Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 28 de Febrero de 2007

En el libelo de la demanda, la parte actora a través de su apoderado, alega que su mandante, en fecha 06 de abril de 2.004, celebró un contrato de arrendamiento privado, sobre un inmueble ubicado en la Avenida A.C., Conjunto Residencial S.B. – Los Frailejones, segunda etapa, torre D1, piso 02, Edificio D, apartamento Nº D1-2-3, Sector La Hechicera, Municipio Libertador del Estado Mérida, con la ciudadana Y.T.G.M., por un término fijo de un (01) año, siendo establecido en la cláusula tercera de dicho contrato un canon de arrendamiento de Bs. 300.000,00, que debían ser pagados por EL ARRENDATARIO puntualmente al vencimiento de cada mes; que el referido contrato tenía vigencia de un (01) año, contado a partir de su suscripción, que su vencimiento operó en fecha 06-04-2.005, y que aún cuando en la cláusula QUINTA del contrato en referencia, se estipuló que para su renovación se requería convención o autorización por escrito entre las partes, la arrendataria ha permanecido ocupando el inmueble hasta la presente fecha, lo que ha convertido la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Que la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de OCTUBRE y NOVIEMBRE – 2006, a razón de Bs. 300.000,00, cada mes.

Que a pesar de las múltiples gestiones realizadas por su representada para lograr obtener el cumplimiento por parte de la arrendataria, las mismas fueron infructuosas.

Que en razón a lo expuesto es que proceden a demandar a la arrendataria, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en: Primero: A desalojar el inmueble objeto del arrendamiento. Segundo: En pagar los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondiente a los meses de OCTUBRE y NOVIEMBRE – 2006, a razón de Bs. 300.000,00, cada mes, así como los que se generen hasta la entrega definitiva del inmueble. Tercero: En pagar las costas y costos del presente juicio.

Fundamentó la acción en los artículos 33, literal “a” y 34, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimaron la demanda en la cantidad de Bs. 1.000.000,00.

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:

Negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de su representada, por no ser cierto lo alegado por la parte demandante, ya que los pagos de octubre, noviembre y diciembre de 2.006, cuya alegación hace como vencidos y no pagados, es absolutamente falso, según consta en instrumentos recibos del Banco BANESCO Nº 180428810, del 08-11-2006, cuenta Nº 0134-0209-40-2095008618, por Bs. 900.000,00, correspondiente a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE – 2006, y según recibo Nº de Mov. 000000289, de fecha 02-01-2007, cuenta Nº 0108-0272-52-0200146379, por Bs. 600.000,00, correspondiente a los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE – 2006, ambos a nombre de L.A.V.Z..

Ratificó en todas y cada una de sus partes, el escrito que presentó en fecha 18-01-2.007.

CAPITULO IV

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para el demandante el hecho de que en fecha 06 de abril de 2.004, celebró un contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble, con la ciudadana I.Y.T.G.M., por un término fijo de un (01) año, siendo establecido en la cláusula tercera de dicho contrato un canon de arrendamiento de Bs. 300.000,00, los cuales debían ser pagados por LA ARRENDATARIA puntualmente al vencimiento de cada mes, que su vencimiento operó en fecha 06-04-2.005, que la arrendataria ha permanecido ocupando el inmueble hasta la presente fecha, lo que ha convertido la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado. Que la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de OCTUBRE y NOVIEMBRE – 2006.

Como fundamento de derecho cita la parte actora los artículos 33 y 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte demandada se fundamenta en el hecho de que se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE – 2006, es decir, que alega una excepción de pago, y para tales efectos acompañó planillas de depósitos bancarios (Banco BANESCO y PROVINCIAL), correspondientes a los meses que se reclaman en el libelo.

En cuanto a los fundamentos de derecho, no menciona ninguna disposición legal en la cual fundamente su defensa, razón por la cual se llegar a entender que rechaza la aplicación al causa de autos, a los dispositivos legales señalados por el actor.

CAPITULO V

Ahora bien, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de las pruebas que fueron promovidas por las partes:

La parte demandante promovió las siguientes pruebas:

1º) Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes en fecha 06-04-2004, a los fines de evidenciar la relación arrendaticia existente entre las partes.

2º) Cuatro Libretas de Ahorro del Banco BANESCO, cuenta Nº 0134-0209-40-2095008618, a nombre del titular L.A.V.Z., a los fines de evidenciar el reiterado incumplimiento por parte de la demandada.

3º) Estado de Cuenta del año 2.006, de la cuenta Ahorro Nº 0134-0209-40-2095008618, expedido por el Banco BANESCO, a nombre del titular L.A.V.Z., a los fines de evidenciar los pagos señalados.

4º) De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara al Banco BANESCO, para que se enviara a este Despacho copia de los estados de cuenta, correspondientes a los años 2004, 2005 y 2006, de la cuenta de Ahorros Nº 0134-0209-40-2095008618, a los fines de evidenciar la certeza del contenido de los registros que constan en las pruebas promovidas, específicamente en los particulares 2º y 3 º.

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1º) Valor y mérito jurídico favorable de las actas procesales que conforman el expediente, en tanto y caunto le favorezcan.

2º) Valor y mérito jurídico a los instrumentos recibos de cancelación del canon de arrendamiento mensual convenido, realizados por ante el Banco BANESCO Nº 0134-0209-40-2095008618, a nombre del demandante, por Bs. 900.000,00, correspondiente a los meses de AGOSTO a OCTUBRE – 2006, y recibo de cancelación de cancelación del canon de arrendamiento mensual convenido, efectuado por ante el Banco Provincial, en fecha 02-01-2007, cuenta Nº 0108-0272-52-0200146379, a nombre del titular L.A.V.Z., por Bs. 600.000,00, correspondientes a los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE – 2006.

3º) Valor y mérito jurídico a los instrumentos recibos de cancelación del canon de arrendamiento mensual convenido, suscritos por el propietario del inmueble, por la cantidad de Bs. 300.000,00 c/u, correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO y JUNIO – 2004.

4º) Valor y mérito jurídico a los instrumentos recibos de cancelación del canon de arrendamiento mensual convenido, realizado por ante BANESCO, cuenta de ahorros Nº 0134-0209-40-2095008618, a nombre del actor, correspondientes a los meses de JULIO a DICIEMBRE – 2004.

5º) Valor y mérito jurídico a los instrumentos recibos de cancelación del canon de arrendamiento mensual convenido, por la cantidad de Bs. 300.000,00, realizados por ante BANESCO, cuenta de ahorros Nº 0134-0209-40-2095008618, a nombre del actor, correspondientes a los meses de ENERO a DICIEMBRE – 2005.

6º) Valor y mérito jurídico a los instrumentos recibos de cancelación del canon de arrendamiento mensual convenido, realizado por ante BANESCO, cuenta de ahorros Nº 0134-0209-40-2095008618, a nombre del actor, correspondientes a los meses de ENERO a JULIO – 2006.

7º) Valor y mérito jurídico a la constancia suscrita por la ciudadana M.C.R., administradora del Condominio de las Torres D1 y D, de fecha 18-01-2007, en la cual se evidencia que está solvente con el condominio y en el servicio de agua, hasta DICIEMBRE – 2006.

8º) Invocó el principio de la comunidad de la prueba, en lo que le favorezca.

Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandante:

1º) Con respecto al Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, documento privado que esta Sentenciadora tiene como reconocido, ello de conformidad con lo previsto en el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.381, ejusdem y 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal. Así se decide.

2º) En lo que respecta a las libretas de ahorro, marcadas con los Nºs. 1, 2 y 3, de la cuenta de Ahorros Nº 0134-0209-40-2095008618, del Banco BANESCO, que rielan a los folios 34 y 35, el Tribunal las desestima, por inconducente, toda vez que las mismas no guardan relación con el hecho controvertido. Y en cuanto a la libreta de ahorro marcada con el Nº 4, de la citada cuenta de Ahorros, se le da el valor probatorio que le confiere el artículo 1.383 del Código Civil, conforme al principio de la comunidad de la prueba, a favor de la parte demandada, por cuanto en dicha libreta se refleja el depósito correspondiente al mes de octubre a que hace referencia la controversia. Y queda establecido.

3º) Estado de Cuenta, emanado del Banco BANESCO, correspondiente a la cuenta de Ahorros Nº 0134-0209-40-2095008618, cuyo titular es el ciudadano L.A.V.Z., se le da el valor probatorio que le confiere el Artículo 1.383 del Código de Procedimiento Civil, conforme al principio de la comunidad de la prueba, a favor de la parte demandada, por cuanto en dicha libreta se refleja el depósito correspondiente al mes de OCTUBRE – 2006, objeto de la controversia, y al haber sido expedido por una entidad bancaria. Así se decide.

4º) Al folio 72, cursa comunicación de fecha 13-02-2007, sin número, emanada del Banco de BANESCO, suscrita por D.V., Sub-Gerente de la citada entidad bancaria, en respuesta a oficio N° 69, de fecha 06 de Febrero de 2.007, enviado por este Tribunal, donde informa los estados de cuenta de los años 2004, 2005 y 2006, de la cuenta de Ahorros Nº 0134-0209-40-2095008618, cuyo titular es el ciudadano L.A.V.Z., y que esta Juzgadora le da valor probatorio, solo en lo que respecta al año 2006, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.383 del Código de Procedimiento Civil, conforme al principio de la comunidad de la prueba, a favor de la parte demandada, por cuanto se demostró que en fecha 08-11-2006, la ciudadana I.T.G.M., para esa fecha efectuó el pago del mes de OCTUBRE – 2006. Así se decide.

Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada:

1º) Con respecto a este particular, el Tribunal ya se pronunció en auto de fecha 08-02-2007 (fs. 64-68).

2 º) En lo que respecta a las copias fotostáticas de los depósitos bancarios que rielan a los folios 24 y 25, realizados por ante las entidades bancarias BANESCO y PROVINCIAL, esta juzgadora les da valor probatorio de documento privado, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.383 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.381, ejusdem y 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal, por tratarse de un medio que encuadra dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente: “Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”. El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

. (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).

Asimismo, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares”…

…Omisis…

Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un solo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360).

Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no pueden considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros. Y así se decide.

En cuanto a las pruebas promovidas en los particulares 3º, 4 º, 5 º, 6 º y 7º, el Tribunal las desestima, por inconducentes e impertinentes, toda vez que las mismas no guardan relación con el hecho controvertido. Así se decide.

8º) Con respecto a este particular, el Tribunal ya se pronunció en auto de fecha 08-02-2007 (fs. 64-68).

CAPITULO VI

Del análisis que ha hecho el Tribunal y de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:

1º) Que a las partes las vinculó una relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento privado, de fecha 06-04-2004, el cual se convirtió a tiempo indeterminado.

2º) Que de la revisión efectuada por el Tribunal, se observa que la pretensión intentada por la parte actora se trata de un desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de OCTUBRE y NOVIEMBRE – 2006, fundamentándose en el artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

3º) En este sentido, el Tribunal se permite traer a colación el criterio doctrinal sostenido por los Dres. G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra: “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen 1, año 2000, que expresa:

Falta de pago de dos mensualidades consecutivas. No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago de arrendamiento en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con más de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendatario solicite la resolución del contrato y el cobro cánones insolutos y los que se sigan hasta que se puede celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél (art. 1.616, CC); en tanto que cuando se está en presencia de una relación arrendaticia verbal o por tiempo indeterminado, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literaL a, art. 34, LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de dos meses para que sin más, proceda la acción de desalojo, sino que haya transcurrido más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes a tenor de lo previsto en el artículo 51 LAI. La interpretación del literal a del artículo 34 eiusdem, conduce a que se interprete erróneamente como que con el solo vencimiento de los dos meses, el arrendador podrá solicitar el desalojo del inmueble arrendado, pero no es así porque tal norma hay que interpretarla conjuntamente con el artículo 51 ibídem, que consagra el derecho que tiene el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúa en nombre y descargo del arrendatario, de consignar la pensión de arrendamiento vencida, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; no es menos cierto que la consignación ex artículo 51 en comento puede efectuarse dentro de ese señalado tiempo, pero como no se trata de una sola mensualidad sino de dos mensualidades vencidas para que proceda el desalojo, tenemos que tener en cuenta que en correcta aplicación de la norma últimamente mencionada, al arrendador no está permitido suprimir ese derecho para considerar que por el solo vencimiento de dos meses procederá el desalojo, pues el derecho a pagar mediante consignación es irrenunciable para el locatario en beneficio de quien se ha establecido (art. 7, LAI).

A continuación se explana cuadro explicativo de la consignación de los cánones de arrendamiento AGOSTO a DICIEMBRE – 2006:

AÑO

MES FECHA DE PAGO SEGÚN CONTRATO

FECHA DE PAGO S/PRÓRROGA QUE LE CONFIERE EL ART. 51 DE LA LAI

(15 días)

FECHA QUE CANCELÓ EL CANON DE ARRENDAMIENTO

2006 AGOSTO 06-08-2006 21-08-2006 08-11-2006

2006 SEPTIEMBRE 06-09-2006 21-09-2006 08-11-2006

2006 OCTUBRE 06-10-2006 21-10-2006 08-11-2006

2006 NOVIEMBRE 06-11-2006

21-11-2006

02-01-2007

2006 DICIEMBRE 06-11-2006 21-11-2006 02-01-2007

Fecha en que el actor formuló la demanda…………………. 18-12-2006.

En este mismo orden de ideas, el Tribunal observa que la parte actora, intentó la demanda de DESALOJO por falta de pago de cánones de arrendamiento, el 18 de diciembre de 2.006, sin dejar precluir el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 34, ibídem, es por lo que este Tribunal comparte el Criterio Doctrinal Patrio, transcrito up-supra; pues no obstante que la arrendataria efectuó los depósitos de manera extemporánea de los meses de OCTUBRE y NOVIEMBRE – 2006, aunado al hecho que la parte actora en la oportunidad legal no impugnó las fotocopias de los depósitos bancarios, traídas a los autos por la parte demandada que rielan a los folios 24 y 25, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y aplicando el criterio doctrinal up-supra, quedando de esta manera probada la extemporaneidad de la acción por anticipada, al no dejar precluir el lapso establecido anteriormente, resultando forzoso concluir que la demanda intentada resulta a todas luces improcedente, y debe ser declarada sin lugar.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, intentada por el ciudadano L.A.V.Z., asistido por el abogado J.L.M.R., identificados en autos, contra la ciudadana Y.T.G.M., igualmente identificada, por DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, y en consecuencia, se acuerda:

Mantener la posesión del inmueble consistente en un inmueble ubicado en la Avenida A.C., Conjunto Residencial S.B. – Los Frailejones, segunda etapa, torre D1, piso 02, Edificio D, apartamento Nº D1-2-3, Sector La Hechicera, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Se exime a la parte demandada del pago de los cánones de arrendamiento de los meses demandados de OCTUBRE y NOVIEMBRE – 2006, por cuanto consta que ya fueron pagados.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado perdidosa en el juicio, dada la declaratoria sin lugar de la presente demanda, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los veintiocho días del mes de febrero de dos mil siete. Años 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Juez Provisorio,

El Secretario,

Dra. Roraima S. M.d.M.

Abg. J.A.M.

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 3:15 p.m. Se dejó copia certificada de la sentencia en el archivo del Tribunal.

Abg. J.A.M.

Secretario

RSMdeM/JAM/gc.-