Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 8 de Marzo de 2012

La parte actora, en su escrito de demanda alegó dio en arrendamiento a la demandada el local comercial Nº 7 del edificio San Germán, ubicado en la calle P.N.d. la parroquia El Recreo, Caracas, por la pensión mensual de nueve mil novecientos ochenta y cuatro bolívares (Bs. 9.984,00), por la duración de un año a contar desde el 01 de agosto de 2010, con la posibilidad de prórroga si uno de los contratantes no daba aviso en contrario.

Que el 17 de mayo de 2011, dirigió comunicación escrita en la que manifestó a la demandada su decisión de aumentar el canon mensual de arrendamiento, hasta la cantidad de diez mil ochocientos treinta y ocho bolívares (Bs. 10.838,00), la cual recibió.

Que la demandada ha incumplido con su obligación de pagar la pensión de arrendamiento mensual, adeudando las mensualidades de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011, para un total de sesenta y tres mil setecientos veinte bolívares (Bs. 63.720).

Que sobre la base de esos hechos y de conformidad con lo previsto en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil, demandó a la citada sociedad de comercio a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento y en pagar las pensiones de arrendamiento insolutas.

Por diligencia del 26 de enero de 2012, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada en la persona de su representante legal, quien oportunamente, el 01 de marzo de 2012, contestó a la pretensión de la actora, luego de alegar previamente que la demanda no contenía estimación alguna ni expresaba el valor en unidades tributarias, requisito que, a su entender, es ineludible, por lo que se extrañaba que la demanda haya sido distribuida y más aún que se haya admitido.

Alegó igualmente que no existe cláusula alguna en el contrato de arrendamiento que contemple la imposición unilateral del aumento del canon, por lo que rechaza dicha pensión y solicitó que se compense las cantidades supuestamente debidas ilegalmente, con las pensiones pagadas con sobreprecio y sea declarada sin lugar la demanda.

Negó adeudar la citada suma de dinero, alegando que el 11 de enero de 2011, depositó en la cuenta de la actora la suma de veintén mil bolívares (Bs. 21.000) y posteriormente depositó doce mil bolívares (Bs. 12.000), para lo cual aportó copia simple de depósitos bancarios.

Que en caso negado que la demanda sea declarada con lugar, jamás podrá ser condenada a la entrega del inmueble arrendado por no haber sido solicitado en su petitorio y de lo contrario se incurriría en el vicio de ultra petita.

De acuerdo a lo alegado en sus oportunidades procesales, la litis se refiere a determinar si la arrendataria ha incumplido o no con su obligación de pago de las pensiones alegadas como insolutas. Sin embargo, debe resolverse con antelación los alegatos previos hechos por la parte demandada.

En efecto, alegó que la demanda no contenía estimación alguna ni expresaba el valor en unidades tributarias, requisito que, a su entender, es ineludible, por lo que se extrañaba que la demanda haya sido distribuida y más aún que se haya admitido.

Efectivamente, en el libelo de demanda la parte no estimó el valor de la misma ni su equivalente en unidades tributarias, a pesar que en Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152 del 02 de abril de 2009, mediante la cual se modificó la competencia a nivel nacional a los Tribunales, se impuso el deber a los justiciables de expresar el valor de la demanda además de las sumas en bolívares el equivalente en Unidades Tributarias, a los fines de la determinación de la competencia por la cuantía.

Sin embargo, dicha determinación la puede hacer el Juez de una simple operación aritmética, sabiendo que para el momento de intentarse la demanda, el valor de la Unidad Tributaria era de setenta y seis bolívares (Bs. 76) cada una.

A pesar que ciertamente en el libelo de demanda, la parte no hizo tal estimación, sino que una de sus peticiones es el pago de la suma de sesenta y tres mil setecientos veinte bolívares (Bs. 63.720,00) por concepto de pensiones insolutas, esa falta de estimación por parte del actor no puede considerarse como un defecto capaz de provocar la suspensión del proceso hasta que la parte la subsane, dado que lo importante es que se pueda determinar la competencia del tribunal, que en este caso se puede precisar de los elementos objetivos que aparecen en el libelo, pues de conformidad con lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en los casos como el de autos donde se discute la continuación de un arrendamiento, el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones sobre las que se litiga, que precisamente alcanza a la suma de dinero antes referida, para cuya cuantía tiene efectiva competencia este Juzgado.

La falta de estimación de la demanda en bolívares y su equivalentes en unidades tributarias, no constituye un requisito de admisibilidad de la demanda, pues de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 341 eiusdem, sólo son inadmisibles aquellas que sean contrarias al orden público a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, ni constituye un requisito formal de los exigidos en el artículo 340 ibídem que de lugar a una cuestión previa por defecto de forma, muy a pesar que al ser una pretensión estimable en dinero, el actor debió hacer su estimación.

Si el legislador hubiere querido que tal requisitos fuere un presupuesto procesal o un requisito de admisibilidad, así lo hubiese regulado y no lo hizo, por lo que mal puede el Tribunal tenerlo como tal, sin violentar el derecho a la defensa y el debido proceso. En tal sentido, se declara no ha lugar tales alegatos que conduzca a la suspensión del proceso cuando se tiene certeza de la cuantía y de la competencia del Tribunal para conocer y decidir el asunto, por lo que se declara sin lugar dicha cuestión previa.

En el escrito de contestación, la parte admitió la existencia de la relación arrendaticia. Sin embargo, alegó que no le era permitido a la arrendadora aumentar unilateralmente el canon de arrendamiento, por lo que solicitó la compensación entre la suma pagada de más con lo pagado en sobreprecio. Además, negó adeudar sumas de dinero por pensiones insolutas y para ello aportó copias fotostáticas simples de depósitos bancarios.

No obstante ello, la parte actora aportó original de instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento que se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido, respecto a la existencia de dicho contrato entre las partes sobre el local comercial antes descrito por un año, computado desde el 01 de agosto de 2010, prorrogable por igual tiempo, si alguna de las partes no daba aviso a la otra con treinta días de anticipación y por la pensión mensual de nueve mil novecientos ochenta y cuatro bolívares (Bs. 9.984,00), que debían pagarse al vencimiento de cada mes.

Esa misma parte, aportó copia simple de instrumento privado del 17 de mayo de 2011, por medio de la cual la arrendadora comunicó a la arrendataria su voluntad de aumentar la pensión de arrendamiento a partir del 01 de agosto de 2011, por el local comercial arrendado a la suma de diez mil novecientos treinta y ocho (Bs. 10.938,00) mensuales. Dicho instrumento de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, no tiene ningún valor probatorio, dado que los documentos privados deben producirse en juicio en original.

No obstante, de acuerdo al contenido del instrumento contentivo del contrato antes analizado, no había acuerdo de las partes que le permitiera al arrendador aumentar la pensión de arrendamiento, por el contrario, en la cláusula cuarta, se pactó que “Caso de ocurrir las prórrogas, seguirán en vigencia todas y cada una de las cláusulas del presente contrato”.

En este mismo sentido, la última parte del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que en la prórroga legal, la relación arrendaticia permanecerán vigentes las mismas condiciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

De allí que es posible que en el lapso de la prórroga legal se aumente la pensión de arrendamiento, siempre que haya en consenso de las partes en ello, pero no de manera unilateral o voluntad del sólo arrendador, pues según lo previsto en el artículo 1133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Siendo así, no le era dado a la arrendadora modificar unilateralmente el contrato pactado en cuanto a la pensión de arrendamiento, por lo que la pensión a que estaba obligada la arrendataria es la de nueve mil novecientos ochenta y cuatro bolívares (Bs. 9.984,00) mensuales.

A los fines de probar su solvencia, la arrendataria aportó copia fotostática simple de dos (2) depósitos bancarios, uno por la suma de veintiún mil bolívares (Bs. 21.000) y otra por doce mil bolívares (Bs. 12.000) del 11 y 26 de enero de 2012, en ese orden, ambos a favor de Administradora Abad, C.A.

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-00877 del 20 de diciembre de 2005, en el expediente Nº 05-418, con ponencia de la magistrada Isbelia Pérez, respecto a este tipo de documentos, en su parte pertinente, señaló:

“…No obstante, el accionante- quien formula la presente denuncia- estima que estos depósitos deben ser ratificados mediante la prueba de testigos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un documento emanado de un tercero.

Este planteamiento, no lo comparte la Sala, por cuanto como se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma.

Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero.

En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco.

Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.

Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

.

El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

. (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).

Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

…

…Omisis…

…Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un solo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360).

Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.

Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capacez de permitir la determinación de su autoria.

Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.

Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma: se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido”

Siendo así, visto que los depósitos bancarios deben considerarse como tarjas y por ello dentro del género documental, específicamente documento que nace privado, su eficacia probatoria deviene del hecho que las mismas sean producidas cumpliendo con las formalidades previstas para este tipo de documentos.

En este sentido, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio, originales o en copias certificadas. De allí que la copia fotostática simple de un documento privado carezca de valor probatorio de acuerdo a dicha norma, dado que solo pueden producirse copias fotostáticas de documentos privados auténticos.

En este caso, la parte demandada sólo aportó copia fotostática simple de depósitos bancarios y no en sus originales (copias al carbón), por lo que de acuerdo a lo antes a.n.t.n. valor probatorio, en consecuencia, no cumplió con su carga de probar el pago o cualquier hecho extintivo de la obligación alegada por la parte actora.

No obstante ello, la parte actora lejos de negar que dicha suma de dinero haya ingresado a su cuenta, alegó que no le estaba permitido hacer esos depósitos para liberarse de la obligación como sí lo prevé la nueva ley de arrendamiento y que tampoco saldaba con ello la deuda, dado que a lo sumo cubriría la cantidad de treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000) de los cincuenta y nueve novecientos cuatro bolívares (Bs. 59.904,00) por las pensiones insolutas, si se considera que no podía aumentarse la pensión fijada y que tampoco le estaba permitido a la parte atrasarse en el pago.

Siendo que la pensión exigible era la fijada en el citado contrato de nueve mil novecientos ochenta y cuatro bolívares (Bs. 9.984,00) mensual, que la arrendataria debió pagar al vencimiento de cada mes y no probó haberlo hecho, como era su carga, se tiene que incumplió con una de sus principales obligaciones. Empero, visto que tampoco puede haber un enriquecimiento sin causa de parte de la arrendadora, quien admitió haber recibido dichas sumas de dinero depositadas por la arrendataria en el mes de enero con ocasión del dicho contrato de arrendamiento, debe imputarse como pago de parte de la deuda reclamada, a pesar que por su extemporaneidad y parcialidad no pueda liberarla totalmente de su obligación y de las consecuencia legales y contractuales asumidas.

Así, según lo previsto en el artículo 1592.2 del Código Civil, una de las principales obligaciones del arrendatario es pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, toda vez que constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem.

Siendo así, habiendo quedado probado la existencia de la relación arrendaticia y el monto de la pensión que debía pagar la arrendataria, debía la parte demandada por su parte, probar el pago o cualquier hecho extintivo de las pensiones de arrendamientos reclamadas como insolutas para la fecha de intentarse la pretensión y no lo hizo, lo que sin lugar a dudas, da lugar a la resolución del contrato de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 eiusdem, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

Respecto a la petición de pago de las pensiones alegadas como insolutas, desde junio a noviembre de 2011, se tiene que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, esto es, se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, de allí que si la arrendataria no cumplió con su carga procesal de probar legalmente el pago de su obligación respecto a las pensiones de arrendamiento, deba pagarla en forma subsidiaria como compensación a favor de la parte arrendadora por el uso del inmueble como arrendataria, a cuyo monto, como se dijo anteriormente, debe restársele los treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000) depositados por la arrendataria a favor de la arrendadora.

Respecto a que no puede ser condenada a la entrega del inmueble sin incurrir en ultra petita, dado que la parte no lo solicitó, se observa que la pretensión de resolución de contrato tiene por objeto disolver el vínculo jurídico que ligaba a las partes con la consecuencia de tenerse como si jamás se hubiere celebrado, salvo la particularidad de los contratos de tracto sucesivo como el de arrendamiento, donde naturalmente la parte arrendataria no puede pretender que se le devuelva las pensiones pagadas por el uso u goce de la cosa, pero sí la devolución de la cosa misma por su parte, por lo que la petición de resolución del contrato de arrendamiento lleva inserida la petición de devolución del inmueble arrendado, sin que ello signifique dar más de lo pedido (ver sentencia del 29 de junio de 1984 de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia).

En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: CON LUGAR la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento intentado por sociedad mercantil ADMINISTRADORA ABAD, C.A., contra la sociedad de comercio GALERÍA DE ARTE DALÍ 2030 S.A., En consecuencia, RESUELTO el contrato de arrendamiento contenido en el instrumento privado del 01 de agosto de 2010. Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el bien inmueble arrendado, constituido por el local comercial Nº 7 del edificio San Germán, ubicado en la calle P.N.d. la parroquia El Recreo, Caracas. Asimismo, se CONDENA a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de veintiséis mil novecientos cuatro bolívares (Bs. 26.904,00) por concepto de saldo de las pensiones alegadas como insolutas.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte accionada.

Regístrese y publíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los ocho (08) días del mes de marzo de dos mil doce (2012). Años: 201° de la Independencia y 153° de la Federación.

EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 10:27 a.m., se publicó el anterior fallo.

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ