Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 20 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA DANUBIO C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 04 de septiembre de 1990, bajo el N° 9, Tomo 88-A Segundo, y, en el Acta N° 1 de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada en fecha 26 de marzo de 2001, protocolizada ante el mismo Registro Mercantil en fecha 03 de mayo de 2001, bajo el n° 55, Tomo 9-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: VINCENZA VENEROSO, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 6.822.636 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 41.564.

PARTE DEMANDADA: O.F.H.J. y A.C.D.H., chileno el primero y venezolana la segunda, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.244.277 y V-11.819.407, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: E.C.R. y L.E.A.M., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 279.303 y 3.192.245 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 313 y 95.287, respectivamente.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES- VIA EJECUTIVA (APELACIÓN).

EXPEDIENTE: 27.344.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

1. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA:

   Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 04 de octubre de 2007, por la abogada VINCENZA VENEROSO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil ADMINISTRADORA DANUBIO C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 14 de agosto de 2007, mediante la cual se declaró: (i) parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DANUBIO C.A., contra los ciudadanos F.H.J. y A.C.D.H., ya identificados, por cobro de bolívares; (ii) se condenó a la parte demandada al pago de la cantidad de Ochocientos Mil Setecientos Seis Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs.801.706,40) y (iii) se condenó a las partes al pago de las costas de su contraria, de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien por auto de fecha 01 de noviembre de 2007 (f.39), le dio entrada, su juez titular se avocó al conocimiento de la causa y fijó la oportunidad para la presentación de los informes.

   Por diligencia de fecha 13 de diciembre de 2007 (f.40), la parte demandada consignó escrito de informes, constante de 10 folios útiles y 9 anexos, cursantes del folio 41 al 55.

   En fecha 07 de mayo de 2007 (f,59), 24 de noviembre de 2008 (f.60) y 23 de marzo de 2009 (f.62) la parte demandada consignó escritos de alegatos propios de la causa.

   Por auto de fecha 13 de abril de 2009 (f.67), este Juzgado negó el pedimento formulado por la parte demandada en fecha 23 de marzo de 2009, por no llenarse los extremos a que se refiere el artículo 287 del Código Orgánico Procesal Penal.

   Estando dentro de la oportunidad para decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.

2. RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS:

   Se inicia el presente proceso por demanda de Cobro de Bolívares por el procedimiento de Vía Ejecutiva, seguido por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DANUBIO C.A., contra los ciudadanos F.H.J. y A.C.D.H., plenamente identificado, en fecha 21 de septiembre de 2006 (f.1), ante el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

   Corren insertos del folio 4 al 48 de los autos, recaudos que fundamentan la presente acción.

   Por auto de fecha 22 de septiembre de 2006 (f.49), el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que comparezca al Tribunal a contestar la demanda dentro de los 20 días siguientes a la constancia en autos de su citación.

   Cumplidos los trámites necesarios tendientes a lograr la citación de la parte demandada, por diligencia de fecha 07 de noviembre de 2006 (f.68), la parte demandada confirió poder apud acta a los abogados E.C.R. y L.E.A.M..

   Por diligencia de fecha 24 de noviembre de 2006 (f.71), la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda con anexos, los cuales corren insertos del folio 72 al 122 de los autos.

   En fecha 13 de diciembre de 2006 (f.127), la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

   Por diligencia de fecha 18 de diciembre de 2006 (f.129), la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas con anexos, los cuales corren insertos del folio 139 al 272 de los autos.

   Por auto de fecha 26 de febrero de 2007 (f.274), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes.

   Por auto de fecha 24 de abril de 2007 (f.7,p.2), el Tribunal de la causa fijó oportunidad para la presentación de los informes.

   Por auto de fecha 21 de mayo de 2007 (f.8,p.2), el Tribunal de la causa declaró que la presente causa a partir de esa fecha se encontraba en estado de sentencia.

   Por diligencia de fecha 21 de mayo de 2007 (f.9,p.2), la parte demandada consignó escrito, inserto de los folios 10 al 13 de los autos.

   En fecha 14 de agosto de 2007 (f.14,p.2), el Tribunal de la causa dictó sentencia, ordenando la notificación de las partes.

   Cumplidas las notificaciones de ambas partes, la parte demandada ejerció recurso de apelación contra la referida decisión, oyendo el Tribunal de la causa dicha apelación en ambos efectos y ordenando su remisión al Juzgado Superior jerárquico, por auto de fecha 10 de octubre de 2007 (f.36,p.2).

3. MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

   • Punto Previo

   ** Del régimen jurídico de la acción intentada.-

   El motivo de la presente demandada lo constituye el Cobro de Bolívares por el procedimiento de la Vía Ejecutiva de la cantidad de Un Millón Novecientos Setenta y Ocho Mil Quinientos Quince Bolívares (Bs.1.978.515,00) hoy Mil Novecientos Setenta y Ocho Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs.1.968,51), que a decir de la parte actora es la deuda que los demandados tienen con su empresa por concepto de recibos de condominio pendientes desde el mes de diciembre del año 2004.

   Ahora bien, señaló la parte actora y así lo reconoce la parte demandada, que son propietarios de un inmueble constituido por una unidad de vivienda familiar construida sobre la parcela N° 31, del Bloque Letra “B”, que forma parte integrante de la primera etapa del “Conjunto Residencial Las Villas”, ubicado en la Urbanización Los Parques, en jurisdicción del Municipio Carrizal del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, y, que, se trata de una casa-quinta que tiene una superficie de construcción aproximada de Ciento Diez Metros Cuadrados (110,00 Mts2), e igualmente que consta de dos (2) plantas. Así se verifica del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 20 de mayo de 1987, registrado bajo el N° 42, Protocolo Primero, Tomo 12, (f.13 al 22).

   Así las cosas, de acuerdo a lo alegado por la parte actora, a la casa-quinta precedentemente determinada le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones de la comunidad correspondiente a la Primera Etapa de un entero con noventa y siete centésimas por ciento (1,97%) y un porcentaje sobre los derechos y obligaciones de la comunidad con relación a la totalidad del conjunto residencial de cero enteros con noventa y tres centésimas por ciento (0,93%), según el documento de propiedad cursante en los folios 13 al 22 y según documento de condominio, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 08 de abril de 1987, bajo el N° 7, Tomo 3, Protocolo Primero, y, para reclamar el pago de los recibos de condominio, adeudados desde el mes de diciembre de 2004, acciona frente a los hoy demandados por cobro de bolívares por el procedimiento de vía ejecutiva, por tratarse de recibos de condominio verbigracia títulos ejecutivos, fundamentando legalmente la misma la Ley de Propiedad Horizontal.

   De otro lado, comienza la parte demandada su defensa con el alegato de que no es cierto que el inmueble o la casa quinta donde habitan constituya una vivienda en propiedad horizontal, ello, por la naturaleza propia de dicho inmueble de vivienda unifamiliar construida sobre una parcela de terreno ocupada por una sola vivienda de dos plantas, por lo que aduce que mal podría aplicarse la Ley de Propiedad Horizontal.

   Bajo tales premisas, es necesario para esta juzgadora establecer en primer término, bajo que marco jurídico se define la actuación o la situación denunciada por la parte actora, y, ello se hace previa las siguientes consideraciones:

   La Ley de Propiedad Horizontal es una Ley especial que puede definirse como aquella que va a regir exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble (art.1 LPH).

   Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes.

   Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente, se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día.

   La Ley de Propiedad Horizontal, contiene las siguientes características (i) es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiación independiente; (ii) la enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolización del Documento de Condominio; (iii) concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes; (iv) concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales; (v) concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

   Por otra parte, la administración de los inmuebles de que trata dicha Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. (art.18 LPH).

   La Junta de Condominio deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley. (art.18 LPH).

   En este orden de ideas, tenemos que (i) la Junta de Condominio es otro órgano de la Administración del inmueble, cuyos objetivos es ejercer facultades de decisión y de gestión en todos los asuntos que interesan al Condominio; (ii) que la Asamblea General de Copropietarios se elige entre sus miembros y por mayoría de votos a la Junta de Condominio; (iii) su funcionamiento y constitución es obligatoria en todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal, y, (iv) el artículo 18 de la Ley, establece la designación, constitución, integración forma de decisión y atribuciones de la Junta de Condominio.

   Eso por un lado, necesario ahora es establecer que, abarca el documento de condominio y su naturaleza jurídica, entonces, prevé el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal que, antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código Civil.

   Continúa el mencionado artículo 26 señalando, que se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente, el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias:

   1. Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;

   2. Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;

   3. Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;

   4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;

   5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.

   Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.

   Ahora bien, todas las especificaciones mencionadas en el artículo 26 eiusdem, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.

   Se observa que el régimen legal que ampara la institución condominial, específicamente la materia de propiedad horizontal obedece a reglas muy específicas y de aplicación preferente en el área práctica, incluso en el campo del derecho procesal, cuando procedimientos como el establecido en el artículo 25 ya referido se consagran con esa finalidad aunque remitan a la norma adjetiva general para su tramitación. Todo ello permite determinar la naturaleza especial y específica de la institución de la propiedad horizontal y ello es así, cuando se denota la existencia de una ley especial con un régimen normativo exclusivo, que consagra sus propias acciones y procedimientos, así los remita al Código Procesal Civil para su tramitación en el escenario forense. Así se deja establecido.

   En cuanto al punto específico que tiene relación con la naturaleza y caracteres generales del documento de condominio, el autor M.E.E. determinó al respecto lo siguiente:

   “Es requisito fundamental para poder proceder a la venta de apartamentos o propiedad horizontal, que se haya registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente el llamado “Documento de Condominio”. Este documento de carácter obligatorio por la Ley actual aún cuando no lo era así en la derogada, debe contener la declaración del propietario de la voluntad de destinarlo para su enajenación por apartamentos, y así mismo la descripción del terreno y del edificio, con indicación de los títulos de adquisición; de pisos, apartamentos y dependencias de que consta; la descripción de las cosas comunes del edificio y el de aquellas comunes sólo a algunos apartamentos; el destino y valor del edificio y el que se atribuye a cada apartamento, con el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes, y, en fin, las reglas relativas a la conservación y administración del edificio, así como los gravámenes que sobre el inmueble existan. Se deben acompañar al documento de condominio, con el fin de que sean agregados al cuaderno de comprobantes que se lleva en la Oficina de Registro, los planos explicativos del inmueble, sus dependencias e instalaciones, y en sus casos los de modificaciones esenciales.” (Ob. Cit. Pág. 328)

   Ya entrando al tema de la naturaleza jurídica del documento de condominio, existen posiciones doctrinarias encontradas al respecto, como aquella que lo define como un Acto o declaración unilateral de voluntad que emana del propietario del bien inmueble y otra postura lo circunscribe dentro de la categoría de lo que se conoce como “contrato de adhesión”, por cuanto las cláusulas y condiciones que contiene no son susceptibles de ser discutidas por la parte, sino que ésta debe plegarse a ellos, sin poder objetarlas, salvo que se apliquen las fórmulas previstas en la ley especial o se produzcan los presupuestos establecidos en la misma.

   Con relación al punto, la Sala Político Administrativa ha determinado: “…que el documento de condominio es un acto jurídico unilateral y no un contrato, ya que se perfecciona y produce algunos efectos jurídicos sin que se requiera la voluntad de más de una parte”. (Sentencia 01/07/2003. N° 997. Sala Político Administrativa. Exp. N° 2003-676).

   Por otra parte, pensar en la posibilidad de que el documento de condominio sea visto y asimilado a una figura contractual, no resiste el examen típico que al efecto debe realizarse para tal fin, ya que no se ubica en su contexto, y en ese sentido, se observa:

   La existencia de un sinalagma, perfecto o imperfecto: no hay partes contratantes sino una declaración unilateral de voluntad hecha por el –o los- propietario (s) que consiste, primeramente, en destinar el inmueble de su propiedad para convertirlo en una estructura afecta al régimen de la propiedad horizontal, con todas las características y presupuestos que implica, y tan es así que la propia norma contenida en el artículo 26 ejusdem se refiere al documento de condominio como una “declaración del propietario”, por ende, no quiso el legislador otorgarle a dicho documento la naturaleza de contrato, ya que de haber sido esa la intención, lo hubiese contemplado expresamente en la norma referida. Asimismo, y ya entrando en el escenario eminentemente procesal, la remisión prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal es efectiva hacia el juicio breve, sin existir otras más, por lo que pretender asimilar el documento de condominio a una figura contractual típica como si se tratase de un arrendamiento o de una opción de compra venta, supone no sólo la aplicación del esquema sustantivo que permita su calificación como tal, a través del uso del principio del iura novit curia, sino que concebir una acción de cumplimiento para ese caso, supondría igualmente establecer la posibilidad de que pueda ejercerse una acción de resolución de contrato, la cual -material y jurídicamente- sería imposible que se aplicara en la práctica para este supuesto, ya que pretender dejar sin efecto las disposiciones, cláusulas y estipulaciones contenidas en un documento de condominio se constituiría como un exabrupto jurídico, amén de suponer que un campo como en el contractual solamente pueda otorgarse una sola modalidad de acción (cumplimiento) excluyendo la otra (resolución), lo que tampoco sería posible concebir, ya que rompería el equilibrio que en cuanto a este tipo de pretensiones los estudiosos del derecho se han dado a la tarea de delinear desde antiguo.

   Hechas las consideraciones anteriores, debe quien aquí decide concluir que el régimen jurídico de la acción intentada de ningún modo se encuentra amparada bajo la tutela de la Ley de Propiedad Horizontal, pues, como hemos visto a lo largo de la motivación del presente fallo, dicha normativa legal se encuentra exclusivamente dirigida a los siguientes inmuebles: apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero, y, como se puede evidenciar del escrito libelar, la demanda se intenta por deudas de recibos de condominio por uso de áreas comunes, empero, de una casa-quinta, inmueble este que se encuentra fuera del marco legal que abarca la Ley de Propiedad Horizontal, y, por el contrario la parte actora aplicó un régimen legal distinto dada su naturaleza (casa). Y así se decide.

   Ello es así, dada la convergencia de un conjunto de factores que de manera exclusiva y excluyente se encuentran enmarcados dentro de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que a lo largo de su contenido, exhaustivamente revisado por quien aquí juzga, pueda producir algún tipo de duda, todo lo contrario, es claro el contenido de dicha ley y despeja cualquier tipo de interrogante que pudiese originarse en una situación como la planteada en esta causa. Y así se decide.

   Es entonces evidente la distorsión existente en la presente causa, en cuanto al régimen legal establecido para el aprovechamiento independiente, de los edificios divididos por pisos y locales, atribuible al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, así como los derechos de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble y el régimen legal establecido para el aprovechamiento de las áreas comunes y derechos de copropiedad existentes en urbanizaciones o comunidades conformadas por viviendas unifamiliares o casas-quintas, tal y como sucedió en la presente causa.

   Luego, la acción intentada no puede prosperar en derecho dado que su fundamentación legal, así como la documentación aportada para elevar a la convicción del juzgador son contradictorias al momento de subsumir aquellas a la situación denunciada, esto es, se fundamenta la demanda en la Ley de Propiedad Horizontal, y, se trae documento de propiedad y documento de condominio, cuando a quien se le pretende atribuir una obligación o la situación que subsumen dentro de dicha Ley no se enmarca dentro de su contexto. Y ASÍ SE DECIDE.

4. DISPOSITIVA.-

   En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: