Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 10 de Febrero de 2010

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso subjetivo de apelación interpuesto por el Abogado Á.A.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada WIT SERVICES DE VENEZUELA C.A., ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 16 de septiembre de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda incoada, ordenando la entrega del inmueble objeto del juicio, y condenando a la parte actora al pago de los cánones dejados de cancelar y al pago de las costas.

Por auto de fecha 13 de octubre de 2009, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil se fijó el décimo día siguiente para dictar sentencia, la cual no fue proferida dentro de su oportunidad legal debido el cúmulo de trabajo existente, pero se procede a hacerlo en esta oportunidad bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La parte demandante entre otras cosas alegó:

Que, dio en arrendamiento a la Empresa WIT SERVICES DE VENEZUELA, C.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 15 de junio de 2005, un bien inmueble constituido por cinco parcelas que forman un solo lote, parcelas éstas que resultaron del Desarrollo Parque Industrial Fajardo en Guatire, Estado Miranda.

Que, en la Cláusula Tercera del mencionado contrato las partes establecieron que la duración de éste sería de seis meses fijos y una prorroga única de seis meses.

Que, en fecha 10 de agosto de 2006, mediante documento Autentico, las mismas partes celebraron contrato de opción de compraventa, con una duración de noventa días, el cual no fue cumplido por el comprador.

Que, la arrendataria no ha dado cumplimiento a su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero de 2006, hasta diciembre de 2007, por la cantidad de nueve millones de bolívares y los meses de enero, febrero y marzo de 2008, por la cantidad de nueve mil bolívares fuertes.

Que, la parte demandada no ha dado cumplimiento ni al contrato de arrendamiento suscrito ni al contrato de opción de compraventa.

Que por lo anteriormente expuesto, procede a demandar a la empresa WIT SERVICES DE VENEZUELA C.A., en la persona de su Presidente V.C.P., para que conviniera o así fuese condenada por el Tribunal en el desalojo del inmueble arrendado y la consecuente entrega material de éste; en pagar el canon correspondiente a los meses de enero de 2006 hasta diciembre de 2007 por la cantidad de nueve millones de bolívares y los meses de enero, febrero y marzo de 2008, por la cantidad de nueve mil bolívares fuertes, lo que asciende a la cantidad de CIENTO NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 198.000,00), así como los intereses moratorios calculados al 12% anual más un 3% correspondiente a los gastos de administración lo que hace un total de DOSCIENTOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs. F 200.475,00) por el uso del inmueble más los que se sigan causando hasta el momento de su entrega material; y las costas y costos.

Fundamentó la acción interpuesta en el contenido del Artículo 1.592 del Código Civil, la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, así como el inciso a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, la parte demandada en su escrito de contestación, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que, la arrendadora dio en calidad de arrendamiento a la arrendataria, un inmueble formado por un conjunto de bienhechurías que han sido levantadas en cinco parcelas que forman un solo lote de terreno y que en el libelo de la demanda el accionante dice que son cinco parcelas de terreno que forman parte de un solo lote.

Que, niega, rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.

Que, el contrato de arrendamiento tenía un término de duración de tres meses fijos con su respectiva prorroga y que por el transcurso del tiempo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Que, la parte demandada no adeuda cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento de cinco parcelas de terreno que forman un solo lote, porque lo que tiene arrendado son las bienhechurías (galpones).

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con su libelo de demanda, acompañó las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A” instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, donde se acredita la representación judicial de la Abogadas actuantes.

Marcado con la letra “B”, copia simple documento inscrito por ante el Registrador Primero del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 38, Tomo 112-A de fecha 27 de septiembre de 1977, correspondiente al Registro de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA RENTAL, C.A., la cual se aprecia al no haber sido impugnada por la parte a quien le fue opuesta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la existencia de la enunciada sociedad mercantil. Y así se declara.

Marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento autenticado en fecha 15 de junio de 2005, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el No. 48, Tomo 82, el cual se aprecia de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando así demostrada la primigenia relación arrendaticia entre las partes. Y así se declara.

Marcado con la letra “D”, contrato de arrendamiento autenticado en fecha 10 de agosto de 2006 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el No. 37, Tomo 143. Dicha documental, se aprecia de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia entre las partes cuyo incumplimiento, en decir de la actora, la conlleva a interponer la demanda de desalojo. Y así se declara.

Abierta la causa a pruebas, la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 04 de agosto de 2009, las cuales fueron consideradas por el A quo extemporáneas por adelantadas.

PARTE DEMANDADA

Ya en la fase probatoria, copia simple del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 10 de agosto de 2006, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el No. 37, Tomo 143. Sobre el cual ya se emitió valoración en cuanto a los hechos demostrados. Y así queda establecido.

Capitulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 16 de septiembre de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…Vista la acción interpuesta por la parte accionante y las defensas opuestas por la parte demandada, es impretermitible para este Juzgador analizar como Punto, que requiere previo pronunciamiento al fondo de la controversia, la defensa de fondo formulada por el representante judicial de las codemandadas, referente a que el inmueble del cual se solicita su desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento mensual es distinto a aquél sobre el cual las partes contrataron, al respecto cabe destacar lo siguiente, alega la representación de la parte actora en su libelo de demanda que, la relación contractual que sostiene su representada con la sociedad mercantil WIT SERVICES DE VENEZUELA, C.A., deviene de contrato de arrendamiento contenido en documentos públicos que fueren Autenticados por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 05 de junio de 2005 y 10 de agosto de 2006, los cuales versan sobre “un inmueble constituido por cinco parcelas de terreno que forman un solo lote”, a lo cual el apoderado de la parte demandada se contrapone diciendo que, si es cierta la relación contractual más lo que fue dado en arrendamiento tal como consta en el documento público mencionado es “un inmueble formado por un conjunto de bienchurías que han sido levantadas en cinco parcelas que forman un solo lote”; de lo cual deviene que ambas partes son coincidentes en lo referente a la relación contractual arrendaticia contenida en el documento público, así como también en la ubicación del inmueble más discrepa el apoderado de la demandada en lo referente a la petición del accionante ya que éste último solicita el desalojo de las cinco parcelas de terreno, lo cual a su decir deslegitima la acción incoada; visto lo anterior pasa a pronunciarse este Juzgador, en el decurso del proceso quedó plenamente demostrado que a las partes litigantes las une relación contractual arrendaticia, ese es un hecho incontrovertido que no deja lugar a dudas, como se dijo, está contenida en documento público que tiene pleno valor probatorio por no haber sido intentado en su contra recurso para evidenciar su falsedad, así mismo la parte demandada por intermedio de su abogado ratificó el contenido del contrato de arrendamiento y de la relación contractual que de ella deriva; en lo referente a si al incoarse la acción se pide el desalojo de las parcelas de terreno como tal o el desalojo de las bienhechurías sobre el terreno construidas, a juicio de quien la presente causa juzga, la defensa de la parte demandada no debe prosperar, ya que tanto los argumentos explanados en el libelo demanda como las documentales traídas a los autos, mediante documentos públicos, deben verse como un todo y, concatenando uno y otro es evidente que el hecho de haber solicitado el desalojo de las parcelas y no de las bienchurías enclavadas en las parcelas no desmerece ni deslegitima de modo alguno la acción incoada, además valga decir, si fuere procedente el desalojo de la arrendataria de las parcelas de terreno ello conllevaría en forma directa y lógica a que desalojara las bienhechurías, en consecuencia, por cuanto se encuentra debidamente alegada y probada la identidad entre el inmueble debidamente señalado y alinderado en el libelo de demanda y el debidamente identificado en los documentos públicos acompañados al libelo de la demanda y de los cuales deriva la relación contractual de las partes, debe declararse que el inmueble arrendado mediante los citados contratos de arrendamiento es el mismo del cual se solicita su desalojo, dejándose claramente establecido que el inmueble arrendado y del cual se solicita el desalojo, es el identificado en las CLAUSULAS PRIMERA de los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO suscritos entre las Sociedades Mercantiles ADMINISTRADORA RENTAL, C.A. y WIT SERVICES DE VENEZUELA, C.A., contenidos en los documentos Autenticados por ante la Notaría Publica del Municipio de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el primero en fecha 15 de junio de 2005, anotado bajo el N° 48, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría y, el segundo en fecha 10 de agosto de 2006, anotado bajo el N° 37, Tomo 143 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria. Y Así se decide.

Puntualizado lo anterior pasa quien la presente causa juzga, a resolver acerca de la procedencia o no de la acción de Desalojo incoada conforme a lo previsto en el inciso a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual textualmente establece:

Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) (….)

De la norma transcrita devienen los requisitos de procedibilidad de la acción de desalojo, cual es, que el contrato sea a tiempo indeterminado y que el arrendatario haya incumplido su obligación locataria de pagar el canon de arrendamiento mensual, obligación que deriva tanto de la relación arrendaticia como de nuestro ordenamiento jurídico.

Al respecto, tenemos que quedó plenamente establecido y determinado en el presente caso que a las partes contrincantes, demandante y demandado, las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA RENTAL, C.A. y WIT SERVICES DE VENEZUELA, C.A., respectivamente, les une relación contractual arrendaticia; de igual forma, quedó debidamente probado con las documentales traídas al proceso por la parte actora y así fue alegado y aceptado por la parte demandada, que dicha relación contractual es a tiempo indeterminado, a saber, suscribieron un contrato de arrendamiento, contenido en documento público, por un periodo de tiempo fijo, transcurrido el cual la arrendadora mantuvo al arrendatario en el inmueble, indeterminándose por mandato de la ley el contrato de arrendamiento; en consecuencia, se deja establecido que la relación contractual se sustenta en un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado. Y Así se Declara.

En cuanto al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, alega la parte accionante en su libelo de la demanda que, “(…)”LA ARRENDATARIA”, WIT SERVICES DE VENEZUELA, C.A., antes identificada, ha dejado de pagar a sus vencimientos respectivos, las mensualidades correspondientes a los meses de Enero de 2006 hasta Diciembre de 2007, por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 9.000.000,00) mensuales; y los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2008, por la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 9.000,00) mensuales, violando así en forma clara e indudable la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento. (…)”, por lo cual, es menester analizar el contenido de la citada cláusula del contrato de arrendamiento que consta en documento Autenticado por ante la Notaría Publica del Municipio de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 15 de junio de 2005, anotado bajo el N° 48, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevados por antes esa Notaría

(…) QUINTA: El canon de arrendamiento, para los meses de agosto y septiembre, es la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 4.500.000,00) y el cánon de arrendamiento de de los tres meses siguientes es por la cantidad de nueve millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 9.000.000,00) hasta concluir los seis meses de duración del presente (…)

En la citada cláusula se cuantifica el monto mensual de la obligación del arrendatario.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 1.159 del Código Civil “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”, e igualmente según lo preceptuado en el ordinal 2° del Artículo 1.592 ejusdem, una de las obligaciones principales del arrendatario es, “2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, en consecuencia queda plenamente evidenciada la obligación locataria de la arrendataria de pagar el canon de arrendamiento mensual conforme a los términos convenidos en el contrato, obligación que deviene del mismo documento y por imperativo legal.

Habiendo sido determinada la obligación de la arrendataria, con respecto al pago de los cánones de arrendamiento mensuales, y vista la exigencia que de los mismos hace la arrendadora, alegando que se le adeudan los correspondientes a los meses desde enero de 2006 hasta marzo de 2008, es pertinente dejar sentado que, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, es así que hecho el requerimiento de pago por la representación de la parte actora (en su condición de arrendataria) la conducta a seguir por la parte demandada (con su cualidad de arrendataria) era la pagar o probar haber pagado los cánones de arrendamiento demandados y, de esa forma probar la extinción de la obligación arrendaticia. Al respecto se desprende de las actas del proceso que el obligado no alegó ni probó que hubiere dado cumplimiento a su obligación de pagar los cánones de arrendamiento demandados ni desvirtúo de forma alguna su solvencia arrendaticia, siendo así es impretermitible para este Tribunal declarar la insolvencia de la parte demandada de los cánones de arrendamiento reclamados correspondientes a los meses que van desde Enero de 2006 hasta Marzo de 2008, todos incluso. Y Así se Declara.

Por tanto, visto el incumplimiento de más de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento por parte de la arrendataria, de conformidad con lo establecido en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a), se encuentra ajustada a derecho la petición formulada por la parte actora, siendo en consecuencia procedente el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago. Y Así se Decide.

En cuanto a la petición formulada por la accionante en su libelo de demanda, de que se le paguen a la arrendadora los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de Enero de 2006 hasta Marzo de 2008 y, no habiendo demostrado la arrendataria, tal como se dijo, el cumplimiento de su obligación de pagarlos ni ningún otro hecho que generará la extinción de dicha obligación, es obligatorio para este Tribunal declarar la subsistencia de dicha obligación de pago y en consecuencia, la procedencia de dicho pedimento, además dicha solicitud de pago de los cánones insolutos es procedente también en razón del concepto de justicia, no se puede premiar exonerando de pago por el uso del inmueble al arrendatario contumaz en el cumplimiento de su obligación y causar con esto un desmedro en los derechos patrimoniales del arrendador. Y Así se Decide.

En cuanto a los intereses demandados, generados en la morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento mensuales, con apego a lo dispuesto en los Artículos 1.277 del Código Civil y 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, así como lo pactado por las partes en la Cláusula Sexta del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la exigencia de dicho concepto es procedente y, se genera desde la fecha de incumplimiento de la obligación de pago de cada uno de los cánones de arrendamiento mensuales; a los fines de determinar el monto exacto a pagar por tal concepto por la parte demandada, en el dispositivo de la presente decisión se ordenara la realización de Experticia complementaria del fallo, conforme a lo dispuesto en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide.

En lo referente a la petición efectuada por la accionante de que le sea pagado “TRES por ciento (3%) correspondientes a gastos de administración y cobranzas”, este Juzgador niega dicho pedimento por cuanto no expresa cuál es el fundamento contractual o legal de la cual deriva tal obligación, tampoco señala la accionante de qué forma se generan dichos gastos, vale decir, que actividades realizó para su causación. Y Así se Decide.

Por tanto, vista las consideraciones anteriores, vale decir, el incumplimiento de la parte demandada en el pago de más de dos (02) cánones de arrendamiento mensuales, este Juzgador en aplicación al dispositivo contenido en el literal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara procedente la acción de Desalojo del inmueble arrendado y el pago de los cánones mensuales insolutos, como indemnización por el uso del inmueble, con los respetivos intereses devengados por la cantidad adeudada. Y Así se Decide. (Fin de la cita textual)

Capítulo V

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

Mediante escrito presentado el 27 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos, donde luego de narrar las diversas etapas del procedimiento procedió a solicitar se declare con lugar la demanda.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada recurrente, consignó escrito de alegatos el 29 de octubre de 2009, donde luego de también narrar las fases del procedimiento procedió a efectuar las siguientes denuncias:

Que tal como establece el artículo 3 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los terrenos urbanos y sub urbanos quedan fuera del ámbito de aplicación de la ley, por lo que, en su decir, el Juez de la causa de manera errada asumió la existencia de unas bienhechurías sin estar probado en autos, y erróneamente admitió la demanda por el procedimiento establecido en la Ley in comento, debiendo haberla admitido por el procedimiento ordinario.

Debido a lo anterior, solicita la nulidad del procedimiento con la consecuente reposición de la causa al estado de nueva admisión.

Denunció igualmente, la inadmisibilidad de la presente demanda, por haberse acumulado la pretensión de desalojo con la de cobro de bolívares, para lo cual invocó jurisprudencia de la Sala Constitucional y un fallo promulgado por un Juzgado de Municipio.

Capítulo VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 26 de febrero de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda de DESALOJO incoada por ADMINISTRADORA RENTAL, C.A. contra WIT SERVICES DE VENEZUELA C.A., ambas identificadas, condenando en costas a la parte demandada.

Antes de cualquier consideración, quien decide considera oportuno resolver previamente las denuncias esgrimidas por la representación judicial de la parte demandada, hoy recurrente, y en tal sentido se observa:

El asunto a resolver en esta oportunidad se circunscribe a verificar si la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le era aplicable a la presente causa, cuyo objeto es el desalojo de un inmueble formado por un conjunto de bienhechurias que han sido levantadas en cinco parcelas que forman un solo lote de exclusiva propiedad de la arrendadora, pues, en decir de la representación judicial de la parte demandada recurrente, el Juez de la causa asumió erradamente la existencia de dichas bienhechurias.

Ahora bien, prevé el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que las demandas por desalojo -entre otras-, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. Siendo la excepción a dicha norma la prevista en el artículo 3 de la misma ley, el cual, entre otras cosas, reza:

Artículo 3°: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados....

Siendo ello así, al examinar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes que da génesis a la interposición de la presente demanda, y muy especialmente a la cláusula primera de donde se desprende que la arrendadora dio en arrendamiento y con opción a compra mientras permaneciera vigente dicho contrato “un inmueble formado por un conjunto de bienhechurias que han sido levantadas en cinco parcelas que forman un solo lote de exclusiva propiedad de la arrendadora” palmariamente se evidencia que el inmueble objeto del contrato, cuyo desalojo se solicitó se encuentra edificado, por lo que de no ser así, tal como lo alega el recurrente, debió probarlo en el iter procesal destinado a tal fin, mediante un inspección judicial, donde el juez dejase constancia de tal circunstancia.

De modo que, la solicitud de que se anule el procedimiento con la consecuente reposición de la causa al estado de nueva admisión, por no serle aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios carece de prueba que lo sustente, aunado al hecho de que, curiosamente quien hoy lo alega, manifestó en su contestación (ver f. 61) que el objeto del contrato lo constituye el conjunto de bienhechurias levantadas sobre el lote de terreno, lo que conlleva a desestimar planamente tal solicitud. Y así se decide.

En cuanto a la denuncia de inadmisibilidad, por haberse acumulado la pretensión de desalojo y cobro de bolívares quien decide observa:

Ciertamente, del libelo de demanda se desprende, que la representación judicial de la parte actora solicitó el desalojo del inmueble y su entrega material, así como el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2006, y enero, febrero y marzo de 2008, así como los intereses moratorios de éstos. Frente a esta situación, resulta forzoso determinar si el ejercicio de las pretensiones ejercidas en el presente procedimiento al haber sido intentadas en forma acumulativa en un mismo juicio, no se encuentran inmersas dentro de la prohibición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, a la cual hizo referencia el recurrente.

En este sentido, la jurisprudencia y la doctrina tienen establecido que el proceso acumulativo constituye la excepción al principio de la unidad, vale decir, al principio conforme al cual en cada proceso debe examinarse una sola pretensión y una misma pretensión no puede ser deducida en procesos distintos. En la acumulación de acciones, en cambio, el principio general que rige es permitir que varias pretensiones sean examinadas en un mismo proceso, es decir, que exista un proceso con pluralidad de objetos. En otras palabras, en la acumulación corresponden al actor varias acciones, pero no para perseguir uno, sino diversos fines, los cuales por ello se proponen conjuntamente, siendo su fundamento la economía procesal y la necesidad de evitar decisiones contradictorias en pretensiones conexas.

Respecto a la justificación doctrinaria de la prohibición comprendida en la norma arriba señalada -artículo 78 del Código de Procedimiento Civil-, se ha dicho que la misma responde a que no puede pedirse a la justicia un pronunciamiento que conduzca a determinaciones contradictorias e inejecutables, o cuando el ejercicio de una de las acciones acumuladas haga ineficaz el de la otra, ya porque ésta se halle comprendida en aquélla, ya porque la sentencia que deba recaer respecto de una de ellas, deba producir cosa juzgada respecto de la otra.

Siguiendo el planteamiento antes expuesto, este Tribunal advierte que han sido ejercidas dos (2) pretensiones, el desalojo de un inmueble, y el pago de cánones de arrendamiento insolutos.

Las anotadas circunstancias inciden directa y definitivamente en el tratamiento y solución de la cuestión planteada, pues tratándose de dos (2) pretensiones reunidas en un mismo proceso, bastará con preguntarse cuál sería la consecuencia de la declaratoria con lugar de las pretensiones propuestas, para determinar si existe o no la incompatibilidad señalada por el recurrente.

En este sentido, conviene examinar en primer lugar el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.

Siguiendo el mismo orden de ideas, tenemos que el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. “ (Resaltado añadido).

Tenemos entonces, que de conformidad con la ley especial que rige la materia ciertamente las demandas por desalojo, y cualquier otra acción que se derive de un contrato de arrendamiento, como lo es en el presente caso, el pago de cánones de arrendamiento insolutos, pueden perfectamente tramitarse a través del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, siendo que ambas pretensiones si pueden tramitarse por el procedimiento breve, cabe preguntarnos cual sería la consecuencia de la declaratoria con lugar de ambas pretensiones, sin duda alguna si ello es así una pretensión no hace ineficaz a la otra, tampoco puede decirse que una de ellas se encuentre comprendida dentro de la otra, porque sin lugar a dudas el fin que se persigue con el desalojo es distinto al que se busca con el reclamo del pago de los cánones insolutos, y por último cabe destacar que la sentencia que recaiga sobre alguna de ellas en modo alguno produce cosa juzgada respecto de la otra.

A lo antes explicado, debemos añadir si no resulta contrario a la justicia, el hecho de que un arrendador deba en caso de incumplimiento de un contrato de arrendamiento, proceder sólo a demandar el desalojo de un inmueble, siendo que el arrendatario pudiera además adeudarle cánones de arrendamiento por el uso y disfrute del inmueble arrendado; sin duda alguna, el reclamo de los cánones de arrendamiento insolutos corresponde a la indemnización que reclama la parte actora, por la ocupación del inmueble arrendado, y viene a ser en todo caso una reclamación que tiene como característica que es justa y derivada del contrato de arrendamiento.

De lo señalado se deriva, que habiéndose determinado que de conformidad con la ley especial que rige la materia cualquier acción derivada de la relación arrendaticia sobre inmuebles debe tramitarse y sustanciarse por el procedimiento breve, y siendo que el reclamo de los cánones de arrendamiento insolutos es una acción derivada de una relación arrendaticia, resulta forzoso concluir para quien decide que la pretensión de desalojo y pago de cánones de arrendamiento pueden perfectamente tramitarse en forma conjunta a través del procedimiento breve, de conformidad con el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.

Resuelto los alegatos vertidos por el recurrente, en su escrito presentado ante esta Alzada, pasa el Tribunal entonces a resolver el fondo del asunto, el cual quedó circunscrito a verificar si efectivamente se produjo la ausencia de pago de los cánones de arrendamiento para que proceda la acción ejercida.

Alegó la representación judicial de la actora en su escrito libelar, que la arrendataria no ha dado cumplimiento a su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero de 2006, hasta diciembre de 2007, por la cantidad de nueve millones de bolívares y los meses de enero, febrero y marzo de 2008, por la cantidad de nueve mil bolívares fuertes, acompañando, no siendo un hecho controvertido la existencia de la relación contractual, en la cual, entre otras cosas se acordó el canon de arrendamiento y su pago el primer día de cada mes, estableciéndose además que, la falta de pago de dos mensualidades vencidas y consecutivas daba a la arrendadora el derecho de considerar resuelto el contrato y a solicitar la entrega del inmueble, la cual fundamentó en literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone lo siguiente:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. …

Ahora bien, ante la pretensión de la parte actora, debido a las distintas posiciones que un demandado puede adoptar en el acto de contestación de la demanda, a saber: convenir absolutamente o allanarse a la demanda, en cuyo caso el actor queda exento de toda prueba; reconocer el hecho pero atribuyéndole distinto significado jurídico, correspondiendo al juez aplicar el derecho; contradecir o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos derivan, correspondiendo al actor toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; reconocer el hecho con limitaciones porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, correspondiendo al demandado probar los hechos extintintivos o las condiciones modificativas o impeditivas.

Observándose que en el presente caso, la representación judicial de la parte demandada al momento de efectuar la contestación, entre otras cosas se limitó a rechazar la pretensión de la demandante aduciendo al efecto que no tenían la obligación de pagar sobre algo que no ha sido arrendado, refiriéndose a su alegato de que el objeto del contrato no eran las parcelas sino un conjunto de bienhechurías, lo cual quedó resuelto en párrafos anteriores. De allí que la pretensión intentada por la actora en forma alguna aparece como contradictoria y de conformidad a las motivaciones anteriormente establecidas, considera esta juzgadora que efectivamente lo ajustado a derecho es confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida en primer grado de jurisdicción vertical, declarándose sin lugar el recurso de apelación ejercido, ya que se encuentra demostrada la procedencia de la acción al no haber enervado la parte demandada haberse insolventando en la relación contractual. Y así se decide.

Capítulo VII

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: