Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Septiembre de 2007

Sentencia definitiva (fuera de lapso)

Exp.: 29.541 / civil / recurso.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: sociedad mercantil ADMINISTRADORA ONNIS, C. A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 03 de marzo de 1972, bajo el Nº 10, Tomo 38- A., administradora del edificio TORRE CREDICARD.

APODERADA JUDICIAL: abogado L.P., en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 22.738.

DEMANDADA: ciudadanos H.E.G. y J.E.F., venezolanos, mayores de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.174.787 y V-2.922.922, respectivamente.

APODERADA JUDICIAL: abogado S.H., en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.067.

MOTIVO: cobro de bolívares (apelación).

I

Corresponde a este Despacho, actuando como jurisdicción de alzada, pronunciarse respecto a la apelación interpuesta en fecha 22 de febrero de 2006 por la representación judicial de la demandante en contra de la sentencia definitiva emitida en fecha 05 de diciembre de 2005 por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

A manera de síntesis, estos fueron los actos procesales verificados en el devenir del juicio:

Se inicia la actual controversia por escrito libelar presentado para su distribución en fecha 26 de abril de 2004 por la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ONNIS, C. A., mediante el cual demanda por cobro de bolívares a los ciudadanos H.E.G. y J.E.F..

El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual la admitió el 05 de mayo de 2004 ordenando el emplazamiento de la demandada.

La citación de la demandada se verificó el 1º de marzo de 2005 y, el 25 de abril de 2005 contestó la reclamación propuesta en su contra.

Ambas partes promovieron pruebas y rindieron informes en la oportunidad procesal correspondiente.

La decisión recurrida se dictó el 05 de diciembre de 2005.

Por medio de diligencia presentada el 22 de febrero de 2006, la demandante apeló de la sentencia antes mencionada.

Una vez producida la apelación de marras, y subido el expediente a esta instancia, correspondió a este Despacho el conocimiento de tal recurso, en virtud de lo cual los autos se dieron por recibidos el 18 de mayo de 2006.

Finalmente, el 27 de junio de 2006 las partes rindieron informes.

II

Siendo la oportunidad procesal correspondiente para dictar pronunciamiento en cuanto a la procedencia del presente recurso, el Tribunal pasa a decidir lo que hubiere lugar con base en las consideraciones que a continuación se explanan:

Alega la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ONNIS, C. A. que es administradora del edificio TORRE CREDICARD según documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital el 24 de febrero de 2000, bajo el Nº 63, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría y, que en dicho instrumento constaría que la Junta de Condominio le autoriza para ejercer la representación judicial de la comunidad de copropietarios.

Afirma que los ciudadanos H.E.G. y J.E.F. son propietarios de una minitienda que forma parte del edificio de oficinas y comercios denominado TORRE CREDICARD, ubicada en el nivel mezzanina e identificada con el Nº 83, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda el 30 de abril de 1996, bajo el Nº 34, Tomo 2, Protocolo Primero, a la cual le correspondería un porcentaje de cincuenta y ocho cien milésimas por ciento (0.00058%) sobre los bienes, derechos y obligaciones del condominio, según documento protocolizado ante la misma Oficina Subalterna el 21 de octubre de 1994, bajo el Nº 3, Tomo 8 y sus aclaratorias de fecha 04 de abril de 1995 anotada bajo el Nº 34, Tomo 3 y del 20 de noviembre de 1995, anotada bajo el Nº 6, Tomo 14 del Protocolo Primero.

Arguye que los mencionados ciudadanos habrían dejado de pagar las pensiones de condominio correspondientes a los meses comprendidos entre septiembre de 2002 y marzo de 2004, cuya adición totalizaría la cantidad de un millón quinientos treinta y siete mil ciento ochenta y ocho bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs. 1.537.188,34), en razón de lo cual les demanda el pago de dicha cantidad, así como también los intereses de mora vencidos que ascenderían a la suma de doscientos siete mil novecientos veintiséis bolívares con treinta y un céntimos (Bs. 207.926,31) y los que se sigan venciendo hasta la total cancelación de lo adeudado, la cantidad de doscientos cuarenta y siete mil cuatrocientos cincuenta y cinco bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs. 247.455,54) por concepto de corrección monetaria sufrida por el capital adeudado desde la fecha de vencimiento de cada cuota, hasta el 31 de marzo de 2004 y la corrección monetaria que sufra el capital desde el 1º de abril de 2004 hasta que se dicte sentencia firme.

En la oportunidad de la contestación los ciudadanos H.E.G. y J.E.F. negaron y rechazaron la demanda y, la contradijeron impugnando en primer término los recibos de condominio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por desacuerdo con algunos de los gastos que no se habrían causado efectivamente.

Respecto a los recibos de los meses comprendidos entre diciembre de 2002 y febrero de 2003 señalaron que el Minicentro Doral se encontraba cerrado y, en consecuencia, también el local que les correspondería en propiedad por virtud del paro convocado por la C. T. V. y Fedecamaras, lo que a su juicio devino en la paralización de las actividades del Minicentro y el cese de los gastos y cargas del mismo que se generarían sólo al mantenerse en plena actividad.

En lo atinente al resto de los recibos cuyo cobro se reclama señala que se habrían cargado como gastos comunes de manera ilegal algunos conceptos que no estarían contemplados en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, ni en el documento de condominio.

Impugnó el instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital el 07 de julio de 2003, bajo el Nº 56, Tomo 109 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, en virtud de que para esa oportunidad ya habría fenecido el convenio que mantenían la ADMINISTRADORA ONNIS, C. A. y la junta de condominio de la TORRE CREDICARD y, el contrato de administración autenticado ante la misma Notaría el 24 de febrero de 2000, bajo el Nº 63, Tomo 23 de los libros de autenticaciones, pues su vigencia sería de un (01) año conforme a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y habrían discurrido más de tres (03) sin que la junta de condominio lo hubiese ratificado de manera expresa.

Opuso la falta de cualidad de la demandante con sustento en que habría actuado sin la autorización de la junta de condominio, en razón de que el contrato de administración además de encontrarse vencido, no le concedería facultades más allá de la simple administración, por lo que se estaría extralimitando en sus funciones y, en consecuencia, la abogado L.P. no tendría la debida capacidad para actuar en juicio y demandarle.

Finalmente, destacó que la demandante habría incurrido en inepta acumulación de pretensiones atendiendo a que reclamaba el pago de recibos de condominio, costas y costos del proceso y honorarios profesionales de abogados y, que esta última pretensión debe tramitarse por un procedimiento distinto al ordinario e incompatible con el mismo.

De la falta de cualidad

La representación judicial de los ciudadanos H.E.G. y J.F. opuso la falta de cualidad de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ONNIS, C. A. para intentar el presente juicio alegando al efecto que habría actuado sin la autorización de la junta de condominio, en razón de que el contrato de administración además de encontrarse vencido, no le concedería facultades más allá de la simple administración, por lo que se estaría extralimitando en sus funciones y, en consecuencia, la abogado L.P. no tendría la debida capacidad para actuar en juicio y demandarle.

La cualidad en sentido amplio es sinónimo de legitimación y, deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular.

En sentido procesal expresa una relación lógica entre la persona del actor concretamente considerada y, aquella a la que la ley concede el derecho de acción. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico queda circunscrito a saber determinar dicha relación en el proceso. El criterio tradicional y, en principio válido, es el que afirma que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la falta cualidad.

En el caso bajo examen la empresa ADMINISTRADORA ONNIS, C. A. alega su carácter de administradora del edificio TORRE CREDICARD. No obstante, la demandada destaca que el mandato de administración estaría vencido.

En ese sentido, es el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal el que dispone cuáles son los órganos encargados de la administración de los inmuebles regidos por la normativa que contiene, de la forma siguiente:

La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos…

Así las cosas, tenemos que la administración, entendida como actividad encaminada a la gestión y dirección de las actividades necesarias para el mantenimiento y mejora de los bienes comunes, corresponde a tres (03) órganos individualizados por el legislador patrio, a saber, la Asamblea de Copropietarios; la Junta de Condominio y; el Administrador; a quienes además les ha atribuido funciones propias.

A la Asamblea de Copropietarios, corresponde, entre otras cosas, la designación tanto de los miembros de la Junta de Condominio, como del Administrador, conforme a lo dispuesto en la norma parcialmente transcrita supra y el artículo 19 ejusdem y, autorizar la realización de obras para mejora de las áreas comunes.

Por su parte, las funciones propias de la Junta de Condominio se encuentran establecidas en la parte infine del mencionado artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:

…La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:

a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;

b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;

c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;

d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;

e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador

.

Mientras que las atribuciones propias del Administrador están determinadas en el dispositivo 20 ibidem, el cual es del tenor siguiente:

Corresponde al Administrador:

a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;

c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;

d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.

h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión…

Ahora bien, tal como se dejó sentado con anterioridad, la designación de la persona natural o jurídica para ocupar el cargo de Administrador corresponde a la Asamblea de Copropietarios. Sin embargo, puede ocurrir que dicha Asamblea omita la designación del mismo, cuestión que ha sido prevista por el legislador al establecer que esa facultad puede ser suplida por el Juez de Municipio, a solicitud de uno o más de los copropietarios.

Ante la inactividad de los copropietarios en requerir a la jurisdicción la designación del Administrador, es la Junta de Condominio el órgano llamado a ejecutar las labores propias de éste, tal como se desprende del literal “C” del artículo 18 parcialmente transcrito con anterioridad. Sin embargo, atribuciones como velar por el correcto manejo de los fondos por el Administrador y, autorizar a éste para ejercer la representación en juicio de los propietarios en los asuntos atinentes a la administración, resultan inejecutables, toda vez que son labores que están supeditadas a que el Administrador haya sido efectivamente designado y se trate de un órgano distinto a la Junta de Condominio.

Luego de una exhaustiva pesquisa efectuada al expediente, se evidencia del acta que recoge la asamblea de copropietarios del edificio TORRE CREDICARD que, se designó como administradora a la empresa ADMINISTRADORA ONNIS, C. A. y, por obra de lo dispuesto en dicha asamblea, posteriormente la junta de condominio suscribió un contrato de administración con la misma, en el cual le autoriza para ejercer en juicio la representación de los copropietarios, por lo que la demandante se encontraría facultada para proponer demandas en nombre de la comunidad de copropietarios del edificio TORRE CREDICARD.

Ahora bien, respecto al vencimiento, encuentra quien decide que si bien el administrador dura un (01) año en el ejercicio del cargo, ante la no elección del mismo es la junta de condominio la encargada de ejercer las facultades de aquél. En tal sentido, ésta determinó conjuntamente con la demandante en el contrato celebrado que el mismo se prorrogaría por períodos sucesivos de un año, a menos de que la junta de condominio o la administradora manifestare con noventa (90) días de anticipación al vencimiento su voluntad de no prorrogarlo, de manera que conforme a las normas que rigen la carga y distribución de la prueba contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la demandada ante su alegato de no vigencia y en consecuencia falta de cualidad de la demanda, acreditar que dicha contrato no se habría renovado sucesivamente, carga ésta que fue insatisfecha, en razón de lo cual se desecha su defensa y, así se declara.

En lo atinente a la falta de capacidad de la abogado L.P. para ejercer la representación en juicio de la administración, es menester precisar que ello es una defensa preliminar que debió ser opuesta acumulativamente con la efectivamente propuesta en la actual controversia. No obstante, es necesario advertir que la norma que juzga sobre su procedencia es el artículo 136 del Código Adjetivo Civil que se trasunta de seguidas:

Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley

.

Dicha norma refiere a la capacidad de ejercicio que recibe el nombre de capacidad procesal y, viene a ser la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los derechos o posibilidades procesales y asumir las cargas que devienen de las normas que tutelan el proceso y de las vicisitudes que ocurren en el mismo.

Conforme a dicho artículo, las partes pueden gestionar y obrar en juicio por sí mismas con la asistencia correspondiente o por medio de mandatario, siempre que tengan el libre ejercicio de sus derechos, es decir, que no tengan su capacidad disminuida al estar sometidos a patria potestad, tutela o curatela.

En ese sentido, era carga de la demandada invocar como cuestión previa alguna circunstancia que disminuya la capacidad procesal de la abogado L.P., bien por ser menor de edad, entredicha o inhabilitada y, en consecuencia encontrarse sometida a cualquiera de los regímenes de representación que prevé la Ley Sustantiva Civil.

Del mérito de la controversia

Pasa de seguidas el Tribunal a analizar el material probatorio adjuntado por las partes conforme al imperativo contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

La demandante allegó con el libelo los siguientes instrumentos: 1.- En copia simple, documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 07 de julio de 2003, bajo el Nº 56, Tomo 109 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría; 2.- En original, recibos de condominio a nombre del ciudadano H.E.G., correspondientes al inmueble distinguido como Loc M83, por los meses comprendidos entre septiembre de 2002 y marzo de 2004; 3.- En copia simple, documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24 de febrero de 2000, bajo el Nº 63, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría y; 4.- En copia certificada, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda el 30 de abril de 1996, bajo el Nº 34, Tomo2, Protocolo Primero.

Los instrumentos descritos bajo los números 1, 2 y 3 fueron impugnados por la demandada con sustento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, dicha norma determina la impugnación como medio de ataque de las reproducciones realizadas por cualquier medio mecánico de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de manera tal que sólo era posible en esos términos impugnar los documentos descritos bajo los números 1 y 3. Sin embargo, es preciso destacar que los medios impugnados fueron producidos por la demandante junto al libelo, en razón de lo cual su impugnación debía realizarse en la oportunidad en que opuso una cuestión preliminar, acto asimilable en cuanto a oportunidad se refiere a la ocasión establecida por el legislador para emprender el ataque del instrumento, por lo que resulta a todas luces extemporáneo. Es preciso señalar, que aún atendiendo la impugnación ello no deriva en que los instrumentos pierdan valor probatorio, pues los alegatos esgrimidos por la demandada no se dirigen a atacar el mismo, sino los hechos que documentan. Los documentos descritos no fueron tachados o desconocidos en la oportunidad procesal correspondiente, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio por imperio del artículo referido con anterioridad.

En el caso específico de la impugnación del poder, resulta pertinente advertir que la oportunidad para que la demandante impugne el instrumento que acredita la representación de la demandada viene determinada por la regla general en materia de nulidades contenida en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, por virtud de la cual, si dicha impugnación no se verifica en la primera ocasión en la cual la legitimada para ello comparece al Tribunal, se considera subsanado el defecto que se le irroga. En ese sentido, de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente expediente se desprende que, la demandada impugnó el poder presentado por la abogado L.P. en la oportunidad de la contestación y, ya había comparecido con anterioridad a oponer una defensa preliminar. En consecuencia, resulta extemporáneo por demorado el cuestionamiento formulado por la demandante al poder consignado por la abogado L.P. y, así se declara.

La representación judicial de la demandada promovió en el lapso procesal correspondiente los siguientes documentos: 1.- En copia simple, instrumento inscrito por ante el Registro Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 20 de junio de 1995, bajo el Nº 43, Tomo 179- A Pro.; 2.- En original, patente de industria y comercia expedida por la Dirección de Recaudación de Rentas de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda a favor de PROMOTORA COSNI; 3.- En original, planilla de censo de contribuyentes emanada de la División de Inspección y Fiscalización de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda a nombre de la empresa NIDWALDEN RELOJERÍA, C. A.; 4.- En copia simple, declaración definitiva de rentas correspondiente a dicha sociedad mercantil y; 5.- En original, inventario correspondiente a la mencionada empresa. El instrumento descrito bajo el número 1 no fue impugnado, tachado o desconocido, en razón de lo cual se le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código Adjetivo Civil, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Los hechos recogidos en los instrumentos administrativos enunciados bajo los números 2, 3 y 4 no fueron desvirtuados con ningún otro medio de prueba, en razón de lo cual surten valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. El inventario mencionado se trata de un instrumento privado emanado de un tercero ajeno a la controversia, en razón de lo cual debía ser ratificado en atención del dispositivo 431 del Código de Procedimiento Civil, cuestión que no se verificó, en razón de lo cual queda desechado del procedimiento.

Durante la secuela probatoria, la demandante consignó libro de actas devuelto previa certificación por secretaría correspondiente al edificio TORRE CREDICARD, para promover las actas Nros. 2, 5 y 10 que recogen las asambleas de copropietarios del mencionado edificio celebradas los días 01 de julio de 1998, 08 de marzo de 2001 y 21 de julio de 2004, respectivamente, las cuales no fueron tachadas o desconocidas, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 440, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, promovió el testimonio del ciudadano J.M.R.S., quien en la oportunidad de rendirlo manifestó ser venezolano, de cuarenta y siete (47) años de edad, técnico en construcción de profesión, domiciliado en el Conjunto Residencial Los Pinos, Casa Nº 1-A-4, ubicada en la urbanización Las Rosas, Guatire, Estado Miranda y, no manifestó hechos relevantes a la solución de la actual controversia, en razón de lo cual queda desechado del procedimiento conforme a lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil y, así se declara.

La demandada alegó que su antagonista habría incurrido en inepta acumulación de pretensiones. Ante ese alegato, es preciso observar que ello se erige como un motivo de defensa preliminar conforme a lo establecido en el artículo 346, ordinal 6º del Código Adjetivo Civil, que a pesar de haber sido opuesta por otra circunstancia, sin embargo no fue invocado este específico defecto en ese momento, por lo que resulta inoportuno emitir pronunciamiento al respecto en la oportunidad de fallar el fondo de la controversia, en razón de lo cual se desecha dicho alegato y, así se declara.

Deduce este juzgador, que la presente causa tiene como tema de decisión dilucidar el presunto incumplimiento por parte de los ciudadanos H.E.G. y J.F.d. su obligación de pagar las pensiones de condominio causadas durante los meses discurridos entre septiembre de 2002 y marzo de 2004, por el inmueble de su propiedad ubicado en el edificio TORRE CREDICARD, identificado como Mezzanina, local Nº 83.

Así planteada la delación, se observa que es un hecho admitido por las partes que los mencionados ciudadanos son efectivamente propietarios del inmueble indicado por la demandante. A los fines de demostrar sus alegatos, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ONNIS, C. A., acompañó a los autos recibos de cuotas de condominio de los inmuebles en referencia, emanados de dicha empresa correspondientes al período comprendido entre septiembre de 2002 y marzo de 2004, aduciendo que ninguno de esos recibos fue pagado en su oportunidad por los ciudadanos H.G. y J.F., propietarios del Local Nº 83 ubicado en el nivel Mezzanina del edificio de oficinas y comercio TORRE CREDICARD.

Ahora bien, de la circunstancia de que dicho inmueble es parte integrante del edificio TORRE CREDICARD administrado por la demandante, y de que dicho edificio se encuentra regulado bajo el régimen de propiedad horizontal, tal y como se desprende de su documento de condominio, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 21 de octubre de 1994, anotado bajo el Nº 3, Tomo 8, Protocolo Primero y sus sucesivas aclaratorias, se tiene que es deber de todos los copropietarios del mismo contribuir con las cargas que éste genere, entre ellas, el pago de las cuotas mensuales de condominio.

La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación in comento en el artículo 11, que a continuación se transcribe:

Los propietarios de los apartamentos deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 les hayan sido atribuidos.

Los propietarios pueden librarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor de los propietarios restantes. En tal caso el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos

.

De la norma trascrita ut supra se colige que, es la propia ley especial que rige la materia la que impone a los propietarios de apartamentos o locales comerciales de un edificio regulado por sus disposiciones, el deber de pagar los gastos comunes en proporción a su alícuota de participación en los derechos y cargas de la comunidad de propietarios. En tal sentido, se impone para este Tribunal el deber de revisar cuáles son esos gastos que, según la ley, ostentan la cualidad de comunes, y que por tanto, obligan a todos los copropietarios a contribuir en su pago, siendo el artículo 10 del mismo texto legal el que determina a qué se contraen tales erogaciones, a saber:

Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:

a) Los causados por la administración, conservación, reparación, y reposición de las cosas comunes;

b) Los que se hubieren acordado como tales por los propietarios correspondientes;

c) Los declarados comunes por la Ley o por el Documento de Condominio

.

Se desprende que, los gastos de administración de un inmueble regido por la Ley de Propiedad Horizontal son reputados comunes por ella misma, y en tal sentido, deberán los propietarios de dichos bienes, de acuerdo a su obligación de contribución prevista en el artículo 11 ejusdem, pagar los gastos que por tal concepto se causen.

En el caso bajo análisis, observa este juzgador que la persona jurídica encargada de la administración del edificio TORRE CREDICARD, libró planillas de liquidación por concepto de pago de los gastos comunes correspondientes al local M83, de dicho inmueble al copropietario, ciudadano H.E.G., y aduce que tanto éste como el ciudadano J.F. no atendieron la obligación de contribución que la ley les impone; entonces, tocaba a dichos ciudadanos, por imperio del principio de la carga y distribución de la prueba, desvirtuar tal alegación demostrando el haber sido liberados de dicha obligación.

Durante la secuela probatoria, la demandada no promovió probanza alguna que acreditara que han quedado libertados de la obligación cuyo cumplimiento reclama la demandante probando que la misma quedó extinguida por otro de los modos de declive de las obligaciones legalmente permisibles, por el contrario, reconocen abiertamente su reticencia en la contribución de los gastos comunes del edificio en el momento en que “impugnan” algunos conceptos contenidos en los recibos.

Evidenciado como ha quedado en el presente juicio, que ante la alegación de no pago erigida por la demandante su antagonista no logró demostrar fehacientemente su solvencia en el pago de las pensiones de condominio que le fueron opuestas en la demanda, a saber, aquellas comprendidas entre el mes de septiembre de 2002 y marzo de 2004, lo propio en derecho es declarar que se encuentra insolvente en el cumplimiento de su obligación legal de contribución, y por lo tanto, la pretensión deducida deberá prosperar en ese sentido y, así será decidido.

La demandante requiere además del pago de los recibos insolutos, la cancelación de la suma de doscientos cuarenta y siete mil cuatrocientos cincuenta y cinco bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 247.455,44) por concepto de corrección monetaria, ante lo cual observa el Tribunal en atención de la defensa de improcedencia argüida por la demandada que, si bien es un hecho notorio la depreciación de la moneda, no lo es que la corrección monetaria del capital reclamado como insoluto resulte en dicha cantidad de dinero, por lo que tocaba a la demandante probarlo, cuestión que no realizó y que lleva a quien decide a desechar dicha pretensión en cuanto a ese monto y en consecuencia, modificar la recurrida y, así se declara.

En lo tocante a los intereses de mora, que se incluyeron en el punto SEGUNDO del petitorio de la demanda, se deja ver lo siguiente: en su libelo la demandante requirió el pago de intereses de mora causados calculados a la tasa del 12% anual sobre el monto de los recibos de condominio y también articuló una petición de adecuación monetaria de las sumas debidas por la demandada, cuestión respecto de lo cual el Tribunal advierte que, en esencia, ha sido demandada dos veces una indemnización por el mismo motivo, toda vez que tanto los intereses moratorios como la adecuación monetaria persiguen el mismo fin: reparar el perjuicio que sufre el acreedor por la tardanza del deudor en la satisfacción de la deuda. Este asunto ha sido visto por gran parte de la doctrina y la jurisprudencia, como una doble indemnización ya que, como antes se afirmó, tanto los intereses de mora como la indexación pretenden reparar un perjuicio causado por la morosidad del deudor en pagar su obligación. De entre ambas, a juicio de este Tribunal, resulta más certera la indexación, atendiendo a que con ella es posible reparar al acreedor su perjuicio, pues, le hace recibir los bolívares que habría recibido si el pago hubiese sido oportunamente realizado; lo que no ocurre con los intereses moratorios dado que la ley ha previsto un tope máximo para ellos y éstos podrían estar por debajo del índice de la inflación. En consecuencia, dado que a criterio de este Juzgado no es posible indemnizar dos veces por el mismo concepto al acreedor, ordenará la extromisión de la petición de pago de intereses de mora y en su lugar acordará sólo la de la corrección monetaria del capital reclamado desde le fecha de vencimiento de cada recibo hasta la oportunidad en que se haga la experticia complementaria del fallo, por haber sido articulada oportunamente y ordenará la indexación calculada conforme a los índices de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas emitidos por el Banco Central de Venezuela en el dispositivo de este fallo, por un solo experto de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil, dado que su cálculo no presenta complejidad alguna y la información del mencionado índice de precios es de fácil acceso por el hecho conocido de la existencia de la página web del Banco Central de Venezuela, así será decidido.

Respecto a la petición de pago de costas y costos derivados del juicio y honorarios profesionales de abogados, es menester sentar que no se trata de un concepto exigible, pues la condenatoria en costas es un efecto del proceso que será acordado en la medida en que una parte resulte totalmente vencida en el mismo o una incidencia y, que puede ser exigido por vía de tasación de costas; mientras que los honorarios profesionales pueden ser exigidos a la contraparte siempre que ésta resultare condenada en costas mediante el procedimiento correspondiente conforme a lo establecido en el artículo 22 de la Ley de Abogados, en razón de lo cual deviene en inoportuna la pretensión de cobro de dichos conceptos incluida en el petitum del libelo, por lo que queda desechada y, así se declara.

Dilucidada como ha sido la procedencia únicamente de las pretensiones de cobro de capital derivado de la adición de los recibos insolutos y, la indexación de dicha cantidad desde la fecha de exigibilidad de cada recibo hasta la fecha de hacimiento del experticio, en consecuencia, la apelación será parcialmente acogida y, así será decidido.

III

En mérito de las razones que anteceden, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO

declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación formulada por la demandada contra la decisión dictada el 05 de diciembre de 2005 por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;

SEGUNDO

declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por COBRO DE BOLIVARES incoada por la administradora del edificio TORRE CREDICARD, sociedad mercantil ADMINISTRADORA ONNIS, C. A., contra los ciudadanos H.E.G. y J.E.F.H., identificados ampliamente en el encabezamiento del presente fallo;

TERCERO

como consecuencia de la anterior declaración, CONDENAR a la parte demandada a pagarle a la demandante por concepto de cuotas de condominio insolutas y vencidas por los meses comprendidos entre septiembre de 2002 y marzo de 2004, la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 1.537.188,34);

CUARTO

ordenar la indexación del monto insoluto de las cuotas de condominio pendientes de pago, para lo cual se acuerda una experticia complementaria del fallo, conforme a los índices de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas emanados del Banco Central de Venezuela y lo cual se manda liquidar, de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 por un solo experto, a quien se le señalan como puntos de base los siguientes: a) debe acoger los índices de precios antes mencionados librados por el Banco Central de Venezuela; b) hacerla desde la fecha de vencimiento de cada recibo de condominio hasta la fecha de realización del experticio.

Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad devuélvase el expediente.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los DIECISIETE (17) días del mes de SEPTIEMBRE de dos mil siete (2007). Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

GERVIS ALEXIS TORREALBA. LA SECRETARIA,

J.V..