Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 13 de Noviembre de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000337

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN OSPE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 8-5-1986, bajo el Nº 2, Tomo 36-A Pro.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: L.Z.E.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 23.172.

PARTE DEMANDADA: ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial el 14-4-2000, bajo el Nº 64, Tomo 86-A Sgdo.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: J.A.O., E.G. y C.E., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 59.095, 59.631 y 118.032 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación propuesta por la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 15 de junio del presente año.

En fecha 15-6-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara la sociedad mercantil INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN OSPE C.A., contra la empresa ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS C.A., declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención propuesta por ésta contra aquélla. Contra dicha sentencia la representación de la parte demandada, propuso recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 22 de junio del año en curso, en ambos efectos.

En fecha 6 de julio del presente año, se le dio entrada al expediente en este Juzgado fijándose el 10º día de despacho para dictar sentencia, conforme lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

El 29-7-2009 la representación de la parte actora consignó copia certificada de la decisión dictada por el Juzgado de Primera Instancia del Circuito Judicial Penal de esta Circunscripción Judicial, a través de la cual se desestimó la denuncia interpuesta por la Fiscalía Quincuagésima Quinta del Ministerio Público.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirma la apoderada de la parte actora en su libelo que su mandante celebró en fecha 9-10-2006 contrato de arrendamiento con la demandada, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un local para pequeña industria artesanal con un área aproximada de 274 metros cuadrados, distinguido con el Nº 13-14, ubicado en el conjunto de locales edificados en la parcela distinguida con la letra C-1, situada en la carretera vieja Caracas- Minas de Baruta, en el sector próximo a la Urbanización S.I., Municipio Baruta del estado Miranda; que conjuntamente con el local fue arrendado un puesto de estacionamiento; que el canon de arrendamiento fue pactado en Bs. 1.704,30, para el local y Bs. 100,00 para el estacionamiento; que la duración del contrato fue pactada por un año a partir del 1-9-2006 hasta el 31-8-2007; que con anterioridad se habían celebrado dos contratos de arrendamiento; uno con duración desde el 1-9-2004 al 31-8-2005 y otro desde el 1-9-2005 al 31-8-2006; que en virtud de ello, al vencer el contrato el 31-8-2007, comenzaba la prórroga legal que de acuerdo al literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era de un año, venciendo dicha prórroga el 31-8-2008; que el 11-9-2008, le fue enviada una comunicación a la arrendataria en la que se le reiteraba su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal; que habiendo vencido la prórroga legal, la arrendataria no hizo entrega del bien arrendado. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil demanda a la sociedad BBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS C.A., para que convenga o en defecto de ello sea condenada en que en virtud del vencimiento de la prórroga legal haga entrega del inmueble arrendado, así como en pagar por daños y perjuicios, conforme lo pautado en la cláusula Decimoctava del contrato de arrendamiento, la cantidad equivalente al doble del canon de arrendamiento por cada día de retraso en la entrega desde el 1-9-2008 hasta la fecha de entrega del bien arrendado, a ser determinados a través de una experticia complementaria del fallo y las costas del juicio. Acompaña a la demanda poder que acredita su representación; contratos de arrendamiento y comunicación con el recibo de Ipostel.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Citado el representante de la demandada, conforme lo previsto en el artículo 218 del Código Adjetivol, en la oportunidad legal correspondiente, sus apoderados, contestaron la demanda y propusieron reconvención.

Opone la representación de la demandada como punto previo la perención de la instancia, basado en el numeral 1º del artículo 267 del Código Adjetivo, para lo cual aduce que entre la fecha de admisión de la demanda y la citación de la demandada transcurrieron más de 30 días. Opone la cuestión previa contenida en el numeral 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Admite la existencia de la relación locativa y la suscripción de los tres contratos de arrendamiento señalados por la actora; sin embargo, arguye que ante la negativa de la arrendadora a recibir los cánones de arrendamiento y la consecuente consignación ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la relación arrendaticia pasó a ser a tiempo indeterminado. Niega haber recibido el telegrama remitido por la arrendadora, y sostiene que para que tenga validez el acuse de recibo ha de estar firmado por la arrendataria. Finalmente reconviene a la actora.

DE LA RECONVENCIÓN

Los apoderados de la parte demandada proponen reconvención contra la actora fundamentada en que ésta desde el inicio de la relación arrendaticia ha facturado en los recibos por concepto de pago de cánones de arrendamiento lo atinente al servicio de hidrocapital y comoquiera que su mandante es contribuyente del SENIAT, exigió que tal rubro debía ser facturado por separado a fin de fijar el monto de retención del IVA; que al no obtener respuesta procedió a realizar por su cuenta las gestiones a fin de cumplir con las exigencias del SENIAT, encontrándose con una serie de irregularidades entre el monto facturado por hidrocapital y el cobrado por la accionante; que tales irregularidades consisten en un cobro excesivo por parte de la arrendadora, ya que el monto facturado no sólo abarca el consumo del local 13 y 14 en el cual funciona la demandada, sino que abarca la totalidad de la parcela C-1, integrada por 31 locales, existiendo una diferencia a favor de la demandada de Bs. 854,44. Por tales razones reconviene a la actora para que convenga o en defecto de ello sea condenada al reintegro de la suma de Bs. 854,44, los intereses sobre la referida suma a la rata del 12% anual, la corrección monetaria sobre el referido monto y las costas del juicio. Acompañan a la reconvención poder; copia de escrito contentivo de denuncia presentado en la Fiscalía Superior de Caracas, el 5-3-2009; recibos correspondientes a pago de cánones de arrendamiento y servicios; contrato de arrendamiento autenticado el 9-10-2006 y comprobantes de consignaciones bancarias.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Admitida la reconvención; en la oportunidad correspondiente la representación de la parte actora reconvenida dio contestación a la misma negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas sus partes. Niega que tenga que reintegrar cantidad alguna de dinero a la demandada. Invoca la cláusula décima primera del contrato en la que se pactó la obligación del inquilino a pagar los servicios. Señala que la parcela de terreno cuenta con un único medidor de agua debiendo el arrendatario pagar su cuota parte de consumo mensual conforme el prorrateo que haga la arrendadora; aunado a ello los locales (31) tienen áreas distintas, y realizan actividades diferentes por tanto, mal puede pretender la demandada que el monto total se divida entre 31 locales Pide se declare sin lugar la reconvención.

DE LAS PRUEBAS

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La demandada reconviniente promovió prueba de informes a Hidrocapital. La parte actora reconvenida, dentro de la prórroga otorgada a los fines de la consignación de la prueba de informes, presentó escrito de pruebas cuya admisión fue negada por el a quo por extemporánea.

III

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa.

En cuanto a la cuestión previa aducida por la demandada, atinente a la existencia de una cuestión prejudicial, nada tiene que decidir este tribunal, en virtud que tal cuestión previa no tiene apelación. Así se establece.

PUNTO PREVIO

DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA

ADUCIDA POR LA DEMANDADA

Alegó la representación de la demandada al contestar la demanda, como punto previo, la perención de la instancia con base en lo dispuesto en el numeral 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Aduce que entre la fecha en que se admitió la demanda (30-9-2008) y la fecha en que fue citado el representante de la demandada (19-2-2009) transcurrieron más de 30 días.

Al respecto precisa esta sentenciadora que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00537, de fecha 6-7-2004, a la luz del nuevo principio relativo a la gratuidad de la justicia, y en relación a la perención de la instancia estableció que:

…la obligación arancelaria…perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el …artículo 12 de dicha Ley y que estrictamente deben ser cumplidas y satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento acarreará la perención de la instancia…. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta….

A través de dicha decisión se estableció que la única obligación del actor a los fines de que no sea sancionada su inactividad con la perención, es el pago de los emolumentos al alguacil para su traslado a citar el demandado, cuando la misma haya de practicarse en un lugar que diste a más de 500 metros de la sede del tribunal.

En el presente caso, se evidencia que el a quo admitió la demanda en fecha 30 de septiembre del año 2008 (folios 29 y 30) y la parte actora consignó los emolumentos a fin de que el alguacil se trasladase a practicar la citación en fecha 7-10-2008 (folios 33 y 34). Es decir, que tal carga fue cumplida por la accionante dentro del señalado lapso de los 30 días, lo que conduce indefectiblemente a declarar sin lugar la perención alegada por la parte demandada. Así se declara.

DEL FONDO

Pretende la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento, con fundamente en que vencida la prórroga legal, la parte demandada no hizo entrega del inmueble. Señala que la relación arrendaticia tuvo una duración de tres años a contar desde el 1-9-2004, venciendo el último de los contratos celebrados el 31-8-2007, por lo que correspondía al inquilino una prórroga de un año, debiendo hacer entrega del inmueble el 31-8-2008.

Por su parte la representación de la demanda admite los contratos de arrendamiento celebrados y aporta a los autos ejemplar del contrato cuyo cumplimiento se acciona, por lo que, no es un hecho controvertido la relación locativa existente entre las partes así como la duración de la misma. Así se precisa.

No obstante lo anterior la parte demandada sostiene que ante la negativa de la actora a recibirle los cánones de arrendamiento comenzó a realizar las consignaciones de los mismos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, pasando el contrato a indeterminarse, por lo que no es procedente la acción de cumplimiento debiendo demandarse el desalojo.

Al respecto precisa quien decide que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento prevé:

La duración del presente contrato será de un (1) año fijo, sin prorroga (sic) contado a partir del 01 de Septiembre de 2006 inclusive, hasta el 31 de Agosto de 2007

.

De la cláusula transcrita se evidencia palmariamente que el contrato fue suscrito a tiempo determinado, por un año sin prórroga. Así se establece.

Ahora bien dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en caso de contratos a tiempo determinado, una vez llegado el día del vencimiento del plazo, el mismo se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por un lapso que varía dependiendo de la duración de la relación arrendaticia.

En el caso que nos ocupa, ambas partes están contestes en que la relación locativa tiene una duración de tres años, de ahí que, previendo el literal b) del artículo 38 de la ley inquilinaria una prórroga legal de un año cuando la relación locativa ha durado más de 1 año y menos de 5, resulta impretermitible concluir que a partir del vencimiento del contrato (31-8-2007) se aperturó ope legis la prórroga legal de un año, la cual venció el 31-8-2008. El hecho que el arrendador haya dejado de recibir los cánones en modo alguno indetermina el contrato. Por el contrario, refleja la falta de voluntad por parte del arrendador que el inquilino continúe en el goce del inmueble. Se indeterminaría el contrato en el supuesto que vencida la prórroga legal el arrendador reciba del arrendatario algún canon de arrendamiento causado con posterioridad al vencimiento de la prórroga. Asimismo su depósito, ante la renuencia del arrendador de recibir el pago es una facultad que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios otorga al inquilino, quien durante la prórroga legal ha de cumplir el contrato en los mismos términos pactados. Por tanto se desecha el argumento de la parte demandada en el sentido que el contrato se indeterminó. Así se resuelve.

Así tenemos, -como se indicara- que del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona, admitido por las partes, se evidencia sin lugar a dudas que el mismo se suscribió por un año, por lo que vencido el contrato el 31-8-2007, se aperturó ope legis la prórroga legal, la cual es de un año, al haber tenido la relación arrendaticia una duración de tres años, concluyendo la misma el 31-8-2008. Así se establece.

Para que se indetermine el contrato, -como se indicara- se requiere que una vez vencida la prórroga legal el arrendatario se mantenga en el inmueble con la venia del arrendador siendo una prueba indefectible de ello, el hecho que éste continúe recibiendo los cánones de arrendamiento vencida la prórroga legal.

En el presente caso, no existe en autos prueba alguna que permita inferir que una vez vencida la prórroga legal el 31-8-2008, el arrendador continuó percibiendo los cánones de arrendamiento. Por el contrario, antes de su vencimiento, dejó de recibirlos, procediendo la arrendataria a depositarlos en el tribunal de consignaciones, (Vigésimo quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial) tal y como se infiere de las copias por ésta aportadas, lo que demuestra la voluntad del arrendador de que no continuara la relación locativa una vez vencida la misma, debiendo la arrendataria hacer entrega del inmueble arrendado, lo cual no hizo. Así se decide.

En cuanto a las objeciones hechas por la demandada a la notificación que le hiciera la arrendadora, la misma no desvirtúa la pretensión de ésta, pues la misma sólo contiene la reiteración de que la arrendataria debía entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, siendo procedente realizar la misma por intermedio de la oficina postal telegráfica, sin que se requiera que sea la arrendataria a título personal quien reciba tal notificación. Así se resuelve.

No habiendo la demandada probado sus afirmaciones de hecho; y, estando los méritos procesales a favor de la parte actora, ya que quedó plenamente demostrado que el contrato de arrendamiento venció el 31 de agosto del año 2007, comenzando a correr la prórroga legal en la referida fecha, venciendo el 31-3-2008, sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble, resulta forzoso declarar procedente la acción de cumplimiento propuesta. Así se declara.

Respecto de los daños reclamados por la parte actora observa quien decide que la cláusula Decimoctava del contrato establece:

…Al vencimiento del presente contrato o de alguna de sus prórrogas,…EL ARRENDATARIO deberá entregar EL INMUEBLE… Todo retardo o demora en la devolución de EL INMUEBLE… obliga a EL ARRENDATARIO a pagar a LA ARRENDADORA la cantidad equivalente al doble del canon mensual de arrendamiento por cada día de retardo, por concepto de daños y perjuicios…

.

De dicha cláusula se infiere con meridiana claridad que llegado el día de entrega del inmueble, si el arrendatario no cumple con ello ha de pagar por cada día de retraso el doble del canon fijado convencionalmente. Así tenemos que habiendo pactado las partes un canon de arrendamiento de Bs. 1.704,30 por el inmueble y Bs. 100,00 por el puesto de estacionamiento, para un total de Bs. 1.804,30, el doble de tal cantidad arroja Bs. 3.608,60; este monto multiplicado entre 30 días da la cantidad de Bs. 120,2 diarios, suma que deberá ser pagada por el arrendatario desde el día 1-9-2008 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. Asimismo dada la facilidad para determinar el monto por concepto de daños y perjuicios, considera quien decide que conforme lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, no se requiere que tal estimación deba ser hecha a través de una experticia complementaria del fallo, lo que implicaría mayores gastos a las partes, aunado a que la referida norma remite a tal tipo de experticia “cuando el Juez no pudiere estimarla según las pruebas”. Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

Reconviene la parte demandada a la parte actora por reintegro de la suma de Bs. 854,44 por concepto de diferencia pagada de mas por el servicio suministrado por Hidrocapital, los intereses al 12% anual y la corrección monetaria sobre la referida suma. Acompañó a la demanda los comprobantes correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento donde consta el monto cancelado por agua (Hidrocapital). Asimismo promovió prueba de informes al referido Órgano. Por su parte la actora reconvenida niega que deba pagar dichas cantidades. Indica que en la parcela existen 31 locales y dicho servicio se divide proporcionalmente dependiendo del número de metros y la actividad que realiza; que adicional a ello se generan gastos por mantenimiento de los tanques y otros bienes para el suministro del servicio.

Observa quien decide que si bien es cierto que de acuerdo a lo informado por Hidrocapital las cantidades cobradas por este Organismo por concepto de agua a la parcela C-1 de la cual forman parte los locales alquilados a la demandada, en algunos casos no se corresponde con la cantidad reflejada en los recibos presentados por la demandada, no es menos cierto, que tal cálculo no se realiza pura y simplemente dividiendo el monto facturado entre 31 (número de locales existentes en la parcela), sino que se aplica un porcentaje dependiendo del número de metros de cada local y el servicio que presta, no aportando la demandada prueba alguna respecto a tal forma de realizar el cálculo, incumpliendo la carga que le imponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, al no haber demostrado sus respectivas afirmaciones de hecho, coincidiendo quien decide con lo señalado por el a quo para desechar la reconvención planteada. Así se decide.

IV

Por las razones expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación propuesta por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 15-6-2009.

SEGUNDO

SIN LUGAR LA PERENCIÓN alegada por la parte demandada.

TERCERO

Se declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN OSPE C.A., contra la sociedad mercantil ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS C.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo y como consecuencia de ello se condena a la demandada a:

1. Hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por un local para pequeña industria artesanal con un área aproximada de 274 metros cuadrados, distinguido con el Nº 13-14, ubicado en el conjunto de locales edificados en la parcela distinguida con la letra C-1, situada en la carretera vieja Caracas- Minas de Baruta, en el sector próximo a la Urbanización S.I., Municipio Baruta del estado Miranda.

2. Pagar a la parte actora la suma de Bs. 120,2 diarios, desde el día 1-9-2008, fecha en que debió hacer entrega del inmueble, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. Dicho monto es el doble del canon de arrendamiento. Penalidad pactada por las partes en la cláusula decimoctava del contrato, en caso de incumplimiento del arrendatario, habiéndose arribado a dicha suma tal y como se estableció en la motiva de este fallo.

CUARTO

SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS C.A., contra la empresa INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN OSPE C.A.

QUINTO

Se condena a la demandada en las costas del recurso a tenor de lo pautado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se confirma el fallo apelado.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de noviembre del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 13-11-2009 siendo las 3:10 p.m., previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria.

AP11-R-2009-000337.