Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Julio de 2006

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACCIONANTE: ADMINISTRACIONES NUÑEZ NUÑEZ-ADMINUCA CA., debidamente registrada ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de fecha 13 de Junio de 1990, anotada bajo el numero 75, tomo 80-A Pro.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: A.L.C.M., abogada en ejercicio de este domicilio e inscrito Inpreabogado bajo el No. 76.958.-

PARTE DEMANDADA: H.G., Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-1.596.455.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: L.A.M.S. y J.R. DI G.C., abogados en ejercicios de este domicilio e inscrito Inpreabogado bajo el No.12.477 y 62.095.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

EXPEDIENTE: 14170.-

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

La presente causa se inicia por libelo de demanda introducido por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue asignada por sorteo a este Tribunal, dándosele entrada y anotándose en libro de causas correspondiente.-

Mediante diligencia presentada y suscrita en fecha 15/11/2005, compareció la ciudadana M.G.B.P., en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA NUÑEZ-NUÑEZ-ADMINUCA C.A., debidamente asistida por la abogada en ejercicio M.C.C., inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 92.587, y confirió Poder Apud Acta, a los abogados N.P.V. y M.C.C., e igualmente procedió a consignar los documentos fundamentales en los cuales sustenta su pretensión, a decir:

A.-) Repertorio Forense donde aparece el Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil ADMINISTRACIONES NUÑEZ NUÑEZ-ADMINUCA C.A.- (f. 8 al 17).-

B.-) Documento de Propiedad del inmueble objeto de la presente controversia.- (f. 18 y 19).-

C.-) Copia simple de la Resolución signada con el N° 000609, emanado de la Dirección General de Inquilinato.- (f. 20 al 25).-

D.-) Copias certificadas del expediente signado con el N° 20002311, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.- (f. 26 al 218).-

En fecha 09/12/2005, comparece la abogada M.C.C., y mediante diligencia y señala:

…se presentó libelo de demanda…..por Incumplimiento de su principal obligación como es el pago de los canos de arrendamiento, en el Capitulo III del Petitorio, se menciona que el pago de dicho Canon es de Bs. 80.745,oo…..que el ciudadano H.G., ha realizado en todas las consignaciones con un descuentos por concepto de pago de condominio, el cual no estaba estipulado….tal situación coloca al ciudadano H.G. en estado de insolvencia…….

- (f. 219).-

El día 23/05/2006, comparece la abogada en ejercicio A.L.C.M., y consigna escrito de REFORMA DE LA DEMANDA, mediante el cual lo hace entre otras cosas de la siguiente manera:

….Que en fecha 30 de septiembre de 1987, el ciudadano SAVERIO GRATEROL, en su carácter de administrador del inmueble, inicio una relación arrendaticia, mediante contrato con el ciudadano H.A.,…. Que el canon de arrendamiento se inició inicialmente de CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.000,oo), pagaderos el día primero de cada mes.- Dicho canon de arrendamiento se ha venido modificando en v.d.R. emanadas de la Dirección de Inquilinato ….el canon actual es la cantidad de TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.319.200,oo), según resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato…de fecha 06 de Julio de 2000…el citado arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses ……., monto que asciende a la cantidad de DIECISEIS MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 16.536.555,oo), resultando inútiles todas las gestiones amistosas……la negativa de pago por parte de el arrendatario contraviene la obligación principal del contrato, como es la de pagar mensualmente la suma de dinero convenida, ….Que la falta de pago del canon de arrendamiento adeudado …otorga el derecho de ejercer la presente acción por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…

Que por el incumplimiento por parte de el arrendatario a su compromiso de pago….a razón de TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 319,200,oo) mensuales…..es por lo que procedo a demandar …al ciudadano H.A., para que convenga o en su defecto sea condenado a: PRIMERO: A la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de septiembre de 1.987, y en consecuentemente haga entrega material real y efectiva del bien inmueble….. Completamente desocupado SEGUNDO: A pagar consecuentemente por conceptos de daños y perjuicios…la cantidad de DIECISEIS MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.16.536.555,oo) equivalentes a los cánones de arrendamiento insolutos que ha dejado de pagar….TERCERO: Al pago de las Costas y Costos….

(f.221 al 228).-

Consigna conjuntamente con el escrito de reforma los siguientes documentos:

1. -) Copia del Instrumento Poder con que actúa en el presente juicio (f.229 y 230).-

2. -) Copia de la Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato, la cual lleva anexa su respectiva publicación (f.231 al 238).-

Mediante auto dictado en fecha 30/03/2006, se procedió a la admisión de la presente demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sustanciándose por los trámites del juicio breve contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada H.G., para el segundo día de despacho siguiente a la constancia de haberse practicado la citación.- Librándose la correspondiente compulsa en fecha 05/03/2006.- (F. 239 y Vto 241).- En la misma fecha del auto de admisión conforme a lo ordenado, y a los fines de proveer sobre la medida preventiva solicitada por la actora en el escrito libelar, se le dio apertura al cuaderno de medidas, y, de conformidad con lo establecido en los artículos 585 en concordancia con el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se decretó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio, plenamente identificados en autos, librándose a tal efecto el correspondiente despacho anexo a oficio al Juzgado Distribuidor de Municipio ejecutor de medidas preventivas y ejecutivas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-

En fecha 08/05/2006, compareció la parte demandada H.G. y consignó poder Apud Acta, a los abogados L.A.M.S.; R.J. D’HOY; J.R. DI G.C..- (F. 242).-

En fecha 12/05/2006, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda, estando presente ambas partes, y consignando la parte demanda escrito contentivo de la contestación al fondo de la demanda, incorporando en dicho escrito Un punto previo, así como cuestiones previas.- Argumentado entre otras cosas lo siguiente:

“……..PUNTO PREVIO: observa que la Parte Actora inició el presente Juicio por Libelo de Demanda, consignado en autos en fecha 0cho (08) de Noviembre de 2005, …posteriormente consignó en fecha 23 de Marzo de 2006, Libelo de Reforma a la Demanda, pero es el caso que del auto de Admisión a la Demanda, se evidencia que el Tribunal Admitió el Libelo Primitivo y omitió pronunciamiento alguno, en relación con la Reforma, lo cual introduce elementos de subversión al proceso, y crea en la parte demandada una verdadera incertidumbre que la conduce al caos procesal….A todo evento, la Parte Demandada, se acoge al Debido Proceso y procede a dar contestación al Fondo de la Demanda, con respecto a los alegatos contenidos en el Libelo Primitivo.-

……CUESTIONES PREVIAS:……Oponemos las Cuestiones Previas contenidas en los ordinales 8° y 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referentes a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto y la Caducidad de la acción establecida en la Ley……La contenida en el ordinal 8°….se consigna copia certificada de la Sentencia Definitiva de Primera Instancia, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en fecha 18 de Julio 2005, donde declara CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el ciudadano H.R.G.….contra el acto administrativo contenido en la Resolución 00609, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que fijó canon de arrendamiento máximo mensual al apartamento N° 154….Que de la precitada Sentencia, se evidencia fehacientemente la Prejudicialidad que impide a la parte actora, demandar el cumplimiento de una Resolución de Regulación de canon de Arrendamiento, que ha sido anulada por Sentencia Definitiva, contra la cual no se han ejercido recurso alguno por falta de notificación de las partes.- ….Oponemos la cuestión Previa en el ordinal 10° …..Referente a la Caducidad de la Acción……De conformidad con lo preceptuado en el artículo 1980 del Código Civil….alegamos la PRESCRIPCION de los cánones de Arrendamiento…..Septiembre a Diciembre 2000, Enero a Diciembre de 2001….Enero a Diciembre 2002….Enero a Septiembre 2003…..-

CONTESTACION AL FONDO……Negamos, rechazamos y contradecimos,………...por considerar que tal acción es temeraria, infundada, maliciosa…..Negamos….que nuestro representado se encuentre insolvente en el pago de los Cánones de Arrendamiento……Negamos…que ….esté obligado a pagar….Setenta y cuatro meses...Fijado cada uno en un monto de TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (319.200,00).-……Negamos………….que esté obligado a pagar la suma de DOS MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL OCHENTA BOLIVARES (Bs. 2.362.080,oo) por concepto de cobranzas extrajudiciales.- (F. 243 al 247).-

Consigna en esa misma fecha conjuntamente con el escrito de contestación lo siguiente:

A.-) Copia certificada de la sentencia del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, donde declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el ciudadano H.R.G., contra el acto administrativo contenido en la resolución N° 000609, (f.248 al 254).-

En fecha 23/05/2006, la parte actora consigna escrito de Rechazo a las cuestiones previas propuestas por la parte demandada, señalando entre otras cosas:

“….Niego…..la cuestión previa a que se refiere el ordinal 8° del artículo 346….respecto a que existe una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto:…la parte demandada alega que existe un recurso de nulidad sobre la regulación del canon de arrendamiento y en la presente demanda se esta dilucidando un Juicio de Resolución de Contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento, ….que dejó de pagar antes de la referida regulación estando en todo momento insolvente al no pagar la regulación anterior como la ultima regulación….lo único que le garantizaba continuar ocupando el inmueble era el pago de los cánones de arrendamiento que dejó de cancelar oportunamente……Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 10° …..Referente a la caducidad de la acción propuesta…..esgrimiendo lo que señala el artículo 1.980 del Código Civil…..que la anterior disposición corresponde a la caducidad de la acción propuesta,….la parte demandada confundió los conceptos de caducidad y prescripción, …la prescripción solo puede oponerse como alegación de fondo y no por la vía de cuestión previa….- (F. 255 y 256).-

En fecha 31/05/2006, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, constante de dos (02) folios útiles, (F.258 y 259).-

E igualmente consigna:

a.-) Copia certificada del expediente signado con el N° 20002311, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, (f. 260 al 479) y

b.-) Comprobantes de Recibos de Condominio de la Junta Administrativa del Edificio Clavel, correspondiente al apartamento 154, a partir del mes de septiembre del año 2000 hasta el mayo 2004.- (f.480 al 566).-

En fecha 05/06/2006, la parte actora consigna escrito de pruebas, constante de Tres (03) folios útiles.- (F. 567 al 569).-

En fecha 07/06/2006, comparece el abogado R.J. D’HOY, y mediante diligencia declara formalmente su negativa a aceptar el poder apud-acta que le confiriera el ciudadano H.G..- (F. 570).-

El día 07/06/2006, comparece la ciudadana VERUSKHA AGUILLON, debidamente asistida por el abogado R.J. D’HOY, y consigna escrito de demanda de tercería, con sus respectivos recaudos.- (F.571 al 580).- La cual fue negada su admisión por este Tribunal en fecha 27/06/2006, (581 y 582).-

Quedando así trabada la Litis de la presente acción.-

II

P U N T O P R E V I O

Ahora bien, pasa esta Juzgadora a pronunciarse en primer término, como punto previo a la sentencia definitiva que recaerá en la dispositiva del presente fallo sobre los siguientes planteamientos presentados por la parte demandada, ya que considera este Tribunal que las cuestiones planteada requiere decisión especial y expresa, por cuanto lo que se resuelva al respecto debe tener incidencia directa con el problema de fondo que configura el asunto.

La parte demandada en su escrito presentado oportunamente en el acto de la contestación de la demanda puntea, que se encuentra en un estado de indefensión, por cuanto el Tribunal al momento de admitir la demanda, mediante auto de fecha 30/03/2006; obvió pronunciarse referente al escrito de reforma que presentó la parte actora en fecha 23/03/2006.- Con respecto a este punto debe señalarse, que si bien es cierto en dicho auto no se dejó expresamente plasmado “se admite la reforma”, no es menos cierto que dicho escrito se encuentra anterior al auto de admisión de la demanda, por lo que al estar a la vista ambos escrito, y analizados cada uno respectivamente, se considera que ambos escritos fueron admitidos.- A de hacer notar que la parte demandada igualmente señala que: “…A todo evento….se acoge al Debido Proceso y procede a Dar Contestación al Fondo de la Demanda, con respecto a los alegatos contenidos en el libelo Primitivo…”.- Ahora bien al analizar ambos escritos y a cada una de las actas que conformar el presente expediente, se observa que realiza su defensa a la pretensión planteada, es decir que su defensa alcanzo la determinación subjetiva y objetiva que pretende el actor en su reforma.-

La parte demandada alega la cuestión previa contenida en el Ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada a la Cuestión perjudicial, y consigna copia certificada de la Sentencia Definitiva de Primera Instancia, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo, alega que de la precitada sentencia, se evidencia fehacientemente la prejudicialidad que impide a la parte actora, demandar el cumplimiento de una resolución de Regulación de canon de arrendamiento, que ha sido anulada por sentencia definitiva, contra la cual no se han ejercido recurso alguno, por falta de notificación de las partes. Por el contrario la parte actora señala que la cuestión previa no tiene ninguna relevancia o relación con el hecho controvertido por cuanto la parte demandada alega que existe un recurso de nulidad sobre la regulación del canon de arrendamiento y en la presente demanda se esta dilucidando un Juicio de Resolución de Contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento, que la decisión de recurso de nulidad de regulación de alquileres, en nada interesa o involucra la premisa menor del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el presente proceso.- Ahora bien este Tribunal a los fines de decidir sobre este Punto, observa que si bien es cierto que existe en autos copias certificadas de la sentencia dictada por el Tribunal Superior Segundo en lo Contencioso Administrativo y Civil, mediante el cual anula la Resolución signada con el N° 000609, de fecha 06 de Julio 2000, emanado de la Dirección General de Inquilinato, donde fijan el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia, en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs.294.240,oo) y para el estacionamiento en la cantidad de Veinticuatro Mil Novecientos Sesenta Bolívares (24.960,oo); no es menos cierto que en dicha sentencia se evidencia en su parte dispositiva lo siguiente: PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el ciudadano H.R.G.,……contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 000609, de fecha Dieciséis (16) de Julio del dos mil (2000), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que fijo canon de arrendamiento máximo mensual al apartamento N° 154 (Propiedad Horizontal) ….cuya nulidad se declara.- SEGUNDO: Se niega el pedimento de restablecimiento de la situación jurídica lesionada, debiendo el interesado ocurrir a la administración a los efectos de una nueva fijación de alquiler, la cual tendrá lugar por los trámites ordinarios.- TERCERO: Conforme lo exige el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrá lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme, en adelante.- Con lo antes trascrito de dicha sentencia se evidencia que la misma es muy clara cuando señala que niega el pedimento de establecimiento de la situación jurídica lesionada, debiendo el interesado ocurrir a la administración a los efectos de una nueva fijación de alquiler; al igual que sus efectos tendrá lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante; no cursando en autos que se encuentre definitivamente firme; es decir el inquilino debe cancelar el alquiler establecido en la resolución N° 000609, de fecha 16/07/2000; hasta que dicte una nueva resolución, para que así se corrija la anterior. Por tal motivo este Tribunal declara SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil.- Y ASI SE DECLARA.-

En cuanto a la cuestión previa contenida en el numeral 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada argumenta que de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1980 del Código Civil, alega la PRESCRIPCION de los cánones de arrendamiento, desde septiembre 2000 hasta septiembre del 2003; ahora bien tal como lo señala la parte actora en su escrito de rechazo a la cuestiones previas, el numeral 10º del artículo en comento, se refiere a la caducidad que es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, que se debió oponer la prescripción no como cuestión previa sino como defensa de fondo, que la enumeración del artículo 346 no es enunciativa sino especifica.- Sin embargo con el Principio Iura Novit Curia, los jueces podemos aplicar en un caso concreto normas de derecho distintas a las alegadas por las partes.- En consecuencia la parte demandada invoca la prescripción en parte de unos cánones de arrendamientos demandados por la actora como insolutos (septiembre 2000 hasta septiembre del 2003) con respecto a lo alegado podría perfectamente ser valida, en la forma y manera como lo dispone el artículo 1.980 del Código Civil.

En este sentido el artículo 1.952 del Código Civil, prescribe lo siguiente:

La prescripción es un medio de adquirir un derecho o libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley

De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Entre tanto el artículo 51 de la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorga un derecho al inquilino para legítimamente solventarse si hace la consignación de la pensión de arrendamiento dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad de acuerdo a lo convencionalmente pactado.

En este sentido observa esta juzgadora que existen en autos copias certificadas del expediente de consignaciones de Alquileres N° 20002311, llevados por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con relación a las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por el Inquilino, ciudadano H.R. GUILLON, las cuales comprende la consignación de los cánones de los meses de Septiembre del 2000 hasta Marzo 2006, y siendo que las consignaciones son consideradas como una forma de pago en las relaciones arrendaticias para que no se considere moroso al inquilino, y que la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no permite que el arrendatario las retire después de consignadas en el Tribunal. En virtud de ello es criterio de esta Sentenciadora que, si el inquilino hizo los depósitos que afirma, es porque consideró que los adeudaba y escogió esa forma de pago, y le tocaría al Tribunal apreciar si esas consignaciones fueron legítimamente efectuadas.- Siendo así, resulta ilógico o incongruente que el demandado hubiese alegado la prescripción de pagar las pensiones arrendaticias atrasadas cuando existe en autos que fueron consignadas en un Tribunal; por ende, a tenor del artículo 1.973 del Código Civil, las interrumpió. En efecto, la norma común indicada determina lo siguiente:

La prescripción se interrumpe también civilmente, cuando el deudor o el poseedor reconocen el derecho de aquél contra quien había comenzado a correr

De la norma antes transcrita, se desprende que, el demandado al hacer el pago de los cánones de arrendamientos, reconoció la obligación de pagar los canos de arrendamiento; amen de interrumpir la prescripción, cuando lo hizo bajo la figura de la consignación en un Tribunal. De tal manera que la prescripción de pagar los atrasos de los alquileres, para el caso de autos, no es procedente.- ASI SE DECIDE.-

Resuelta como ha sido el punto previo referente a la admisión de la reforma de la demanda; a que existe una cuestión prejudicial y a la prescripción, corresponde a esta juzgadora pronunciarse sobre el fondo de la controversia, para lo cual lo hace de la siguiente manera:

Se procede a valorar con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si las partes cumplieron con los requisitos que hacen procedente las pretensiones que hace valer en el presente juicio; es decir quien pida la ejecución de una obligación debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.

Pruebas consignadas en el presente juicio:

PARTE ACTORA.-

A.-) Repertorio Forense de fecha 10 de Octubre de 2003, donde aparece el Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil ADMINISTRACIONES NUÑEZ NUÑEZ-ADMINUCA C.A., (f. 8 al 17).- El presente repertorio se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.-

B.-) Documento de Propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del edificio denominado RESIDENCIAS CLAVEL, distinguido con el N° 154 de la planta 15.- (f.18 y 19).- Con respecto a esta probanza se observa que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Evidenciándose la titularidad del bien inmueble objeto de la presente controversia, así como la descripción del mismo.-

C.-) Copia simple de la Resolución signada con el N° 000609, de fecha 06 de Julio 2000, emanado de la Dirección General de Inquilinato, donde fijan el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia, en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs.294.240,oo) y para el estacionamiento en la cantidad de Veinticuatro Mil Novecientos Sesenta Bolívares (24.960,oo).- (f. 20 al 25; y 231 al 234).- Este documento es copia de un instrumento público elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura que no fue impugnado por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, razón por la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal lo tiene como un documento fidedigno que hace plena prueba del alegato de la demandante, y así se establece.-

D.-) Copias certificadas del expediente signado con el N° 20002311, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, referente a las consignaciones que hiciera el ciudadano H.A..- (f. 26 al 218).-

E.-) Copia simple de la Boleta de notificación de fecha 20 de Diciembre del 2001, dirigida al arrendatario del apartamento 154 (Propiedad Horizontal) del Edificio denominado Residencias CLAVEL, emanada de la Dirección General de Inquilinato, Oficina de Iniciación de Procedimientos, del Ministerio de Infraestructura.- (f. 236).-

F.-) Copia simple de una pagina del periódico El Globo, de fecha 27 de febrero de 2002, donde aparece publicado la boleta de notificación de fecha 20 de Diciembre del 2001.- (f. 237).-

G.-) Copia simple del Informe de Notificación, emanada de la Dirección General de Inquilinato, Ministerio de Infraestructura, donde deja constancia que en fecha 11 de Marzo del 2002, se trasladaron a la dirección del inmueble objeto de la presente controversia, y se fijo un ejemplar del diario EL GLOBO, en el cual aparece publicado un extracto de la Resolución N° 0609.- (f. 238).-

Con respecto a las anteriores probanzas (D, E, F, G) se observa que por cuanto no fueron impugnados, ni tachados en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal los tiene como documentos fidedignos que hace plena prueba del alegato de la demandante, y así se establece.

PARTE DEMANDADA.-

Copia certificada de la sentencia dictada en fecha 18 de Julio del 2005, emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, donde declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el ciudadano H.R.G., contra el acto administrativo contenido en la resolución N° 000609, de fecha 16/07/2000.-

Copias certificadas del expediente signado con el N° 20002311, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, referente a las consignaciones que hiciera el ciudadano H.G..- (f. 260 al 479).-

Con respecto a las anteriores copias certificadas, se observa que por cuanto dicho documento no fueron impugnados, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio.-

Comprobantes de recibos de Condominio de la Junta Administrativa del Edificio Clavel, correspondiente al apartamento 154, a partir del mes de septiembre del año 2000 hasta el mayo 2004.- (f.480 al 566).- Por cuanto los presentes recibos de condominios son documentos privados emanados de terceros que no son parte en el presente juicio, y en virtud de que no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, se desechan los mismos.-

En atención a las valoraciones anteriormente expuestas, a los efectos de decidir la controversia que nos ocupa, se observa:

En el caso de marras la acción deducida es la de Resolución de Contrato prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone que en los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

Así las cosas, en el presente caso le correspondía entonces a la accionante la carga de probar la existencia del contrato cuya resolución fue solicitada, para lo cual se observa que la parte demandada, no alego nada que lo contradijera, evidenciándose que de las copias certificadas del expediente N° 20032311, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, consignadas respectivamente por ambas partes, existe un contrato de arrendamiento de fecha 30 de septiembre de 1987, suscrito por el hoy demandado H.G. y el ciudadano SALVERIO GRATEROL, quien para aquel entonces era el administrado del inmueble objeto de la presente controversia.- En consecuencia, la existencia del contrato cuya resolución se exige en el presente procedimiento es un hecho expresamente admitido por las partes, y como tal debe estar dispensado de prueba. Así se decide.

A juicio de este Tribunal, resulta importante recordar lo dispuesto en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, los cuales establecen expresamente lo siguiente:

ARTICULO 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

ARTICULO 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Lo anterior es lo que conoce en la Doctrina venezolana como el Principio de la Autonomía de la Voluntad de las partes, según el cual las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con eficacia que el propio legislador compara con la de la Ley, los contratos que ellas celebran, y lo hacen según sus intereses particulares.

Luego de lo antes expuesto, este Tribunal considera que la intención de las partes fue la del alquiler de un inmueble, para uso exclusivo de vivienda principal, prorrogable automáticamente por periodos iguales de seis meses, siempre que una de las partes manifestare a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo, que el único cambió que surge es el ajuste del canon de arrendamiento en v.d.R. emanadas de la dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.- En consecuencia, a juicio de este Tribunal, la duración del Contrato de Arrendamiento prevista en la Cláusula Segunda no se vio afectada por la modificación del canon mensual de arrendamiento que se encuentra en la Cláusula Tercera, razón por la cual el mismo se encuentra hoy durante su período de vigencia y consolidándose en este caso, en cuanto al tiempo, determinar que el mismo es un contrato a tiempo determinado.- Así se establece expresamente.-

Corresponde pues al Tribunal resolver si el demandado incumplió o no con las obligaciones que le imponía el contrato de arrendamiento a tiempo determinado reconocido por las partes y cuya resolución ha sido exigida en este juicio.

Al respecto, el Tribunal observa en primer lugar que la Cláusula tercera del contrato establecía la obligación de la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento el día primero de cada mes, quedando entendido que el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento por más de quince días, dará derecho al arrendador a resolver el presente contrato y a solicitar en consecuencia la inmediata desocupación del inmueble.-

Ahora bien en el caso de autos el actor con la reforma de la demanda afirma que el demandado ha dejado de cancelar las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre de 2000 a Marzo de 2.002, a razón de OCHENTA MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 80.745,00) por cada mes, y los meses de Abril de 2002 a Febrero del 2006, a razón de TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 319.200,00).- Por su parte el demandado al hacer su contestación al fondo de la demanda, lo hace en forma muy genérica, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho, sin embargo al momento de promover pruebas, consigna copias certificadas del expediente de consignaciones de alquileres, llevados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, los cuales comprende los meses demandados, mencionando a razón de OCHENTA MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 80.745,00), pero que hasta el mes de mayo del 2004, se encuentra deducido la cuota de condominio que le corresponde al inmueble, la cual se deduce del canon mensual de arrendamiento por convenio entre las partes.-

En cuanto a las consignaciones de arrendamiento consignadas a los autos por ambas partes, y en virtud de que no hubo contradicciones, se considera que dicha cantidad es producto de Regulaciones por el organismo competente, tal como lo señala la parte actora, por lo que este Tribunal tiene la misma como el canon de arrendamiento mensual demandado; se evidencia entonces que los mismos fueron efectuados conforme a lo establecido en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario, el cual le concede el término de quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad correspondiente para efectuar el pago respectivo, es decir entre el primer y vigésimo día de cada mes adelantado.

Evidenciando esta Juzgadora que de las copias consignadas a los autos se evidencia que efectivamente el ciudadano H.G., consignó los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses que van desde Septiembre de 2000 a Mayo de 2.004, deduciéndole a cada uno de los meses la cuota de Condominio que le corresponde al inmueble, e igualmente consigna los cánones de Junio de 2004 a Marzo de 2006, sin deducción de la cuota de condominio, todos los meses a razón de 80.745,00; ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado bajo el N° 20002311, evidenciándose que dichas consignaciones corresponde a partir del mes que le es demandado.-

De lo anteriormente expuesto considera esta juzgadora que de esas consignaciones, a la cual se refirió el demandado en su escrito, se demuestra que las primeras fueron consignadas con el descuento del saldo de condominio, que según el demandado fue convenio entre las partes, (alegato que no demostró a los autos) y las últimas consignaciones fueron realizadas por un monto que a su juicio se correspondía con el canon de arrendamiento, es decir por la cantidad de OCHENTA MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 80.745,00), cantidad ésta reconocida por el demandado y aceptada por el demandante según consta en autos, pero que a partir del mes de septiembre de 2000, dicho monto fue incrementado en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 294.240,00) y para el estacionamiento la cantidad de VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 24.960,oo), según la resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que fue debidamente notificado el hoy accionado de dicha resolución a partir de Abril del 2002, según se desprende de los documentos consignados por la parte actora, a los folios 236 al 238 del expediente, dándole este Tribunal pleno valor probatorio, por cuanto no fue impugnado por el demandado, que si bien existe un recurso de nulidad sobre la regulación del canon de arrendamiento, de la resolución signada con el N° 000609 dictada por la Dirección General de Inquilinato de fecha 06 de Julio 2000, y la cual fue declarada parcialmente con lugar, la misma no se encuentra definitivamente firme, y tal como se mencionó al comienzo de la presente fallo, que dicha sentencia es muy clara en señalar en su parte dispositiva que …..SEGUNDO: Se niega el pedimento de restablecimiento de la situación jurídica lesionada, debiendo el interesado ocurrir a la administración a los efectos de una nueva fijación de alquiler, la cual tendrá lugar por los trámites ordinarios.- TERCERO: Conforme lo exige el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrá lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme, en adelante.- Por lo que al no encontrarse definitivamente firme, el demandado tiene la obligación de cumplir cabalmente con la resolución Nº 000609, dictada por la Dirección General de Inquilinato de fecha 06 de Julio 2000, al pago oportuno y exacto de las pensiones de arrendamiento.-

Igualmente se observa, que si bien, las consignaciones efectuadas por el demandado, fueron realizadas dentro del lapso concedido por la Ley, no es menos cierto que las mismas no se realizaron por el monto correspondiente, en virtud primero de que no consta en autos prueba alguna que debía deducir las cuota de condominio, y segundo que a partir de que quedó debidamente notificado de la tantas veces mencionada resolución, debió consignar el canon correspondiente a razón de TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 319.200,00).- Y por lo tanto al prescindir de uno de los requisitos esenciales para su validez como lo es haberse hecho por el monto exacto y que estaba obligado a realizarlo, es forzoso para este Tribunal declarar las consignaciones como no legítimamente efectuadas, y como consecuencia de ello se declara al arrendatario en estado de insolvencia, en virtud que las consignaciones no fueron legítimamente efectuadas conforme también lo dispone el artículo 51 de la prenombrada Ley de Alquileres.- ASI SE DECIDE.

Seguidamente, tocaría al Tribunal pronunciarse sobre el monto del canon de arrendamiento que el accionado debe cancelar a la parte actora y la fecha a partir de la cual dicho pago ha debido producirse.

Al respecto, el Tribunal observa que existe en autos Resolución de fecha 06 de Julio del 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en la cual resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble arrendado en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 294.240,00) y para el estacionamiento la cantidad de VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 24.960,oo), es decir en total la cantidad de TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 319.200,00).- Observa igualmente que existe una sentencia del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo, en la cual se desprende que si bien es cierto declara nula dicha resolución, no es menos cierto que señala que conforme lo exige el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrá lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme, en adelante.- De tal manera, que en el presente caso debe prevaler lo señalado por dicha sentencia, y al no cursar en autos que la misma se encuentre definitivamente firme, los alquileres fijados en la Resolución Administrativa citada Nº 000609, se encuentra vigente.- En consecuencia en ejecución del principio de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos previsto en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, concluye que la referida resolución entro en vigencia luego de notificado el demandado, a saber abril del 2002, todo conforme a tenor de lo dispuesto en el artículo 73 del decreto-Ley de arrendamiento Inmobiliario.- Por consiguiente, tal y como lo señala la parte actora en su escrito de reforma, los cánones de arrendamiento que el accionado debe cancelar son desde SEPTIEMBRE DE 2000 a MARZO DE 2002, a razón de OCHENTA MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS, (Bs. 80.740,00) y desde ABRIL DEL 2002 hasta FEBRERO DEL 2006, a razón de TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 319.200,00).- Y ASI SE DECIDE.-

En consecuencia, habiendo la Actora demostrado la relación generadora de la obligación, como así la insolvencia del demandado, y no habiendo la parte Demandada demostrado el pago o el hecho extintivo de las obligaciones reclamadas como insolutas, quien aquí juzga considera que la pretensión intentada por la Actora, debe prosperar en derecho; ASÍ DECLARA.-

III

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

DECLARA CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha ejercido la Sociedad Mercantil ADMINISTRACIONES NUÑEZ NUÑEZ-ADMINUCA CA., contra H.G., ambas partes plenamente identificadas en autos.

SEGUNDO

Se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 30 de Septiembre de 1987, por consiguiente se ordena al demandado a entregar a la actora el inmueble constituido sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la Avenida J.A.P., distinguido con el numero 154 de la planta N° 15 del edificio denominado “RESIDENCIAS CLAVEL”, El Paraíso, Municipio Libertador del distrito Capital.-

TERCERO

Se condena a la demandada a cancelar a la actora la cantidad DIECISEIS MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.16.536.555,oo) por concepto de daños y perjuicios, a razón de los canos de arrendamiento insolutos.-

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

QUINTO

De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes del presente fallo.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, COPIESE Y NOTIFIQUESE A LAS PARTES

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los Veintiséis (26) días del mes de Julio de dos mil seis (2.006). Años 195° y 146º.

LA JUEZ

Abg. LISBETH SEGOVIA PETIT

LA SECRETARIA

Abg. LISRAYLI CORREA

EXP: 14170

LSP/LCT/x2

En la misma fecha siendo las 12.30 p.m., se registró, publicó y copió la anterior decisión.-

LA SECRETARIA

Abg. LISRAYLI CORREA