Decisión nº 58-2012 de Juzgado del Municipio Pedraza de Barinas, de 29 de Marzo de 2012

Fecha de Resolución29 de Marzo de 2012
EmisorJuzgado del Municipio Pedraza
Número de Expediente495
PonenteBelkis Xiomara Mendez Ramirez
ProcedimientoResoluciòn Contrato Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO PEDRAZA

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Ciudad Bolivia, 29 de marzo de 2012.

Años: 201° y 153°.

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, acompañado de anexos, presentada en fecha 25/01/2012, por los ciudadanos ADHAM AL CHIBLI y AL CHEBLI DE AL CHBLI R.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-25.450.727 y V-11.717.460, respectivamente, con domicilio procesal en la calle 21 entre avenidas 4 y 5, sector el Liceo de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, asistidas por el abogado C.A.R.U., titular de la cédula de identidad Nº V-5.660.666, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.150.721, contra el ciudadano C.A.A.O., colombiano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad extranjera Nro. E-84.393.710, de este domicilio.

Mediante auto de fecha 30/01/2012, cursante al folio ocho (08), fue admitida conforme a derecho la presente demanda, ordenándose darle el curso de ley correspondiente, emplazando a la parte demandada para que comparezca a dar contestación a la misma al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.

En diligencia de fecha 02/02/2012, los demandantes, asistidos de abogado, otorgan poder apud acta al abogado C.A.R.U., Inpreabogado No.150.721. Por auto de fecha 07/02/2012 se acordó tener como apoderado judicial al prenombrado abogado.

En fecha 05/03/2012, se realizó la citación del demandado, tal como se evidencia de diligencia, suscrita por el Alguacil del Tribunal, que cursa al folio once (11)

En la oportunidad legal correspondiente, compareció la abogada: Solaira E.M.H., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 60.994, actuando como apoderada judicial del demandado y presentó escrito de contestación de la demanda.

Mediante escrito de fecha 12/03/2012, el apoderado actor negó, rechazó y contradijo los alegatos de la defensa relacionados con la cuestión previa de la cosa juzgada.

En fecha 19/03/2012, el apoderado actor presentó escrito de precisiones doctrinarias y promovió testimoniales. Siendo estas pruebas admitidas por auto de fecha 20/03/2012. Por su parte, la representación del accionado consignó escrito de replica en fecha 21/03/2012, siendo agregado por auto de la misma fecha. En la misma oportunidad presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas y agregadas a los autos.

Siendo la oportunidad legal para decidir, este Tribunal pasa a dictar su fallo en los siguientes términos.

MOTIVA

Alega la parte actora en su escrito de demanda, que suscribió con el demandado mediante documento público un Acta Convenio que califica como contrato de arrendamiento por tiempo determinado, anexo al libelo en copia fotostática, el cual tuvo por objeto un local comercial con su respectiva sala de baño y puerta s.m., signado con el No.5, ubicado en la avenida 4, esquina con calle 10 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, destinado a la venta de joyas. Refiere que en la cláusula segunda del referido convenio se estipuló: “el arrendatario conviene desalojarlo totalmente previa concesión de la prórroga o lapso útil que la ley respectiva así le prevea, es decir, un término de seis meses contados a partir de la presente fecha 01 de diciembre de 2007, cuyo tope máximo se cumplirá el 01 de julio de 2008. El lapso establecido anteriormente podrá prorrogarse por otros seis (6) meses si el arrendatario no pudiese ubicar un lugar a donde trasladarse dentro del término anteriormente acordado, pero no se prorrogará sino por una sola vez”. Informa que el demandado ha incumplido su obligación de hacer en perjuicio de las arrendadoras, constituida por la desocupación y entrega del inmueble, causando la extinción de la obligación asumida en el convenio referido supra, razón por la que demandan que se de por resuelto el ya citado convenio con la respectiva entrega de la cosa arrendada.

Fundamentan la acción propuesta en los artículos 1.133, 1.167 y 1.599, del Código Civil Venezolano, artículo 599, ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 34 literal “g” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de Diecinueve Mil Quinientos Cuarenta y Seis Bolívares con Cuarenta y Ocho Céntimos (Bs. 19.546,48, oo).

En la oportunidad legal, la representante judicial de la parte accionada, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante la cual opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral 9, referida a la cosa juzgada, por considerar que la pretensión de la actora se trata de resolución de contrato de arrendamiento verbal, el cual ya ha sido tramitado y conocido por este Despacho. En su defensa al fondo, informa que la relación arrendaticia entre las partes se trata de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, lo que a su parecer se deduce de sentencia dictada por este Juzgado en fecha 11/02/2009 en ocasión de juicio de desalojo ventilado entre las partes, así como también de la cláusula primera del convenio en el cual se basa la pretensión de la actora, manifestando en consecuencia que su terminación solo puede darse por las causales taxativamente establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Conviene en que su representado suscribió el referido convenio, no obstante, considera que la estipulación contenida en la primera cláusula debe considerarse nula, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en virtud que tratándose de un Contrato de Arrendamiento a tiempo Indeterminado, no puede proceder la prórroga o plazo legal. Finalmente niega y rechaza que el Acta Convenio suscrita tenga cualidad de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, así como también rechaza y contradice el monto

demandado por concepto de daños y perjuicios en virtud de no haberlos especificado, ni sus causas.

En escrito subsiguiente, el apoderado de la parte actora, rechaza la solicitud de la demandada, en relación a la declaratoria de la cuestión previa de cosa juzgada y arguye que con respecto a la identidad del objeto coincide en que ambas causas se refieren a la restitución de la posesión del bien objeto del contrato. En lo atinente a la identidad de causa difiere por cuanto considera que en oportunidad preexistente no ha sido discutido el cumplimiento de convenio con cualidad de contrato y finalmente en relación a la identidad de sujetos afirma que se trata de las mismas partes, actuando con igual carácter.

Insiste en que el instrumento en el cual se basa la litis constituye una obligación de contrato, fundamentado en la voluntad de los contratantes de culminar el vínculo jurídico que mantenían hasta esa fecha; estableciéndose su longitud temporal, comprendida, a su parecer, entre el termino inicial que corresponde al 30 de Noviembre de 2006 y el termino final o conclusivo que corresponde al 30 de noviembre de 2008, con lo que pretende demostrar se trata de obligación a tiempo determinado. Igualmente reproduce el contenido de la cláusula segunda, para dar por demostrada la buena fe con la que, alega, actuó el arrendador, al ampliar la prórroga legal establecida por la Ley, en consideración del El Arrendatario. Rechaza que haya habido menoscabo en los derechos del arrendatario, denunciados en el escrito de contestación. Asimismo detalla la especificación de los daños y perjuicios y sus causas, demandado en el libelo, los cuales representa en los perjuicios por retardo de ejecución y por la privación de utilidad al no haber sido actualizado el canon de arrendamiento, calculado en base al índice de precios al consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela.

Por su parte, la demandada en escrito posterior, hace valer la intención de las partes al momento de celebrar el contrato de arrendamiento verbal, que expresa haber sido de carácter indeterminado, lo que se deduce, a su parecer, de la suscripción del convenio cuya resolución se discute. Expresa que la actora requería el acuerdo posterior para tener una fecha de culminación de la relación locativa, ya que al inicio no tuvo interés en fijarle esa conclusión, fecha que, declara, se convino en la cláusula segunda, sin que esto signifique, según afirma, que se haya convertido en un contrato a tiempo determinado. Sostiene que se trata solo de un convenio para ponerle fin a una relación de arrendamiento que había iniciado un año antes.

En este orden de ideas, una vez revisados los alegatos de las partes este Tribunal destaca que la presente demanda se trata de una pretensión de Resolución de Convenio, fundamentada en los artículos 1.167 y 1.599 que, como ha quedado dicho, fue suscrito ante la Sindicatura del Municipio Pedraza, en fecha 30 de noviembre de 2007. Como punto previo, este Tribunal debe pronunciarse en torno a la cuestión previa promovida, prevista en el ordinal 9 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace en los términos siguientes: La defensa señala que la pretensión se refiere a la Resolución de contrato de arrendamiento verbal, la cual califica como de a tiempo indeterminado, todo lo cual deduce, según plantea, de sentencia dictada por este Tribunal en fecha 11/02/2009, que conoció juicio de desalojo cuyo objeto era el mismo inmueble que en la presente demanda. A los folios 34 al 40, del escrito de pruebas, cursa copia simple de la sentencia aludida, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 ejusdem.

Así, es oportuno revisar, si entre las dos causas relacionadas se da la triple identidad, prevista en el artículo 1395 del Código Civil, indispensable para verificar el supuesto de Cosa Juzgada. Así tenemos: 1.- La demandante de ambas causas es la ciudadana R.A.A.C.d.A.C., adhiriéndose en esta oportunidad el ciudadano Adham Al Chbli, en su carácter de otorgante del convenio cuya resolución se pretende. Con respecto al accionado, ambas causas son incoadas en contra del ciudadano C.A.. Se puede evidenciar, en consecuencia, que existe identidad física y de carácter, con respecto a la relación sustancial controvertida. 2.- Con respecto al Objeto, es decir, la cosa que ha sido juzgada. La Doctrina enseña que se refiere no al derecho, sino al bien de la vida que se pretende como objeto de la pretensión, destacando que en ambas causas se pretende la entrega del local comercial con su respectiva sala de baño y puerta s.m., signado con el No.5, ubicado en la avenida 4, esquina con calle 10 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas. 3.- En torno al tercer elemento, la identidad de la causa de pedir, responde, a la razón de la pretensión, al fundamento inmediato del derecho deducido, (Eduardo Couture, en su obra Fundamentos de Derecho Procesal Civil, página 283). Así se tiene que la primera demanda versó sobre el desalojo del inmueble fundamentado en el artículo 34, literal b y c de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en la cual no estuvo controvertida la naturaleza de la relación locativa, sino las causales alegadas como sustento del incumpliendo. En la presente causa se discute la Resolución del Convenio suscrito por las partes, que fundamentan en los artículos 1.167 y 1.599 del Código Civil. De lo anterior se deduce con claridad que la petición en este juicio se basa en un título distinto al hecho valer con anterioridad. Así pues, de la revisión hecha se evidencia que no se configura la coexistencia entre los extremos exigidos por la norma, por lo cual al faltar, aunque sea uno de esos elementos, tal excepción de derecho no puede proceder y la causa debe continuar su trámite respectivo. Así se decide.

Así las cosas y a objeto de dilucidar el fondo de esta controversia, resulta oportuno reiterar que se demanda la Resolución de un Convenio suscrito por los acá contendientes, ante la Sindicatura del Municipio Pedraza del estado Barinas, en el cual a los efectos de poner fin el contrato verbal. A los fines de su valoración, se configura como documento administrativo, que emana de funcionario público, razón por la cual se tiene como cierto su contenido, salvo prueba en contrario. En sus particulares se estableció textualmente:

…PRIMERO: Visto que dicho contrato verbal de arrendamiento a la fecha cuenta con un lapso útil de un año, ambas partes coinciden en ponerle fin a la relación arrendaticia que ha permanecido hasta la fecha. SEGUNDO: Por verificar dicho arrendamiento sobre dos (2) locales inmuebles propiedad de LOS ARRENDADORES, ubicados en la zona urbana en la avenida 4, Esquina con Calle 10, de la Jurisdicción del Municipio Pedraza. EL ARRENDATARIO conviene desalojarlo totalmente previa concesión de la prorroga o lapso útil que la ley respectiva así lo prevea, es decir un termino de seis (6) meses contados a partir de la presente fecha 01 de diciembre del 2007, cuyo tope máximo se cumplirá el día 01 de junio del 2008, el lapso establecido podrá prorrogarse por otro seis (6) meses si EL ARRENDATARIO, no pudiese ubicar un lugar a donde trasladarse dentro del termino inicialmente acordado, pero no se prorrogara sino por una sola vez. TERCERO: El canon de arrendamiento se establece en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) por cada local, el cual deberá ser cancelado todos los treinta (30) días de cada mes hasta cumplirse su prorroga…

En este punto, resulta oportuno revisar, lo que nuestro legislador patrio ha señalado como contrato, al definirlo en el artículo 1.133 del Código Civil así:

el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellos un vinculo jurídico

.

Ahora bien, siendo que la parte demandante solicita la resolución del contrato de arrendamiento según convenio suscrito por escrito, se hace necesario definir lo que se entiende en nuestra legislación por arrendamiento y en tal sentido, dispone el artículo el artículo 1.579 del Código Civil:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

De la anterior definición se puede extraer los elementos primarios existente en un contrato de arrendamiento a saber: 1. Se origina por consenso o voluntad de ambas partes. 2.- la cesión temporal de una de las partes de la posesión de un bien mueble o inmueble de su propiedad, a favor de la otra; y 3; El pago de un canon de arrendamiento que por el uso estipulen ambas partes.

De las disposiciones legales transcritas, para este Juzgador es claro que tal como lo entienden las partes entre ellas existe una relación locativa que nació de manera verbis, pero que en el mismo momento que se suscribió este convenio ante la Sindicatura Municipal del Municipio Pedraza, la intención de las partes fue la de equipararlo a un contrato de arrendamiento, independientemente de la denominación que le hayan dado, y que obviamente llena los extremos legales exigidos por la norma para considerarlo como tal. Ahora bien, estima quien decide que con esta voluntad expresa se dio origen a un nuevo contrato de arrendamiento esta vez de forma escrita, entre las partes contratantes, configurándose una relación arrendaticia renovada en relación a la pactada antes del acta convenio suscrito y perfectamente en base a la cual los otorgantes pueden ejercer sus derechos constitucionales y venir a la jurisdicción a dilucidar sus diferencias. Así se decide.

A continuación, se pasa a estudiar la naturaleza jurídica del presente contrato de arrendamiento, y a los efectos se debe realizar las siguientes consideraciones sobre el lapso o término de duración del referido contrato de arrendamiento ello a los fines de precisar si se está ante una relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado.

Al respecto y conforme a esta materia el criterio reiterado de nuestra doctrina establece que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado y por ende las prorrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato; es decir, a tiempo determinado. En consecuencia, será por tiempo fijo aquel contrato donde se acuerda una duración determinada, y que al vencerse éste continuará por otro lapso igual, bajo las mismas condiciones, y así sucesivamente, a menos que una parte de aviso a la otra participando la no continuación, caso este último en el cual se configura la situación prevista en el artículo 1601 del Código Civil.

Señalado lo anterior tenemos que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula segunda, establecieron:

…EL ARRENDATARIO conviene desalojarlo totalmente previa concesión de la prorroga o lapso útil que la ley respectiva así lo prevea, es decir un termino de seis (6) meses contados a partir de la presente fecha 01 de diciembre del 2007, cuyo tope máximo se cumplirá el día 01 de junio del 2008, el lapso establecido podrá prorrogarse por otro seis (6) meses si EL ARRENDATARIO NO PUDIESE ubicar un lugar a donde trasladarse dentro del termino inicialmente acordado, pero no se prorrogara sino por una sola vez…

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Como ha quedado reproducido, se dispuso en el citado acuerdo que el arrendatario entregara el inmueble en un lapso de seis (6) meses contados a partir 01 de diciembre del 2007, es decir, el 6 de junio del 2008. Así pues, es claro deducir, que a partir del 6 de junio del 2008, la relación arrendaticia se ha extendido en el plazo de permanencia en el inmueble por parte del Arrendatario, en un lapso de tres (3) años y nueve meses aproximadamente, produciéndose para quien decide, la figura de la prorroga automática con indicación de prorrogas sucesivas, que es la posibilidad que tienen los intervinientes en la relación arrendaticia de convenir que al vencimiento del plazo fijo preestablecido, el contrato continúe por otro lapso determinado y así sucesivamente por tiempos concretos o determinados. Oportuno resulta citar al autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, pág 324, a saber:

…el solo vencimiento del plazo previsto da inicio a un nuevo término de duración, no nace un nuevo contrato porque se trata del mismo, entendiéndose cada continuación, por efecto de la prórroga estipulada, como un nuevo plazo estipulado o fijo, con fundamento en el acuerdo o voluntad de las partes, lo que no infringe en principio ninguna disposición legal…solamente es necesario que se agote el último día del término prefijado para que la prórroga se inicie y así sucesivamente, puesto que el cómputo del tiempo se hace contando desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso y concluirá el día de fecha igual a la del acto, del año o del mes que corresponda para completar el nuevo lapso…el requisito esencial es el vencimiento del último día del plazo predeterminado para que se produzca la continuación de la relación dentro de las condiciones previamente acordadas por las partes, a menos que un específico motivo se produzca antes de llegar ese día de modo que impida la continuidad …

En sujeción de la doctrina citada, es conveniente advertir que de la revisión de las actas no destaca que la arrendadora-actora haya notificado al arrendatario-demandado, su voluntad de no prorrogar o renovar el tanta veces referido contrato de arrendamiento, lo que conduce a concluir que el contrato de arrendamiento se ha renovado a partir del 6 de junio del 2008, en lapso de seis meses, cada uno, hasta la presente fecha, quedando claro que su naturaleza se corresponde con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.

Una vez aclarado el anterior punto, es obligante escudriñar las condiciones exigidas por nuestro legislador para determinar si el Arrendatario se encuentra incurso en alguna causal de incumplimiento denunciado por su contraparte.

Siguiendo con el autor citado, el cual señala que el incumplimiento es uno de los requisito más importantes para la resolución del contrato, según el texto del articulo 1.167 del Código Civil, no obstante, considera que no ha sido definido con precisión y en consecuencia corresponde al juez valorar los hechos que se invocan para configurarlo y en consecuencia declarar o no la resolución del contrato solicitada por cualquiera de las parte a depender de si los contratantes han estipulado en el contrato cual es el incumplimiento que consideran como suficiente para producir la resolución. Veamos:

…”el vocablo “incumplimiento” tiene diversas acepciones y es importante, a los efectos de la resolución contractual, tratar de ubicar cual de ellas es la que guara relación con la acción resolutoria…la resolución requiere de un incumplimiento que tenga cierta magnitud. No todo incumplimiento permite la Resolución del Contrato…el incumplimiento total es aquél en que se da una absoluta inejecución de la obligación. Incumplimiento parcial, cuando el deudor o acreedor cumple en parte su obligación. Incumplimiento definitivo, cuando el deudor no ejecuta su obligación de modo definitivo, en tanto que será temporal, tratándose que el deudor retarde su cumplimiento. El incumplimiento voluntario ocurre cuando el deudor incumple debido a una causa que le es imputable. Será involuntario, cuando la inejecución de la obligación se debe a hechos o causas sobrevenidas, posteriores al nacimiento (causa extraña no imputable, caso fortuito, fuerza mayor, el hecho de un tercero, el hecho del acreedor, la perdida de la cosa debida, la culpa de la victima)…Para los supuestos de prestación incompleta (incumplimiento parcial, cumplimiento defectuoso o inexacto) la buena fe, el interés legítimo del acreedor, la finalidad del contrato, los tribunales deben valorar el cuantum del defecto o la parcialidad del mismo, ya que la justicia y la equidad imponen, en determinados casos, no declarar procedente la resolución del contrato”.(Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, paginas 155 al 162)

En el caso de autos, como se ha precisado supra, el arrendatario no ha entregado el inmueble en el lapso pactado, produciéndose la consecuencia señalada de la figura de prorroga automática con indicación de prorrogas sucesivas. Así como también, se ha expuesto que no consta que el arrendador haya notificado al arrendatario su deseo de no continuar la relación locativa luego de vencida la prórroga legal, sino que al contrario se deduce su aceptación en la permanencia del arrendatario en el local objeto de la demanda, después de vencido el lapso de tiempo estipulado en el convenio suscrito, por un lapso de tres (3) años y nueve meses aproximadamente.

Pues bien, estima este operario de justicia, en su deber de hacer todo lo posible para que se respeten los contratos lícitos y válidamente celebrados, que el acreedor arrendador ha aceptado ese cumplimiento defectuoso, lo que conduce a entender que ha renunciado a su derecho de resolución, en lo que respecta a este tipo de incumplimiento únicamente, razón por la cual es forzoso declarar, salvo mejor criterio, la no procedencia de la Resolución del Contrato, lo cual se dispondrá en la dispositiva de este fallo. Así se decide.

DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones antes expuestas este Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por los ciudadanos: ADHAM AL CHIBLI y AL CHEBLI DE AL CHBLI R.A., contra el ciudadana: C.A.A.O., identificado en autos.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandante, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

QUINTO

No se ordena notificar de la presente decisión, por haberse dictado dentro del lapso previsto en el artículo 887 ejusdem.

Publíquese y Regístrese y expídanse las copias certificadas de ley, una vez quede ejecutoriado el presente fallo.

Dado firmado y sellado, en la sala del despacho del Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Ciudad Bolivia, a los veintinueve (29) días del mes de marzo de 2012. Año 201° de la Independencia y 153° de la Federación.

La Jueza Titular,

B.X.M.R.. La Secretaria,

J.A.B..

Siendo las 3:20 p.m, se publicó la presente sentencia.

Conste,

La Secretaria,

Exp. N° 495.

Sent. Nº 58-2012

BXMR/jab.