Decisión nº 09.053-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Mayo de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

   PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA NAPOLITANO, S.R.L., sociedad mercantil, empresa de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 14 de mayo de 1968, bajo el Nº 87, Tomo 25-A, en su carácter de administradora, e INVERSIONES CIAMPI, C.A., sociedad mercantil, empresa de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 06 de diciembre de 1962, siendo la última modificación de sus estatutos bajo el Nº 59, Tomo 134-A, en su carácter de propietaria.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: O.O.R., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.425.

   PARTE DEMANDADA: PANADERÍA GUAYANA S.A., sociedad mercantil, empresa de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 14 de diciembre de 1978, bajo el Nº 53, Tomo 135-A.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.T.A., M.M.R. y D.M.H., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.463, 3076 y 90.842, respectivamente.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA

   Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 21.11.2008 (f. 237) por el abogado M.M.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PANADERÍA GUAYANA S.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 17.10.2008 (f 223 al 230), por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA NAPOLITANO, S.R.L. contra la sociedad mercantil PANADERÍA GUAYANA, S.A., y se condena a la parte demandada a (i) hacer entrega a la parte demandante de los locales distinguidos con los Nros. 1, 2 y 3, del Edificio TIBER, situado en la Avenida Guayana con Calle Las Americas de la Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, del Distrito Capital, (ii) pagar a la parte actora la suma de VEINTIDÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00), por concepto de daños y perjuicio que corresponden a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre del año 2004, a razón de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.500.000,00) cada mes; C) pagar los cánones de arrendamiento que se continúen causando a partir de diciembre del año 2004 (inclusive) hasta la fecha en quede firme el presente fallo, a razón de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.500.000,00) cada mes.

   Por efectos de la distribución legal correspondió el conocimiento de dicho asunto a este Juzgado Superior Primero (f. 242), quien por auto de fecha 01.04.2009 (f. 243), dio por recibido el expediente, le dio entrada y acordó darle el trámite de juicio breve.

   El 15.04.2009 (f. 244) la parte demandada presentó escrito de conclusiones alegando (i) la incompetencia cuántica del juzgado de la causa; y (ii) la inadmisibilidad de la acción propuesta.

   El 27.04.2009 (f. 249) la parte actora presentó escrito de alegatos.

   Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace bajo las siguientes consideraciones.

3. RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS

   Se inició el presente juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA NAPOLITANO, S.R.L., contra la sociedad mercantil PANADERÍA GUAYANA, S.A., en fecha 09.11.2004 (f.1) por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   En fecha 01.12.2004 (f. 26 al 28), la sociedad mercantil INVERSIONES CIAMPI, C.A., asistida de abogado, compareció y consignó escrito sosteniendo la inadmisibilidad de la acción, ya que ella era la propietaria del inmueble.

   Por auto de fecha 14.02.2005 (f. 53), el Tribunal de la causa admitió la demanda y erradamente ordenó tramitarla por el procedimiento ordinario. Por auto de fecha 23.02.2005 (f. 54) el Tribunal corrige el error y le da trámite de procedimiento breve.

   Gestionada la citación, se le designó (f. 81) como defensor de oficio a la abogada M.F., quien quedó citada el 13.07.2005 (f. 88).

   En fecha 15.07.2005 (f. 90 al 101), comparece la representación judicial de la parte accionada, opone las cuestiones previas 6ª y 8ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y da contestación a la demanda.

   En fecha 22.07.2005 (f. 140 al 143), el apoderado judicial de la actora sociedad mercantil ADMINISTRADORA NAPOLITANO, S.R.L., consignó escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

   En fecha 05.03.2007 (f. 199 al 203), el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando (i) sin lugar la cuestión previa 6ª; y (ii) Con Lugar la cuestión previa 8ª, ambas del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia acordó se diera cumplimiento a la exigencia del artículo 355 del mencionado Código.

   Por medio de diligencia de fecha 20.02.2008 (f. 208), el apoderado judicial de la parte demandante consignó sentencia, en la que consta que el juicio cuya prejudicialidad privaba sobre este proceso, concluyó.

   En fecha 17.10.2008 (f. 223 al 230), el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la demanda.

   Notificadas las partes, la parte accionada por medio de apoderado, en fecha 21.11.2008 (f. 237) apeló de la sentencia, siendo oída en ambos efectos el 23.03.2009 (f. 240) y acordada la remisión de los autos al Juzgado Superior distribuidor.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   1. - Puntos Previos.-

   1. De la Comparecencia en juicio de la compañía INVERSIONES CIAMPI, C.A.

      Como punto previo debe ésta Alzada pronunciarse sobre la presencia fugaz en juicio de la empresa INVERSIONES CIAMPI, C.A., quien en su carácter de propietaria de un tercio (1/3) de los derechos indivisos del bien inmueble, incluyendo los locales 1, 2 y 3 de la planta baja del edificio “Tiber”, ubicado en la avenida Guayana, Urbanización Las Acacias, jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital, objeto del contrato de arrendamiento que en el presente caso nos ocupa, pretendiendo sustituirse en la persona del actor.

      Ahora bien, la pretendida incorporación de este tercero, es procesalmente irregular, primero, porque cuando pretende incorporarse no se había tramitado la demanda; y, segundo, porque al ser una intervención principal o excluyente constituye una acumulación sucesiva por inserción de pretensiones, el artículo 371 del Código de Procedimiento Civil establece los mecanismos procesales para la incorporación voluntaria de terceros, los cuales no fueron utilizados por la compañía INVERSIONES CIAMPI, C.A., lo que torna inadmisible su incorporación. ASI SE DECLARA.

   2. De la Incompetencia del Tribunal.

      En sus informes ante esta Alzada la parte demandada, compañía PANADERÍA GUAYANA, C.A., ha sostenido la incompetencia del Tribunal para conocer de la presente causa, por cuanto, en su decir el Tribunal de la Primera Instancia es incompetente por razón de Cuantía.

      Al respecto, debe precisarse que el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, en su primer aparte, establece que “la incompetencia por el valor puede declararse aun de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia”. Lo que significa que la denuncia de incompetencia cuántica tiene un momento preclusivo: en cualquier momento, durante la secuela del juicio en primera instancia. “Ello se debe que de que solo está en juego la cuantía de la pretensión y no algo más complejo como es la especialidad científica dentro del ámbito del saber jurídico que interesa a la resolución del caso (vid. HENRIQUEZ LA ROCHE, Ricardo: Código de Procedimiento Civil, T. I, p. 271)”.

      Ahora, al haber decurrido el momento preclusivo para alegar la incompetencia cuántica y no alegada o denunciada, se entiende que ha sido convalidada tácitamente por omisión de las partes. En tal sentido, es inadmisible la pretensión de la demandada, que en la segunda instancia se entre a conocer y decidir su alegato de incompetencia cuántica. ASI SE DECLARA.

   3. De la lnadmisibilidad de la acción propuesta.

      En sus informes ante esta Alzada ha esgrimido la parte demandada, compañía PANADERÍA GUAYANA, C.A., el alegato de Inadmisibilidad de la acción propuesta, ya que no se ejerció, en su decir la acción que correspondía para este caso de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.

      Alegó la parte demandada compañía PANADERÍA GUAYANA, S.A. que (i) el presente contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado; y (ii) que la parte actora ha desatinado al incoar una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, siendo lo correcto una acción de Desalojo.

      * Precisiones conceptuales.

      El legislador civil, estableció medios procesales para actuar cuando haya una relación jurídica arrendaticia. Así el artículo 34 de La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece que:

      "Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces; o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

      En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

      Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

      Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

      Al comentar este artículo, dice el doctor J.L.V., en su texto Análisis a la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, p. 89, “…En estos contratos la acción resolutoria, de cumplimiento, o cualquier otra acción puede ejercerse cuando las causales de incumplimientos o violación de la ley no sean coincidentes con los casos previstos en los literales de dicho artículo, conforme lo señala el Parágrafo Segundo, ejusdem, el cual dispone: “quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

      En criterio de quien sentencia, el artículo 34 pretranscrito contiene dos supuestos procesales muy específicos: (a) en los casos de reclamos sobre contratos a tiempo indeterminados y verbales, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales que taxativamente señala en los literales de la a la , y por cualquiera de los otros medios procesales, cuando se trate de motivos distintos a los señalados en sus literales; y (b) las acciones de resolución, cumplimiento o cualquier otra podrán intentarse cuando se trate de contratos a tiempo determinado. Quiere decir que en los supuestos de contratos a tiempo determinado queda excluida la acción por desalojo.

      *Temporalidad Arrendaticia del Contrato.-

      Planteada así la litis, conviene analizar la temporalidad arrendaticia del contrato existente entre las partes actuantes, para verificar sí ciertamente el presente contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, o si es un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto, éste hecho incide indefectiblemente (st. del 23.08.2.004, caso: INVERSIONES ESCACHIA, dictada por este tribunal), sobre la inadmisibilidad de la acción propuesta, cuando se trata de un contrato a tiempo determinado de un inmueble, solicitando resolución contractual vía artículo 1167 del Código Civil.

      A los efectos de definir la naturaleza temporal del contrato, se observa que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento habido entre las partes, establece lo siguiente:

      La duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año fijo, prorrogable por un periodo de igual tiempo, siempre y cuando una de las partes manifestare a la otra su deseo de no prorrogarlo más con 60 días de anticipación antes del plazo fijo o una de las prorrogas

      .

      De la presinsertada cláusula del contrato suscrito por las partes actuantes en el presente juicio en fecha 15.06.1979, queda entendido que las partes, sin duda alguna, se avinieron a una relación contractual de tiempo determinado (un año), y se sometieron a la posibilidad de prorrogarlo por un período sucesivo de un (1) año, siempre y cuando una de las partes manifestare a la otra su deseo de no prorrogarlo más con 60 días de anticipación antes del plazo fijo; y de manera contradictoria agrega “o cualquiera de sus prorrogas”.

      Si bien es determinante y clara la voluntad de las partes de conferirle al contrato de arrendamiento un término fijo, este hecho por sí sólo no le hace inmodificable por eventos posteriores o por mandato legal, por lo que se impone examinar otros elementos que incidieron sobre esta relación contractual. O interpretar la voluntad contractual, en especial cuando contradicción en sus términos, ambigüedad u oscuridad.

      A tales efectos, se debe decir que la cláusula segunda señala que el contrato será “prorrogable por un periodo de igual tiempo”, aun cuando más adelante señala que concluirá, cuando con sesenta días de anticipación se manifieste el deseo de no prorrogarlo “antes del plazo fijo o una de las prorrogas”. Hay, pues, una contradicción contractual cuando se habla de prorrogarlo “por un periodo de igual tiempo”, siempre y cuando no se produzca la notificación de la no renovación antes del vencimiento del plazo fijo; y luego se agrega desarticuladamente “una de las prorrogas”. Ahora, ¿a qué prorrogas se refiere, cuando se precisa que el contrato será prorrogable “por un periodo de igual tiempo”?. La expresión “Un periodo de igual tiempo” la única connotación que se le puede dar es que es prorrogable un año, una sola vez. Da fuerza a esta interpretación (i) la ausencia de determinación de la naturaleza contractual por la actora, la que se limita a afirmar que hasta el 2003 se llevaba una relación arrendaticia, más o menos satisfactoria; y (ii) el reclamo de pago de cuotas insolutas -solicita el pago de los cánones de arrendamiento presuntamente adeudados desde el mes de diciembre de 2003 hasta el mes de octubre de 2004-, las que en su coordenada de tiempo extrapolan el 15 de junio, que es cuando contractualmente debería precluir la prorroga. Y esa extrapolación del 15 de junio, genera una duda razonable ¿por qué si era a tiempo determinado el contrato, con un impago desde diciembre de 2003, se le notificó la no renovación contractual, para así reclamar el cumplimiento?. O es que la parte actora ya lo percibía como indeterminado.

      Luego, ante estas dudas, hay que decir, interpretando el contrato (art. 12 CPC) que la voluntad contractual interpartes fue celebrar un contrato a tiempo determinado, “prorrogable por un periodo de igual tiempo”. Lo que significa que al vencimiento de la primera prorroga contractual y permanecer la demandada en el inmueble, sin oposición de la arrendadora, el contrato se tornó a tiempo indeterminado. ASI SE DECLARA.

      Ahora, en el presente asunto la sociedad mercantil ADMINISTRADORA NAPOLITANO, S.A., mediante demanda interpuesta contra la sociedad mercantil PANADERÍA GUAYANA, S.R.L., solicita el pago de los cánones de arrendamiento presuntamente adeudados desde el mes de diciembre de 2003 hasta el mes de octubre de 2004, por concepto de alquiler de los locales 1, 2 y 3, ubicado en la planta baja del edificio Tiber, y siendo que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, es un contrato a tiempo indeterminado, en el que se convino que comenzaría a regir en fecha 15 de junio de 1979 hasta por el periodo de un año, prorrogable por otro periodo de igual tiempo y luego se tornó en indeterminado. Entiende este sentenciador, al calificar la acción propuesta que al reclamarse la resolución contractual por impago de cánones arrendaticios de un contrato a tiempo indeterminado, sin atender a las previsiones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es evidente que se está yendo contra dicha previsión legal, que sólo autoriza la acción de desalojo en esos casos. ASI SE DECLARA.

      Evidenciándose en las actas procesales que la relación contractual arrendaticia establecida entre la sociedad mercantil PANADERÍA GUAYANA, S.A. en su carácter de arrendataria y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA NAPOLITANO, S.R.L. es a tiempo indeterminado y que la causal de incumplimiento alegada por la actora en su libelo de demanda se subsume en el literal del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, resulta forzoso para esta Alzada declarar Inadmisible el accionar de la parte actora por estar expresamente prohibido por la Ley. ASI SE DECIDE.-

   4. De los otros alegatos y defensas.

      En razón de lo antes expuesto, y de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por la demandante, se hace inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos y probanzas presentados durante la secuela del proceso. Y ASÍ SE DECLARA.

5. DISPOSITIVA

   En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: