Decisión nº 1085 de Juzgado Cuarto de Municipio de Vargas, de 14 de Julio de 2005

A pagar la suma adeudada que es de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS CUATRO CON 60/100 BOLIVARES (Bs. 3.159.824,60).

A pagar las costas y costos, honorarios profesionales, que causen el presente juicio, de conformidad a lo establecido en los Artículos 274 y 638 del Código de Procedimiento Civil.

Solicitaron de este despacho se sirva decretar con carácter de urgencia medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble ut supra.

Solicitaron la indexación monetaria respectiva, siendo el Banco Central de Venezuela, en calidad de experto, en la oportunidad de la ejecución de la sentencia definitivamente, quien calcule la actualización monetaria de la deuda, desde el primer recibo pendiente de condominio hasta el último de estos, de conformidad con el criterio sustentado en la sentencia dictada de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 30 de Noviembre de 2000.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Conforme al escrito que cursa al folio 94 del expediente, la Defensora Ad Litem de la parte demandada, Abogada M.F.R., dio contestación a la demanda en los términos siguientes:

Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda de Cobro de deuda pendiente de condominio, argumentando no estar ajustado a derecho.

Rechazó, negó y contradijo que veinticinco (25) recibos de condominio, y que se deba la suma de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 3.159.804,60).

Se reservó el derecho de traer a juicio las pruebas necesarias.

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Conforme al escrito que cursa al folio 98 del expediente, la parte actora

por intermedio de sus apoderados judiciales, Abogados C.E.D.F. Y M.A.P., promovieron pruebas en los términos siguientes:

En el Capítulo I; Reprodujeron el mérito favorable de autos, en cuanto favorezca la pretensión liberada, muy en especial;

1. Los veinticinco (25) recibos de condominio, correspondiente a los meses desde Noviembre 2001 hasta Noviembre 2003, ambos inclusive, en donde dice, se prueba claramente la obligación del propietario; y que fueron promovidos con el escrito libelar, promovidos con el escrito libelar marcados con las letras E 1 hasta la E 25.

2. La copia del acta de la asamblea de propietarios, de fecha 27 de Septiembre de 2003, en la cual se ratifica a la Administradora Danoral, como la designada legalmente para desempeñar dicha función, y que cursa en este expediente a los folios 14 al 16.

3. La copia del acta del Libro de Actas de Junta de Condominio”, autorizando a la administradora a proceder judicialmente en contra del propietario del up identificado apartamento, de fecha 14 de Diciembre de 2003, y que cursa en este expediente al folio 13.

4. La copia del documento de propiedad del apartamento N° 7-A del edificio El Dorado, Los Corales, el cual cursa a los folios 18 al 25 del presente expediente.

DE LA DECISION

Se trata en el caso objeto de la presente decisión de una Acción por COBRO DE BOLIVARES (CONDOMINIO), interpuesta por la ADMINISTRADORA DANORAL C.A, en su condición de Administradora de la Comunidad de Copropietarios del Edificio RESIDENCIAS EL DORADO, representada por sus apoderados judiciales los Abogados M.A.P.M. Y C.E.D.F., en contra de la Sociedad de Comercio INVERSIONES CARTOMARCA, C.A, en su condición de propietaria del Apartamento N° 7-A del referido Edificio, conforme a la cual demandan el pago de su participación en los gastos comunes generados desde el mes de Noviembre del año 2001 hasta el mes de Noviembre al año 2003, ambos inclusive, los cuales

alcanzan la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 3.159.804,60), más las costas, costos y honorarios profesionales que genere el presente juicio, y la indexación monetaria respectiva.

En cuanto a los alegatos contenidos en el libelo de demanda, la defensora Ad Litem designada a la parte demandada, Abogada M.F.R., en la oportunidad de dar contestación a la demanda se limitó a rechazar, negar y contradecir en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda, argumentando que la misma no esta ajustada a derecho.

En atención a los alegatos de las partes, este Juzgador observa que al tratarse de una Acción de Cobro de Bolívares por falta de Pago de Cuotas de Condominio, tienen aplicación las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, a saber:

ARTICULO 12: “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o parte de ellos, según los casos en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7° le hayan sido atribuidos.. .”

ARTICULO 13: “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. . .”

ARTICULO 14: “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. (Lo resaltado por el Tribunal).

Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”. (Lo resaltado por el Tribunal).

ANALISIS DE LOS INSTRUMENTOS PRODUCIDOS EN EL JUICIO

Cursa al folio 13 del expediente, consignado por la parte actora como anexo del libelo, copia fotostática del Acta N° 11 de la Junta de Condominio del Edificio “RESIDENCIAS EL DORADO”, celebrada en fecha 14 de Diciembre de 2003, en la que se planteó como único punto a tratar, la Autorización a la Administradora Danoral C.A, para que de conformidad con el Artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad H.v., proceda judicialmente contra el propietario del apartamento distinguido con el número y letra 7-A de la supra indicada residencia, los cuales dicen se encuentra en mora en el pago de los recibos de condominio, a objeto de lograr el cobro de la deuda pendiente, autorización que se le concede a la Administradora por ser la empresa designada legalmente para desempeñar dicha función. De igual forma se aprobó que las costas procesales que por decisión del Tribunal no puedan ser cobradas al demandado correrán por cuenta de la Comunidad de Propietarios.

El antes descrito instrumento, si bien atiende a lo dispuesto en las normas de propiedad, concretamente a lo previsto en el Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a la morosidad del copropietario en el pago de su obligación condominal, fue consignado en fotocopia circunstancia en virtud de la cual, lo que a criterio de este Juzgador no puede surtir valor probatorio. Así se declara.

Cursa a los folios 14 al 16 del expediente, consignado por la parte actora como anexo de su libelo, copia fotostática del Acta de Asamblea de Copropietarios del Edificio Residencias EL DORADO, efectuada en fecha 27 de Septiembre de 2003, convocada entre otras cosas con el fin de elegir la Junta de Condominio del Edificio, la cual quedó conformada por: C.N.P., C.I: 12.097.985, Presidente; C.V., C.I: 3.549.888, Vicepresidente; J.B.R., C.I: 2.901.206; I.B.B., C.I: 10.578.565, Secretaria; J.R.S., C.I: 11.411.171, Suplente; y M.P.C., C.I: 6.451.403, Suplente, asimismo, se ratificó a la Administradora Danoral C.A como Administradora de las referidas Residencias.

El antes referido documento, si bien atiende a lo dispuesto en las normas de Propiedad Horizontal, por referirse a la constitución de la Junta de

Condominio y la ratificación del Administrador del Edificio Residencias El Dorado, fue consignado en fotocopia y opuesto a la demandada en atención a la relación jurídica derivada de su condición de copropietaria, pero que a criterio de este Juzgador, no pueden surtir valor probatorio en el presente, independientemente de que en el mismo no ha sido objetada la condición de la Junta de Condominio y de la Administradora alegadas por la parte actora. Así se declara.

Cursa a los folios 17 al 25 del expediente, consignado por la parte actora como anexo de su demanda, copia fotostática de un documento mediante el cual la ciudadana C.B.D.D.M., cedió y traspasó en plena propiedad a la Sociedad de Comercio INVERSIONES CARTOMARCA, C.A, (empresa aquí demandada), una serie de inmuebles, entre los cuales se encuentra el inmueble objeto de la presente decisión, ampliamente identificado en el numeral 2, cual es: el apartamento destinado a vivienda que forma parte del edificio denominado El Dorado, ubicado en la Urbanización Los Corales, Departamento Vargas del Distrito Federal, distinguido con N° 7 y letra A, situado en la parte Este del edificio, con un área total aproximada de CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (51,34 MTS2), vendido bajo el régimen de propiedad horizontal. Documento que fue registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy Estado Vargas) en fecha once (11) de Mayo de mil novecientos ochenta y ocho (1988), donde quedó registrado bajo el N° 32, Protocolo Primero, Tomo 10.

El antes descrito instrumento dadas sus condiciones tiene el carácter de documento público, y en esa condición fue opuesto a la parte demandada quien de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, primer aparte, tenía la carga de impugnar la copia del mismo, cosa que no se llevó a cabo en el presente, siendo que en consecuencia de ello, que la copia del documento en cuestión se tenga como fidedigna de su original, y surta plenos efectos probatorios en cuanto del mismo se derive. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del instrumento antes analizado, a criterio de este Juzgador se evidencia del mismo la condición de la empresa

demandada Inversiones Cartomarca C.A, como propietaria del apartamento 7-A del Edificio El Dorado a que se refiere la acción objeto de la presente decisión, y derivado de ello, su consecuente obligación como condómino de participar en el pago de los gastos comunes del edificio del cual forma parte. Así se declara.

Cursa a los folios 26 al 50 del expediente, recibos originales, emitidos por la Administradora Danoral, C.A, en su condición de Administradora de la Junta de Condominio del Edificio “RESIDENCIAS EL DORADO”, por las cuotas emitidas a nombre de C.D.M., sobre el apartamento identificado con el número y letra SIETE RAYA A (7-A), los cuales se describen a continuación: 1) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 11/2001, por la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 76.788,35); 2) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 12/2001, por la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. 66.372,10); 3) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 1/2002, por la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 67.231,50); 4) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 2/2002, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 154.188,85); 5) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 3/2002, por la cantidad de CIEN MIL NUEVE BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 100.009,05); 6) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 4/2002, por la cantidad de CIENTO TRECE MIL CIENTO DIEZ BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 113.110,45); 7) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 5/2002, por la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 117.477,05); 8) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 6/2002, por la cantidad de CIENTO ONCE MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLIVARES CON VEINTICINCO

CENTIMOS (Bs. 111.914,25); 9) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 7/2002, por la cantidad de CIENTO DIECISEIS MIL TRESCIENTOS NUEVE BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. 116.309,10); 10) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 8/2002, por la cantidad de CIENTO TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 103.975,55); 11) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 9/2002, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS MIL SETECIENTOS SESENTA Y DOS BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 142.762,35); 12) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 10/2002, por la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 161.281,75); 13) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 11/2002, por la cantidad de CIENTO SEIS MIL SEIS BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 106.006,85); 14) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 12/2002, por la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 99.645,30); 15) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 1/2003, por la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 96.240,95); 16) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 2/2003, por la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 118.295,70); 17) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 3/2003, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 146.692,05); 18) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 4/2003, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL QUINIENTOS TRECE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 133.513,20); 19) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 5/2003, por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL

OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 180.838,90); 20) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 6/2003, por la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS DOCE BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 165.512,90); 21) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 7/2003, por la cantidad de CIENTO SESENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 162.673,20); 22) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 8/2003, por la cantidad de CIENTO SESENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 163.689,85); 23) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 9/2003, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 136.422,45); 24) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 10/2003, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 141.173,55); 25) El emitido por concepto de Condominio correspondiente al mes 11/2003, por la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 177.679,35); cuyo monto global asciende a la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS TRES BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 3.159.803,80). (Lo resaltado del Tribunal).

Observa este Tribunal, que los documentos antes descritos constituyen los recibos de Condominio correspondientes a los meses Noviembre 2001 hasta Noviembre 2003, emitidos por la Administradora Danoral, C.A, quien alega en el juicio tener la condición de Administradora del Edificio Residencias El Dorado, a cargo del apartamento 7-A cuyo propietario es identificado como C.d.M., quien si bien no es la demandada, se evidencia del documento de venta previamente analizado y cuyo valor probatorio pleno quedó establecido, que esa ciudadana cedió sus derechos a la empresa demandada Inversiones Cartomarca C.A.

Los instrumentos antes identificados fueron emitidos por la Administradora Danoral C.A en su condición de Administradores del Condominio del Edificio Residencias El Dorado no desvirtuada, la cual a tenor de lo previsto en el Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, literal “d”, está facultada para recaudar de los copropietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos comunes, y por ende de ello, facultados por la misma Ley en su Artículo 14 ejusdem, para exigir su cumplimiento.

Recibos que fueron opuestos a la empresa demandada como gastos comunes del apartamento N° 7-A de su propiedad, no obstante haber sido emitidos a nombre de una persona distinta a la actual propietaria del apartamento generador de los gastos comunes aquí demandados, pues según lo previsto en la norma contenida en el Artículo 13 ejusdem, la obligación del propietario de un apartamento por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun de gastos causados antes de haberlo adquirido. Oponibles a criterio de este Juzgador, a la demandada por su sola condición de propietarios del apartamento 7-A, sometido al régimen de propiedad h.c. a tenor de lo previsto en el Artículo 14 de la ley especial tienen fuerza ejecutiva, tal como lo reiteró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28/10/2000, lo que le impuso a la demandada la carga de impugnarlos o desvirtuarlos en el proceso demostrando su solvencia en el pago de su obligación condominal, cosa que no se llevó a cabo en el presente procedimiento, razón por la cual surten pleno valor probatorio en cuanto de los mismos se evidencia las cantidades que por concepto de participación en los gastos comunes debe pagar la parte demandada, propietaria del Apartamento 7-A del Edificio Residencias EL DORADO. Así se declara.

Con vista de los pronunciamientos previamente establecidos, para quien aquí Sentencia, la Acción de Cobro de Bolívares por Cuotas de Condominio derivada de los regímenes de Propiedad Horizontal, es procedente en derecho en virtud de la obligación que tiene la empresa demandada, INVERSIONES CARTOMARCA, C.A, en su condición de propietaria del inmueble Apartamento identificado con el N° y letra 7-A, adquirido bajo el régimen de propiedad h.a. que fue ejercida por la Junta de Condominio del Edificio EL DORADO, por intermedio de la Administradora Danoral, C.A,

que tiene su cargo la administración, y quien le imputa a la demandada la falta de pago de cantidades por tal concepto, incumplimiento éste, que la demandada tenía la carga de desvirtuar en el proceso, cosa que no hizo, razón por la cual debe la demandada cumplir su obligación en atención a los montos de los recibos verificados anteriormente cuyo monto global asciende a la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS TRES BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 3.159.803,80). Así se declara

Solicitó además, la parte actora de manera expresa la Indexación Monetaria respectiva, siendo el Banco Central de Venezuela, en calidad de experto, en la oportunidad de la ejecución de la sentencia definitivamente, quien calcule la actualización monetaria de la deuda, desde el primer recibo pendiente de condominio, hasta el último de éstos. Pedimento en relación con el cual este Juzgador observa: que efectivamente las cuotas de condominio debidas por la demandada son obligaciones que se traducen en el pago de cantidades de dinero que no escapan a los efectos de los procesos inflacionarios que han venido afectando la economía del país en los últimos años, siendo que en consecuencia de ello, que éste Sentenciador, acuerda la Indexación del monto condenado a pagar en la presente decisión, la cual será determinada mediante Experticia Complementaria del Fallo de conformidad con lo previsto en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, por un único experto, quien deberá tomar en cuenta los índices de inflación establecidos por el Banco Central de Venezuela, aplicados al monto condenado, a partir del día 16/02/2004, fecha de la admisión de la presente demanda y hasta que quede definitivamente firme la presente decisión. Así se declara.

Por las razones antes expuestas, este Tribunal CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en Nombre de la República de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: