Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 28 de Noviembre de 2007

Al inmediato desalojo del apartamento objeto del presente juicio, para que sea entregado efectivamente a su representada, libre de personas y bienes y solvente de todos los gastos que por concepto público le corresponden.

A cancelar la suma de UN MILLON TRESCIENTOS SETENTA MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.370.847,76) por concepto de cánones de arrendamiento no pagados desde el mes de Febrero del 2006, hasta Febrero del 2007, ambos inclusive, a razón de CIENTO CATORCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 114.253,98), mensuales, así como el pago de los daños y perjuicios que le causen a su representada hasta el momento de la definitiva en el presente juicio.

Al pago de las costas y costos del presente juicio, así como los honorarios profesionales de Abogados.

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora que la fase de sustanciación de este procedimiento fue cumplida en su totalidad, en efecto.

Mediante auto de fecha 27/03/2007, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa correspondiente para que se practicara la citación de la parte demandada.

Mediante decisión dictada por este Tribunal en fecha 10/04/2007, se declaro improcedente la solicitud de medida de embargo requerida por la parte actora, por las razones explanadas en la misma.

Cumplidos los trámites legales de rigor para la citación de la demandada, sin que se haya hecho efectiva la misma, mediante auto de fecha 05/10/2007, se procedió a designar Defensor Ad-Litem, al Abogado en ejercicio R.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 95.660, mediante Boleta de Notificación, aceptando dicho cargo mediante diligencia de fecha 31/10/2.007.

Mediante escrito consignado en fecha 02/11/2007 por el Abogado en ejercicio R.E.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 95.660, actuando en su carácter de Defensor Ad-Litem, procedió a dar contestación a la presente demanda, en los términos explanados en el mismo.

Estando dentro del lapso respectivo para la promoción de prueba, solo la parte actora hizo uso de tal derecho.

Mediante auto dictado por este Juzgado en fecha 15/11/2007, el mismo se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora.

Siendo esta la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, pasa éste Tribunal a pronunciarse en los siguientes términos.

II

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, el Defensor Ad-litem Dr. R.E.P.R., Inpreabogado N° 95.660, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho alegado.

Al respecto el Tribunal señala:

El Jurista A. Rengel Romberg, en su obra (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, Páginas: 120, 121 y 122), señala:

.....Las actitudes del demandado en contradicción a la demanda, pueden resumirse así:

Contradice la demanda en forma genérica es admitida en nuestro derecho según la formula corriente:

Contradigo la demanda en todas sus partes tanto en los hechos como en cuanto al derecho”. O también en una forma más razonada, pero siempre genérica, sin alegar hechos nuevos ni excepción de hecho, la cual se da cuando el demandado contradice la demanda negando que el derecho reclamado haya existido: 1) Porque no haya existido el hecho que le da nacimiento o hecho constitutivo del derecho (razón de hecho), o 2) Porque aún admitiendo la existencia del hecho, no podía nacer el derecho alegado, por falta de una norma legal que le atribuya la consecuencia jurídica pedida (razón de derecho).

La contradicción genérica, o simple negación del fundamento de la pretensión, es considerada por la doctrina procesal como excepción del demandado en sentido amplísimo, comprensivo del cualquier defensa......2. En virtud de la contestación genérica el demandado solo podrá hacer la contraprueba tendentes a destruir los fundamentos de la demanda, esto es, a demostrar que son contrarios a la verdad, pero no la de ningún hecho distinto de esa contraprueba que implique una defensa de inadmisibilidad de la demanda o de fondo, o perentoria, puesto que de permitirse, se violaría el principio de igualdad y con esa violación se ampararía antes que la verdad la mala fe en el proceso.

La contradicción genérica mantiene pues la carga de la prueba en cabeza del demandante y la actividad del sentenciador queda limitada a resolver si el actor ha demostrado o no plenamente los extremos requeridos por la ley y consecuencialmente sí la acción (rectitus: pretensión) intentada es o no fundada en derecho........Es principio reconocido por la doctrina y por la jurisprudencia, que cuando el demandado en el acto de la contestación rechaza hechos de la demanda, no pone sobre si la carga de la prueba, ni conviene en los hechos de la demanda, caso de no probar lo contrario de lo que en la demanda se reclama, pues la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, sea demandante o demandado, no al que niega. Sin embargo, aun demostrado por el actor el hecho constitutivo del préstamo, la demanda debe ser desestimada por el Tribunal, si encuentra que la consecuencia jurídica pedida no está autorizada por una norma legal (razón de derecho), aun si el demandado no hubiese alegado esta circunstancia, por ser la pretensión contraria a derecho (iura novit curia).....” (Negrillas y subrayado del tribunal).

En virtud de la contestación genérica de la demanda, efectuada por el Defensor Ad-litem, la carga de la prueba, en el presente proceso se mantiene en cabeza del demandante, en tal sentido este Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas por la parte actora de la siguiente manera.

Pruebas de la parte actora:

Copia simple del poder que corre inserta a los folios que van del 7 al 9, notariado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16 de Julio de 2003, anotado bajo el Nº 14, tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría, la cual no fue impugnada por la parte demandada por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copia simple del contrato de arrendamiento privado que corre inserto al folio 10, para su valoración el Tribunal pasa a hacer las siguientes observaciones:

En cuanto a las copias simples de documentos privados el Dr. O.P.A., en su libro titulado: LA PRUEBA Y SUS MEDIOS ESCRITOS, páginas: 76, 77 y 78, estableció:

“.......No refiere la norma (Art. 429) las fotocopias de documentos privados que no hayan sido reconocidos; de manera que las fotocopias, reproducciones, fotografías o aquellos que se obtengan por cualquier medio mecánico de documentos privados, al ser presentados en juicio por una de las partes no deberían tener validez y, por tanto, carecerán de mérito legal de apreciación, salvo que la parte a la cual se le oponen los admita como reproducciones del original.......El Juez desde el punto de vista estricto y en la generalidad de los casos, no los debería tomar en cuenta en su decisión, si encuentra que no han sido reconocidos por la parte no promovente........En refuerzo de este criterio la Corte y los Tribunales de instancia han considerado que la posibilidad de presentar fotocopias está limitada a los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, “pues es sobre documentos de esta naturaleza sobre los cuales puede verificarse su existencia, sin que aparezcan dudas sobre su fidelidad y autenticidad, mediante la confrontación con sus originales en caso de impugnación por la parte a la que le fueron opuestos” Si son presentadas en juicio las copias fotostáticas de documentos privados deben ser desechadas por el Juez en su decisión.........Jurisprudencia de los Tribunales de última instancia, O.P.T., tomo I, 1992, Pág. 304………En todos los otros casos aun cuando la parte a quien se oponga la fotocopia del documento privado permanezca indiferente ante el mismo, es decir, no se pronuncie sobre su rechazo, el Juez podrá no tomarla en consideración en la sentencia por ser una prueba irrelevante en virtud de no cumplir las exigencias para promoverla como medio efectivo de prueba......” (Negrillas del Tribunal).

Por otra parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de Julio de 2003, con ponencia del Dr. I.R.U., expediente N° 02-2159, que estableció:

“…Ahora bien, no se desprende de la trascripción anterior que el Juzgado supuesto agraviante hubiese vulnerado algún derecho constitucional cuando desechó, con argumentos jurídicamente válidos, las pruebas que promovió el demandante de amparo, por cuanto, por un lado señaló que parte de los aludidos documentos eran copias simples de documentos privados, y, por el otro, que el resto de dichos documentos eran documentos privados suscritos por el demandante, lo cual descarta la aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dirigido a los instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, así dicha disposición normativa dispone:

Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...

(Sic. Resaltado añadido).

En este mismo orden de ideas, en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente RC 99-058, Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, se estableció:

... la Sala de Casación Civil se pronunció acerca de la valoración de la referida fotocopia, a la que se ajustó plenamente la recurrida en esta oportunidad. En efecto, en la sentencia dictada en fecha 29 de noviembre de 1995, expresamente se señaló lo siguiente:

La alzada afirma que el actor no objetó, durante el curso del proceso, la copia del Estado de Cuenta Corriente del mes de Marzo de 1.991, que el Banco Mercantil, C.A., aportó a los autos; pero opinó que esa documental no tenía valor probatorio, al no estar admitida por la ley y no haberla expresamente reconocido la contraparte, pues no se trataba de una copia simple de un documento privado reconocido, o tenido legalmente por reconocido; todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razonamiento que la Sala encuentra ajustado a derecho

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A pesar de que la parte demandada en la contestación a la demanda, no atacó la copia simple del contrato de arrendamiento que corre inserto al folio 10, esta sentenciadora al valorarla se acoge al criterio establecido por las Salas de Casación Civil y Constitucional, antes citados y por la doctrina igualmente citada, por lo que, no le otorga valor probatorio a la copia simple del contrato de arrendamiento y así se decide.

Copia simple del documento de cesión derechos hereditarios que corre inserto a los folios que van del 11 al 13, registrado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 21 de Junio de 1994, quedando registrado bajo el Nº 31, tomo 1, protocolo cuarto, copia simple del documento de cesión derechos hereditarios que corre inserto a los folios que van del 14 al 17, registrado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 18 de Julio de 1995, quedando registrado bajo el Nº 4, tomo 1, protocolo cuarto, copia simple del documento de cesión derechos hereditarios que corre inserto a los folios que van del 18 al 19, registrado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 02 de Agosto de 1995, quedando registrado bajo el Nº 25, tomo 18, protocolo primero, las cuales no fueron impugnadas por la parte demandada por lo que el Tribunal las tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copia certificada de la Resolución dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, que corre inserta a los folios que van del 20 al 40, de fecha 21 de Noviembre de 2002, mediante la cual se decide sobre la fijación del canon de arrendamiento del inmueble identificado con el Nº 5, ubicado en la Calle Gran Colombia, entre Primera y Segunda Avenida, Urbanización Nueva Caracas, C.P.S., Municipio Libertador del Distrito Capital, el Tribunal la desecha, toda vez, que en el presente caso el inmueble objeto del contrato esta identificado como apartamento Nº 1, planta baja, que forma parte del inmueble identificado con el Nº 39-A de la Calle Colombia entre el Cristo y Panamerica, placa catastral Nº 15-20-18-27, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Original del poder que corre inserta a los folios que van del 43 al 45, notariado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16 de Julio de 2003, anotado bajo el Nº 14, tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría, la cual no fue tachada por la parte demandada, por lo que se valora como documento autenticado.

Original del contrato de arrendamiento privado que corre inserto al folio 46, el cual no fue desconocido por la parte demandada en la contestación de la demanda, por lo que el Tribunal lo tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Original del documento de cesión derechos hereditarios que corre inserto a los folios que van del 47 al 49, registrado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 21 de Junio de 1994, quedando registrado bajo el Nº 31, tomo 1, protocolo cuarto, original del documento de cesión derechos hereditarios que corre inserto a los folios que van del 50 al 52, registrado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 18 de Julio de 1995, quedando registrado bajo el Nº 4, tomo 1, protocolo cuarto, original del documento de cesión derechos hereditarios que corre inserto a los folios que van del 53 al 54, registrado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 02 de Agosto de 1995, los cuales no fueron tachados por la parte demandada, por lo que se valoran como documentos públicos de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

Ahora bien, revisadas las pruebas de la parte actora, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Ahora bien, el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala lo siguiente:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme…

(Negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la disposición especial antes citada, el Desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualquiera de los supuestos taxativamente establecidos para su procedencia, entre los cuales se encuentra, la falta de pago de cánones de arrendamiento.

Por otra parte, establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

De igual forma estipulan los artículos del citado Código que a continuación se transcriben que:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Ahora bien, de las pruebas aportadas por la parte actora se evidencia la existencia de la relación arrendaticia, siendo alegada la falta de pago de cánones de arrendamiento de los meses que van desde Febrero de 2006 a Febrero de 2007, sin que la parte demandada haya traído a los autos, prueba alguna que demuestre el pago de los mismos, por lo que el Tribunal considera que habiendo quedado demostrada la relación arrendaticia y al no haberse probado el pago de los cánones de arrendamiento, la presente demanda debe prosperar en derecho y así se decide.

Por cuanto, la decisión sobre la regulación del canon de arrendamiento fue desechada, toda vez, que en dicha resolución se regula el inmueble identificado con el Nº 5, siendo el inmueble objeto de este proceso el apartamento Nº 1, que forma parte del inmueble Nº 39, se tiene como el monto del canon de arrendamiento, el fijado en el contrato de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) y así se decide.

En cuanto al pago de los servicios públicos, los mismos no fueron cuantificados, ni probados en el presente juicio, por lo que el Tribunal los niega.

Por otra parte, en cuanto a lo solicitado por la parte actora en el libelo cuando expresa: “así como al pago de los daños y perjuicios que se le causen a su representada hasta el momento de la definitiva en el presente juicio. Dichos daños han sido estimados prudencialmente sobre la base de los cánones de arrendamiento no solutos…..”, el Tribunal considera, que al no ser claro el petitorio, ya que no se sabe, si lo que se pretende es el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta el momento de la entrega del inmueble u otra cosa, es por lo que el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece, que en caso de duda se sentenciara a favor del demandado, niega dicho pedimento y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por ADELE F.D.V. contra RESK ALLA GEORGEOS MAHFOUD por DESALOJO.

Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el apartamento Nº 1, ubicado en la planta baja, que forma parte del inmueble identificado con el Nº 39, de la Calle Colombia, entre Cristo y Panamerica, placa de Catastro Nº 15-20-18-27, C.P., Sucre Municipio Libertador. En el entendido de que de llegarse a la ejecución forzosa de la presente sentencia, procederá contra la parte demandada, respetándose derechos de terceros.

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.600,00), por concepto de cánones de arrendamiento que van desde Febrero de 2006 hasta Febrero de 2007, a razón de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) cada mes.

Por cuanto la presente decisión salió fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, Publíquese, Notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los veintiocho (28) días del mes de Noviembre de dos mil siete (2.007).- Años 197° y 148°

LA JUEZ TITULAR

Abg. L.S.

EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. E.G.

En esta misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. E.G.

Exp. N° 2007-000254

LS