Decisión nº 436 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 23 de Octubre de 2003

A la Resolución del Contrato de Arrendamiento, y en consecuencia a la entrega material del inmueble antes identificado, a su representada ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A., libre de personas y cosas, y en buen estado de conservación y mantenimiento en que manifestó haberlo recibido.-

En pagar subsidiariamente los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de Junio y J.d.D.M.T. (2003), todos por el monto de OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 85.000,oo) mensuales, y cuya sumatoria alcanza el monto de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,oo) y los que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación del inmueble.-

En pagar las costas y costos del presente procedimiento.

CAPÍTULO SEGUNDO:

La parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria, para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no esté otorgado en legal o sea insuficiente, fundamentada en que en el poder conferido por la Sociedad Mercantil denominada ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A. parte actora, a los Doctores A.B.M.O., M.A.G.R., J.E.H.P. e Y.Y.C.Z., autenticado en la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital , Caracas, de fecha dos (2) de Octubre del año dos mil uno (2001), bajo el Número 15, Tomo 25 de los Libros respectivos, el ciudadano J.E.H.P., otorgante, dice actuar con el carácter de Director de ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A., pero no acredita en ese poder, ni en autos el carácter de Director de la misma, ni acta de asamblea donde fue designado como tal, por lo que ese poder es insuficiente y además no está otorgado en forma legal, y debe ser considerado nulo. En razón de ello, solicito de este Tribunal, se declare con lugar la cuestión previa propuesta.-

Rechazó, negó y contradijo en todas y cada de una de sus partes, los hechos narrados por la parte actora, en el libelo de demanda, por inciertos.- Indico que, la parte actora en el presente juicio, tomó la decisión de demandarle, en virtud de que en cierta oportunidad le comunicó verbalmente su intención de que pagara por concepto de canon mensual de arrendamiento del apartamento que ocupa en calidad de arrendataria, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo), y por cuanto no lo aceptó, fue demandada por la indicada Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A.-

Que el edificio denominado QUENEPE, del cual forma parte integrante el apartamento que ocupa como arrendataria fue previamente regulado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, ahora Ministerio de Infraestructura y en resolución emanada del Organismo, de fecha doce (12) de J.d.m.n.n. y uno (1.991), al apartamento distinguido con el Número uno (1) del edificio QUENEPE, el cual ocupa en calidad de arrendamiento, le fue asignada la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 2.394,oo) mensuales. ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A., le ha venido cobrando por concepto de canon mensual de arrendamiento del indicado apartamento, la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 85.000,oo) durante veintitrés (23) meses, o sea que mensualmente me cobra en exceso la cantidad OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS SEIS BOLIVARES (Bs. 82.606,oo) todo lo cual asciende a la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 1.899.938,oo) cantidad sujeta a repetición de conformidad con el dispositivo artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Que en vista de las razones expuestas, formalmente reconvenía a la Sociedad Mercantil denominada ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A., parte actora, para que convenga en pagarle, o en su defecto sea condenada por este Tribunal, la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES (1.899.938,oo) por concepto de Reintegro de sobre alquileres pagados, durante veintitrés (23) meses ya indicados. Solicito de igual forma que el Tribunal, una vez que dicte sentencia sobre dicho reintegro, se sirva oficiar lo conducente al Organismo regulador, para la aplicación de la sanción a que haya lugar, todo ello de conformidad con los artículos 64 y 82 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En la oportunidad para dar contestación a la reconvención, el apoderado judicial de la parte actora, abogado A.M.O., presentó escrito, en los siguientes términos:

En relación a la cuestión previa propuesta referida al ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes. A todo evento anexó constante de nueve (9) folios útiles, copia fotostática de los documentos que según alega acreditan la representación de su poderdante, los cuales formalmente oponía en este acto. SEGUNDO: Negó rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes el escrito de reconvención presentado por la parte demandada. Desconoció en todas y cada una de sus partes el Resuelto Sin Número, de fecha Doce (12) de J.d.M.N.N. y Uno (1.991), emanado del Ministerio de Infraestructura, antes Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento alegado por la parte demandada a su favor.

Negó rechazo y contradijo que el Apartamento N° (1) Uno, ubicado en el Primer Piso del Edificio Quenepe, situado este de Buena Vista a Quenepe, frente a la Redoma, en jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Estado Vargas se encuentre regulado en la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 2.394,oo) mensuales.

Negó, rechazó y contradigo que su representada tenga que cancelarle a la demandada la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 1.899.938,oo) por concepto de reintegro de sobrealquileres, durante veintitrés (23) meses.

A todo evento observo, que la demandada no consignó su presunto Instrumento Fundamental de la Reconvención, ya que la demandada ni siquiera a iniciado el Procedimiento Administrativo Inquilinario, contemplado en los artículos 65 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual no tiene nada que ver con el presente procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago, y hasta la presente fecha no ha consignado cantidad de dinero alguna por ningún Tribunal que avale el pago de las mensualidades insolutas de los meses Julio y J.d.D.M.T. (2003) y de los subsiguientes que se sigan venciendo. Por lo antes expuesto, solicitó se Declare Sin Lugar la reconvención.

CAPITULO SEGUNDO

Abierto el juicio a pruebas solo la parte actora hizo uso de ese derecho, y presentó escrito en los siguientes términos.-

Reprodujo para su representada, el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.-

Promovió Contrato de Arrendamiento, que en Original acompaño como anexo al Libelo de Demanda, el cual riela inserto a los folios 12 y 13 con sus respectivos vueltos. Dicho instrumento privado fue acompañado por el propio actor al libelo de demanda, y dentro del lapso legal para ello no fue impugnado por la parte demandada, motivo por el cual de conformidad con el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, se tiene por reconocido y se valora de acuerdo a la regla prevista en el artículo 1363 del Código Civil, que establece: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes, y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hacen fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”.

Reprodujo el mérito favorable de la Autorización de Arrendamiento otorgada a su representada “ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A.” en fecha cuatro (04) de Septiembre del Dos Mil Dos (2002) por ante la Notaría Pública Cuadragésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital. A los folios 50, 51 con sus vueltos y 52 riela inserta copia fotostática de la instrumental promovida, la cual no fue impugnada. En consecuencia de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código Adjetivo se tiene como fidedigna.

Reprodujo el mérito favorable de la Rescisión del Contrato de Administración otorgada al anterior administrador, ciudadano E.A.R.M., de fecha cuatro (04) de Septiembre del Dos Mil Dos (2002) por ante la Notaría Pública Cuadragésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital. A los folios 48 con su vuelto y 49 riela inserta copia fotostática de la instrumental promovida, la cual no fue impugnada. En consecuencia de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código Adjetivo se tiene como fidedigna.

Reprodujo el mérito favorable del instrumento poder otorgado por los propietarios del Edificio “QUENEPE”, ciudadanos M.F.D.A. y C.D.R.L., al ciudadano A.F.C.C., el cual se encuentra registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., de fecha 25 de Noviembre de Mil Novecientos Noventa y Dos (1.992) anotado bajo el N° 23, Folios 1 al 3, Protocolo 3ero, Tomo 2, Distrito Capital. A los folios 45 con su vuelto, 46 y 47 riela inserta copia fotostática de la instrumental promovida, la cual no fue impugnada. En consecuencia de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código Adjetivo se tiene como fidedigna

Reprodujo el valor probatorio de los recibos de arrendamientos correspondientes a los meses de Junio y J.d.D.M.T. (2003) por parte de LA ARRENDATARIA. De la revisión de dichos recibos que constituyen instrumentos privados, se evidencia que no aparece en los mismos firma alguna, que permita establecer la emanación de tales documentos por la parte contra la que se produjo, por lo que obviamente, no existiendo firma, no hay genuidad que establecer, con respecto a dichos instrumentos y así se establece.

Reprodujo los recibos de arrendamientos que se acompañaron al libelo de demanda, correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del Dos Mil Dos (2002), Enero, Febrero, Marzo, Abril y M.d.D.M.T. (2003). De la revisión de dichos recibos que constituyen instrumentos privados, se evidencia que no aparece en los mismos firma alguna, que permita establecer la emanación de tales documentos por la parte contra la que se produjo, por lo que obviamente, no existiendo firma, no hay genuidad que establecer, con respecto a dichos instrumentos y así se establece.

DECISIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

Dado que en la oportunidad legal para contestar la demanda, la demandada opuso cuestión previa, que conforme lo prevé el artículo 36 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe ser resuelta en la sentencia definitiva, pasa este Tribunal a decidir sobre la misma de la siguiente manera:

La parte demandada alego la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código Adjetivo, que expresamente prevé:

La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor; por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente

Esta cuestión previa va dirigida al apoderado como tal, por no tener el libre ejercicio de la profesión, la ineficacia del poder o relación de representación entre el demandante y el sedicente apoderado o representante por no llenar los requisitos legales, y la insuficiencia del poder para proponer la demanda. La parte demandada la opuso con fundamento en que el otorgante de ese poder, ciudadano J.E.H.P., quien dijo actuar con el carácter de Director de la empresa ADMINISTRADORA ANNISSAC. C.A., no acredito en ese poder, ni en autos dicho carácter, ni acta de asamblea donde conste que fue designado como tal. En razón de lo cual concluyo que el poder es insuficiente y no esta otorgado en forma legal, por lo que debe ser considerado nulo y con fundamento en ello, alegó la cuestión previa en referencia.

La parte actora rechazo y contradijo la cuestión previa y a todo evento anexo en copia fotostática los documentos públicos que acreditan la representación de su poderdante.

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

Analizado el instrumento poder que riela inserto a los folio 8 y 9, cuya copia fotostática no fue impugnado, motivo por el cual se aprecia como fidedigna, se puede evidenciar que la Notario Público Cuadragésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil hizo constar en la nota respectiva los registros que le fueron exhibidos, con expresión de sus fechas, procedencia y datos de identificación, donde consta la representación para dicho acto por los estatutos de la sociedad ADMINISTRADORA ANNISAC C.A. Dicha nota del funcionario textualmente establece:

”La Notario Publico que suscribe hace constar que tuvo a la vista el Documento Constitutivo Estatutario de Administradora Annissac, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 31-03-93, bajo el número 56, Tomo 121-A-Pro. Y posteriormente modificada ante el Registro mercantil Cuarto de la Circunscripción judicial del Distrito federa y Estado Miranda, en fecha 08-07-99, bajo el Nro. 77, Tomo 37-A-Cto donde consta su representación para este acto por los estatutos de la citada sociedad”.

Según se desprende de lo expuesto y acogiendo este Tribunal los Comentarios de Ricardo Henríquez La Roche al citado artículo 155, con la c.d.N. de los instrumentos que legitiman la representación del otorgante ciudadano J.E.H.P. como Director de la Administradora, se posibilita al interesado la verificación y revisión mediante el examen respectivo, de los documentos que acreditan la representación del poderdante, accediendo a la Oficina de Registro respectiva o solicitando la exhibición prevista en el artículo 156, medios estos, que no consta en autos hayan sido utilizados por la parte demandada, a los fines de constatar la insuficiencia alegada como fundamento de la cuestión previa. El artículo 155 eiusdem eliminó la transcripción de las normas estatutarias de apoderamiento contenidas en los documentos presentados para demostrar la facultad de obrar por otro, substituyéndola simplemente con la mención de los documentos que concurran a identificarlo.

En el caso de autos, dichas documentos fueron debidamente identificados por la funcionaria: Notario Público Cuadragésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual expreso, como quedo trascrito en este fallo, que la representación del ciudadano J.E.H.P. para ese acto, constataba en los Estatutos de la sociedad, los cuales tuvo a la vista, por lo que el poder otorgado por el ya identificado ciudadano, como Director de la Administradora Annissac C.A., se considera eficaz.

Por lo antes expuesto, este Tribunal considera que el poder que acredita la representación de los apoderados de la parte actora, es eficaz y por ende debe declararse como en efecto se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

CAPITULO TERCERO

En el caso bajo análisis la parte actora pretende la Resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago y en tal sentido alega que la demandada dejo se cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los junio y julio del 2.003. La parte demandada por su parte, como defensa señaló que el apartamento que ocupa como arrendataria fue previamente regulado por la dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en resolución de fecha 12 de Julio de 1991 en la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 2.394) mensuales, por lo que la parte actora le ha venido cobrando en exceso la cantidad de ochenta y dos mil seiscientos seis bolívares, por 23 meses lo cual asciende a la cantidad de Bs. 1.899.938, y según sostuvo esta sujeta a repetición de conformidad con el artículo 58 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo este el fundamento de su contestación y reconvención, sobre la cual se pronunciara más adelante el fallo.

Con respecto al fondo de la demanda, este Tribunal observa:

El arrendamiento es un contrato de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil, por lo que una vez celebrado es ley entre las partes, según lo prevé el artículo 1.159 del Código Civil. El artículo 1.579 del Código Civil lo define como “ un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella” es decir las partes convencionalmente fijan el canon de arrendamiento cuyo pago es una de las obligaciones legales del arrendatario, previstas en el ordinal 2 del artículo 1592 eiusdem, el cual reza “...2) La de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Los términos en que las partes del presente juicio, convinieron el pago de la pensión de arrendamiento están previstos en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que textualmente establece:

El canon de arrendamiento pactado es la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.85.000,oo) mensuales, que La Arrendataria

se obliga a pagar en el domicilio de El Arrendador o en cualquier oficina que este designe.”.

Si bien debemos tener claro que en los contratos de arrendamiento hay limitaciones a la autonomía de la voluntad de las partes contratantes fundamental en todos los contratos, en virtud de la intervención estatal a través de leyes especiales que pretenden un equilibro entre arrendador y arrendatario, tales como la fijación del canon de arrendamiento por el órgano administrativo, o el procedimiento de consignación arrendaticia a los fines del pago del canon de arrendamiento. En el caso de autos, no nos encontramos en ninguno de esos supuestos, ya que la parte demandada no alego ni probo que haya acudido al procedimiento de consignaciones para pagar el canon de arrendamiento, y si bien señalo la existencia de una regulación del canon máximo de arrendamiento por parte del órgano administrativo competente para ello, la misma no fue traída a los autos, por lo que, el contrato celebrado entre las partes del presente juicio, es ley entre las partes y las mismas deben cumplir lo allí convenido. Es decir, la parte demandada arrendataria estaba obligada a pagar el canon de arrendamiento de acuerdo a lo estipulado en la cláusula segunda.

Analizados todas y cada una de las actas que conforman el presente expediente, se puede evidenciar que la parte demandada arrendataria del inmueble identificado en autos, con respecto a las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio del 2003 cuyo supuesta falta de pago dio lugar a la presente demanda, nada alego y abierto el lapso probatorio no trajo a los autos prueba alguna que acreditara su pago.

En el caso de autos, la parte actora cumplió la carga probatoria impuesta por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues trajo a los autos el instrumento del cual se deriva la obligación, cuyo incumplimiento dio lugar a la acción. Así tenemos que expresamente establece la cláusula novena de dicho contrato, instrumento fundamental de la demanda: “Cualquier contravención o violación de cualesquiera de las Cláusulas que rigen este contrato por parte de La Arrendataria, daría derecho a El Arrendador a considerarlo como plazo cumplido y a pedir judicialmente la resolución del mismo”., por su parte como ya lo ha repetido este fallo, la parte demandada no acredito el pago de la obligación. En consecuencia, esta Juzgadora de conformidad con la citada normativa así como el 1.167 del Código Civil, se ve forzada a declarar procedente la acción de Resolución de contrato de arrendamiento. ASI SE DECIDE

Con respecto al pago subsidiario de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los mismos meses en razón de los cuales se solicito la resolución del contrato, este Tribunal encuentra que siendo precisamente su falta de pago la que dio lugar a la acción de resolución, no resulta procedente condenar al mismo, ya que ante el supuesto de falta de pago del canon de arrendamiento, el actor-arrendador tiene dos opciones, dependiendo de lo deseado, si es la cancelación, entonces la acción sería cumplimiento de contrato para obtener el pago de lo adeudado, si lo que busca es la desocupación, entonces se debe intentar la resolución. Dado que en el caso de autos, fue declara procedente la resolución del contrato, no resulta procedente el segundo punto subsidiario del primero, de condenar a la demandada al pago de los cánones de arrendamiento cuya incumplimiento como antes se expreso, dio lugar a la resolución del contrato. En consecuencia el punto subsidiario segundo del petitum se declara improcedente. ASI SE ESTABLECE.

SOBRE LA RECONVENCION

Encuentra necesario esta Juzgadora para resolver la reconvención propuesta, precisar algunos aspectos sobre la figura del reintegro previsto en la nueva Ley. En tal sentido tenemos que el reintegro de sobrealquileres nace cuando la regulación de alquiler por parte del organismo administrativo competente da como resultado un canon de arrendamiento mensual inferior al convenido por las partes en el contrato. En tal caso, el arrendatario tiene derecho al cobro de las cantidades de dinero pagadas en exceso, es decir, lo que supera cuantitativamente el precio justo tasado por el justiprecio pericial de la entidad administrativa.

Expresamente establece el Titulo VIII del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios con respecto al reintegro, lo siguiente:

Artículo 58: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto - ley, quedara sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los Organismos competentes”.

Artículo 59 “La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídica entre estas y se aplicaran las sanciones establecidas en este Decreto-Ley.”

Artículo 60: “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”.

Artículo 63: “Los reintegros previstos en este Titulo son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que corresponda pagar por concepto de alquileres”,

El artículo 13 del citado decreto expresa “El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados”. En el caso de autos la parte demandada reconviene al actor por reintegro. Ahora bien, de conformidad con el artículo 58 citado artículo queda sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del Canon máximo establecido por los Organismos competentes, es decir, para que se de el reintegro es necesario de conformidad con lo dispuesto en el citado artículo 58, la fijación del canon por parte del organismo administrativo. Lo que determina la procedencia o no del reintegro, es que el canon de arrendamiento cancelado sea superior al fijado por el organismo administrativo competente. En este caso, si bien la parte demandada señalo en escrito de reconvención, dicha resolución por parte del organismo administrativo definitivamente firme, como de fecha 12 de julio de 1991, no la acompaño, ni abierto el lapso probatorio la promovió. Es decir, no trajo a los autos el instrumento fundamental de su reconvención, la resolución administrativa contentiva de la regulación del canon máxima establecido por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, cuya existencia fue negada por la parte actora reconvenida.

En consecuencia, mal puede la demandada solicitar el reintegro en que fundamenta su reconvención sin que exista fijación del canon máximo de arrendamiento por parte del organismo competente. Ello es así, porque podría suceder que el canon fijado por el organismo regulador coincidiera con el a venido cancelando la arrendataria, caso en el cual no habría lugar al reintegro; o pudiera suceder lo contrario, es decir, que fuera inferior y en dicho caso si hubiera reintegro. Como puede verse, lo cierto es, que en materia de reintegro, es indispensable que exista por parte del organismo administrativo la fijación de canon máximo, pues es con fundamento en el mismo, que todo lo cobrado en exceso queda sujeto a repetición, sin existir dicha regulación, no resulta procedente el reintegro, ya que es un requisito indispensable a dicha acción, la decisión que en el procedimiento administrativo inquilinario de regulación se dicte.

En razón de lo expuesto y dado que la parte demandada reconviniente no probo que el actor reconvenido le haya cobrado en exceso al canon máximo establecido por los Organismos competentes, pues no trajo los autos, resolución de regulación de alquileres de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, es forzoso para esta instancia de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación”, declarar como en efecto declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente. ASI SE DECIDE.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:

SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada reconviniente GIALYS ACTRID SEIJAS DIAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 15.250.229. en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 31 de Marzo de 1.993, anotado bajo el N° 56, Tomo 121-A Pro, y posteriormente modificada en su Documento Constitutivo Estatutario, registrada el 08 de Julio de 1.999, bajo el N° 37-A-Cto., por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda.

Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 31 de Marzo de 1.993, anotado bajo el N° 56, Tomo 121-A Pro, y posteriormente modificada en su Documento Constitutivo Estatutario, registrada el 08 de Julio de 1.999, bajo el N° 37-A-Cto., por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda contra GIALYS ACTRID SEIJAS DIAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 15.250.229. En consecuencia se condena a la ya identificada parte demandada a entregar a la parte actora el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 1, primer piso del Edificio “QUENEPE”, situado éste de Buena Vista a Quenepe, frente a la redoma, en Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía del Estado Vargas, en las mismas condiciones que lo recibió.

Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por GIALYS ACTRID SEIJAS DIAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 15.250.229 contra ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 31 de Marzo de 1.993, anotado bajo el N° 56, Tomo 121-A Pro, y posteriormente modificada en su Documento Constitutivo Estatutario, registrada el 08 de Julio de 1.999, bajo el N° 37-A-Cto., por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra.

Se condena en costas a la parte demandada perdidosa.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintitrés (23) días del mes de octubre del año 2.003. Años 193 de la Independencia y 144 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.A.F..

LA SECRETARIA,

ABG. H.D.M.A..

En la misma fecha, siendo las 1:55 p.m., se publicó y registro la anterior decisión.

La Secretaria,