Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 4 de Octubre de 2007
| Fecha de Resolución | 4 de Octubre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
197° y 148°
PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA ELESE S.R.L., y GRINLY OFICINA TECNICA C.A., ambas inscritas ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, la primera en fecha 29-4-1982, bajo el Nº 14, Tomo 52-A-Sgdo y la segunda el 25-7-1990, bajo el Nº 45, Tomo 23-A-Sgdo.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: L.E.R., T.B. y S.T., inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 24.896, 22.629 y 55.187 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: M.E.M.I., titular de la cédula de identidad Nº 3.237.850.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: J.D. y O.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 72.062 y 66.393 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Correspondió el conocimiento de la presente causa a este tribunal, luego del proceso de distribución, en virtud de la demanda incoada por las sociedades mercantiles Administradora Elese S.R.L y Grinly Oficina Técnica C.A., contra la ciudadana M.E.M.I., admitiéndose la demanda el 29-3-2007 y la reforma el 18-4-2007, ordenándose el emplazamiento de la demandada, a objeto de que al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación tuviese lugar la contestación a la demanda.
Habiéndose dado por citada, a través de sus apoderados la demandada, en la oportunidad legal, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código Adjetivo, contestando el fondo de la demanda.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Asimismo, ambas partes presentaron escrito de conclusiones.
En fecha 23-7-2007 el a quo dictó sentencia declarando sin lugar la cuestión previa y parcialmente con lugar la demanda, ordenando la entrega del inmueble en virtud de haber verificado el vencimiento de la prórroga legal.
Apelado dicho fallo por la representación de la parte demandada y oído libremente el recurso interpuesto, se recibió el expediente el 3-8-2007, fijándose mediante auto de fecha 20 del mes próximo pasado, conforme lo previsto en el artículo 893 del Código Adjetivo, el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo prevenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A
La parte actora fundamento su demanda sobre la base de las siguientes argumentaciones:
Que la empresa GRINLY OFICINA TÉCNICA C.A, es propietaria y ADMINISTRADORA ELESE S.R.L., arrendadora de un inmueble identificado como local 4S que forma parte del Minicentro Comercial Cuadra Panteón, ubicado entre las esquinas de Jesuitas a Tienda Honda, Nº 38, Parroquia Altagracia, Distrito Capital, el cual fue dado en arrendamiento a la ciudadana M.E.M.I., en fecha 18-2-2004, por un año, estableciéndose en anexo separado que la duración del contrato sería de un año prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra dentro de los 60 días antes del vencimiento, la voluntad de no renovar el contrato. Que el 21-12-2005, la arrendadora, por intermedio del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato, venciendo el mismo el 17-2-2006, aperturándose la prórroga legal de un año, la cual vencería el 17-2-2007. Que llegado el vencimiento de la prórroga legal la arrendataria se negó a entregar el inmueble. Por tales razones y con base en lo prevenido en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1272, 1592, 1594 y 1616 del Código Civil, en armonía con los artículos 33, 35, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandan a la ciudadana M.M.I., para que convenga o en defecto de ello, sea condenada en el cumplimiento del contrato con la consecuente entrega del inmueble arrendado, así como al pago, a título de daños y perjuicios, de los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero del año 2007 hasta la fecha de entrega del inmueble.
D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A
Por su parte la demandada, fundamentó su defensa en las siguientes razones:
Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código Adjetivo, atinente a la ilegitimidad del apoderado de la parte actora. Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Niega adeudar canon de arrendamiento alguno. Señala que el contrato de arrendamiento suscrito originalmente se pactó por un año improrrogable, pasando dicho contrato una vez vencido a ser a tiempo indeterminado. Indica que el anexo suscrito con posterioridad viola disposiciones de orden público y derechos inderogables de la arrendataria, así como el principio de autonomía de la voluntad de las partes, por ende carece de valor, máxime por el hecho de haberse suscrito 29 días antes del vencimiento del contrato. Aporta copias de recibos de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde junio del año 2006 hasta mayo del año 2007. Pide se declare sin lugar la demanda.
III
Establecidos los términos en que quedo planteada la controversia, precisa quien decide.
En cuanto a la cuestión previa aducida por la demandada, atinente a la ilegitimidad de la persona del apoderado actor, nada tiene que decidir este tribunal, en virtud que tal cuestión previa no tiene apelación. Así se establece.
Comoquiera que la apelante es la parte accionada, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum, de ahí que, no habiendo apelado el accionante nada tiene que decidir el tribunal respecto a la negativa de corrección monetaria que fuese desechada por el a quo. Pasar a revisar ello, sin que la parte actora se alzara contra la decisión del tribunal de la causa implicaría incurrir en el vicio de la reformatio in peius (desfavorecer la condición del apelante). Así se establece.
Pretenden las accionantes el cumplimiento del contrato de arrendamiento con base en el vencimiento de la prórroga legal.
Dicho contrato, debidamente autenticado, lejos de haber sido atacado por la demandada, es plenamente reconocido y admitido por ésta, en razón de lo cual se le atribuye pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando plenamente reconocida la relación locativa existente entre las partes. Asimismo aportó la actora “Anexo uno al contrato de arrendamiento”, cuyo original ríela al folio 111 del expediente, instrumento que al no haber sido atacado en los términos establecidos en el artículo 444 eiusdem, surte pleno valor probatorio respecto de la duración del contrato y el canon de arrendamiento, estando obligadas las partes a los términos y condiciones del contrato y anexo respectivamente. Así se establece.
Del contrato original se evidencia que la relación arrendaticia comenzó el 18-2-2004, hecho además que no ha sido controvertido. Asimismo, de la cláusula tercera del anexo del contrato se infiere que las partes decidieron, con base en el principio de la autonomía de la voluntad, contratar por un año fijo, a partir del 18 de febrero del año 2005, es decir, que el contrato tendría una vigencia hasta el 17-2-2006. Así se precisa.
Cursa a los autos, aportado por la parte actora, notificación judicial realizada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial de la que se evidencia que en fecha 21-12-2005, fue notificada la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato. Notificación que independientemente de que no haya sido sometida al proceso de distribución, lo que, como afirmara el a quo puede hacer surgir una sanción de tipo administrativa, surte pleno valor probatorio, en el sentido que es indefectible la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento una vez vencida la prórroga convencional pactada por las partes, comenzando de seguidas la prórroga legal establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que el contrato tuvo una duración superior a un año e inferior a cinco años. Así se establece.
Indicó la demandada que a partir del vencimiento del contrato suscrito originalmente operó la tácita reconducción, indeterminándose el contrato.
Para que opere la tácita reconducción aducida por la arrendataria, se requiere una actividad desplegada por el arrendador que demuestre su voluntad de mantener al inquilino en el goce de la cosa, una vez vencido el contrato o la prórroga legal, lo que no ocurre en el presente caso toda vez que la arrendadora hizo el desahucio, aunado a que la solvencia aducida por la demandada se contrae a meses correspondientes tanto a la prórroga convencional como a la legal, más no a algún mes posterior al vencimiento de la prórroga legal. Evidenciándose que la arrendadora no recibió pago alguno luego de vencida la prórroga legal, en virtud que de los recibos aportados por la parte demandada se infiere que el último comprobante de pago emanado de la arrendadora se contrae al periodo vencido el 17/02/2007, no habiendo demostrado la arrendataria su afirmación de haber operado la tácita reconducción, incumpliendo la carga que le impone el artículo 506 del Código Adjetivo, en el sentido que quien afirma un hecho debe probarlo. Así se precisa.
En cuanto a la afirmación de la demandada en el sentido que el anexo del contrato de arrendamiento, se suscribió apenas 29 días antes del vencimiento del contrato original; tal alegato es improcedente, ya que las partes a través del tantas veces mencionado anexo, acordaron una prórroga convencional, modificando la cláusula atinente a la duración del contrato en el sentido que respecto al término, el mismo sería de un año prorrogable por periodos iguales, adicionándose la obligación de cualquiera de las partes de notificar dentro de los 60 días anteriores al vencimiento su deseo de no prorrogarlo más, cuestión que cumplió la arrendadora a través de la notificación llevada a cabo por intermedio del Tribunal Noveno de Municipio, participando así su deseo de ponerle fin a la relación locativa, por lo que vencido el contrato el 17-2-2006 comenzó ope legis la prórroga legal, prevista en el literal a) del artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Así se decide.
En virtud de que la notificación de no prórroga se realizó oportunamente (dentro de los 60 días anteriores al vencimiento) y a través de un medio idóneo para ello (por intermedio de funcionario público) resulta impretermitible concluir que el alegato de indeterminación del contrato, aducido por la demandada es improcedente. Así se resuelve.
Para que se indetermine el contrato, -como se indicara- se requiere que una vez vencida la prórroga legal el arrendatario se mantenga en el inmueble con la venia del arrendador siendo una prueba indefectible de ello, el hecho que el arrendador continúe recibiendo los cánones de arrendamiento vencida la prórroga legal.
Del cúmulo de pruebas aportadas por la demandada contentivas de recibos de pago de cánones de arrendamiento, sólo se infiere que ésta durante el tiempo que duró la relación arrendaticia cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento así como, los gastos correspondientes al agua; y, comoquiera que la demanda no está fundamentada en la falta de pago de los mismos, nada aportan al juicio. Por el contrario, para hacerse acreedor el
arrendatario de la prórroga legal ha de estar solvente en el pago de sus obligaciones, siendo impretermitible concluir que la ciudadana M.E.M.I., desde la fecha de inicio del contrato (18-2-2004) hasta el vencimiento de la prórroga legal (17-2-2007) cumplió debidamente con las mismas. Así se precisa.
En el presente caso, no existe en autos prueba alguna que permita inferir que una vez vencida la prórroga legal el diecisiete (17) de febrero del presente año dos mil siete, el arrendador continuó percibiendo los cánones de arrendamiento. Por el contrario dejó de recibirlos, tal y como se indicara supra, lo que demuestra la voluntad del arrendador de que no continuara la relación locativa una vez vencida la prórroga legal, surgiendo para la arrendataria la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, lo cual no hizo. Así se decide.
No habiendo la demandada probado sus afirmaciones de hecho; y, estando los méritos procesáles a favor de la parte actora, ya que quedó plenamente demostrado que el contrato de arrendamiento venció el 17 de febrero del año 2006, comenzando a correr la prórroga legal en la referida fecha, venciendo la misma el 17-2-2007, sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación propuesta por la parte demandada. Así se declara.
IV
Por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación de la parte demandada, ciudadana M.E.M.I., en fecha 30-7-2007, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de julio del presente año.
Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, incoada por las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA ELESE S.R.L., y GRINLY OFICINA TÉCNICA C.A., contra la ciudadana M.E.M.I., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo.
Como consecuencia de ello se condena a la demandada a:
-
Hacer entrega a la parte actora el inmueble identificado como local 4S que forma parte del Minicentro Comercial Cuadra Panteón, ubicado entre las
esquinas de Jesuitas a Tienda Honda, Nº 38, Parroquia Altagracia, Distrito Capital.
-
Pagar a la parte actora, a título de daños y perjuicios ante la falta de entrega del inmueble en la oportunidad correspondiente, la suma de Bs. 350.000,00 mensuales desde el mes de febrero del año 20’07 (inclusive) hasta la fecha en que quede firme el presente fallo.
Se confirma el fallo apelado.
Se condena a la demandada en las costas del recurso a tenor de lo pautado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (4) días del mes de octubre del año dos mil siete. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 4-10-2007 siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.
Exp. 44.739.
