Decisión nº PJ0242009000027 de Juzgado Primero del Municipio Heres de Bolivar, de 15 de Abril de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Heres Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar

Ciudad Bolívar, quince de abril de dos mil nueve

198º y 150º

Visto "SIN INFORMES"

Asunto principal: FP02-V-2009-000329

N° de Resolución: PJ0242009000027

PARTE ACTORA: ADALGISA GUEVARA MORENO, venezolana, mayor de Edad, Abogada, con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, titular de la cédula de identidad N° 797.027.-

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: No tiene apoderado, pero fue debidamente asistida en todo el proceso por la Dra. M.C.M.T., abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A, bajo el N° 29.731, según consta al libelo de demanda y demás.-

PARTE DEMANDADA: B.M.L.C., venezolana, mayor de edad, Licenciada en Educación, con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, portadora de la cédula de identidad N° 8.854.535.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Dr M.A.L.Y., abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 7878, que corre al poder especial al folio 23, 24.-

1. - DE LA PRETENSION

   La parte actora al folio 2 al 3 alega las siguientes pretensiones

   - Que en fecha 12-05-2001, celebró contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana B.M.L.C. (identificada)

   sobre un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la calle victoria N° 48-9, del Barrio Primero de Mayo de esta ciudad.-

   - Que inmueble arriba mencionado es de su propiedad, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Distrito Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el N° 15, Protocolo Primero; Tomo 6°, Primer Trimestre del año 1969, acompaña marcado con la letra “A”.-

   - Que es el caso que el referido contrato de arrendamiento se inicio por un lapso de 6 meses, pero como quiera que luego del vencimiento de ese lapso la arrendataria continuó ocupando el inmueble, dicho contrato se prorrogó por tiempo indeterminado, sin embargo en fecha 01-06-2006, procedieron a celebrar contrato escrito en forma privada por un lapso de 6 meses una vez vencido, nuevamente la arrendataria continuo ocupando el referido inmueble y así lo ha ocupado hasta la presente fecha; en el referido contrato.-

   - Que el referido contrato arriba señalado, se estipulo en un canon mensual de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (250,oo) y en la cláusula OCTAVA, se estableció que la “ La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, será causal suficiente para declarar resuelto de pleno derecho el presente contrato, siendo de parte de la arrendataria el pago de los daños y perjuicios que cuyo incumplimiento ocasione a la ARRENDADORA” como lo señala marcada con la letra “B”.-

   - Que es el caso que la Ciudadana B.L., (parte demandada), ha venido incumpliendo en reiteradas oportunidades con el pago de los cánones de arrendamiento, en la fecha acordada, como lo es al vencimiento de cada mes y la presente fecha adeuda los meses de enero y febrero del presente año 2009, violando así la cláusula octava del referido contrato y a pesar de haber realizado las gestiones de cobro, las mismas han resultado infructuosas.-

   CAPITULO II

   DEL DERECHO

   Que así y conforme lo dispuesto el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes , no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley normativa esta que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 iusdem, que dispone expresamente que : las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

   De igual manera, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 1.592 del código Civil, la arrendataria, dejó de cumplir con un a de las obligaciones fundamentales de la relación arrendaticias como lo es el pago del arrendamiento

   como ha sido convenidas en el contrato, incumplimiento este que se produce cuando la arrendataria al dejar de cumplir con el pago de 2 cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de ENERO Y FEBRERO del 2009, incurriendo de este manera en la causal de DESALOJO contemplada en el literal “a” del artículo de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

   Que por efecto de ese cumplimiento, la supra arrendataria, le adeuda por cada mes, la cantidad de DOSCEINTOS CINCUENTA BOLIAVRES FUERTES (Bs. 250,oo) para un total de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.500,oo) por concepto de las pensiones de arrendamiento insolutas.

   CAPITULO III

   Por todos los razonamiento de hechos expuesto, con fundamento al artículo 33 y el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y de conformidad con lo establecido en la cláusula: Octava del contrato del contrato de arrendamiento suscrito es por lo que en su propio nombre acude ante esta competente autoridad para demandar como en efecto hoy acude a demandar por ACCION DE DESALOJO DE VIVIENDA Y PAGO DE CANONES DE ARRENDAMEINTO INSOLUTOS, a la ciudadana B.M.L.C., (identificada) para que convenga o a ellos sea condenado por este Tribunal en:

    Desalojar y efectivamente desaloje totalmente de bienes y personas, el inmueble que le fuera dado en arrendamiento, en el mismo estado en que le fue entregado;

    Los daños y perjuicios, consistente en la cancelación de los cánones de arrendamiento vencidos y los que estén por vencerse hasta la total entrega del inmueble, los cuales a la fecha de la consignación de la presente demanda alcanzan a la suma de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) y los que se continúen generando.-

    En pagar las costas y costos que genere el proceso.-

   Solicita que la la citación de la demandada se haga en la persona de la ciudadana B.M.L.C., en la dirección señalada en el libelo de la demanda.-

   CAPITULO IV

   A tenor de la previsto en el ordinal 7 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil y en virtud de encontrarse lleno los extremo del artículo 585 iusdem, en razón de que la demandada ha incurrido en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, así como del riesgo de que el inmueble sufra deterioro, es por lo que solicita de este Tribunal se sirva decretar medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento.-

   CAPITULO V

   De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente demanda en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500).-

2. - DE LA ADMISION:

   En fecha 09-03-2009, se admite cuanto ha lugar en derecho y de acuerdo a la norma establecida en el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; se ordenó anotarla en el registro de causas y la citación personal de la ciudadana B.M.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-8.854.535, para que comparezca por ante este Juzgado al Segundo (2do.) día de Despacho siguiente entre las horas comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., de conformidad con los Artículos 883 y 884 del Código de Procedimiento Civil, a dar contestación a la demanda por DESALOJO, sobre un inmueble por una casa de habitación ubicado en la Calle Victoria, N° 45-9, del Barrio Primero de Mayo de esta Ciudad, que le fue impuesta en su contra por la ciudadana ADALGISA GUEVARA MORENO , venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° 797.027 debidamente asistida por la Abg.- M.C.M.T., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 45.929 y de este domicilio.- Se ordenó la Compulsa del libelo a la demanda y junto con el auto de comparecencia al pié de la misma se ordenó entregar al Alguacil encargado de practicar la citación.-Con respecto a la medida solicitada el Tribunal podrá proveer por auto separado.-Se ordeno la devolución del documento de compra venta a la parte actora previa certificación en autos.-Lìbrese Boleta de Citación.-

3. - DE CITACION:

   En fecha 12-03-2009, el alguacil accidental de este Juzgado consignó la Boleta de Citación, debidamente firmada por la Ciudadana M.L., titular de la cédula de identidad N° 8.854.535, parte demandada, así lo hace constar expresamente al folio 10.-

4. - DE LA CONTESTACION:

   Al folio 13 del presente asunto estando en su lapso legal la parte demandada procede a contestar la demanda a través de su abogado asistente Dr. M.A.L.Y., abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 7878, lo hace en los siguientes términos:

   Si es cierto que en fecha 12-05-2001, realizó un contrato verbal de arrendamiento con la Doctora ALDALGISA GUEVARA MORENO, de una casa de habitación de su propiedad, ubicada en la calle Victoria N° 48-9 del barrio Primero de Mayo de

   esta ciudad y fijaron un canon mensual de arrendamiento de 100 Bs. Fuertes a tal efectos consigna el correspondiente recibo del depósito que le emitió su arrendadora y un recibo de cancelación del mes de de agosto del año 2001.-

   Que posteriormente en fecha 01-06-2006, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, por escrito, por un lapso de 6 meses y con un canon de arrendamiento mensual de 250,oo fuertes, aumentando la cantidad de Bs.-F150,oo, violando así la arrendadora la medida de congelación de alquileres dictada por el ejecutivo nacional, según documento que acompañó a la presente contestación a la demanda marcado con la letra “A”, y el cual repite en su totalidad; en consecuencia mal podría la arrendadora aumentar el canon mensual de arrendamiento de 100 Bs-F a 250 Bs-F, lo que le da el derecho a un reintegro de Bs-F 4500,oo, correspondiente a treinta (30) meses contados a partir del 01-06-2006 al 01-12-2008, a razón de Bs.-F150,oo por mes.

   En consecuencia esta solvente con la cancelación de los cánones de arrendamiento que presuntamente adeudó a la demandante para la presente fecha; bien a saber que lo dispuesto en el artículo 63 del Decreto Ley de Alquileres, el cual establece lo siguientes “Los reintegro previsto en este titulo son compensable con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considera a este en estado de solvencia…”.

   Que no es cierto que en forma reiterada le haya venido incumpliendo con sus obligaciones de cancelación de los cánones de arrendamiento a la demandante.-

   DE LA RECONVENCION

   En fecha 16-03-2009, la parte demandada consigna escrito de Reconvención conjuntamente con la contestación de la demanda por Reintegro a la demandante ciudadana ADALGISA GUEVARA MORENO, en el sentido de que le reintegre los sobre alquileres que le canceló, correspondiente desde el 01-06-2006 al 01-06-2008, a razón de Bs-F150 por mes, lo que da un total de Bs-F4500, los cuales demanda en su cancelación a sea condenada por este Juzgado, más las cancelación de las costas procesales.-

   ADMISION DE LA RECONVENCION.-

   En fecha 16-03-2009, el Tribunal la admite cuanto lugar en derecho y en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, la parte Reconvenida ciudadana ADALGISA GUEVARA MORENO , venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° 797.027 debidamente asistida por la Abg.- M.C.M.T., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 45.929 y de este domicilio, deberá comparecer por ante este Juzgado al Segundo (2do.) día de Despacho siguiente entre las horas comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., a fin

   de que proceda a dar contestación a la presente Reconvención por Reintegro, interpuesta en el presente Juicio de DESALOJO, que le incoara a la ciudadana B.M.L.C., venezolana, mayor de edad, Licenciada en Educación Portadora de la Cédula de Identidad N° 8.854.535 de este domicilio, debidamente asistida por el Dr. M.A.L.Y., abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 7878,

   CONTESTACION DE LA RECONVENCION.-

   Estando en oportunidad legal la parte actora, procede a contestar la reconvención interpuesta y lo hace en la siguiente forma:

   CAPITULO I

   LA RECONVENCION PROPUESTA

   Que en fecha 16-03-2009, la prenombrada ciudadana B.M.L.C., (identificada), alega lo siguiente:

   Si es cierto que en fecha 12-05-2001, realizó un contrato verbal de arrendamiento con la Doctora ALDALGISA GUEVARA MORENO, de una casa de habitación de su propiedad, ubicada en la calle Victoria N° 48-9 del Barrio Primero de Mayo de esta ciudad y fijaron un canon mensual de arrendamiento de 100 Bs. Fuertes, a tal efectos consigna el correspondiente recibo del depósito que le emitió su arrendadora y un recibo de cancelación del mes de de agosto del año 2001.-

   Que posteriormente en fecha 01-06-2006, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, por escrito, por un lapso de 6 meses y con un canon de arrendamiento mensual de 250,oo Bs. fuertes, aumentando la cantidad de Bs.-F150,oo, violando así la arrendadora la medida de congelación de alquileres dictada por el ejecutivo nacional, según documento que acompañó a la presente contestación a la demanda marcado con la letra “A”, y el cual invoca en su totalidad; en consecuencia mal podría la arrendadora aumentar el canon mensual de arrendamiento de 100 Bs-F a 250 Bs-F, lo que le da el derecho a un reintegro de Bs-F 4500,oo, correspondiente a treinta (30) meses contados a partir del 01-06-2006 al 01-12-2008, a razón de Bs.-F150,oo por mes.

   En consecuencia esta solvente con la cancelación de los cánones de arrendamiento que presuntamente adeudó a la demandante para la presente fecha; que continuo alegando la parte demandada reconviniente lo siguiente

   “Los reintegro previsto en este titulo son compensable con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considera a este en estado de solvencia…”.y que tampoco que haya venido incumpliendo con sus obligaciones de cancelación de los cánones de arrendamiento a la demandante,” que reconviene por reintegro a la demandante Dra, ADALGISA GUEVARA MORENO, ya identificada, en el sentido de que le reintegre los sobrealquileres que le cancele.-

   CAPITULO II

   DE LA CONTESTACION DE LA RECONVENCION

   A.- De los hechos que se admiten:

   - Es totalmente cierto y así lo acepta como lo manifiesta la demandada reconviniente que en fecha 12-05-2001, celebraron contrato verbal de arrendamiento sobre una casa de habitación de su propiedad, ubicada

   - en la calle Victoria N° 48-9 del Barrio Primero de Mayo de esta ciudad y fijaron un canon mensual de arrendamiento de 100 Bs. Fuertes.-

   - Es totalmente cierto y así lo acepta en fecha 01-06-2006, celebraron un contrato de arrendamiento, por escrito donde se convino que el canon de arrendamiento mensual de 250,oo Bs. Fuertes.-

   B.- De los hechos que se niegan:

   - Es totalmente falso y así lo rechazo, niego y contradigo que se le haya aumentado de 100 Bs-F a 250 Bs-F, lo cierto es que de mutuo y común acuerdo en el mes de junio del año 2003, comenzó a cancelar un canon por la cantidad de Bs.-F 150,oo y, posteriormente a ello, en virtud del incumplimiento reiterado de la demandada reconviniente en el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento durante la vigencia del contrato verbal, se vio , en la obligación en fecha 13-10-2005, de demandarla en acción de desalojo por incumplimiento de 6 mensualidades consecutivas, demanda esta que no se culminó. En virtud de que la arrendataria procedió a cancelar las 6 mensualidades vencidas y convenimos en que no desalojara el inmueble arrendado y a solicitud de la arrendataria procedimos a firmar un contrato por 6 meses, estando ésta de acuerdo con un canon de Bs.-F 250,oo mensuales y es así como en fecha 01-06-2006, se procedió a firmar el contrato arrendamiento y en virtud de su constante incumplimiento, procedió nuevamente a interponer nueva demanda de desalojo en virtud del incumplimiento del contrato suscrito entre las partes y no impugnado por la hoy demandada- reconviniente, pues en su cláusula octava reza textualmente, OCTAVA: Que la falta de paga de 2 mensualidades consecutiva, será casual suficiente para declarar resuelto de pleno derecho el presente contrato, siendo de parte de “LA ARRENDATARIA” el pago de los daños y perjuicios que cuyo incumplimiento ocasiones a LA ARRENDADORA “. Y lo ciento es que la demandada reconviniente, ciudadana B.M.L.C., suscribió el presente contrato acogiéndose a la cláusula anteriormente trascrita, por lo que el pago del canon de arrendamiento estipulado es uno de los efectos de la obligación contraída al firman, aceptar y estar de acuerdo con el contrato celebrado, tal y como lo preceptúa el artículo 1.264, “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por lo que mal puede alegar violación al decreto de CONGELACMIENTO DE ALQUILERES, decretado en la Gaceta Oficial N° 37667, de fecha 08-04-2003, puesto que la demandada y la demandante hoy suscribieron el contrato de mutuo acuerdo. Considera que en ningún caso ha violentado el citado Decreto.

   - Es más la demandada hoy reconviniente no solicitó en su oportunidad la REGULACION DE ALQUILERES , en la DIVISION DE ASESORIA JURIDICA E INQUILINARIA dependiendo de LA ALCALDIA DE MUNICIPIO HERES DEL ESTADO BOLIVAR.-

   - Que negó rechazó y contradijo, en toda forma de derecho que la demandada reconviniente, tenga el derecho a un reintegro de Bs.-F4.500, correspondiente a 30 meses contados a partir del 01-06-2006, al 01-12-2008, a razón de Bs.-150. Ello en virtud de que nada adeuda, por este ni por ningún concepto, la demandada, acepto sin ninguna coacción todas y cada unas de las cláusulas establecidas en el contrato celebrado, y que el incumplimiento a la cláusula octava del referido contrato da suficiente causal para declarar resuelto de pleno derecho el presente contrato, en razón de la no cancelación de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero de 2009 y Febrero de 2009.-

   - Es totalmente falso y así lo negó, rechazó y contradijo en toda forma de derecho que la demandada reconviniente esté solvente con la cancelación de los cánones de arrendamiento, lo cierto es que le adeuda el mes de enero que venció el 01-02 y el mes de Febrero que venció el 01-03, razones por las cuales demando en acción de desalojo, por lo que rechazó y contradijo como lo alega la parte demandada- reconviniente que “Los reintegro previsto en este titulo son compensable con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considera a este en estado de solvencia.-

   A todo evento y sin que signifiqué aceptación del reintegro que solicitó la parte demandada reconviniente, invocó la prescripción de dicha acción establecidas en el artículo 62, el cual establece que la “La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los 2 años” ello en virtud de que la demandada al momento de suscribir el contrato de fecha 01-02-2006, aceptó y estuvo de acuerdo con el canon establecido en el referido contrato.-

5. - DE LA PRUEBAS: SU ANAISIS Y VALORACION

   PARTE DEMANDADA

   Estando en la oportunidad legal y lo hace en lo siguientes términos:

   CAPITULO PRIMERO

   Invocó el merito favorable que de los autos en pro de las pretensiones de su mandante y en especial los siguientes documentos:

   1. El documento que corre en los folios Nos. 16 y 17 del presente Juicio, con el cual pretende demostrar la existencia de los decretos dictados por el

   2. Ejecutivo Nacional, con los cuales acordó en todo el Territorio Nacional congelar los cánones de arrendamiento de inmueble destinados a vivienda cuyos montos se estuviesen cancelados para el 30-11-2002, así como sus correspondientes prorrogas sucesivas del mismo realizadas en fechas 08-04-2003, Gaceta Oficial N° 37.667, de 19-05-2004, (Gaceta Oficial N° 37.941; 19-11-2004, (Gaceta Oficial N° 38.069; 18-05-2005, (Gaceta Oficial N° 38.316; 16-05-2006, (Gaceta Oficial N° 38.564, de 15-05-2007, (Gaceta Oficial, N° 38.931) y 18-11-2008, )Gaceta Oficial N° 39.059; en consecuencia mal podría aumentarle la demandante, en fecha 01-06-2006 de 100Bs-F que inicialmente cancelaba como canon mensual de arrendamiento a 250 Bs-F, en consecuencia hubo un aumento de Bs.-F150,oo.-

      Del análisis de la presente prueba debe tenerse como parte del ordenamiento legal venezolano, por lo que su conocimiento se sustenta en la publicación en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela; encontrándose vigente para lo establecido en la presente causa, y su valoración se establecerá en el cuerpo del análisis y decisión de la reconvención. Así se establece.-

   3. Los recibos de cancelación a la demandante, el primero correspondiente al deposito que le dio por la suma de Bs.-F200,oo, de fecha 13-05-2001, venia ocupando el inmueble a que hace referencia la demandada , en calidad de arrendataria y el segundo recibo pretende demostrar que inicialmente le pagaba a la arrendadora por concepto de canon de arrendamiento mensual la suma de Bs-F100,oo, dicho recibo tiene la fecha de 15-08-2001.-

   4. El documento que corre en el folio N° 19 y vuelto del presente Juicio, con cual pretende demostrar que con la demandante realizó un contrato de arrendamiento de un inmueble de su propiedad, ubicada en la Calle Victoria N° 48-9 del barrio Primero de Mayo de esta Ciudad, con una vigencia desde el 01-06-2001 al 31-12-2006, y con un canon de arrendamiento de Bs-F-250,oo mensual.-

   5. Los documentos que corren en el folio N° 20 del Presente Juicio, con los cuales pretende demostrar que le cancelaba a la demandante un canon de arrendamiento de Bs-F250,oo el primer recibo es la cancelación de los meses de octubre y noviembre del año 2007, y el segundo recibo es por la cancelación de los meses de Febrero y marzo del año 2008.-

      Del análisis de los recibos enunciados se observa que los mismos no fueron desconocidos por la actora, sin embargo nada aportan a la litis en cuanto a la

      discusión del reclamo del pago de los meses de Enero y Febrero de 2009, y en cuanto a la diferencia del monto de los cánones el mismo será analizado en el punto relativo a la reconvención .- Así se establece.-

      CAPITULO SEGUNDO

      Promueve en 2 folio útiles un documento emitido por la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, marcado con la Letra “A”, con el cual ratifica y pretende demostrar lo expuesto sobre la existencia de los decretos dictados por el Ejecutivo Nacional con los cuales acordó en todo el Territorio Nacional con los cánones de arrendamiento de inmueble destinados a vivienda, cuyos montos se estuviesen cancelando para el 30-11-2002.-

      Siendo parte del elenco de leyes de nuestra legislación su valoración debe sentarse como tal.-

      PARTE ACTORA :

      Estando en el lapso legal para presentar la parte actora a través de su Abogada Asistente Dra. M.C.M.T. y lo hace en los siguientes términos:

      CAPITULO I

      PRUEBA DOCUMENTAL