Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Febrero de 2006

en resolver el contrato de arrendamiento y entregar a su representada totalmente desocupada la oficina Nº PH-2 del edificio C.C. Cedíaz.

en pagar a su representada la cantidad de SEIS MILLONES CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 6.147.960,00) como justa indemnización por daños y perjuicios causados por su incumplimiento, que corresponde a los meses dejados de pagar desde el 01 de octubre de 2001 hasta el 31 de octubre de 2002, por el arrendamiento de la oficina Nº PH-2.

en pagar a su representada a título de daños y perjuicios la cantidad de dinero equivalente a los meses que transcurran desde el 01 de noviembre de 2002 hasta la fecha en que se entregue totalmente desocupada la oficina Nº PH-2, a razón de CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 472.920,00) cada mes de acuerdo al canon de alquiler mensual fijado.

en pagar a su representada la suma de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 368.877,60) por concepto de intereses moratorios calculados al doce (12%) por ciento anual, por las mensualidades vencidas.

en pagar a su representada la suma de OCHOCIENTOS QUINCE MIL CIENTO VEINTISÉIS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 815.126,80), por concepto de excesos de suministro de agua, desde el 01 de octubre de 2001, hasta el 31 de octubre de 2002.

la suma de DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS SIETE BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 219.907,80), por concepto de IVA sobre el canon de arrendamiento y exceso en el suministro de agua, correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre e 2002.

en pagar a su representada a título de daños y perjuicios, la cantidad de dinero equivalente a los meses que transcurran desde el 01 de noviembre de 2001 hasta la fecha en que se entregue totalmente desocupada la oficina Nº PH-2, a razón de SETENTA y CINCO MIL BOLÍVARES sin CÉNTIMOS (Bs. 75.000,00) cada uno, por concepto de IVA sobre el canon de arrendamiento y el exceso de suministro de agua.

en pagar a su representada la suma de CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO BOLÍAVRES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 56.194,84) por concepto de intereses moratorios calculados al 12% anual, sobre los montos correspondientes a la cuota parte que le corresponde a la oficina PH-2, por suministro de agua.

en pagar a su representada también a título de daños y perjuicios la cantidad de dinero equivalente a los meses que transcurran desde el 01 de noviembre de 2002 hasta la fecha en que se entregue totalmente desocupada la oficina Nº PH-2, a razón de un promedio de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) por cada mes, por concepto de exceso en el suministro de agua.

en pagar las costas y costos del proceso.

la indexación de las cantidades demandadas.

Mediante auto de fecha 21 de febrero de 2003, el Juez que suscribió el fallo en Primera Instancia, se avocó al conocimiento de la presente causa.

Mediante escrito presentado en fecha 10 de Marzo de 2003, compareció por ante ese Tribunal el abogado C.L.D.M., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, y en nombre de su representado se dio por citado en el presente juicio.

Mediante escrito presentado en fecha 14 de marzo de 2003, compareció por ante ese Tribunal el abogado C.L.D.M., actuando como apoderado judicial de la parte demandada y en nombre de su representado dio contestación a la demanda y opuso reconvención.

En la contestación de la demanda se expuso lo siguiente:

Dicho apoderado judicial rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de las partes las aseveraciones y pedimentos, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, por ser inciertos los primeros y en consecuencia improcedente lo segundo; negó, rechazó y contradijo que su mandante adeude a la demandante cantidad de dinero alguna derivada del contrato suscrito en fecha 15 de julio de 1997, por documento otorgado por ante la Notaría Pública 38º del Municipio Libertador, bajo el Nº 39, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, o que le deba cantidad alguna por cualquier otro concepto; negó, rechazó y contradijo que su representado le adeude a la demandante, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre 01 de octubre de 2001 y el primero de octubre de 2002, cánones que fueron regulados en fecha 12 de enero de 1996, en la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 127.960,85), y posteriormente en fecha 04 de agosto de 1999, EN CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 472.920,00); que su representado ha pagado las cantidades correspondientes a dichos cánones de arrendamiento y ha cancelado además las sumas posteriores a dichos montos; que a su representado se le exigieron pagos derivados de un supuesto contrato de mantenimiento.

Expresó asimismo, que su representado fue compelido a suscribir un contrato de mantenimiento con la sociedad mercantil, ADMINISTRADORA EL LIMÓN, COMPAÑÍA ANÓNIMA, la cual coincide en sus accionistas y administradores, con la arrendadora, constituyendo ambas una unidad, cuotas y pagos éstos que sumados exceden la cantidad máxima fijada por el organismo regulador de la siguiente manera:

1. desde enero de 1999 a marzo de 1999, a razón de DOSCIENTOS TREINTA MIL TRESCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 230.329,53), por mes, los cuales suman la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 690.988,59).

2. desde abril de 1999 a febrero de 2000, a razón de DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 299.428,39), por mes, la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 3.293.712,29).

3. desde marzo de 2000 hasta julio de 2000, a razón de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS, por mes, la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS VEINTINUEVE MIL CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.729.199,00)

4. desde agosto del 2000 hasta septiembre de 2001, a razón de TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 342.845,44), la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 4.799.836,16)

5. todo lo cual suma un total de DIEZ MILLONES QUINIENTOS TRECE MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIOS (Bs. 10.513.736,04)

   Señaló asimismo que la legislación inquilinaria vigente, prevé que en el caso de los inmuebles sometidos a regulación, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes, y que los reintegros previstos son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se debe considerar a este en estado de solvencia, cuando el importe del reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de cánones de arrendamiento; negó, rechazó y contradijo que su representado adeude cantidad alguna a la demandante por concepto de intereses moratorios, al no ser deudor de cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento; negó, rechazó y contradijo que su mandante deba suma alguna a la parte actora debida al exceso de consumo de agua en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que lo cierto es que el consumo de agua está incluido en la facturación mensual por concepto de alquiler y ha sido pagado oportunamente a la arrendadora; negó, rechazó y contradijo que su representado deba suma alguna derivada de cualquier impuesto originado por la facturación de cánones de arrendamiento o de exceso en el consumo de agua; solicitó que de conformidad con el artículo 63 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, se aplique la compensación hasta la concurrencia en los alquileres adeudados y las cantidades pagadas en exceso por su representado y se declare solvente en sus obligaciones derivadas de dicho contrato de arrendamiento.

   Expresó asimismo, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, que propone reconvención; que en fecha 15 de julio de 1997, por documento otorgado por la Notaría Pública 38º del Municipio Libertador, bajo el Nº 39, del Tomo 29, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, su representado celebró con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CEDÍAZ, C.A., un contrato de arrendamiento de un inmueble, constituido por una oficina marcada con el Nº PH-02, situada en el Penthouse del edificio denominado Centro Comercial Cedíaz, situado en la Avenida Casanova con calle Villa Flor, sabana Grande; que el canon e arrendamiento fue fijado originalmente en la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 127.960,85) correspondiente a la regulación efectuada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Misterio de Desarrollo Urbano y haciéndose la expresa reserva en el mismo contrato de que: “si fuese establecida una nueva regulación del inmueble que permita el cobro de un alquiler mas elevado, éste se aplicará IPSO FACTO”. Lo cual ocurrió al ser aumentado el canon a la sociedad de CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 472.920,00), de conformidad con regulación de fecha 04 de agosto de 1999; que la arrendadora exigió a los inquilinos del edificio mencionado y especialmente a su representado, la firma con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA EL LIMÓN C.A., de igual domicilio e inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 05 de abril de 1979, bajo el Nº 12, Tomo 41-A, de un CONTRATO DE MANTENIMIENTO, por el cual su representado, identificado como el COMITENTE, se obliga a pagar la suma de SESENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 63.980,43) por la prestación de servicios tales como “limpieza, alumbrado y mantenimiento de pasillos de circulación, escaleras, vigilancia de áreas comunes, conservación y mantenimiento de pasillos de circulación, escaleras, vigilancia de áreas comunes, conservación y mantenimiento de aire acondicionado y cualquier otro servicio que sea rendido en dicho centro comercial”, que en el mismo contrato se establece que dichas sumas se incrementarán “por circunstancias naturales de mercado, ya sea por decisiones del gobierno nacional o por variaciones del índice de costo de vida”; que el supuesto CONTRATO DE MANTENIMIENTO se hace dependiente del contrato de arrendamiento suscrito con ADMINISTRADORA CEDÍAZ C.A., por lo cual el supuesto CONTRATO DE MANTENIMIENTO se hace parte integrante del contrato del contrato de locación, lo cual se confirma mediante la correspondencia de fecha 04 de mayo de 1999, que la arrendadora envió a todos los inquilinos del Centro Comercial Cedíaz, informándoles que a partir del mes de abril de ese año, la cuota por concepto de mantenimiento será incrementada en un 30%, permaneciendo el canon de arrendamiento sin ninguna alteración; que las compañías ADMINISTRADORA CEDÍAZ C.A. y ADMINISTRADORA EL LIMÓN C.A., constituyen una sola unidad y que la segunda de ellas, fue creada única y exclusivamente con la finalidad de cobrar a los inquilinos del Centro Comercial sobreprecios en los cánones de arrendamiento de los inmuebles que ellos arriendan, para así burlar las disposiciones de orden público puestas en protección de los arrendatarios.

   Asimismo de conformidad con el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 382 eiusdem, dicho apoderado judicial, solicitó se citara en calidad de tercero a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA EL LIMÓN C.A., en la persona de su presidente, el ciudadano C.I.D.L., por cuanto es dicha sociedad quien ha percibido los sobrealquileres a los que se refiere la presentación de la reconvención y está solidariamente obligada a su restitución a tenor de las tantas veces citadas disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que durante la vigencia del contrato de arrendamiento, su representado pagó a la arrendadora, a través de la persona de la contratista, por concepto de cuotas de mantenimiento, las cuales deben ser consideradas como sobre alquileres, por lo tanto imputables a los cánones de arrendamiento no pagados hasta su concurrencia, y repetibles cuando no excedan de ese monto, la cantidad de DIEZ MILLONES TRECE MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 10.013.736,04).

   Fundamentó la reconvención en los artículos 33, 58, 59, 60, 63 y 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Finalmente alegó, que la cantidad pagada por concepto de MANTENIMIENTO de DIEZ MILLONES QUINIENTOS TRECE MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 10.513.736,04) supera la cantidad correspondiente a los cánones reclamados por la demandante; que por lo tanto solicitaron la compensación hasta la concurrencia entre los alquileres adeudados y las cantidades adeudadas en exceso por su representado y se le declare solvente en sus obligaciones derivadas de dicho contrato de arrendamiento.

   Mediante auto de fecha 28 de abril de 2003, fue admitida por el aquo la reconvención propuesta por el abogado C.L.D.M., actuando como apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, y asimismo se ordenó la citación de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA EL LIMÓN C.A., en su carácter de tercero interesado en la presente causa, en la persona de su presidente, ciudadano C.I.D.L., a los fines de que diera contestación a la reconvención.

   Mediante escrito presentado en fecha 09 de marzo de 2004, compareció por ante el Tribunal aquo el abogado D.F., actuando como apoderado judicial de la parte actora y en nombre de su representada dio contestación a la reconvención planteada por el demandado.

   Dicho apoderado judicial, negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención planteada por el demandado, por no ser ciertos los hechos narrados ni estar asistido éste por el derecho invocado; que su representada en su carácter de arrendadora está facultada por el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para cobrarle a los arrendatarios hasta un veinticinco por ciento (25%) de gastos por concepto de servicios básicos (condominio), entendiéndose como tales el suministro de energía eléctrica y agua; que el Centro Comercial Cedíaz, debido al nivel de inseguridad que se vive en la zona y por cuanto varios de los inquilinos han sido víctimas de robos en los inmuebles que ocupan, estos le impusieron a su representada la contratación de una compañía de vigilancia a los fines de salvaguardar sus vidas y sus bienes, para lo cual la mayoría propuso que el costo del mismo le fuera cobrado a ellos en la proporción que les correspondiera, tomando en cuenta el canon de arrendamiento; que a solicitud de los inquilinos el personal de vigilancia, fue contratado por la ADMINISTRADORA EL LIMÓN, C.A., quien además sería la encargada de calcular el monto que le correspondería pagar a cada inquilino por el servicio y realizar la facturación y cobranza, lo cual establecieron mediante el contrato de servicio al cual hace referencia el reconviniente; que su contrato de servicio al cual hace referencia el reconviniente; que su representado de acuerdo con los inquilinos aceptó que la Administradora El Limón, C.A., realizará el cobro del veinticinco por ciento (25%) por concepto de servicios básicos y sus excedentes, así como también por el mantenimiento extra exigido por los inquilinos y el servicio de vigilancia; que de esta manera nace el contrato de servicio entre los inquilinos del Centro Comercial Cedíaz y la Administradora El Limón, C.A., que su mandante en ningún momento hizo cobro ilegal alguno; que los cobros efectuados por la Administradora El Limón, C.A., están amparados en la Ley y en un contrato de servicios suscrito entre dicha administradora y los inquilinos del edificio Cedíaz; que por lo tanto mal puede el demandado reconvenir a su representado por supuesto cobro de sobrealquiler; solicitó que se declarara con lugar la demanda y sin lugar la reconvención y se condenara al demandado en costas por actuar temerariamente.

   Mediante escrito presentado en fecha 09 de marzo compareció por ante este tribunal, el abogado D.A. FLEITAS, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA EL LIMÓN, C.A.

   Dicho apoderado negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto el derecho, la demanda incoada en contra de su representada, por no ser ciertos los hechos narrados por el actor ni estar asistido por el derecho invocado; impugnó, rechazó y contradijo tanto en su contenido como en su firma, todos y cada uno de los recibos supuestamente emanados de su representada, así como también todos y cada uno de los recaudos que el actor acompañó a su escrito de contestación y reconvención en copias simples; solicitó que la reconvención sea declarada sin lugar y se condene en costas al actor.

   Mediante escrito presentado en fecha 25 de marzo de 2004, compareció por ante este Tribunal el abogado D.F., actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CEDÍAZ, C.A. y en nombre de su representada presentó escrito de promoción de pruebas, en la cual reprodujo el mérito favorable de los autos, especialmente el de las documentales acompañadas al libelo de la demanda.

   Mediante auto de fecha 06 de abril de 2004, el Tribunal admitió las pruebas consignadas por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes.

   En fecha 29 de abril de 2004, abogado C.L.D.M., apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito en donde expuso primeramente un breve recuento de las actuaciones del presente juicio. Posteriormente señaló que la actora reconvenida admitió- al no haber contradicho el alegato contenido en el libelo de la reconvención- su identidad con ADMINISTRADORA EL LIMÓN, receptora de los sobre alquileres demandados. Dicha identidad, independientemente de la confesión de la reconvenida, se desprende de instrumentos públicos que cursan en autos. Presuntamente, admitió haber cobrado cantidades adicionales al canon de arrendamiento, encubriéndolas como gastos de los que en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se permite convenir su pago por parte del inquilino. Consta de autos que dichos gastos son sufragados directamente por el arrendatario, bien pagándolos al arrendador (agua), bien al proveedor del servicio (energía eléctrica) y que los gastos de condominio no están incluidos en la enumeración que hace el citado dispositivo legal. En todo caso, las sumas cobradas superarían con creces el porcentaje permitido por la Ley. Por lo tanto, no llegó en ningún momento a demostrar los hechos narrados en la demanda, ni a desvirtuar las aseveraciones contenidas en la reconvención planteada en su contra, por el contrario, admitiéndolas expresamente.

   En fecha 19 de enero de 2005, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción, dictó sentencia haciendo las siguientes consideraciones:

1. Se valoró y apreció como prueba de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ADMINISTRADORA CEDÍAZ, C.A. y el ciudadano J.C.S., instrumento que no fue atacado en modo alguno por la parte contraria.

2. Se desechó como prueba, copia simple del contrato de mantenimiento, suscrito entre la ADMINISTRADORA EL LIMÓN, C.A. y el ciudadano J.C.S.R., por cuanto este instrumento fue desconocido por la parte contraria.

3. Se desechó como prueba, copia simple de la carta enviada por la ADMINISTRADORA CEDÍAZ, C.A., a los inquilinos del Centro Comercial Cedíaz, de fecha 04 de mayo de 1999, por cuanto este instrumento fue desconocido por la parte contraria

4. Se desechó como prueba, copia simple de los estatutos constitutivos de la ADMINISTRADORA EL LIMÓN, C.A. y de la Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 12 de abril de 1999, por cuanto este instrumento fue desconocido por la parte contraria

5. Se desechó como prueba, originales de los recibos de pagos a la ADMINISTRADORA EL LIMÓN, C.A., correspondientes a los meses que van desde enero de 1999 al mes de septiembre de 2001, por cuanto este instrumento fue desconocido por la parte contraria.

6. Se valoró y apreció como prueba de acuerdo al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los originales de los recibos de pago a la ADMINISTRADORA CEDÍAZ, C.A., correspondiente a los meses que van desde enero de 1999 hasta septiembre de 2001, instrumentos que no fueron atacados en modo alguno por la parte contraria.

7. El sentenciador aquo observó que la parte demandante fundamentó su pretensión por resolución de contrato de arrendamiento en los artículos 1.579, 1.592, 1.167 y 1.264 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el demandado, no canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el 01 de octubre de 2001 hasta el 31 de octubre de 2002, por el arrendamiento de la oficina PH-2, del edificio Centro Comercial Cedíaz.

8. el aquo invocó el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece lo siguiente:

   las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   Siendo que en la presente causa, el ciudadano J.C.S.R. fue demandado por la resolución del contrato de arrendamiento debido a su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondía a éste último demostrar haber pagado dichos cánones, lo cual no hizo, en virtud de la cual la parte demandada reconviniente si está obligada al pago dichos cánones reclamados como insolutos.

8. el sentenciador aquo observó que la parte demandada reconviniente no demostró por ningún medio haber pagado en exceso los cánones de arrendamiento a la ADMINISTRADORA CEDÍAZ, C.A., ya que los pagos que alegó haber hecho a la ADMINISTRADORA EL LIMÓN, C.A. y los cuales alegó aquella para demostrar su pago en exceso de los cánones de arrendamiento, corresponden a un contrato de mantenimiento suscrito entre el demandado reconviniente y la ADMINISTRADORA EL LIMÓN, C.A., contrato que tuvo por objeto la prestación de los servicios de limpieza, alumbrado y mantenimiento de pasillos de circulación, escaleras de vigilancia, áreas comunes, entre otros, servicio de mantenimiento que requiere un pago distinto e independiente del pago de los cánones de arrendamiento y al cual se comprometió el demandado reconviniente al suscribir supuestamente dicho contrato de mantenimiento, tal y como lo dispuso la cláusula tercera de dicho contrato, el cual dispone lo siguiente: “EL COMITENTE pagará al CONTRATISTA durante la vigencia del presente contrato, en sus oficinas actuales y por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, a título de contraprestación por los servicios globales que éste prestará, la cantidad de SESENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 63.980,43)…” por todo lo cual se consideró no procedente la solicitud del demandado reconviniente de considerar dichos pagos por servicios de mantenimiento como exceso en los pagos de los cánones de arrendamiento.

9. Que según la cláusula décima del contrato de arrendamiento, que dice: “Son causas de resolución del presente contrato: 1) si el arrendador incumpliere cualquiera de las obligaciones contraídas en este contrato y en los reglamentos que al efecto dictare EL ARRENDADOR…” quedó demostrado el incumplimiento del demandado reconviniente, en el sentido de que éste no pagó los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la parte actora y en consecuencia, se declaró procedente la pretensión de resolución de contrato.

   Mediante diligencia de fecha 1º de febrero del 2005, el apoderado de la parte actora se dio por notificado de la sentencia, y solicitó la notificación de la parte demandada.

   Mediante auto de fecha 04 de febrero de 2005, el Tribunal aquo ordenó la notificación del demandado y en esa misma fecha se libró la boleta respectiva.

   Mediante diligencia de fecha 25 de abril de 2005, el Alguacil del Tribunal consignó la Boleta de Notificación librada al demandado por cuanto no logró practicar la misma.

   En fecha 02 de mayo de 2005, mediante diligencia, la parte demandada se dio por notificada de la sentencia dictada y asimismo apeló de la misma. El 03 de mayo de 2005, apeló nuevamente de la sentencia que puso fin a la instancia.

   Mediante auto de fecha 09 de mayo de 2005, se oyó la apelación en ambos efectos. En consecuencia se ordenó remitir dicho expediente con oficio al Juzgado Superior Distribuidor. En esta misma fecha se libro oficio.

   Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previo sorteo de ley de fecha 18 de mayo de 2005, efectuado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (distribuidor de turno), la apelación de la sentencia proferida por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual declaro

   Mediante auto de fecha 02 de junio de 2005, se fijó el décimo día de despacho siguiente a ésta fecha para dictar sentencia, según lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 07 de junio de 2005, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito en donde señaló:

1. Que en ningún momento la demandante desvirtuó la afirmación de que entre ella y ADMINISTRADORA EL LIMÓN, C.A. existiera una absoluta identidad de accionistas, administradores y apoderados judiciales, con lo cual ambas vienen a constituir una única unidad económica empresarial.

2. Que en ningún momento la demandada desvirtuó el hecho de que se hubiera percibido, por encima del monto máximo del canon de arrendamiento permitido por la regulación, cantidades imputadas a servicios y suministros que no están amparados por el invocado artículo 19 de la Ley de Arrendamientos que se refiere a aquellos suministros, como agua, electricidad, aseo y otros, directamente imputables al local arrendado, y en ningún caso al edificio donde ese local se encuentra ubicado, que además es propiedad del mismo arrendador. Por el contrario, la demandada admitió expresamente esos hechos.

3. Solicitaron de este Juzgado de Alzada, se declare con lugar este recurso, sin lugar la demanda que originó este proceso y con lugar la reconvención propuesta.

   CAPITULO II

   MOTIVA

   Ahora bien, con vista a las consideraciones anteriores, pasa este Tribunal Superior a decidir la presente causa, con base a las siguientes observaciones.

   La pretensión fundamental de la parte actora en este proceso se circunscribe a la Resolución del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y, conforme con lo expuesto por el aquo en la sentencia recurrida, se comprobó la falta de pago de los codemandados de los meses antes nombrados, considerando así procedente la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento en cuestión, basando la misma en la cláusula décima del contrato de arrendamiento y a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano vigente que establece lo siguiente:

   En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Ahora bien, se observó que la parte demandante fundamentó su pretensión por resolución de contrato de arrendamiento en los artículos 1.579, 1.592, 1.167 y 1.264 del Código Civil Venezolano, alegando que el demandado, no canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre de 2001 hasta octubre de 2002, por el arrendamiento de la oficina Nº PH-2, del edificio denominado Centro Comercial Cedíaz.

   La demandada negó, rechazó y contradijo en toda y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra y asimismo reconvino a la parte actora y demandó además a la ADMINISTRADORA EL LIMÓN, C.A., argumentando el pago de sobrealquileres, de igual forma reconvino a la actora y solicitó conforme al ordinal 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, el llamado a la causa de la sociedad mercantil “Administradora El Limón, C.A.

   El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que:

   las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   Así las cosas, se observa que en el presente proceso, ambas partes esgrimen pretensiones mutuas por efecto de la reconvención, de igual modo, se observa que la demandada solicitó la llamada de tercero al presente proceso como consecuencia de que a su decir, era ésta quien cobraba los sobrealquileres denunciados y por ende, necesaria su presencia en juicio a fin de dilucidar la excepción opuesta.

   Conforme a lo anterior, procedió la demandada a contestar la reconvención propuesta y a su vez, la tercera llamada a juicio oportunamente dio contestación a la misma.

   En esa oportunidad, tanto la actora reconvenida como la tercera llamada a juicio, impugnaron los documentos consignados con el escrito de reconvención por el demandado-reconviniente, así mismo, negaron, rechazaron y contradijeron los alegatos esgrimidos por la demandada-reconviniente en su escrito, por lo tanto, se observa que no existe duda respecto a la relación arrendaticia, es decir, que tal relación no está sometida al debate probatorio.

   De lo anterior se colige que lo sometido al debate probatorio será por parte de la actora, la falta de pago oportuna de los cánones de arrendamiento; por parte de la demandada, el establecimiento del pago de sobrealquileres; y por parte de la tercera codemandada demostrar la existencia del contrato de servicios y no un pago de sobre alquileres simulado. Así se establece.

   Conforme a las pruebas promovidas, se observa que el contrato de arrendamiento debe ser apreciado conforme a lo establecido en los artículos 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, toda vez que el mismo fue producido en juicio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia queda demostrado que existió la relación contractual entre las partes, por un inmueble constituido por una oficina identificada como PH-2, situada en el Penthouse del Edificio denominado Centro Comercial Cedíaz, ubicado en la Avenida Casanova con Calle Villa Flor, Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, que la duración del contrato era de un año, con prórrogas de tres meses, que comenzó a regir en fecha 15 de julio de 1997, con un canon de arrendamiento de Bs. 127.960,85 y que en el mismo se estipuló el pago de energía eléctrica, teléfono, aseo urbano, del derecho de agua y de cualquier otro servicio. Así se establece.

   En otro orden, la representación judicial de la demandada-reconviniente, no promovió formalmente escrito de pruebas, consta al folio 243 que consignó copias certificadas de las actas constitutivas de las codemandadas, con lo cual serán apreciadas las pruebas promovidas conjuntamente con su escrito de contestación y de reconvención y los documentos públicos aportados.

   Así, se advierte que los documentos privados promovidos por la demandada reconviniente, fueron impugnados por las codemandadas, con lo cual, conforme a lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, correspondía al promoverte de estas documentales, promover la prueba de cotejo, y al no constar de las actas del presente proceso que la promoverte ejerció su derecho a insistir en el valor de las mismas, forzosamente debe concluir este Tribunal que las mismas no pueden ser apreciadas en juicio. Así se establece.

   En efecto, conforme ha quedado planteada la litis, se observa que la demandada reconviniente en su escrito de contestación, esgrimió en su defensa que sí había pagado los cánones que se le reclamaban como insolutos, oponiendo la compensación que por concepto de pago de sobre alquileres había erogado a la codemandada Administradora El Limón, C.A., en este sentido, se aprecia que como consecuencia de sus declaraciones, trasladó la carga de la prueba hacia ella toda vez que tácitamente reconoció que su falta de pago obedecía precisamente a que consideraba haber pagado en exceso y con violación a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conceptos que disimulaban un pago superior al regulado por el inmueble arrendado.

   Con atención a tales alegatos de hecho, observa esta Alzada que no existen en las actas que conforman el presente expediente, elemento probatorio alguno que lleven a la convicción del Juzgador de la existencia de pago de los sobre alquileres, pues la demandada reconviniente no logró demostrar sus argumentos y en consecuencia, al haber admitido la existencia de la relación contractual, así como admitir que su falta de pago formal obedecía a lo que ella consideraba como pagos en exceso, es pertinente concluir que efectivamente al no demostrar ninguno de sus alegatos, la existencia del incumplimiento alegado por la actora y en consecuencia deberá ser declarado resuelto el contrato suscrito por las partes. Así se decide.

   De otra parte observa este sentenciador, que el aquo no se pronunció sobre la totalidad de los alegatos esgrimidos por la actora, tales como excesos de consumo de agua e IVA, pedimentos estos contenidos en el libelo de demanda, ahora bien, la parte actora no apeló de la sentencia dictada por el aquo, con lo cual se infiere que se conformó con el contenido de la misma, por ende, pronunciarse sobre tales pedimentos implicaría incurrir en lo que la doctrina denomina “reformatio in peius”, es decir, reforma para peor, por tales solicitudes deben ser desechadas. Así se decide.

   Respecto a las costas, se advierte que siendo la condena de pago de ellas, imperativo legal conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, es menester determinar que existe vencimiento total, sin lo cual no son procedentes las mismas y por ende, al no haber resultado totalmente vencida la demandada como consecuencia de la demanda interpuesta, es decir, que no se concedió al actor todo cuanto este pidió, mal puede haber condenatoria en costas en el presente proceso. Así se decide.

   Finalmente observa esta Alzada que en la dispositiva del fallo apelado, el aquo condenó al pago de intereses de mora y corrección monetaria, con lo cual se estaría condenando dos veces por un mismo hecho el concepto indemnizatorio, por lo tanto, es criterio de este Tribunal Superior que sólo puede proceder, como indemnización por la falta de pago oportuno, uno e los dos conceptos reclamados, por lo tanto, y con vista que la corrección monetaria es la forma mas justa de determinar el envilecimiento del signo monetario como consecuencia de la inflación, será éste concepto el que se ordenará pagar en la dispositiva del presente fallo. Así e decide.

   CAPITULO III

   DISPOSITIVA

   En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR, la Apelación interpuesta por C.L.D.M., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 14.698., apoderado judicial de J.C.S.R., en contra de la decisión de fecha 19 de enero de 2005, dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, SE CONFIRMA con distinta motivación la decisión de fecha 19 de enero de 2005.

2. SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de julio de 1997, entre la sociedad mercantil Administradora Cediaz, C.A. y el ciudadano J.C.S.R., sobre el inmueble situado en el Penthouse del Edificio denominado Centro Comercial Cediaz, identificado PH-2, ubicado en la avenida Casanova con Calle Villaflor, Sabana Grande, Caracas.

3. SE CONDENA al ciudadano J.C.S.R., pagar a la Administradora Cediaz, C.A. la cantidad equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes a los mese de octubre de 2001 asta octubre de 2002, a razón de Bs. 472.920,00 cada mes.

4. SE CONDENA al ciudadano J.C.S.R., a pagar a la Administradora Cedíaz, C.A. por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Bs. 472.920, por cada mes contados desde noviembre de 2002, hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del contrato de arrendamiento resuelto.

5. SE CONDENA al ciudadano J.C.S.R., a pagar a la Administradora Cediaz, C.A. corrección monetaria de las cantidades reclamadas, de la siguiente forma, se ordenará realizar una experticia complementaria del fallo conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en la cual los expertos tomarán como parámetros para su cálculo el vencimiento de cada uno de los cánones de arrendamiento, es decir, el quinto día siguiente al mes respectivo, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

6. ORDENA remitir este expediente al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas una vez que quede definitivamente firme.

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintiuno (21) días del mes de febrero de 2006. Año 195º y 147º.

   El Juez,

   Dr. V.G.J..

   El Secretario,

   Richars Mata.

   En la misma fecha, siendo las 2.00 PM. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente número 9144

   El Secretario,

   Richars Mata.

   VGJ/RM/zkb

   EXP: 9144