Decisión de Juzgado Vigesimo Segundo de Municipio de Caracas, de 30 de Octubre de 2008
| Fecha de Resolución | 30 de Octubre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Vigesimo Segundo de Municipio |
| Ponente | Flor Briceño |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
198º y 149º
ASUNTO: AN38-V-2006-000002
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 90, Tomo 20-A, de fecha 15 de Octubre de 1959.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: N.D.G. y J.D.L.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.037 y 24.992, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PROMOIDEAS 1822, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nro. 54, Tomo 20-A, de fecha 20 de Diciembre de 1993.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: R.T., G.C.S., A.A.D.C. y F.N., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.004, 39.098, 39.164 y 118.988, respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil PROMOIDEAS 1822, C.A.-
Mediante auto de fecha 31 de Julio de 2006, el Tribunal Octavo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve.-
En fecha 19 de Septiembre de 2006, el Juzgado señalado decretó medida de secuestro solicitada, la cual fue practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 02 de Noviembre de 2006.-
La parte demandada quedó citada en fecha 27 de Noviembre de 2006, a través de su apoderado judicial.-
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada ejerció su derecho, y promovió cita en saneamiento.-
Por auto de fecha 01 de Diciembre de 2006, el Tribunal admitió la cita en saneamiento y suspendió la causa por un lapso máximo de 90 días continuos, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 386 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la cita en saneamiento, ordenándose el emplazamiento del ciudadano G.C.M., quien actúa en nombre y representación de la ciudadana D.C.D., para que compareciera dentro de los tres (03) días de despacho siguientes a su citación.-
En el lapso probatorio solo la parte demandada aportó pruebas al proceso.-
En fecha 17 de Abril de 2007, el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda, oyéndose apelación en ambos efectos en fecha 02 de Mayo de 2007 y ordenando la remisión del expediente al Juzgado competente.
El Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia el 05 de Junio de 2007, declarando: 1) Nula la Sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio en fecha 17 de Abril de 2007. 2) Con lugar la apelación propuesta y 3) Reponiendo la causa al estado de que el Tribunal de Municipio que resulte competente deje transcurrir los dieciséis (16) días faltantes de los noventa (90) contemplados en el articulo 386 del Código de Procedimiento Civil.
El día 17 de Junio de 2007, este Tribunal dio por recibido el presente expediente, ordenando la citación por carteles del tercero llamado en cita al saneamiento, cumpliéndose con el último de los requisitos a que se contrae el articulo 233, en fecha 31 de Julio de 2007, transcurrido el lapso para darse por citado y no compareciendo persona alguna el Tribunal a solicitud de la parte actora designó como defensor Judicial a la ciudadana A.R., quien quedó debidamente citada en fecha 28 de Julio de 2008.
L a defensora Judicial dio contestación en la oportunidad debida.-
La parte demanda promovió prueba de Inspección judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, siendo evacuada por el Tribunal.
Siendo la oportunidad de Ley para dictar Sentencia en el presente juicio, este Tribunal pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó el Apoderado Judicial de la parte actora, que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil PROMOIDEAS 1822, C.A., en fecha 20 de Junio de 2002, sobre un inmueble denominado Quinta Opellina, ubicado en la Transversal conocida como calle Capriles con Avenida Principal de Las Palmas, de la Urbanización La Florida, de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital y cuyo Número Catastral es 05-04-07-19, tal como se demuestra en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y el mismo quedó anotado bajo el Nro. 94, Tomo 30 del Libro respectivo llevado por la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta.-
Que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, se convino el canon mensual en la suma de OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 825.000,00), que LA ARRENDATARIA, se obligó a pagar por mensualidades adelantadas, dentro de los CINCO (05) primeros días del mes. Se convino asimismo, en la Cláusula Cuarta que la duración del aludido contrato sería de seis (06) meses fijos improrrogables, así como también quedó establecido que el mismo comenzaría a regir a partir del 15 de Junio de 2002, hasta el 15 de Diciembre de 2002, y que de existir alguna prórroga sería de mutuo acuerdo y conllevaría a un aumento del canon de arrendamiento.
Que la arrendataria PROMOIDEAS 1822, C.A., no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO del año 2006, a razón de OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 825.000,00), mensuales, incumpliendo una de las obligaciones fundamentales que como arrendatario le corresponde.-
Aduce finalmente, que de lo expuesto se desprende la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la existencia de pagar puntualmente el canon de arrendamiento mensual.
Fundamentó la demanda en los Artículos 1.167, 1.264, 1.579 y 1.592 ordinal 2º del Código Civil.-
En virtud de lo antes expuesto es por lo que demandó como en efecto formalmente lo hizo en nombre de su representado a PROMOIDEAS 1822, C.A., para que conviniera o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
En la resolución del contrato de arrendamiento y consecuencialmente en la entrega material del inmueble objeto del contrato, libre de personas o bienes.-
En pagar las costas y costos del presente proceso.-
Estimó la demanda de conformidad con el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en la suma de CUATRO MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.550.000,00).-
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Los Apoderados Judiciales de la parte demandada, junto con su escrito de contestación al fondo de la demanda, alegaron la falta de cualidad de Administradora Metropolitana, C.A., para accionar en contra de su mandante PROMOIDEAS 1822, C.A.
Adujeron que del texto de la cláusula cuarta del contrato se desprende de la voluntad de las partes, de establecer el término fijo de seis (06) meses, el cual venció el 15 de diciembre de 2002, operando inmediatamente la prórroga legal, que venció el 15 de junio de 2003.
Que una vez vencido el contrato de arrendamiento, la actora no demostró interés para solicitar la devolución del inmueble mediante la acción del cumplimiento de contrato, y PROMOIDEAS, C.A., continuo ocupando el inmueble, terminando la relación con ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A. y, dándose inicio a una relación contractual con la propietaria D.C.D., quien autorizó a su padre.
Que aunado a esto, adujeron que la falta de cualidad para sostener el juicio se profundiza cuando durante tres (3) años no ha emitido ningún recibo y mucho menos ha recibido canon de arrendamiento alguno por parte de la arrendataria de la Quinta Opellina PROMOIDEAS 1822, C.A. Asimismo, señaló que la ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A., dejó de ser Arrendadora a partir del 15 de Junio de 2003 y en consecuencia no tiene cualidad para demandar, en virtud de que la cualidad para el cobro de los cánones de arrendamiento esta atribuida a G.C.M., a quien su mandante ha realizado todos los pagos por cánones de arrendamiento, pactando un canon de Bs.950.000,oo mensuales, depositándose en la cuenta del ciudadano G.C.M...-
Sobre la cualidad, el Dr. L.L., en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” omissis “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” omissis “Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”. omissis “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.
Señalado lo anterior, observa esta juzgadora que la parte actora trajo a los autos, copia simple del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, en fecha 20 de Junio de 2002, bajo el Nro. 94, Tomo 30 de los libros respectivos, el cual fue celebrado entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A., y la Sociedad Mercantil PROMOIDEAS 1822, C.A., cuyo objeto es el inmueble identificado como: Quinta Opellina, ubicado en la Transversal conocida como calle Capriles con Avenida Principal de Las Palmas, de la Urbanización La Florida, de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital y cuyo Número Catastral es 05-04-07-. Dichas copias no fueron impugnadas por la adversaria, por lo que se tienen como fidedignas, tampoco fue tachado de falso el documento por la parte contraria, concediéndosele valor probatorio conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.359 del Código Civil.
De dicha prueba se desprende que la actora tiene cualidad para intentar la presente acción, toda vez que en dicho documento fundamental que demuestra la relación locativa existente entre las partes, ésta funge como arrendadora, por lo tiene el derecho de acción, y no demostrándose en el proceso la existencia de otro contrato posterior al de marras, ni la existencia de otro arrendador, le resulta forzoso a quien aquí decide declarar como en efecto declara SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte demandada, Y ASI SE DECIDE.
DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En el escrito de contestación al fondo de la demanda los Apoderados Judiciales, solicitaron entre otras cosas, que el Tribunal se pronunciara sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento hecho fundamental para determinar la acción de resolución de contrato.-
Manifestaron que el contrato de arrendamiento que fuera consignado conjuntamente con el libelo de demanda se extinguió en el tiempo por haber vencido tanto el término contractual como la prórroga legal.-
A los fines de determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento, acompañado como instrumento fundamental de la presente demanda, y, el cual fue previamente valorado, este Tribunal pasa a hacerlo previo a las siguientes consideraciones:
Con la presente acción la parte actora, Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A., pretende la Resolución del Contrato de arrendamiento que suscribió con la Sociedad Mercantil PROMOIDEAS 1822, C.A, cuyo objeto es el inmueble identificado como: Quinta Opellina, ubicado en la Transversal conocida como calle Capriles con Avenida Principal de Las Palmas, de la Urbanización La Florida, de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital y cuyo Número Catastral es 05-04-07-19, toda vez que según señala, ésta le adeuda los cánones de arrendamiento de los meses que van de Marzo a Junio de 2006, (ambos meses inclusive), acción contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, establecida por el legislador para el caso de incumplimiento de los contratos cuya naturaleza es determinada.
Ahora bien, señala la cláusula Cuarta del tantas veces nombrado contrato de arrendamiento: “La duración de este contrato Seis meses fijos, es decir, desde el Quince (15) de junio de 2.002 hasta el Quince (15) de Diciembre de 2002, en consecuencia al vencerse este plazo este contrato quedará extinguido sin necesidad de notificación alguna, salvo que ambas partes de mutuo acuerdo, dentro de los Treinta (30) días anteriores a su vencimiento y mediante Acta suscrita a tal efecto, manifiesten su deseo de prorrogarlo, rigiéndose dicha prórroga igualmente por las mismas estipulaciones contenidas en el presente contrato, acordándose un nuevo canon de arrendamiento y considerándose el plazo que a tal efecto se acuerde igualmente como término fijo.”
Es decir, la cláusula temporal del contrato establece, que su duración era de seis (06) meses que vencieron en fecha 15 de diciembre de 2002, y, conforme al literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía una prórroga legal de seis (06) meses que comenzaron a transcurrir desde el 16 de diciembre de 2002 y vencieron en fecha 15 de junio de 2003.
Luego de esto, tal y como quedó establecido por ambas partes tanto en el escrito libelar, como en el escrito de contestación a la presente demanda, la arrendataria siguió ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sin oposición de la arrendadora, tanto así, que ésta reclama el pago de los cánones de arrendamientos del año 2006 -muy posteriores al vencimiento de la prórroga legal-por lo que operó la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, cambiando la naturaleza del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, debiendo necesariamente la parte que pretenda la terminación de la relación arrendaticia intentar la acción de desalojo establecida en el artículo 34 de La Ley especial que rige la materia y que establece: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” Así pues, la acción de desalojo que prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supone, conforme al texto de esa norma la existencia de una relación locativa verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Además, la Ley establece un conjunto de supuestos taxativos en los cuales procede en desalojo.
En este sentido el autor G.G.Q. afirma:
El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.
Debe además indicarse que la acción de desalojo por su carácter especial excluye la procedencia de la acción resolutoria de contratos del derecho común, en aquellos casos en los que los hechos constitutivos del incumplimiento están previstos como una causal de desalojo.
Sobre esta base la doctrina nacional, desde la vigencia del antiguo Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y hasta hoy bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha construido una distinción que en términos generales postula que la acción de desalojo procede en el caso de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado y que la acción resolutoria procede en los casos de arrendamiento a tiempo determinado.
En el presente caso nos encontramos frente al hecho de que encontrándonos ante la existencia de un arrendamiento cuya naturaleza es indeterminada, se ha intentado una acción de Resolución de Contrato, con lo cual la misma se hace improcedente.
No son entonces asimilables la acción de desalojo y la resolutoria, pués no sólo son distintos los supuestos en los que procede, son también distintos sus efectos jurídicos con la primera se busca poner término al arrendamiento y con la segunda el regreso al estado pre-contractual.
Dada la improcedencia de la acción interpuesta, resulta inútil pronunciarse sobre los demás elementos constitutivos de la controversia pues en ningún caso alterarían lo dispuesto en el fallo.- Así se decide.-
III
DISPOSITIVA DEL FALLO
Por los señalamientos antes expuestos, este Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD E IMPROCEDENTE la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil PROMOIDEAS 1822, C.A.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, por cuanto la misma fue dictada fuera de lapso.
REGISTRESE, PUBLIQUESE y NOTIFIQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los treinta (30) días del mes de Octubre de dos mil ocho (2008).- Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
LA JUEZ,
Abg. F.D.M.B.B.-
LA SECRETARIA ACC,
Abg. D.P.P.-
En esta misma fecha, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).
LA SECRETARIA ACC,
Abg. D.P.P.-
FBB/dpp
