litigio y prueba en la cual, no se alegó el retardo perjudicial previsto en el artículo 1429 del citado Código Civil, que requiere que se cumpla este requisito para la eficacia de la prueba. En todo caso, mediante la misma no se puede demostrar ni la existencia del contrato de venta, ni su incumplimiento y mucho menos, la certificación de habitabilidad, sino con esta ultima prueba, cuya exhibición de existir debió intimarse a la demandada, al ser esta prueba extrajudicial, una prueba residual, no plena. En todo caso, la parte demandada reconoció que en diciembre de 2005, se otorgó el permiso de habitabilidad, siendo notificados aquellos, de que el documento de venta estaba listo, pero, que estos no cumplieron, así como tampoco demostraron haber pagado el precio; así se determina.
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Del demandado: copia de los telegramas N° 4.426 y 7.485 de fechas 23 de julio de 2004 y 07 de diciembre de 2005, enviados por ella a los demandantes relativos al contrato de opción de compraventa, para demostrar que se citó a los demandantes en su dirección, prueba que al emanar de un ente publico como IPOSTEL y no haberse demostrado lo contrario, acredita que la parte demandada fue notificada el 14 de diciembre de 2005, de conformidad con la cláusula contractual 6; no siendo necesaria la prueba de informes al respecto, por ser una prueba impertinente, ya que se trata de una documento, que aunque elaborado por la parte demandada, es certificado en su entrega por un ente publico, que crea una presunción de fe publica a su favor (no sobre el texto del escrito, que es privado y fue acompañado en copia simple, sino sobre el talón que expide este Organismo), que debía ser desvirtuada por la parte demandada. En todo caso, esta última prueba no se practico. Pero, esa notificación acredita que la parte demandante no cumplió con su obligación. Pero, la carta enviada por el abogado pasivo, a los optantes carece de valor, por ser un documento privado que debía ser acompañado en original, conforme lo manda el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.
Hechos admitidos: Ambas partes reconocen que es una opción de compraventa.
En Conclusión, reconocido por ambas partes que lo que celebraron fue un contrato unilateral de promesa de venta (hecho también demostrado por el documento fundamental de la demanda) y habiendo quedado demostrado también por esa escritura, no desconocida, ni tachada de falsa, que ambas partes previeron, que en caso de incumplimiento de una cualquiera de ellas, la manera de resarcir esta obligación incumplida consistiría en el pago de las arras, sanción, que tiene reconocimiento en el Derecho común y es parte de la automonía de la voluntad de las partes, la demanda debe inexorablemente ser declarada sin lugar, pues, no se exigió el pago de las arras, sino el cumplimiento del contrato de compraventa (no demostrado, porque no se cumplieron los supuestos de la promesa de venta, pago del precio y si la Sociedad demandada se negó a recibirlo, debió hacerse la oferta o deposito judicial del pago, prueba no acreditada) y el otorgamiento del instrumento contentivo del mismo, bajo el alegato que el vendedor se había negado a recibir el precio total de la venta, falso supuesto, porque este contrato nunca llegó a existir, ya se ha expresado que la f.d.I. sobre el envió del telegrama, sostiene el alegato que se llamó a la parte actora para firmar el contrato; independientemente que posteriormente la demandada haya gravado el bien al mencionado Banco, lo que podría constituir un incumplimiento de su parte, que daría lugar a la exigencia de las arras. En conclusión, los demandantes no podían demandar como compradores, sino como optantes, ni reclamar el pago de unos daños emergentes y cesantes, que no especificaron, cuando, los daños previstos fueron las arras, no reclamadas en la demanda, ciertamente una falta de cualidad e interés en sostener su defensa por esta vía ; y así se declara.
Como colofón del anterior razonamiento, debe declararse sin lugar la demanda incoada por los ciudadanos A.P.d.S. y S.S.F., contra DESARROLLOS 80699 C.A.., sin lugar la apelación interpuesta por aquél, confirmado el fallo definitivo impugnado del Juez ad quo y toda vez, que ha habido un vencimiento absoluto, debe condenarse al pago de las costas a la parte recurrente; y así se decide.
DECISION
En fuerza de los motivos de hecho y de derecho expuestos, este Tribunal impartiendo justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA:
Sin lugar la apelación ejercida por el abogado F.L., apoderado de los ciudadanos A.P.d.S. y S.S.F., contra la sentencia de fecha 15 de abril de 2008, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta Circunscripción Judicial, y mediante la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa intentada por los apelantes contra DESARROLLOS 80699 C.A., sobre un Apartamento, distinguido PH2-B, del Piso 9, de la Torre B, del Conjunto Residencial Manaure, ubicado en al avenida Pinto Salinas de Coro, entre Avenida La Sierra y Calle P.F., municipio M.d.e.F. y en el cual sólo se celebro un compromiso de venta, para el cual se previeron arras, en caso de incumplimiento.
En consecuencia: Se confirma el fallo definitivo impugnado y se declara sin lugar la demanda incoada por los mencionados ciudadanos A.P.d.S. y S.S.F. contra DESARROLLOS 80699 C.A.
Se condena en costas al demandante.
Déjese transcurrir el lapso procesal correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de esta Circunscripción Judicial, con sede en S.A.d.C., a los veinte (20) días del mes de Noviembre de dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,
Abg. M.R. ROJAS GARCIA.
EL SECRETARIO (T),
Abg. D.C..
Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 20/11/08, a la hora de _____________________________________________ ( ). Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.
EL SECRETARIO (T),
Abg. D.C..
Sentencia Nº 120-20-11-2008.
MRG/DC. Exp. Nº 4302
