Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 31 de Julio de 2013

Jurisdicción Civil

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:

La sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en fecha 17 de diciembre de 1.999, bajo el Nro. 22, Tomo A, Nro. 74.-

APODERADOS JUDICIALES:

Los abogados: L.M., S.C.S., V.I.M., D.S., I.M. CARRASQUEL MADURO, FRANXIS GUZMÁN y E.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.643, 106.843, 107.464, 145.942, 146.142 y 181.955, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

La sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en fecha 21 de octubre de 1992, bajo el Nro. 29, Tomo A, Nro. 154.-

APODERADOS JUDICIALES:

Los abogados: E.S.V. y V.R.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.925 y 63.771, respectivamente.-

CAUSA:

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguida por ante el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a cargo de la abogada A.M.V..-

EXPEDIENTE:

N° 13-4544.-

Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones recibidas en fecha 21 de junio de 2013, provenientes del Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en virtud del auto inserto al folio 577, de fecha 19 de junio de 2013, que oyó en ambos efectos la apelación ejercida al folio 575, por el abogado V.R.C., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia de fecha 10 de mayo de 2013, que declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la Falta de Cualidad en el actor para sostener el juicio, alegada por la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la Cuestión Previa de prejudicialidad establecida en el artículo 346 ordinal 8 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuso la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., en consecuencia, se ordena hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones en que se entregó al momento de la suscripción del contrato, así como solvente en todos los servicios inherentes al local. CUARTO: Se condena al demandado al pago de los daños y perjuicios demandados por la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Ochocientos Veintiún Bolívares con Sesenta céntimos (Bs. 53.821,60), calculados hasta el 15-07-2012; asimismo, se le condena al pago de Bs. 3.500,oo mensuales como compensación por los daños y perjuicios causados y los que se siguieren causando, contados a partir del día 15 de julio de 2012, exclusive, hasta el momento en que se haga efectiva la entrega definitiva del local objeto de la presente resolución, que hasta la presente fecha asciende a la suma de Veintiocho Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,oo), para lo cual se aplicará una simple operación aritmética. QUINTO: Se condena a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento…”, cursante del folio 555 al 568.

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, este Tribunal procede a dictarla previa las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO

1. - Limites de la controversia

   1.1.- Alegatos de la parte demandante

   - Riela a los folios del 02 al 10, escrito presentado por la abogada I.M. CARRASQUEL M., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., mediante a cual alega lo que de seguida se sintetiza:

   • Que en fecha 23 de abril de 2000, la empresa ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., anteriormente identificada, representada por su Director Administrador, la ciudadana M.E.M.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.925.353; y la empresa CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., representada por el ciudadano J.J.M.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-7.206.276, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constituido por un (01) local comercial, ubicado en el Edificio MIMU, Sector Alta Vista, calle Aro con carrera Tocoma, del Municipio Caroní del Estado Bolívar, para ser destinado para uso de oficina y comercio. Asimismo, de acuerdo a lo establecido por las partes, el lapso de duración de la relación arrendaticia sería un (01) año prorrogable, contado a partir del 15 de septiembre de 2000 hasta el 15 de septiembre de 2001, tal como se desprende de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, en fecha 23 de octubre de 2000, bajo el Nro. 68, Tomo 173.

   • Que se mantuvo la relación arrendaticia normalmente, siendo que en fecha 17 de marzo de 2011, se formalizó un adendum al contrato de arrendamiento, por el cual se convino prorrogar la duración del contrato de arrendamiento, por un plazo de un (01) año fijo, fraccionado en períodos de seis (06) meses de la siguiente forma: contado a partir del 15 de septiembre de 2010 hasta el 14 de marzo de 2011; y desde el 15 de marzo de 2011 hasta el 14 de septiembre de 2011, tal y como se desprende de la cláusula segunda del Adendum, autenticado en fecha 17 de marzo de 2011, bajo el Nro. 49, Tomo 39.

   • Que vencido como se encuentra el referido contrato de forma ope legis, comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal de tres (03) años de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contados a partir del 15 de septiembre de 2011 hasta el 14 de septiembre de 2014.

   • Asimismo, adujo respecto del incumplimiento de la obligación arrendaticia, que la empresa CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., incumplió con la obligación de dar pago oportuno a los cánones correspondientes al último mes del contrato de arrendamiento, del período que vas desde el 15 de agosto de 2011 hasta el 14 de septiembre de 2012; así como los meses que transcurrieron del lapso de prórroga legal, es decir, del 15 de septiembre de 2011 hasta el 14 de junio de 2012, por lo que recurrió a diligencias extrajudiciales y de las cuales no se evidenció pago alguno, causando así daños y perjuicios en el patrimonio de su representada, por cuanto al no recibir la retribución económica por el uso de la propiedad, es por lo que si el arrendatario incumplió las obligaciones establecidas en el contrato, específicamente la del numeral 1º de la cláusula séptima, no tiene derecho a gozar del beneficio de prórroga legal.

   • Que transcurriendo el lapso de la prórroga legal, y encontrándose la situación en un estado donde la empresa CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., ocupando el inmueble sin cumplir con la obligación respecto del pago, es decir, el pago de los cánones de arrendamientos actuales, dejando a su representada en una situación de desmejora en el ejercicio del contrato, puesto que, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que durante el lapso de la prórroga legal, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original; en consecuencia, es evidente la violación del contrato de arrendamiento por parte de la empresa CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., específicamente en las cláusulas segunda y séptima del contrato de arrendamiento y, tercera del adendum del contrato.

   • Que la empresa demandada violó el contrato de arrendamiento, en el sentido que no dio cumplimiento íntegro en lo referente a la cláusula tercera del adendum del contrato, período éste que comprende del 15 de agosto de 2011 hasta el 14 de septiembre de 2011, asimismo, adujo que no canceló los cánones de arrendamiento vencidos con el respectivo ajuste de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), conforme lo estipula el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el lapso que transcurrió de la prórroga legal desde el 15 de septiembre de 2011 hasta el 15 de julio de 2012, causando de esta manera daños y perjuicios en el patrimonio de su representada al no percibir la retribución económica por el uso de la propiedad, ajustada a la devaluación económica vivida en el país, lo que generó un desequilibrio económico entre las prestaciones respectivas, puesto que su representada si cumplió con las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia, sin embargo, a la fecha el arrendatario no ha cancelado el canon respectivo, correspondiente al período comprendido entre el 15 de agosto de 2011 hasta el 14 de septiembre de 2011. Es por lo que con fundamento a los atrasos que en reiteradas oportunidades efectuó la sociedad mercantil demandada de autos, quien se encuentra actualmente ocupando el inmueble sin cancelar ninguna retribución económica por el uso del mismo, le nace a su representada la facultad para proceder por esta vía la Resolución del Contrato de Arrendamiento, y asimismo, exigir la reparación de los daños y perjuicios causados producto de su incumplimiento y de la ocupación del inmueble.

   • Que la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento tiene su fundamento jurídico, además de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento, muy especialmente en las cláusulas segunda y séptima del referido contrato y la tercera del contrato adendum, así como en los artículos 1167, 1264, 1592 y 1166 del Código Civil, y en los artículos 14, 33, 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente, adujo que el incumpliendo de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, configura una causal expresa de Resolución de Contrato, y por ende subsume el supuesto jurídico de la norma anteriormente mencionada, o la apertura de hacer exigible el derecho de su representada a la Resolución del Contrato y el pago de los daños y perjuicios causados por el uso del inmueble objeto del arrendamiento desde el mes de septiembre de 2011 hasta la fecha, generando un daño equivalente a la suma que hubiere percibido su representada de CUARENTA Y OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 48.055,oo) por concepto de cánones de arrendamiento adeudados; CINCO MIL SETESCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 5.766,60) por concepto de Impuesto al Valor Agregado (IVA), para un total de CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTIUN BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 53.821,60)calculados hasta el 15 de julio de 2012.

   • Que por los razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, acudió a demandar a la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., representada por el ciudadano J.J.M.C., en su condición de Presidente, para que conviniera o fuese condenado a reconocer por el Tribunal de la causa lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento y como consecuencia, la entrega inmediata del inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que se entregó al momento de la suscripción del contrato, así como solvente en todos los servicios inherentes al local. SEGUNDO: Conforme a los establecido en el artículo 1167 del Código Civil, en cancelar a su representada los daños y perjuicios causados producto de su incumplimiento, y por efecto de la resolución, lo cuales ascienden a la suma de CUARENTA Y OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 48.055,oo) por concepto de cánones de arrendamiento adeudados; CINCO MIL SETESCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 5.766,60) por concepto de Impuesto al Valor Agregado (IVA), para un total de CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTIUN BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 53.821,60)calculados hasta el 15 de julio de 2012. TERCERO: Cancele el equivalente al pago de los cánones de arrendamiento hasta la entrega definitiva del inmueble, como compensación de los daños y perjuicios ocasionados por la ocupación indebida del inmueble, los cuales solicito sean estimados por medio de experticia complementaria del fallo. CUARTO: Se condene en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida con motivo del proceso.

   • En relación a la medida preventiva de secuestro adujo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 585 en concordancia con el artículo 588 y 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decretara medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble propiedad de su representada, asimismo, requirió le fuese conferida la guarda y custodia del bien. Que para la ejecución de la medida solicitó se comisionara amplia suficientemente al Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Respecto de la medida preventiva de embargo, solicitó que de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, se decretara la referida medida sobre los bienes propiedad de la sociedad mercantil demandada, de los cuales alegó señalarlos en la oportunidad correspondiente, asimismo, señaló que en consideración al presente caso el mismo reúne los requisitos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el fumus bonis iuris y el periculum in mora, como requisitos de procedencia de toda medida cautelar. Que la presunción del buen derecho o fumus bonis iuris emana de original del documento contentivo del contrato de arrendamiento y adendum celebrado entre las partes, así como de la certificación arrendaticia expedida por cada uno de los Tribunales de Municipio de esta Circunscripción, de las cuales se puede apreciar que el arrendador incumplió su obligación de pago, generando la presente resolución. Asimismo, y a los fines de demostrar el periculum in mora o peligro en el retardo alegó la máxima experiencia que genera este tipo de procedimientos de resolución de contrato, su posesión, su uso y disfrute por parte del arrendatario, sin el pago de las contraprestaciones correspondientes al propietario o arrendador del inmueble.

   • Finalmente, estimó la demanda en la suma de CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTIÚN BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 53.821,60), o su equivalente en QUINIENTAS NOVENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (598 U.T.)

   1.1.1.- Recaudos consignados junto con la demanda.

   • Marcado “A”, Poder Especial otorgado por la sociedad mercantil a los abogados L.M., S.C.S., V.I.M., D.S., I.M. CARRASQUEL MADURO, FRANXIS GUZMÁN y E.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.643, 106.843, 107.464, 145.942, 146.142 y 181.955, respectivamente. (folios 12 al 16)

   • Marcado “B”, copia del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 23 de octubre de 2000, por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, bajo el Nro. 68, Tomo 173. (folios 21 al 25)

   • Marcadas “C”, copia de Adendum a Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 17 de marzo de 2011, bajo el Nro. 49, Tomo 39. (folios 29 al 31)

   • Marcadas “D”, Certificaciones de Cánones expedidas por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. (folios 33 al 47)

   1.2.- Alegatos de la parte demandada

   - Riela del folio 78 al 84, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 26 de septiembre de 2012, por los abogados E.S.V. y V.R.C., en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil demandada, donde alegó lo que de seguida se sintetiza:

   • Que en la oportunidad legal a la que se contraen los artículos 883 y 884 del Código de Procedimiento Civil, para oponer cuestiones previas a que se refieren los ordinales del 1º al 8º del artículo 346 eiusdem, procedieron a oponer la cuestión previa establecida en el referido artículo ordinal 8º referida a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, alegando que la misma está fundamentada en el hecho cierto e indubitable, y que cursó por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción en el proceso signado con el Nro. 5517 de la nomenclatura interna de ese Despacho, demanda que se interpuso en contra de su representada por el ciudadano R.M.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 9.949.533, cuando señaló en el Capítulo Primero, referido a los hechos con los que fundamentó la referida demanda, específicamente, en el Sub-Capítulo Primero, que trató del inicio de la relación arrendaticia que en fecha 23 de abril de 2000, la empresa ADMINISTRADORA E.L.P., C.A, representada por su Director Administrador la ciudadana M.E.M.L., y la empresa CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A, representada por su Presidente el ciudadano J.J.M.C., suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constituido por un (01) local ubicado en el Edificio MIMU, Sector Alta Vista, calle Aro con carrera Tocoma, Ciudad Guayana del Municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual fue destinado al uso de oficina y comercio. Que de acuerdo a lo establecido por las partes, el lapso de duración de la relación arrendaticia sería de un (01) año prorrogable, contado a partir del día 15 de septiembre de 2000 hasta el 15 de septiembre de 2001, tal como se desprende de la cláusula cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes.

   • Asimismo, adujeron que anexaban copia simple del expediente signado con el Nro. 5517, nomenclatura interna del Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que motivado al fallecimiento del Juez titular del referido tribunal y en aras de preservar el derecho a la defensa de su representada, consignarían en la oportunidad correspondiente a la designación de un nuevo Juez, copia certificada del prenombrado expediente.

   • Que la cuestión previa alegada no es otra que la existencia de una cuestión prejudicial que debió resolverse por un proceso distinto, por cuanto cursó también por ante el Juzgado Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de este Circuito y Circunscripción, demanda por retracto legal arrendaticio por violación de la preferencia ofertiva, interpuesta en virtud de la demanda incoada en contra de su representada por el ciudadano R.M.L., por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, signada con el Nro. 5517 de la nomenclatura de ese Juzgado, referida a la Resolución de Contrato de Arrendamiento, en contra de los ciudadanos F.M.B. y su cónyuge M.E.L.D.M., en su condición de vendedores del inmueble objeto de resolución de contrato de arrendamiento que se demanda en la presente causa, y en contra del ciudadano R.M.L., en su condición de comprador del inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nro. 8-B, ubicado en el sector Alta Vista Sur, Edificio MIMU, calle Aro con carrera Tocoma, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con el apartamento identificado con el número y letra “8-A”, área de circulación y el vand de la escalera; SUR: Con la fachada respectiva (Sur) del Edificio (calle Aro); ESTE: Con la fachada respectiva (Este) del Edificio (Carrera Tocoma); y OESTE: Con la fachada respectiva (Oeste) del Edificio; según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, de fecha 10 de septiembre de 2002, bajo el Nro. 13, Tomo 82; y documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 29 de julio de 2011, inserto bajo el Nro. 2011.4328, asiento registral Nro. 01 del inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.7.2447, y correspondiente al Libro Real del año 2011; objeto de la presente demanda, por cuanto su representada no le fue ofertado el inmueble, y en consecuencia se le violó la preferencia ofertiva, y el inmueble fue vendido a un tercero, es decir, el ciudadano R.M.L., por un precio de CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 42.500,oo); y su representada al momento de enterarse de la venta del inmueble, ha sido inquilina por once (11) años y ha estado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento que se reclaman como insolutos, en la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuso el ciudadano R.M.L., que cursó por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción, proceso signado con el Nro. 5517 de la nomenclatura interna de ese Despacho.

   • Que la cuestión previa opuesta debió ser declarada con lugar, por cuanto cursó por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, signada con el Nro. 5517, nomenclatura interna de ese Despacho Judicial, demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por el ciudadano R.M.L., y le corresponde al Juzgado Tercero del Municipio de este Circuito y Circunscripción Judicial, decidir si la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento era procedente o no; y por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en el proceso signado con el Nro. 19.299 de la nomenclatura interna de ese Juzgado, demanda por retracto legal arrendaticio por violación de la preferencia ofertiva, intentada por su representada la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., en contra de los ciudadanos F.M.B. y su cónyuge M.E.L.D.M., y contra el ciudadano R.M.L., y le corresponde a ese Juzgado de Primera Instancia determinar la procedencia o no de la referida demanda, es decir, declarada sin lugar la primera de las demandas señaladas y con lugar la segunda, obviamente quedaría relevada su representada de cualquier responsabilidad frente a la demandante de autos, y ambas decisiones indicarían necesariamente sobre lo principal de este pleito, por lo cual es preciso que tal procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por ante el a-quo, debe ser desechado y terminado de inmediato.

   • Que la cuestión de facto del presente juicio se vería irremediablemente afectada por las decisiones que serían tomadas por los Tribunales que conocen del procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Violación de Preferencia Ofertiva, como antes fue mencionado, ya que indefectiblemente los referidos procedimientos que ya fueron iniciados, debieron concluir con una sentencia que se pronunciara sobre la procedencia o no de la primera Resolución de Contrato de Arrendamiento, propuesta en el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, y en segundo lugar la que cursó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de este Circuito y Circunscripción Judicial, cuyas decisiones incidirían decisivamente en el presente juicio, los cuales debieron ser decididos por dos jueces distintos, por virtud de la figura de la prevención o por la incompatibilidad de procedimientos entre éste y los otros dos nombrados.

   • Que respecto de la falta de cualidad del actor para la interposición de la acción, el contrato de arrendamiento del presente juicio y cuya resolución se demanda, fue efectivamente celebrado en fecha 15 de septiembre de 2000, suscrito entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., como arrendadora, representada por la ciudadana M.E.M.L., y la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., como arrendataria. Que el referido contrato de arrendamiento vinculó a su representada con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., está viciado de nulidad en virtud de que la parte actora, excediéndose de la simple administración contrató por más de dos (02) años, calificando como un acto que excedió, para configurar según su dicho un acto de disposición tomando como fundamento legal lo previsto en el artículo 1582 del Código Civil, es decir, la facultad de la simple administración otorgada a alguien, le permite dar en alquiler un inmueble, pero no por más de dos (02) años, salvo disposiciones especiales. Asimismo, adujo que no consta en autos que la arrendadora ha presentado poder de mandante o propietario alguno para ejercer o representar la administración del inmueble y mucho menos para poder intentar la presente demanda. En consecuencia, la cualidad de arrendador en el presente caso no recae sobre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., por cuanto el presunto propietario el ciudadano R.M.L., no ha otorgado poder alguno a la actora para intentar la presente demanda.

   • Que ciertamente el ciudadano R.M.L., otorgó poder a los abogados MEONARDO R.M., I.M.C.M., D.C.S.G. y S.A.C.S., para intentar demanda de resolución de contrato de arrendamiento en contra de su representada, quienes intentaron la referida demanda en fecha 09 de agosto de 2011, y que cursó por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, bajo el Nro. 5517, nomenclatura interna de ese Despacho. Igualmente, alegó que la cualidad del arrendador en el presente caso recae sobre el ciudadano R.M.L., y no sobre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A.

   • En relación a la improcedencia de la acción alegó que, es necesario determinar la naturaleza del contrato como paso previo al establecimiento de la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, a la cual se contrae el presente caso. Que el contrato de arrendamiento cuya celebración no está discutida por las partes, dispone en la cláusula cuarta la duración del mismo, y en tal sentido establece lo siguiente: “…CUARTO: El plazo de duración del presente contrato es de un (01) año, como plazo fijo, contado a partir del 15 de septiembre de 2000,con vencimiento el día 15 de septiembre de 2001, prorrogable a voluntad en ambas partes mediante escrito o carta firmada por ellas en un lapso menor de sesenta (60) días, antes del vencimiento del presente contrato; de no ser así LA ARRENDATARIA deberá hacer entrega del inmueble y los bienes al vencimiento de este contrato, libre de personas y pertenencias de las mismas y en las perfectas condiciones de habitabilidad en que fue recibido, según se desprende de inventario previamente conocidos por las partes que se anexa al presente documento y que será valido por el tiempo que permanezca EL ARRENDATARIO en el inmueble. (…)”

   • Que la precita cláusula establece la vigencia temporal del contrato y crea por vía principal el mecanismo de renovación del mismo por igual período, que su representada hasta la fecha no ha sido notificada en ninguna oportunidad de la no prórroga del contrato, en consecuencia de ello, el mismo se ha venido renovando automáticamente por períodos de un (01) año conservando así su naturaleza de contrato a tiempo determinado. En ese mismo orden de ideas, no existe notificación alguna que haya hecho el supuesto propietario a la arrendadora, que pudieran ser opuestas a su representada, pues, no le han notificado de la no prórroga del contrato por parte de la arrendadora administradora en ningún momento, ni mucho menos del supuesto propietario, y peor aún la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., no ha mostrado documento alguno que permita determinar su cualidad para intentar la presente demanda, violando flagrantemente lo dispuesto en el artículo 2582 del Código Civil. Asimismo, adujo, que es oportuno aclarar que la conversión de un contrato inicialmente surge a tiempo determinado en uno sin determinación de tiempo, solo es posible en virtud de la ocurrencia de la tácita reconducción regulada en la legislación en el artículo 1600 del Código Civil.

   • Que de la contestación al fondo de la demanda adujo, que es cierto que su representada la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 8-B, ubicado en el Edificio MIMU del sector Alta Vista Sur, calle Aro con carrera Tocoma de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 23 de octubre de 2000.

   • Negaron por ser falso, que en fecha 23 de abril de 2000, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., y su representada suscribieron contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un (01) local ubicado en el Edificio MIMU, sector Alta Vista Sur, calle Aro con carrera Tocoma de Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, para ser destinado para uso de oficina y comercio.

   • Negaron por ser falso que su representada haya incumplido con su obligación de dar pago oportuno de los cánones de arrendamiento en once (11) meses correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2011; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2012.

   • Negaron por ser falso que su representada haya impulsado al actor a recurrir a asesorías legales pertinentes para lograr la cancelación de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, por cuanto su representada no tiene ninguna relación contractual que la una a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., lo cierto es que su representada suscribió en fecha 23 de octubre de 2000, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un (01) local ubicado en el Edificio MIMU, sector Alta Vista Sur, calle Aro con carrera Tocoma de Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, para ser destinado para uso de oficina y comercio, con la sociedad mercantil demandante, por un (01) año y el mismo se ha renovado hasta la presente fecha, siendo este contrato nulo por cuanto la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., excediéndose de la simple administración contrató por más de dos (02) años con su representada, calificándose como un acto que excedió la simple administración, violando lo previsto en el artículo 1582 del Código Civil.

   • Negaron por ser falso que la afirmación hecha por la apoderada de la parte actora, cuando en su escrito libelar señaló: “…y a pesar de haber realizado diversas diligencias extrajudiciales, no se ha evidenciado pago alguno, causando de esta manera daños y perjuicios en el patrimonio de mi representado, al no percibir la retribución económica por el uso de la propiedad…”. Que lo cierto es que su representada canceló todos y cada uno de los cánones demandados en la presente causa, en el domicilio del a sociedad mercantil demandante, y entró en conocimiento de que el ciudadano R.M.L., pretendía algún derecho sobre el inmueble al momento de practicar las medidas preventivas decretadas por el Tribunal Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, en la causa signada con el Nro. 5517, nomenclatura interna de ese Juzgado, según traslado del Tribunal Ejecutor de Medidas, en fecha 13 de octubre de 2011, por lo que se vio en la imperiosa necesidad de interponer la demanda de retracto legal arrendaticio por violación a la preferencia ofertiva, que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de este Circuito y Circunscripción Judicial, en la causa signada con el Nro. 19299 nomenclatura interna de ese Juzgado, y que es uno de los fundamentos de la cuestión prejudicial opuesta en el Capítulo I del presente escrito.

   • Que la actora dice ser propietaria del inmueble objeto de la presente demanda, cuando el verdadero es el ciudadano R.M.L., en consecuencia, su representada no le ha causado daño o perjuicio alguno a la parte actora de no percibir la retribución económica por el uso de un inmueble cuya propiedad no se encuentra acreditada en autos a su nombre.

   • Negaron por ser falso que el referido contrato está vencido y haya operado de forma ope legis el lapso de prórroga legal de tres (03) de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el 15 de septiembre de 2011, hasta el 14 de septiembre de 2014. Que el contrato de arrendamiento cuya celebración no está discutida por las partes, dispone en su cláusula cuarta: (…). Por lo que la referida cláusula establece la vigencia temporal del contrato y crea por vía principal el mecanismo de renovación del mismo por igual período, en consecuencia, su representada no ha sido notificada dentro del término fijado para tal notificación, de la no prórroga del contrato de arrendamiento, para que pueda comenzar a transcurrir la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   • Negaron que por ser falso que su representada haya violado el contrato de arrendamiento, ni ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento vencidos, ni ha violado en forma alguna el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no existe prórroga legal desde el 15 de septiembre de 2011 al 15 de julio de 2012, por lo que su representada no le ha causado daños y perjuicios en el patrimonio de la parte actora.

   • Negaron por ser falso que la afirmación por la representación judicial de la parte actora, cuando en su escrito libelar afirmó: “…la empresa CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., quien se encuentra actualmente ocupando el inmueble sin ninguna retribución económica por el uso del mismo…”.

   • Negaron por ser falso que su representada haya formalizado un adendum al contrato de arrendamiento por el cual se conviene en prorrogar la duración del contrato de arrendamiento, por cuanto la sociedad mercantil demandante, se excedió de la simple administración al violar lo establecido en el artículo 1582 del Código Civil, y pretender arrendar un inmueble por once (11) años, cuando le estaba permitido por dos (02) años y no tiene cualidad alguna para intentar la presente demanda en contra de su representada.

   • Negaron por ser falso que su representada haya violado contrato de arrendamiento alguno y mucho menos que no haya dado cumplimiento íntegro a la cláusula tercera del adendum del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil demandante, por no haber cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los períodos: del 15/08/2011 al 15/09/2011; 15/0/2011 al 15/10/2011; 15/10/2011 al 15/11/2011; 15/11/2011 al 15/12/2011; 15/12/2011 al 15/01/2012; 15/01/2012 al 15/02/2012; 15/02/2012 al 15/03/2012; 15/03/2012 al 15/04/2012; 15/04/2012 al 15/05/2012; 15/05/2012 al 15/06/2012; 15/06/2012 al 15/07/2012; las cuales ascienden a la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 48.055,oo); igualmente negaron que su representada adeude algún monto por concepto de I.V.A. a la sociedad mercantil demandante.

   • Negaron que su representada deba cancelar canon de arrendamiento alguno a la parte actora, por cuanto ésta carece de Legitimación para recibir cánones de arrendamiento, por cuanto la Legitimación la tiene el propietario, quien no es otro que el ciudadano R.M.L., y no la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A.

   • Negaron que conforme al artículo 1167 del Código Civil, su representada deba cancelar cantidad alguna por concepto de supuestos daños y perjuicios causados, por cuanto ésta no ha incumplido contrato alguno y mucho menos por efecto de la resolución que pretende a través de la presente acción la actora, por cuanto no tiene legitimidad alguna del cual se desprenda la presente reclamación.

   • Negaron que su representada deba cancelar equivalente alguno de cánones de arrendamiento, como compensación de los daños y perjuicios ocasionados por la supuesta ocupación indebida del inmueble.

   • Negaron que su representada deba pagar las costas y los costos generados en el presente procedimiento, ya que el mismo resultaría improcedente.

   1.3.- De las pruebas

   • De la parte demandada.

   - Consta a los folios 541 y 542, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 11 de octubre de 2012, por la representación judicial de la parte demandada, mediante el cual promovió lo siguiente:

   1. CAPÍTULO PRIMERO: De las documentales: .- Marcada “C”, Copia del Expediente signado con el Nro. 5517 que cursa por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción. Marcada “D”, Copia del Expediente signado con el Nro. 19299 que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y Agrario de este Circuito Y Circunscripción Judicial. Marcada “E”, Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio. (folios 126 al 303).

   2. CAPÍTULO SEGUNDO: De la confesión del actor: Promovieron e hicieron valer la confesión del actor de conformidad con lo establecido en el artículo 1400 y siguientes del Código Civil, contenida en el capítulo primero del escrito libelar.

      • De la parte actora.

      - Cursa a los folios 543 al 548, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 11 de octubre de 2012, por la representación judicial de la parte actora, mediante el cual promovió lo siguiente:

   1. CAPÍTULO PRIMERO: Ratificación del mérito probatorio de las pruebas de autos: -. Contrato de Arrendamiento y Adendum del Contrato. (folios 18 al 31).

      1.4.- Cursa del folio 555 al 568, sentencia dictada en fecha 10 de mayo de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, mediante la cual se declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la Falta de Cualidad en el actor para sostener el juicio, alegada por la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la Cuestión Previa de prejudicialidad establecida en el artículo 346 ordinal 8 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuso la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., en consecuencia, se ordena hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones en que se entregó al momento de la suscripción del contrato, así como solvente en todos los servicios inherentes al local. CUARTO: Se condena al demandado al pago de los daños y perjuicios demandados por la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Ochocientos Veintiún Bolívares con Sesenta céntimos (Bs. 53.821,60), calculados hasta el 15-07-2012; asimismo, se le condena al pago de Bs. 3.500,oo mensuales como compensación por los daños y perjuicios causados y los que se siguieren causando, contados a partir del día 15 de julio de 2012, exclusive, hasta el momento en que se haga efectiva la entrega definitiva del local objeto de la presente resolución, que hasta la presente fecha asciende a la suma de Veintiocho Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,oo), para lo cual se aplicará una simple operación aritmética. QUINTO: Se condena a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento…”

      - Riela al folio 575, diligencia de fecha 18 de junio de 2013, suscrita por la representación judicial de la parte demandada, mediante la cual apeló de la sentencia dictada por el a-quo en fecha 10 de mayo del presente año.

      - Cursa al folio 577, auto de fecha 19 de junio de 2013, mediante el cual se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada en fecha 18-06-2013.

      1.5.- Actuaciones en esta Alzada

      - Consta al folio 579, auto dictado por este Juzgado Superior de fecha 25 de junio de 2013, mediante el cual se le dio entrada a la presente causa, bajo el Nro. 13-4544, y se fijó un lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la referida fecha, a los fines de la publicación del fallo correspondiente.

      - Riela a los folios 580 y 581, escrito presentado en fecha 09 de julio de 2013, por la representación judicial de la parte demandada.

      - Riela a los folios 09 y 10, escrito presentado en fecha 29 de julio de 2013, por la representación judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., en su carácter de parte demandada en la presente causa, mediante el cual alegó lo siguiente: Que de la sentencia apelada se dan por sentado cuatro (04) puntos fundamentales a saber: 1.- La celebración de un contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., y su representada la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A. 2.- Que la sociedad mercantil demandante fungía como mandataria del propietario del inmueble para el año 2000, el cual no era otro que el ciudadano F.M.B., fallecido en el año 2008. 3.- Que la defensa de prejudicialidad no prosperaba por cuanto se trataba de personas distintas, y en consecuencia no procedía el retracto legal arrendaticio opuesto como cuestión prejudicial, además por la insolvencia en los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el 15 de agosto de 2011 y el 14 de julio de 2012, demandados por falta de pago. 4.- Que igualmente, establece como condenatoria la entrega y pago de daños y perjuicios a la parte actora. Es por lo que ante este escenario, resaltó que si bien es cierto que inicialmente, el 23 de abril de 2000 suscribió contrato de arrendamiento con la administradora del inmueble, la sociedad mercantil demandante, mandataria del propietario, no es menos cierto que la facultad de administración de arrendadora cesaron con la muerte del mandante propietario, ocurrida el 17 de abril de 2008, constituyendo este suceso como un hecho notorio en la sociedad guayanesa. Que la muerte constituye la tercera causa de extinción del mandato. Que en el expediente contentivo del retracto legal arrendaticio por violación de la preferencia ofertiva, signado con el Nro. 19.299, que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de este Circuito y Circunscripción Judicial, promovido como cuestión prejudicial, en la cual se libró un edicto donde se emplazaban a los herederos del ciudadano F.M.B.. Que a tal efecto, consignó: .- Diligencia suscrita por el ciudadano M.M.L., mediante la cual consignó acta de defunción. .- Acta de defunción. .- Auto del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de este Circuito y Circunscripción Judicial, de fecha 23 de noviembre de 2012, mediante el cual se suspendió la causa que por retracto legal arrendaticio por violación de la preferencia ofertiva incoara su representada contra los ciudadanos F.M.B., M.E.L.D.M. y R.M.L., ordenando la citación de los herederos del de cujus F.M.B., de conformidad con lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil. .- Boletas de citación dirigida a los ciudadanos F.M., R.M., M.M., M.E.L.D.M. y M.M.L.. .- E.l. a los herederos desconocidos del de cujus. .- Publicación del referido edicto en el Diario El Guayanés. En consecuencia de lo anterior, la parte actora, no es acreedora de los cánones de arrendamiento que demanda como insolutos, ni de los daños y perjuicios que reclama en el período comprendido entre el 15 de agosto de 2011 hasta el 14 de julio de 2012. Finalmente, que la demanda que encabeza este procedimiento es inadmisible por cuanto la parte actora desde el año 2008, no tiene la cualidad de arrendadora, pues ya no es la mandataria de otro propietario del inmueble, y solo persigue en este proceso defraudar los intereses y derechos de la sociedad mercantil CONSTRCUCCIONES CORMUR, C.A., en la acción de retracto legal arrendaticio por violación a la preferencia ofertiva, opuesta como cuestión prejudicial, utilizando el proceso para un fin distinto a la justicia como instrumento de fraude procesal, y defraudar así la preferencia ofertiva que reclama su representada en la causa como cuestión previa, y es por ello, que solicitó a esta Alzada se sirva revocar la sentencia apelada.

      CAPÍTULO SEGUNDO

      Argumentos de la decisión

      La decisión apelada es la dictada en fecha 10 de mayo de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, cursante del folio 555 al 568 de la primera pieza, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., que declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la Falta de Cualidad en el actor para sostener el juicio, alegada por la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la Cuestión Previa de prejudicialidad establecida en el artículo 346 ordinal 8 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuso la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., en consecuencia, se ordena hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones en que se entregó al momento de la suscripción del contrato, así como solvente en todos los servicios inherentes al local. CUARTO: Se condena al demandado al pago de los daños y perjuicios demandados por la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Ochocientos Veintiún Bolívares con Sesenta céntimos (Bs. 53.821,60), calculados hasta el 15-07-2012; asimismo, se le condena al pago de Bs. 3.500,oo mensuales como compensación por los daños y perjuicios causados y los que se siguieren causando, contados a partir del día 15 de julio de 2012, exclusive, hasta el momento en que se haga efectiva la entrega definitiva del local objeto de la presente resolución, que hasta la presente fecha asciende a la suma de Veintiocho Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,oo), para lo cual se aplicará una simple operación aritmética. QUINTO: Se condena a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento…”

      Para decidir este Tribunal observa:

      La demandante de autos sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P C.A., alegó haber dado en arrendamiento un (01) local comercial, ubicado en el Edificio MIMU, Sector Alta Vista, calle Aro con carrera Tocoma, del Municipio Caroní del Estado Bolívar, a la sociedad mercantil demandada CONSTRUCCIONES CORMUR C.A., en fecha 23 de abril de 2000, a tiempo determinado hasta el 14 de septiembre de 2011. Afirma que a partir del día siguiente comenzó a discurrir la prórroga legal que debería estar vigente hasta el 14 de septiembre de 2014. Sin embargo, acusa a la parte demandada de haber dejado de pagar las pensiones del período comprendido desde el 15 de agosto de 2011 al 14 de septiembre de 2012, así como las causadas desde el 15 de septiembre de 2011 hasta el 14 de junio de 2012. Por esta razón ha incoado su pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento.

      Los apoderados de la demandada al contestar la demanda adujeron:

1. - La existencia de una cuestión prejudicial porque cursa ante el Tribunal Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, una demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano R.M.L..

2. - La existencia de una cuestión prejudicial porque cursa ante el Tribunal Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, una demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por la parte accionada en esta causa, la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., en contra de los ciudadanos F.M.B., M.E.L.D.M. y R.M.L., a quiénes acusan de haber violado el derecho de preferencia ofertiva.

3. - La falta de cualidad de la parte actora porque siendo cierto que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P C.A., efectivamente celebró el contrato cuya resolución demanda con CONSTRUCCIONES CORMUR C.A., en nombre propio y no como representante del propietario del inmueble, sin embargo, contravino lo dispuesto en el artículo 1582 del Código Civil, al arrendar por más de dos (2) años el local comercial identificado supra por cuya virtud la cualidad no recae en la sociedad de comercio ADMINSTRADORA E.L.P C.A., sino en el propietario el ciudadano R.M. quien no ha otorgado poder alguno a la actora para incoar la demanda por resolución.

4. - En el capítulo III de su contestación alegan la improcedencia de la acción por resolución admitiendo que entre su mandante y la sociedad demandante existe el contrato de arrendamiento cuya resolución se discute en este juicio, cuya naturaleza de contrato determinado también admiten en virtud de las prórrogas automáticas que ha experimentado dicha convención, pero se excepcionan alegando que la actora no ha mostrado documento alguno que demuestre su cualidad y que, además, su representada no ha sido notificada de la prórroga legal.

5. - En el capítulo IV (identificado por error como III), admiten expresamente que su representada la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR C.A., y ADMINISTRADORA E.L.P. C.A., celebraron un contrato de arrendamiento sobre el apartamento 8-B ubicado en el edificio MIMU del sector Alta Vista Sur, calle Aro con carrera Tocoma de Puerto Ordaz.

6. - En la sección hechos controvertidos niega que el contrato se refiera a un local para ser destinado como oficina y comercio, y se excepciona afirmando que el contrato es nulo porque su contraparte se excedió de la simple administración cuando cedió el goce del inmueble por más de dos (2) años.

   Para decidir este Tribunal observa:

   No es un hecho controvertido que las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento cuyo objeto es el apartamento 8-B ubicado en el edificio MIMU del sector Alta Vista Sur, calle Aro con carrera Tocoma de Puerto Ordaz.

   Tampoco es un hecho controvertido que el referido contrato desde su inicio fue pactado por escrito y a tiempo determinado.

   La parte demandada niega que se haya estipulado que el apartamento 8-B ubicado en el edificio MIMU del sector Alta Vista Sur, calle Aro con carrera Tocoma de Puerto Ordaz, tuviera que ser destinado para uso de oficina y comercio, pero este Tribunal Superior observa que el ejemplar del contrato en cuestión producido en copia certificada por la actora junto con su libelo, el cual no fue impugnado por la accionada, en su cláusula primera expresamente refiere que dicho apartamento estaría destinado para uso de oficina. Este documento hace plena fe entre las partes conforme al artículo 1363 del Código Civil, por cuya razón se debe tener como un hecho comprobado que el inmueble en cuestión fue destinado al funcionamiento de una oficina. Así se establece.

   En relación con la prejudicialidad alegada por los apoderados de la demandada se observa:

   No constituye un caso de prejudicialidad el que otra persona incoe una demanda por resolución de contrato de arrendamiento contra la misma demandada de este proceso y sobre el mismo inmueble. La prejudicialidad implica que existan por lo menos dos procesos judiciales en los cuales uno funcione como un presupuesto lógico del otro de manera que el Juez que conoce del segundo proceso no puede sentenciar porque para hacerlo necesita que el tribunal que conoce de la otra causa dicte su decisión.

   La pendencia de dos procesos por resolución instaurados uno por una persona natural y otro por una persona jurídica en modo alguno puede encuadrar en la noción de prejudicialidad porque nada impide que los jueces que conocen de ambos procesos decidan por separado con independencia uno del otro. Por supuesto, como el objeto de ambas causas es el mismo –la resolución del mismo contrato de arrendamiento- al igual que el título de ambas pretensiones –la falta de pago de las mismas pensiones, por ejemplo- lo que existe es una cuestión de conexidad fundada en el artículo 52, ordinal 3º, del Código de Procedimiento Civil que debió ser planteada al amparo de la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil para evitar la posibilidad de sentencias contradictorias en el sentido de que se ordene la entrega de la cosa a personas diferentes.

   El otro motivo en que los apoderados de la demandada fundan su excepción de conexidad se refiere a que su representada tiene incoada una demanda por retracto legal arrendaticio en contra de un tercero –el ciudadano R.M.L.- por haber violado su derecho de preferencia ofertiva en un juicio conocido por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

   Este tampoco es un supuesto de hecho que encuadre en la noción de prejudicialidad. El que la parte accionada tenga pendiente una demanda por retracto legal contra un tercero en nada impide que en este proceso se dicte sentencia que resuelva la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento porque la violación de la preferencia ofertiva no es un asunto que deba ser tocado siquiera incidentalmente en este proceso. La suerte de la pretensión deducida por la actora no puede depender de lo que se decida en un juicio por retracto legal en que ella no es parte y que por tal motivo la sentencia de aquel juicio no hará cosa juzgada en contra de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P. C.A.

   Por las razones anteriormente expuestas se desestima la cuestión prejudicial afirmada por los apoderados de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A.

   En lo que concierne a la defensa de falta de cualidad de la parte actora se observa que en la copia certificada del contrato que cursa en los folios 21 al 25 de la primera pieza aparece la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P. C.A., arrendando el inmueble constituido por un apartamento signado 8-B ubicado en el edificio MIMU del sector Alta Vista Sur, calle Aro con carrera Tocoma de Puerto Ordaz, a la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR C.A., sin que expresamente se presente como mandataria del ciudadano R.M.L., supuesto propietario del inmueble. Esto significa que la demandante cedió el goce del inmueble actuando en nombre propio y no como representante de otro. Por consiguiente, la norma aplicable es la prevista en el artículo 1691 del Código Civil según la cual cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra aquellos con quienes ha contratado el mandatario, ni estos contra el mandante. En tal caso, el mandatario queda obligado directamente hacía la persona con quien ha contratado, como si el negocio fuera suyo propio.

   La consecuencia que deriva del artículo 1691 del Código Civil es que la mandataria al estar obligada directamente con la arrendataria tiene legitimación para estar en juicio sea como demandada o sea como actora, como si el negocio fuera suyo propio, sin que requiera de autorización o poder del propietario del inmueble.

   Por otra parte, tanto la arrendadora como la arrendataria son comerciantes, porque se trata de sociedades mercantiles. Como resultado de esto es que el arrendamiento del apartamento pudiera ser calificado como un acto subjetivo de comercio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 3 del Código de Comercio. En consecuencia, si la demandante procedió por mandato del supuesto propietario a arrendar el apartamento 8-B ubicado en el edificio MIMU del sector Alta Vista Sur, calle Aro con carrera Tocoma de Puerto Ordaz, debe reputarse que lo hizo como un comisionista que al no haber declarado en el contrato celebrado con la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR C.A., que obraba en representación de otro queda sujeto a lo dispuesto en el artículo 377 del Código de Comercio, similar al artículo 1691 del Código Civil, por cuya razón está legitimado para pedir la resolución del contrato de arrendamiento como si el negocio fuera suyo propio.

   En lo que concierne al alegato de nulidad fundado en la infracción del artículo 1582 del Código Civil este Tribunal lo desestima porque en caso de que fuese verdad de que entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P. C.A., y el supuesto propietario el ciudadano R.M.L., mediara un mandato civil o mercantil por el cual éste último le hubiera encomendado a la hoy demandante la simple administración del referido inmueble, en tal caso únicamente la nulidad por violación de los límites impuestos en el mandato (en caso de que una acción de esa naturaleza tuviera basamento legal) podría hacerla valer el mandante, jamás el inquilino que por ser un tercero ajeno al mandato no podría pedir su nulidad porque sencillamente carecería de interés procesal para incoar esa acción conforme se deduce del artículo 1116 del Código Civil. Dicho de otro modo, si el contrato de mandato ni aprovecha ni perjudica a los terceros, es obvio que estos no pueden pedir su nulidad porque sin agravio no hay interés, salvo que una norma legal expresamente lo autorice como sucede, por ejemplo, en las situaciones previstas en los artículos 1279 y 1281 del Código Civil.

   En cuanto al mérito de la controversia este sentenciador advierte que la resolución tiene por fundamento la falta de pago de más de dos pensiones del arrendamiento. Los apoderados de la demandada aducen que a su defendida nunca le fue notificado el inicio de la prórroga legal arrendaticia. Este hecho es irrelevante, pues sea que en verdad hubiera comenzado a correr la prórroga como lo afirma la actora, sea que este hecho no sea cierto y que en realidad estuviera vigente una prórroga convencional del contrato original lo cierto es que la inquilina en todo caso está obligada a cumplir con su principal obligación de pagar las mensualidades en el plazo convenido. La falta de pago opera como una causal de resolución de contrato, tanto si ella se produce durante la vigencia del plazo convencional de la relación arrendaticia como si ocurre estando en curso la prórroga legal.

   Ante esta Alzada los apoderados judiciales de la parte demandada adujeron en su escrito de pruebas presentado en fecha 09 de julio de 2013, cursante a los folios 580 y 581, la comisión de un fraude procesal por la actora señalando que un ciudadano de nombre F.M.B., ya fallecido, fue el otrora propietario del inmueble y mandante de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P. C.A., la cual habría perdido la cualidad para accionar al producirse la extinción del mandato por la muerte del prenombrado F.M., al amparo de lo previsto en el artículo 1704 del Código Civil.

   El caso es que ni en la demanda ni en la contestación las partes alegaron que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P. C.A., hubiese arrendado el inmueble como mandataria del ciudadano F.M.. Por el contrario, en el capítulo II del escrito de contestación los apoderados de la parte accionada expresamente admiten que la arrendadora, representada por la ciudadana M.E.M.L., actuó en nombre propio y no como mandataria del propietario del inmueble. Por tanto, la posible relación de mandato que vincula a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P. C.A., con algún tercero propietario del referido inmueble, es asunto ajeno a esta controversia, en la cual no puede insertarse la arrendataria demandada discutiendo la vigencia o validez de la pretendida relación de mandato. La demandante, la sociedad de comercio ADMINISTRADORA E.L.P. C.A., actuó como si el negocio fuera suyo propio, en los términos previstos por los artículos 1691 del Código Civil y 377 del Código de Comercio, y como tal arrendadora, no como mandataria de otro, tiene plena legitimación para pedir la resolución del contrato en caso de incumplimiento.

   Alegar ante esta instancia la supuesta comisión de un fraude procesal trayendo como soporte de esa denuncia una relación de mandato entre la demandante y el finado F.M., probado este hecho con la consignación del acta de defunción, que no fue alegada en la contestación, resulta a todas luces inadmisible porque contraviene la prohibición del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil que reza: “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos…”. De suerte que, a través de una denuncia de fraude no puede eludirse dicha prohibición para insertar en el tema litigioso una cuestión fáctica que debió ser alegada en la contestación, cual es que la actora intervino en el contrato como mandataria y no en nombre propio.

   Además, el hecho sobrevenido de la muerte del presunto propietario del inmueble –F.M.- fue conocido por la demandada en noviembre de 2012, cuando fue consignada la partida de defunción en el juicio por retracto legal arrendaticio, motivo por el cual nada le impedía denunciar la perpetración del fraude procesal (que se insiste no es tal porque la demandante dio la cosa arrendada en su propio nombre) en la primera instancia para que allí se abriera la incidencia prevista en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.

   No puede haber fraude procesal cuando las partes expresamente convinieron en que el contrato fue celebrado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P. C.A., como si el negocio fuera suyo propio. Si existió un mandato entre ésta y el finado F.M., serán sus herederos los legitimados para reclamar los efectos de la extinción del negocio jurídico. Así se establece.

   Examen del material probatorio.

   Junto con su contestación los apoderados de la parte accionada consignaron un voluminoso legajo de copias de documentales de diversa naturaleza entre las cuales cabe destacar unas copias cursantes en unos expedientes identificados con los números 9647 del Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, y 12610 del Tribunal Segundo del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, así como el 11797-2011 del Juzgado Tercero del Municipio Caroní el Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en los que corren insertas unas constancias de los secretarios de esos órganos judiciales de que en el período comprendido desde el 15 de septiembre de 2010 hasta mayo de 2011, no aparecían consignaciones arrendaticias efectuadas por la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR C.A.

   Estas copias no fueron, por supuesto, impugnadas por la parte actora.

   Aunado a lo anterior en la contestación que cursa en los folios 78 al 84 de la primera pieza no fue invocado el pago. Tal situación se explica porque los apoderados de la accionada fundaron su defensa en que la actora no tiene legitimación para recibir tales pagos, argumento que tiene que ser desestimado porque, como ya se dijo, la demandante cedió el goce del inmueble descrito en la narrativa en su propio nombre y no como representante de otro. En cualquier caso, tampoco invocaron que hubiera efectuado pago alguno al supuesto propietario del inmueble de modo que el juzgador pudiera en esta causa examinar la legitimidad de tales pagos.

   En el escrito de pruebas presentado por los representantes judiciales de la demandada se hicieron valer unas documentales que supuestamente acreditaban las defensas invocadas de prejudicialidad y falta de cualidad de la accionante, defensas que fueron desestimadas por este sentenciador con base en razones de derecho que de ninguna manera podrán ser desvirtuadas por pruebas documentales.

   También invocaron una supuesta confesión de la demandante vertida en el libelo cuando admitió que la relación arrendaticia se inició en el año 2000 para afincar en tal confesión su excepción de nulidad por violación del límite temporal previsto en el artículo 1582 del Código Civil. El caso es que lo dicho en los escritos de demanda y contestación no configura propiamente una confesión porque los alegatos de las partes están desprovistos del llamado “ánimo de confesar”, es decir, que tales alegaciones no se hacen con la convicción de que serán desfavorables a la parte que la hace. Al lado de esta consideración ya quedó establecido que la demandada es un tercero ajeno a la relación de mandato que supuestamente existe entre el propietario del inmueble y la empresa arrendadora por lo que carece de interés para inmiscuirse en esa relación invocando una supuesta nulidad. Además, si se acogiese tal excepción de nulidad entonces la inquilina que, demás esta decirlo, se habría aprovechado del contrato nulo tendría que entregar el inmueble porque la nulidad haría desaparecer los efectos del arrendamiento, uno de ellos el derecho de la inquilina de usar y gozar el inmueble durante la vigencia del contrato.

   Por las consideraciones precedentes se declara sin lugar el recurso de apelación incoado por el abogado V.R.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., parte demandada en la presente causa, quedando confirmada la sentencia de fecha 10 de mayo de 2013, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, cursante del folio 555 al 568 de la primera pieza del presente expediente, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

   CAPÍTULO TERCERO

   DISPOSITIVA

   En fuerza de las consideraciones anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 18 de junio de 2013, por la representación judicial de la parte demandada la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., en contra de La decisión de fecha 10 de mayo de 2013, dictada por el Tribunal Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con motivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A.

   Queda confirmada la decisión de fecha 10 de mayo de 2013, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que declaró: “…CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuso la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., en consecuencia, se ordena hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones en que se entregó al momento de la suscripción del contrato, así como solvente en todos los servicios inherentes al local. CUARTO: Se condena al demandado al pago de los daños y perjuicios demandados por la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Ochocientos Veintiún Bolívares con Sesenta céntimos (Bs. 53.821,60), calculados hasta el 15-07-2012; asimismo, se le condena al pago de Bs. 3.500,oo mensuales como compensación por los daños y perjuicios causados y los que se siguieren causando, contados a partir del día 15 de julio de 2012, exclusive, hasta el momento en que se haga efectiva la entrega definitiva del local objeto de la presente resolución, que hasta la presente fecha asciende a la suma de Veintiocho Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,oo), para lo cual se aplicará una simple operación aritmética. QUINTO: Se condena a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento…”

   Se condena en costas a la parte apelante en lo que respecta a los gastos del juicio como del recurso.

   Publíquese, regístrese, déjese opia certificada de esta decisión y oportunamente devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

   Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito, y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los treinta y uno (31) días del mes de julio del año dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

   El Juez Temporal,

   Abg. M.A.C.,

   La Secretaria Temporal,

   Abg. C.F.,

   En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), previo anuncio de ley, y se dejó la copia ordenada. Conste.

   La Secretaria Temporal,

   Abg. C.F.,

   MAC/cf/jl

   Exp. N° 13-4544