Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 10 de Octubre de 2007

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO

EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUIDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior Primero de la presente causa en virtud de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de documentos en fecha 17 de julio de 2006, con ocasión de la apelación interpuesta en fecha 22 de mayo de 2006, por la abogada Maha Yabroudi, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.010.501, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 100.496, actuando como apoderada judicial del ciudadano Wartton Brieva, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad número 12.861.537, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de abril de 2006, en el juicio que Resolución de Contrato sigue la ciudadana A.A.M., venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante, titular de la cédula de identidad número 7.613.366, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano Wartton Brieva, antes identificado.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa en fecha 10 de noviembre de 2006, por ante este Órgano Jurisdiccional, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de Definitiva.

Consta en actas que en fecha 16 de enero de 2007, el abogado I.C.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.278.684, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 7446, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de informes mediante el cual expuso:

1. Que la sentencia apelada, está ajustada a derecho por la sencilla razón de que el Juzgador dio cumplimiento a los requisitos exigidos por el Legislador en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

2. Que el juzgador a quo a.e.f.d. y pormenorizada las afirmaciones de hecho más importantes del proceso, tanto las referidas por la actora en su libelo, como las referidas por la parte demandada en la contestación y reconvención, así como la contestación a la reconvención hecha por la actora, los cuales son puntos trascedentales de cómo quedó planteada la controversia.

3. Que la parte actora en su libelo de demandada alegó que es propietaria de un inmueble conformado por una casa de habitación y uso comercial, ubicada en la Avenida 29 (avenida principal de amparo), Nº 57-B-382, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyas medidas superficie y linderos están descritos en el referido escrito libelar.

4. Que en fecha 20 de julio de 2000, celebró contrato de arrendamiento sobre el precitado inmueble con el ciudadano Wartton Brieva, según se desprende de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, bajo el Nº 81. tomo 55 de los libros respectivos; incumpliendo el arrendatario dicho contrato, infringiendo las cláusulas cuarta, sexta y séptima del mismo.

5. Que refirió que tiene la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble para habitarlo con su familia y continuar con sus actividades comerciales.

6. Que demandó de conformidad con lo establecido en las cláusulas décima segunda y décima cuarta del referido contrato de arrendamiento.

7. Que la presente acción fue estimada en la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00).

8. Que la parte demandada contradijo los hechos, y alegó que la actora sabía que el inmueble arrendado sería destinado a la venta e instalación de cauchos y rines para vehículos, asimismo cuando el demandado le planteó la necesidad de un espacio más independiente del negocio para su casa de habitación, precisamente antes de la firma del contrato de arrendamiento, la demandante le expresó su deseo de construir una dependencia aparte, pero que no tenía los recursos para hacerlo, proponiéndole que financiara dicha construcción y que ella se la cancelaría poco a poco.

9. Que en la oportunidad de la contestación el demandado, con fundamento a lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios propuso formal reconvención.

10. Que es de primordial importancia apuntar que el juzgador a quo a.e.f.d. y pormenorizada todas y cada una de las pruebas aportadas por la parte actora en el proceso, dándole a cada una de ellas, la justa valoración probatoria establecida en el ordenamiento jurídico, en atención a lo señalado en los artículos 254, 506, 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil.

11. Que de igual forma se observa que la valoración que el juzgador a quo realizó sobre la prueba testimonial promovida por la parte actora, está ajustada a exigencias contenidas en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ya que examinó si las deposiciones de los testigos concuerdan entre sí y con las demás pruebas aportadas a los autos, y desechó el testigo inhábil, expresando su fundamento.

12. Que el juzgador a quo, también detalló todas y cada una de las pruebas aportadas por la parte demandada, con sujeción a lo establecido en los artículos 254, 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1354 del Código Civil; determinando con claridad cuales hechos afirmados por el demandado, fueron probados con las pruebas promovidas y evacuadas, de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 ejusdem.

13. Que en relación a las pruebas documentales promovidas y evacuadas por la parte demandada, el juzgador a quo a.e.f.d., precisa, y motivada cuales fueron admitidas y cuales fueron rechazadas.

14. Que en cuanto a la prueba testimonial el juzgador a quo en la oportunidad de a.y.v.t.l. preguntas formuladas a los testigos por el promoverte de la prueba, lo hizo de una manera clara y precisa.

15. Que en cuanto a las pruebas de inspección judicial promovida por la parte demandada, la primera inspección judicial se evacuó el día 06 de julio de 2006, dejando constancia el tribunal de todos y cada uno de los puntos señalados a inspeccionar por el promoverte de la prueba, y en esa misma oportunidad fue evacuada la segunda inspección judicial promovida, cumpliendo con lo exigido en los artículos 472, 473, 474 y 475 del Código de procedimiento Civil, trasladándose al sitio indicado por el promoverte de la prueba, y a través de todos sus sentidos constató mediante su percepción directa, los hechos a inspeccionar.

16. Que respecto de la prueba den informes promovida por la demandada, la cual solicitó oficiar a las empresas Ferredomus, Ferretería La Campesina, Ferretotal y Ferretería B.M.; se constata de la sentencia, que el Juez a.e.f.d. el contenido de las respuestas dadas por las empresas antes mencionadas, tal como lo establece el artículo 507 ejusdem, con lo cual concluyó que con estos medios probatorios no queda demostrado si el local arrendado necesita o no impermeabilización.

17. Que en la prueba de posiciones juradas promovida por la parte demandada, se observa que en fecha 27 de julio de 2005, se llevó a efecto el acto de posiciones juradas del demandado, a quien se le estamparon todas las posiciones indicadas en el acta, las cuales fueron detalladamente a.e.l.s. impugnada.

18. Que concluyó el Juez a quo en su valoración a dicha prueba que las cláusulas sexta y séptima del contrato de arrendamiento, fueron violadas por el arrendatario, no debiendo haber alegado el demandado que la arrendadora tenía conocimiento de las modificaciones y que las había consentido, pues existe un contrato de arrendamiento por escrito que determina expresamente cuales son las obligaciones de cada una de las partes, y entre esas está solicitar por escrito a la arrendadora la autorización para modificar el inmueble; circunstancia que no consta en el expediente, concluyendo el Juzgador a quo en su valoración en relación con la confesión del demandado, que el contrato de arrendamiento fue la voluntad de las partes.

19. Que determinó el Juzgador a quo con relación a lo alegado por la parte actora en cuanto a las modificaciones que sin autorización realizó el arrendatario, quedaron fehacientemente comprobadas en el expediente de la causa; así como también quedó demostrado en la presente causa, el cumplimiento de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario en consideración a las pruebas existentes en actas, especialmente con las actuaciones relativas a la consignación que reposan el juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quedando probado que el arrendatario ha venido cumpliendo cabalmente con una de sus obligaciones, como lo es la de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento.

20. Que la prueba de experticia practicada sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, arrojó como resultado que el deterioro de los bienes encontrados en el inmueble es por la cantidad de Treinta y Ocho Millones novecientos cuatro mil bolívares (Bs. 38.904.000,00), la cual fue valorada con fundamento al artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1422 del Código Civil.

21. Que respecto a la prueba de Inspección Ocular promovida por la parte demandada, y que fuera evacuada extralitem en fecha 07 de diciembre de 2004, el Juez a quo la valoró de conformidad con lo establecido en el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que lo arrojado por dicha inspección sería concatenada con las demás pruebas del juicio, ya que por sí sola no es suficiente para determinar algún responsable sobre los daños reflejados en la misma.

22. Que por último solicitó a éste Juzgado Superior, declarar sin lugar la presente apelación, y confirmar la sentencia dictada por el Juzgado a quo en fecha 26 de abril de 2006.

    En la misma fecha anterior, la abogada Ibelise Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.605.414, e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 40.615, actuando como apoderada judicial del ciudadano Wartton Brieva, presentó escrito de informes, mediante el cual expuso:

1. Que denunciaron la falta de probidad de los abogados T.L. y H.L., ya que han realizado un sin fin de actuaciones infundadas, al pretender imputarle los supuestos hechos a las apoderadas judiciales del ciudadano Wartton Brieva, sin especificar a quien se refiere, lo cual constituye un elemento más que demuestra lo infundada y temeraria de la denuncia, asimismo denunció daños verbales y morales que no demuestra de ninguna manera, violando lo establecido en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.

2. Que la parte actora en el presente proceso pretende hacerle ver al Tribunal de la Causa que existe un peligro de que quede ilusorio el presente fallo, ya que, con las actuaciones contenidas en los folios 97 al 109 y del 117, 118, 32 al 34 de la pieza de medida y 49 y 52 de la segunda pieza principal, pretende crear un falso estado de insolvencia en su representado, al hacerle creer al Juzgador a quo que el ciudadano Wartton Brieva, labora en las instalaciones objeto del litigio con la empresa 500 millas distribuidora, la cual fue liquidada en fechas pasadas, tal como se evidencia de las copias consignadas por el actor.

3. Que el inmueble objeto del litigio fue entregado con una gran cantidad de vicios ocultos, los cuales fueron denunciados por su representado, a lo cual hizo caso omiso la actora, siendo corroborada esa negligencia y estos daños por los expertos promovidos en el presente proceso, quienes señalaron que el mismo desde hace mucho mas de 5 años no ha sido impermeabilizado; por lo cual se evidencia la veracidad de la defensa interpuesta por su representado.

4. Que por otro lado, la actora cometió cometió una infracción al momento de rendir las posiciones juradas, por cuanto al haber sido inquirida sobre si era cierto que ella había autorizado en el contrato de arrendamiento al demandado para utilizar el inmueble con fines comerciales, contestó que no era cierto; estos hechos confrontados con el documento de arrendamiento presentado por la misma actora, en el cual dispone en su cláusula quinta que el arrendamiento del inmueble será destinado para fines de vivienda familiar y comercial, lo cual pone en evidencia, que la absolvente mintió premeditadamente al momento de rendir su declaración.

5. Que asimismo mintió la actora al ser inquirida en la pregunta tercera sobre si era cierto que el demandado requirió efectuar modificaciones al inmueble para adaptarlo al negocio comercial, autorizado en el referido contrato, ya que contestó que no era cierto, y que ni siquiera estaba autorizado en el contrato; de lo cual debe inferirse que si en el contrato de arrendamiento se estableció la autorización expresa para la utilización del inmueble para fines comerciales, para poder ejercer su negocio comercial debía adaptar el local para el comercio.

6. Que la actora al ser inquirida en su pregunta quinta sobre si era cierto que en varias oportunidades observó las modificaciones realizadas al inmueble para adecuarlas al comercio que ejerce el demandado, contestó que no es cierto; por lo cual solicitan a éste Tribunal Superior que haga uso de sus máximas de experiencia en el sentido de que es totalmente ilógico que durante la vigencia del contrato y viviendo en la misma ciudad, la actora no observara el aviso publicitario colocado sobre los 7 pilares en la parte frontal del inmueble, ni que se diera cuenta de las rejas (santa maría) que se habían colocado, así como de las ventanas, de ser esto cierto hubiese denunciado los hechos al igual que la cerca que fue tumbada por cuanto la misma estaba en un estado deplorable y levantada inmediatamente.

7. Que en consecuencia queda de manifiesto el perjurio en el cual ha incurrido la actora, al no evidenciarse la veracidad de sus respuestas, y quedó demostrado que efectivamente su representado fue autorizado por el contrato, para darle al inmueble destino comercial así como la aceptación de la demandante de que su cliente le hiciera todas las reformas al mismo para adaptarlo al destino comercial acordado.

8. Que de la experticia realizada por los ingenieros y arquitectos de los cuales 2 de ellos fueron nombrados por el Tribunal de la causa, se observa de manera más detalla y precisa los verdaderos vicios que aquejan al inmueble.

9. Que en cuanto a los testigos promovidos por su representado, se evidencia que manifestaron en forma clara y conteste el modo en el cual se desenvolvía la relación arrendaticia, lo cual debió ser valorado por el Tribunal de la causa, solicitando a éste Órgano Superior les de pleno valor probatorio.

10. Que las afirmaciones realizadas por la parte actora, respecto a que la oposición a la medida presentada por su representado, era extemporánea, por cuanto no se realizó dentro de los tres días siguientes a la ejecución de la misma, escapa de toda lógica y asidero jurídico, por cuanto ha sido criterio jurisprudencial reiterado, que las oposiciones a las medidas deberán realizarse una vez consignada a las actas procesales, la ejecución de las mismas, por cuanto es el Tribunal de la causa quien debe conocer y recibir la oposición de la misma; distinto sería que el mismo tribunal que decreto la medida la hubiese ejecutado, pues allí si se podría aplicar el criterio explanado por la actora.

11. Que en razón de los argumentos expuestos, y demostrado como ha sido en las actas procesales que su representado siempre estuvo al día en el pago de los cánones de arrendamiento, con lo cual se evidencia la forma maliciosa con la que actuó la demandante, así como también quedó demostrado que la actora conocía el destino comercial y las reformas que se le harían al referido inmueble, así como también demostrado como ha sido que los daños ocasionados al inmueble y a su representado, son producto de la negligencia de la demandante al no impermeabilizar el mismo a pesar de las múltiples peticiones de su cliente; solicitó al Tribunal declarar Con Lugar el presente recurso de apelación, la reconvención propuesta por su mandante, y en consecuencia revocar la sentencia de Primera Instancia dictada en fecha 26 de abril de 2006.

    Consta en actas que en fecha 08 de mayo de 2007, el abogado I.C.M., antes identificado, solicitó al Tribunal el abocamiento de la presente causa.

    Mediante auto dictado en fecha 10 de mayo de 2007, la Dra. I.R.O., en su condición de Juez Provisoria de este Juzgado Superior, se abocó al conocimiento de la presente causa.

    Una vez cumplidas las formalidades señalas en el auto de abocamiento, en fecha 09 de julio de 2007, el abogado J.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.617.757, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 220.850, actuando como apoderado judicial del ciudadano Wartton Brieva, presentó escrito de observaciones, mediante el cual expuso:

1. Que el problema de impermeabilización persistía antes de la entrega del inmueble a su cliente, ocasionándole graves daños a los bienes propiedad de su representado, y a sus trabajadores.

2. Que es falso cuando alega el apoderado de la parte actora, y así lo valora erróneamente la Sentenciadora que esta parte no logró demostrar que la demandante no tenía conocimiento y no dio su aprobación para las reformas hechas al inmueble, las cuales si fueron consentidas por la demandante desde el primer momento de la firma del contrato, lo cual se desprende de una aceptación tácita por parte de la demandante cuando se demostró que ésta iba a cobrar el canon personalmente al inmueble por lo cual estuvo presente durante las reformas y después de hechas, por lo cual hubo una aceptación tácita de las mismas y así debe declararse.

3. Que solicitó al Tribunal declarar con lugar el recurso de apelación y revocar la sentencia de Primera Instancia dictada en fecha 26 de abril de 2006.

   Consta en actas que en fecha 26 de abril de 2006, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia mediante la cual expuso:

   “Considera esta Juzgadora que la parte demandada-reconviniente deberá cancelarle a la parte actora-reconvenida la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), por cuanto, quedó demostrado en actas que el inmueble no tiene la cerca protectora del lindero norte (frente), ni LOS PORTONES CORREDIZOS, ADEMÁS DEBERÁ CANCELAR IGUALMENTE LA CANTIDAD DE ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00) con motivo de los daños estructurales del inmueble, pues así quedó reflejado en la inspección judicial realizada por este Tribunal, todo lo cual hace un total de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 16.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios reclamados, no deberá cancelar el demandado-reconviniente los NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00) pretendidos por la parte actora-reconvenida por la cerca del lindero este, puesto que, si bien es cierto con la denuncia formulada por la ciudadana A.A.M., el día siete (7) de marzo de 2005, ante la jefatura Civil de la Parroquia Cacique M.d.E.Z. se demostró que el demandado derribó la referida cerca, éste se comprometió a edificarla nuevamente, circunstancia que se evidencia en las actas, específicamente, en la prueba de experticia realizada por los expertos ciudadanos RAFAIDA RIGUAL, NINOSKA VERA y A.Á.. En consecuencia considera esta Juzgadora que lo procedente en derecho es declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.A.M. y WARTTON R.B.G., inserto en las actas a los folios siete (7), ocho (8) y nueve (9), el cual fue autenticado en la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, debiendo el demandado de autos hacer entrega inmediata del bien inmueble a la arrendadora, invocando al efecto el contenido de la cláusula décima segunda del contrato, la cual establece: “La falta de cumplimiento que EL ARRENDATARIO de cualquiera de las cláusulas de este contrato será causa suficiente para exigir la inmediata desocupación del inmueble”. Debiendo el demandado cancelar a la parte actora la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 16.000.000,00) con motivo de los daños y perjuicios causados a la arrendadora, daños estos especificados y demostrados en análisis anteriores. Así se decide.”

   (…)

   Ahora bien, esta Juzgadora considera que si bien es cierto para dictar el presente fallo se tomó como fundamento el contenido de algunas de las cláusulas estipuladas en el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, invocando al efecto el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, principio este universalmente aceptado por el derecho privado, no es menos cierto que la parte actora no resultó ser vencedora totalmente, puesto que no se le concedieron en su totalidad los daños y perjuicios pretendidos en su escrito libelar, en este sentido es menester resaltar que la parte demandada no será condenada al pago de las costas generadas en el presente proceso judicial, pues aun y cuando la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento , dispone que los gastos ocasionados por algún eventual proceso judicial debían ser cubiertos por el demandado, es importante no obviar que el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, es una norma de orden público, y su contenido no puede ser relajado por las partes. En consecuencia, por lo antes expuesto, considera esta Sentenciadora que lo procedente en derecho es eximir al ciudadano WARTTON RAFAEL BRIVA O BRIEVA GONZÁLEZ, al pago de las costas generadas en el presente juicio, en tanto que no resultó ser vencido totalmente, y en caso de tratarse de gastos extrajudiciales debieron haber sido demostrados en el presente juicio, circunstancia fáctica que no ocurrió. Así se decide.

   Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana A.A.M. en contra del ciudadano WARTTON RAFAEL BRIVA O BRIEVA GONZÁLEZ, identificados en actas, declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.A.M. y WARTTON RAFAEL BRIVA O BRIEVA GONZÁLEZ, inserto en las actas a los folios siete (7), ocho (8) y nueve (9), el cual fue autenticado en la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, debiendo el demandado de autos hacer entrega inmediata del bien inmueble ubicado en la avenida principal de Amparo, Av. 29, Nº 57B-382, jurisdicción de la parroquia Cacique M.d.M.A.d.M.d.E.Z. a la arrendadora, así como también deberá el demandado cancelar a la parte actora la cantidad de DIECISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 16.000.000,00) con motivo de los daños y perjuicios causados a la arrendadora y SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el demandado ciudadano WARTTON RAFAEL BRIVA O BRIEVA GONZÁLEZ en contra de la ciudadana A.A.M., tomando como fundamento los argumentos anteriormente aludidos.

   No hay condenatoria en costas, por cuanto, no hubo vencimiento total, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   III

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Vistas y analizadas todas y cada una de las actas que conforman el presente expediente, pasa esta Superioridad a resolver, tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

   En el derecho venezolano el concepto de contrato de arrendamiento, establecido en nuestro Código Civil, en el artículo 1579, nos señala que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

   El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral; aún cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

   En cuanto a las obligaciones que deben cumplir tanto el arrendador como el arrendatario, durante la vigencia de la relación arrendaticia, el Dr. J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 13ª edición, págs. 379, 382, 394, 395, 396 y 397, nos señala:

   OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

   Por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada (C.C. Art. 1585). Pero nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes aumenten o disminuyan dichas obligaciones.

   (…)

   1. OBLIGACIÓN DE REPARAR LA COSA ARRENDADA DURANTE EL TIEMPO DEL CONTRATO

      1. Reparaciones a cargo del arrendador durante el tiempo del contrato.

      1. “durante el tiempo del contrato ( el arrendador) debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso son de cargo de los arrendatarios” (C.C. art. 1586, encab.). Como puede observarse si bien el arrendador está obligado a efectuar todas las reparaciones que requiera la cosa para el momento de la entrega, no ocurre lo mismo con las reparaciones que requiera la cosa durante el tiempo del contrato.

      (…)

      OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

      De acuerdo con la ley el arrendatario tiene dos obligaciones principales: “1ª Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias”; y “2ª Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (C.C. art. 1592). Pero esa enumeración legal es incompleta porque omite la obligación de hacer las reparaciones locativas, de devolver la cosa arrendada, de cuidar de ella y de notificar al arrendador determinados hechos.

      OBLIGACIONES DE HACER LAS REPARACIONES LOCATIVAS

   2. generalmente se señala como fundamento de esta obligación la presunción de que la necesidad de hacer reparaciones locativas resulta de daños causados al inmueble por la falta del arrendatario o de las personas de las cuales debe responder. Pero si así fuera el arrendatario se liberaría de la obligación cuando probara que la necesidad de las reparaciones locativas de la causa extraña que no le es imputable (p. ej.: de vetustez del inmueble); lo que no es así.

      (…)

      OBLIGACIÓN DE DEVOLVER LA COSA ARRENDADA

      El arrendatario, a la terminación del contrato, debe devolver la cosa tal como la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C. art. 1549, sic 1594), excepciones a las cuales habría de agregarse la de pérdidas o deterioros causados por culpa del arrendador o por vicios o defectos de la cosa. Por lo demás, si no se ha hecho la descripción de la cosa, se presume salvo prueba en contrario, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, debiendo devolverlas en tales condiciones (C.C. art. 1595). Las disposiciones anteriores revelan que el arrendatario no puede modificar la cosa arrendada durante el contrato si posteriormente no puede restituirla a su estado inicial. Queda a salvo, desde luego, lo que las partes hayan podido prever al respecto. De ordinario se pacta que toda modificación requiere autorización previa del arrendador.

      (…) Pero si éste desvirtúa la presunción y demuestra que tales mejoras han sido realizadas por él, no se aplican las normas de accesión, sino que se estará a lo dispuesto en el contrato. En esta materia, la cláusula de estilo es que todas las mejoras quedarán a favor del propietario sin indemnización alguna para el arrendatario. Supletoriamente dispone la ley como regla general que el arrendador no está obligado a rembolsar el costo de las mejoras útiles (ni mucho menos, de los gastos suntuarios) en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero que en cambio el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, salvo que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente (C.C. art. 1609, encab.)

      OBLIGACIONES DE CUIDAR LA COSA ARRENDADA

      Esta obligación es, en realidad, una obligación derivada de las obligaciones de devolver la cosa arrendada y de usar de ella como un buen padre de familia.

      El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, con la particularidad de que responde también de las pérdidas o deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios (C.C. art. 1:597).

      (…)

      OBLIGACIONES DE NOTIFICAR

      El arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible: 1º) Toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C. art. 1596, encab.); y 2º) La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. 1596, ap. 1).

      (…)

      Si el arrendatario dolosa o culposamente incumple la obligación de referencias o se retarda en su cumplimiento responderá de los daños y perjuicios (C.C. art. 1596, ap. Últ., que sólo contempla el caso de negligencia).

      En el presente caso, observa éste Órgano Jurisdiccional que la parte actora, ciudadana A.A.M., ya identificada, en su condición de arrendadora, fundamentó su demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, derivados de daños y perjuicios ocasionados al inmueble, así como también la desocupación del inmueble, de conformidad con lo establecido en las cláusulas décima segunda y décima cuarta del contrato de arrendamiento, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, y el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual es menester para ésta Sentenciadora transcribir textualmente dichas disposiciones legales:

      El artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:

      Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

      El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

      Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

      Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

      En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

      (…)

      En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador

      Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

      (…)

      De igual forma pasa ésta Sentenciadora a transcribir las cláusulas décima segunda y décima cuarta del referido contrato de arrendamiento:

      Décima Segunda: La falta de cumplimiento que EL ARRENDATARIO de cualquiera de las cláusulas de este contrato será causa suficiente para exigir la inmediata desocupación del inmueble.

      Décima Cuarta: Todo lo no previsto en este acto se regirá por las disposiciones del Código Civil y del Decreto de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y por cualquier otra disposición legal pertinente.

      Ahora bien, en cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora dentro del presente proceso y que fueron valoradas por el Juzgador a quo, considera menester ésta Sentenciadora pronunciarse sobre las pruebas pertinentes dentro del presente proceso:

      En cuanto a las pruebas documentales, la parte actora promovió: copia simple de documento de propiedad, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 29 de enero de 2002, a los fines de demostrar su derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado; copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 20 de julio de 2000, celebrado entre la ciudadana A.A. y el ciudadano Wartton R.B., constituido por el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción; copia simple de planilla de denuncia signada con el Nº 46, formulada el día 07 de marzo de 2005 ante la Jefatura Civil de la Parroquia Cacique M.d.E.Z., y copia simple de carta de compromiso correspondiente al expediente Nº 46, de fecha 09 de marzo de 2005; copia simple del expediente de consignación llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, signado con la letra “d”.

      Con relación a dichos medios de prueba, ésta Sentenciadora comparte el criterio del Juzgador a quo en cuanto a su valoración y apreciación, en atención a su condición de documentos públicos, que al emanar de funcionarios del Estado en el ejercicio de sus funciones, merecen fe pública, y que al no haber sido impugnados por la contraparte deben considerarse como válidos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como también sobre aquellos privados autenticados, y los que fueron requeridos por el Tribunal, a solicitud de parte, de entes, que aunque éstos no sean parte en el juicio, se requiere de ellos informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos, o copia de los mismos, de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 ejusdem.

      En relación a la prueba de informes, la parte actora solicitó oficiar al Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de la información sobre la existencia de los depósitos consignados por el demandado, de la cual se evidencia que dichos depósitos efectivamente fueron realizados, sin embargo no se efectuó el retiro de los mismos.

      De acuerdo a las disposiciones anteriormente transcritas, aunado a las pruebas promovidas por la parte actora y valoradas por el Juzgador a quo, se evidencia el incumplimiento del contrato de arrendamiento, por parte del arrendatario, referido a las reformas hechas al inmueble arrendado, lo cual no debió ser un punto controvertido dentro del presente proceso, por cuanto el demandado en el escrito de contestación de la demanda admitió dichas modificaciones; ahora bien, si bien es cierto, que en el contrato de arrendamiento se encuentra establecido en la cláusula quinta el destino que el arrendatario le daría al inmueble arrendado, el cual es para uso de vivienda familiar y comercial, no es menos cierto que para la realización de cualquier adaptación o reforma en dicho inmueble, se requiere de acuerdo a lo establecido en las disposiciones legales pertinentes, así como en el propio contrato de arrendamiento, en la cláusula séptima, la autorización por escrito de la arrendadora, motivo por el cual aún y cuando se encuentra establecido en el contrato que el inmueble sería destinado también para uso comercial, no puede considerarse como válido el alegato o defensa que hace el demandado de que de ese hecho debe necesariamente desprenderse que debían hacerse modificaciones en el inmueble a los fines de la adaptación del local comercial, sin necesidad de autorización alguna, originándose de ésta manera el derecho de la arrendadora de demandar la resolución del referido contrato de arrendamiento. ASÍ SE ESTABLECE.-

      En lo tocante al pago irregular de los cánones de arrendamiento mensuales, que igualmente fue causal alegada por la parte actora ciudadana A.A., para demandar la resolución del contrato de arrendamiento, observa ésta Sentenciadora que se encuentra consignado a las actas procesales del presente expediente, copias del expediente de consignación de canon de arrendamiento llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, del cual se evidencia que el ciudadano Wartton Brieva, realizó las consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 2004, y de enero a mayo de 2005.

      Asimismo, la presente demanda fue admitida por el Tribunal de la causa, en fecha 07 de abril de 2005, es decir, posterior a las consignaciones realizadas por el demandado, cumpliendo de esa manera el ciudadano Wartton Brieva, en su condición de arrendatario, con el deber del pago de los cánones de arrendamiento, según quedó demostrado y probado con las referidas pruebas consignadas en el presente expediente, y debido a que en el contrato de arrendamiento específicamente en la cláusula tercera, se estableció la cantidad del canon mensual de arrendamiento, sin indicar la fecha específica en que debía realizarse dicho pago, refiriéndose sólo a que se pagarían por mensualidades vencidas, considera ésta Sentenciadora que en el presente caso, no es procedente demandar la resolución del contrato de arrendamiento fundamentada en dicha causal. ASÍ SE ESTABLECE.-

      Respecto al cobro de bolívares derivados de los daños y perjuicios ocasionados al inmueble arrendado, en virtud de las modificaciones hechas por el arrendatario, y la falta de reparaciones, ésta Jurisdicente considera necesario realizar el siguiente análisis referido a dicha materia:

      El artículo 1.167 del Código Civil, anteriormente trascrito, establece el derecho para la parte que demanda la resolución del contrato, de demandar al mismo tiempo los daños y perjuicios como acción derivada de la relación arrendaticia, ocasionada por el incumplimiento de la contraparte.

      En materia de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual, el Autor A.D.C., Profesor de Derecho Civil de la Universidad de Perugia (Italia), en el compendio DEL DAÑO, compilado por la Editorial Jurídica Bolivariana, señala en su artículo El Hecho Productor del Daño, págs. 389 y 390, lo siguiente:

      El incumplimiento de la obligación productora del llamado daño contractual.- Variados son los hechos del hombre de los que puede derivarse un daño productor de reacción jurídica; pero pese a su variedad, pueden no obstante reagruparse en categorías. Entre ellas conviene primeramente prestar atención al incumplimiento de la obligación, entendida ésta como vínculo jurídico entre individuos, que tiene por objeto una prestación. (…). El incumplimiento de la obligación por parte del deudor, constituye una categoría de hechos humanos productores de daños, ante los que el ordenamiento jurídico reacciona.

      (…)

      Cuando se produce la mora, el daño afecta simplemente al interés relativo a la puntualidad de la prestación. (…). Mientras que, en las obligaciones de no hacer, no puede nunca concebirse la mora, ya que son susceptible de una clase de inejecución absoluta, o sea, el incumplimiento completo.

      (…)

      El daño contractual es un daño antijurídico que afecta al interés jurídicamente prevalerte al acreedor. El hecho que lo produce (incumplimiento) viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho subjetivo (derecho de crédito) que de ella se deriva.

      En el presente caso los daños y perjuicios demandados se derivan del incumplimiento por parte del arrendatario, puesto que el mismo tenía una obligación de no hacer, establecida en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, relativa a la prohibición de realizar modificaciones o mejoras al inmueble arrendado sin la previa autorización por escrito de la arrendadora; motivo por el cual aun cuando el arrendatario alegó que la arrendadora estuvo no sólo en conocimiento de dichas modificaciones, sino que también estuvo de acuerdo, no consta dentro de las actas procesales del presente expediente la prueba escrita de ese hecho, por el contrario consta copia simple de planilla de denuncia anteriormente descrita, formulada el día 07 de marzo de 2005 ante la Jefatura Civil de la Parroquia Cacique M.d.E.Z., a través de la cual la demandante ciudadana A.A., denunció al demandado por el hecho de haber quitado una cerca y hacerle modificaciones al inmueble sin su consentimiento ni verbal ni escrito; de igual forma consta copia simple de carta de compromiso de fecha 09 de marzo de 2005, mediante la cual el demandando ciudadano Wartton Brieva, se comprometió a construir la cerca en el mismo lindero donde estaba y a la misma altura, manifestando que había ordenado quitarla porque estaba en malas condiciones.

      En el mismo sentido, de la inspección judicial realizada en fecha 06 de julio de 2005, por el Tribunal de la causa, sobre el inmueble arrendado, y que fue solicitada por la parte actora, se evidenciaron los daños ocasionados en el inmueble tales como la pintura general en mal estado, grietas y fisuras, así como también modificaciones hechas en cuanto a los portones corredizos, cercas, entre otras, tal y como quedó demostrado con las experticias e inspecciones judiciales realizadas dentro del presente proceso.

      Asimismo, en relación a la otra obligación que sobre el arrendatario pesaba, como lo es la de notificar oportunamente al arrendador de los vicios ocultos, o las reparaciones necesarias, a los fines de evitar el deterioro del inmueble, observa ésta Juzgadora que el demandado no demostró el haber cumplido con dicha obligación, así como tampoco cumplió con su obligación de realizar las reparaciones que en razón del uso del inmueble arrendado, le correspondía realizar, según lo establecido en la ley y en el propio contrato de arrendamiento en la cláusula décima, en consecuencia deberá responder de los daños y perjuicios que por su negligencia se le ocasionaron a la propietaria del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.596 del Código Civil, razón por la cual comparte y ratifica éste Órgano Superior la decisión dictada por el Juzgado a quo referida a este punto controvertido. ASÍ SE DECIDE.-

      Ahora bien, respecto de la Reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadano Wartton Brieva, en el acto de contestación de la demanda, fundamentada de acuerdo a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y según la cual demandó los daños y perjuicios ocasionados en sus bienes, a causa de filtraciones en los techos, atribuyéndole la responsabilidad a la parte actora, quien en su condición de arrendadora debió realizar los trabajos de impermeabilización, ésta Sentenciadora observa al respecto lo siguiente:

      En el caso bajo estudio la prueba fundamental de las obligaciones contraídas tanto por el arrendador como por el arrendatario, se encuentra constituida por el contrato de arrendamiento, estableciendo en la cláusula sexta que el arrendatario recibió el inmueble objeto del referido contrato en buenas condiciones de funcionabilidad, pintura, habitabilidad, indicando los accesorios, y la obligación para el arrendatario de entregarlo en las mismas condiciones.

      Una de las obligaciones a cargo del arrendador, anteriormente trascrita, es la de entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios, en buenas condiciones de habitabilidad, de acuerdo a lo que resulte del contrato, de la intención de las partes, de la buena fe o de la ley, y el arrendatario debe entregarla en esas mismas condiciones.

      De acuerdo a dicha obligación principal que debe cumplir el arrendador, establecida en el artículo 1.586 del Código Civil, como lo es la de entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias, está obligado a efectuarlas al momento de la entrega de la cosa, no ocurriendo lo mismo con las reparaciones que requiera la cosa durante el tiempo del contrato.

      Sin embargo, el artículo 1.587 del Código Civil, establece igualmente como obligación para el arrendador, lo siguiente:

      Artículo 1.587: El arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada, que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato, y responde de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa, a menos que pruebe que los ignoraba

      .

      De dicha disposición se infiere que el vicio o defecto debe impedir el uso de la cosa arrendada, aunado a esto, del análisis y conclusiones que éste Tribunal Superior ha realizado sobre la presente controversia, sometida a revisión, observa que el inmueble dado en arrendamiento no adolecía de defectos que impidieran su uso, cualquier vicio que pudo haber existido o reparación necesaria, sólo implican defectos del inmueble, según se desprende del hecho de que el arrendatario se mantuvo en posesión del inmueble arrendado por un largo período de tiempo, prorrogando el referido contrato cuya duración pactada fue de seis (06) meses, y que en todo caso debió denunciar o participarle a la arrendadora de la situación suscitada una vez que tomó posesión del inmueble.

      En consecuencia considera ésta Sentenciadora que en el presente caso la parte demandada, no logró demostrar con las pruebas presentadas en primera instancia, que el inmueble arrendado adolecía de vicios, defectos, y de reparaciones que debía realizar la arrendadora, y que los daños alegados fueron producto de dichos vicios para que fuera procedente la responsabilidad de indemnización por daños y perjuicios por parte de la arrendadora, motivo por el cual se ratifica la decisión del Juzgador a quo en el sentido de declarar Sin Lugar la reconvención propuesta. ASÍ SE DECIDE.-

      IV

      DISPOSITIVO.

      Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: