Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 19 de Diciembre de 2002

Conoce en alzada este tribunal de la sentencia definitiva dictada en fecha once (11) de julio del presente año por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial (folios 81-87), en la cual declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato intentó la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CENTRO M.C.A. en contra del ciudadano N.G.B.G.. Junto con declarar el mencionado Juzgado de Municipio la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha primero (1°) de septiembre de 1998 sobre un local comercial distinguido con el N° 23 del Edificio “San Miguel”, situado en la Calle Miquilén de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda, condenó al demandado a entregar a la accionante el inmueble suficientemente identificado, completamente desocupado y libre de bienes y personas, así como en las buenas condiciones en que lo recibió. Lo condenó igualmente a pagar a la parte actora la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 2.229.000,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento que debió cancelar el demandado por los meses de diciembre de 2001, enero y febrero de 2002, a razón de SETECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 743.000,00), y una cantidad mensual igual a ésta, a partir de que quede firme la decisión recaída, “hasta la definitiva entrega del inmueble objeto del presente juicio, originados por la indebida ocupación del inmueble, imposibilitando al arrendatario el libre uso del mismo”. Finalmente, le impuso el pago de las costas del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La sentencia fue apelada por la representación judicial del demandado y la misma fue oída en ambos efectos por auto de fecha 18-07-2002, correspondiéndole a este tribunal el conocimiento y decisión del recurso ejercido.

La controversia resuelta por la decisión apelada quedó planteada en los siguientes términos:

Alegó la parte actora ADMINISTRADORA CENTRO M.C.A. que dio en arrendamiento al ciudadano NIKOLAS G.B., por el canon mensual de SETECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 743.000,00), un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 23 en el Edificio “San Miguel”, ubicado en la Calle Miquilén de la ciudad de Los Teques, y que para la fecha de presentación de la demanda, el nombrado arrendatario le adeuda las pensiones locativas correspondientes a los meses de diciembre de 2001, enero y febrero de 2002, situación de insolvencia reiterada que constituye una violación de las cláusulas segunda y cuarta del respectivo contrato. Con fundamento en tales hechos, demandó al mencionado inquilino por la resolución del contrato celebrado y por los daños y perjuicios que se le han ocasionado por haber continuado éste ocupando el inmueble, a pesar del incumplimiento de sus obligaciones, impidiéndole celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con terceras personas, por lo cual le exigen el pago de dichos daños y “las mensualidades que se venzan mientras dure la indebida ocupación”.

Por su lado, en la contestación de la demanda el apoderado judicial del arrendatario rechazó y contradijo la misma en todas sus partes, negando el estado de insolvencia que le atribuye la ADMINISTRADORA CENTRO M.C.A., para fundar su pretensión, en virtud de las consignaciones que hizo de los supuestos cánones insolutos ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Además alegó el demandado que el contrato de arrendamiento fue modificado en beneficio del arrendatario desde el mes de octubre de 1998; que “dicha modificación consistió en la indeterminación de la fecha para el pago de los cánones de arrendamiento”, pues la referida Administradora convino con él “en que podía pagar fuera del plazo establecido en la referida cláusula segunda del citado contrato y así, en el caso de que pagara fuera del plazo, quedaba obligado a pagar una cantidad adicional al canon de arrendamiento convenido y la aquí actora aceptaba el pago fuera del tiempo previsto en dicha cláusula segunda y le extendía un recibo por ese pago complementario” (sic). Insistió en que “la arrendadora sustituyó la sanción a cualquier posible incumplimiento en el contrato, por atraso en el pago de los cánones de arrendamiento por una nueva modalidad, como lo era el pago de una cantidad complementaria al canon debido. Vale decir que dicha cantidad la fijó siempre la arrendadora”. En el mismo acto dicho demandado promovió diversas cuestiones previas por defecto de forma de la demanda, por inadmisibilidad de la acción propuesta y por acumulación indebida de pretensiones, según se analizará en la parte motiva de este fallo.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

CAPÍTULO I

CUESTIONES PREVIAS

De conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva, salvo las cuestiones de falta de jurisdicción o de competencia del juez, caso en el cual el juez deberá pronunciarse en la misma oportunidad de oponerse estas cuestiones, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos.

El juzgador de la sentencia apelada actuó correctamente, apegado al procedimiento pertinente, cuando invocó expresamente esta norma para solucionar las cuestiones previas, pero por haberse transmitido a esta alzada, en virtud de la apelación, el conocimiento de todo el contenido de la decisión recaída, procederá seguidamente a su revisión y a emitir sus propios criterios al respecto.

Siguiendo las orientaciones del tratadista A. RENGEL-ROMBERG, las cuales comparte plenamente este tribunal, las cuestiones previas tienen reservada la función de resolver acerca de la regularidad del procedimiento, ya sea para determinar si se cumplen las condiciones en las cuales los sujetos procesales (juez y partes) deben actuar, ya sea para resolver sobre la regularidad de la demanda o de cualquier otro requisito de la instancia, y por ello provocan una suspensión o afectación temporal del derecho del actor, caso en el cual el juez debe abstenerse de un pronunciamiento sobre el fondo del litigio. En cambio, la contestación tiene, por su parte, la función de permitir la defensa del demandado y completar de este modo los términos y límites de la controversia a decidirse. Es decir, son actos del procedimiento diferentes e independientes entre sí causal y temporalmente, pero coordinados al efecto que persiguen la introducción de la causa, y por tanto, las cuestiones previas no constituyen excepciones o defensas, reservadas en el sistema al solo acto de contestación de la demanda.

En nuestro sistema procesal, el demandado puede proponer cuestiones previas dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda en vez de dar contestación a ésta. Las excepciones o defensas del demandado sólo pueden plantearse con la contestación y, lógicamente, dicha actuación está reservada para la hipótesis de no haberse propuesto cuestiones previas o haber sido éstas desechadas. Esto significa, por un lado, que las cuestiones previas, por la naturaleza misma de su función, preceden lógicamente a la contestación de fondo donde se oponen excepciones de mérito o perentorias, y, por otro lado, que su proposición es facultativa. Sin embargo, cuando no se proponen previamente, antes de contestar al mérito de la demanda, debe entenderse, en razón de la naturaleza misma de su función, que el demandado renunció o dejó precluir el derecho a promoverlas, porque si lo hizo con posterioridad ya no es oportuno ni adecuado el uso de esa facultad y no merecen ser consideradas. Ahora bien, ello no excluye que sean examinadas, sin necesidad de la iniciativa del demandado, aquellas condiciones que puedan constituir presupuestos para la constitución de la relación jurídica procesal, cuando el juez está obligado a aplicar de oficio la normativa procesal correspondiente, determinando si el actor ha llenado los requisitos de nacimiento de dicha relación, para, en caso afirmativo, dejarlo seguir su curso. Bajo estas premisas pasa el tribunal a examinar las cuestiones previas promovidas por el demandado y su solución en primera instancia, y a tal efecto considera:

En relación con la cuestión de defecto de forma del libelo, opuesta por el demandado con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dijo el sentenciador de la recurrida que “cuando se demanda la resolución de contrato de arrendamiento, no es requisito indispensable indicar situación ni linderos, ya que el juicio que se ventila no es por reivindicación, deslinde o interdicto, donde sí es indispensable indicar los mismos”, acotando que la ubicación y número del inmueble sobre el cual versa el contrato cuya resolución se demanda “aparece señalada tanto en el libelo de demanda como en el contrato que dio origen al presente juicio”. Ahora bien, es evidente que la pretensión no tiene por objeto discutir ningún aspecto relacionado con la propiedad o posesión de un bien inmueble o con algún derecho real sobre la cosa, de modo que se requiera que ésta esté plenamente determinada con todas sus características, en vista de que el debate sobre el derecho podría incluir la propia identidad de la misma, sino derechos de naturaleza personal nacidos de una relación contractual contraída con un objeto conocido de antemano por las partes y el cual versa sobre una cosa que es la misma de que está disfrutando el arrendatario; por lo tanto, no puede plantearse respecto de su identidad ninguna duda que produzca indefensión para el demandado, por no precisarse con mayores detalles la respectiva pretensión.

En cuanto al alegato de que el Juzgado de la causa no debió admitir la demanda sino por las causales establecidas en el Decreto con rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por lo tanto existía una presunta prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, dijo el juzgador de la recurrida que el auto de admisión de la demanda “es un típico acto decisorio sobre los presupuestos procesales y los requisitos constitutorios de la acción ejercida”, declarando que la inadmisibilidad sólo procede cuando la demanda es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición precisa de la ley, y señaló que la acción ejercida está consagrada en el ordenamiento civil. Se observa efectivamente que el demandado no fundamentó la supuesta prohibición de admitir la acción propuesta en alguna disposición legal a la cual se opusiera la respectiva pretensión, justificando la necesidad de su aplicación, sino en que “la parte actora erró al determinar los fundamentos de derecho de su acción”. Ahora bien, en cualquier caso las causas de la acción resolutoria están constituidas por el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, según lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, y el artículo 33 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no introduce una previsión sustantiva especial en materia de resolución de contratos, pues sólo establece una disposición de carácter adjetivo para la tramitación de todas las demandas derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles urbanos o suburbanos, y a la misma estuvo apegado también el juzgador de la recurrida, al sustanciar y decidir la acción en entera conformidad con las disposiciones del Decreto Ley y el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil. Por lo demás, el supuesto en que los fundamentos de derecho en que se base la pretensión no sean expresados correctamente, sólo podría constituir, a lo sumo, un defecto de forma que no fue precisamente alegado y en ningún caso un impedimento para darle curso a la demanda, en virtud del principio de que el derecho se presume conocido por el juez. .

Por último, opuso el demandado, con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la acumulación indebida de pretensiones, en que habría incurrido la parte actora al pretender el cumplimiento del contrato y su resolución, al mismo tiempo. Esta cuestión fue desechada por el sentenciador de la recurrida, considerando que ambas acciones están enmarcadas dentro del ordenamiento jurídico civil. Ahora bien, para que sea pertinente la promoción de la cuestión planteada se requiere, de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que se hayan acumulado en el libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, o que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, y ninguno de estos supuestos se encuentra presente en el caso de autos. En realidad, la actora no ha solicitado por una parte la resolución del contrato y por la otra “el pago de arrendamientos supuestamente insolutos”, dado que ciertamente el pago ha sido reclamado a título de daños y perjuicios por causa de haber continuado ocupando indebidamente el inquilino el inmueble arrendado, impidiéndole al arrendador la celebración de un nuevo contrato. Estas pretensiones no son excluyentes ni contrarias entre sí, según los efectos materiales perseguidos con el ejercicio de cada una de ellas, por lo cual el mismo artículo 1.167 del Código Civil permite el ejercicio electivo de la acción de cumplimiento o la de resolución, si una de las partes no ejecuta su obligación, “con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Por lo demás, el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo y cuando se reclaman prestaciones pretéritas devengadas por causa de su ejecución, como se trata de efectos ya producidos, el contrato debe cumplirse respecto a las obligaciones causadas por la posesión de que ha disfrutado el arrendatario, sin que esto sea susceptible de ser interpretado como que el arrendador no desea la terminación del contrato por la falta del inquilino; antes bien, se justifica plenamente no sólo desde el punto de vista sustantivo, sino también por razones de economía procesal, que él exija en la misma demanda lo que se ha convertido en un derecho de crédito adquirido contra el deudor en la relación arrendaticia.

Por otra parte, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos, de conformidad con el artículo 10, in fine, del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todas las demandas a que se refiere el artículo 33 eiusdem deben ser conocidas por la jurisdicción civil ordinaria y ser sustanciadas y decididas conforme a las disposiciones contenidas en el mismo Decreto y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, es decir, que los demás supuestos contemplados en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil tampoco son aplicables, ya que dichas pretensiones competen al conocimiento de los mismos tribunales y los trámites de cognición y las decisiones que a ellas corresponden no son incompatibles entre sí, por motivo de la unidad de jurisdicción y de procedimientos que rige en la materia.

Estos criterios están recogidos detalladamente por el autor E.M.L. en su conocido Curso de Obligaciones (páginas 516 y 517), cuando explica los efectos de la resolución:

1°) La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

2°) Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Las partes vuelven a la misma situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deberán devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

“Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las prestaciones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si ese tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.” Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso.”

3°) La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante.

En virtud de los razonamientos expuestos, está ajustada a derecho la decisión apelada en cuanto a la declaratoria sin lugar de las cuestiones previas, y deberá examinar esta alzada el mérito de las excepciones opuestas al fondo por el apoderado del demandado.

CAPÍTULO II

DEFENSAS PERENTORIAS

Al respecto se observa que aquél rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda, negando los hechos y el derecho en que la misma se fundamenta, argumentando que no le debe a la arrendadora los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre/2001 y enero y febrero/2002, a razón de SETECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 743.000,00) cada uno, porque fueron debidamente pagados en vista de las consignaciones arrendaticias que tuvo necesidad de efectuar ante el mismo Juzgado del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de conformidad con los artículos 51 y 53 del citado Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegó igualmente la modificación hecha por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CENTRO M.C.A. al contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento consignado por ésta, según la cual la arrendadora convino con el inquilino en que éste podía pagar los cánones respectivos fuera del plazo estipulado en dicha cláusula, con la obligación de pagar una cantidad adicional al monto de la pensión acordada cuando así lo hiciere, y a fin de probar este alegato acompañó sendos recibos que supuestamente así lo demuestran.

En relación con las consignaciones de los cánones de arrendamiento, es desacertado, en fuerza del análisis realizado más adelante, el juicio contenido en la sentencia apelada, de que aquellas mensualidades consideradas insolutas por la parte actora y las cuales determinaron a ésta a demandar la resolución del contrato, por falta de pago de dichas obligaciones, no fueron efectuadas dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de cada mensualidad, como lo requiere el artículo 51 del Decreto-Ley.

La consignación arrendaticia es un mecanismo para el ejercicio del derecho que tiene todo arrendatario a liberarse de la obligación de “pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos” que le impone el artículo 1.592, numeral 2°, del Código Civil, y tiene el efecto de que pueda considerarse al arrendatario en estado de solvencia respecto del cumplimiento de esas mismas obligaciones, en los supuestos legalmente previstos, cuando ha sido legítimamente efectuada. La norma del artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fija el plazo para la consignación de “la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, la cual, siendo oportuna y cumpliendo con otros requisitos previstos en el Título VII del mismo Decreto, es como puede considerarse legítimamente efectuada y hacer presumir el estado de solvencia del inquilino en el cumplimiento de las respectivas obligaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 56 ejusdem.

Sobre el hecho material de las consignaciones no hubo ninguna controversia entre las partes, ambas las hicieron valer como pruebas comunes y tal como fue examinado por el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, la parte demandada consignó el día 21-01-2002 la mensualidad correspondiente a diciembre/2001 (folios 44 y 69), el día 19-02-2002 la mensualidad correspondiente a enero/2002 (folios 48 y 71) y el día 19-03-2002 la mensualidad correspondiente a febrero/2002 (folios 50 y 73). Ahora bien, cabe preguntarse cuándo se inicia el cómputo de los “quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” que establece el citado artículo 51 para que la consignación pueda considerarse legítimamente efectuada.

En otras decisiones, este mismo tribunal ha sostenido el criterio de que, si convencionalmente se pactó un plazo para que el arrendatario pague el canon de arrendamiento vencido, como sucede con el contrato cuya resolución se solicita, en cuyas previsiones la oportunidad de dicho pago se extiende a “los cinco primeros días siguientes al vencimiento inmediato anterior”, deberá entenderse, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.214 del Código Civil, que esa prórroga ha sido establecida en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otras circunstancias resultare haberse puesto a favor del acreedor, o de las dos partes, y por consiguiente no puede considerarse en mora al deudor mientras esté pendiente la mencionada prórroga, por ser al final del término de ésta cuando la obligación, además de líquida y cierta, es exigible. De acuerdo con este criterio, las consignaciones señaladas las hizo efectivamente el inquilino dentro del plazo de los quince (15) días siguientes al término de las prórrogas convenidas para el pago de los respectivos cánones, según los comprobantes presentados.

Sin embargo, no basta que la consignación arrendaticia sea oportuna para considerarla como legítimamente efectuada, porque también son requisitos esenciales de la misma, de conformidad con el segundo aparte del artículo 53 del citado Decreto-Ley, que el inquilino justifique el uso de esta modalidad excepcional de cumplimiento de su obligación, indicando el motivo por el cual efectúa la consignación y que aporte diligentemente la información suficiente para el logro de la notificación del beneficiario dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.

La eficacia liberatoria de la consignación no está condicionada a la notificación que se le haga al arrendador de que las sumas consignadas están a su orden y disposición, ya que, por un lado, precisamente corresponde al tribunal receptor realizarla de oficio y su omisión no tiene ninguna influencia perjudicial en contra del arrendatario consignante; y, mucho menos está condicionada a la aceptación del arrendador, porque no lo establece así la ley, sino que simplemente ésta subordina la validez del pago efectuado por esta vía a la verificación y aprobación del tribunal de la causa sobre el debido cumplimiento por parte del arrendatario de todos las actuaciones que a él le incumban en el procedimiento especial consignatorio, dependiendo la declaratoria de que la consignación fue legítimamente efectuada de que el consignante de la pensión arrendaticia haya cumplido con todos los requisitos esenciales establecidos por el legislador en los artículos 51, 53 y 54 del Decreto, según lo establece el artículo 56 eiusdem. En este sentido, y para que el beneficiario pueda estar en conocimiento de la consignación, hay una iniciativa mínima que debe cumplir el interesado, limitada a suministrar de manera suficiente la dirección del acreedor arrendaticio, y, de no conocerla, a solicitar la publicación de un cartel de notificación para ser agregado al expediente, porque sólo bajo ese supuesto la notificación es posible.

Ahora bien, no obstante haberse verificado el hecho consignatorio, no existe prueba de que se realizó aquella iniciativa, a juzgar por las actuaciones compulsadas del expediente de consignaciones, a solicitud de ambas partes, porque en los recaudos presentados por ellas no consta que el demandado haya realizado las diligencias pertinentes ante el tribunal receptor para los fines de la respectiva notificación. De haberlas efectivamente realizado, era indispensable tal demostración por el demandado ante el juzgado de la causa que conoció de la acción judicial del arrendador, para permitirle valorar la legitimidad de las consignaciones y hacer valer la presunción de solvencia que puede devenir de dicha modalidad, en atención a lo establecido por los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que para ser liberado de su obligación debe quien lo pretenda, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación, y también en consideración a que la legislación especial arrendaticia no previó como suficiente la simple consignación para demostrar el estado de solvencia del inquilino.

En consecuencia, se desestima la excepción perentoria de pago opuesta por el demandado, pues en razón de no haber demostrado que sus consignaciones fueron legítimamente efectuadas, no puede admitirse que haya quedado liberado de su obligación y así se declara.

En todo caso, el demandado se excepcionó del exacto cumplimiento por parte suya de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, argumentando que ambos otorgantes modificaron la voluntad expresada por ellos en el respectivo instrumento, dejando como indeterminada la fecha de pago de cada uno de los cánones de arrendamiento, y que los recibos de cantidades diversas acompañados por él como anexos “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K” y “L” de su escrito de contestación de la demanda comprueban su alegato. De ser establecido ese hecho, como resultado del mismo aparecería cuestionada la eficacia de las mencionadas consignaciones para demostrar la solvencia o insolvencia del inquilino, por ser incierta la exigibilidad de sus obligaciones, y, en consecuencia, los plazos de pago del precio del arrendamiento y de las propias consignaciones ya no serían computables desde los respectivos vencimientos. Además, no resultaría posible calificar sólo con base en la extemporaneidad legal de las consignaciones, si hubo o no incumplimiento de parte del inquilino, ni determinar cuándo éste pudo haberse producido, sin examinar otros elementos de juicio.

Para analizar esta situación, el tribunal debe remitirse, como lo hizo el sentenciador de la recurrida, a las previsiones establecidas en el contrato suscrito por ambas partes, el cual tampoco fue desconocido por el demandado. En este sentido, el documento privado mediante el cual se instrumentó dicha convención tiene efectivamente el valor probatorio que le asigna el artículo 1.363 del Código Civil en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, y como tal documento también “hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, el demandado debió probar que la voluntad de las partes difiere de lo expresado en su contenido, para justificar que efectivamente se modificó lo que las partes hubiesen dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento.

Para tal efecto, ha pretendido demostrar el demandado esa presunta modificación de la voluntad de los contratantes con varios comprobantes de cantidades recibidas por la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA C.A. de parte suya en meses anteriores, cada una de las cuales representaría una suma adicional al monto de los respectivos cánones de arrendamiento. Pero al verificarse el concepto de esas entregas se observa que la causa de dichos pagos, escrita en aquellos comprobantes, no fue otra que la de satisfacer los intereses correspondientes a la mora en que reiteradamente ha incurrido en el cumplimiento de sus obligaciones, y, más bien, lo que propiamente se infiere de ello es la intención de la arrendadora de recibir la renta al consumarse el vencimiento de cada mensualidad. Del resto, ni el inquilino ni sus representantes en el juicio realizaron ninguna otra actividad probatoria para comprobar la mencionada excepción.

Además, interpreta el tribunal que la supuesta indeterminación de la época para realizar el pago del precio del arrendamiento, equivale a una falta de estipulación, y en tal supuesto es lo usual que la renta de arrendamientos de inmuebles urbanos se pague por mensualidades vencidas. Esta interpretación es la que, en ese mismo supuesto, se adapta mejor a la naturaleza del contrato, en el cual el arrendatario persigue la percepción de una renta que por ser periódica requiere de plazos definidos, y debe tenerse en cuenta también cuál fue la voluntad expresada en convenciones previas celebradas por las partes sobre el mismo objeto y la aplicación práctica que han venido haciendo del contrato precedente. En este sentido, no puede dejar de observarse la propia confesión del apoderado judicial del demandado, quien en su escrito de contestación expresó: “... mi representado cumplió con todas las obligaciones que le impone el contrato y particularmente con el pago del canon mensual”.

En conclusión, se deberá atender al contrato suscrito por ambas partes como el único instrumento que rige la relación arrendaticia celebrada entre ellas, en el cual se estipuló, según la cláusula segunda, un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 743.000,00), que el arrendatario se comprometió a cancelar puntualmente dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento inmediato anterior, obligación que ciertamente el inquilino dejó de cumplir, en lo que respecta a las pensiones causadas durante los meses de diciembre/2001 y enero y febrero/2002, como se deduce del hecho de haber alegado y no haber probado la ejecución del pago adeudado por medio de consignaciones legítimamente efectuadas y así se establece.

De acuerdo con todo lo expuesto, la decisión apelada estuvo ajustada a derecho cuando declaró con lugar la acción resolutoria, salvando y sustituyéndose en la forma expresada en el cuerpo de esta sentencia los motivos por los cuales fue estimada la pretensión de la arrendadora demandante.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de T.d.l.C.J. del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como tribunal de alzada, DECLARA SIN LUGAR LA APELACIÓN que interpuso el ciudadano NIKOLAS G.B. contra la sentencia definitiva dictada en el presente juicio por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha once (11) de julio de dos mil dos (2002), y CONFIRMA el dispositivo del fallo recurrido, salvando las discrepancias de criterio expresadas en el cuerpo de esta misma decisión. En consecuencia, SE DESECHAN por improcedentes las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y por consiguiente, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, en fecha primero de septiembre de mil novecientos noventa y ocho, entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CENTRO M.C.A. y el ciudadano NIKOLAS G.B.G., ambas partes identificadas en el encabezamiento del presente fallo, sobre el local comercial N° 23, planta baja del edificio “San Miguel”, ubicado en la Calle Miquilén de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda, y se condena al demandado a devolver el inmueble arrendado, sin plazo alguno, a la arrendadora, totalmente desocupado de bienes y personas.

Se condena al ciudadano NIKOLA G.B.G. a pagarle a la parte actora, de conformidad con el artículo 1.616 del Código Civil, los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de diciembre/2001 y enero y febrero/2002, y los que se continúen venciendo mensualmente hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de SETECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 743.000,00) cada uno.

Se condena en costas al demandado, por haber resultado vencido totalmente en el presente litigio. ASÍ SE DECIDE.

Publíquese, regístrese, notifiquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de T.d.l.C.J. del Estado Miranda, en Los Teques, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre del año dos mil dos (2002). Años: 192° de la Independencia y 143° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

I.C.B.C.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 1:25 p.m. Se registró en el Libro Diario y se archivó copia en el libro copiador de sentencias del tribunal.

LA SECRETARIA,

I.C.B.C.

HJAS/icbc.-

EXP. N° 22938