Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Marzo de 2008
| Fecha de Resolución | 3 de Marzo de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 197° y 149°
PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA A.N., inscrita en el Registro Mercantil Primero de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 23-3-1999, bajo el Nº 76, Tomo 51-A-Pro.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: A.J.M.U. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.658.
PARTE DEMANDADA: FREDISMINDA BELEN, titular de la cédula de identidad Nº 4.633.215.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: M.T.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 30.045.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (Apelación)
I
Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 26 de septiembre del año próximo pasado.
En fecha 23-9-2007 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad ADMINISTRADORA A.N. C.A., contra la ciudadana FREDISMINDA BELEN, declarándola INADMISIBLE. Contra dicha sentencia la demandada a través de su apoderada, ciudadana M.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 30.045 propuso formal recurso de apelación, el cual fuera negado por el a quo. Interpuesto recurso de hecho contra la negativa de apelación, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en decisión de fecha 8-12-2007 ordenó oírlo en ambos efectos, procediendo el juez de la causa a oír el recurso en fecha 17 de enero del presente año.
En fecha 30 de enero del año en curso, se recibió el expediente, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con base en las siguientes consideraciones:
Afirma el apoderado de la parte actora en su libelo que en fecha 15-1-1994, la sociedad MANTENIMIENTO NORIENTE C.A., celebró con la ciudadana Fredisminda Belén, contrato de arrendamiento que tuvo por objeto un apartamento distinguido con el Nº 34, del edificio denominado JOROPO, ubicado entre las equinas Dos Pilitas a Portillo, Parroquia La Pastora, de esta ciudad de Caracas; que la duración del contrato fue pactada por un año prorrogable por periodos iguales; que el 21-11-2003, a través del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial le fue notificada la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, por lo que teniendo la relación arrendaticia una duración mayor a 10 años, se le otorgaba la prórroga legal de tres años, la cual vencería el 15-1-2007; que vencida la prórroga legal la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble; que siendo la arrendadora cesionaria del contrato de arrendamiento, procede a demandar a la ciudadana Fredisminda Belén, para que convenga o en defecto de ello sea condenada en el cumplimiento del contrato con la consecuente entrega del inmueble. Fundamenta la demanda en los artículos 1160, 1579 y 1167 del Código Civil, en armonía con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la demanda en la cantidad de Bs. 1.000.000,00. Acompaña poder que acredita su representación, contrato de arrendamiento, cesiones y notificación judicial.
Citada personalmente la demandada, ésta en la oportunidad legal correspondiente rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes. Niega que haya sido notificada y que la supuesta notificación efectuada por la actora surta efecto alguno. Indica que la acción es temeraria. Finalmente señala que no habiéndose efectuado la notificación no ha transcurrido prórroga legal alguna.
Posteriormente, el 31-7-2007, la representación de la demandada consignó copia del expediente de consignaciones llevado en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, aduciendo la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. El a quo por auto de fecha 2-8-2007 admitió tales documentales. El 10-8-2007 la apoderada de la demandada, insistió en la indeterminación del contrato, aduciendo tácita reconducción.
La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo declarándola inadmisible, con base en que no siendo válida la notificación efectuada por la parte actora y teniendo conocimiento la demandada de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato una vez citada en el presente juicio (23-7-2007) el contrato vence el 15-1-2008 por lo que a partir de tal fecha comienza la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley Inquilinaria.
Tales afirmaciones fueron negadas por la demandada.
La actora pretende la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal y la demandada aduce que el contrato se indeterminó porque no le fue notificada la no prórroga del contrato.
La relación arrendaticia ha sido plenamente reconocida por la demandada, por lo que conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor al contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona. Así tenemos que establece la cláusula cuarta del referido contrato:
La duración del presente contrato de arrendamiento, es de Un (1) año, contados (sic) a partir del día 15-01-1994, fecha de su entrada en vigencia, prorrogable a su vencimiento, por periodos iguales y sucesivos de un (1) año cada vez, salvo que cualquiera de las partes notifique a la otra, por escrito, su voluntad de no renovar el contrato, quedando convenido que esta notificación deberá hacerse por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso inicial del contrato o de una cualquiera de sus prórrogas. Para todos los efectos legales y contractuales los lapsos de duración del presente contrato de arrendamiento, así como sus prórrogas, si las hubiere, en todo momento se considerarán a tiempo determinado y contenidas en las cláusulas del mismo, quedando entendido que todas y cada una de dicha prorrogas (sic) estaran (sic) sujetas a las estipulaciones que rigen el lapzo (sic) inicial del contrato de arrendamiento con las salvedades relativas al monto del canon de arrendamiento y las reformas que puedan surgir por los anexos
De la cláusula transcrita se evidencia que las partes se unieron a través de un contrato a tiempo determinado al establecerse su duración de un año prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notificase a la otra por lo menos con treinta días de antelación al vencimiento del contrato su deseo de no prorrogarlo más.
Ahora bien, la parte actora pretendió notificar a la arrendataria antes de los 30 días del vencimiento de una de las prórrogas (23-11-2003) su deseo de no prorrogar el contrato a su vencimiento (15-1-2004) por lo que comenzaría la prórroga legal al vencimiento de la prórroga convencional.
Sin embargo, aun cuando el arrendador trasladó a un funcionario público para que practicara la notificación (Juzgado Noveno de Municipio) tal como afirmara el a quo, la misma no alcanzó el fin, careciendo de eficacia, puesto que se procedió a introducir un ejemplar por debajo de la puerta y se dejó otro ejemplar con la conserje, mecanismo no idóneo para logar la notificación de la arrendataria, puesto que no existe certeza respecto de la notificación. Así se establece.
Considera quien decide, como indicara el juez de la causa que si bien es cierto que la notificación no surtió efecto alguno, no es menos cierto que habiéndose unido las partes a través de un contrato a tiempo determinado y no existiendo en autos elemento alguno que permita inferir la voluntad del arrendador de mantener a la arrendataria en el uso del inmueble, una vez vencido el mismo, toda vez que las consignaciones aportadas por la arrendataria no evidencian indeterminación del contrato, resulta forzoso concluir que a partir de su citación en juicio, tuvo conocimiento de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, de ahí que, vencida la prórroga convencional del contrato el 15-1-2008, se aperturará ope legis la prórroga legal. Así se decide.
Establecido que la notificación es ineficaz y el contrato cuyo cumplimiento se demanda se encontraba, para la fecha de la demanda en curso una prórroga convencional, la cual venció el 15-1-2008, a partir de la referida fecha, se aperturó ope legis la prórroga legal, la que conforme lo prevenido en el literal d) del artículo 38 de la Ley Inquilinaria, al estar contestes las partes que la relación locativa es mayor de diez años, es de tres años. Así se decide.
Comoquiera que para la fecha de introducción de la demanda no había transcurrido la prórroga legal a que tiene derecho la inquilina, por encontrarse en curso una prórroga convencional, ante la falta de notificación declarada, no podía la parte actora, en su carácter de arrendadora del inmueble, intentar demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento; razón por la cual la presente demanda no debe prosperar. Así se decide.
Verificado por el a quo que no había comenzado a transcurrir la prórroga legal, al encontrarse en curso una de las prórrogas convencionales, lo procedente era declarar sin lugar la demanda y no su inadmisiblidad. Así se decide.
IV
Por las razones antes expuestas este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
SIN LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la parte demandada.
SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA A.N. C.A., contra la ciudadana FREDISMINDA BELEN, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.
SE MODIFICA la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26 de septiembre del año 2007.
Dado el carácter modificatorio del fallo no ha lugar a costas del recurso.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese. Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (3) días del mes de marzo del año dos mil ocho. Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 3-3-2008 siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de ley.
La Secretaria.
Exp. 45.205
