Decisión nº 317 de Juzgado Cuarto de Municipio de Vargas, de 19 de Agosto de 2003
| Fecha de Resolución | 19 de Agosto de 2003 |
| Emisor | Juzgado Cuarto de Municipio |
| Ponente | Scarlet Rodríguez Perez |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA ALAMO C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 07/06/1996, bajo el N° 19, Tomo 37-A-Qto.
PARTE DEMANDADA: A.E.V.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 5.573.854.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: M.H.M., abogado en ejercicio, de éste domicilio e inscrita en el Inpreabogado N° 38.346.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: C.G.V., abogado en ejercicio, de éste domicilio e inscrita en el Inpreabogado N° 37.950.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE N° 966/03.
Se inició la presente causa en virtud de la distribución hecha por el Juzgado
Distribuidor de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, y admitida por este Tribunal en fecha 01 de Julio de 2003, ordenándose la citación de la parte demandada. Folio 17.
Mediante diligencia de fecha 21/07/03, el Alguacil del Tribunal consignó el recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada. Folio 18.
Cursa al folio 20 escrito de contestación de la demanda, consignado en fecha 23/07/03 suscrito por el ciudadano A.E.V.O., debidamente asistido por su abogado.
Cursan a los folios 21 al 43, el escrito de promoción de pruebas y sus anexos, consignado en fecha 04 de Agosto de 2003, el demandado ciudadano A.E.V.O., debidamente asistido por su abogado.
Cursa al folio 45, auto del Tribunal de fecha 05/08/03, conforme al cual se admitieron las pruebas de la parte demandada.
Cursa al folio 47, escrito de promoción de pruebas presentado por la Dra. M.H., en su carácter de apoderado de la parte actora, el cual fue admitido por éste Tribunal por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes, en fecha 06 de Agosto de 2003.-
PARTE MOTIVA
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Conforme a lo narrado en el libelo de la demanda inserto a los folios 1 al 4, la parte actora ADMINISTRADORA ALAMO C.A.,a través de su apoderado judicial, alegó que en fecha 18 de marzo de 2002, dio en arrendamiento al ciudadano A.E.V.O., un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 193 de la Torre “B”, del Edificio Residencias M.A., situado en el Sector Occidental de la Manzana 1, Urbanización El Alamo, Parroquia Macuto, del Estado Vargas. Alegó que en la Cláusula Cuarta se convino que el plazo de duración del presente contrato será de seis (6) meses fijos, contados a partir de la fecha de la firma del mismo y prorrogables en los términos previstos en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En la cláusula Segunda se convino como canon mensual de arrendamiento la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS TRES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 96.203,70), el cual fue establecido en la sentencia dictada el 28 de mayo de 1997, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital expediente N° 3331, y quedó ratificado en apelación que se hiciera en la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en fecha 16 de julio del año 1998, sobre el inmueble mencionado anteriormente, y en la Cláusula Décima Primera del contrato en mención establece que el incumplimiento por parte de la arrendataria de alguna de las cláusulas contenidas, hará que el presente contrato quede rescindido y la arrendadora podrá demandar judicialmente la desocupación del mismo.
Alegó que para la fecha el arrendatario adeuda los cánones de arrendamiento del mes de mayo 2003, ambos inclusive, siendo un total de un mes por un monto de NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS TRES CON SETENTA (Bs. 96.203,70) incluyendo así la principal obligación de EL ARRENDATARIO de pagar puntualmente las pensiones de arrendamiento vencidas, tal como lo establece el ordinal 2° del Artículo 1.592 del Código Civil. En virtud de ello se produce el derecho por la Arrendadora de solicitar la resolución del contrato o el cumplimiento de los términos del artículo 1.167 del Código Civil que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Por todo ello es que demanda, como en efecto demandó a A.E.V., para que convenga o a ello sea condenado por éste Tribunal en lo siguiente:
En la resolución por incumplimiento contractuales por El Arrendatario del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de marzo de 2002, sobre el objeto de la demanda.
Que como consecuencia de la resolución del contrato se le haga entrega del inmueble mencionado en autos.
En el pago de la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS TRES BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 96.203,70), por concepto de pensión de arrendamiento vencida y no pagada correspondiente al mes disfrutado por el Arrendatario y no pagado Mayo 2003, y los que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva.
En el pago de los costos y costas de este proceso.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Cursa al folio 20 del presente expediente, escrito de contestación del ciudadano A.E.V.O., parte demandada, debidamente asistido por su abogado, alegando de la siguiente manera:
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- Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda, por ser inciertos e infundados tantos los hechos expuestos como el Derecho que se reclama.-
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- Negó, rechazó y contradijo que haya dejado de cumplir con su obligación del pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2003.
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- Negó, rechazó y contradijo que haya violado de alguna manera el Artículo 1.592 en su ordinal 2° del Código Civil.
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- Negó, rechazó y contradijo en que exista mérito para exigir la resolución contractual por incumplimiento.
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- Negó, rechazó y contradijo que exista en su caso, la obligación de entrega el inmueble arrendado ya identificado en autos.
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Cursa al folio 47 escrito de promoción de pruebas promovidas por la apoderado de la parte actora, la cual promovió las siguientes pruebas:
Reprodujo el mérito favorable de los autos a favor de su representado y en especial el poder conferido por su mandante, el contrato de arrendamiento, suscrito entre su mandante y el demandado, y recibo de pago de canon de arrendamiento del apartamento identificado en autos, correspondiente al mes de mayo del 2003.
Promovió y alegó la extemporaneidad del demandado al cancelar o consignar en el Juzgado Segundo de Municipio de ésta Circunscripción Judicial el mes de mayo del presente año 2003, el cual fue consignado en fecha 09 de julio de los corrientes.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Cursa al folio 21 escrito de promoción de pruebas promovidas por la parte demandada, ciudadano A.E.V., debidamente asistido por su abogado, la cual promovió lo siguiente:
Promovió el mérito de los autos, en todo aquello que pueda favorecerle.
Promovió copia debidamente certificada del expediente de consignación señalado con el Número 511 nomenclatura del Juzgado Segundo de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, en el que se puede verificar que ha consignado el canon del arrendamiento correspondiente no tan solo al mes de mayo de 2003, sino también a Junio del mismo año.
DE LA DECISION
Conforme a lo alegado por el actor en el libelo de la demanda, se trata en el caso objeto de la presente decisión, de la acción de resolución del contrato de arrendamiento, que a tiempo fijo suscribió con la parte demandada, fundamentada en el incumplimiento de su obligación en pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Mayo de 2003, mientras por su parte el demandado negó los términos de la demanda incoada en su contra.
A los fines de la acción objeto de la presente decisión, es pertinente partir del análisis y valoración del Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la misma, en consecuencia, cursa a los folios 11 al 15 del expediente, original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la demandante Administradora Alamo C.A y el demandado A.E.V.O. en fecha 18/03/02, otorgado ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas, donde quedó anotado bajo el N° 69, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones. El instrumento antes descrito constituye un documento público que opuesto a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien no lo impugno ni tacho, siendo en consecuencia de ello que se derive del mismo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1360 del Código Civil pleno valor probatorio, en cuanto evidencia la existencia de la relación arrendaticia ventilada en el juicio, y las obligaciones contraídas en el mismo. Así se declara.
Determinado el valor probatorio del contrato de arrendamiento fundamento de la acción resolutoria, el Tribunal observa, que la Cláusula Cuarta del mismo establece: “De manera expresa se establece, y así lo acepta “EL ARRENDATARIO”, que el plazo de duración del presente contrato será de SEIS (6) MESES FIJOS, contados a partir de la fecha de la firma del mismo y prorrogable en los términos previstos en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito de su voluntad en contrario con anticipación. Todas las cláusulas que integren este contrato, será aplicable a sus prórrogas”. Lo resaltado del Tribunal.
Los términos de la cláusula contractual antes trascrita, a criterio de este Juzgador, dado el establecimiento de un plazo de duración fijo de 6 meses, prorrogable solo de acuerdo con lo previsto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos, el cual establece la denominada Prórroga Legal que opera en los contratos a tiempo determinado, no permite otra interpretación que la determinación del Contrato de Arrendamiento fundamento de la acción objeto de la presente decisión, como un Contrato de Arrendamiento de Tiempo determinado por un plazo de 6 meses fijos, prorrogable solo por 6 meses adicionales que es el plazo previsto en el Artículo 38, literal a, de la Ley de Arrendamiento.
No obstante haberse establecido un tiempo determinado en la referida cláusula, cuya fecha de inicio fue la fecha de su firma, vale decir el 11 de Marzo de 2002, y cuyo vencimiento del plazo fijo se produce el día 11 de Septiembre del mismo año 2002, operando seguidamente la prórroga legal cuyo plazo a tenor de lo dispuesto en el Literal a) del referido Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos, es de 6 meses los cuales vencieron el 11 de Marzo de 2003, cabe observar que para la fecha de admisión de la presente demanda el día 01/07/2003, el contrato de arrendamiento fundamento de la acción resolutoria incoada en el presente juicio se hizo de Tiempo Indeterminado. Así se declara.
Constituye el alegato principal y único de la acción resolutoria objeto de la presente decisión la falta de pago de una pensión de arrendamiento pactada en el contrato, en este sentido el Contrato establece:
Cláusula Segunda: “Queda expresamente entendido y aceptado por “EL ARRENDATARIO” y por “LA ARRENDADORA”, que el canon de arrendamiento vigente para el apartamento NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS TRES BOLIVARES CON 70 CENTIMOS (Bs.96.203,70), …Omisis …; y que “EL ARRENDATARIO” pagará puntualmente por mensualidades vencidas en Oficina de “LA ARRENDADORA” o donde esta lo indique. …”.
De la cláusula antes trascrita, se evidencia el establecimiento de la obligación del Arrendatario demandado en pagar el canon de arrendamiento pactado para el inmueble a que se refiere la decisión, pagadero por mensualidades vencidas, incumplimiento imputado por el actor para el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Mayo de 2003, vale decir, el incumplimiento de un solo canon es el argumento de la resolución demandada.
Ahora bien, la determinación del Contrato objeto del juicio, el cual se hizo de Tiempo Indeterminado, en concordancia con el fundamento de la Acción incoada en el mismo por falta de pago de un canon, nos impone en v.d.P.I.N.C. calificar la acción aplicable al caso concreto, cual sería el Desalojo procedente a tenor de lo previsto en el Artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la resolutoria solicitada, ello dejando a salvo de la procedencia o no que de la acción se establezca seguidamente. Así se declara.
De acuerdo con lo previsto en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción de Desalojo consagrada en el mismo para los Contratos de Arrendamientos Verbales y a Tiempo Indeterminado, establece para la procedencia del supuesto previsto en el Literal “a”, que es la falta de pago de los cánones de arrendamiento pactados, el incumplimiento en el pago de por lo menos dos (2) mensualidades consecutivas.
Ahora bien, en el caso objeto de la presente decisión, la acción incoada esta soportada en el incumplimiento del demandado en el pago de los cánones pactados, concretamente y como ya se dijo, en la falta de pago de la mensualidad correspondiente al mes de Mayo de 2003, lo que representa el incumplimiento a un solo mes, y no dos como exige el legislador en el citado Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia de la aplicación de la norma antes referida, la acción de Desalojo del inmueble y la consecuente entrega del bien arrendado es improcedente, por cuanto el actor le imputa al demandado el incumplimiento de una sola mensualidad y no dos como exige el legislador para la procedencia del mismo. Así se declara.
No obstante el pronunciamiento anterior, de conformidad con lo previsto en el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, nos corresponde analizar y juzgar las pruebas producidas en el juicio, a esos fines procede:
Cursa a los folios 22 al 43, copia certificada del Expediente de Consignaciones signado con el N° 511/03, cursante en el Tribunal 2° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cuyo Consignatario es el demandante A.E.V.O., y el Beneficiario de la misma la empresa Administradora Alamo.
Constituye el instrumento antes descrito un documento público opuesto a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual por no haber sido impugnado ni tachado por la misma surte pleno valor probatorio en el presente juicio en todo cuanto se deriva del mismo en relación cono los hechos controvertidos. Así se declara.
Determinado el valor probatorio del expediente de consignaciones, se evidencia del mismo que el demandado consignó ante el Tribunal Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción el canon de arrendamiento del mes de Mayo de 2003, que es el único cuyo incumplimiento le imputa el actor como fundamento de su acción. Canon que de acuerdo con las Cláusula Segunda y Cuarta del Contrato se venció el día 18/05/03, y podía consignarse de acuerdo con lo previsto en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dentro de los 15 días siguientes a esa fecha, o sea que el Arrendatario demandado tenía hasta el 02 de Junio de 2003 para consignarlo validamente. Ahora bien, consta del expediente promovido, que el Arrendatario demandado consignó el canon de arrendamiento del mes de Mayo de 2003, el día 09/07/03, lo cual evidencia su extemporaneidad por retardada. Así se declara.
Los otros elementos contenidos en el expediente de consignaciones tales como la consignación del canon de arrendamiento del mes de Junio de 2003, la cancelación del mes de Abril de 2003, y de los servicios de agua, luz, Aseo y Electricidad, este Tribunal se abstiene de analizarlos y valorarlos, por cuanto no guardan relación con los hechos controvertidos. Así se declara.
Conforme a lo alegado por las partes y las pruebas producidas en el juicio, a criterio de quien aquí sentencia, no obstante la extemporaneidad del canon de arrendamiento del mes de Mayo de 2003, único fundamento de la acción incoada en el presente juicio, el Desalojo no es procedente por cuanto la ley exige para su aplicación el incumplimiento de dos mensualidades consecutivas, las cuales no alegó la empresa demandante haber incumplido el demandado. Así se declara.
D I S P O S I T I V A
Por todos los pronunciamientos previamente expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
SIN LUGAR la demanda que por Desalojo fundamentada en la falta de pago de cánones de arrendamiento fue intentada por la empresa ADMINISTRADORA ALAMO C.A en contra del ciudadano A.E.V.O., ambos plenamente identificados en la parte narrativa de esta sentencia.
Dada la naturaleza del fallo se condena en costas a la parte actora.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía a los diecinueve (19) días del mes de Agosto de Dos mil tres (2003).
Años: 193° de la Independencia y 144° de la Federación.
LA JUEZ.
DRA. S.R.P.. LA SECRETARIA.
DRA. LIRIO PADILLA F.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 2:30 de la tarde.
LA SECRETARIA,
