Decisión nº 135-2012 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 28 de Septiembre de 2012

Alegatos de la Parte Demandante

Alega la parte actora en su escrito Libelar, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un Local Comercial distinguido con No. 31, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Villa Inés, situado en la Avenida 4, B.V. y la Avenida 3Y, también conocida como San Martín, entre Calles 80 y 81, en Jurisdicción de la Parroquia S.L., de esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia. Así mismo, alega la parte actora que el Centro Comercial Villa Inés es propiedad de las SOCIEDADES MERCANTILES COLMENARES HERMANOS, SOCIEDAD ANÓNIMA, (COLHESA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 30 de mayo de 1988, bajo el No. 35, Tomo 41-A, e INVERSIONES COLMENARES, S.A (INCOLSA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 08 de abril de 1988, bajo el No. 17, Tomo 26-A y ADMINISTRADORA COLMENARES C.A., (ADMICOL) inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 30 de marzo de 1990, bajo el No. 26, Tomo 28-A.

Ahora bien, con el carácter antes dicho la accionante manifiesta que los propietarios del Centro Comercial suscribieron con su representada un Mandato Especial de Administración, de fecha 12 de julio de 2005, con base a la cual la ADMINISTRADORA SUCESIONES COLMENARES C.A., esta facultada para administrar el referido Centro Comercial.

De igual manera expresa la accionante que, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, el día 4 de diciembre de 2007, bajo el No. 5, Tomo: 345 de los libros de autenticaciones, su representada la ADMINISTRADORA SUCESIONES COLMENARES C.A., suscribió con la empresa DIGITAL NETWORKS OCCIDENTE C.A., domiciliada en Maracaibo, Estado Zulia, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 14 de diciembre de 2005, bajo el No. 4, Tomo 98ª, un contrato de arrendamiento sobre un Local Comercial signado con el No. 3, antes descrito y que se acompaña como documento fundante de la pretensión marcado con la letra “C”, constante de 14 folios útiles en copia certificada.

En cuanto a las condiciones del contrato, refiere la parte actora, que la duración de la referida convención sería de un (1) año contado a partir del día 1 de diciembre de 2007, prorrogable por un plazo máximo de seis (6) meses, y que en caso de que el arrendatario no deseare hacer uso de la prorroga potestativa quedó obligado a notificar al arrendador por lo menos con un (1) mes de anticipación. Así mismo, se agrega en cuanto a la duración del contrato, que el vinculo arrendaticio que une a las partes, presenta las características de ser un contrato “a tiempo indeterminado”, al haber vencido la única Prorroga Convencional y también la Prorroga Legal el 01 de diciembre de 2.009, por lo cual opero la Tacita Reconducción, figura prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la haber quedado en posesión del inmueble con la aquiescencia de la arrendadora bajo la percepción de los canones de arrendamiento.

Igualmente se afirma en el Libelo de la demanda, que en la Cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento, se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), pagaderos mensual y consecutivamente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, así como el uno punto treinta por ciento (1.30%) correspondiente a los gastos comunes de mantenimiento del Centro Comercial Villa Inés, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al canon de arrendamiento. Así mismo, indica la demandante que su representada participó y notificó por escrito a la arrendataria el incremento del canon mensual de arrendamiento, los días 10 de noviembre de 2.008, 13 de enero de 2.009, 3 de noviembre de 2.010 y 3 de noviembre de 2.011, como se evidencia de las comunicaciones acompañadas al Libelo de la demanda.

Por otra parte, manifiesta la accionante, que la arrendataria se obligó a pagar todos los servicios comunes del inmueble, tales como electricidad, vigilancia, catastro tal y como se estableció en la cláusula quinta del referido contrato.

Sigue manifestando la actora, que la arrendataria adeuda a su representada por concepto de arrendamientos no pagados y vencidos más los gastos comunes indicados; agua, vigilancia, catastro, camiones cisternas, impuesto al valor agregado los siguientes meses:

 La suma de CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (BS. 4.188,80), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, y la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 461,34), por concepto de gastos comunes e Impuestos al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de agosto del año 2010.

 La suma de CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (BS. 4.188,80), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, y la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 461,20), por concepto de gastos comunes e Impuestos al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de septiembre del año 2010.

 La suma de CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCENTA CENTIMOS (BS. 4.188,80), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, y la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 461,56), por concepto de gastos comunes e Impuestos al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de octubre del año 2010.

 La suma de CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCENTA CENTIMOS (BS. 4.188,80), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, y la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 461,20), por concepto de gastos comunes e Impuestos al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de noviembre del año 2010.

 Con fecha 3 de noviembre de 2010, la arrendadora notificó a la arrendataria que el nuevo canon de arrendamiento sería por la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00) mensuales, por lo cual fue facturada la suma de CINCO MIL QUINIENTOS UN BOLIVAR CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 5.501,42), por concepto de canon de arrendamiento, gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de diciembre de 2010.

 La suma de CINCO MIL QUINIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON OCHO CENTIMOS (Bs. 5.527,08), por concepto de canon de arrendamiento, gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de enero de 2011.

 La suma de CINCO MIL QUINIENTOS UN BOLIVAR CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 5.501,48), por concepto de canon de arrendamiento, gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de febrero de 2011.

 La suma de CINCO MIL QUINIENTOS UN BOLIVAR CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 5.501,69), por concepto de canon de arrendamiento, gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de marzo de 2011.

 La suma de CINCO MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 5.040,00), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, más la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES CON DIECINUEVE CENTIMOS (Bs. 461,19), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de abril de 2011.

 La suma de CINCO MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 5.040,00), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, más la suma de SESICIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 639,24), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de mayo de 2011.

 La suma de CINCO MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 5.040,00), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, más la suma de SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 639,70), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de junio de 2011.

 La suma de CINCO MIL CUARENTA BOLIBARES (Bs. 5.040,00), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, más la suma de SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLIVARES CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 639,41), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de julio de 2011.

 La suma de CINCO MIL CUARENTA BOLIBARES (Bs. 5.040,00), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, más la suma de SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLIVARES CON VEINTIDÓS CENTIMOS (Bs. 639,22), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de agosto de 2011.

 La suma de CINCO MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 5.040,00), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, más la suma de SETECIENTOS DOS BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 702,06), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de septiembre de 2011.

 La suma de CINCO MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 5.040,00), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, más la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS CON ONCE CENTIMOS (Bs. 692,11), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de octubre de 2011.

 La suma de CINCO MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 5.040,00), por concepto de canon de arrendamiento, que incluye el IVA, más la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 692,63), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de noviembre de 2011.

 Con fecha 3 de noviembre de 2011, su representada incremento el canon de arrendamiento por lo cual fue facturada la suma de SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 6.552,00), por concepto de canon de arrendamiento que incluye el IVA, más la suma de SETECIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. 724,10), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de diciembre de 2011.

 La suma de SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 6.552,00), por concepto de canon de arrendamiento que incluye el IVA, más la suma de SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 758,34), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de enero de 2012.

 La suma de SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 6.552,00), por concepto de canon de arrendamiento que incluye el IVA, más la suma de SETECIENTOS VEINTICUATRO CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 724,61), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de febrero de 2012.

 La suma de SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 6.552,00), por concepto de canon de arrendamiento que incluye el IVA, más la suma de SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 746,76), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de marzo de 2012.

 La suma de SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 6.552,00), por concepto de canon de arrendamiento que incluye el IVA, más la suma de SETECIENTOS VEINTICUATRO CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 724,15), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de abril de 2012.

 La suma de SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 6.552,00), por concepto de canon de arrendamiento que incluye el IVA, más la suma de OCHOCIENTOS ONCE BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 811,85), por concepto de gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente al mes de mayo de 2012.

PETITUM

Por ultimo agrega la accionante que en virtud de haber resultado infructuosas las gestiones realizadas por su representada para lograr el pago de las cantidades de dinero adeudadas, demanda en su condición de arrendadora a la SOCIEDAD MERCANTIL DIGITAL NETWORKS OCCIDENTE C.A., en su carácter de arrendataria, para que convenga en el Desalojo del inmueble arrendado por falta de pago de canones de arrendamiento, todo con arreglo a lo establecido en articulo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se le condena igualmente al pago de canones de arrendamientos insolutos, gastos comunes e Impuesto al Valor Agregado (IVA), todo lo cual asciende a la cantidad de CIENTO VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 129.859,56), conforme a las discriminación que antecede y como derivación de ello, pide al Tribunal además de la condena de lo debido, la entrega del inmueble litigioso totalmente desocupado de personas y bienes, en las mismas condiciones de uso, habitabilidad y pintura como lo regla el articulo 1594 del Código Civil. AsÍ mismo, demanda el pago de los canones de arrendamiento, gastos y el Impuesto al Valor Agregado (IVA) que se sigan causando hasta la total y definitiva entrega del Local arrendado, con la imposición a la demandada de las costas y costos procesales.

DE LOS TRAMITES PROCESALES

Por auto de fecha treinta (30) de mayo de 2012, se admitió la anterior demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria a la Ley, al Orden Público y a las buenas costumbres, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada Sociedad Mercantil DIGITAL NETWORKS OCCIDENTE C.A., en la persona del ciudadano E.N.V.A., en su carácter de Presidente de la Junta Directiva, para que comparezca en el segundo día hábil después de citado a dar contestación a la demanda.

De actas se evidencia, que en fecha seis (06) de junio de 2012, la apoderada judicial de la parte actora, C.P., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 169.855, solicitó al Tribunal librar los recaudos de Citación, consignando al efecto las copias del Libelo de la demanda, con inserción del auto de admisión y del emplazamiento. Del mismo modo hizo entrega al Alguacil de los emolumentos necesarios para practicar la Citación de la parte demanda. Hay constancia en actas del cumplimiento de estas formalidades.

Como resultado de lo anterior, el Alguacil Titular del Despacho, en fecha 20 de junio de 2012, consignó el recibo de Citación firmado por el ciudadano E.N.V.A., en su carácter de Presidente de la Junta Directiva de la SOCIEDAD MERCANTIL DIGITAL NETWORKS OCCIDENTE C.A., por lo cual la empresa accionada quedó a derecho desde entonces con la carga de rendir contestación a la demanda.

Alegatos de la Parte Demandada.

En fecha veintidós (22) de junio de 2012, el Profesional del Derecho E.G.M.F., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 74.596, actuando en ese acto en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil DIGITAL NETWORKS C.A., según documento poder otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 10 de agosto de 2010, anotado bajo el N° 69, Tomo 162 de los libros respectivos, dio contestación a la demanda bajo en los siguientes términos:

Manifiesta el apoderado judicial de la demandada, que en fecha seis (6) de junio de 2012, se entrevistó con el ciudadano R.C., Presidente de la Sociedad Mercantil COLMENARES HERMANOS, SOCIEDAD ANÓNIMA, con el fin de modificar entre las partes, las condiciones del contrato, en razón a la falta de liquidez por la que atravesaba para ese momento la empresa DIGITAL NETWORKS, y que como derivación de ello, acordaron de mutuo acuerdo, un compás de espera para el pago de las obligaciones arrendaticias, pues la inquilina había suscrito recientemente un contrato de servicios con una Empresa Europea, y en poco tiempo recibiría un adelanto dinerario, con la que saldaría los cánones atrasados. Con vista a lo acordado, entiende la accionada, se produjo una novación del contrato de arrendamiento en el sentido señalado.

Refiere igualmente en cuanto a la mora señalada en el Libelo, que los aumentos sucesivos de los canones de arrendamiento son contrarios a la ley, al haberse efectuado en contravención a lo establecido en el artículo 32 Literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse efectuado en forma sucesiva en periodos menores al término de un (1) año. Así mismo, se señala que dichos aumentos, representan un cobro ilegal al Impuesto al Valor Agregado y otros, puesto que se encuentra vigente la Resolución Conjunta N° 043 y 035, emanada del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA Y PARA El COMERCIO, por lo cual se prorroga por seis (6) meses la medida de congelación de alquileres, (Gaceta Oficial N° 39.407 del 21 de abril de 2010.), en concordancia con lo previsto en el artículo 9 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículo 1 literal D (numeral 2) y el artículo 2 del Decreto N° 2.304 de fecha 5 de febrero de 2003, emanado del mencionado Ministerio, publicado en la Gaceta Oficial N° 37.626 de fecha 6 de febrero de 2003, y por tratarse de materia de orden público, se opone al cobro de los cánones pretendidos.

II

FASE PROBATORIA

Pruebas Promovidas por la Parte Demandante:

Invoca el mérito favorable que del expediente se deriva.

Contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la SOCIEDAD MERCANTIL DIGITAL NETWORKS OCCIDENTE C.A., con lo que queda demostrado la celebración del contrato de arrendamiento del inmueble litigioso propiedad de su representada.

Recibos insolutos acompañados a la demanda, para demostrar la falta de pago por parte de la arrendataria, por más de dos (2) meses de arrendamiento, con una mora de casi dos (2) años de canones insolutos, contados a partir del mes de agosto de 2010.

Promueve y ratifica todos y cada uno de los documentos consignados con el escrito Libelar.

Las comunicaciones contentivas de las notificaciones efectuadas a la arrendataria para el incremento de los cánones de arrendamiento.

Pruebas Promovidas por la Parte Demandada:

Invoca el mérito favorable de las actas procesales.

Invoca el principio de la comunidad de pruebas, aun de aquellas promovidas por la parte actora y a las que pudiera renunciar.

Promueve copia fotostática de la Resolución Conjunta N° 043 y 035 por lo cual se prorroga por seis (6) meses la medida de congelación de alquileres, (Gaceta Oficial N° 39.407 del 21 de abril de 2010.), en concordancia con lo previsto en el artículo 9 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios N° 427, Publicado en la Gaceta Oficial N° 36845 del 7 de diciembre de 1999, los artículos 1 literal D ( numeral 2) y el artículo 2 del Decreto N° 2.304 de fecha 5 de febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial N° 37.626 de fecha 6 de febrero de 2003.

Solicitó de conformidad con lo previsto en los artículos 403 y 404 del Código de Procedimiento Civil, a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SUCESIONES COLMENARES COMPAÑÍA ANÓNIMA, identificada en acta, absuelva Posiciones Juradas, y que la misma se realice en la persona de Presidente ciudadano R.C.. Igualmente manifiesta su disposición de absolver las suyas a la parte contraria.

Se evidencia en actas, que en fecha seis (06) de julio de 2012, el Tribunal admitió el escrito de promoción de pruebas presentado por el Apoderado Judicial de la parte demandada, y fijó día y hora para celebrar el acto de posiciones juradas promovido. A este respecto se observa de acta que la parte promovente de la prueba de Posiciones Juradas, no cumplió con la carga de gestionar la citación del Representante Legal de la empresa accionante, para que rindiera las Posiciones Juradas solicitadas y vencido como se encuentra el lapso de promoción y evacuación de pruebas el Tribunal pasa a resolver el mérito de la controversia.

De un examen de las actas que integran el expediente se observa que la empresa demandante pretende el Desalojo del inmueble litigioso bajo el argumento de que la arrendataria, SOCIEDAD MERCANTIL DIGITAL NETWORKS OCCIDENTE C.A., adeuda los arrendamientos anteriormente identificados, gastos inherentes al inmueble e Impuesto al Valor Agregado (IVA), y por tal motivo además de reclamar lo adeudado en el periodo comprendido entre el mes de agosto de 2.010 a marzo de 2.012, solicita del Tribunal declare con lugar la pretensión de Desalojo contenida en la demanda y la entrega del Local Comercial dado en arrendamiento.

De otro lado se observa que la parte accionada al momento de rendir su contestación a la demanda, admite la existencia del contrato de arrendamiento cuyo Desalojo demanda la parte actora, y además incorpora con su defensa nuevos hechos a la litis en cuanto a las circunstancias fácticas que rodean la relación arrendaticia que une a las partes. En este sentido se afirma que los contratantes celebraron durante la ejecución del contrato, un acuerdo con el objeto de novar las condiciones de la convención original motivado a la falta de liquidez en la que se encontraba la SOCIEDAD MERCANTIL DIGITAL NETWORKS OCCIDENTE C.A., en ese momento, bajo la condición de postergar el pago de las obligaciones adeudadas. Así mismo, se excepciona en el pago de los arrendamiento demandados bajo el alegato de que los canones de arrendamiento, se encontraban congelados con vista a las resoluciones que han quedado reseñadas anteriormente, y que por ser materia de orden publico se opone al cobro de los mismos.

Así las cosas, observa el juzgador que con la contestación a la demanda, el demandado dentro del proceso efectúa el tramite o actividad que le toca cumplir para dar respuesta a la pretensión deducida en su contra, razón por la cual la demanda y la contestación, fijan los limites dentro de los cuales ha de resolverse el problema jurídico sometido a la consideración del Juez. En el caso de autos, se observa que el escrito presentado, no contiene una contestación genérica, sino que incorpora defensas para traer al juicio hechos nuevos, contrarios a los narrados en el Libelo, al haber referido que entre las partes se había arribado a una solucion convencional, con el objeto de novar las condiciones originales del contrato arrendaticio, lo que técnicamente comporta para la demandada, la carga probatoria de lo alegado. Esto en doctrina se conoce como “defensas o excepciones de fondo”, que suponen la alegación de un hecho distinto que desvirtúa el efecto jurídico invocado por el actor, para impedir el reconocimiento de la pretensión deducida en el juicio.

En este sentido, se observa de las actas que integran el expediente que la empresa DIGITAL NETWORKS OCCIDENTE C.A., no desplegó dentro del juicio actividad probatoria dirigida a demostrar la defensa a la que se ha hecho referencia, en el sentido de que al menos sea verosímil el hecho alegado, en cuanto al surgimiento de condiciones distintas a las plasmadas en el contrato de arrendamiento celebrado por las partes ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 04 de diciembre de 2.007, anotado bajo el No. 5, Tomo 345, motivo por el cual el Juzgador, se abstiene de atribuirle mérito a la anterior defensa, en ausencia de medios probatorios capaces de crear la convicción de que en efecto, las partes de manera espontánea modificaron las condiciones y obligaciones contenidas en el contrato que les une dentro de la relación de arrendamiento existente sobre el inmueble litigioso. ASI SE DECIDE.

En otro orden de ideas, nuestra ley sustantiva civil a tenor del articulo 1615, el contrato de arrendamiento puede ser verbal o por escrito. Por su parte la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, admite igualmente que el contrato de esta especie, también puede ser verbal o por escrito, pues la formalidad de la escritura no es obligatoria, pero siempre que se quiera demostrar las condiciones nacidas de un contrato arrendaticio verbal contentivo de la voluntad de las partes, deben demostrarse con los medios de pruebas que así lo acrediten. En el caso de autos conforme a los antecedentes expuestos, el contrato escrito ofrecido por la parte actora en su demanda viene a evidenciar la existencia física o material del contrato de arrendamiento que une a las partes, y será el instrumento que el Juez tomará en consideración para atender y resolver la excepción hecha valer por la empresa demandada, en cuanto a su eximente en el pago de las pensiones arrendaticias producto de la congelación de los canones de arrendamiento por aplicación de los decretos leyes que han quedado señalados anteriormente.

Dentro del vínculo arrendaticio, el arrendatario conforme a la ley, tiene una pluralidad de obligaciones que se derivan del uso y goce de la cosa arrendada y dentro de este conjunto de obligaciones el artículo 1592 del Código Civil, señala en su Numeral Segundo que “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el arrendatario se compromete a entregar al arrendador, por el uso y disfrute del inmueble arrendado (Ex Art. 1579 C.C.), en cuyo caso debe tratarse de una suma de dinero. Ahora bien, en caso de que el arrendador se niegue o rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida en los términos establecidos en el contrato, podrá el inquilino consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguiente al vencimiento de la mensualidad, como lo autoriza el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La anterior formalidad tampoco la cumplió la empresa demandada, es decir, que no efectuó la consignación arrendaticia en los términos establecidos en la Ley especial, como modo liberatorio del pago del canon, de manera que con su actitud renunció a la vía establecida en la ley especial, para mantener su estado de solvencia, puesto que este procedimiento crea condiciones particulares y especiales en protección del deudor arrendatario, tomando en cuenta que la consignación inquilinaria, representa una forma excepcional de pago judicial, como lo recoge la citada ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Titulo VII, solo realizable en el ámbito de las relaciones arrendaticias y en caso contrario debe considerarse al arrendatario en estado de insolvencia.

Con lo dicho, se debe concluir que la Empresa demandada no puede considerarse según esta óptica bajo estado de solvencia, al no haber hecho las Consignaciones a las que se ha hecho referencia, ni tampoco trajo medios probatorios de los cuales se pueda evidenciar o demostrar su estado de solvencia, razón por la cual solo resta al Juzgador en esta oportunidad, examinar si la ilegalidad de las pensiones arrendaticias invocadas en la Contestación de la demanda, resulta ajustada a derecho, conforme a las Resoluciones de congelamiento de alquileres dictada por el Poder Ejecutivo, por Órgano MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA Y PARA El COMERCIO.

En torno a esta excepción de pago, se observa que se pretende del Juez, una sentencia desestimativa de la pretensión principal por falta de pago como causal de Desalojo, con vista al régimen de regulación de alquileres previsto en el articulo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las resoluciones de congelamiento de arrendamientos para viviendas, contenido en la Resolución Conjunta N° 043 y 035 por lo cual se prorroga por seis (6) meses la medida de congelación de alquileres, (Gaceta Oficial N° 39.407 del 21 de abril de 2010.), en concordancia con lo previsto en el artículo 9 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios N° 427, Publicado en la Gaceta Oficial N° 36845 del 7 de diciembre de 1999,los artículos 1 literal D (numeral 2) y el artículo 2 del Decreto N° 2.304 de fecha 5 de febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial N° 37.626 de fecha 6 de febrero de 2003.

Con respecto a esta defensa se debe precisar en primer termino que el articulo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si bien admite la posibilidad de revisar por parte del organismo encargado de la regulación de alquileres de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros, determina las condiciones bajo las cuales debe ejercerse ese derecho y concretamente en el Literal “A”, el cual contempla la posibilidad de recurrir a la autoridad administrativa, para la revisión de la pensión de arrendamiento, cuando hubieren transcurridos dos (02) años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, lo cual deberá ser efectuada y notificada a los interesados por el Órgano Administrativo competente.

Lo anterior significa conforme a una interpretación literal de la norma en examen, que el interesado deberá presentar ante el ente regulador la solicitud conforme a la cual pretenda la revisión del canon de arrendamiento, en cuyo caso deberá notificarse al arrendador para que ejerza dentro de el procedimiento administrativo correspondiente, las defensas que conforme a la Ley resulten pertinentes y lograr de esta forma, que el organismo administrativo mantenga a los contratantes en el debido equilibrio económico de la relaciones arrendaticias, todo lo cual nos lleva a inferir que el arrendatario aceptó los incrementos arrendaticios a los que alude la parte actora en su demanda, en virtud de no haber iniciado el procedimiento administrativo tendiente a revisar el monto de las pensiones de arrendamiento, causadas durante el desarrollo del contrato surgido entre las partes, los que nos lleva a determinar que su defensa resulta inaplicable al caso de autos, por los motivos expuestos. ASÍ SE DECIDE.

De otro lado las Resoluciones invocadas por la parte accionada emanadas del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA Y PARA El COMERCIO, no resultan aplicables al caso de autos, tomando en cuanta que dichas resoluciones solo están destinadas a regular las relaciones arrendaticias celebradas sobre inmuebles destinados a viviendas. En este sentido el Decreto N° 2304 del citado Ministerio, de fecha 05 de febrero de 2003, contempla en su articulo Primero como bienes y servicios de primera necesidad en todo el territorio nacional, el Alquiler de Viviendas y de otro lado el Ejecutivo Nacional por Órgano del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA Y PARA El COMERCIO, mediante Resolución Conjunta N° 043 y 035, de fecha ¬¬¬¬07 de abril de 2010 y 06 de abril de 2010, respectivamente, publicada en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela N° 39407, de fecha 21 de abril 2010, en su Único considerando, contempla:

Que es fin y deber del Estado garantizar el bienestar de la población en general y saber guardar los derechos e intereses de los usuarios, habida cuenta de la declaratoria de alquiler de vivienda como servicio de primera necesidad, a cuyo efecto es requerido realizar modificaciones a la normativa inquilinaria

Como efecto del propósito de la Resolución en comento, el Ministerio correspondiente, sólo tuvo a bien dar la protección inquilinaria de congelación de arrendamientos, a los inmuebles destinados a vivienda, motivo por el cual el Local Comercial, objeto del litigio, no goza de la protección a la que alude la Representación Judicial de la accionada, en su Escrito de Contestación a la Demanda, en cuanto a la ilegalidad de los cánones y demás gastos reclamados en este juicio, por lo tanto, la defensa invocada por la demandada, no puede ser estimada favorablemente por el Juez y en consecuencia, se desestima la excepción de ilegalidad del pago, hecha valer por la accionada en su escrito de contestación a la demanda. ASI SE DECIDE.

Finalmente con vista al análisis efectuado por este Operador de justicia en cuanto al tema decidendum encuentra que la pretensión de Desalojo hecha valer por la empresa demandante se encuentra probada en su merito, ante la falta de pago de la arrendataria de los canones de arrendamiento descritos en libelo de la demanda al no haber probado en la secuela del proceso, el estado de solvencia conforme a las consideraciones que anteceden. Adicionalmente, la acción de Desalojo para su admisión y tramite no esta supeditada a la regulación de alquiler como lo sostiene la sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia en fallo del 14 de julio de 2009, Sent. N° 989, con ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales.

En consecuencia, por las motivaciones antes expuestas se declara CON LUGAR la demanda de Desalojo por falta de pago propuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA SUCESION COLMENARES, C.A., en contra de la empresa DIGITAL NETWORKS OCCIDENTE, C.A., por estar cumplidos en el caso de autos los supuestos establecidos en el Articulo 34 Literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia queda condenada la arrendataria al pago de la cantidad de CIENTO VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (129.859,56), correspondiente a los arrendamiento insolutos, el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y los gastos comunes correspondiente a los meses de agosto de 2010 a mayo de 2012. Así mismo, queda condenada la empresa accionada al pago de los canones y gastos asumidos con el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que se sigan causando hasta la total y definitiva entrega del Local Comercial arrendado, con la consecuente entrega a favor de la actora del inmueble dado en arrendamiento. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas y Costos procesales a la empresa accionada por haber resultado totalmente vencida en este juicio. ASÍ SE DECIDE.

DECISION.

Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: