Decisión nº PJ0102009000151 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 20 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veinte de julio de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO N° AP31-V-2007-001555

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Resolución de Contrato de Arrendamiento.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito federal (Ahora Capital) y Estado Miranda el día 09 de Octubre de 1984, bajo el N° 36, Tomo 8-A Sgdo, , según se evidencia del Acta de Asamblea Extraordinaria celebrada el día 08 de Diciembre de 1999 inscrita bajo el N° 22, Tomo 61-A-Cto., en el mismo Registro Mercantil antes señalado. Representada en la causa por sus co-apoderados judiciales, Abogados R.O.M., C.C.B. y K.A.Y.G., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad V-9.965.651, V-14.061.079 y V-13.126.079 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 40.518, 105.148 y 85.661 respectivamente, según se evidencia de instrumentos poder otorgados por ante la Notaría Octava del Municipio Autónomo Chacao, en fechas 06 de Diciembre de 2004 y 22 de agosto de 2006, el cual quedaron anotados bajo los Nros. 16, Tomo 91 y Nro. 70, Tomo 85, respectivamente, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, cursante a los folios 17 al 18 del expediente y 22 al 23 del expediente.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano A.A.M., venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N°12.656.956. Representada por Defensor Judicial, Abogada O.V.D.B., venezolana, mayor de edad, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 5.596.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce la presente causa éste Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en contra del ciudadano A.A.M., ambas partes ampliamente identificadas en éste fallo.

En efecto, mediante escrito de fecha 06 de Agosto de 2007, la parte actora interpuso la acción que ocupa a éste Juzgado, argumentando para ello, en síntesis, lo siguiente:

1. Que en fecha 25 de febrero de 2004, arrendaron inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nro. 01 que forma parte de la Planta Baja de la Casa nro. 734, ubicada en la Calle La Democracia con Calle Marina, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, al ciudadano A.A.M., antes identificado.

2. - Que el canon de arrendamiento mensual se estableció en la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 150.00).

3. - Que desde el mes de Noviembre de 2005, el arrendatario, antes identificado, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento por el inmueble que ocupa, es decir los meses correspondientes desde Noviembre a Diciembre de 2005, Enero de 2006 a Diciembre del año 2006, y Enero a Julio 2007, a razón de Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 150,00), que representa una suma adeudada de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs. 3.000,00).

4. - Que en razón de lo antes expuesto, procede a demandar al ciudadano A.A.M. (antes identificado) para que convenga o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO.- En dar por resuelto Contrato de Arrendamiento, ya señalado y como consecuencia de ello, entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; SEGUNDO.- En pagar por concepto de daños y perjuicios, la suma de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs. 3.000,00), como consecuencia de los cánones de arrendamiento insolutos a razón de Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 150,00), así como un monto equivalente por cada mes que el inmueble este ocupado desde la fecha de la presentación de la demanda hasta la real y efectiva entrega del inmueble.

5. - Fundamentaron su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 Ordinal 2do. del Código Civil, así como lo indicado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs. 3.000,oo) (Folios 02 al 09).

   -DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

   Por su parte la parte demandada, representada por la Defensora Judicial designada al efecto, mediante escrito de fecha 15 de junio de 2009, procedió a contestar la pretensión incoada en contra de su defendida, argumentando en su defensa, grosso modo, lo siguiente:

1. - Rechazo y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos y como en el derecho.

   En éstos términos quedó planteada la controversia.

   -III-

   -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

   Mediante escrito de fecha 06 de Agosto de 2007, la parte actora incoó la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra del ciudadano A.A.M.. (Folios 02 al 09).

   Por auto de fecha 08 de Agosto de 2007 se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y consecuencialmente se ordenó el emplazamiento de la demandada para la contestación a la demanda. (Folios 27 y 28).

   En fecha 28 de septiembre de 2007, se libró la respectiva compulsa de citación a la parte demandada. (Folio 33).

   En fecha 31 de enero de 2008, el ciudadano C.M., Alguacil Adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, consignó sin firmar la compulsa y su orden de comparecencia. (folio 36).

   En fecha 14 de febrero de 2008, el Tribunal acuerda librar Cartel de Citación a la parte demandada, los cuales en fecha 05 de marzo de 2008, fueron debidamente consignados por la parte actora. (folios 49, 54, 55 y 56).

   Mediante acta de fecha 21 de enero de 2009, se designó a la abogada O.V., inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 5.596, Defensor Judicial de la parte demandada. (Folio 108).

   Mediante escrito de fecha 15 de Junio de 2009 la apoderada judicial de la parte demandada, abogada O.V., antes identificada, consignó escrito de contestación de la demanda. (folio 140).

   Mediante escrito de fecha 02 de julio de 2009, la parte actora en la causa, consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 145 al 147); siendo proveídas mediante auto de fecha 03 de julio de 2009. (Folio 148).

   -IV-

   -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:

   Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.

   Así y conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.

   En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil:

   ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

   Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor E.M.L. en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:

   ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.

   Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.

   Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

   Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

   De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

   a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.

   b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.

   c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,

   d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

   De igual forma, cabe observar que, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

   Por último, la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro.

   Cabe señalar, que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que prevé:

   Articulo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.- (Fin de la cita).

   Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

   Articulo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Fin de la cita).

   Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.

   Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.

   La carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   Sentado todo lo anterior, se observa que la pretensión del actor se circunscribe en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de Febrero de 2004, por la presunta insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que la parte demandada habría dejado de cancelar los cánones correspondientes a los meses Noviembre a Diciembre de 2005, Enero a Diciembre de 2006 y Enero a Julio de 2007, lo cual totalizaría la cantidad de Tres Mil Bolívares Fuertes (3.000,00 Bs.f.), cada uno a razón de ciento cincuenta bolívares fuertes (150,00 Bs.f.), para lo cual probó la existencia de la obligación reclamada, pues trajo a los autos original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (Folios 25 y 26), del cual se evidencian las obligaciones contraídas por ellas al momento de suscribir el mismo, cuyo documento privado no fue desconocido en la forma de ley por la parte demandada a través de su defensora judicial designada, razón por la cual se le atribuye de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil plena validez probatoria. Así se establece

   Argumento que la parte demandada, a través de su defensora judicial, procedió a rebatir, más sin embargo no probó el haber satisfecho la obligación que se le reclama, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones, considerando el Tribunal que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece

   En consecuencia estando los méritos procesales a favor de la parte actora, existiendo plena prueba de los hechos alegados en el libelo y por cuanto se evidencia que la parte demandada en la causa se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Noviembre del año 2005 hasta el mes de Julio de 2007 (ambos inclusive), resulta forzoso para éste Juzgado declarar CON LUGAR la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en contra del ciudadano A.A.M., con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.

   Con relación a lo solicitado por la parte actora en su petitum, referente a la indemnización por daños y perjuicios por la ocupación del inmueble hasta la total entrega del mismo, este Juzgado ordena el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, adeudados y pretendidos en la causa por concepto de indemnización por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, correspondientes a los transcurridos desde el mes de Noviembre de 2005 a Julio de 2007 (ambos inclusive), cada uno a razón de ciento cincuenta bolívares fuertes (150,00 Bs.f.), mensuales, conforme a la cláusula Cuarta del contrato; para un total adeudado de Tres Mil Bolívares Fuertes (3.000,00 Bs.f.), mas aquellos que se continuaren venciendo hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, cada uno a razón de Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes mensuales (Bs. 150,00) mensuales.

   -DISPOSITIVO-

   En virtud De los fundamentos anteriormente expuesto, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:

   -PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en contra del ciudadano A.A.M., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

   -SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se declara RESUELTO el contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 25 de Febrero 2004 y como consecuencia de ello, se CONDENA a la parte demandada, ciudadano A.A.M., a realizar la ENTREGA MATERIAL real y efectiva del bien inmueble arrendado, el cual lo constituye por un apartamento identificado con el Nro. 01 que forma parte de la Planta Baja de la Casa N° 734, ubicada en la Calle La Democracia con Calle Marina, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, a favor de la parte actora, Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. y/o sus apoderados judiciales debidamente constituidos.

   -TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadana A.A.M., al pago de la suma de TRES MIL BOLIVARES FUERTES (3.000,00 Bs.f.), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y debidos, correspondientes a los meses de Noviembre a Diciembre de 2005, Enero a Diciembre de 2006 y Enero a Julio de 2007, cada uno a razón de ciento cincuenta bolívares fuertes (150,00 Bs.f.), más aquellos que se siguieran venciendo hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, cada uno a razón de ciento cincuenta bolívares fuertes (150,00 Bs.f.).

   -CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandada, al resultar totalmente vencida en la causa.

   -QUINTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del término legal previsto para ello por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil y su auto de diferimiento de fecha 15 de Julio de 2009, por lo que resulta innecesaria su notificación.

   -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTE (20) días del mes de JULIO del año DOS MIL NUEVE (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

   EL JUEZ TITULAR.

   N.G.C..

   LA SECRETARIA TEMP.

   ABG. Y.M.M.

   En la misma fecha, siendo las TRES Y TRECE MINUTOS DE LA TARDE (03:13 P.M), se publicó y registró la anterior decisión.

   LA SECRETARIA TEMP.

   ABG. Y.M.M..