Decisión nº S-N de Juzgado Quinto de Municipio de Caracas, de 15 de Junio de 2009

que el contrato de arrendamiento se extinguió por la expiración del término de duración el treinta y uno (31) de agosto de dos mil siete (2007). SEGUNDO: que el lapso de prorroga legal del contrato de arrendamiento se extinguió por la expiración del termino de duración el treinta y uno (31) de agosto de dos mil ocho (2008).TERCERO: que cumpla con su obligación de hacer entrega y/o devolución inmediata del inmueble objeto de arrendamiento, totalmente desocupado. CUARTO: en pagar a la parte demandante los daños y perjuicios ocasionados hasta la fecha en virtud del incumplimiento de su obligación. QUINTO: que se condene a la parte demandada al pago de las costas y costos del proceso.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda señaló como punto previo a la misma la perención de la instancia por cuanto a su criterio, en la presente causa opero la perención en virtud que desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha en que fue verificada la citación de su mandante, transcurrieron mas de treinta (30) días.

De la misma forma, alega el apoderado demandado la cuestión previa establecida en el ordinal octavo (8vo) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prejuicialidad, por cuanto, alega el apoderado demandado que existe una denuncia penal interpuesta por su mandante contra la parte accionante de la presente causa, la sociedad mercantil INVERSIONES Y ADMINISTRACION OSPE, C. A., ante la Fiscal General de la Republica, en fecha cinco (05) de marzo de dos mil nueve (2009), en virtud haberle estado cobrando a su mandante, un monto superior al que tendría que pagar por concepto de servicio de agua, cobrándole el equivalente a los treinta y un (31) locales existentes en la parcela C-1, siendo que solo debería su mandante cancelar lo relativa al consumo de los locales 13 y 14 antes descritos.

Respecto a su contestación al fondo de la demanda, estableció el apoderado demandado que niegan, rechazan y contradicen la presente demanda tanto los hechos narrados como en el derecho alegado en los siguientes términos:

Conviene la parte demandada, la existencia de una relación arrendaticia, la cual se suscribió mediante tres contratos discriminados de la siguiente forma, en fecha primero (01) de septiembre de dos mil cuatro (2004), mediante documento privado, con vigencia desde esa misma fecha hasta el treinta y uno (31) de agosto de dos mil cinco (2005); que en fecha once (11) de agosto de dos mil cinco (2005) las partes suscribieron un segundo contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito, el cual comenzaría a regir a partir del primero (01) de septiembre de dos mil cinco (2005), hasta el treinta y uno (31) de octubre de dos mil seis (2006), que en fecha primero (01) de septiembre de dos mil seis (2006) se realizo un ultimo contrato con vigencia desde esa fecha hasta el treinta y uno (31) de agosto de dos mil siete (2007).

Que se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de MIL SETECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 1.704,30), así como la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) como contraprestación por el uso del puesto de estacionamiento tal y como lo establece la cláusula primera, segunda, tercera y cuarta del contrato de arrendamiento.

Que una vez vencido el plazo de duración del contrato de arrendamiento, es decir, llegado el treinta y uno (31) de agosto de dos mil siete (2007) su mandante continuo ocupando el bien inmueble en virtud de la prorroga legal de un año establecida por la ley de arrendamiento inmobiliario, pero inexplicablemente la arrendadora se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento, permitiendo a la arrendataria seguir ocupando el inmueble arrendado, razón por la cual, su mandante se vio obligada a recurrir a la figura de las consignaciones arrendaticias, con lo cual a criterio del apoderado demandado, deja en evidencia que se esta en la presencia de un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de lo cual la acción a seguir no era cumplimiento del contrato sino desalojo, tal y como lo establece el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la misma forma, el apoderado demandado en su contestación al fondo de la demanda, negó rechazo y contradijo el telegrama certificado enviado a su mandante en fecha once (11) de septiembre de dos mil nueve (2009), señalando que ese tipo de notificaciones debe realizarse con acuse de recibo, es decir, que la misma debe ser firmada como recibida por el arrendatario para que surta efectos los efectos que se pretende, tener la certeza de la notificación del arrendatario, siendo que en el caso que nos ocupa, el apoderado demandado declaro que tal telegrama no fue recibido por su mandante.

Acto seguido, en su escrito el apoderado demandado procedió a reconvenir a la sociedad mercantil INVERSIONES Y ADMINISTRACION OSPE C. A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha catorce (14) de abril de dos mil (2000), bajo el Nº 64, Tomo 86-A Sgdo., alegando en ese momento lo siguiente:

Que en el momento en que la sociedad mercantil INVERSIONES Y ADMINISTRACION OSPE C. A., en su carácter de arrendadora del bien inmueble antes descrito, facturaba los recibos de pago de arrendamiento (desde que se inicio la relación arrendaticia) facturaba igualmente lo correspondiente al pago de servicio de HIDROCAPITAL.

Que siendo que su mandante es contribuyente especial del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) le indico a la arrendadora que la facturación de los gastos propios en donde opera ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS, C. A., es decir los gastos de los locales 13 y 14 antes identificados, se debían discriminar por separado, a fin de determinar el monto de retención por impuesto al valor agregado (IVA), que debe realizar la empresa que representa, advirtiéndole que de no realizar la corrección correspondiente incurriría en el delito de evasión fiscal o tributaria en grado encubridor.

Que en virtud de la no obtención de respuesta alguna por parte de la arrendadora, su representada solicito por cuenta tal discriminación, encontrando irregularidades en el monto facturado por HIDROCAPITAL y lo cobrado por Inversiones y Administración Ospe, C. A., desde el primero (01) de septiembre de dos mil cuatro (2004) hasta el once (11) de mayo de dos mil siete (2007).

Alega el apoderado demandado reconviniente que las irregularidades mencionadas, consisten en que lo cobrado por el arrendador por concepto de agua a su representado abarca no solamente el consumo de los locales 13 y 14 (locales correspondientes a su mandante) sino que abarca todo el conjunto de locales ubicados en la parcela C-1, los cuales ascienden a treinta y un (31) locales.

Alega el apoderado demandado reconviniente que la accionante reconvenida cobro excesivamente a su representada un monto por concepto de servicio de Hidrocapital hasta por la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 854,44), tal y como se desprende cuadro comparativo presentado en el escrito de reconvención.

Que por todo lo antes expuesto reconviene en nombre de su representada a Inversiones y Administración Ospe, C. A., a los fines de que pague o sea condenado por los siguientes conceptos:

pagar la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 854,44) por concepto de diferencia del pago del servicio de Hidrocapital. SEGUNDO: al pago de los intereses a la rata del doce por ciento (12%) de las cantidades señaladas, desde la interposición de la presente demanda hasta la sentencia definitiva, igualmente solicito la determinación de intereses que se verifiquen mediante una experticia complementaria del fallo. TERCERO: solicitaron que mediante una experticia complementaria del fallo se proceda a ajustar por inflación la pérdida del valor de la moneda (indexación). CUARTO: a pagar las costas procesales.

Luego de admitida la reconvención de la demanda y encontrándose en la oportunidad procesal para dar contestación a la misma, la apoderada demandante reconvenida lo hizo en los siguientes términos:

Negó, rechazo y contradijo que su representada adeude a la demandada reconviniente las cantidades que esta explano en su escrito de reconvención, por concepto de diferencia del pago del servicio de Hidrocapital, los intereses de mora, indexación y costas procesales.

Alega la parte demandante reconvenida que estableció la cláusula décima primera del Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha nueve (09) de octubre de dos mil seis (2006) por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, asentado bajo el Nº 17, Tomo 96, de los libros de autenticaciones respectivos, que el arrendatario se obliga a pagar los servicios, tales como agua, electricidad, gas, etc., correspondiéndole al mismo pagar su cuota parte de consumo, conforme al prorrateo que efectuara oportunamente la arrendadora, en virtud de que los servicios ingresan a la parcela con un único medidor para todos los locales.

Alego igualmente la demandada reconvenida que todos los inquilinos del conjunto de locales existentes en la parcela C-1 antes descrita, al momento de firmar el contrato de arrendamiento se encontraban en conocimiento que los servicios de agua y luz eléctrica se suministraban a través de un único medidor colectivo.

Del mismo modo, expreso el accionante reconvenido que resulta incierto que el monto que le corresponda cancelar al demandado reconviniente por concepto de agua a los locales 13 y 14, pudiese ser calculado al dividir la factura emitida por hidrocapital entre los treinta y un (31) locales industriales que integran el inmueble denominado parcela C-1, ya que los distintos locales, no tienen la misma área ni actividad comercial o industrial y aunado a ello se encuentran los gastos de conservación y mantenimiento de los tanques y otros bienes necesarios para la prestación del servicio.

Aduce la apoderada reconvenida que en función a lo establecido en el articulo 33 la ley de arrendamiento Inmobiliario en concordancia con lo establecido en el articulo 62 de la misma ley los reclamos de reintegro de las facturas correspondientes del 01/09/2004 al 01/03/2007 se encuentran prescritos, en virtud de haber transcurrido mas de dos (02) años desde las fechas de sus sucesivas emisiones.

Solicitando a este juzgado sea declarada sin lugar la reconvención propuesta.

Planteados así los términos del disenso, este Juzgado a los fines de resolver el punto previo relativo a la PERENCION DE LA INSTANCIA observa:

El Artículo 267 del Código de Procedimiento Civil establece:

Toda instancia se extingue por el transcurso de un (1) año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención

.

También se extingue la instancia:

1°. “Cuando transcurridos treinta (30) días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado”

Se puede colegir de lo anterior, que la perención es la sanción legal contra el litigante negligente, prevista por nuestro legislador, a fin de castigar a las partes actuantes en el juicio, por su falta de impulso procesal.

Ha sido criterio jurisprudencial reiterado, que si bien es cierto que actualmente no existe la obligación de pagar aranceles judiciales, no es menos cierto que, se debe cumplir dentro de los treinta (30) días siguientes al auto de admisión las otras cargas procesales que aun subsisten, como lo son, la consignación de los fotostatos necesarios para librar la compulsa correspondiente dentro del lapso de treinta (30) días siguientes al auto de admisión, el señalamiento expreso de la dirección de la parte demandada, así como la entrega de los emolumentos requeridos por el Alguacil para cubrir los gastos de su traslado y de la misma forma para impulsar la mencionada citación.

En caso de marras, el accionante reconvenido, cumplió, tal y como se evidencia de las actas que conforman el presente expediente y del texto del presente fallo, con las cargas procesales que le subsisten a fin de realizar la citación de la parte demandada, pues se desprende de las actuaciones contenidas en la presente causa que la misma se admitió en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil ocho (2008) y la parte accionante en fecha siete (07) de octubre de dos mil ocho (2008) consigno a las actas fotostatos del libelo de la demanda y de su respectivo auto de admisión a los fines de realizar la compulsa de citación de la parte demandada, consignando en la misma oportunidad, mediante otra diligencia los emolumentos necesarios para la practica de la referida citación, todo lo cual realizo en un periodo de tiempo menor al requerido por la ley para que se materialice la perención breve, y así se declara.

A mayor abundamiento, considera pertinente este juzgador, en virtud de que la perención es una figura procesal que debe ser declarada por el juez de la causa, a instancia de parte o de oficio, establecer que revisadas las actas procesales, tampoco se evidencia causal alguna para declarar la perención de la instancia por falta de impulso procesal, (un año sin impulsar el procedimiento), siendo deber de quien aquí administra justicia, declarar sin lugar el punto previo referido a la perención de la instancia. Y así se decide.-

De la CUESTIÓN PREVIA alegada por la parte demandada, contenida en el ordinal octavo (8vo) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial, este juzgado observa:

El ordinal Octavo (8vo) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece:

Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.

(Negrillas del Tribunal)

Del artículo antes trascrito se desprende que el fundamento de la cuestión previa opuesta por la parte accionada reconviniente, esta dirigido a solicitar, sea declarada la existencia de una cuestión prejudicial, la cual debe resolverse con anterioridad a la resolución de la presente acción que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL) incoara en su contra, INVERSIONES Y ADMINISTRACION OSPE, C. A., suficientemente identificada en autos.

Al respecto este tribunal observa: Nuestro autor patrio, R.H.L.R.e.e.T.I.d. su obra, Código de Procedimiento Civil, Caracas 1996, define la PREJUDICIALIDAD como:

(Omissis)…el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quaestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad… (Omissis)(Negrillas del tribunal)

Se desprende del concepto antes explanado, que es requisito sine cuanon para la procedencia de la prejudicialidad, que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en este proceso influya de tal modo en esta decisión, que sea necesario resolverla con carácter previo a la misma.

A los fines de dilucidar sobre la vinculación existente en las causas antes mencionadas observa quien aquí suscribe que se desprende de la denuncia penal interpuesta por la parte demandada reconvenida contra la parte accionante de la presente causa, la sociedad mercantil INVERSIONES Y ADMINISTRACION OSPE, C. A., ante la Fiscalia Superior de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha cinco (05) de marzo de dos mil nueve (2009), que la misma persigue la calificación de una acción a fin de determinar la responsabilidad penal por las irregularidades denunciadas, las cuales consisten en que lo presuntamente cobrado por el arrendador por concepto de agua al demandado reconviniente, abarca no solamente el consumo de los locales 13 y 14 (locales correspondientes a la parte demandada reconviniente) sino que abarca todo el conjunto de locales ubicados en la parcela C-1, los cuales ascienden a treinta y un (31) locales.

Ahora bien, a juicio de quien aquí suscribe, la decisión de fondo que pudiese dictar la Fiscalia General de la Republica, mediante la cual declare procedente o no la denuncia que ante su despacho se ventila, en nada modificaría la concepción del fondo de lo aquí debatido, por cuanto los hechos generadores de la presente acción se encuentran plenamente determinados, siendo los mismos, hechos civiles y patrimoniales, donde el fin u objeto de los juicios es la entrega del bien inmueble arrendado y el pago de la diferencia de los servicios prestados al arrendatario, a diferencia de el fin u objeto de la denuncia antes mencionada, el cual es establecer una responsabilidad penal personal.

Por todo lo anterior, tomando en consideración que el fin cierto de la presente demanda y su reconvención es la entrega del bien inmueble dado en arrendamiento, así como el pago de la diferencia de los servicios de hidrocapital prestados al arrendatario, respectivamente, y el fin de la denuncia penal es establecer una responsabilidad penal personal, por la presunta comisión de un hecho punible, no teniendo las causas una vinculación directa y necesaria que exijan la resolución de una de ellas con anterioridad, a fin de evitar el influjo en la decisión de la otra, previniendo de esta forma nulidades y reoposiciones inútiles, por existir sentencias que pudieran ser contradictorias, conforme al principio constitucional de una Tutela Judicial Efectiva, no pudiendo constatarse la cuestión prejudicial planteada, este juzgado debe declarar sin lugar la Cuestión Previa opuesta por la parte accionada reconviniente con fundamento en el Ordinal Octavo (8mo) del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

DEL FONDO

Estando en la oportunidad procesal para resolver el fondo del asunto controvertido, este juzgado pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:

De las pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida:

La parte demandante reconvenida acompaño a su libelo de demanda los siguientes documentos:

 Original de contrato de arrendamiento, suscrito por las partes en fecha nueve (09) de septiembre de dos mil seis (2006) ante la Notaria publica segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 17, Tomo 96 del libro de autenticaciones respectivo, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, y por ser el mismo de conformidad con el articulo 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocido como Instrumento Publico, este juzgador conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose del mismo la existencia de la relación arrendaticia de las partes sobre el bien inmueble arrendado, así como los términos en que fue celebrado dicho contrato. Así se decide.

 Original de contrato de arrendamiento, suscrito por las partes en fecha primero (01) de septiembre de dos mil cuatro (2004), razón por la cual, por ser el mismo de conformidad con el articulo 1363 de nuestro Código Civil, reconocido como Instrumento Privado, y en virtud de no haber sido desconocido, este juzgador conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose del mismo la fecha de inicio de la relación arrendaticia de las partes. Así se decide

 Original de contrato de arrendamiento, suscrito por las partes en fecha once (11) de agosto de dos mil cinco (2005) ante la Notaria publica segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 01, Tomo 62 del libro de autenticaciones respectivo, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, y por ser el mismo de conformidad con el articulo 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocido como Instrumento Publico, este juzgador conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose del mismo la existencia de la relación arrendaticia de las partes, así como los términos en que se mantuvo el contrato. Así se decide.

 Telegrama original, de fecha nueve (09) de septiembre de dos mil ocho (2008) dirigido a la parte demandada reconviniente, la cual en la contestación de la demanda alego no haber recibido, razón por la cual, tomando en consideración que de lo hallado en autos solo se desprende el pago y consignación ante el instituto postal del referido telegrama, mas no consta en autos, la recepción del mismo por parte del demandado, la cual debió ser probado por la parte promovente a través de acuse de recibo o prueba de informes dirigida al instituto postal telegráfico, este juzgado la desecha como prueba. Y así se decide.-

Promueve la parte demandante reconvenida en el lapso de promoción de pruebas lo siguiente:

 El merito favorable de las confesiones de la parte demandada, contenidas en el escrito de contestación de la demanda , en la que reconoce y acepta haber suscrito conjuntamente con la parte demandante los contratos de arrendamiento de fechas primero (01) de septiembre de dos mil cuatro (2004), once (11) de agosto de dos mil cinco (2005) y (01) de septiembre de dos mil seis (2006), estableciendo de esa manera la aceptación de la relación arrendaticia por un lapso de tres (03) años y que luego de cumplido dicho lapso, continuo haciendo uso del bien inmueble arrendado en virtud de la prorroga legal. Al respecto observa este Juzgador que dichas declaraciones de la parte demandada son apreciadas plenamente, tal y como consta del texto narrativo del presente fallo, desprendiéndose de las mismas el reconocimiento de la duración de la relación arrendaticia y su correspondiente prorroga legal, y así se declara.

De las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente:

Acompaño la parte demandada reconviniente a su escrito de contestación de la demanda lo siguiente:

 Copia simple de la denuncia presentada por la parte demandante reconvenida ante la Fiscalia Superior de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna se tiene como copia fidedigna y por ser la misma de conformidad con el articulo 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocida como Instrumento Publico, este juzgador conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose de la misma la existencia de una solicitud de calificación de una acción a fin de determinar la responsabilidad penal por las irregularidades denunciadas, las cuales consisten en que lo presuntamente cobrado por el arrendador por concepto de agua al demandado reconviniente, abarca no solamente el consumo de los locales 13 y 14 (locales correspondientes a la parte demandada reconviniente) sino que abarca todo el conjunto de locales ubicados en la parcela C-1, los cuales ascienden a treinta y un (31) locales. Así se decide.

 Originales de facturas emitidas por la parte demandante reconvenida a la parte demandada, las cuales por ser de conformidad con el articulo 1363 de nuestro Código Civil, reconocidas como Instrumentos Privados, y en virtud de no haber sido desconocidas, este juzgador conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose de las mismas los montos facturados por la parte demandante y posteriormente cancelados por la parte demandada, por concepto de canon de arrendamiento y servicios prestados. Así se decide.

 Originales de depósitos (consignaciones arrendaticias) realizados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este juzgado observa que en las mismas se evidencia sello húmedo del tribunal de consignaciones, sello el cual le reviste carácter de documento publico, el cual al no haber sido tachado, se tiene como reconocido y este juzgador conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose de los mismos el pago de los cánones de arrendamiento realizado por la parte demandada ante el tribunal de consignaciones arrendaticias, por los meses desde febrero de dos mil ocho (2008) hasta marzo de dos mil nueve (2009). Así se decide.

 Estando en el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada reconviniente promovió prueba de informes a HIDROCAPITAL, prueba de la cual en fecha primero (01) de junio de dos mil nueve (2009) se recibió ante este juzgado oficio Nº G-09-03164, contentivo sus resultas, las cuales por ser de conformidad con el articulo 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocidas como Instrumento Publico y al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este juzgador conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose de las mismas los detalles de la facturación del servicio de agua de la parcela C-1, antes descrita, desde el mes de septiembre de dos mil cuatro (2004) hasta el mes de mayo de dos mil siete (2007). Así se decide.

Ahora bien, analizadas las pruebas aportadas por las partes, es a criterio de quien suscribe evidente que existió entre ellas una relación arrendaticia desde el primero (01) de septiembre de dos mil cuatro (2004), fecha en la que se suscribió el primer contrato de arrendamiento, hasta el treinta y uno (31) de octubre de dos mil siete (2007) fecha en la que expiro el tercer contrato suscrito por las partes. Y así se establece.

En el mismo orden de ideas, una vez fenecido el tercer contrato de arrendamiento, el cual en su cláusula cuarta estableció que el mismo tendría un año (1) fijo duración, “sin prorroga”, comenzó a correr la prorroga legal del mismo, para lo cual el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

(…)

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de un (1) años o más, pero menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año (…)

(negrillas del tribunal)

Siendo así lo anterior y tomando en consideración que la relación arrendaticia tuvo una vigencia de tres (03) años, correspondiéndole una prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de un (01) año a partir de la fecha de vencimiento del tercer contrato, es decir el treinta y uno (31) de octubre de dos mil siete (2007), computándose de esta forma tal prorroga, desde el primero (01) de septiembre de dos mil siete (2007) hasta el treinta y uno (31) de octubre de dos mil ocho (2008). Y así se establece.

Establecido así lo anterior, considerada necesario este juzgador, en virtud de lo alegado por la parte demandada reconviniente, en referencia a la vigencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, en virtud de las consignaciones arrendaticias realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, aclarar lo siguiente:

Establece el párrafo segundo del Artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario lo siguiente:

Articulo 38.- Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Negrillas del Tribunal).

Del articulo antes trascrito se desprende claramente que estableció el legislador, que el lapso de prorroga legal se considera en principio a tiempo determinado, subsistiéndole a dicha relación las mismas cargas de la relación arrendaticia generadora de dicho lapso. Entre las cargas mencionadas cabe destacar que se encuentra el pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, lo cual le otorgara el derecho de continuar ocupando el bien inmueble dado en arrendamiento durante la vigencia de la prorroga legal.

Ahora bien, si bien es cierto según, alega la parte demandada que su arrendador no quiso recibir en el lapso de prorroga legal, lo correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento, lo cual lo obligo a dirigirse a la vía jurisdiccional, a fin de realizar las correspondientes consignaciones arrendaticias, no es menos cierto que, tal negativa a recibir los pagos así como las posteriores consignaciones, no transforman una prorroga legal a tiempo determinado en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues las consignaciones mencionadas solo salvaguardaran al arrendatario en caso de que su arrendador solicitase la resolución del contrato dentro del plazo de prorroga legal por falta de pago. Y así se establece.

En tal sentido, respecto al cumplimiento del contrato de arrendamiento demandado, observa este Sentenciador que no constan en autos pruebas que desvirtúen lo alegado por el accionante reconvenido respecto a la falta de entrega del inmueble por parte del demandado reconviniente al vencimiento del término del contrato y el de su prorroga legal, lo cual fue el objeto de la acción intentada, siendo que a consideración de este Tribunal, la parte accionada reconviniente debió probar que ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, esto es en el caso de autos, la entrega del inmueble al vencimiento del término y del lapso de prórroga legal tantas veces señalado, lo cual no hizo durante la secuela del juicio, quedando evidenciado el incumplimiento en la obligación del arrendatario de hacer entrega del inmueble arrendado a la actora reconvenida, y así se declara.

En consecuencia, conforme a lo expuesto anteriormente, y establecida como ha sido la existencia entre las partes de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y su correspondiente prorroga legal, y por cuanto la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL) no es contraria a derecho sino que por el contrario se encuentra tutelada por el Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la misma debe prosperar, y así se decide.

Respecto a los daños y perjuicios demandados por la parte accionante reconvenida, la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento de fecha nueve (09) de octubre de dos mil seis (2006), estableció lo siguiente:

CLÁUSULA DÉCIMA OCTAVA: CLÁUSULA PENAL al vencimiento del presente contrato o de alguna de sus prorrogas, por cualquier motivo que sea, “EL ARRENDATARIO” deberá entregar EL INMUEBLE a “LA ARRENDADORA” totalmente desocupado de bienes y personas. Dicha entrega deberá efectuarse en EL INMUEBLE para los fines de inspección y para lo cual se levantara un Acta que suscribirán ambas partes, donde se dejara constancia de las condiciones del mantenimiento y conservación en que “EL ARRENDATARIO” lo entrega. Todo retardo o demora en la devolución de EL INMUEBLE al terminar el contrato, o por cualquier motivo, obliga a “EL ARRENDATARIO” a pagar a “LA ARRENDADORA” la cantidad equivalente al doble del canon mensual de arrendamiento por cada día de retardo, por concepto de daños y perjuicios, sin que implique prorroga o tácita reconducción del contrato de arrendamiento. Todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 28 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Negrillas del tribunal)

En tal sentido, por estar los daños y perjuicios que demanda el accionante reconvenido establecidos claramente en el cuerpo del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y siendo que el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte demandada reconviniente en su oportunidad respectiva, considera quien aquí suscribe que los mismos deben prosperar en la forma establecida por las partes. Y así se decide.

Respecto a la reconvención de la demanda:

Analizados los alegatos y pruebas promovidas por las partes en virtud de la reconvención planteada, este juzgado a los fines de pronunciarse al fondo de la misma observa:

La parte demandada reconviniente acompaño a su escrito de reconvención las facturas emitidas por parte de su arrendatario, probando de esa forma las cantidades que cancelaba por concepto de canon de arrendamiento y servicios; de la misma forma, promovió en su oportunidad prueba de informes a HIDROCAPITAL, mediante la cual quedo constancia cierta para este juzgador de las facturaciones que este Instituto emitiera al ciudadano ORAZIO PERROZZI.

Por su parte, el demandante reconvenido, en su contestación expreso que resulta incierto que el monto que le corresponda cancelar al demandado reconviniente por concepto de agua a los locales 13 y 14, pudiese ser calculado al dividir la factura emitida por hidrocapital entre los treinta y un (31) locales industriales que integran el inmueble denominado parcela C-1, ya que los distintos locales, no tienen la misma área ni actividad comercial o industrial y aunado a ello se encuentran los gastos de conservación y mantenimiento de los tanques y otros bienes necesarios para la prestación del servicio.

En este sentido, luego de un análisis comparativo realizado tanto a las facturas presentadas por el demandado reconviniente como a las resultas de la prueba de informes, resulta evidente para este administrador de justicia, que lo facturado por INVERSIONES Y ADMINISTRACION OSPE, C. A., por concepto de servicio de agua a ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS, C. A., es a todas luces un monto superior al que pudiese corresponder luego del prorrateo lógico correspondiente entre los distintos locales existentes en la parcela C-1 antes identificada, pudiendo tomar como referencia la factura Nº 2594 de fecha veintidós (22) de enero de dos mil siete (2007), librada por la accionante reconvenida a la parte demandada, en la cual aparece por concepto de agua (periodo 02-11-2006 al 02-12-2006) la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON ONCE CENTIMOS (79.592,11), habiendo sido facturado por hidrocapital a la parcela C-1, antes identificada, en esa fecha, según prueba de informe, la cantidad de CINCUENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs.F. 51,71), lo a criterio de este administrador de justicia, deja en evidencia el exceso en el cobro del servicio por parte del arrendador.

No obstante lo anterior, al accionante reconvenido negar que los montos a cancelar por conceptos de servicio, se calculan proporcionalmente por el numero de locales, en virtud de que los mismos, no tienen la misma área ni actividad comercial o industrial y aunado a ello se encuentran los gastos de conservación y mantenimiento de los tanques y otros bienes necesarios para la prestación del servicio, la carga de la prueba referente a la forma de calcular esta división correspondía al reconviniente, quien debía probar, de que manera debían realizarse los cálculos de los gastos de servicios compartidos.

Aunado a lo anterior, en base a las máximas de experiencia, es bien sabido por quien suscribe, que todos aquellos gastos comunes a cierto y determinado espacio, el cual se encuentre arrendado a distintas personas, se cancelan en una proporción directa al metraje del local correspondiente en contraposición al área total y en caso de ser locales comerciales, el los distintos servicios se cancelaran tomando en consideración la actividad comercial desarrollada por cada uno de ellos, no pudiendo este juzgado realizar tal calculo por desconocer el área precisa de la parcela C-1 y de los veintinueve (29) locales restantes así como la actividad que en ellos se desarrolla.

En este sentido, mal podría declarar este administrador de justicia con lugar la presente reconvención, careciendo de medios suficientes para determinar fehacientemente la cantidad cobrada en exceso, razón por la cual la misma debe declararse sin lugar. Y así se decide.-

III

A tenor de lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada reconviniente.-

Publíquese, regístrese.-

Dada, firmada y sellada en la Sede del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de junio de año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

EL JUEZ.-

L.T.L.S..-

EL SECRETARIO.-

Abg. M.S..-

En la misma fecha se publicó y registró el presente fallo siendo las doce del medio día.-

EL SECRETARIO.-

Abg. M.S..-

Exp. Nº AP31-V-2008-002177.-

LTLS/MS/WM (3).-