Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 14 de Mayo de 2010

“…sin embargo lo anterior la optante compradora no ha podido realizar el crédito por cuanto sobre el inmueble en venta pesa una medida de Prohibición de Enajenar y Gravar emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil del Estado Táchira, según expediente No. 19084-2007…” En virtud de lo anterior, ambas partes convienen de mutuo acuerdo extender el plazo de la referida opción de compra venta por el lapso de 90 días hábiles más, más una prórroga de 02 meses, contados a partir del vencimiento de la opción que ya tenían suscrita desde el 16 de junio de 2007, es decir, contada esta prórroga desde el 28 de febrero de 2008. En el punto SEGUNDO: de la referida transacción el Optante vendedor hoy aquí demandado, se comprometió a liberar la medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesaba sobre el inmueble objeto de esta Opción de Compra Venta y a entregar los respectivos documentos de propiedad debidamente registrados inherentes al vendedor, para que así pudiera realizar el documento de venta. En el punto TERCERO: de la mencionada transacción consta que en su condición de optante compradora, otorgó la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (BsF. 10.000,oo) como complemento de las arras entregadas en el documento original, es decir, a la fecha ya se había abonado la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (BsF. 60.000,oo) monto este que sería imputado al valor total del inmueble al momento de celebrar el documento de venta definitivo, el cual fue fijado en la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BsF. 160.000,oo), tanto en el documento de Opción de Compra Venta original como en documento de transacción celebrado entre las partes con posterioridad. En el punto CUARTO: se estableció una cláusula penal de incumplimiento, quedado establecida así. CUARTO: “…Se ha convenido en que si la Opción a Compra no se la da cumplimiento por causas imputables a la optante compradora perderá la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bsf. 25.000,oo) del valor entregado hasta la presente. Por el contrario si el incumplimiento proviene del optante vendedor éste deberá devolver la cantidad recibida en arras en un plazo mayor de 60 días continuos la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (BsF. 25.000,oo), como compensación de los daños y perjuicios causados por el retracto en la negociación…”

El inmueble objeto de la referida Opción de Compra Venta pertenece al aquí demandado según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T. de fecha 28 de marzo de 2001, anotado bajo el No. 19; folios: 1 al 13; tomo: 26; protocolo: I; I trimestre, el cual adquirió en comunidad conyugal junto a su esposa la ciudadana L.M.R.D.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 11.162.140, los cuales en fecha posterior se divorciaron según sentencia definitivamente firme por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente del Estado Táchira de fecha 08 de septiembre de 2004, conviniendo de mutuo acuerdo entre ellos liquidar los bienes adquiridos durante su matrimonio, para lo cual celebraron un documento de separación de bienes y adjudicación, según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, anotado bajo el No. 38; tomo: 25 de fecha 23 de febrero de 2005, sin que hasta la presente fecha el ciudadano G.D.V.M., haya protocolizado este documento de separación de bienes y adjudicación celebrado con su antigua esposa en el cual se le adjudicó en plena propiedad el inmueble objeto del ya tantas veces mencionado opción de compra venta, incumpliendo así con la obligación asumida por éste en el punto segundo de dicha transacción, como lo era hacer entrega de los documentos de propiedad del inmueble inherente al vendedor debidamente protocolizados para así poder la compradora realizar el documento de venta definitivo, lo cual hasta la presente ha sido imposible, debido al incumplimiento de su obligación de hacer.

En fecha 23 de julio de 2008 por ante el Tribunal de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.d.E.T. fue admitida notificación para el ciudadano G.D.V.M., la cual fue practicada en forma personal el 30 de julio de 2008.

En virtud, de lo anteriormente trascrito procede a demandar al ciudadano G.D.V.M. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que en su condición de vendedor convenga o a ello sea condenado a:

PRIMERO Realizar la respectiva inscripción o registro ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., del documento de la liquidación y adjudicación de bienes pertenecientes a la comunidad conyugal celebrado entre el aquí demandado G.D.V.M. y L.M.R.C., y subsidiariamente para que convenga o a ello sea condenado por este en entregar documento ya registrado a los fines de realizar la venta definitiva.

En caso de que el vendedor se niegue a otorgar el documento de venta, pide que en la sentencia condenatoria se declare con lugar la presente demanda, sea redactada de manera amplia y suficiente para que una vez quede definitivamente sea debidamente registrada y sirva de título de propiedad, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

En caso de que el demandado convenga en el cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, o a ello sea condenado por este Tribunal y en consecuencia la presente demanda sea declarada con lugar, pide al Tribunal disponga de lo necesario a los fines que en su condición de compradora pueda cumplir con su obligación de pagar el saldo restante del precio del inmueble convenido, para lo cual pide se oficie a la Entidad Bancaria correspondiente a los fines de depositar el mosto restante del precio.

Solicita medida de Prohibición de Enajenar y gravar sobre el bien objeto de la presente demanda.

Estima la presente demanda en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (BsF. 180.000,oo).

En fecha 14 de Octubre de 2009, mediante auto el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Táchira, en virtud del contenido de la Resolución No. 2009-0054 de fecha 30 de septiembre de 2009, declina la competencia en un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Táchira.

Mediante auto de fecha 22 de Octubre de 2009, esta Juzgadora se avoca al conocimiento de la presente causa.

CONTESTACION DE DEMANDA G.D.V.M.

Contradice en todas sus partes, tanto en los hechos como en derecho los alegatos esgrimidos por la parte actora, la ciudadana A.A.M., en cuanto al hecho de su supuesto incumplimiento en la obligación asumida en el punto segundo de la transacción celebrada el 31 de enero de 2008, que consistía en comprometer a levantar la medida que pesa sobre el inmueble de la cual la ciudadana A.A.M. siempre tuvo conocimiento desde un principio, y a su vez hace entrega de los documentos inherentes para elaborar el documento de venta, ya sea por medio de una entidad pública o privada; el 28 de marzo de 2008 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil del Estado Táchira levantó dicha medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, pero no fue hasta el 08 de abril de 2008, que llegó el Oficio No. 438 junto con la nota margina al Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T. ordenando el levantamiento. Haciendo entrega a la ciudadana A.A.M. los documentos inherentes para elaborar el documento de venta: Sentencia de Divorcio, documento de liquidación de bienes de la comunidad conyugal, certificación de gravámenes, original de la carta catastral, liberación del Banco Mercantil y documento de propiedad de la casa.

Contradice tanto en los hechos como en el derecho los alegatos esgrimidos por la parte actora, en cuanto a la supuesta negativa a protocolizar el documento de Liquidación de Bienes de la Comunidad Conyugal, ya que en dos oportunidades ha intentado registrar dicho documento, pero debido a la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesaba sobre la casa fue imposible llevar a cabo dicho registro.

Contradice, en cuanto al hecho de que debido a su supuesto e inminente incumplimiento se vio en la necesidad de solicitar por ante el Tribunal de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T. realizarle una notificación; pero es el caso que el 30 de abril de 2008, posterior a la entrega de los documentos necesarios para la realización del documento de venta, le fue entregada una comunicación firmada por el ciudadano G.J.D.T., titular de la cédula de identidad No. V-8.030.849 concubino de la ciudadana A.A.M., en el cual le manifestaba que dicha ciudadana ya no pernoctaba en la casa ubicada en la Urb. Colinas de la Aurora, casa No. 5 manzana C de las Vegas de Táriba, la cual es objeto la presente demanda y que dio en arrendamiento mientras se perfeccionaba la venta de dicha casa a la ciudadana A.A.M.. En consecuencia, envió dos notificaciones el 15 de y 25 de julio de 2008, donde le manifestaba que el contrato de arrendamiento estaba pronto a vencerse y que por favor entregara el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, pero en ningún momento pudo tener una entrevista personal debido a sus constantes negativas a recibirlo.

En fecha 30 de Julio de 2008, recibió una notificación judicial, donde manifiesta la ciudadana A.A.M. que está en condiciones de dar cumplimiento al Contrato de Opción de Compra, entrevistándose con la abogada de la aquí actora, en el cual le manifiesta que debido a que por ante el Tribunal había un juicio en su contra por Reconocimiento de Comunidad Concubinaria interpuesto por el ciudadano G.J.D.T., en consecuencia sus bienes se encuentran bajo Embargo Preventivo ordenado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil del Estado Táchira y por lo tanto la actora no se encontraba en posibilidades para cumplir con la Opción a Compra y que en consecuencia le vendiera a un tercero, totalmente ajeno a la transacción celebrada por ambos, a lo cual el aquí demandado en vista de su retracto a la negociación procedería a devolverle el dinero en un lapso de 60 días continuos como estaba establecido en la transacción. Siéndoles devueltos todos los documentos. El 09 de septiembre de 2008 fecha en la cual venció la transacción para dar cumplimiento al lapso establecido, fue imposible conseguir a la aquí demandada para hacerle entrega del dinero. Once meses después de vencido dicho contrato de Opción a Compra se entera del presente proceso y se dirige a las Oficinas del Abg. J.M.S. apoderado de la aquí actora y le participa que les realicé una nueva oferta la cual lleva a cabo y volvieron a contestar que no estaban en capacidad de comprar la casa.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1. Oficio emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil del Estado Táchira, dirigido al Registrador Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos, A.B. de fecha 08 de abril de 2008.

2. Copia de la nota marginal, estampada en el libro de prohibiciones llevado por el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T. de fecha 08 de abril de 2008.

3. Contrato de alquiler celebrados entre la ciudadana A.A.M. y G.D.V.M., por documento autenticado en la Notaría Pública Segunda del Estado Táchira de fecha 16 de julio de 2007 con duración de 06 meses y contrato de fecha 31 de enero de 2008, sobre la casa objeto de la presente demanda.

4. Planillas bancarias emanadas del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T. de fecha 21 de agosto de 2007 y 14 de julio de 2008.

5. Comunicación firmada por el ciudadano G.J.D.T. quien se identificó como concubino de la ciudadana A.A.M., en el cual le manifestaba que dicha ciudadana ya no pernoctaba en la casa ubicada en la Urb Colinas de la Aurora, casa No. 5 manzana C de las Vegas de Tariba.

6. Copia de la demanda de Reconocimiento de Comunidad Concubinaria interpuesta por el ciudadano G.J.D.T. en contra de A.A.M..

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1. Confesión judicial establecida en los renglones 19 al 24 del folio segundo del escrito de demanda mediante la cual la parte demandada admite que le ha sido imposible hasta la fecha protocolizar el documento de liquidación de Bienes de la Comunidad Conyugal, confesión judicial que debe ser apreciada en su justo valor de conformidad con el artículo 1401 del Código Civil.

2. Promueve la prueba de informes, a los fines de que se solicite a la Oficina de Registro de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., a nombre de quien figura la propiedad del inmueble registrado por ante dicha Oficina de Registro Inmobiliario en fecha 28 de marzo de 2001, anotado bajo el No. 19; tomo 26; folios 01 al 13; protocolo: I; primer trimestre del mencionado año.

3. Certificación de gravámenes de los últimos 10 años, expedida por la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T..

4. Testimoniales.

   Mediante auto de fecha 26 de noviembre de 2009, se agregaron las pruebas consignadas

   Mediante escrito de fecha 02 de Diciembre de 2009 el Abg. J.M.S. apoderado de la parte demandante: en el cual estando en la oportunidad legal procede a IMPUGNAR las copias fotostáticas simples del oficio emanado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil del Estado Táchira; las copias simples de la nota marginal; la copia simple de la demanda de Reconocimiento de Comunidad Concubinaria.

   Mediante auto de fecha 03 de Diciembre de 2009, se admiten las pruebas consignadas.

   INFORMES.

   En escrito de fecha 02 de Marzo de 2010 la parte demandante, a través de su apoderado judicial, realizó una síntesis del iter procesal transcurrido en la presente causa. l

   PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

   TÉRMINOS EN QUE QUEDÓ PLANTEADA LA LITIS

   La pretensión de la actora es el Cumplimiento de Contrato suscrito por ella, con el ciudadano G.D.V.M..

   La parte demandada a su vez resistió esa pretensión, alegando que en dos oportunidades ha intentado registrar dicho documento pero debido a la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesaba sobre la casa, le fue imposible llevar a cabo dicho registro.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

    Oficio emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil del Estado Táchira, dirigido al Registrador Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos, A.B. de fecha 08 de abril de 2008

    Copia de la nota marginal, estampada en el libro de prohibiciones llevado por el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T. de fecha 08 de abril de 2008,

    Contrato de alquiler celebrados entre la ciudadana A.A.M. y G.D.V.M., por documento autenticado en la Notaría Pública Segunda del Estado Táchira de fecha 16 de julio de 2007 con duración de 06 meses, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto.

    Contrato de alquiler celebrados entre la ciudadana A.A.M. y G.D.V.M., por documento autenticado en la Notaría Pública Primera del Estado Táchira de fecha 31 de Enero de 2008, sobre la casa objeto de la presente demanda, el cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto.

    Planillas bancarias emanadas del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T. de fecha 21 de agosto de 2007 y 14 de julio de 2008, el cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto.

    Comunicación firmada por el ciudadano G.J.D.T. quien se identificó como concubino de la ciudadana A.A.M., en el cual le manifestaba que dicha ciudadana ya no pernoctaba en la casa ubicada en la Urb Colinas de la Aurora, casa No. 5 manzana C de las Vegas de Tariba, instrumento privado suscrito por el ciudadano G.J.D.T., el cual no es parte en esta causa y por tanto debe considerarse como tercero en este juicio, observándose a demás que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

    Copia de la demanda de Reconocimiento de Comunidad Concubinaria interpuesta por el ciudadano G.J.D.T. en contra de A.A.M., prueba que no aprecia ni valora este Tribunal ya que de ella no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, razón por la cual el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.

   I

   PARTE MOTIVA

   NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LA PRETENSIÓN.

   El contrato objeto de la pretensión de cumplimiento de la parte demandante, es un contrato preparatorio, definido por la doctrina como aquel que “permite a las partes obligarse a celebrar un contrato futuro que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrar en ese momento”. “El contrato preparatorio tiene por objeto preparar un contrato futuro que ahora no se quiere o no se puede realizar; y desde el punto de vista jurídico, la obligación que engendra es un “hacer”, o sea prestarse a la celebración de un contrato futuro.” (Dr. N.V.R.: Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, Segunda Edición, Caracas, pág.16/19).

   Un tipo de contrato preparatorio es la promesa bilateral de venta, la cual se da cuando “un propietario promete vender su bien, mediante un precio determinado y aquel a quién se ha dirigido esta promesa se compromete por su parte a comprarlo en el precio establecido” (Dr. N.V.R.: Ob. citada, pág.48).

   El contrato preparatorio no da lugar a la entrega de la cosa, sino el derecho de exigirla; es un contrato por su naturaleza no traslativo, ni constitutivo de derechos reales y las partes acuden a él precisamente porque quieren limitar sus obligaciones y remitirlas a un futuro contrato; se trata, conforme dice Messineo, de un contrato incondicionalmente incompleto en sus efectos y entra en los límites normales de la libertad contractual.

   (Dr. N.V.R.: Ob. citada, pág.31).

   Del contrato objeto de la pretensión en este juicio, se evidencia las siguientes obligaciones principales para las partes: para una, la de conceder una opción de compra a favor de la optante la venta de una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, distinguida con el No. 5, que integra la manzana C, calle cuarta de la Urbanización Colinas de la Aurora, ubicada en las Vegas, San Rafael y Sabaneta, Jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, dicha parcela tiene un área de 136,2 mtrs2, siendo sus linderos y medidas los siguientes: NORTE: con terrenos de la sucesión Romero en una medida de 6 mtrs; SUR: con la calle cuarta de la Urbanización Colinas de la Aurora en una medida de 6 mtrs; ESTE: Con la parcela No. 6 del mismo sector en una medida de 22,80 mtrs y OESTE: con la parcela No. 4 del mismo sector en una medida de 22,60 mtrs. Consta la casa de 03 habitaciones, 02 salas sanitarias, sala-comedor, cocina, área de oficios y estacionamiento descubierto, le corresponde un porcentaje sobre el total de costos de mantenimiento, cuidado grada y funcionamiento de servicios generales comunes de la Urbanización Colinas de la Aurora de 0,71%

   El inmueble objeto de la mencionada Opción de Compra pertenece al optante vendedor por haberlo adquirido durante la sociedad conyugal, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., de fecha 28 de marzo de 2001, anotado bajo el No. 19; folios 1 al 13, tomo: 26; protocolo: I; I trimestre de dicho año por separación de cuerpos y bienes y adjudicación, según documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, anotado bajo el No. 38; tomo: 25, de fecha 23 de febrero de 2005, para la otra, pagar el precio en las condiciones establecidas.

   El Código Civil Venezolano define al contrato bilateral en su artículo 1.134 al señalar:

   Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

   Por tanto, al existir en el contrato de marras obligaciones recíprocas para cada una de las partes contratante, se debe concluir que estamos en presencia de un contrato bilateral conforme al anterior dispositivo legal, y así se decide.

   PRESUPUESTOS PARA LA PROCEDENCIA

   DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

   La pretensión de la parte demandante se circunscribe al cumplimiento por parte de la demandada, de la obligación de liberar la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesaba sobre el inmueble para que así la optante compradora, pueda tramitar el crédito y su vez hacer entrega de los documentos inherentes al vendedor para realizar el documento de venta, sustentado su petición en contrato de transacción, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 31 de enero de 2008, bajo el No. 13, Tomo 29, el cual contiene los requisitos propios de su naturaleza, apareciendo descrito el bien inmueble dado en opción a compra que constituye el objeto del contrato, con el correspondiente consentimiento, por lo que debe observarse el texto de este contrato para deducir sí la pretensión de la parte actora es acogida o no, y si lo es en forma total o parcial.

   Conforme a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez puede interpretar los contratos, siempre y cuando presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia. Pero en el caso que nos ocupa, tal contrato, a juicio de esta sentenciadora, no adolece de ninguna de las falencias descritas en la parte final del artículo 12 en referencia, pues antes que oscuro, ambiguo o deficiente, se observa del texto del contrato que, por una parte, la demandante tramitaría el crédito y a su vez hacer entrega de los documentos inherentes al vendedor para realizar el documento de venta, siendo que, por su parte, la demandada se obligó a levantar la medida que pesaba sobre el inmueble.

   Efectivamente, no estando discutida la existencia del contrato, de acuerdo a lo contemplado por nuestras normas sustantivas contenidas en el Código Civil, el mismo emerge como una manifestación del principio de autonomía de la voluntad, siendo éste ley entre las partes y debiendo regirse estas, de buena fe, por lo convencionalmente pactado.

   En este sentido, el artículo 1264 del Código Civil establece lo siguiente:

   Artículo 1264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

   De esta norma sustantiva se desprende que el cumplimiento de las obligaciones debe ser en los términos prestacionales que cada parte ha asumido para sí, de manera que no existiendo ambigüedad, oscuridad o deficiencia, cada parte debe cumplir exactamente como se comprometió, encontrando quien aquí decide que, si bien es cierto que la demandada se obligó o comprometió a liberar la medida que pesa sobre el inmueble, no es menos cierto que dicha liberación se hacía a los fines de que la aquí actora pudiera tramitar el crédito y a su vez hacer entrega de los documentos inherente al vendedor para realizar el documento de venta.

   En consecuencia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil, y dado que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, la demandante no podía apartarse de esa exactitud de los términos contractualmente pactados con la demandada, pues con tal actitud está desconociendo el texto de los artículos 1159 del Código Civil que pauta la fuerza de ley entre las partes que produce el contrato y 1264 ejusdem, que impone cumplir las obligaciones en los términos contraídas.

   Por lo que se refiere a la aplicación de dichos principios se debe tener en cuenta normas expresas establecidas por el legislador, tanto el ordenamiento adjetivo como en el sustantivo. El Código Civil, en sus artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 señalan:

   Artículo 1159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, o por las causales autorizadas por la Ley

   .

   Artículo 1160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

   .

   Artículo 1264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

   .

   Existe en materia contractual el principio de que el contrato es ley entre las partes, principio este que viene del ya bastante conocido aforismo Derecho Clásico Romano “pacta sunt servanda”, y que nuestro legislador patrio lo consagra; lo que implica que es la voluntad de las partes la que impera, aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado.

   Partiendo de lo antes dicho, este Tribunal debe decidir acerca del verdadero sentido y alcance de lo acordado entre las partes en las cláusulas contenidas en la relación contractual.

   En este sentido cabe acotar que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el de proporcionar al Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad esta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya que no es él quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso; de ahí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos. Ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código Adjetivo.

   Al respecto el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

   El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe.

   La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

   Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes

   (Pág. 70)”.

   Conforme al principio de la carga de la prueba inserto en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código Adjetivo cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, lo que armoniza con la norma contenida en el articulo 12 del citado Código de Procedimiento Civil donde se le impone al juez en sus decisiones atenerse a lo alegado y probado en autos.

   De manera que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, encontrando así que la obligación de todo demandante es dual (alegato y prueba), no pudiéndose quedar en el camino con la mera afirmación sin el respectivo soporte probatorio.

   Ahora bien, la actora alegó que el aquí demandado no ha protocolizado el documento de separación de bienes y adjudicación celebrado con su antigua esposa en le cual se le adjudicó en plena propiedad el inmueble objeto de la ya tantas veces mencionada opción a compra, incumpliendo así con la obligación asumida por este en el punto segundo de dicha transacción como lo era hacerle entrega de los documentos de propiedad del inmueble inherentes al vendedor debidamente protocolizados para así poder en su condición de compradora realizar el documento de venta definitivo.

   Por su parte la demandada alegó que la obligación asumida en el punto segundo de la transacción celebrada en fecha 31 de enero de 2008, consistía en el LEVANTAMIENTO DE LA MEDIDA, que pesaba sobre el inmueble.

   De lo anteriormente indicado se desprende que el hecho controvertido fundamental en la presente causa, lo constituye determinar si tanto la parte demandante como demandada cumplieron con el PUNTO SEGUNDO DE LA TRANSACCIÓN debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Estado Táchira de fecha 31 de enero de 2008.

   En este sentido y previa revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en fecha 28 de marzo de 2008 el Juzgado Segundo de Primera Instancia mediante Oficio No. 438, informa al Registrador Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., el levantamiento de la medida decretada por ese despacho en fecha 22 de mayo de 2007.

   En fecha 08 de Abril de 2008, el registrador estampa la nota marginal del levantamiento de la referida medida.

   Ahora bien, en el caso que nos ocupa la parte demandada cumplió con lo estipulado en el punto segundo de la transacción, que era liberar la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble, no constando en autos las diligencias realizadas por la actora del trámite del crédito por medio de entidad pública o privada para el pago del saldo restante, que era su obligación pactada en el referido contrato de fecha 31 de julio de 2008.

   Por lo que no estando los méritos procesales a favor de la parte demandante, la presente demanda no debe prosperar, y forzosamente debe ser declarada sin lugar, conforme lo previsto en el artículo 254 del mencionado Código de Procedimiento Civil Así se declara.

   CAPÍTULO III

   PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA

   En mérito de las consideraciones realizadas en los capítulos anteriores, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre del a República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA:

SIN LUGAR LA DEMANDA intentada por la ciudadana A.A.M., contra G.D.V.M., por Cumplimiento de Contrato.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la Ciudad de San Cristóbal, a los (14) días del mes de Mayo de 2010

Abg. D.B.C.Q.

Jueza Temporal

Abg. J.A.M.

Secretario Temporal

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las Diez y Quince minutos de la mañana (10:15 a.m.).

Abg. J.A.M.

Secretario Temporal

Exp. N° 7080

Miroslava