Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 9 de Agosto de 2010
| Fecha de Resolución | 9 de Agosto de 2010 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
ASUNTO: AP31-V-2009-004093
Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia que ha presentado la ciudadana F.D.B., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-6.197.384, asistida por el abogado C.Y.C.R. IPSA # 19.623; contra el ciudadano J.J.E.A., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. V-6.967.651.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda (reforma al folio 22 y ss)
Refiere la parte actora que el local de su propiedad ubicado en la planta sótano de la Quinta Amara, Avenida Los Mangos, La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital le fue dado en arrendamiento a la parte demandada.
Pasa a señalar los cuatro contratos que fueron celebrados; siendo el último: del 15-07-08 al 14-07-09, por Bs.700,oo mensuales de alquiler; pero es el caso que no los paga, debiendo mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, esto es seis meses que suman Bs. 4.200,oo.
Es por ello que, en base al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y del art. 1167 del Código Civil, demanda al inquilino la resolución del contrato y la entrega del inmueble.
Contestación de la demanda
La parte demandada no pudo ser localizado para su citación personal, por parte del Alguacil Tonis Aguilar (f.29), ni acudió al llamado por la prensa, por lo que hubo de ser citado en la persona de su defensor ad-litem en la persona del Dr. M.R.F., IPSA # 1271, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir la demanda, bajo el argumento que el contrato que prueba el canon de Bs..700, no existe, no esta firmado por el demandado; y los contratos anteriores que están en documentos notariados recogen alquileres de Bs. 200, oo y 300, oo; pero en el que aparece con el alquiler de bs.700,oo no esta firmado por el demando.
Además dice que el contrato que rige la relación de las partes es a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, por lo que no cabe la resolución.
Examen de las pruebas
Visto los términos en que ha quedado trabada la lotis, pasemos a analizar las pruebas allegadas a los autos.
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Al folio 04 y ss corre documento notariado (27 de julio de 2005) representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio sobre el inmueble de autos, donde se estipuló un alquiler de bs.200,oo mensuales.
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Al folio 08 y ss corren un documento notariado (18 de septiembre de 2006) representativo de otro contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el inmueble de autos. Donde se estipuló un alquiler de Bs.300, oo.
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Al folio 12 corre un documento privado que plasma un contrato de arrendamiento; pero que esta firmado solamente por la parte actora, ya que el espacio reservado para la firma de la parte demandada-arrendataria aparece en blanco; o sea no esta firmado por el inquilino.
Cuando el art. 1355 CC dice que “el instrumento” “redactado” por las partes y contentivo de sus convenciones es solo un medio de prueba etc., esta exigiendo, con el término “redactado”, la necesidad de que los documentos, para que valgan como prueba, para que representen la voluntad del sujeto, deben estar firmado por las partes. La rubrica es la señal o contraseña escogida por el ordenamiento para expresar la manifestación de voluntad del contratante. Tan es así que el desconocimiento de un documento privado recae precisamente respecto de la firma (art.1365 CC).
Es la firma, reconocida voluntariamente o comprobada por un cotejo, la que en definitiva le da autenticidad al instrumento, que es tanto como decir que lo dicho en él es emanación de la voluntad del sujeto rubricante. Sin la firma, el documento no es oponible a la parte, pasa a ser un simple papel; sin que por ello deje de tener valor probatorio, ya que las anotaciones y papeles domésticos pueden en ciertos casos asignársele cierta capacidad probatoria; pero no, en el caso de las convenciones. Así se declara.
Siendo ello así, el documento que en todo caso es representativo del contrato de arrendamiento vigente entre las partes, es el notariado de fecha 18 de septiembre de 2006, que riela al folio 08 y ss., ya mencionado en el numero anterior.
Corresponde analizarlo.
El canon de arrendamiento allí estipulado fue de bs.300, oo.
Además, fue estipulado por un año fijo sin prórroga, desde el 15 de julio de 2006 hasta el 14 de julio de 2007, por lo que al vencerse comenzó de pleno derecho la prórroga legal y al finalizar ésta y seguirse ejecutando voluntariamente el contrato, se habría producido la tácita reconducción del mismo, de conformidad con el art. 1600 CC, lo cual lo indeterminó.
Ahora bien la falta de pago de los alquileres tiene la misma trascendencia tanto si se produce en un contrato a tiempo determinado como en un contrato a tiempo indeterminado. No pasa de ser un problema semántico, vacío de contenido, llamar “acción de desalojo” cuando se demanda por la falta de pago de los alquileres en arrendamientos a tiempo indeterminado; y llamar “acción de resolución de contrato” cuando ese mismo incumplimiento se produce en contratos a tiempo determinado. Como si la determinación o indeterminación del tiempo de vigencia del contrato fuese a cambiar la naturaleza de la acción que se incoa por razón del incumplimiento el mismo, cuando sabemos que la acción se define exclusivamente por el objeto y la causa para pedir; no por el tiempo del contrato subyacente.
Así que poco importa que se le llame resolución o desalojo; la causa petendi siempre será un incumplimiento en la obligación de pagar los cánones de arrendamiento que aparejará la disolución o resolución del contrato y consecuencialmente el desalojo del inquilino.
Siempre hemos pensado que rechazar una demanda por no pagar los alquileres, en base al solo hecho de que el actor en el libelo haya hablado de “resolución” y no de “desalojo”, cuando el contrato resultase ser indeterminado, no es otra cosa que incurrir en el defecto proscrito en el art.254 CPC, “los jueces prescindirán en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”
Conclusiones
Visto el material probatoria allegado a los autos, podemos concluir:
Queda probado el incumplimiento en el pago de los alquileres de los seis meses que van desde mayo a octubre de 2009; ya que siendo del inquilino la carga de probar su solvencia (art. 1354 CC), no trajo la prueba del pago.
Queda probado que el canon de arrendamiento convenido y vigente entre las partes fue de Bs.300, oo mensual y no Bs.700, oo como se señaló en el libelo; aún cuando esa diferencia no comporta consecuencia alguna, habida cuenta que la parte actora se limitó en el libelo reformado a pedir la entrega del inmueble, sin pretender ningún pago como indemnización por la insolvencia.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara con lugar la demanda que ha presentado F.D.B. contra J.J.E.A., ambas partes arriba identificadas.
En consecuencia declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado de fecha 18 de septiembre de 2006, y condena a la parte demandada que desaloje y entregue el local arrendado, arriba señalado a la parte demandante, libre de bienes y personas.
Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firma y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve día del mes de agosto de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS.
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente
La Secretaria
