Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Octubre de 2008

A resolver el contrato de arrendamiento por haber incumplido el contrato al cederlo a terceras personas sin su autorización.

A desocupar y hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento; y

A pagar las costas y costos del juicio.

Estima el valor de la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo).

Pide al Tribunal que decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En fecha 05 de Mayo de 2008, se verificó el acto de contestación de la demanda donde la representación judicial del ciudadano L.A.B.Z., mediante escrito opuso cuestiones previas y contestó al fondo la demanda incoada contra su representado.

La cuestión previa opuesta fue la contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presenta como Apoderado o Representante del actor por no tener la representación que se atribuye, porque el ciudadano H.B.M. habría otorgado el poder actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil ADMINISTRACIÓN DELEGADA 720, C.A. aunque no tenía dicha condición debido a que el período de cinco (5) años para el cual había sido designado Presidente estaba vencido porque debía contarse a partir del 23 de Noviembre de 1.994.

En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, la negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, y específicamente negó, rechazó y contradijo que su representado haya violado el contrato de arrendamiento, haya cedido la oficina a terceras personas, haya cedido o traspasado los derechos derivados del contrato total o parcialmente y haya subarrendado el bien inmueble arrendado.

Expresa que en el contrato se estableció que el arrendatario era la persona física o jurídica a la cual se le concedía la posesión y en tal virtud el ciudadano L.A.B.Z. como arrendatario podía estar representado en una forma personal o jurídica, lo que expresó en los términos que se transcriben a continuación:

…se puede evidenciar que mi representado, el ciudadano L.A.B.Z. ampliamente identificado, en su carácter de ARRENDATARIO, puede estar representado en una forma personal o jurídica, la cual se encuentra en posesión del bien inmueble objeto de la presente demanda

.

Impugna el monto de la estimación de la demanda por considerarla infundada y contraria a derecho.

Y por último pide que la demanda sea declarada sin lugar.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:

Pruebas aportadas por la parte actora con el libelo de la demanda:

1. - Folios 6 al 11, original de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 12 de Diciembre de 2003 entre la sociedad mercantil ADMINISTRACIÓN DELEGADA 720, C.A., en su carácter de arrendador, y, el ciudadano L.A. BRICEÑO ZAMBRANO, en su carácter de arrendatario vigente desde el 15 de Noviembre de 2003 hasta el 15 de Noviembre de 2004, sobre un inmueble constituido por la oficina 720, piso 7, edificio EXA, situado en la avenida Libertador, entre calle Alameda y El Retiro, Urbanización El Retiro, El Rosal, Chacao. De este documento auténtico al que se le otorga valor probatorio, de conformidad con al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, se evidencia la existencia de la relación arrendaticia y que este se renovaría automáticamente a partir del primero (01) de Enero de cada año, a menos que alguna de las partes notifique a la otra por escrito su intención de no renovarlo con treinta (30) días de anticipación.

2. - Folios 12 al 13, Instrumento Poder otorgado por el representante de la sociedad mercantil ADMINISTRACIÓN DELEGADA 720, C.A. al abogado A.R.C.B.. De este documento auténtico al que se le otorga valor probatorio, de conformidad con al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, se evidencia que el prenombrado abogado representa judicialmente a la parte actora.

3. - Folios 14 al 15, Contrato de Compraventa del inmueble Up Supra identificado, por el cual la sociedad mercantil ADMINISTRACIÓN DELEGADA 720, C.A. adquirió el mencionado inmueble. De este documento público al que se le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se evidencia el carácter de propietaria de la sociedad mercantil ADMINISTRACIÓN DELEGADA 720, C.A.

4. - Folios 16 al 24, Documento Constitutivo y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil ADMINISTRACIÓN DELEGADA 720, C.A. De este documento público al que se le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se evidencia que el ciudadano H.B.M. es el presidente de la referida empresa.

5. - Folios 25 al 40, Notificación Judicial practicada en fecha 29 de Noviembre de 2006 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De este documento público al que se le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se evidencia que se le notificó al ciudadano L.A. BRICEÑO ZAMBRANO que el contrato vence en fecha 01 de Enero de 2007.

6. - Folios 41 al 54, Notificación Judicial practicada en fecha 23 de Noviembre de 2006 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De este documento público al que se le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se evidencia que al ciudadano L.A. BRICEÑO ZAMBRANO se le ofreció en venta el inmueble arrendado.

Y en la oportunidad de promover pruebas promovió el valor probatorio de las notificaciones judiciales practicadas en fecha 23 y 29 de Noviembre de 2006, por cuanto ambas fueron practicadas en una persona que se identificó como encargada de la sociedad mercantil PUNTO NATURAL SPA MTS, C.A. Asimismo promovió el valor probatorio de los instrumentos aportados por su contraparte, específicamente del acta de matrimonio de los ciudadanos L.A.B.Z. y M.T.S.T. así como del documento constitutivo y estatutos sociales de la sociedad mercantil PUNTO NATURAL SPA MTS, C.A.

Pruebas aportadas por la parte demandada:

A.- Folio 102, Acta de Matrimonio de los ciudadanos L.A.B.Z. y M.T.S.T.. De este documento público al que se le otorga valor probatorio, de conformidad con al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se evidencia que los prenombrados ciudadanos están casados.

B.- Folio 104 al 110, Documento Constitutivo y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil PUNTO NATURAL SPA MTS, C.A. De este documento público al que se le otorga valor probatorio, de conformidad con al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se evidencia el carácter de accionistas de los ciudadanos L.A.B.Z. y M.T.S.T..

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia y valoradas las pruebas, este Despacho pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:

Sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada, se advierte que es la contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que la misma fue declarada sin lugar por el Tribunal a quo y que esta decisión no tiene apelación por disposición expresa del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

En cuanto a la impugnación de la estimación del valor de la demanda, tal como lo señaló el Tribunal a quo, debió la parte demandada cumplir con la carga de señalar la cuantía que considera pertinente para valorar cuantitativamente esta demanda y no limitarse a señalar que ésta era “infundada y contraria a Derecho”, por lo que se valora la presente demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo) ahora equivalente a CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria, tal como lo señaló la parte actora. ASÍ SE DECLARA.

Las partes están contestes en que mantienen una relación arrendaticia que se inició mediante contrato suscrito entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DELEGADA 720, C.A, en su carácter de arrendador, y, el ciudadano L.A. BRICEÑO ZAMBRANO, en su carácter de arrendatario, sobre el inmueble constituido por una (1) oficina distinguida con el N° 720, ubicada en el séptimo piso del edificio "EXA" situado en la urbanización El Retiro, entre las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda, Municipio Chacao del Estado Miranda. En tal sentido de los elementos aportados por las partes se evidencia que este es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un (1) año de duración con prórrogas sucesivas y automáticas de un año contadas desde el 01 de Enero de cada año hasta el 01 de Enero del año siguiente, a menos que una de las partes notifique a la otra por escrito con treinta (30) días de anticipación su voluntad de no renovarlo.

En tal sentido, este contrato de arrendamiento inició su vigencia el 15 de Noviembre de 2003 y terminó el 15 de Noviembre de 2004, pero a partir de esa fecha se prorrogó automáticamente durante dos (2) períodos consecutivos, desde el 01 de Enero de 2005 hasta el 01 de Enero de 2006 y desde el 01 de Enero de 2006 hasta el 01 de Enero de 2007, pues en fecha 29 de Noviembre de 2006, es decir, con más de treinta (30) días de anticipación, la arrendadora notificó a su arrendatario su voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento y le pide que le desocupe y le entregue la oficina el día 01 de Enero de 2007.

Ante tal situación, a partir del 01 de Enero de 2007 comenzaría a correr la prórroga legal de un (1) año que contempla el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la duración de la relación arrendaticia no superó los cinco (5) años que contempla la norma, que vencía en fecha 01 de Enero de 2008.

Sin embargo, durante el curso de la misma, la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DELEGADA 720, C.A. interpone esta demanda de resolución de contrato alegando que su arrendatario habría incumplido el contrato de arrendamiento al cederlo a terceras personas que efectúan una actividad mercantil en la oficina arrendada sin haber sido autorizados por la arrendadora, e invoca el texto del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le negaría el derecho a prórroga legal de aquellos arrendatarios que estuviesen incursos en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.

Si bien el artículo 1.583 del Código Civil faculta al arrendatario a subarrendar o ceder el inmueble, en este caso se estableció el carácter intuito personae del contrato de arrendamiento en lo que respecta al arrendatario, y en tal sentido éste se obligó a no cederlo o subarrendarlo, total o parcialmente, ni ejercer el disfrute del mismo por medio de otro, incluso en caso de que éste otro sea su apoderado, pues lo contrario daría lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, lo que convinieron en los términos que de seguida se transcriben:

NATURALEZA PERSONAL DEL CONTRATO:

EL ARRENDATARIO, por ningún motivo podrá ceder o traspasar los derechos derivados del mismo, ni total ni parcialmente. Se entiende por cesión o traspaso de este contrato de arrendamiento el no disfrute personal del inmueble por EL ARRENDATARIO. No se puede ejercer el disfrute del inmueble por medio de apoderado, dada la naturaleza personal del contrato. De conformidad con el artículo 15 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y por escrito de EL ARRENDADOR, so pena de resolución de contrato

Aún cuando el inmueble arrendado fuera ocupado por otra persona distinta a EL ARRENDATARIO, en el termino de vigencia del presente contrato, EL ARRENDATARIO será el único responsable por todas las obligaciones asumidas y podrá ser demandado en resolución de contrato, al pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar

Por ser un contrato intuito personae este contrato cesa con la muerte civil o jurídica de EL ARRENDATARIO

.

Visto que la representación judicial de la parte actora no específico si el ciudadano L.A. BRICEÑO ZAMBRANO había subarrendado o cedido el inmueble a terceros, toda vez que si bien habla de cesión invoca normas relativas al subarrendamiento, se hace necesario revisar ambas instituciones jurídicas:

En lo que respecta al subarrendamiento, las normas que lo regulan son los artículos 1.583 y 1.584 del Código Civil así como el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se transcriben a continuación:

Artículo 1.583: “El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario”.

Artículo 1.584: “El subarrendatario no queda obligado para con el arrendador, sino hasta el monto del precio convenido en el subarrendamiento de que sea deudor al tiempo de la introducción de la demanda, y no puede oponer pagos hechos con anticipación. No se reputan anticipados los pagos hechos por el subarrendatario de conformidad con los usos locales.

Artículo 15.- “Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo”

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El Dr. I.B.L. en su obra “Estudios de Derecho Inquilinario”, al referirse al derecho del inquilino de subarrendar, señala lo siguiente:

El derecho de goce que tiene el arrendatario sobre la cosa arrendada con relación a su arrendador, es un derecho personal que está en su patrimonio y no en su persona; (omissis) El subarriendo es un contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendatario y un tercero, que toma el nombre de subarrendatario;

…el subarriendo es de todo o de parte de la cosa arrendada…

Al comentar el alcance del artículo 1.584 del Código Civil, aclara:

Si el propietario tiene una acción directa contra el subarrendatario es en virtud de una expresa disposición de la ley, hecha sin duda para proteger y mejorar los derechos de los arrendadores, derogatoria de los principios generales del derecho, según los cuales los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes, sus herederos y causahabientes, siendo evidente que el arrendador es res inter alios acta en relación al contrato de subarriendo efectuado entre el inquilino principal y el subarrendatario; se trata de un derecho especial en relación al derecho común y por lo tanto de interpretación restrictiva; en consecuencia, no se puede deducir de esa norma, por argumento a contrario, que así como el arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario, éste tendrá acción contra aquél, el subinquilino no tiene acción sino contra el inquilino principal, con quien ha contratado, cualquier reclamación que tenga que hacer, ya sea por defectos o deterioros de la cosa, como por cualquier otro motivo, deberá dirigirse al inquilino principal

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Continúa explicando:

…en el subarriendo existe un nuevo contrato, en el cual las partes pueden convenir precio, término, y otras modalidades distintas que las convenidas en el contrato original; naturalmente, que esa libertad de contratar estará limitada en la medida de los derechos que el contrato original acuerda al inquilino principal, pues éste no puede dar más de lo que tiene por ese contrato; por ejm., si el contrato original es por cinco años, y han transcurrido dos, el término del contrato de subarriendo no podrá ser por más de tres años; si el alquiler está regulado en Bs. 750 mensuales, el inquilino no podrá estipular una cantidad mayor al subarrendatario…

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De otra parte, sobre la cesión del contrato de arrendamiento cabe hacer algunas consideraciones, a cuyo efecto resulta oportuno citar lo expuesto por el Doctor G.G.Q. en su “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Volumen I (2003, p. 206 y ss), donde explica:

La cesión prohibida del contrato de arrendamiento por el arrendatario, consiste en el traslado de la condición o posición jurídica de éste en beneficio de un tercero, sin el consentimiento del arrendador; en cuyo caso el arrendador continúa en su misma posición que ha tenido, frente a un cesionario con el cual él no tiene ninguna vinculación. Con la cesión no autorizada o consentida se pretende trasladar al aparente cesionario, las acreencias, obligaciones y derechos del arrendatario a que se refiere el contrato y la misma ley, pues de haber sido consentida por escrito la cesión, es indudable que la misma implica el traslado todo del contenido del contrato en orden a los derechos y las obligaciones del mismo. La cesión inconsentida por el arrendador constituye un incumplimiento definitivo por el arrendatario, de la obligación que tiene de continuar como tal hasta la conclusión o extinción del contrato y cumplir sus obligaciones, pues el mismo fue celebrado en atención a la persona del locatario, su especial consideración de persona aceptada por el locador, que lo llevó a darle en arrendamiento el inmueble correspondiente; y es con él mismo y no con otra persona, con quien se atenderá en sus relaciones vinculantes. El arrendatario cede el contrato por razones económicas o simplemente como una liberalidad, y la forma de la misma no interesa porque ha podido ser instrumentada o simplemente verbal, que en todo caso se observará la cesión realizada con la presencia del tercero o cesionario ocupando el inmueble y poseyendo el mismo…

. (Negritas y Subrayado del Tribunal)

A la luz de la doctrina anteriormente transcrita debe precisarse que la parte actora se limitó a alegar que la arrendataria había incumplido su obligación al ceder o subarrendar el inmueble a terceros, pero en su escrito no indica ni identifica a esos supuestos terceros, sólo alega que en el inmueble funciona un fondo de comercio dedicado a actividades de masajes y tratamiento de belleza femeninos, ante lo cual el demandado negó, rechazó y contradijo que le haya cedido la oficina arrendada a tercera personas sin autorización del demandante, e interpreto el texto de la cláusula del contrato que se refiere a la denominación de las partes en el sentido de que él estaba autorizado para estar representado en el contrato en una forma personal o jurídica, lo que expreso en los siguientes términos:

A tal efecto, se puede evidenciar que mi representado, el ciudadano L.A.B.Z. ampliamente identificado, en su carácter de ARRENDATARIO, puede estar representado en una forma personal o jurídica, la cual se encuentra en posesión del bien inmueble objeto de la presente demanda

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De lo anteriormente expuesto por el demandado en relación a la interpretación que hace del contrato así como de las pruebas traídas por él a los autos para demostrar su vinculación con la sociedad mercantil PUNTO NATURAL SPA MTS, C.A., surgieron nuevos alegatos, pero posteriores a la fase de alegaciones, es decir, después de haberse fijado el contradictorio, y las pruebas de la parte actora se orientaron a demostrar que las dos (2) notificaciones judiciales practicadas en el inmueble arrendado los días 23 y 29 de Noviembre de 2006, se practicaron en personas que dijeron ser encargadas de una sociedad mercantil denominada PUNTO NATURAL SPA MTS, C.A., la primera, practicada en la persona de M.T.S.T., titular de la cédula de identidad Nº 3.886.692, quien manifestó ser encargada de la sociedad mercantil PUNTO NATURAL SPA MTS, C.A. que funciona en la oficina, y , la segunda, practicada en la persona de A.L., titular de la cédula de identidad Nº 8.643.506, quien también manifestó ser encargada de la sociedad mercantil PUNTO NATURAL SPA MTS, C.A.

Es importante precisar que a la parte actora le correspondía no sólo alegar sino también probar que un tercero distinto al arrendatario se encontraba ocupando el inmueble, lo que no ocurrió en este caso, pues como se señaló anteriormente, la actora se limitó a señalar que su arrendatario había cedido el inmueble arrendado a un tercero y que éstos efectuaban una actividad mercantil en la oficina, pero no logró traer a los autos un medio de prueba que constituyera plena prueba de sus alegatos, pues a pesar de que le bastaba demostrar que un tercero distinto al arrendatario estaba ocupando el inmueble, sólo trajo las declaraciones que rindieron las personas en quienes se practicó la notificación judicial, sin embargo, tales notificaciones sólo sirven a los fines de demostrar las comunicaciones que se le hicieron al arrendatario, pero no tienen valor probatorio como documentales ni testimoniales a los fines que ahora pretende la parte actora, pues se requiere de medios probatorio que hayan sido objeto del control y contradicción en juicio, a los fines de traer la convicción al juzgador para poder declarar con lugar la demanda y ser considerado como plena prueba.

El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

Artículo 254.- Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.

Sobre el contenido de esta norma se ha pronunciado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencias de fecha 02/08/2001 y 24/10/2001, para expresar que la misma consagra el principio in dubio pro reo y le impone una norma de conducta al juzgador, ya que lo obliga a fallar a favor del demandado y declarar sin lugar la demanda cuando al a.l.p.n.s. le haya suministrado la convicción necesaria en pro o en contra del demandado.

Una vez analizados los elementos de juicio que obran en autos, por cuanto no existe plena prueba, este juzgador declarará sin lugar la demanda de resolución de contrato Así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, debe declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación de la parte actora y confirmar el fallo recurrido; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tal como quedará finalmente establecido en el dispositivo de este fallo:

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRACIÓN DELEGADA 720, C.A., identificado en el encabezamiento de la decisión, contra la sentencia dictada en fecha 03 de Julio de 2008 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRACIÓN DELEGADA 720, C.A. contra el ciudadano L.A. BRICEÑO ZAMBRANO, ambos identificados en el encabezamiento de la decisión.

IMPROCEDENTE la impugnación de la estimación del valor de la demanda formulada por el ciudadano L.A. BRICEÑO ZAMBRANO.

se condena en las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se confirma la sentencia apelada con distinta motiva.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad devuélvase el expediente al tribunal a quo.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los DIEZ (10) días del mes de OCTUBRE de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

EL JUEZ,

DR. J.C.V.R.

LA SECRETARIA,

J.V.C.

En la misma fecha, siendo las 2:50 horas se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Exp.: 32.077.-

JCVR/jv.-