Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 10 de Mayo de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 10 de mayo de 2010

200º y 151º

Vistos

, sin informes.

EXPEDIENTE Nº: 12.721

SENTENCIA: DEFINITIVA.

COMPETENCIA: CIVIL.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

DEMANDANTES: A.D.J.M.L. y BERQUIS J.P.d.M., venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V.-3.773.096 y V.-7.015.777, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: F.A.H.A., N.A.B.V. y L.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.824, 48.757 y 21.855, respectivamente.

DEMANDADOS: Z.R.Z.N., venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V.-8.831.757.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: No acreditado en autos.

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la ciudadana Z.R.Z.N., en su condición de parte demandada en la presente causa, debidamente asistida por el abogado C.G.; en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 04 de marzo de 2010, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; en la cual se declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por los ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M., en contra de la ciudadana Z.R.Z.N.; y sin lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada.

Cumplidas como han sido las formalidades legales, entra esta instancia a decidir, previas las siguientes consideraciones:

I

ANTECEDENTES DEL CASO

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 12 de noviembre de 2009, por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; correspondiéndole al Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo conocer del mismo, quien admite la demanda por auto de fecha 19 de noviembre de 2009, en el cual ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Las diligencias conducentes a la citación personal de la parte demandada ciudadana Z.R.Z.N., constan a los autos (folios 34 al 38 de la 1ra pieza) del expediente, y de las mismas se desprende que el Alguacil del juzgado a quo logró citar personalmente a la prenombrada ciudadana.

Por escrito presentado el 02 de diciembre de 2009, la parte accionada da contestación a la demanda incoada en su contra y formula reconvención en contra de los ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M., por cumplimiento de contrato.

Mediante auto de fecha 11 de enero de 2010, el juzgado a quo admitió la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.

El 14 de enero de 2010, la representación judicial de la parte demandante reconvenida formula apelación en contra del auto de admisión a la reconvención, y procede a dar contestación a la reconvención formulada por la parte demandada.

Abierta la causa a pruebas ambas partes promovieron las que consideraron convenientes a sus defensas, siendo estas agregadas, admitidas y evacuadas en la oportunidad procesal correspondiente.

Por diligencia estampada en fecha 03 de febrero de 2010, los demandantes reconvenidos desisten de la apelación por ellos ejercida en contra del auto de admisión a la reconvención.

Mediante sentencia definitiva dictada en fecha 04 de marzo de 2010, el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por los ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M., en contra de la ciudadana Z.R.Z.N. y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada. Contra dicha decisión la parte demandada ejerció el recurso procesal de apelación, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos mediante auto de fecha 12 de marzo de 2010.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a ésta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 07 de abril de 2010 se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia en el presente juicio.

En fecha 15 de abril de 2010 la recurrente presenta escrito de alegatos en esta alzada al igual que lo hace la parte demandante, mediante escrito de fecha 21 de abril de 2010.

Tramitado el procedimiento conforme a la Ley, pasa esta alzada a dictar el fallo correspondiente, en los términos siguientes:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Parte Demandante:

Los demandantes narran en su escrito libelar que consta en contratos de arrendamiento suscritos por ellos y la ciudadana Z.R.Z.N., en fechas 13 de diciembre de 2006 y 15 de octubre de 2007, por ante la Notaría Pública Cuarta de V.d.E.C., autenticados bajo el Nº 47, tomo 247; y el Nº 84, tomo 236, respectivamente; la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado sobre un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida ubicada en la urbanización Parque Valencia, sector Nº 2, calle Nº 77-C, quinta Adaibe, en jurisdicción de la parroquia R.U. del municipio V.d.e.C..

Señalan que en el último contrato de arrendamiento por ellos suscrito, se estableció en la cláusula segunda la duración del mismo, por un (1) año contando a partir del día 15 de octubre de 2007 hasta el día 15 de octubre de 2008; “Y en virtud de acercarse el vencimiento del referido Contrato, se le notificó a la ciudadana Z.R.Z.N., antes identificada, en fecha 4 de agosto de 2008, mediante comunicación, la cual fue recibida por dicha ciudadana, en la misma fecha”, la intención de los arrendadores de no prorrogar dicho contrato de arrendamiento con opción de compra venta, y se le informó en misma fecha de manera verbal que comenzaría a transcurrir la prórroga legal; lo cual ratificaron mediante telegrama con acuse de recibo que le enviaron en fecha 11 de febrero de 2009.

Alega que a pesar de dichas notificaciones y de haberse vencido el lapso previsto de prórroga legal, la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble antes descrito, desconociendo las causas de dicha negativa y que durante el lapso de prórroga legal la demandada no les ha permitido el acceso al inmueble arrendado para verificar el estado de conservación y mantenimiento del mismo.

Que tales circunstancias conforman un incumplimiento grave por parte de la demandada de las obligaciones inherentes de todo arrendatario, razones por las cuales demandan a la ciudadana Z.R.Z.N., para que convenga o en su defecto sea condenada en la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción de compraventa y en el pago de los posibles daños causados al referido inmueble.

Estiman la demanda en treinta y siete unidades tributarias (37 U.T.), y fundamentan su pretensión en los artículos 1.167del Código Civil, y 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Parte demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la ciudadana Z.R.Z.N., admite haber suscrito los contratos de arrendamiento con opción de compra venta con los demandantes sobre el inmueble descrito en autos, y que no era un simple contrato de arrendamiento sino que el mismo constituía también una opción de compraventa, el cual fue incumplido por la parte accionante.

Narra que el precio establecido en el contrato de arrendamiento con opción de compraventa fue de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo), de los cuales ha entregado a los demandantes la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), mediante dos (2) cheques, determinados de la siguiente manera: el primer pago por medio de cheque de gerencia Nº 18711694 de la cuenta Nº 01340187012120210001 contra la entidad bancaria Banesco Banco Universal, por un monto de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,oo), y el segundo pago por medio de cheque Nº 09005286 de la cuenta Nº 01080082080100043189 contra la entidad bancaria Banco Provincial, por un monto de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), cantidades estas que aduce haber entregado en calidad de arras al momento de firmar el referido contrato de de arrendamiento con opción de compraventa para garantizar la negociación, y las mismas serian imputables al precio definitivo de la venta al momento de protocolizar el respectivo documento de compraventa, restando sólo un saldo de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), los cuales argumenta haberse comprometido a cancelar al momento de la protocolización del documento definitivo compraventa o en su defecto en el lapso previsto en la cláusula segunda de dicho contrato.

Señala que en el referido contrato se pactó por concepto de cláusula penal, el pago por parte de aquel que incumpliere con la otra parte, la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), como justa indemnización por daños y perjuicios.

Que en el contrato de arrendamiento con opción de compraventa se estableció un lapso de ciento ochenta (180) días calendarios consecutivos, mas noventa (90) días calendarios consecutivos de prórroga, para el otorgamiento del documento definitivo de venta, contados a partir del 15 de octubre de 2007 y el cual venció el 11 de julio de 2008.

Aduce que igualmente se pactó en el contrato en cuestión un plazo de quince (15) días calendarios consecutivos a partir de la fecha del otorgamiento del mencionado contrato, para que los arrendadores entregaran a los arrendatarios, los recaudos indispensables para la venta, tales como la cédula o ficha catastral, la solvencia municipal, la copia certificada del documento de propiedad del inmueble, los planos de la vivienda, certificación de gravamen, el documento de parcelamiento, la copia fotostática del registro de información fiscal (RIF) del propietario del inmueble, la entrega de la planilla forma 33 o la constancia de inscripción como vivienda principal, entre otros recaudos.

Que dicho plazo transcurrió sin que los demandantes le entregaran los recaudos antes mencionados, a pesar de las continuas y reiteradas peticiones que les efectuó; lo cual constituye un incumplimiento por parte de los arrendadores o demandantes, de las obligaciones que asumieron en el contrato de arrendamiento con opción de compraventa.

Manifiesta que la parte actora pretende “acumular una peculiar acción de desalojo mal fundada en el supuesto vencimiento del contrato de arrendamiento acumulada con una acción de daños y perjuicios, sin indicar su monto, sino que este sea determinado con posterioridad al fallo”, así como tampoco señalan los demandantes las causas de los daños por ellos alegados.

Refuta que no haya permitido el acceso de los propietarios al inmueble con el fin de inspeccionar el mismo, y que desde el momento en que surgieron los inconvenientes por el incumplimiento de los demandantes en la entrega de los recaudos necesarios para la venta, estos se negaron a recibirle el pago de los cánones de arrendamiento por lo que se vio obligada a consignar los mismos ante un juzgado de municipio.

Alegatos de la Reconvención:

Con fundamento en los mismos hechos narrados en la contestación de la demanda, la parte accionada reconviene a los demandantes ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M., por cumplimiento de contrato, para que convengan o en su defecto sean condenados en el reintegro de las cantidades entregadas por la demandada reconviniente, esto es, la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), mas el monto convenido como cláusula penal de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), lo cual suma la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo). Asimismo solicita la indexación de las cantidades reclamadas.

Estima la reconvención en la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo), y fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, y 888 del Código de Procedimiento Civil.

Contestación a la Reconvención:

Niega y contradice los hechos contenidos en el escrito de reconvención, y argumenta que si bien el contrato de arrendamiento con opción de compraventa en que se fundamenta la reconvención fue suscrito en fecha 15 de octubre de 2007 por ante la Notaria Pública Cuarta de V.d.E.C.; el primer contrato de arrendamiento con opción de compraventa fue suscrito por ante la misma notaria en fecha 13 de diciembre de 2006, y en el mismo se expresó que se recibían las mismas cantidades de dinero por concepto de arras y el pago era realizado por medio de los mismos cheques a que refiere la accionada reconviniente en su escrito de contestación a la demanda.

Señala que de tal circunstancia se desprende que la demandada reconviniente, a pesar de habérsele entregado la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de compraventa, no cumplió con el plazo convenido en el primer contrato, “y en base a su amistad, suscribieron otro contrato, porque ella no tenia donde tener a su mamá y a su grupo familiar”.

Que al proponer la reconvención pretende “confundir al administrador de justicia y que la misma le sirva para tapar el incumplimiento, en que ha incurrido desde la firma del primer Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, de fecha 13 de diciembre de 2006”, y además la accionada reconviniente deja de señalar que le fueron entregados todos los recaudos necesarios para la firma del documento definitivo de compraventa.

Del mismo modo, argumenta que la parte demandada reconviniente al citar la cláusula segunda del contrato en cuestión, no señala que los noventa (90) días a que hace referencia son de prórroga de ser necesarios, y debían solicitarse por escrito, lo cual nunca se hizo.

Que la parte demandada reconviniente actúa de mala fe al manifestar que el contrato en cuestión venció en fecha 11 de julio de 2008, cuando lo cierto es que venció el 12 de abril de 2008; y en virtud de la conducta indiferente de la arrendataria decidieron notificarle por escrito en fecha 04 de agosto de 2008, la decisión de no concederle mas plazo de espera, “ya que los plazos máximos acordados estaban totalmente vencidos y de conformidad con las Cláusulas Segunda, Tercera y Novena del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta, le notificaron que el Contrato, quedaba resuelto de pleno derecho y consecuencialmente la cantidad dada como arras, para responder como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, quedaba en manos de los vendedores”.

Reitera que es falso que no le hayan entregado los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, “ya que, los mismos fueron entregados en su totalidad, desde el primer Contrato que se firmó, es decir, desde el 13 de diciembre de 2006, sin darles el recibo de entrega de los recaudos, tal como lo establece la Cláusula Segunda”.

Niega que hayan incumplido con el contrato de arrendamiento con opción de compraventa, antes mencionado.

Rechaza que deba entregar cantidad de dinero alguna por concepto de arras y con motivo de la cláusula penal.

Por último niega que deba pagar cantidad alguna por concepto de costas procesales, así como rechaza la corrección o indexación monetaria solicitada por la parte demandada reconviniente.

III

PRELIMINAR

Antes de entrar a analizar el thema decidendum en el presente asunto, se torna indispensable para esta alzada revisar el procedimiento seguido por la primera instancia a los fines de constatar que durante el trámite del mismo se garantizó la tutela judicial efectiva de los justiciables, sin que se hayan omitido actos esenciales al proceso que subvirtieran el orden público procesal, precisando que nuestro m.T.d.J. ha venido delimitando el área en el campo del orden público, y en tal sentido la Sala de Casación Civil estableció en sentencia Nº 422 de fecha 8 de julio de 1999, caso: A.Y.P., contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, lo siguiente:

…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento...

. (Subrayado de este Tribunal Superior).

En el caso sub iudice, los demandantes reconvenidos en la oportunidad de contestar la reconvención interpuesta en su contra, ejercieron recurso procesal de apelación en contra del auto por el cual se admitió la referida reconvención; no obstante, posteriormente en fecha 03 de febrero de 2010 procedieron a desistir de tal apelación.

Sin embargo, se aprecia que la parte actora fundamentó su apelación, delatando la incompetencia de ese juzgado para conocer de la reconvención, en razón de la materia y de la cuantía, lo cual en atención al criterio jurisprudencial citado ut supra, indefectiblemente interesa al campo del orden público, siendo oportuno acotar que éste “…está integrado por todas aquellas normas de interés público, que son de cumplimiento incondicional, que no pueden ser derogadas por las partes y, en las cuales el interés general de la sociedad y del estado supedita el interés particular, para la protección de ciertas instituciones que tienen elevada importancia para el mantenimiento de la seguridad jurídica...”. Ver Sentencia Nº 2201 de fecha 16 de septiembre de 2002 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. (Subrayado de este Tribunal Superior)

El procedimiento especial previsto para la clase de juicios como el que nos ocupa en el presente caso, al igual que el procedimiento ordinario, permite al demandado proponer reconvención en la oportunidad de dar contestación a la demanda, pero siempre que el tribunal de la causa sea competente por la materia y por la cuantía para conocer de ella. Además, la norma contenida en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez que en el mismo acto de la proposición de la reconvención se pronuncie sobre su admisión, admitiéndola o negándola. En el caso sub litis, el juzgado a quo procedió a admitir la reconvención planteada por auto de fecha 11 de enero de 2010.

Es de resaltar, que si bien los demandantes decidieron desistir del recurso de apelación por ellos interpuesto, “…únicamente con la finalidad de agilizar el proceso y evitar reposiciones inútiles…”; la defensa por ellos esgrimida referente a la supuesta inadmisibilidad de la reconvención planteada en la presente causa, por incompetencia del juzgado a quo en razón de la materia y de la cuantía, constituye una denuncia que puede derivar en el menoscabo del orden público procesal.

En atención a lo antes expuesto, la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que las causales de inadmisibilidad son taxativas y de orden público y su incumplimiento puede ser apreciado de oficio en cualquier tiempo, con independencia de lo que exprese el auto de admisión; en virtud de lo cual es forzoso para esta alzada pronunciarse sobre la alegada inadmisibilidad de la reconvención, a los fines de resguardar el debido proceso, amparar la tutela judicial efectiva de los justiciables y garantizar el cumplimiento de los postulados que se describen en el artículo 26 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela.

Ahora bien, a los fines de dilucidar lo referente a la admisibilidad o no, de la reconvención planteada por la ciudadana Z.R.Z.N., observa este juzgador que los demandantes reconvenidos argumentan en su escrito de contestación a la reconvención, que el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; no es competente para conocer de dicha reconvención en razón de la materia y de la cuantía.

Debe destacarse que las pretensiones de ambas partes en litigio, tanto en el libelo de la demanda como en el escrito de reconvención, se fundamentan en el cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compraventa; por lo tanto ambas pretensiones son de carácter netamente civil, sin embargo, es menester acotar, que la pretensión de la demandada al plantear su reconvención, se circunscribe a exigir el cumplimiento de las cláusulas contenidas en el contrato in comento que regulan lo referente a la opción de compraventa del inmueble descrito en autos, específicamente solicita el reintegro de la cantidad que aduce haber entregado en calidad de arras y el monto convenido por concepto de cláusula penal, por no haberse podido protocolizar el documento definitivo de compra venta.

Sobre este particular, resulta imperioso resaltar que la circunstancia de que en un mismo contrato se pacten distintas obligaciones, no implica necesariamente que esas obligaciones sean dependientes, indivisibles o se encuentren subordinadas entre sí; es decir, si las partes contratantes no establecen que una o mas obligaciones deban ejecutarse consecuente y simultáneamente, debe entenderse que las mismas han de cumplirse en forma independiente una de otra, verbi gratia, aquellos contratos en los cuales se conviene la compraventa de un inmueble y a su vez se constituye una hipoteca para garantizar el pago del precio de la venta, obligaciones cuyo cumplimiento se ejecuta en forma separada.

Asimismo, vale resaltar que cuando en un solo contrato se pactan diversas obligaciones cuyo cumplimiento, resolución o ejecución, deban reclamarse por procedimientos judiciales incompatibles, evidentemente las respectivas acciones no pueden acumularse en un mismo juicio, sino que constituyen acciones manifiestamente autónomas.

En el caso sub examine, el instrumento en el cual las partes en litigio fundan tanto la demanda como la reconvención, constituye un contrato de

arrendamiento en el cual se prevé además la opción de compraventa del inmueble arrendado. De dicho documento la parte demandante pretende que la ciudadana Z.R.Z.N., cumpla con determinadas obligaciones derivadas de la relación arrendaticia existente entre ellos, lo cual hace procedente que el presente juicio se tramite de conformidad con lo previsto en el artículo 33 y subsiguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y por su parte, la demandada al plantear la reconvención, pretende de los actores el cumplimiento de las cláusulas del contrato que regulan lo referente a la opción de compraventa del inmueble arrendado; si bien tales obligaciones contractuales se encuentran comprendidas dentro de un solo instrumento, las mismas no se encuentran subordinadas entre sí, ya que debe especificarse que pudiese fenecer el vínculo arrendaticio y aun así persistir la opción de compraventa del referido inmueble, así como también pudiese resolverse la opción de compraventa y subsistir el vínculo arrendaticio.

Así entonces, de demandarse el cumplimiento de las obligaciones surgidas con motivo de la opción de compraventa de dicho inmueble, esto debe a priori demandarse, sustanciarse y decidirse, de conformidad con el procedimiento establecido en el libro segundo del Código de Procedimiento Civil, es decir, por el procedimiento ordinario, por tratarse en el caso en concreto, de una pretensión que no se encuentra supeditada a la relación arrendaticia.

Se hace énfasis y se reitera, que no obstante, que en el presente asunto ambas partes pretendan el cumplimiento de las obligaciones contenidas en un mismo contrato, cada una de esas pretensiones constituyen acciones autónomas que inicialmente deben tramitarse por procedimientos incompatibles, y mas aún, dado que la reconvención planteada en la presente causa debería en principio tramitarse por el procedimiento ordinario, resulta oportuno destacar que el contenido del artículo 366 de la ley adjetiva civil, prevé que se declarará inadmisible la reconvención si ésta debe ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario.

No obstante, el artículo 881 eiusdem permite tramitar por el procedimiento breve aquellos juicios cuya cuantía no exceda de quince mil bolívares (Bs. 15.000,oo), monto éste modificado mediante la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia; por lo que se debe constatar si la suma en que la parte accionada estimó su reconvención, permite o no, tramitar la misma por el procedimiento previsto para los juicios breves.

En base a lo anterior, los demandantes aducen que el juzgado a quo no es competente para conocer de la reconvención en razón de la cuantía, por cuanto la parte accionada estimó la misma en la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo), equivalentes a dos mil quinientas cuarenta y cinco unidades tributarias con cuarenta y cinco centésimas de unidades tributarias (U.T. 2.545,45); excediéndose dicha estimación de la cuantía prevista para el trámite de los juicios breves, establecida en la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.

La referida Resolución Nº 2009-0006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009 y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02 de abril 2009, establece en su artículo 2, lo siguiente:

Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).

.

De la atenta lectura al contenido del escrito de reconvención presentado por la ciudadana Z.R.Z.N., se desprende que ésta en la oportunidad de estimar la reconvención, expresó lo siguiente:

A los efectos de establecer la competencia por la cuantía en el presente asunto estimo la presente reconvención en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,oo), que son equivalentes a 2.545,45 UNIDADES TRIBUTARIAS.

. (Subrayado de este Tribunal Superior).

Así entonces, en atención a la declaración plasmada por la ciudadana Z.R.Z.N., y de conformidad con la norma anteriormente trascrita, resulta evidente que la estimación realizada por la parte accionada reconviniente excede de la cuantía prevista en el citado artículo 2 de la referida Resolución Nº 2009-0006; y en consecuencia, la reconvención formulada en la presente causa no puede ser tramitada por el procedimiento breve ni por el procedimiento pautado en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo tanto, en atención a todos los razonamientos antes explanados resulta forzoso para esta alzada declarar la inadmisibilidad de la reconvención planteada en la presente causa por la parte demandada, Y ASÍ SE DECLARA.

En otro orden de ideas, observa este sentenciador que mediante diligencia presentada en fecha 10 de marzo del presente año, la representación judicial de los demandantes solicita que no sea oída la apelación interpuesta en la presente causa, por carecer el asunto bajo estudio de la cuantía necesaria para que le sea admitido dicho recurso procesal.

La parte demandante fundamenta sus requerimiento argumentando que “Consta suficientemente en el libelo de demanda, cabeza de este procedimiento y de la referida sentencia que la estimación de la demanda fue de TREINTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (37 U.T.); como consecuencia de esta estimación y en armonía con la Resolución N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 del 02 de abril de 2009, en la cual se elevó la cuantía, para que sean oídas las apelaciones, en las causas que se tramiten por el juicio breve, a quinientas unidades tributarias (500 U.T.)… (omissis)… y considerando tal como se dijo anteriormente, que la demanda fue estimada en treinta y siete unidades tributarias (37 U.T.), equivalentes a dos mil treinta y cinco bolívares (Bs. 2.035,oo), y tratándose de un procedimiento breve; la tantas veces mencionada sentencia, no admite apelación…”.

Como se expuso anteriormente, por medio de la Resolución Nro. 2009-0006 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia; se modificaron las cuantías expresadas en dinero en los artículos que regulan el procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil.

En este sentido el artículo 891 eiusdem, relativo a la admisibilidad de las apelaciones formuladas en contra de las sentencias definitivas dictadas en los procedimientos breves, establece lo siguiente:

De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00).

La cantidad expresada en dicha norma fue modificada con la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, en la cual se fijó dicha cuantía enunciada en bolívares, en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).

En tal virtud, en los juicios que se tramitan por el procedimiento breve, como ocurre en el presente caso, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tratarse de una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, la sentencia dictada en primer grado de jurisdicción sólo será apelable cuando la cuantía del asunto excediere de quinientas unidades tributarias (500 U.T.), criterio este que se encuentra en vigencia a partir del 2 de abril de 2009, fecha de la publicación en Gaceta Oficial de la mencionada Resolución Nº 2009-0006, y siendo que la demanda que ha dado origen al presente procedimiento fue interpuesta en fecha 12 de noviembre de 2009, tal criterio resulta evidentemente aplicable al caso sub iudice.

Es importante destacar, que la cuantía que debe tomar en consideración el juez para admitir o no un determinado recurso procesal, es la que conste en autos como la de mayor valor, dado que es ésta la que fija el valor principal del juicio y establece la competencia del tribunal en razón de la cuantía, y si bien el valor de un asunto se fija inicialmente mediante la estimación que realiza el demandante de su pretensión en el libelo, tal situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda puede variar posteriormente ya sea por medio de reforma de la demanda o si al momento de formular reconvención el demandado realiza una estimación de su pretensión mayor a la efectuada por el actor en el libelo, y éstas circunstancias imperan independientemente de que en la definitiva la demanda y/o la reconvención pudieran ser declaradas inadmisibles o incluso improponibles.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de febrero de 2004, Expediente Nº 2004-0042, ratificando criterio expuesto en sentencia Nº 167 de fecha 6 de octubre de 2000, dispuso lo que sigue:

Ahora bien, con respecto a la cuantía que debe tomarse en consideración para admitir el recurso de casación, en aquellos juicios en los cuales se haya propuesto reconvención, como en el presente caso, esta Sala, en decisión de fecha 20 de abril de 1989, aplicando el artículo 50 del Código de Procedimiento Civil, estableció que en los casos de reconvención o compensación, el Tribunal competente por la mayor cuantía de la pretensión, reconvención o compensación, será el que deba conocer de la controversia. Por consiguiente, esa cuantía superior de la demanda o de la reconvención es la que debe tomarse en cuenta, en este caso, a los efectos de la admisibilidad del recurso de casación.

En el caso sub examine, el juzgado a quo admitió la reconvención planteada por la ciudadana Z.R.Z.N., quien estimó su pretensión en un monto superior al que realizó la parte actora en su libelo, por lo tanto es esa cuantía superior la que debe tomarse en cuenta a los efectos de la admisibilidad de la apelación, y no la contenida en la demanda como desacertadamente lo afirma la representación judicial de los demandantes.

Así entonces, al haber sido estimada la reconvención propuesta en la presente causa, en la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo), equivalente a dos mil quinientas cuarenta y cinco unidades tributarias con cuarenta y cinco centésimas de unidades tributarias (U.T. 2.545,45); lo que supera con creces la cuantía mínima de quinientas unidades tributarias (500 U.T.), exigida en la Resolución Nº 2009-0006, para que se pueda oír la apelación interpuesta en los juicios breves, resulta en consecuencia procedente la admisibilidad del recurso procesal de apelación ejercido en la presente causa, Y ASÍ SE DECIDE.

IV

ANALISIS DE PRUEBAS

En virtud de las anteriores consideraciones, pasa este juzgador a revisar el acervo probatorio traído por las partes al proceso, a tenor de lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas de la parte demandante reconvenida:

Junto al libelo los accionantes acompañaron marcado con la letra “A” (folios 6 al 10 de la 1ra Pieza), copia fotostática certificada de instrumento autenticado en fecha 13 de diciembre de 2006 por ante la Notaria Pública Cuarta de V.d.E.C.; contentivo de contrato de arrendamiento con opción de compraventa suscrito por las partes en litigio, sobre un inmueble ubicado en la parroquia R.U. del municipio V.d.e.C.; y el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Su fondo, con las parcelas 13 y 14 en diez metros con veintiún centímetros (10,21 mts); Sur: Su frente con la transversal 11-C en nueve metros con setenta centímetros (9,70 mts); Este: Con la parcela 37, en veinticinco metros (25 mts); y Oeste: Con la parcela Nº 39 en veinticinco metros (25 mts). Instrumento al que este juzgador a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio y de cuyo contenido se evidencia que los ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M., cedieron en arrendamiento a la ciudadana Z.R.Z.N., el inmueble antes descrito por un tiempo determinado de seis (6) meses, contados desde el 15 de diciembre de 2006 hasta el 15 de junio de 2007; fijando el monto del canon de arrendamiento en la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00).

Los ciudadanos antes mencionados pactaron además en dicho instrumento, la opción de compraventa del inmueble arrendado, sin embargo, por cuanto ello no forma parte del thema decidendum en la presente causa en atención a las consideraciones de inadmisibilidad realizadas precedentemente, este Tribunal Superior omite cualquier pronunciamiento al respecto de tal convenio, lo que podrán dilucidar las partes en proceso extraño al presente.

Identificado con la letra “B” (folios 11 al 15 de la 1ra Pieza), consignaron como instrumento fundamental de la demanda, copia fotostática certificada de documento autenticado en fecha 15 de octubre de 2007 por ante la Notaria Pública Cuarta de V.d.E.C.; contentivo de contrato de arrendamiento con opción de compraventa suscrito por las partes en litigio, sobre un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicado en la urbanización Parque Valencia, sector Nº 2, calle 77-C, Nº 76-A-120, quinta Adaibe, en jurisdicción de la parroquia R.U. del municipio V.d.e.C.; instrumento al que este juzgador a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio y de cuyo contenido se evidencia que los ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M., cedieron en arrendamiento a la ciudadana Z.R.Z.N., el inmueble antes descrito por un tiempo determinado de un (1) año, contado desde el 15 de octubre de 2007 hasta el 15 de octubre de 2008; fijando el monto del canon de arrendamiento en la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00).

En dicho instrumento los prenombrados ciudadanos pactaron nuevamente la opción de compraventa del inmueble arrendado, sin embargo, se reitera que por cuanto ello no forma parte del thema decidendum en la presente causa en atención a las consideraciones ut supra realizadas, esta alzada omite cualquier pronunciamiento al respecto de tal convenio.

Marcado con la letra “C” (folios 16 al 25 de la 1ra Pieza), acompañaron copia fotostática simple de instrumento público contentivo de documento de propiedad del inmueble arrendado, debidamente protocolizado en fecha 14 de septiembre de 1989 por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) V.d.E.C.; bajo el Nº 36, folios 1 al 5, protocolo 1°, tomo 22°; sin embargo, como quiera que en el caso de marras no se ha cuestionado la propiedad del inmueble descrito en autos, el instrumento bajo revisión resulta irrelevante ya que nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, en tal virtud no se le concede mérito probatorio alguno y el mismo es desechado del proceso.

Identificado con la letra “D” (folio 26 de la 1ra Pieza), promovieron original de instrumento privado contentivo de notificación dirigida a la ciudadana Z.R.Z.N., emanada de los demandantes ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M., que aparece suscrita al pie como recibida el 4 de agosto de 2008. Dicho instrumento no fue desconocido por la demandada, por lo que se aprecia de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende que en fecha 4 de agosto de 2008 los demandantes notificaron a la ciudadana Z.R.Z.N. que el contrato de arrendamiento terminaría el 15 de octubre de 2008 y que decidieron no prorrogarlo mas.

Al folio veintisiete (27) de la primera (1ra) pieza del expediente, consignaron original de instrumento privado contentivo de factura emitida por el Instituto Postal Telegráfico de la Republica Bolivariana de Venezuela (Ipostel), sin embargo, no encuentra este juzgador que este medio probatorio aporte algún elemento de relevancia al asunto que se discute en le presente causa, como lo es la procedencia o no, de la pretensión de cumplimiento de contrato de los accionantes, razón por la cual el instrumento bajo estudio se desecha del proceso en el que se promueve.

A los folios veintiocho (28) y veintinueve (29) de la primera (1ra) pieza del expediente, promovieron copia fotostática simple de telegrama enviado por los demandantes de autos a la parte accionada, con acuse de recibo emitido por el Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela (Ipostel). Con relación a este medio de prueba resulta oportuno precisar que el acuse de recibo emitido por el mencionado instituto postal telegráfico debe ser apreciado bajo las premisas de valoración de los documentos administrativos, ya que dicho instrumento emana de un funcionario público en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de prueba que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Sin embargo, tal valoración al referido acuse de recibo debe centrarse en concluir que el funcionario del departamento de telegrafía entregó a la persona indicada el mensaje que le fue encomendado, mas no así para dar fe sobre la veracidad del contenido del telegrama, no obstante, en virtud de que la parte promovente aportó a los autos dicho instrumento a los fines de probar que la parte demandada fue notificada de la voluntad de los arrendadores de no prorrogar el contrato cuyo cumplimiento se demanda en la presente causa, este juzgador aprecia el telegrama sub examine y con el mismo se considera demostrado que en fecha 12 de febrero de 2009 se dejó constancia en la urbanización Parque Valencia, sector N-2, calle 77-C, Nº 76-A-120, quinta Adaibe, en jurisdicción de la parroquia R.U. del municipio V.d.e.C.; de la voluntad de los ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M., de no prorrogar la relación arrendaticia que les vincula con la ciudadana Z.R.Z.N..

Al folio treinta (30) de la primera (1ra) pieza del expediente, produjeron copia fotostática simple de las cédulas de identidad de los demandantes ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M., instrumento que resulta manifiestamente irrelevante por cuanto el mismo nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha del proceso.

Durante el lapso probatorio, los demandantes dieron por reproducidos en el capítulo primero del escrito de promoción de pruebas por ellos presentado, los contratos de arrendamiento con opción de compraventa, autenticados por ante la Notaría Pública Cuarta de V.d.E.C.; en fechas 13 de diciembre de 2006 y 15 de octubre de 2007, instrumentos que se encuentran valorados con anterioridad por este sentenciador y en tal virtud se reitera su mérito probatorio.

En el capítulo segundo del escrito de promoción de pruebas presentado por los accionantes, dieron por reproducido el instrumento privado que consignaron junto al libelo de la demanda identificado con la letra “D”, contentivo de notificación dirigida a la demandada de autos y emanada de los ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M.; documento que igualmente fue apreciado con anterioridad, razón por la cual se reitera lo decidido con respecto a dicha instrumental.

Asimismo, invocaron el valor probatorio que emerge de la copia fotostática simple de telegrama enviado por los demandantes de autos a la parte accionada, con acuse de recibo emitido por el Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela (Ipostel), la cual fue objeto de estudio precedentemente y en virtud de ello se reiteran las consideraciones realizadas al respecto.

A los folios setenta y dos (72) al setenta y ocho (78) de la primera (1ra) pieza del expediente, consignaron original de actuaciones judiciales realizadas por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; contentivas de solicitud de notificación judicial presentada por los demandantes de autos, a los fines de participar a la ciudadana Z.R.Z.N., sobre la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compraventa por ellos suscrito. Sin embargo, del análisis exhaustivo realizado a las actas que conforman dicha solicitud, se desprende que la notificación de la arrendataria no se pudo practicar efectivamente por cuanto la misma no se encontraba presente en las direcciones señaladas por los actores, en tal virtud, el instrumento bajo estudio resulta manifiestamente irrelevante, razón por la cual se desecha del proceso.

A los folios setenta y nueve (79) al ciento ocho (108) de la primera (1ra) pieza del expediente, promovieron original de actuaciones judiciales realizadas por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; contentivas de inspección judicial realizada en fecha 27 de noviembre de 2008. Sobre la validez de la inspección judicial extra lítem, ha sido reiterado y pacífico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de considerar válida y eficaz dicha prueba, cuando se ha dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1.429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia. En este sentido, observa esta alzada que no consta que el promovente de la prueba haya acreditado la necesidad de evacuar la Inspección Judicial fuera del juicio, así como tampoco señaló los peligros o perjuicios que la no evacuación inmediata de la prueba le pudieron haber ocasionado, razón por la cual tal instrumento no arroja valor ni mérito probatorio alguno y en consecuencia debe ser desechado del proceso.

En el capítulo quinto del escrito de promoción de pruebas presentado por los demandantes, refieren a una “copia fotostática de documento de compraventa de una camioneta, modelo tucson, cuyas características y demás facilidades, consta en el referido documento, propiedad de la demandada de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, de fecha 16 de octubre de 2008, anotado bajo el N° 66, tomo 206”, sin embargo, de la revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente, no observa este sentenciador que dicho instrumento se encuentre consignado en autos, razón por la cual esta alzada omite todo pronunciamiento al respecto.

En el capítulo sexto del escrito de promoción de pruebas bajo estudio, la parte demandante promovió la prueba de inspección judicial, la cual fue admitida y reglamentada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; efectuándose la misma en fecha 29 de enero de 2010, en un inmueble ubicado en la urbanización Parque Valencia, sector N-2, calle 77-C, Nº 76-A-120, quinta Adaibe, en jurisdicción de la parroquia R.U. del municipio V.d.e.C.; y donde constató el a quo que el inmueble se encuentra “…en regular estado de mantenimiento y conservación, el techo específicamente en el estacionamiento se observo deteriorado en varias áreas, las paredes del inmueble en varias áreas se observaron deterioradas con signos de filtración… omissis… las puertas se observaron deterioradas incluyendo la cocina en la parte del fregadero, las rejas, cerraduras y vidrios, en regular estado de mantenimiento y conservación, el Tanque de agua se observo en regular estado de mantenimiento y conservación el flotante del mismo se observo en el piso, el hidroneumático se observa en mal estado, se desconoce el funcionamiento del mismo… omissis… alguno de los baños se observaron deteriorados, con las cerámicas manchadas, los grifos en mal estado, las pocetas en mal estado de mantenimiento y conservación… omissis… la cocina se observa en mal estado específicamente en el área del fregadero… omissis… las instalaciones eléctricas en algunas áreas se observaron en mal estado y desprendidas… omissis… al momento de practicarse la inspección había el servicio de agua…”.

Por último, promovieron la prueba de experticia, la cual fue oportunamente admitida y debidamente reglamentada por el juzgado a quo, designándose como peritos para tales fines a las ingenieros S.M.R., M.V.Z. y C.L.; quienes en fecha 18 de febrero de 2010 consignaron su respectivo informe de experticia (folios 174 al 197 de la 1ra pieza), al cual éste juzgador le otorga pleno valor probatorio por cuanto cumple con las previsiones de los artículos 467 del Código de Procedimiento Civil y 1.425 del Código Civil, desprendiéndose del mismo que los expertos designados se trasladaron a un inmueble ubicado en la urbanización Parque Valencia, en jurisdicción del municipio V.d.e.C.; y luego de analizar toda la información obtenida durante la inspección, concluyeron que el inmueble en cuestión presenta daños en techos, paredes, pisos, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, puertas, ventanas, rejas y gabinetes de cocina. Asimismo, determinan que el inmueble carece de mantenimiento, que las reparaciones realizadas al mismo fueron ejecutadas con mano de obra no calificada, los materiales y acabados no son acordes con las construcción original; y que el monto total de reparación de los daños causados al referido inmueble ascienden a la cantidad de ciento doce mil cuatrocientos tres bolívares con treinta céntimos (Bs. 112.403,30)

Pruebas de la parte demandada reconviniente:

Del escrito de pruebas presentado por la parte demandada, se constata que esta sólo se limitó en el particular primero del capítulo denominado “DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS”, a invocar el principio de comunidad de la prueba, lo cual no constituye medio probatorio alguno de los admisibles conforme a la Ley sino la solicitud de aplicación del principio de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; y en el particular segundo del mismo capítulo únicamente refiere a que las pruebas promovidas por la parte accionante “son total y absolutamente impertinentes al caso que nos ocupa”, razón por la cual, al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera que es improcedente valorar tales alegaciones y nada tiene este juzgador que analizar al respecto.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conforme a los términos en que ha quedado delimitada la controversia y habiéndose declarado precedentemente la inadmisibilidad de la reconvención planteada por la parte demandada, observa esta alzada que en el caso bajo estudio el thema decidendum se circunscribe a la pretensión de los demandantes referente al cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra venta, que alegan haber celebrado en fecha 15 de octubre de 2007 con la ciudadana Z.R.Z.N., argumentando que tras haberse vencido el lapso de duración del contrato y la prórroga legal que le correspondía; la demandada se ha negado a entregar el inmueble arrendado.

Asimismo, en el particular segundo del petitorio formulado por los demandantes en su libelo, éstos reclaman “El pago de los posibles daños causados al inmueble, objeto del contrato…”.

En la oportunidad de dar contestación, la demandada admitió la existencia del vínculo arrendaticio que le une con los demandantes de autos, más nada refutó con relación a la expiración del término de la relación arrendaticia, ni respecto al vencimiento de la prórroga legal; limitándose sólo a esgrimir alegatos referentes al cumplimiento o no, de las obligaciones derivadas de la opción de compra venta del inmueble arrendado, lo cual, tal como fue ut supra decidido, no puede ser objeto de pronunciamiento alguno en el presente juicio por cuanto dicha pretensión debe tramitarse por el procedimiento ordinario, al constituir la opción de compraventa de dicho inmueble una relación contractual autónoma.

La única defensa explanada por la parte demandada pertinente a la relación arrendaticia que le une con los accionantes de autos, fue que los demandantes se negaron a recibirle el pago de los cánones de arrendamiento, pero como quiera que en la presente causa no se ha discutido la insolvencia de la arrendataria, considera quien aquí decide que resulta inoficioso valorar tales alegaciones y por lo tanto nada tiene que analizarse al respecto.

La parte actora aportó a los autos como instrumentos fundamentales de su pretensión, dos contratos de arrendamiento con opción de compra venta, suscritos por las partes en litigo en fechas 13 de diciembre de 2006 y 15 de octubre de 2007 a los cuales este juzgador le otorgó pleno valor probatorio en la oportunidad de valorar las pruebas, y con los mismos quedó demostrado que la relación arrendaticia objeto de estudio por esta alzada, se pactó a tiempo determinado e inició en fecha 15 de diciembre de 2006, y por cuanto no se desprende de las actas que conforman el presente expediente, que alguna de las partes haya notificado a la otra de la necesidad de prorrogar el término establecido contractualmente, y por el contrario, la parte demandante produjo copia fotostática de telegrama con acuse de recibo, así como original de instrumento privado contentivo de notificación dirigida a la demandada, los cuales fueron debidamente valorados por este juzgador, en donde manifiesta su voluntad de no prorrogar el contrato; debe tenerse que la relación arrendaticia pactada contractualmente venció el 15 de octubre de 2008. Todo ello de conformidad con lo convenido en la cláusula segunda del contrato cuyo cumplimento se demanda, y la cual es del tenor siguiente: “SEGUNDA: La duración del presente contrato de Arrendamiento es de UN (1) AÑO, contados a partir del 15 de Octubre de 2007, hasta el 15 de Octubre de 2008. En caso de necesitar una prorroga (sic), la parte que la necesite deberá notificar por escrito a la otra, solicitando la misma…”

El artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

(…omissis…)

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

En el presente caso, es un hecho admitido por las partes, que además ha quedado evidenciado de los contratos de arrendamiento con opción de compra venta que fueron promovidos marcados con las letras “A” y “B” junto al escrito de demanda, y que fueron valorados por este juzgador, que las partes celebraron consecutivamente dos (2) contratos de arrendamiento a tiempo determinado, habiendo suscrito el primero de ellos en fecha 13 de diciembre de 2006 y el último de ellos, en fecha 15 de octubre de 2007, con vigencia de un (1) año contado desde la fecha de su suscripción, hasta el día 15 de octubre de 2008. De ello se evidencia que la relación arrendaticia entre las partes en litigio tuvo una duración un año, diez meses y dos días, por lo que conforme a la norma citada, corresponde al arrendatario un lapso de un (1) año de prórroga legal a partir de la fecha de expiración del último de los contratos, esto es desde el 16 de octubre de 2008, vale decir, le corresponde al arrendatario una prórroga legal hasta el 16 de octubre de 2009.

Siendo que la presente demanda fue interpuesta en fecha 12 de noviembre de 2009, una vez vencida la prórroga legal de un (1) año con que disponía la parte demandada; resulta en consecuencia procedente la pretensión de la parte demandante referente a la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción de compraventa, por vencimiento del término de la relación arrendaticia, Y ASÍ SE DECIDE.

En lo que respecta a la pretensión de los accionantes referente al pago de los posibles daños causados al inmueble arrendado, se hace necesario citar el contenido del artículo 1.185 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 1.185. El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.

Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los limites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha conferido ese derecho.

.

Esta norma contiene los presupuestos generadores del daño susceptible de ser reparado civilmente, debiendo existir una relación de causa a efecto, entre el hecho generador del daño y el perjuicio patrimonial, y el hecho generador del daño debe provenir de una conducta culposa o intencional; de allí que se distingue tres elementos necesarios: a) un hecho culposo; b) daño sufrido y; c) relación de causalidad, entre el hecho culposo y el daño sufrido. Sin la demostración de estos tres elementos esenciales no se puede establecer el fenómeno de la responsabilidad civil, es decir, que el acreedor debe demostrar la comisión del hecho ilícito, la realidad del daño y que ambos están vinculados entre sí por una relación de causa a efecto.

En la presente controversia observa este sentenciador, que tal como lo sostiene la parte demandada, los actores sólo se limitan a reclamar una indemnización con motivo de unos “posibles daños causados al inmueble”, sin especificar en su libelo en que consisten tales daños ni la procedencia de los mismos.

El ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordena de forma categórica que cuando la pretensión del actor esté dirigida al resarcimiento de daños y perjuicios, este en su libelo de demanda debe especificar los daños que alega haber sufrido junto con sus causas. Sobre el contenido de esta norma, la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 01391 de fecha 15 de junio de 2000, con ponencia del magistrado Carlos Escarrá Malavé, sostiene:

En este orden de ideas, observa la sala que efectivamente el ordinal 7° del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordena que el actor en su libelo de demanda, especifique los daño que alega haber sufrido con sus causas, No indica -como se puede observar- alguna formalidad especial para realizar la especificación de los mismos y menos aún sobre las causas que originan tales daños.

La Sala entiende que esta obligación del actor contenida en el ordinal 7º del articulo 340 Código de Procedimiento Civil, no esta referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que pueden reclamarse, sino mas bien a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el resarcimiento. Para la doctrina nacional este requerimiento de la norma adjetiva civil se traduce en las explicaciones necesarias sobre los daños reclamados que permiten garantizar el derecho constitucional a la defensa.

(Subrayado de este Tribunal Superior).

En la misma decisión, la Sala Político Administrativa cita el criterio expuesto por el autor A.R.R., quien sobre el particular manifiesta lo siguiente:

Cuando el objeto de la pretensión es la indemnización de daños y perjuicios, el ordinal 7° del Artículo 340 exige que en la demanda se especifiquen éstos y sus causas. Lo que ha querido la ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en qué consisten los daños y perjuicios de su reclamación, y sus causas con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso; pero ello no quiere decir –ha dicho la Casación- que se ha de pormenorizar cada daño y cada perjuicio, bastando que se haga una especificación más o menos concreta, señalando a su vez las causas.

No vale una petición genérica de indemnización, sin concretar en qué consisten los daños y perjuicios y sus causas. La Corte de Casación, ha sentado también la doctrina de que los expertos encargados de la experticia complementaria del fallo, no están facultados para acordar indemnizaciones pedidas en forma genérica y que los jueces no pueden tampoco ordenar indemnizaciones así demandadas.

(Obra citada: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo código de 1987. Tomo III. Página 34).

Asimismo, en relación al daño material contractual, el autor J.M.-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Pág. 483, expone que “…al igual que en la materia extracontractual, también en materia contractual se suele señalar por la doctrina tradicional la necesidad de la culpa del deudor a quien se demande por la reparación del daño que él ha causado al acreedor con su incumplimiento.”

En este sentido, de la lectura realizada al libelo de la demanda, se constata que los demandantes no refieren la relación de causalidad entre el daño y la culpa de la arrendataria, entre el hecho culposo y el daño sufrido, ni realizan explicación alguna sobre los daños reclamados ni quien los causó, ni con cual conducta; sólo se limitan a formular una petición genérica de que se les indemnice por concepto de los “posibles daños causados al inmueble”.

Así entonces, dada a la inobservancia en que incurrió la parte demandante, lo cual constituye un requisito esencial para la estructuración de su pretensión, no puede quien aquí decide proferir una decisión de condena en perjuicio de la demandada, ya que si bien es cierto que se evacuó una experticia para cuantificar los daños materiales que se le puedan evidenciar al inmueble arrendado, este medio no prueba la relación entre el hecho culposo por parte de la arrendataria y el daño sufrido, así como tampoco el quantum de unos daños que no fueron relacionados en la demanda; lo cual genera un estado de indefensión a la parte accionada para conocer de la pretensión resarcitoria en todos sus aspectos, para que pudiera en consecuencia dar una adecuada respuesta en el proceso, quebrantándosele así su legítimo derecho a la defensa.

Con vista a la anterior disquisición, resulta forzoso para esta alzada concluir que el libelo de demanda presentado por los ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M., carece de un requisito esencial y de obligatorio cumplimiento para poder obtener por parte del juez el reconocimiento de los hechos, de los daños y de la indemnización pedida. Por lo tanto, al incurrir los prenombrados ciudadanos en dicha omisión, la pretensión de indemnización debe declararse improcedente, como en efecto se hace. ASÍ SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la ciudadana Z.R.Z.N., en su condición de parte demandada en la presente causa; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia apelada dictada en fecha 04 de marzo de 2010 por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por los ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M., en contra de la ciudadana Z.R.Z.N.; CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada ciudadana Z.R.Z.N., hacer entrega inmediata del inmueble arrendado; QUINTO: INADMISIBLE la reconvención por cumplimento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa interpuesta por la ciudadana Z.R.Z.N., en contra de los ciudadanos A.d.J.M.L. y Berquis J.P.d.M..

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen, en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; en la ciudad de Valencia, a los diez (10) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 9:15 am previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 12.721

JM/DE/HH.-