Decisión nº 9713 de Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 1 de Noviembre de 2006

EXP-7010 SENT- 9713

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

PARTE NARRATIVA

Se inició el presente juicio con demanda que por DESALOJO, intentó la Sociedad Mercantil de este domicilio ADMINISTRADORA INTERNACIONAL DE INMUEBLE, C.A. (AIDICA), inscrita por ante la Secretaría del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 19-05-1965, bajo el N°. 75, Libro 57, Tomo 2, pasado luego el expediente al Registro Mercantil Primero de la misma Circunscripción Judicial, representada por su Directora Gerente ciudadana A.P., venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad N°. 4.708.241, asistida en este acto por la abogada en ejercicio LEXI G.P., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 25.347; en contra de la ciudadana A.C.B.D.L.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 22.474.367 para que desalojara un inmueble de su propiedad según consta en documento registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Maracaibo, de fecha 30-09-1985, bajo el N°. 11, tomo 24°, Protocolo 1°, y constituido por un local comercial en la primera planta donde funciona un Restaurant signado con el N°. 57-.41, situado en la Avenida B.V. con Calle 57-58, jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M., Estado Zulia, y por un apartamento signado con el N°. 2, situado en la planta alta del referido local comercial, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fondos o casas que son o fueron de S.B., J.F.; M.d.J.F. y terreno propiedad de A.P. hoy de A.V.; SUR: Vía pública; ESTE: Terreno que es o fue de A.R. y OESTE: Casas que son o fueron de M.F.. Dicha demanda fue fundamentada en el literal “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el inmueble amerita reparaciones urgentes.

Dicha demanda fue legalmente distribuida por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, en fecha 11-07-2006, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado, el cual le dio entrada en fecha 12 de Julio de 2006, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera por ante este Tribunal en el segundo día de despacho siguiente al día en que constara en actas su respectiva citación, a objeto de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 17 de julio de 2006, se libraron las Boletas de Citación y se entregaron al Alguacil.

En fecha 19 de julio de 2006, la ciudadana A.P., debidamente asistida, confirió poder apud-acta a los abogados en ejercicio LEXI GONZÁLEZ, Y.H. y G.E., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.347, 29.168 y 112.224, respectivamente.

En fecha 07 de agosto de 2006, la ciudadana A.P., debidamente asistida y actuando en su carácter de Directora Gerente de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INTERNACIONAL DE INMUEBLE, C.A. (AIDICA), confirió poder apud-acta a los abogados en ejercicio LEXI GONZÁLEZ, Y.H. y G.E., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.347, 29.168 y 112.224, respectivamente.

Cumplidos los trámites pertinentes para la citación de la parte demandada, en fecha 27 de septiembre de 2006, el Secretario del Tribunal expuso sobre la notificación efectuada relativa a la citación.

En fecha 02 de octubre de 2006, la parte demandada asistida por el abogado en ejercicio RINO CASADEI, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 71.309, presentó escrito de contestación de la demanda, al cual se le dio entrada y agregó a las actas mediante auto de la misma fecha.

En fecha 11 de octubre de 2006, el apoderado actor G.E., presentó escrito de promoción de pruebas, al cual se le dio entrada y agregó a las actas, admitiéndose las pruebas promovidas mediante auto de la misma fecha.

En fecha 19 de octubre de 2006, la parte demandada debidamente asistida, confirió poder apud-acta al abogado en ejercicio RINO CASADEI, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 71.309.

En fecha 23 de octubre de 2006, se declaró desierta la Inspección Judicial solicitada por la parte demandante, por cuanto el promovente no compareció por ante este Tribunal para proceder al traslado y constitución.

En fecha 25 de octubre de 2006, el abogado G.E., en su carácter de apoderado-actor solicitó nueva oportunidad para la práctica de la Inspección judicial promovida. En igual fecha, el apoderado judicial de la parte demandada abogado RINO CASADEI, efectuó la misma solicitud. El Tribunal, vista la solicitud efectuada por ambas partes, fijó día y hora para su traslado y constitución a fin de practicar la Inspección Judicial solicitada.

En la misma fecha antes citada, se practicó la Inspección judicial solicitada por la parte actora.

En la misma fecha, 25-10-2006, el apoderado judicial de la parte demandada RINO CASADEI diligenció consignando fotografías tomadas durante la inspección judicial efectuada en el inmueble objeto de la litis. El Tribunal mediante auto de la misma fecha, agregó a las actas las fotografías consignadas, por cuanto coinciden con la realidad visual que tuvo a su vista durante la práctica de la Inspección Judicial.

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en esta causa, este Tribunal lo hace, previa las siguientes consideraciones:

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Observa esta juzgadora que la parte actora conjuntamente con su escrito libelar, consigna los medios probatorios que se determinan a continuación:

1- Corre a los folios 4 al 6, copia simple de la publicación del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil demandante: ADMINISTRADORA INTERNACIONAL DE INMUEBLE, C.A. (AIDICA), inscrita por ante la Secretaría del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 19-05-1965, bajo el N°. 75, Libro 57, Tomo 2.

2- Corre a los folios 7 y 8, copia simple de copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INTERNACIONAL DE INMUEBLE, C.A. (AIDICA), de fecha 06-11-1999, donde se nombra Director Gerente a la ciudadana A.P..

3- Inserto a los folios 9 al 11, copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato en litigio registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, bajo el N°. 44, Protocolo 1°, Tomo 7°, de fecha 08-05-1987.

Los documentos anteriormente descritos en los ordinales 1 al 3, de conformidad con lo estatuido en el artículo 1.357 del Código Civil tienen el carácter de públicos ya que fueron otorgados ante los órganos competentes para darles fe pública. Ahora bien, por cuanto los instrumentos en referencia fueron consignados en copia fotostática simple, su valoración debe efectuarse atendiendo y aplicando las reglas de valoración de la tarifa legal rigurosa para este tipo de instrumentos contempladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el sustento del criterio reiterado por las jurisprudencias dictadas por nuestro m.T., según el cual las copias fotostáticas de los documentos públicos se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario. Siendo así, y una vez revisadas minuciosa y exhaustivamente las actas procesales, se verifica que el demandado no impugnó los mismos en la oportunidad procesal correspondiente, esto es, en la contestación de la demanda; en virtud de lo cual esta juzgadora los aprecia, considera fidedigno el contenido de los mismos, y por ende sus efectos jurídicos son válidos, por lo tanto esta sentenciadora les otorga todo el valor probatorio que como documentos fidedignos de los mismos se desprende. Y ASÍ SE DECIDE.

4- Insertos a los folios 12 al 42, se encuentran Recibos de pago de cánones correspondientes a los meses desde febrero de 2004 hasta mayo de 2006.

Los recibos de pago antes descritos constituyen documentos de carácter privado, por lo tanto, están sujetos a impugnación por la parte demandada, de acuerdo a la previsión contenida en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no se evidencia de actas, en razón de lo cual se les otorga pleno valor probatorio como documentos privados que son, más es necesario aclarar que los mismos no constituyen prueba que sustente la pretensión aludida por la parte actora, la cual está referida específicamente a la necesidad de desalojar el inmueble por cuanto amerita urgentes reparaciones. Y ASÍ SE DECIDE.

En la etapa de promoción y evacuación de pruebas, promovió los medios de prueba que se determinan a continuación:

1- Invocó el mérito favorable de actas.

Con respecto a esta promoción, esta sentenciadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el mérito que se desprende de las actas procesales, de la valoración de las pruebas entre sí, arrojan valor probatorio en beneficio de la parte favorecida en esta causa. Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004 con Ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia N°. 1633. Y ASI SE DECIDE.

2- Ratificó el contenido del documento de propiedad y los recibos de cánones de arrendamiento, que consignó con el escrito libelar, y los cuales fueron valorados previamente por esta juzgadora otorgándoles valor probatorio.

3- Consignó ocho (08) fotografías del inmueble arrendado.

Con respecto a esta promoción, a la cual la doctrina patria clasifica dentro de las pruebas libres, su fundamento se sustenta en los artículos 502 al 504 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, es criterio sostenido tanto de la doctrina como de la jurisprudencia que tales medios probatorios deben ser promovidos estableciendo el modelo de cámara utilizada para la reproducción fotográfica, marca, serial, entre otros aspectos constitutivos de la presunción de veracidad de los hechos plasmados en tales documentos. Por lo tanto, tomando en consideración lo antes expuesto, se tiene que en la presente causa en el escrito donde se promovió el medio de prueba no constan tales elementos, en razón de lo cual mal puede esta juzgadora valorarlos y apreciarlos, por lo que forzosamente deben ser desechadas de la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

4- Solicitó Inspección Judicial del local y apartamento arrendados, la cual se practicó en fecha 25 de octubre de 2006.

La Inspección Judicial fue practicada por este Tribunal atendiendo al Principio de Inmediación, en razón de lo cual al emanar de este órgano jurisdiccional conserva su carácter fidedigno. Y en cuanto al contenido de la misma, esta sentenciadora tomando en cuenta lo dicho por ambas partes, considera que es una prueba pertinente e idónea en esta causa, por lo que la aprecia en todo su valor probatorio como elemento determinante para demostrar la procedencia o no de la presente acción de desalojo, ya que en la misma se señalan las condiciones de la infraestructura del inmueble objeto de controversia, en consecuencia se le otorga todo el valor probatorio a la ya descrita inspección judicial. Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Del recorrido efectuado a las actas procesales, esta sentenciadora evidencia que la parte demandada no promovió medio de prueba alguno a lo largo del transcurso del debate procesal. Se evidencia además que se adhirió a la solicitud de Inspección Judicial efectuada por la parte actora, estando presente en su práctica y consignando las fotografías en las cuales consta la realidad del inmueble arrendado.

PARTE MOTIVA

FUNDAMENTACIÓN NORMATIVA PARA DECIDIR

Al a.e.j.e. escrito libelar observa que la parte actora expone que desde el año 1987 ADMINISTRADORA INTERNACIONAL DE INMUEBLE, C.A. (AIDICA) suscribió contrato de arrendamiento con A.S., compañeros sentimental de la hoy demandada A.B.D.L.O., quien a partir del año 1999 posterior a la muerte del arrendatario pasó a contratar directamente con la hoy actora. Dicho contrato versa sobre un inmueble constituido por un local comercial en la planta baja y un apartamento en la planta alta, teniendo fijado un canon de arrendamiento de Bs. 200.000,oo por el local y de Bs. 150.000,oo por el apartamento.

Igualmente expone que el inmueble tiene una data de construcción de 60 años, “no recibiendo ningún tipo de mantenimiento en los últimos 19 años, que ha estado arrendado a los señores A.S. y A.C.B.D.L.O.; trayendo ello como consecuencia, un grave deterioro en todas sus estructuras e instalaciones; tales como desprendimiento del frisado y grietas de paredes y techos; rejas y puertas desconchadas y oxidadas, filtraciones de techos, falta de impermeabilización; instalaciones sanitarias destruidas, etc, es decir, un deterioro general que amenaza con la destrucción total del inmueble, que amerita una reparación urgente del mismo, que evite mayores riesgos al local, así como riesgos a las personas que habitan y visitan el inmueble”. De este modo, fundamenta su pretensión en el deterioro del inmueble que amerita reparaciones urgentes, por lo que es necesario el desalojo del mismo.

En cuanto a las defensas opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, éste expone que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora, por no ser cierto que en los 19 años que tiene como arrendataria, el inmueble no ha recibido ningún tipo de mantenimiento, pues el local donde funciona el Restaurant “Los Tres Escorpiones” se ha mantenido funcionando durante todo ese tiempo de forma ininterrumpida, sin haberse producido ningún tipo de accidente ocasionado por la falta de mantenimiento. Igualmente afirma que a ambos inmuebles se les ha dado el mantenimiento y cuido que necesitan dichas estructuras.

Para decidir al fondo de la presente causa esta juzgadora considera pertinente establecer los criterios que rigen en materia arrendaticia, específicamente en lo atinente a casos análogos al caso de marras. Así, se tiene que entre las Causales del Desalojo Judicial se encuentra la invocada por la actora, fundamentada en el literal “C” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(…)

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación

.

Al respecto, plantea el autor patrio J.L.V. (2004) que:

Cuando se trata de demolición, reconstrucción total, de reparación que exija desalojo, se deberá demostrar estas circunstancias ante el juez competente, quien a su juicio concederá el desalojo con vista de las pruebas presentadas. Según nuestra jurisprudencia el concepto de demolición lleva siempre implícita la necesidad de desocupar el inmueble a demolerse, lo cual no sucede con el concepto de reparación establecido por la misma causal, en la cual deberá necesariamente probarse que además de la reparación en sí es absolutamente necesario el desalojo ocasionado por la misma…

. (Subrayado del Tribunal). Varela, J.L. (2004) Análisis de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 2da Edición. Caracas: Editorial Sophytex, S.A. p. 107-108.

Igual criterio sostiene C.B.:

Las demoliciones o reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble por parte del arrendatario deben ser probadas por el arrendador en el juicio de desalojo y autorizadas por los organismos competentes

. Brender, Carlos (2000). Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas: Livrosca.

De acuerdo a la norma y al criterio doctrinal antes transcrito, es procedente el desalojo de un inmueble por la causal de “reparaciones urgentes” (que es la alegada en el caso bajo examen) siempre y cuando se pruebe que es necesario proceder a tal desalojo para efectuar las reparaciones, pues de no ser así, tal como lo plantea los citados autores, el arrendatario puede alegar en su defensa el artículo 1.589 del Código Civil referido a la prohibición del arrendador, durante el arrendamiento, de variar la forma de la cosa arrendada; o en todo caso, aún el arrendatario puede optar por tolerar la obra de reparación aunque sea molesta, de acuerdo a la previsión contenida en el artículo 1.590 ejusdem.

Tomando en consideración el criterio antes expuesto, esta juzgadora al analizar minuciosamente las actas procesales observa que, la parte actora promovió en la etapa probatoria la Inspección Judicial sobre el inmueble arrendado, la cual fue practicada por este Juzgado, prevaleciendo así el Principio de Inmediación Procesal. Este medio probatorio arrojó que:

Se trata de un inmueble conformado por un local comercial en su planta baja y un inmueble para residencia en su planta alta. El local comercial…cuenta con luces tipo fluorescentes cuyo cableado esta tendido en tuberías, paredes en buen estado de pintura, pisos de granito en regular estado, cerámica en regular estado, dos salas sanitarias cuyo interior se observa en buen estado de pintura y sus pisos en regular estado de conservación, el techo del área esta revestido en anime pintado y la pintura se observa en buen estado. En el área de la cocina, se observa lo siguiente: los cables conductores de electricidad se observan por fuera de las paredes, pintura se observa en regular estado, los pisos están construidos en parte de cemento requemado y en parte con cerámicas de diferentes tipos en regular estado de conservación, las luminarias están constituidas por sócates con bombillos, un lavaplatos de doble tina en regular estado. La parte externa del inmueble se observa en buen estado de pintura tanto en sus paredes como en sus protecciones y puerta. En la planta alta se observa un área para vivienda cuyo piso externo sirve de techo al local comercial de la planta baja y el mismo esta revestido en material de asfaltado impermeabilizante en aparente buen estado salvo ciertas áreas en las que se ve deteriorado. Dentro esta área de vivienda se observan las paredes pintadas y en buen estado, pisos de granito en regular estado, dos ventadas de romanillas construidas en vidrio y aluminio, la cocina esta revestida en cerámica color blanco en buen estado, la sala sanitaria se observa en buen estado tanto de pintura como de cerámicas, luces en buen estado de funcionamiento, pintura y pisos de la habitación en buen estado puerta de acceso construida en hierro en buen regular estado. Se observa en el techo de la planta alta un tanque para almacenar agua en aparente buen estado

.

Así mismo, esta juzgadora cree conveniente acotar que, durante la práctica de tal Inspección Judicial, el apoderado actor expuso que:

…la parte demandada, por temor al procedimiento de desalojo incoado en su contra, hizo un revestimiento del local, ocultando los deterioros que poseía el mismo, ya que se pudo observar las paredes con pintura fresca, al igual que las rejas de protección, las cuales se encontraban oxidadas y en mal estado, y actualmente fueron reparadas y se encontraban con pintura fresca, de lo cual se puede inferir el deterioro que poseía el inmueble propiedad de mi representada…

Del contenido del Acta de Inspección Judicial levantada por este Juzgado, así como de las fotografías tomadas durante la práctica de la misma, se evidencia que el inmueble no amerita su desocupación para ser reparado, e igualmente, la exposición del apoderado actor hace evidente que el inmueble se encontraba en buen estado para el momento de la práctica de la misma, y por cuanto no constan en actas otros medios probatorios suficientes para sustentar el deterioro alegado, esta sentenciadora expresa que la presente causal invocada referida a “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”, no fue plenamente probada en actas por faltar elementos técnicos necesarios para crear la convicción y señalar que procede la desocupación del inmueble.

En consecuencia de lo antes expuesto, esta juzgadora actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en consonancia con los criterios que rigen en esta materia, y los cuales han sido expuestos previamente, concluye entonces que, de acuerdo a lo probado en autos, el inmueble no amerita las reparaciones que hagan absolutamente necesario el desalojo del mismo, en razón de lo cual debe declararse forzosamente “Sin Lugar” la presente demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO, intentó la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INTERNACIONAL DE INMUEBLE, C.A. (AIDICA) contra la

Se condena en costas a la parte actora por haber sido totalmente vencida en el presente fallo.

Obraron como apoderados judiciales: De la parte actora, los abogados LEXI GONZÁLEZ, Y.H. y G.E. y de la parte demandada, el abogado RINO CASADEI, ya identificados.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, sellada y firmada en la Sala de este Despacho de este Tribunal, al Primer (1°) día del mes de Noviembre de dos mil seis (2006) AÑOS 196º DE LA INDEPENDENCIA Y 147º DE LA FEDERACIÓN.

ABOG. M.P.U.

-JUEZA TEMPORAL-

EL SECRETARIO

REINALDO RONDÓN

Siendo las diez y veinte minutos de la mañana (10:20 a.m) se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 9713.-

EL SECRETARIO