Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 16 de Febrero de 2012
| Fecha de Resolución | 16 de Febrero de 2012 |
| Emisor | Juzgado Decimo Octavo de Municipio |
| Ponente | Lorelis Sanchez |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 201º y 152º
EXP. Nº AP31-V-2012-000194
DEMANDANTE: A.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N°V-4.212.492, representada por el Abogado L.F.J.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercido, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 32.986.
DEMANDADOS: T.T.B. y M.L., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulás de identidad Nos.- V.-4.866.553 y V.-6.889.861. respectivamente, sin Apoderado judicial constituido en autos.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
En el libelo de la demanda, el Apoderado de la parte actora señalo lo siguiente:
…Yo L.F.J.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercido, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los No.- 32.986, procediendo en este acto en mi condición de apoderado judidal de la ciudadana A.S., Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N°.-V.-4.212.492, carácter el mío que se evidencia de instrumento poder conferido por ante la Notaria Publica Cuadragésima Cuarto del Munidpio Libertador del Distrito Capital que se acompaña marcado con la letra “A”, ante Ud., respetuosamente ocurro para exponer:
CAPITULO I
De Los Hechos
Consta de documento público autenticado por ante la Notaría Pùblica Cuadragésima Cuarta del Munidpio Libertador hoy Distrito Capital, que en fecha 18 de Diciembre del 2009, anotado bajo el N° 31, tomo 91 de los libros respectivos llevados por esa Notaría, que anexo marcado “B”, que la ciudadana A.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V.-4.212.492, celebró contrato de arrendamiento con las ciudadanas T.T.B. y M.L., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulás de identidad Nos.- V.-4.866.553 y V.-6.889.861. respectivamente, por un inmueble constituido por una (1) Oficina, identificada con el N° 23 ubicada en la Torre A, Piso dos (2) del Edificio SAVERIO RUSSO, situado entre Las Esquinas de Reducto a Municipal, Parroquia S.T.d. la Ciudad de Caracas del Munidpio Ubertador del Distrito Capital. Dicho inmueble será destinado única y exclusivamente para OFICINA. En la Cláusula Segunda se establedó el canon de arrendamiento que LAS ARRENDATARIAS pagaran a LA ARRENDADORA, será de BOLIVARES FUERTES DOS MIL CON CERO CENTIMOS (BSF. 2.000,00), que deberán pagar por adelantado en una cuenta bancaria de LA ARRENDADORA, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Cualquier recepción por parte de LA ARRENDADORA, de una pensión de arrendamiento pagada en mora, no deja sin efecto la obligación que tienen LAS ARRENDATARIAS, de pagar puntualmente, ni suprime los efectos legales que dicho incumplimiento produce. La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, será causal de resolución de contrato. En caso de que de mutuo acuerdo, las partes decidieran prorrogar este contrato u opere la prorroga legal establecida en el Articulo 38 del Titulo V del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el canon de arrendamiento que deberá pagar LAS ARRENDATARIAS, será ajustado durante el plazo de acuerdo con el índice general de precio, establecido por el Banco Central de Venezuela y pagadero en los mismos términos y condiciones aquí acordado. En la Cláusula Cuarta:
El plazo de duración del presente contrato, será de un (1) año, contados a partir del 15 de Diciembre del 2.009 hasta el 15 de Diciembre de 2010.
Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que “LAS ARRENDATARIAS”, han incumplido con lo establecido en la Cláusula Segunda, ya que no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSTO. SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2.011 y ENERO y FEBRERO de 2012 a razón de DOS MIL BOLIVARES (Bs.2.000,00) mensuales incumpliendo así una de las obligaciones fundamentales, que como arrendatarias le corresponde según la Ley y el contrato de arrendamiento, como se evidencia de copia simple de Cuenta de Ahorro signada con la letra “C” donde se indica el ultimo pago realizado por LAS ARRENDATARIAS que fue el 21 de Julio de 2011…………………………
CAPITULO III
Petitorio
De lo antes expuesto se desprende por una parte la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado o sea que opero la tácita reconducción; y por la otra la existencia de la obligadón de pagar puntualmente el canon de arrendamiento mensual, motivo por el cual acudimos ante su competente autoridad para demandar, como en efecto formalmente lo hacemos en este acto, en nombre de mi representada, y con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, ordinal 2° del artículo 1.592 y 1.616 del Código Civil, a la ciudadanas T.T.B. y M.L., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares’de las cédulas de identidad Nos.- V.-4.866.553 y V.-6.889.861 respectivamente, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento que se anexa a la presente demanda marcado con la letra “B” y consecuencialmente, en la entrega material del inmueble libre de personas o bienes antes descrito.
SEGUNDO: En pagar las costas y costos del presente proceso…..
Ahora bien, a los f.d.T. pronunciarse sobre la admisión o no del libelo de la demanda, hace previamente las siguientes observaciones:
En la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se señala:
“CUARTA: El plazo de duración del presente contrato, será de un (1) año, contado a partir del 15 de Diciembre del 2009, hasta el 15 de Diciembre de 2010.
Es decir, que el contrato entro en vigencia el 15-12-2009 y venció el 15-12-2010, y al día siguiente, esto es, el 16-12-2010, comenzó a correr la prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cual venció el 16-06-2011, no obstante a ello, el arrendador, consintió que el inquilino permaneciera en el inmueble, aun vencida la prorroga legal, tal y como se señala en el libelo de la demanda y recibiéndosele pago de los cánones de arrendamiento, toda vez, que la prorroga legal venció el 16-06-2011, y se esta demandando los cánones de Arrendamiento desde Agosto de 2011.
Por lo que la relación arrendaticia, paso a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que señala:
artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Así de las cosas, habiendo pasado el contrato a tiempo indeterminado al mismo solo le son aplicables las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
-
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
-
En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
-
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
-
En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
-
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
-
Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
-
Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
No obstante a ello, la parte actora demanda es la resolución del contrato de arrendamiento, fundamentado en el artículo 1167 del Código Civil, acción esta, que si es posible intentar cuando se esta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y se ha incumplido con una de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, y la cual no este regulada en el artículo 34 ejusdem, en el presente caso, se demanda la resolución del contrato, por falta de pago de cánones de arrendamiento, por lo que la presente demanda es contraria a derecho, tal y como se señala en la sentencia dictada por, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, este Tribunal declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho, la acción intentada por A.S. contra T.T.B. y M.L. por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de esta sentencia.
Regístrese, Publíquese y déjese copia de la presente la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los (16) días del mes de Febrero de 2012. Años 201° y 152°
LA JUEZ TITULAR
Abg. L.S.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL
M.C.
En la misma fecha, siendo la 1:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL
M.C.
EXP. Nº AP31-V-2012-000194
