Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 13 de Abril de 2010

Se inició la presente causa por demanda de desalojo interpuesta en fecha 30 de abril de 2009 por los abogados E.S.R. y A.M.R., en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad de comercio Administradora ABC, S.R.L., la cual fue admitida en fecha 7 de mayo de ese mismo año por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda.

Cumplidos los trámites de citación, en fecha 21 de julio de 2009, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención, siendo admitida ésta ultima por el a quo por auto de la misma fecha.

En fecha 23 de julio de 2009, la parte demandante presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta en su contra.

En el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la demandada consignaron escritos de promoción de pruebas ante el Tribunal de Primera Instancia, que fueron admitidas mediante autos separados del 5 de agosto de ese mismo año.

El 5 de octubre de 2009 la parte demandante presenta escrito que denominó de conclusiones

En fecha 27 de noviembre de 2009, el a quo dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda de desalojo intentada y sin lugar la reconvención por reintegro de sobrealquileres. Contra esta decisión, la parte demandante reconvenida ejerció recurso de apelación que fue oído en ambos efectos por el Tribunal de Primera Instancia mediante auto del 4 de marzo de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgador Superior Distribuidor.

Realizada la distribución correspondiente, correspondió a este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 23 de marzo de 2010, fijándose asimismo el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, en el entendido que durante dicho lapso las partes podrían promover las pruebas procedentes en segunda instancia.

Estando dentro del lapso fijado para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

En su libelo de demanda, la parte actora alega que dio en arrendamiento a la ciudadana E.B.d.G. un inmueble constituido por una casa colonial distinguida con el Nº 97-45, ubicada en la calle Independencia, jurisdicción de la parroquia Catedral, municipio Valencia del estado Carabobo, según consta de contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valencia, en fecha 4 de diciembre de 1996, inserto bajo el Nº 43, tomo 164.

Que el canon de arrendamiento se fijó originalmente en la suma de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes, monto que por acuerdo entre las partes ha sido aumentado en varias oportunidades bajo la denominación de daños y perjuicios, siendo la última de ellas convenida en fecha 5 de diciembre de 2005, acordándose que a partir de junio de 2006, la arrendataria pagaría además de los cincuenta bolívares (Bs. 50,00) correspondientes al canon locativo mensual, la suma de cuatrocientos treinta bolívares (Bs. 430,00) en concepto de daños y perjuicios “causa ésta, que no es otra cosa sino una manera de disfrazar, de disimular, de ocultar, el verdadero motivo por el cual (…) recibía dicho pago mensual, el cual no es otra cosa, que complemento de pago de arrendamiento (…)”, afirmando que la demandada le adeuda treinta y tres cánones locativos mensuales que vencieron desde el 15 de agosto de 2006 hasta el 15 de abril de 2009.

Aduce que de la inspección judicial extra-litem evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 13 de marzo de 2009, que afirma anexar al libelo de demanda, se evidencia el mal estado de conservación y mantenimiento que presentan las paredes, los techos, los pisos, los baños, las piezas sanitarias y las instalaciones eléctricas del inmueble, lo cual en su decir, demuestra que la demandada ha incumplido con la obligación contenida en el artículo 1594 del Código Civil, de devolver la cosa tal como la recibió, y con lo convenido en las cláusulas cuarta y séptima del contrato; evidenciándose además que el inmueble es habitado por personas extrañas a la arrendataria, su cónyuge y sus hijos, siendo destinado a posada, y al funcionamiento de negocios comerciales, con lo cual viola los artículos 1159, 1160, 1592 y 1593 del Código Civil, y la cláusula quinta del contrato.

Señala que han resultado infructuosas las gestiones realizadas para que la arrendataria cumpla con sus obligaciones de pagar los cánones de arrendamiento vencidos; mantener en perfecto estado de conservación el inmueble arrendado y ha cambiado el destino del inmueble, por lo que procede a demandar a la ciudadana E.B.d.G. para que convenga, o sea condenada por el tribunal en el desalojo del inmueble arrendado mediante contrato celebrado en fecha 4 de diciembre de 1996.

Fundamenta su pretensión en los literales a, d y e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estima la cuantía de la demanda en la suma de siete mil quinientos treinta y cinco bolívares (Bs. 7.535,00), equivalente a cincuenta y cinco unidades tributarias.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En la oportunidad de contestación a la demanda, la accionada alegó que es incierto que la relación inquilinaria se haya iniciado en noviembre de 1994, por cuanto afirma que ésta se inició el 15 de diciembre de 1986, según contrato suscrito por su esposo, ya fallecido.

Aduce que está al día con el pago de las pensiones de alquiler, porque desde el mes de agosto de 2006 ha venido consignando mensualmente a beneficio de la demandante la cantidad de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420,00) por concepto de cánones de arrendamiento, en el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, de lo cual tiene conocimiento la demandante, ya que su representante, ciudadano P.E., fue notificado de las consignaciones arrendaticias el 12 de septiembre de 2006.

Argumenta que el aumento del canon de arrendamiento a cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 480,00), que según lo dicho por la demandante, pactaron que debía pagar a partir del 15 de junio de 2006, es nulo e incapaz de producir efectos jurídicos, porque desde la resolución conjunta distinguida DM058 y 036 del Ministerio de Producción y Comercio y el Ministerio de Infraestructura, se mantienen congelados hasta la actualidad los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, establecidos para el 30 de noviembre de 2002.

Niega que el inmueble presente deterioros mayores a los provenientes del uso normal que ha dado al inmueble desde 1986, así como que haya instalado una pensión y que funcionen negocios comerciales en el mismo, pues lo habita con sus parientes.

ALEGATOS DE LA RECONVENCIÓN:

La parte demandada propuso reconvención en contra de la demandante, argumentando que a pesar de encontrarse congelados los cánones de arrendamiento, la arrendadora le ha incrementado los mismos en más de una ocasión, es decir, que ha pagado sobrealquileres, señalando que para la fecha de la resolución conjunta el monto del canon era de ciento ochenta bolívares (Bs. 180,00), pero a partir de mayo de 2003, fue incrementado a trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00), produciéndose un sobrealquiler de ciento veinte bolívares (Bs. 120,00), que durante los ocho meses transcurridos desde mayo a diciembre de 2003, hacen la cantidad de novecientos sesenta bolívares (Bs. 960,00); sobre alquiler que se mantuvo durante todos los meses de 2004, acumulando mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 1.440,00).

Alega que en enero de 2005 la arrendadora aumentó el canon de arrendamiento a cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420,00), lo que implica un sobrealquiler mensual de ciento noventa bolívares (Bs. 190,00), que al multiplicarse por doce meses hace la cantidad de dos mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 2.280,00), canon que se mantuvo durante los años 2006 y 2007, lo que hizo que pagara la cantidad de dos mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 2.280,00) adicionales por cada año, habiendo consignado además en el expediente de consignaciones seis meses de alquiler del año 2009 a razón de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420,00), para un total de mil ciento cuarenta bolívares (Bs. 1.140,00).

Todas las cantidades antes señaladas suman la cantidad de diez mil trescientos ochenta bolívares (Bs. 10.380,00), que afirma haber pagado por concepto de sobrealquileres, por cuyo pago reconviene a la demandante, así como su indexación judicial.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

En la oportunidad de contestar la reconvención propuesta en su contra, la parte demandante reconvenida admite como cierta la existencia de la resolución conjunta de los Ministerios de Infraestructura y Producción y Comercio de fecha 8 de abril de 2003, que estableció la congelación de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, señalando que en el supuesto negado de que el inmueble arrendado esté destinado a vivienda de la demandada, la acción de reintegro no es procedente, por cuanto, en su decir, la citada resolución no contiene normas de orden público, por lo que las mismas pueden ser renunciadas o modificadas por voluntad de las partes.

Aduce que la citada resolución no prohíbe en forma expresa ni tácita que las partes de mutuo acuerdo pueda incrementar el canon mensual durante la vigencia del contrato, por lo tanto los mismos son válidos y no están sujetos a repetición, y aún en el supuesto de que se considere que el inmueble se encuentra destinado a vivienda, sostiene que el reintegro no es procedente por no hacerse conforme a lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece un lapso de prescripción de la acción de reintegro de dos años.

Señala que en caso de que el inmueble no esté destinado a vivienda, la acción de reintegro no procede por cuanto la resolución conjunta antes citada establece que el congelamiento del canon mensual de arrendamiento sólo se aplica a los inmuebles destinados a vivienda, evidenciándose de autos que la demandada ha destinado el inmueble a uso comercial.

Finalmente niega que adeude a la demandada reconviniente cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento pagados en exceso, consignados “supuestamente” entre el 1 de mayo de 2003 hasta el 30 de junio de 2009, ni por algún otro concepto.

III

ANALISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA:

Marcado con la letra “B” y cursante a los folios 9 al 13 de la primera pieza del expediente, promovió instrumento otorgado ante la Notaría Pública Primera de Valencia en fecha 4 de diciembre de 1996, inserto bajo el Nº 43, tomo 164, al cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De su contenido se evidencia que en la fecha indicada, la sociedad de comercio Administradora ABC, S.R.L., dio en arrendamiento a la ciudadana E.B.d.G., el inmueble objeto de la presente controversia, constituido por una casa colonial signada con el Nº 97-45, situada en la calle Independencia, parroquia Catedral de esta ciudad de Valencia, estado Carabobo, estableciéndose un canon de arrendamiento mensual de cincuenta bolívares (Bs. 50,00), pagaderos dentro de los primeros cinco días de su vencimiento.

Marcado con la letra “C” y cursante al folio 14 (1era pieza), promovió instrumento privado que aparece suscrito por la parte demandada, ciudadana E.d.G., y que no fue desconocido por ésta en forma alguna, por lo cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De su contenido se evidencia que en fecha 5 de diciembre de 2005, las partes acordaron que la arrendataria pagaría a la arrendadora por concepto de daños y perjuicios derivados de la demora en la entrega del inmueble arrendado, la cantidad mensual de trescientos setenta bolívares (Bs. 370,00) durante seis meses contados a partir del 15 de diciembre de 2005 y hasta el 15 de junio de 2006 y durante los siguientes seis meses contados desde el 15 de junio hasta el 15 de diciembre de 2006, la cantidad de cuatrocientos treinta bolívares (Bs. 430,00), sin perjuicio alguno del pago del canon de alquiler establecido.

Marcado “D” y cursante a los folios 15 al 37 de la primera pieza del expediente, inspección judicial realizada en fecha 13 de marzo de 2009, por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de de esta misma Circunscripción Judicial en el inmueble objeto de la presente controversia. Con respecto a este instrumento debe señalarse que el artículo 1429 del Código Civil establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

Sin embargo, sobre la valoración de este medio de prueba, ha sido reiterado y pacífico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de considerarlo válido y eficaz, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia.

En este sentido, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1244 del 20 de octubre de 2004 (caso: Inversiones GHA, C.A.), en la cual se estableció lo siguiente:

…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.

Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.

Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.

En la denuncia bajo análisis, el formalizante alega la valoración indebida que de la referida inspección judicial preconstituida realizó el Tribunal de Alzada. Igualmente, sostiene que en forma errónea dejó establecida la necesidad de dicha prueba.

Contrariamente a lo expresado por la formalizante, la Sala constata que el ad quem interpretó correctamente los citados dispositivos legales.

En efecto, del examen de las actas se desprende que la accionante al solicitar la evacuación de la inspección extra litem, para motivar la solicitud de esa prueba requirió al Tribunal la evacuación de la misma de conformidad con lo previsto en los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil, es decir se promovió para “...hacer constar el estado circunstancia que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”.

(…omissis…)

Asimismo se observa, que la parte actora demostró la urgencia de la inspección ocular; pues, precisamente son las circunstancias dadas por el juez que la evacuó las que ponen de manifiesto la urgencia y necesidad de incoar el presente juicio, que cómo bien señaló la recurrida al a.e.r.m. probatorio, le sirvió a la accionante para demandar la resolución de la prórroga legal del contrato de arrendamiento por el deterioro del inmueble arrendado…

(Subrayado de esta sentencia)

En el presente caso, la parte promovente de la prueba de inspección judicial, alegó ante el tribunal en el cual fue evacuada, la necesidad de practicarla ante la “inminente desaparición” de los hechos de los cuales se pretendía dejar constancia y los perjuicios que le ocasionaría su retardo, cumpliéndose de este modo con el presupuesto contenido en los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y 1429 del Código Civil, por lo que en aplicación analógica del criterio jurisprudencial transcrito ut supra, al ser los hechos constatados por el tribunal las circunstancias que demuestran la necesidad de evacuar la prueba extra proceso, y que han servido a la parte promovente de fundamento para intentar su acción de desalojo, este juzgador le concede valor probatorio a este medio probatorio, Y ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, la inspección judicial objeto de análisis fue realizada en fecha 13 de marzo de 2009, dejando constancia el tribunal al que correspondió su evacuación, de las siguientes circunstancias:

Que al momento de practicarse la inspección se encontraban en el inmueble los ciudadanos D.G.G., E.B.d.G., F.Á. y una ciudadana que no se identificó, que se encontraba atendiendo un negocio de pinturas para cerámica, ubicado en el lado noreste del mismo. Que las paredes del inmueble se encuentran en buen estado de mantenimiento y conservación, las paredes del patio se observan descuidadas, con desprendimiento de friso y de pintura, los baños se observan descuidados y sucios, sus pisos y paredes presentan rastros de humedad y filtraciones, desprendimiento de cerámicas, las piezas sanitarias se encuentran descuidadas. Asimismo se deja constancia de la existencia de trece habitaciones, once de las cuales se encontraban cerradas con candados; en una de las que se encontraban abiertas, se verificó la existencia de una cama matrimonial, un televisor, una mesa de noche, un horno microondas, un equipo de sonido y una nevera, observándose además en el patio paredes semi-derrumbadas o derruidas.

Al particular tercero, se deja constancia que los pisos se encuentran en buen estado de mantenimiento, a excepción de los pisos de la cocina y de los baños que se encuentran sucios, deteriorados, y manchados, y el piso del patio se encuentra resquebrajado y partido en algunas áreas. Los techos se observan en regular estado, observándose falta de mantenimiento en algunos sectores, en cuanto a las instalaciones eléctricas, se observaron cables guindando sin empotrar.

En los capítulos primero y tercero de su escrito de promoción de pruebas, la parte demandante reconvenida promovió un conjunto de alegaciones que no constituyen algún medio de prueba admisible conforme a nuestro ordenamiento procesal, por lo que no se les concede valor probatorio alguno.

Por un capítulo segundo, promovió la realización de una inspección judicial en el inmueble objeto de la presente controversia, probanza que fue admitida y evacuada por el Tribunal de Primera Instancia, habiéndose constituido en el inmueble objeto de la controversia en fecha 28 de septiembre de 2009, dejando constancia que en el mismo existen 15 habitaciones, todas ellas con candados en sus puertas y en algunas se evidencian neveras, hornos microondas, utensilios de cocina, mesas y sillas. Que no se observa negocio de venta de cerámica y que en el inmueble se encuentra un grupo de personas que dicen habitarlo en su condición de madre, hijos y nietos de la demandada.

El tribunal deja constancia asimismo que el inmueble no posee paredes de fondo, existen tres baños, en dos de los cuales se observan las baldosas de las paredes en mal estado, en uno no funciona el lavamanos y en el otro no existe, solo los pisos se observan en buen estado, cuya baldosa se observa que ha sido cambiada recientemente. Que con relación al techo e instalaciones eléctricas, los interruptores y enchufes se encuentran en buen estado y pocos en mal estado, las puertas son de madera de vieja data y se encuentran pintadas, excepto las de las habitaciones ubicadas en el patio, elaboradas con material de chapilla, que se encuentran en regular estado, las ventanas son de madera y sólo en una ubicada en el baño, sus vidrios se observan rotos.

Resulta oportuno resaltar, que el criterio jurisprudencial respecto a la valoración de la inspección extra litem, permite que la prueba que demuestre que las circunstancias puedan desaparecer o cambiar se puede ofrecer en el mismo proceso donde pretende ser producida. Pues bien, con la segunda inspección judicial evacuada durante el proceso, logró demostrar la demandante, que las circunstancias cambiaron, ya que el negocio de pinturas para cerámica, ubicado en el lado noreste del inmueble observado en la primera inspección judicial no se encontraba para el momento de practicar la segunda inspección.

Por un capítulo IV, promovió el documento que fue consignado marcado “C” junto al libelo de demanda, el cual ya ha sido objeto de análisis anteriormente, por lo cual se da por reproducido lo señalado al respecto.

Marcado “1”, y cursante al folio 218 de la primera pieza del expediente, promovió instrumento privado emanado de la sociedad de comercio Inversiones Espinal, C.A., empresa ésta que es un tercero ajeno a la presente causa, por lo que para la valoración de este instrumento era necesaria su ratificación conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido ratificado, no se le concede valor probatorio alguno a este instrumento.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE:

Por un capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, promovió marcada “A”, y cursante a los folios 61 al 203 (1era pieza) copia fotostática certificada de instrumento público contentivo de expediente de consignación arrendaticia seguido ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, instrumento al cual este juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y con el mismo se considera demostrado que la demandada, ciudadana E.B.d.G., realizó consignaciones arrendaticias por concepto de arrendamiento del inmueble controvertido, en las oportunidades y por los montos que a continuación se especifican:

Folio Fecha de Consignación Mes Cancelado Monto (Bs.)

62 16 de agosto de 2006 Agosto de 2006 420,00

74 18 de septiembre de 2006 Septiembre de 2006 420,00

78 16 de octubre de 2006 Octubre de 2006 420,00

82 15 de noviembre de 2006 Noviembre de 2006 420,00

86 15 de diciembre de 2006 Diciembre de 2006 420,00

96 30 de enero de 2007 Enero de 2007 420,00

99 15 de febrero 2007 Febrero de 2007 420,00

103 15 de marzo de 2007 Marzo de 2007 420,00

107 14 de abril de 2007 Abril de 2007 420,00

111 15 de mayo de 2007 Mayo de 2007 420,00

115 18 de junio de 2007 Junio de 2007 420,00

119 18 de julio de 2007 Julio de 2007 420,00

123 15 de agosto de 2007 Agosto de 2007 420,00

125 17 de septiembre de 2007 Septiembre de 2007 420,00

129 15 de octubre de 2007 Octubre de 2007 420,00

133 16 de noviembre de 2007 Noviembre de 2007 420,00

137 17 de diciembre de 2007 Diciembre de 2007 420,00

141 15 de enero de 2008 Enero de 2008 420,00

145 20 de febrero de 2008 Febrero de 2008 420,00

149 26 de marzo de 2008 Marzo de 2008 420,00

153 29 de abril de 2008 Abril de 2008 420,00

157 3 de junio de 2008 Mayo de 2008 420,00

161 27 de junio de 2008 Junio de 2008 420,00

165 15 de agosto de 2008 Agosto de 2008 420,00

169 15 de agosto de 2008 Septiembre de 2008 420,00

173 15 de octubre de 2008 Octubre de 2008 420,00

177 4 de diciembre de 2008 Noviembre de 2008 420,00

181 13 de enero de 2009 Diciembre de 2008 420,00

185 16 de enero de 2009 Enero de 2009 420,00

189 13 de marzo de 2009 Marzo de 2009 420,00

193 15 de abril de 2009 Abril de 2009 420,00

196 18 de mayo de 2009 Mayo de 2009 420,00

200 15 de junio de 2009 Junio de 2009 420,00

Marcado con la letra “B” y cursante a los folios 205 y 206 de la primera pieza del expediente, promovió contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de diciembre de 1986 entre la sociedad de comercio Inversiones Espinal C.A. y el ciudadano E.G.B., quien no es parte en este juicio, por lo que este juzgador no le concede valor probatorio al instrumento bajo revisión al considerarlo irrelevante al asunto que se discute en la presente causa.

Marcado con la letra “C”, y cursante a los folios 207 al 213 de la primera pieza del expediente, promovió copia fotostática simple de instrumento otorgado ante la Notaría Pública Sexta de Valencia en fecha 16 de junio de 2006, inserto bajo el Nº 31, tomo 93, contentivo de acta convenio de compraventa celebrado entre la Procuraduría del Estado Carabobo y la sucesión Espinal Rodríguez respecto de un inmueble ubicado en la calle 101 (Libertad) Nº 97-40, jurisdicción de la parroquia Catedral, municipio Valencia del estado Carabobo, instrumento al cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, en cuanto a su mérito, no encuentra este juzgador que el referido instrumento aporte algún elemento de relevancia al asunto que se discute en el presente juicio.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conforme a los términos en que ha quedado delimitada la controversia, se observa que la pretensión de la demandante consiste en el desalojo de un inmueble constituido por una casa colonial distinguida con el Nº 97-45, ubicada en la calle Independencia, jurisdicción de la parroquia Catedral, municipio Valencia del estado Carabobo, el cual afirma, se encuentra arrendado a la ciudadana E.B.d.G., según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 2 de diciembre de 1996.

La accionante fundamenta su pretensión en las causales de desalojo contenidas en los literales “a”, “d” y “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…).

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador (…)

La arrendadora fundamenta su pretensión inicialmente en el literal “a” de la norma in comento, esto es, la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, bajo el argumento que la ciudadana E.B.d.G. ha dejado de cancelar treinta y tres (33) cánones de arrendamiento mensuales que vencieron desde el 15 de agosto de 2006 hasta el 15 de abril de 2009.

Con relación al monto del canon de arrendamiento, la demandante sostiene que pese a haber sido fijado en el contrato en la cantidad de cincuenta bolívares (Bs.50,00), ha sido aumentado bajo la figura de daños y perjuicios, siendo la última de ellas la convenida mediante instrumento escrito de fecha 5 de diciembre de 2005 en que se acordó que la arrendataria pagaría la cantidad de cuatrocientos ochenta bolívares mensuales (Bs. 480,00), discriminados en Bs. 50,00 correspondientes al canon de arrendamiento mensual, y Bs. 430,00, en concepto de daños y perjuicios, “que no es otra cosa que una manera de disfrazar, de disimular, de ocultar, el verdadero motivo por el cual (…) recibía dicho pago mensual, el cual no es otra cosa, que complemento de pago de arrendamiento mensual derivado del inmueble”.

Por su parte la demandada argumenta que el aumento del canon a cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 480,00), que según lo afirmado por la demandante pactaron que debía pagar mensualmente a partir del 15 de julio de 2006, es nulo por cuanto los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se encuentran congelados desde el 30 de noviembre de 2002.

Para decidir al respecto este tribunal observa:

En el contrato suscrito entre las partes en fecha 2 de diciembre de 1996, que fue promovido entre sus pruebas por la demandante y ha sido valorado por este juzgador, se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de cincuenta bolívares (Bs. 50,00). No obstante, la parte demandante sostiene que el mismo fue aumentado a la suma de cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 480,00) según convenio escrito celebrado entre las partes el 5 de diciembre de 2005, que acompañó al libelo de demanda y fue valorado por este juzgador, observándose de su contenido que la arrendataria convino en pagar a la arrendadora por concepto de daños y perjuicios derivados de la demora en la entrega del inmueble arrendado, la cantidad mensual de trescientos setenta bolívares (Bs. 370,00) durante seis meses contados a partir del 15 de diciembre de 2005 y hasta el 15 de junio de 2006 y durante los siguientes seis meses contados desde el 15 de junio hasta el 15 de diciembre de 2006, la cantidad de cuatrocientos treinta bolívares (Bs. 430,00), sin perjuicio alguno del pago del canon de alquiler establecido.

El pago de los daños y perjuicios convenidos entre las partes fue acordado de manera temporal, aunado a ello de una interpretación literal del referido instrumento, se observa que lo pactado entre las partes fue el pago de una cantidad determinada por concepto de daños y perjuicios, sin perjuicio del pago del canon de alquiler establecido, el cual debía pagarse conjuntamente con esta cantidad, y aún cuando la demandante sostiene que esta estipulación fue una manera de “disfrazar” el aumento del canon, no existe en autos prueba alguna de tal circunstancia.

Por su parte la demandada sostiene en su reconvención que en enero de 2005 la arrendadora aumentó el canon de arrendamiento a cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420,00) siendo este el monto de todas las consignaciones realizadas, no obstante, no consta a los autos que el arrendador haya recibido a satisfacción el referido monto, no existiendo en los autos ninguna prueba, si quiera algún indicio, que las partes hayan convenido aumentar el canon de arrendamiento convenido inicialmente en el contrato, por lo que debe concluirse forzosamente que el canon de arrendamiento que debía pagar la arrendataria, es la cantidad de cincuenta bolívares (Bs. 50,00), tal como fue establecido en el contrato celebrado entre las partes el 2 de diciembre de 1996. Y A SI DE ESTABLECE.

Ahora bien, la parte demandada alega encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, argumentando que desde el mes de agosto de 2006 ha consignado la cantidad de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420,00) mensuales, ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, habiendo consignado copia certificada del expediente contentivo de las mismas, instrumento que fue apreciado por esta alzada, evidenciándose del mismo que la demandada ha realizado consignaciones arrendaticias a favor de la demandante por concepto de las mensualidades correspondientes a los meses de agosto de 2006 hasta junio de 2009, por un monto de cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 420,00), es decir, por una cantidad superior al canon establecido en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sólo con excepción de los meses de julio de 2008 y febrero de 2009, cuyo pago no ha logrado demostrar la demandada, no obstante, al no tratarse de mensualidades consecutivas, no concurre el supuesto previsto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, “que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”, en virtud de lo cual, la pretensión de desalojo con fundamento en este motivo no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

En segundo lugar, la demandante fundamenta su pretensión de desalojo en el literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo el argumento de que la arrendataria cambió el destino para el cual fue arrendado el inmueble, al haberlo destinado a pensión y al funcionamiento de negocios comerciales, cuando el mismo fue arrendado para servir de vivienda a la arrendataria y su familia.

La demandante argumenta que de la inspección judicial extra-litem que fue realizada en el inmueble objeto de la controversia en fecha 13 de marzo de 2009, que fue consignada junto al libelo de demanda marcada con la letra “D” y ha sido valorada por este tribunal, se evidencia que el inmueble consta de trece habitaciones, once de las cuales se encontraban cerradas y en las que estaban abiertas, una cama, un televisor, un horno microondas, un equipo de sonido y una nevera, lo que en su decir, evidencia que el inmueble se encuentra destinado a pensión, sin embargo, no encuentra este juzgador que las circunstancias de encontrarse cerradas con candados las puertas de los habitaciones y de encontrarse electrodomésticos en las mismas, constituyan pruebas suficientes a fin de determinar que el inmueble haya sido destinado a pensión, siendo en consecuencia improcedente el alegato de la demandante en este sentido.

No obstante, con relación al alegato de que el inmueble ha sido destinado al funcionamiento de negocios comerciales, ciertamente se observa de la lectura de la inspección judicial extra-litem que fue consignada junto al libelo de demanda marcada “D” y ha sido valorada por este tribunal, que en el particular primero de la misma se deja constancia que en el inmueble se encontraban los ciudadanos D.G., E.B.d.G., F.Á. “y una ciudadana, la cual no se identificó, que se encontraba atendiendo un negocio de pinturas para cerámicas, ubicado en el lado Nor-este del mismo”

La cláusula quinta del contrato celebrado entre las partes establece expresamente que “la arrendataria queda obligada a destinar [el] inmueble como su vivienda principal, conjuntamente con su cónyuge E.G.B. y sus descendientes en primer grado de consanguinidad, y cualquier cambio de destinación deberá autorizarlo LA ARRENDADORA previamente por escrito”

De lo anterior se evidencia que las partes establecieron en el contrato que el inmueble arrendado sería destinado para vivienda principal de la arrendataria y su familia, por lo que al haber dejado constancia el Juez que realizó la inspección judicial extra-litem referida ut supra, de que en el lado noreste del inmueble existía un negocio de pinturas para cerámicas, es evidente que la demandada incumplió con el contenido de la referida cláusula quinta del contrato, al dar un uso comercial al inmueble, sin que haya sido demostrado que el arrendador hubiere prestado su consentimiento en forma escrita, con lo cual, la arrendataria incurre a su vez en el supuesto establecido en el literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que hace procedente la pretensión de desalojo formulada por la parte demandante con fundamento en esta causal, Y ASI SE DECIDE.

En virtud de haberse declarado la procedencia de la causal de desalojo contenida en el literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta inoficioso para este Tribunal Superior emitir pronunciamiento alguno sobre la tercera causal de desalojo invocada por la parte actora contenida en el literal “e” eiusdem, toda vez que ambas pretensiones transcienden en la misma consecuencia jurídica. ASI SE DECLARA.

En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, por reintegro de sobrealquileres, observa esta alzada que dicha pretensión fue declarada sin lugar por el Tribunal de Primera Instancia en la sentencia recurrida, sin que conste que la parte demandada hubiere apelado en contra de tal determinación.

El principio denominado en la doctrina como reformatio in peuis, consiste en la prohibición de desmejorar la condición del apelante sin mediar el correspondiente recurso de apelación de su contraparte, toda vez que con ocasión del efecto devolutivo de la apelación, se devuelve al juzgado superior el conocimiento del asunto objeto del recurso, mas no de los aspectos no apelados, sobre los cuales no tiene jurisdicción alguna por haber causado ejecutoria; por ello el conocido aforismo tantum apellatum quantum devolutun,

La jurisprudencia de nuestro máximo tribunal ha sido reiterada al establecer la prohibición de reformatio in peius, o reforma en perjuicio, conforme a la cual, cuando sólo una de las partes apela total o parcialmente de una sentencia, sin que la otra hubiere apelado en forma alguna, el juez se encuentra facultado para decidir únicamente sobre el asunto objeto de apelación, y por otra parte, no puede modificar la sentencia en perjuicio del apelante, pues el no ejercicio del recurso de apelación por la contraparte, debe entenderse como muestra de su conformidad con el fallo apelado.

Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en innumerables fallos, entre otros: sentencia Nº 139 de fecha 7 de marzo de 2002; sentencia Nº 90 de fecha 17 de febrero de 2006; sentencia Nº 203 del 29 de marzo de 2007, en las cuales se indicó lo siguiente:

...Al respecto, cabe señalar que la denuncia en casación del vicio de reformatio in peius, ha sido considerado como una infracción de forma, por incongruencia positiva, por no atenerse el sentenciador a la petición de reexamen de la decisión de primera instancia, en todo aquello que le resulta desfavorable a la parte que la impugna, que en modo alguno lo faculta para conocer de los extremos del pleito consentidos por la parte que no ha apelado, y que por tanto, no le permite perjudicar a los recurrentes sin haber mediado excitación (principio de rogación) de la contraria. Desde luego que los puntos aceptados adquieren firmeza, y por ello sobre tales puntos el Tribunal de apelación no puede pronunciarse ex oficio; en tal caso la sentencia sería incongruente, por no ajustarse a la pretensión de la parte, agravando la posición del apelante, y excediendo en consecuencia la alzada, los límites de lo sometido a su consideración a través del recurso ordinario de apelación…

En atención a los razonamientos esgrimidos, al no haber apelado la parte demandada en contra de la sentencia recurrida, la cual declaró sin lugar la reconvención formulada por ésta, debe entenderse que se ha conformado con la decisión, en virtud de lo cual, en estricta aplicación del principio de prohibición de reformatio in peius, para no desmejorar la condición del apelante, este juzgador debe forzosamente confirmar la decisión del Tribunal de Primera Instancia en lo que respecta a la declaratoria sin lugar la reconvención propuesta, tal como será establecido expresamente en el dispositivo del fallo, Y ASI SE DECIDE.

V

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la por la parte demandante, la sociedad de comercio Administradora ABC, S.R.L., en contra de la sentencia definitiva dictada el 27 de noviembre de 2009 por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y, en consecuencia, SE MODIFICA la sentencia apelada, conforme a los razonamientos esgrimidos en el presente fallo; SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de desalojo, formulada por la parte demandante, en consecuencia se condena a la ciudadana E.B.d.G. a entregar el inmueble arrendado, constituido por una casa colonial signada con el Nº 97-45, situada en la calle Independencia, parroquia Catedral de esta ciudad de Valencia, estado Carabobo, totalmente desocupado de personas y bienes, en las mismas condiciones en que lo recibió; TERCERO: SIN LUGAR la reconvención por reintegro de sobrealquileres formulada por la ciudadana E.B.d.G. en contra de la sociedad de comercio Administradora ABC, S.R.L.

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, NIñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los trece (13) días del mes de abril de dos mil diez (2010). Año 199º de la Independencia y 151º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 12:30 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 12.713

JM/DE/luisf.-