Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Abril de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años 196° y 148°

PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA DENÚ C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial el 29-10-1987, bajo el Nº 33, Tomo 13-A-Sgdo.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: L.A.A., M.M., R.M. y M.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 15.511, 81.162, 81.220 y 93.194 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: A.J.A.S. y E.R.A.S., titulares de las cédulas de identidad Números 9.095.696 y 6.334.365 respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: L.E.A.S. y J.H.A.N., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 604 y 59.547 respectivamente.

MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en o Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la inhibición del juez titular del referido Juzgado, dada la declaratoria con lugar de la acción de amparo propuesta contra la sentencia proferida por el mencionado tribunal en fecha 20-9-2006, avocándose quien suscribe en fecha 28-2-2007, estableciéndose un lapso de 60 días para dictar sentencia, conforme lo ordenado por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Conoce este Tribunal en alzada, en virtud de la apelación propuesta por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión proferida por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 24 de noviembre del año 2005.

En fecha 24-11-2005 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cobro de bolívares incoara la sociedad ADMINISTRADORA DENÚ C.A., contra los ciudadanos A.J. y E.A.S., declarando sin lugar las tres demandas por aquélla incoada contra éstos. Contra dicha sentencia la parte demandante a través de su apoderado, ciudadano L.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 604 propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 8-2-2006, en ambos efectos.

En fecha 28 de febrero del presente año, se recibió el expediente, y de conformidad con lo ordenado por el Superior que conoció del amparo se fijaron 60 días dentro de los cuales se dictaría la sentencia correspondiente.

II

Estando el tribunal dentro del lapso señalado para dictar sentencia, pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con base en las siguientes consideraciones:

Se trata de tres demandas de las cuales originalmente conocieron los juzgados Sexto, Undécimo y Vigésimo cuarto de Municipio de esta Circunscripción judicial, las dos últimas acumuladas al primero de los mencionados, a través de las cuales la parte actora demanda el cobro de condominios causados desde el mes de noviembre del año 2001 hasta mayo del año 2004 (ambos inclusive) en los inmuebles mezzanina A, sótano 1 y sótano 2 del edificio Residencias El Penacho, ubicado en la Avenida Fuerzas Armadas, esquina de Rosario a Cristo, Distrito capital, propiedad de los ciudadanos A.J. y E.R.A.S..

Sostiene la parte actora en sus libelos que es la Administradora de las Residencias Penacho, conforme contrato de administración autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 5-9-2002, bajo el Nº 21, Tomo 39; que tal administración la ejerce conforme decisión de la asamblea cereal de propietarios de Residencias Penacho, por lo que en cumplimiento a tal función, es la encargada de recaudar de los propietarios las cantidades que a cada uno de ellos les corresponde pagar por alícuota, para sufragar los gastos comunes; que los ciudadanos A.J. y E.R.A.S., son propietarios de los inmuebles identificados como Mezzanina “A, Sótano 1 y Sótano 2, de los cuales adeudan por concepto de condominios de los meses que van desde noviembre del año 2001 hasta mayo del año 2004, Bs. 4.215.079,30 por el inmueble identificado como mezzanina A; Bs. 2.716.927,10 por el sótano 1; y, Bs. 2.851.608,36 por el sótano 2, todos ubicados en el señalado edificio PENACHO, de los cuales son propietarios los señalados ciudadanos según documento protocolizado el 22-4-1996, bajo el Nº 13, Tomo 9, Protocolo 1º. Por tales razones y con fundamento en los artículos 7, 11, 13, 14, 15, 18 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, demanda a los ya mencionados ciudadanos para que convengan o en defecto de ello sean condenados al pago de las referidas cantidades, los intereses, la corrección monetaria y las costas del juicio.

Admitidas las demanda y habiéndose dado por citado el apoderado de los demandados en nombre de éstos, dentro del lapso correspondiente procedieron a alegar como defensa de fondo la falta de cualidad de la parte actora, ya que, a su decir, no es la administradora, al no cumplir los requisitos para su designación. Niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas sus partes. Tachan los recibos de condominio. Aducen la improcedencia de la vía ejecutiva al no subsumirse las planillas de condominio en lo exigido en el artículo 630 del código de Procedimiento civil. Alegan una diferencia entre lo facturado por Hidrocapital y la administradora, Condominios Briceño, facturación de servicios

no prestados que condujeron a una transacción en el año 2000 ante el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Indican que al momento de autenticarse el contrato celebrado con la Administradora en el año 2002, determinados propietarios no exhibieron el acta a través de la cual se les autoriza para tal actuación. Arguye violación de la Ley de Abogados y Anatocismo. Que ante los cobros excesivos efectuados por la Administradora y la obligación de ésta de devolver los cobros indebidos efectuados, dejaron de pagar a fin de que se compensaran las sumas pagadas de más; que hubo una subdivisión arbitraria de los inmuebles, lo que conllevaría al cobro de 1/40 parte de lo facturados por hidrocapital y no los cargos que se le han efectuado basados en el porcentaje de condominio, por lo que ha de compensarse las sumas pagadas de más durante los años que van desde 1996 hasta 2001. Que los gastos atinentes al agua no son comunes, como no lo son los intereses y gastos administrativos. Reitera los argumentos esgrimidos y arguye nuevamente la compensación.

Formalizada la tacha y contestada la misma, en la oportunidad correspondiente el a quo estableció que los hechos alegados, aun probados no serían suficientes para invalidar los documentos impugnados.

Cada una de las partes aportó documentales para probar sus respectivas afirmaciones de hecho. La parte actora recibos de condominio, contrato de administración, documentos de propiedad de los inmuebles, carta consulta. La parte demandada convenio suscrito con Condominios Briceño ante el Juzgado Duodécimo de Municipio, documento de condominio, recibos de condominio pagados con anterioridad al año 2001, inspección en el edificio Penacho, prueba de exhibición, documentos de propiedad del inmueble y correspondencias varias.

La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo, quien luego de valorar las pruebas, determinar la procedencia del cobro de condominios de los inmuebles por separado, desechar la compensación aducida por la parte demandada y analizar las defensas invocadas por cada una de las partes, las declaró sin lugar por la supuesta falta de cualidad de la parte actora, al no haber probado su carácter de administrador.

Establecido suficientemente los términos en que quedó planteada la controversia que nos ocupa, este Tribunal observa:

D E L A F A L T A D E C U A L I D A D

Alega la representación de los demandados la falta de cualidad de la parte actora, con base en que la actora no fue designada administradora del edificio RESIDENCIAS PENACHO, en los términos consagrados en la Ley de Propiedad Horizontal.

Dentro de un proceso judicial, se persigue la materialización de la ley al caso concreto, es decir, que deben concurrir a debatir pretensiones y defensas, aquellos sujetos que se encuentran en la situación jurídica controvertida, por lo que las partes, no son más que la subsunción en el caso particular, de los sujetos consagrados en la hipótesis legal.

El autor A.R.R., al respecto sostiene:

La regla general en esta materia puede formularse así:

La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene la legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez la legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)

. (Interpolado del Tribunal)

Asimismo, hace alusión a la sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 06/02/64, que considera la legitimación como:

…la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio

.

Como podemos advertir, la legitimación en la causa, es la titularidad del derecho controvertido, bien como acción (demandante), bien como excepción (demandado).

En el caso que nos ocupa la parte demandada aduce que la ADMINISTRADORA DENÚ C.A., no es administradora del edificio PENACHO al no habérsele dado tal condición en los términos consagrados en la Ley de Propiedad Horizontal, sin embargo, observa quien decide que, acompañó la parte accionante a los libelos de demanda contrato de administración debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao , en fecha 5-9-2002, el cual al ser de los documentos consagrados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido atacado en la forma prevista en la ley por la parte demandada, se le atribuye el valor que de él emana, evidenciándose del referido instrumento que entre la demandante, representada por el ciudadano R.D.F. y los ciudadanos J.P. y C.Z., en nombre de la Junta de Condominio del edificio PENACHO, se celebró contrato por el cual, aquella administraría el tantas veces mencionado edificio, y con tal carácter otorgó poder a los abogados LUIA ALBARRAN, M.M. y R.M.A, ESTABLECIENDO EL ARTÍCULO 20 DE LA Ley de Propiedad horizontal, específicamente el literal e) lo siguiente:

Corresponde al administrador:

…omissis…

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos de abogados o bien otorgando el correspondiente poder.

Asimismo cursa a los autos carta consulta suscrita por 15 de los 18 propietarios del edificio PENACHO, infiriéndose que la mayoría de los propietarios autorizaron para que la administradora designase el abogado a los fines de incoar juicio contra los propietarios de la mezzanina y sótanos 1 y 2, instrumento al cual se le atribuye conforme lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el valor que de él emana, toda vez que no es susceptible de impugnación como hiciera la parte demandada al no tratarse de luna copia de los documentos consagrados en el artículo 429 eiusdem y no ser susceptible de desconocimiento al no emanar de la parte accionada. Así se precisa.

Por lo precedentemente expuesto, resulta forzoso concluir que ADMINISTRADORA DENÚ C.A. tiene cualidad para intentar y sostener el juicio, razón por la cual resulta impretermitible declarar sin lugar la falta de cualidad opuesta por la parte demandada. Así se declara.

DEL FONDO

La parte demandada niega, desconoce e impugna los recibos de condominio demandados. Precisa esta sentenciadora que tal desconocimiento es ineficaz, toda vez que el desconocimiento de un documento privado se verifica cuando se le opone a alguna de las partes el instrumento como emanado de ella.

En el caso que nos ocupa la deuda sobre cuotas de condominio bajo ningún concepto puede emanar del deudor, ya que no está llamado a emitir ningún documento que la respalde, tal recibo lo emite la administradora, por lo que podrá el copropietario objetar el pago que se le reclama y demostrar la improcedencia de los rubros reclamados, más no desconocer o impugnar tales planillas. Por tales razones se desecha el desconocimiento efectuado a las 93 planillas de condominio y se les atribuye el valor que de ellas emana, en el sentido que el propietario conforme lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Propiedad horizontal, está obligado a contribuir en el pago de los gastos comunes Así se decide.

Ha señalado la parte demandada que no procede el cobro por vía ejecutiva de las planillas de condominio, al no reunir éstas los requisitos consagrados en el artículo 630 del código de Procedimiento Civil,

Al respecto observa esta sentenciadora que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 28 de octubre del año 2002, con ponencia del Magistrado Dr. I.R.U., estableció la “...fuerza ejecutiva de los recibos de condominio que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.y.p. ende la vía idónea para accionar es la vía ejecutiva, conforme lo dispuesto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, ya que es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo...”, resultando impretermitible concluir que si se subsumen los recibos de condominio en los documentos indicados en el artículo 630 del Código Adjetivo, dada la fuerza ejecutiva que le atribuye la ley especial, por lo que tal argumento esgrimido por la demandada ha de descartarse. Así se precisa.

Alega la demandada que ha de compensarse lo pagado de más durante los años que van desde 1996 hasta el 2001, por concepto de agua, mantenimiento de ascensores, intercomunicadores, reparación de puertas etc. Para probar tales dichos aporta transacción celebrada en el año 2000 y planillas de condominio pagadas en el periodo señalado.

Observa quien decide que para que proceda la compensación se requiere, conforme lo previsto en el artículo 1331 del Código Civil que haya dos personas recíprocamente deudoras; que se trate de obligaciones simultáneas, es decir, que existan al mismo tiempo; homogéneas, debiendo tratarse de deudas que comprendan sumas determinadas, que además sean líquidas, exigibles y que ambas partes sean acreedoras y deudoras una de la otra.

Dicho lo anterior observa quien decide que de los recibos de condominio pagados por los demandados entre los años 1996 y 2001 no se evidencian los requisitos que deben darse para que proceda la compensación, por lo que no se les atribuye valor a tales planillas. Asimismo, tampoco puede colegirse dicha reciprocidad de la transacción celebrada en el año 2000 ante el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual tuvo por objeto deudas de condominio que nada tienen que ver con las aquí reclamadas y como consecuencia de ello no era extensible a cuotas de condominio futuras, aunado a que la determinación de la cantidad que pretenden los accionados se compensen no son líquidas ni exigibles, dado que aspira se determine el quantum a través de una experticia, aunado a lo anterior la prueba de exhibición promovida por la demandada, en modo alguno aporta elementos de convicción que permitan dar cabida a la compensación opuesta, por lo que debe declararse improcedente la compensación alegada por los demandados. Así se resuelve.

Señalan los demandados que los sótanos forman una unidad indivisible así como también forman una unidad el local comercial A y la mezzanina y como consecuencia de ello no ha de cobrarse condominio separado por cada inmueble, máxime cuando algunos de tales bienes no utilizan servicios como ascensores, intercomunicadores, agua etc.

Al respecto, debe establecer esta sentenciadora que en el documento de condominio aportado por los accionados, a cuya copia se le otorga el valor que le confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada por el adversario, se evidencia que a cada inmueble se le atribuye el porcentaje de condominio individual. Así tenemos que al local de comercio “A” se le atribuye el 11,381% y a la mezzanina “A” el 8,942%; al sótano 1 le corresponde el 4,877% y al sótano 2 el 5,248%, por lo que nada obsta a que se emitan planillas por cada uno de los inmuebles, siempre y cuando tales porcentajes no sean modificados, evidenciándose de las planillas de condominio cuyo cobro pretende la actora que los porcentajes en ella estipulados como “ALICUOTA” coinciden con los fijados en el documento de condominio, por lo que el alegato de los accionados debe desecharse por infundado. Así se establece.

Asimismo respecto a la afirmación de que los inmuebles dada su ubicación no se sirvan de determinadas áreas por lo que mal puede cobrársele los gastos que ello genera, observa esta sentenciadora que de acuerdo al documento de condominio que ya fuere valorado, son comunes y por ende susceptibles de que los gastos que ello ocasione debe ser repartido entre todos los copropietarios de acuerdo a su alícuota, entre otros los siguientes:

a) la totalidad del terreno donde se haya construido el edificio.

b) Las fundaciones y estructura.

c) El área de circulación de pasillos tanto de la planta baja como del resto de los niveles.

d) Los tanques de almacenamiento y distribución de agua.

e) Espacios para almacenamiento de basura.

f) Espacios relativos al servicio de electricidad.

g) El apartamento para el conserje.

h) Las instalaciones de gas del edificio.

i) La sala de máquinas de los ascensores.

j) La azotea del inmueble; y,

k) Las que señale la Ley de Propiedad horizontal.

Resulta evidente que aun cuando ciertos bienes comunes no sean utilizados por algunos copropietarios, ello no los exime de su obligación de pagar la cuota parte que les es fijada por documento de condominio, toda vez que solo están exonerados del pago de aquellos bienes que sean atribuidos en uso exclusivo a determinado inmueble, en cuyo caso el referido copropietario asumirá el costo y mantenimiento del área en cuestión.

Siendo evidente que las bienes comunes que señalan los demandados sobre las cuales no tienen acceso ni utilizan, dada la ubicación de sus inmuebles, no ha sido atribuida en exclusividad a determinado bien de la comunidad, mal pueden los accionados pretender le sean eximidos los gastos que para el mantenimiento de ellos se genera, por lo que tal defensa debe ser desechada. Así se resuelve.

En cuanto a la forma en que se divide el consumo de agua, aduciendo los demandados que no todos sus inmuebles gozan de tal servicio. Precisa quien decide que si bien ha podido incurrir la comunidad de copropietarios en descuido al no regularizar la situación de los medidores individuales, no es menos cierto que, mientras persista tal situación, el agua ha de dividirse de acuerdo a la ALICUOTA de cada inmueble, por lo que mal pueden los demandados pretender que ello se efectúe con base a dividir el monto total del recibo emitido por hidrocapital entre el numero de inmuebles, ya que el porcentaje fijado a cada inmueble varía de acuerdo al número de metros y accesorios con que cuente. Adicional a lo anterior de la prueba de informes evacuada en su oportunidad no puede colegirse que los cargos que se han efectuado a la mezzanina y sótanos, sean arbitrarios, por lo que no demostraron los demandados su afirmación, incumpliendo la carga que les impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se declara improcedente tal defensa. Así se establece.

Niegan los demandados la demanda en todas sus partes y en consecuencia rechazan adeudar cantidad alguna por concepto de los condominios señalados por la actora como insolutos. Niegan además la procedencia de intereses de financiamiento y gastos administrativos extraordinarios.

Revisadas detalladamente las 93 planillas de condominio (31 por el inmueble mezzanina, 31 por el sótano 1 y 31 por el sótano 2, todas en el periodo que va desde noviembre del año 2001 hasta mayo del año 2004, se observa que desde el mes de mayo del año 2003 hasta el mes de mayo del año 2004) se observa que en las mismas, a partir de mes de mayo del año 2003 se realizan cargos identificados como “GASTOS ADMINISTRATIVOS DE COBRANZA” e “INTERESES DE MORA” los cuales aun cuando la parte actora no señaló sobre qué base o porcentaje fueron calculados, de una simple y elemental cuenta se determina que en ambos rubros tales cargos exceden los montos permitidos por la ley. En el caso de los intereses, conforme lo previsto en el Código Civil, la tasa

legal es la del 3% anual y respecto a los gastos administrativos extraordinarias, una vez rechazados por los demandados la parte actora no aportó elemento de prueba alguno que permita inferir la procedencia de los mismos.

Así tenemos que los cargos en los recibos de condominio se reflejan de la siguiente manera:

MEZZANINA “A”

Mes Total del Monto Facturado Gastos Administrativos extraordinarios Intereses de Mora

NOVIEMBRE 01 109.954,23 - -

DICIEMBRE 01 71.917,33 - -

ENERO 02 89.932,10 - -

FEBRERO 02 80.502,14 - -

MARZO 02 91.629,70 - -

ABRIL 02 75.879,92 - -

MAYO 02 87.777,12 - -

JUNIO 02 100.148,82 - -

JULIO 02 82.371,77 - -

AGOSTO 02 68.962,27 - -

SEPTIEMBRE 02 95.255,00 - -

OCTUBRE 02 109.120,00 - -

NOVIEMBRE 02 126.437,00 - -

DICIEMBRE 02 116.874,80 - -

ENERO 03 103.538,30 - -

FEBRERO 03 112.388,40 - -

MARZO 03 92.466,80 - -

ABRIL 03 120.149,10 - -

MAYO 03 139.387,60 4.118,30 17.353,04

JUNIO 03 141.831,50 12.481,50 18.746,92

JULIO 03 162.961,50 20.991,40 20.165,23

AGOSTO 03 151.993,40 30.769,10 21.794,85

SEPTIEMBRE 03 166.740,40 39.888,70 23.314,78

OCTUBRE 03 196.178,40 49.893,20 24.982,19

NOVIEMBRE 03 240.345,40 61.663,90 26.943,97

DICIEMBRE 03 260.139,40 76.084,60 29.347,43

ENERO 04 255.954,00 91.692,90 31.948,82

FEBRERO 04 183.310,60 7.050,20 34.508,36

MARZO 04 165.407,60 18.048,80 36.341,47

ABRIL 04 188.275,40 27.973,30 37.995,54

MAYO 04 227.249,30 39.269,80 39.878,30

TOTAL 4.215.079,30 479.925,70 363.320,90

SOTANO “2”

Mes Total del Monto Facturado Gastos Administrativos extraordinarios Intereses

Intereses de Mora

NOVIEMBRE 01 65.475,96 - -

DICIEMBRE 01 42.993,22 - -

ENERO 02 53.643,35 - -

FEBRERO 02 48.071,03 - -

MARZO 02 54.656,30 - -

ABRIL 02 45.354,33 - -

MAYO 02 52.673,58 - -

JUNIO 02 59.757,98 - -

JULIO 02 49.258,03 - -

AGOSTO 02 41.339,08 - -

SEPTIEMBRE 02 58.333,40 - -

OCTUBRE 02 66.526,50 - -

NOVIEMBRE 02 76.759,50 - -

DICIEMBRE 02 71.109,00 - -

ENERO 03 63.228,20 - -

FEBRERO 03 68.457,90 - -

MARZO 03 56.685,80 - -

ABRIL 03 73.043,80 - -

MAYO 03 145.390,10 63.142,00 10.523,66

JUNIO 03 151.245,90 71.865,40 11.977,57

JULIO 03 168.452,40 80.940,20 13.490,02

AGOSTO 03 167.022,00 91.047,30 15.174,55

SEPTIEMBRE 03 81.140,80 1.068,60 16.844,77

OCTUBRE 03 97.139,00 5.937,10 17.656,18

NOVIEMBRE 03 122.115,60 11.776,20 18.629,37

DICIEMBRE 03 132.418,70 19.103,20 19.850,52

ENERO 04 128.454,30 27.048,30 21.174,71

FEBRERO 04 143.024,20 34.755,50 22.459,25

MARZO 04 134.874,20 43.337,00 23.889,49

ABRIL 04 150.986,30 51.429,40 25.238,24

MAYO 04 176.797,90 60.488,60 26.748,10

TOTAL 2.851.608,36 561.938,80 243.656,43

SOTANO “1”

Mes Total del Monto Facturado Gastos Administrativos extraordinarios

NOVIEMBRE 01 60.526,98 - -

DICIEMBRE 01 39.774,98 - -

ENERO 02 49.605,70 - -

FEBRERO 02 44.462,64 - -

MARZO 02 50.542,50 - -

ABRIL 02 41.958,00 - -

MAYO 02 48.452,25 - -

JUNIO 02 55.205,30 - -

JULIO 02 45.515,05 - -

AGOSTO 02 38.206,90 - -

SEPTIEMBRE 02 54.225,40 - -

OCTUBRE 02 61.787,40 - -

NOVIEMBRE 02 71.232,20 - -

DICIEMBRE 02 66.016,90 - -

ENERO 03 58.743,10 - -

FEBRERO 03 63.570,00 - -

MARZO 03 52.704,70 - -

ABRIL 03 67.802,70 - -

MAYO 03 134.508,30 58.220,00 9.703,32

JUNIO 03 139.935,20 66.290,50 11.048,41

JULIO 03 155.840,20 74.686,60 12.447,76

AGOSTO 03 154.545,30 84.037,00 14.006,16

SEPTIEMBRE 03 167.603,70 93.309,70 15.551,61

OCTUBRE 03 89.025,70 3.365,90 17.227,65

NOVIEMBRE 03 111.856,60 8.707,50 18.117,91

DICIEMBRE 03 121.306,40 15.418,90 19.236,47

ENERO 04 117.583,30 22.697,20 20.449,54

FEBRERO 04 130.962,60 29.752,20 21.625,37

MARZO 04 123.367,20 37.610,00 22.935,00

ABRIL 04 138.160,10 45.012,00 24.168,67

MAYO 04 161,899,80 53.301,60 25.550,27

TOTAL 2.716.927,10 592.409,10 232.068,14

Del detalle realizado se evidencia que el monto total facturado alcanza la suma de Bs. 9.783.614,76 de los cuales Bs. 839.045,47 se contraen a intereses y Bs. 1.634.273,60 a gastos extraordinarios de administración, debiendo excluirse los dos últimos rubros mencionados al haberse cargado intereses contrarios al porcentaje establecido en la ley y resultar improcedentes los gastos administrativos extraordinarios, al no demostrar la actora, -como se señalara- haber incurrido en tales gastos, por lo que el monto que han de pagar los demandados, por concepto de gastos de condominio, conforme lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, alcanzan la suma de Bs. 7.310.295,69 (Total facturado menos intereses de mora y gastos administrativos extraordinarios). Así se decide.

Tal exclusión obedece a que acordar el pago de los conceptos señalados en la forma discriminada en los recibos de condominio, implicaría condenar a los demandados a pagar montos contrarios a la ley, que violarían inclusive el precepto constitucional contra la usura.

A mayor abundamiento resulta necesario invocar la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veinte (20) de enero del año dos mil tres (2003) con ponencia del Magistrado I.R.U. en la que se estableció:

A juicio de esta Sala, ...han sido denunciadas la violación de normas de rango legal que establecen los límites de los intereses a cobrar entre particulares.

...Sin embargo, observa esta Sala que tales violaciones de orden legal, fueron denunciadas con ocasión a la prohibición de la usura consagrada constitucionalmente en el artículo 114, ya que el accionante fue condenado a pagar intereses calculados a más del doscientos por ciento, por unas deudas de condominio insolutas...

. (Negrilla, cursiva y subrayado del Tribunal).

Por tales razones se excluyen de los recibos de condominio los conceptos tantas veces mencionados. Así se resuelve.

En fecha 23-9-2005 la parte actora consignó una supuesta relación de los montos de condominio que los tres inmuebles han generado desde noviembre del año 2001 hasta junio del año 2005, lo cual resulta a todas luces improcedente, no solo porque de tal relación no pueden determinarse los rubros que pretenden cobrarse, sino además porque cualquier recibo que se haya emitido con fecha posterior al último de las planillas demandadas (mayo 2004) es improcedente su cobro a través del presente juicio, por implicar ello una condenatoria de recibos de condominio que se han vencido a partir de la última cuota accionada, considerando esta sentenciadora que tal pretensión es improcedente, puesto que ello viola el derecho de los demandados de contradecir, controlar y atacar por cualquier medio tales planillas de condominio, razón por la cual cualquier recibo de condominio que se venza con posterioridad al mes de mayo del año 2004 deberá ser demandado por separado. Así se establece.

Pretende la accionante se condene a los demandados al pago de intereses y corrección monetaria.

Respecto a los intereses considera esta sentenciadora que los mismos son procedentes a la tasa legal del 3% anual, conforme lo prevenido en el artículo 1746 del Código Civil, por ende se acuerda la misma sobre cada recibo de condominio desde la fecha de vencimiento de cada uno de ellos hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, debiendo deducirse los rubros tantas veces señalados (intereses de mora y gastos administrativos extraordinarios), cálculo que se hará a través de una experticia complementaria del fallo en los términos previstos en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Aspira además la accionante se acuerde la corrección monetaria; y, comoquiera que con la tasa de intereses legal (3% anual) no se compensa la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, resulta procedente la indexación solicitada, la cual se practicará en los términos indicados en el artículo 249 del Código Adjetivo, sobre los montos de condominio condenados a pagar que alcanzan la suma de Bs. 7.310.295,69; y, por cuanto se trata de tres demandas acumuladas que se admitieron en fechas diferentes, dicho cálculo se realizará desde el 29-9-2004 (exclusive) fecha de la última de las admisiones hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. Debiendo los expertos abarcar en una sola experticia tanto el cálculo de los intereses como la indexación, tomando en cuenta para esta última los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela. Así se decide.

III

Por las argumentaciones que se han dejado extendidas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandante.

SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de noviembre del 2005.

TERCERO: Se declaran PARCIALMENTE CON LUGAR las demandas que por COBRO DE BOLÍVARES fueran incoadas por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENÚ C.A., contra los ciudadanos A.J. y E.R.A.S., ambas partes identificadas al inicio de este fallo, y como consecuencia de ello se condena a los demandados a pagar a la parte actora la suma de Bs. 7.310.295,69 por concepto de los 93 recibos de condominio causados desde el mes de noviembre del año 2001 hasta mayo del año 2004(ambos inclusive) de los cuales:

A) 31 recibos alcanzan la suma de Bs. 3.371.832,70 y se contraen a la MEZZANINA “A”;

B) Bs. 1.892.449,86 por 31 recibos causados por el inmueble SOTANO 1; y,

C) 31 recibos por Bs. 2.046.013,13 imputables al SOTANO 2.

Tales montos son el resultado luego de deducir a la totalidad reflejada en cada recibo los rubros identificados como “INTERESES DE MORA y GASTOS ADMINISTRATIVOS EXTRAORDINARIOS”.

CUARTO

Se condena a los demandados a pagar los intereses moratorios calculados sobre cada uno de los recibos indicados en el numeral anterior, excluyéndose de cada recibo los rubros identificados como “INTERESES DE MORA y GASTOS ADMINISTRATIVOS EXTRAORDINARIOS” a la rata del 3% anual desde la fecha de vencimiento de cada recibo hasta que quede definitivamente firme el presente fallo.

QUINTO

Se acuerda la corrección monetaria sobre el monto total de los recibos adeudados, esto es, la suma de Bs. 7.310.295,69 (excluidos los rubros tantas veces señalados), desde el 29-9-2004 (exclusive) fecha de la última admisión de las demandas hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

SEXTO

Tanto el cálculo de intereses como de la indexación se realizará a través de una experticia complementaria del fallo en los términos indicados en la motiva de esta decisión.

SEPTIMO

Dada la declaratoria parcial de la demanda NO HA LUGAR A COSTAS, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dicta dentro del lapso establecido por el Juez Superior Noveno Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que conoció del amparo interpuesto por la parte demandada contra la sentencia que en alzada dictara el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, no se ordena la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11 días del mes de abril del año dos mil siete. Años 196º de la Independencia y 148º de la Federación.

LA JUEZ

MARIA ROSA MARTINEZ C.

LA SECRETARIA.

NORKA COBIS RAMIREZ.

En la misma fecha de hoy 11-4-2007 siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

Exp. 44.105