Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 13 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA C.A., inscrita por ante la oficina de Registro Mercantil del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto del año 1996, anotada bajo el N° 13, Tomo 38-A y posteriormente reformada según acta de asamblea general extraordinaria de fecha 25 de julio del año 2006, N° 77, Tomo A-Tro, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción Judicial.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.R.A.E., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.929.

PARTE DEMANDADA: A.A.C.M., venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, titular de la cédula de identidad N° V-5.024.031.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.B.M., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.102.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN).

EXPEDIENTE: 26.844

SENTENCIA: DEFINITIVA.

1. Actuaciones en esta Alzada.-

   Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 02 de mayo de 2007, por el ciudadano M.A.M.Y., en su carácter de representante legal de sociedad mercantil ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., asistido por el abogado J.R.A.E., contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 25 de abril de 2007, mediante la cual se declaró: (i) sin lugar la demanda que sigue la sociedad mercantil Administradora Centro Miranda, C.A., contra la ciudadana A.A.C.M. y (ii) se condenó en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Por efectos de la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Tribunal actuando en Alzada, quien por auto de fecha 18 de mayo de 2007 (f.49), dio por recibida, le dio entrada y el trámite establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

2. Breve relación de los hechos.-

   Se inició en fecha 02 de febrero de 2007 (f.1) el presente proceso por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento seguida por la sociedad mercantil Administradora Centro Miranda, C.A., contra la ciudadana A.A.C.M., sobre un bien inmueble constituido por un apartamento de uso familiar distinguido con el N° 7, que forma parte del Edificio “MALLORCA”, situado en la Avenida Roscio de la ciudad de Los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro, del Estado Miranda, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 33, 38, literal “b” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 1159, 1167, 1269, 1264, 1259 y 1270 del Código Civil.

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

   Por diligencia de fecha 07 de febrero de 2007 (f.7), la parte actora consignó los recaudos que fundamentan su acción, los cuales se encuentran insertos del folio 8 al 13 de los autos.

   Por auto de fecha 12 de febrero de 2007 (f.14), el tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación para que acuda al Tribunal a contestar la demanda.

   Cumplidos los trámites de la citación, la parte demandada contestó la demanda en fecha 14 de marzo de 2007 (f.19), en 2 folios útiles y 3 anexos, insertos del folio 19 al 26.

   Por diligencia de fecha 21 de marzo de 2007 (f.28), la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, el cual corre inserto al folio 29.

   Por auto de fecha 22 de marzo de 2007 (f.30), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

   En fecha 27 de marzo de 2007 (f.31), la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. Y por auto de fecha 28 de marzo de 2007 (f.32), el Tribunal de la causa, señaló que las pruebas promovidas no constituyen medio probatorio, sino que son alegaciones que corresponden valorar en la etapa decisoria de la presente causa.

   Por auto de fecha 16 de abril de 2007 (f.33), el Tribunal de la causa difirió la oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 25 de abril de 2007 (f.34), el tribunal de la causa dictó sentencia.

   Por diligencia de fecha 02 de mayo de 2007 (f.46), la parte actora apeló de la anterior decisión. Y por auto de fecha 07 de mayo de 2007 (f.47), dicha apelación fue oída en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, lo cual se cumplió mediante oficio N° 182 de esa misma fecha.

   Estando dentro de la oportunidad para decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.

3. Motivaciones para decidir.-

   1. - Alegatos de las partes.-

      1. En el libelo de la demanda.-

         * Alegó la parte actora en su libelo de demanda los siguientes hechos:

         • Que en fecha 01 de septiembre de 2003 la empresa ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana A.A.C.M., sobre un inmueble constituido por un apartamento de uso familiar distinguido con el N° 7, que forma parte del Edificio “MALLORCA”, situado en la Avenida Roscio de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

         • Que según la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, el canon se fijó en la cantidad de Ciento Cinco Mil Trescientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs.105.357,00), por mes vencido pagaderos por el arrendatario dentro de los cinco primeros días siguientes al vencimiento inmediato anterior.

         • Que según la Cláusula Tercera de dicho contrato se acordó que la duración del mismo sería de un (1) año como plazo fijo, prórrogable automáticamente por periodos iguales, siempre que una cualquiera de las partes, no notificare a la otra, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prórrogarlo por más tiempo.

         • Que de acuerdo a la Cláusula Cuarta de mismo contrato, se acordó que entraría en vigencia el día primero de septiembre de 2003.

         • Que en la Cláusula Quinta se indicó que correrán por cuenta del arrendatario, los gastos por conceptos de servicios de luz eléctrica, teléfono, aseo urbano, agua y condominio.

         • Que en fecha 25 de enero de 2005, la parte actora le notificó por escrito a la parte demandada, que el contrato de arrendamiento cuyo vencimiento ocurriría en fecha 31 de agosto de 2005, no le sería prórrogado y que en virtud del tiempo de vigencia del contrato, esto es dos años, comenzaría a transcurrir la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

         • Que a partir del día primero de septiembre de 2005, empezó a computarse la prórroga legal obligatoria, la cual tenía una duración de un año, venciendo en fecha 31 de agosto de 2006, fecha en la que debió entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas y totalmente solvente y no lo hizo.

         • Que desde el vencimiento de la prórroga legal (31.08.2006) la parte actora nunca recibió cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento, es decir, vencida la prórroga legal no fue consentida la permanencia de la inquilina en el inmueble arrendado.

         • Que desde el 01 de septiembre de 2006, la parte demandada no canceló los cánones de arrendamiento, los cuales se demandan en calidad de daños y perjuicios, de conformidad con lo previsto en el artículo1167 del Código Civil.

         • Que fundamentan su acción en el contenido de los artículos 33, 38, literal “b” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 1159, 1167, 1269, 1264, 1259 y 1270 del Código Civil.

         • Que piden al Tribunal condene a la parte demandada a: (i) el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de septiembre de 2003, por vencimiento del lapso estipulado en el referido contrato, así como la prórroga legal, en consecuencia solicitó la entrega material del inmueble objeto del contrato libre de bienes y personas; (ii) en cancelar la cantidad de Cuatrocientos Veintiuna Mil Cuatrocientos Veintiocho Bolívares (Bs.421.428,00), equivalentes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007, así como los que se sigan venciendo durante la tramitación del presente juicio y hasta la total entrega del inmueble; (iii) la indexación o corrección monetaria que determine la experticia complementaria del fallo que se realizará una vez que quede definitivamente firme la sentencia que se dicte en la presente causa y (iv) las costas y costos del juicio, incluyendo honorarios profesionales.

         • Que estiman la presente demanda en la cantidad de Cuatrocientos Veintiun Mil Cuatrocientos Veintiocho Bolívares (Bs.421.428,00).

      2. En la contestación de la demanda.-

         * Alegó la parte demandada en su contestación los siguientes hechos:

         • Que reconoce la existencia del contrato de arrendamiento entre la empresa Administradora Centro Miranda, C.A., contra la ciudadana A.A.C.M., así como que el mismo culminó efectivamente en fecha 31 de agosto de 2005, con una duración de dos (2) años, haciendo uso de la prórroga legal de un 81) año, que venció en fecha 31 de agosto de 2006.

         • Que niega, rechaza y contradice por no ser cierto, que la administradora haya realizado varios intentos de no querer seguir con la relación arrendaticia, ya que al término de la prórroga legal, sostuve conversación con el ciudadano M.Á.M., representante legal de la administradora, manifestándole que me concediera un lapso prudencial para conseguir un inmueble y desocuparle el apartamento, recibiendo una respuesta afirmativa de su parte, y en donde se concedió dos (2) meses.

         • Que niega, rechaza y contradice por no ser cierto, que se le adeude a la administradora los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006 y enero y febrero de 2007.

         • Que en septiembre de 2006 hizo el intento de pagar dicha mensualidad los primeros días del mes de octubre, al representante de la administradora, y éste se negó a recibir dicho pago, por lo cual debió acudir ante ese mismo juzgado y consignar las mensualidades, y lo ha venido haciendo en forma ininterrumpida todos los meses desde el mes de septiembre hasta el mes de febrero de 2007, lo cual consta del expediente de consignaciones N° 06-2985.

   2. - Aportaciones probatorias.-

      2.1) De la parte actora. -

      * De los recaudos acompañados al libelo de la demanda:

   1. - Copia certificada de Registro Mercantil y Reforma de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., publicada en Repertorio Forense N° 7143, de fecha 09 de agosto de 1986. Marcado “A”.

      Observa esta Superioridad que la misma constituye un documento de carácter público, en virtud de haber sido autorizado con las formalidades exigidas en el art. 1357 del Código Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. Y así se declara.

   2. - Original de Contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de septiembre de 2003, entre la sociedad mercantil Administradora Centro Miranda, C.A. y la ciudadana A.A.C.M., sobre un inmueble constituido por un apartamento de uso familiar distinguido con el N° 7, que forma parte del Edificio “MALLORCA”, situado en la Avenida Roscio de la ciudad de Los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro, del Estado Miranda. Marcado “B”.

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal lo aprecia a los fines de acreditar (i) la existencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de septiembre de 2003, entre las partes intervinientes en el presente proceso (ii) el monto del canon de arrendamiento y (iii) la duración del mismo, todo, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.360 del Código de Civil. ASÍ SE DECLARA.

   3. - Original de Carta de Notificación, emanada de la empresa ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., de fecha 25 de septiembre de 2005, dirigida a la parte demandada, ciudadana A.A.C.M., de no renovación del contrato de arrendamiento. Marcado “C”.

      Siendo que de los autos se evidencia que no fue impugnado ni tachado por la parte contra quien se opuso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del cc, esta Juzgadora le confiere valor probatorio para los efectos de la decisión. Y así se declara.

      ** En el lapso probatorio.-

      a- Reprodujo el mérito favorable de los autos.

      En relación a esta reproducción, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos, solo constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el Juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas cursen en los autos. Y ASÍ SE ESTABLECE.

      2.2) De la parte demandada.-

      * De los recaudos acompañados a la contestación de la demanda:

      a- Copia certificada de cinco (5) comprobantes de consignación de cánones de arrendamiento, del bien inmueble, constituido por un apartamento de uso familiar distinguido con el N° 7, que forma parte del Edificio “MALLORCA”, situado en la Avenida Roscio de la ciudad de Los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro, del Estado Miranda, discriminados de la siguiente manera:

      N° Fecha Exp N° Consignatario Beneficiario Cantidad

      Bs. Planilla de Depósito N° Mes

      1 02.02.2007 062985 A.A.C.M.A.C.M., C.A. 125.357,00 5516048 Enero

      2 08.01.2007 2985 Administradora Centro Miranda, C.A. Administradora Centro Miranda, C.A. 125.357,00 7102083 Diciembre

      3 01.12.2006 062985 A.A.C.M.A.C.M., C.A. 125.375,00 5516093 Noviembre

      4 02.11.2006 062985 A.A.C.M.A.C.M., C.A. 125.357,00 5516066 Octubre

      5 10.10.2006 062985 A.A.C.M.A.C.M., C.A. 125.357,00 5516079 Septiembre

      a.1- Copia certificada de auto proferido por el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de fecha 10 de octubre de 2006, mediante el cual le dio entrada bajo el N° 2006-2985 y recíbase la cantidad de Bs.125.357,00, la cual se encuentra depositada en la Cuenta Corriente de ese Tribunal, según planilla de depósito N° 5516079, del Banco regional Los Andes (BANFOANDES), de esta ciudad, correspondiente al mes de septiembre de 2006, más pago de estacionamiento y se ordenó notificar a la beneficiaria del depósito efectuado.

      En cuanto a estos medios probatorios observa quien sentencia que se trata de documentos procesales, por lo tanto, se aprecian a los fines de la decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.359 y1.360 del Código de Civil, para acreditar las consignaciones efectuadas por la parte demandada. ASÍ SE DECLARA.

      ** En el lapso probatorio.-

      a- Promovió el mérito favorable de los autos, especialmente los recibos de consignación acompañados al escrito de contestación de la demanda y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento.

      En relación a esta reproducción, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos, solo constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el Juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas cursen en los autos. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   5. - Del Mérito de la Causa.-

      La parte actora reclama (i) el cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, existente entre las partes sobre un inmueble constituido por un apartamento de uso familiar distinguido con el N° 7, que forma parte del Edificio “MALLORCA”, situado en la Avenida Roscio de la ciudad de Los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro, del Estado Miranda, en el sentido de que le sea entregado el inmueble referido libre de personas y bienes, en buen estado y uso como se le entregó a la arrendataria (demandada) y sin plazo alguno, con razón del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito y la prórroga legal concedida a la arrendataria, así como daños y perjuicios por la suma de los cánones insolutos desde el mes de septiembre de 2006, hasta la definitiva y real entrega del inmueble arrendado; (iv) costos y costas del presente juicio, incluyendo honorarios de abogados.

      Este reclamo judicial ha sido cuestionado por la parte accionada alegando que reconoce la existencia del contrato de arrendamiento entre la empresa Administradora Centro Miranda, C.A., y la ciudadana A.A.C.M., así como que el mismo culminó efectivamente en fecha 31 de agosto de 2005, con una duración de dos (2) años, haciendo uso de la prórroga legal de un (1) año, que venció en fecha 31 de agosto de 2006. Empero, de otro lado, niega, rechaza y contradice por no ser cierto, que la administradora haya realizado varios intentos de no querer seguir con la relación arrendaticia, ya que al término de la prórroga legal, sostuvo conversación con el ciudadano M.Á.M., representante legal de la administradora, manifestándole que le concediera un lapso prudencial para conseguir un inmueble y desocuparle el apartamento, recibiendo una respuesta afirmativa de su parte, y en donde se concedió dos (2) meses.

      En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prórrogarán obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.

      Esta prórroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:

      La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

      Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, ya no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.

      Ahora bien, observa esta Juzgadora, que el referido artículo es claro en señalar que la prórroga legal opera de pleno derecho, o sea sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es el documentar la prórroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prórroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prórroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula.

      Al analizar las pruebas aportadas, se observa que, la parte actora notificó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, y de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, señaló que la arrendataria tiene derecho a disfrutar de una prórroga legal de un (01) año, en vista de que el contrato de arrendamiento está establecido por un plazo de dos (2) años y que vencida la prórroga legal el 31 de agosto de 2006, el arrendatario debía entregar el inmueble. Tal manifestación, considera quien sentencia, no lesiona el derecho legal a la prórroga legal, por el contrario se reconoce. ASI SE DECLARA.

      Hechas estas precisiones, se observa que se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al reconocer a la ciudadana A.A.C.M. la prórroga legal, la cual vencía en fecha 31 de agosto de 2006, fecha en la cual debió hacer entrega del inmueble. Al no hacerlo incumplió con su obligación contractual sin justificación alguna. Sin embargo, una vez vencido el lapso establecido ex artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte demandada arrendataria, efectuó consignaciones a favor del arrendador (Exp. de Consignaciones N° 062985), dentro de los quince (15) días continuos siguientes al mes de septiembre de 2006, esto es, consignó en fecha 10 de octubre de 2006, y así continúo luego del vencimiento de la prórroga legal el día 31 de agosto de 2006.

      Así las cosas, fenecida la prórroga legal el día 31 de agosto de 2006, la parte demandada-arrendataria continuó ocupando el inmueble luego de transcurridos seis (6) meses de dicho vencimiento, esto es, los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006 y enero y febrero de 2007, y, es en fecha 02 de febrero de 2007, cuando la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., interpone la demanda por Cumplimiento de Contrato contra la ciudadana A.A.C.M., es decir, cinco (5) meses después de vencida la prórroga legal otorgada (ex art.38 LAI).

      Ahora bien, establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

      …Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

      En ese sentido, y, en concordancia con lo previsto en los artículos 39 y 51 de la Ley que rige la materia arrendaticia, el arrendador debe exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que se le arrendó, pues, si el legislador le otorgó al arrendatario un lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, en este caso, quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la prórroga legal, el 31 de agosto de 2006, para consignar la pensión de arrendamiento cuando el arrendador se niegue a recibirla (art. 51), y, es dentro de esos quince (15) días que el arrendador debe exigir la entrega del inmueble arrendado (art.38 y 39). Como puede evidenciarse del escrito libelar, la demanda se interpuso en fecha 02 de febrero de 2007, es decir, cinco (5) meses después de fenecida la prórroga legal. Y así se declara.

      En este orden de ideas, el Dr. G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, pág.341 y ss, señala que:

      “(…) No obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del tiempo previsto, puede que aquella relación se renueve (arts. 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio del arrendador por varios motivos:

      1. La “conducta activa” del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal, … demostrativa del deseo que tiene para que aquella conclusión no le impida continuar como arrendatario; y

      2. la “actitud pasiva u omisiva” del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para impedirle al arrendatario que debe devolverle el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa “conducta activa” del arrendatario y la “actitud pasiva” del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia? Creemos que sí, porque el hecho de quedarse el arrendatario en el inmueble, resulta indicativo de la continuidad arrendaticia bajo un consentimiento tácito y la ley sanciona la negligencia o inactividad del arrendador, o su falta de actuación dirigida precisamente a impedir la “tácita reconducción”. En tal forma se manifiestan los consentimientos tácitamente emitidos que dan lugar y vida a la nueva relación obligatoria, pues la prórroga legal no es obligatoria para el arrendatario y por tanto puede renunciar la misma de la manera como hemos observado.”

      (…) el problema se presenta cuando el arrendador no solicita el cumplimiento del contrato, por vencimiento del término, luego de vencida la prórroga legal, que suponemos que la gozó el arrendatario, y éste se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador…

      “…Se supone que la oposición debe surgir de inmediato, aunque no podemos cuantificar ese tiempo, pero si no se hace antes de que transcurran quince (15) días, de transcurrir un mes de vencida la prórroga legal y el arrendatario consigna la cantidad de dinero que venía pagando por concepto de canon arrendaticio, en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, en tal caso podría llegarse a la convicción que ha operado la “tácita reconducción... (omissis). En razón de haber guardado silencio el arrendador ante la posesión pacifica del inmueble por parte del arrendatario, después de haber concluido el lapso prefijado ex artículo 38 LAI, como duración del contrato, por efecto de la prórroga, pues la sola ocupación, la ausencia de oposición del arrendador u la consignación que el inquilino realice en beneficio de aquél, con actitud de pagar consignando dentro de los quinte días continuos siguientes al mes que haya transcurrido, luego del vencimiento de la prórroga legal; constituyen importantes elementos de convicción para ser valorados en la calificación hacia el establecimiento o declaración de una nueva relación obligatoria de carácter arrendaticio por tiempo indefinido, cuyo inicio tendrá lugar desde el día siguiente al vencimiento del día del término establecido por el artículo 38 LAI (art.12 CC). Esos elementos fácticos resultan de especial importancia para sostener que, en tal caso, se ha producido la tácita reconducción como conclusión a que puede llegar el juez obteniendo de esos elementos conocidos, para establecer el hecho desconocido, como lo constituiría la tácita reconducción (art. 1.394 C.C).”

      …(Omissis) si el arrendador deja al arrendatario en posesión del inmueble, sin oposición alguna, entendida ésta como cualquier actividad orientada a indicarle que la relación arrendaticia no continuará y para que le devuelva el inmueble arrendado, o la solicitud de secuestro (art, 38 LAI); es indudable que esa ausencia de oposición puede conducir a la tácita reconducción.

      (Omissis)

      (Omissis) …¿tendrá valor una oposición posterior al acto consignatario arrendaticio? Mostramos parecer contrario, pues un mes después de concluida la prórroga legal, mas los quince días a que se refiere el artículo 51 de LAI, son suficientemente amplios, como tiempo, para que el arrendador haya requerido al arrendatario la devolución del inmueble y si no lo exigió puede entenderse que su omisión no le beneficia, puesto que la conducta del arrendatario, en tal circunstancia, parece demostrar su intención de querer continuar ocupando el inmueble con tal carácter, bien por necesidad o simplemente porque no le interesa irse (ab initio voluntatis, ex post facto neccessitatis: lo voluntario al iniciarse, después de hecho es necesario), ante el desinterés o la negligencia de accipiens, la consecuencia no se hará esperar produciéndose la tácita reconducción.”

      (Omissis) De modo, entonces, que en caso de controversia judicial, corresponde al arrendador probar que no se verificó la tácita reconducción luego de transcurrido el goce de la prórroga legal, pues el arrendatario nada corresponde en probar para el aparecimiento de esa nueva relación contractual más que aquella consignación efectuada, dentro de los quince días continuos siguientes dentro de la concepción contenida en el artículo 51 de LAI, para llevar al ánimo del juzgador que su actitud diligente fue orientada precisamente al aparecimiento de esa nueva relación obligatoria. El juez tendrá que valorar las pruebas promovidas a modo de determinar o establecer si se produjo o no la misma, pues la presunción (art. 1.394 C.C) es la consecuencia que la ley o el juez saca de un hecho conocido (ocupación del arrendatario, consignación arrendaticia y carencia opositora del arrendador), para establecer uno desconocido (la tácita reconducción); presunción legal deducible de lo dispuesto en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil en concordancia con el artículo 51 de LAI…Omissis

      De tal suerte, que se impone declarar la improcedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, en virtud de (i) que la parte demandada consignó ante un Tribunal de Municipio los cánones de arrendamientos dentro de los quince (15) días siguientes a la negativa de la parte actora de recibirlos; (ii) que la parte demandada continuó ocupando el inmueble durante seis meses luego de fenecida la prórroga legal (31.08.2006); (iii) y que la parte actora interpone la demanda cinco meses después de fenecida la prórroga legal. En consecuencia, dada la extemporaneidad de la interposición de la acción por intempestiva, la presente acción debe ser declarada sin lugar, al dejar la parte actora transcurrir en exceso el tiempo (cinco meses) después del vencimiento de la prórroga legal, permitiendo así, la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria. ASI SE DECIDE.

4. Dispositiva

   En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: