Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 17 de Septiembre de 2010

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO,

BANCARIO Y PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Demandante: F.A.M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.680.632, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.

Apoderado de la demandante: abogado A.R., inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 74.441.

Demandada: P.J.R.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.211.752, domiciliado en la urbanización Pirineos, avenida Paramillo, Quinta S.M., parcela N° 35, en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

Motivo: Cumplimiento de contrato de arrendamiento. Apelación de la decisión de fecha 31 de mayo del 2010, dictada por el juzgado tercero de los Municipios San Cristóbal de la circunscripción judicial del Estado Táchira, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

El ciudadano F.A.M.A. asistido por el abogado A.R., presentó en fecha 3 de junio del 2009, escrito de demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento contra el ciudadano P.J.R.T. de un bien inmueble ubicado en la urbanización Pirineos, avenida Paramillo, quinta S.M., parcela N° 35 en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. En su escrito la parte demandante expresa que en fecha 1 de junio de 1995, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano P.J.R.T., el cual en su cláusula cuarta estableció que las partes contratantes establecieron un plazo fijo de duración de la relación arrendaticia un (1) año con prórrogas convencionales de un (1) año, si algunas de las partes no manifiesta su voluntad de no querer prorrogar el contrato con treinta (30) días de anticipación, a la finalización del tiempo de un (1) año. Por esta razón para que proceda la renovación automática por períodos de un (1) año, cualquiera de los contratantes debe a todo evento notificar a la otra con anticipación de treinta (30) días al vencimiento del término convencional, su voluntad de no prorrogar el contrato. Por cuanto el contrato se prorrogó hasta el 1 de junio del 2006, fecha por el cual el arrendatario comenzó el ejercicio de la prórroga legal, por cuanto fue debidamente notificado a través de comunicación privada suscrita por el demandante en fecha 28 de abril del 2006, por medio del cual expresó su voluntad de no prorrogar convencionalmente el contrato de arrendamiento objeto del presente caso. Que por cuanto se ha vencido el tiempo de arrendamiento estipulado, así como su respectiva prórroga legal, solicita el cumplimiento del contrato, la cantidad de trescientos bolívares mensuales por concepto de indemnización de daños y perjuicios por los meses que dure el proceso y la condenatoria en costos y costas del proceso. (f. 01-04)

Junto con su escrito de demanda presentó:

Documentales:

A.- Original de contrato de arrendamiento entre los ciudadanos F.A.M.A. (arrendador) y el ciudadano P.R.T. (arrendado) de fecha 1 de junio de 1995. (f. 05-06) Marcado como anexo “A”

B.- Escrito de fecha 28 de abril del 2006, suscrito por el ciudadano F.A.M.A. y firmado por recibido en fecha 28 de abril del 2006. (f. 7) Marcado como anexo “B”

En fecha 9 de junio del 2009, el juzgado primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la circunscripción judicial del Estado Táchira admitió la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento y ordenó la citación del ciudadano P.J.R.T.. (f. 08)

El ciudadano demandado presentó escrito de contestación a la demanda en fecha 22 de octubre del 2009, por intermedio de la abogada A.M.Z.O., alegando –entre otras cosas- que existe falta de cualidad, nulidad del contrato de arrendamiento de la cosa ajena y el desistimiento de la demanda. Junto con su escrito de contestación, la parte demandada presentó:

1. - Copia fotostática simple de documento suscrito por Monseñor A.F.F. y la asociación civil Monseñor A.F.F.. (f. 27) Marcado como anexo “A”.

2. - Copia fotostática simple de sentencia del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de julio del 2008.

   En fecha 29 de octubre del 2009, el abogado A.R. presentó escrito de impugnación de las copias fotostáticas del documento de propiedad adjuntado al escrito de contestación a la demanda y promovió de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, inspección judicial en la sede del tribunal primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes para que se observe directamente del expediente la consignación de los cánones de arrendamiento N° 711.

   En fecha 210 de noviembre del 2009, el tribunal primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la circunscripción judicial del Estado Táchira, dictó sentencia declarando sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano F.A.M.A., contra el ciudadano P.J.R.T.. (fs. 61-68)

   En fecha 19 de marzo del 2010, el juzgado tercero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de esta circunscripción judicial, en sede constitucional, decidió respecto al amparo interpuesto por el ciudadano F.A.M.A., en contra de la sentencia de fecha 10 de noviembre del 2009, dictada por el juzgado primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción judicial. Dicho amparo fue declarado con lugar y revocó mencionada sentencia. (f. 83-94)

   En aras de dar cumplimiento a lo establecido en la decisión del amparo, el tribunal de la causa decidió nuevamente declarando con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano F.A.M.A.. (f. 103-119)

   En vista de la decisión dictada por el tribunal a quo, la parte demandada presentó escrito de apelación. (f. 125) y la misma fue escuchada en ambos efectos por el juzgado tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la circunscripción judicial del Estado Táchira, en fecha 21 de julio del 2010. (f. 128)

   Se recibieron las presentes actuaciones en este tribunal superior, en fecha 29 de julio del 2010, según consta en nota de secretaría (f. 129), procedentes del juzgado tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, de la circunscripción judicial del Estado Táchira.

   El Tribunal para decidir observa:

   El presente caso versa sobre la demanda que en fecha 3 de junio del 2009, interpuso el ciudadano F.A.M.A., en contra del ciudadano P.J.R.T., por cumplimiento de contrato de arrendamiento que recae sobre bien inmueble ubicado en la urbanización Pirineos, avenida Paramillo, quinta S.M., parcela N° 35 en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

   Antes de entrar al estudio y pronunciamiento del fondo del presente caso, esta juzgadora, para valorar las pruebas presentadas:

   Documentales:

   A.- Original de contrato de arrendamiento entre los ciudadanos F.A.M.A. (arrendador) y el ciudadano P.R.T. (arrendado) de fecha 1 de junio de 1995. (f. 05-06) Marcado como anexo “A”. Esta prueba fue presentada en original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual no fue impugnada por su contraparte, por ende se le tiene como fidedigna y este tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil el cual sirve como instrumento fundamental para presentar la presente demanda y de esta manera establecer el contrato de arrendamiento del cual se exige su cumplimiento, suscrito entre los ciudadanos F.A.M.A. y el ciudadano P.J.R.T..

   B.- Original de escrito impreso en papel sellado, de fecha 28 de abril del 2006, suscrito por el ciudadano F.A.M.A. y firmado por recibido en fecha 28 de abril del 2006. (f. 7) Marcado como anexo “B”. Esta prueba fue presentada en original, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual no fue impugnada por su contraparte, por ende se le tiene como fidedigna y este tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil y sirve para probar el pago de los cánones de arrendamiento desde el 16 de enero hasta el 16 de febrero.

1. - Copia fotostática simple de documento suscrito por Monseñor A.F.F. y la asociación civil Monseñor A.F.F.. (f. 27) Marcado como anexo “A”.

2. - Copia fotostática simple de sentencia del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de julio del 2008.

   Así las cosas observa esta juzgadora que la parte demandante en su escrito de demanda solicita al tribunal que declare el cumplimiento de contrato de arrendamiento, por cuanto se inició relación arrendaticia en fecha 1 de junio de 1995 con el ciudadano P.J.R.T., sobre el bien inmueble ubicado en la urbanización Pirineos, avenida Paramillo, quinta S.M., parcela N° 35, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Dicha relación arrendaticia se creó con el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de junio de 1995, en el cual se estableció que la duración del contrato sería de un (1) año con prórrogas convencionales de un (1) año, siempre y cuando alguna de las partes no manifestaba su voluntad de no prorrogar dicho contrato. Que el arrendatario ciudadano F.M.A., en fecha 28 de abril del 2006, hizo del conocimiento del ciudadano arrendado que se iba a iniciar el lapso para la prórroga legal y que la misma comenzaría el 1 de junio del 2006 y vencía el 1 de junio del 2009. Siendo ésta la razón por la cual, el demandante solicita ante el órgano jurisdiccional el cumplimiento de dicho contrato arrendaticio.

   Por otra parte, el demandado alega: a.- la falta de cualidad, por cuanto el ciudadano F.M.A., no tiene autorización expresa del propietario del bien inmueble arrendado, ya que dicho inmueble pertenece a la “Asociación Civil Monseñor A.F.F.”; b.- que por cuanto existía falta de cualidad no podía ser admisible la demanda y que el contrato se encontraba viciado de nulidad, siendo entonces de naturaleza verbal la relación arrendaticia a tiempo indeterminado; c.- que por esta misma razón existía una falta de cualidad del arrendador para demandar por cuanto no tenía autorización expresa o poder especial del propietario del bien inmueble y d.- que existía un arrendamiento de la cosa ajena.

   Antes de entrar a resolver el fondo del asunto, esta juzgadora considera pasa a pronunciarse sobre las cuestiones previas que presenta la parte demandante. Así se establece.-

   PUNTOS PREVIOS:

   Falta de cualidad del arrendador:

   Alega la parte demandada en su escrito de contestación de demanda la falta de cualidad por cuanto el demandada no es propietario del inmueble arrendado y como consecuencia de la falta de cualidad debe declararse inadmisible la demanda.

   Cabe destacar lo establecido por el doctrinario Guerrero Q, Gilberto, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, en el cual expresa lo siguiente:

   …3.1 La relación arrendaticia

   La relación arrendaticia inmobiliaria es el vinculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario….

   O como sostiene CARNELUTTI las relaciones jurídicas es la de una relación constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto (Teoría General del Derecho, p 183) En efecto, el vínculo obligatorio que una arrendador y arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa, que según SMITH, teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual se puede deducir que hacemos referencia a la relación jurídica no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa ésta a aquella, sino como vínculo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad de derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente, la consecuencia jurídica….

   Se observa entonces del contrato de arrendamiento traído al presente proceso que, los que suscribieron dicho documento fueron los ciudadanos F.A.M.A. y el ciudadano P.J.R.T.; creándose de esta manera una relación arrendaticia entre estas personas.

   Ahora bien, continúa expresando el autor antes citado en relación al cumplimiento del contrato que:

   …Se ha entendido el cumplimiento del contrato, según refiere B.G., como la exacta ejecución del programa contractual tendente a la satisfacción del deudos. En la dinámica contractual se tiende a la consecución de las prestaciones previstas y programadas en el momento constitutivo del contrato, de manera que, podríamos decidir, la identificación entre programa contractual y conducta prestacional constituye, en general, el cumplimiento (…) Es así como de no producirse el cumplimiento según lo prometido en el contrato con prestaciones recíprocas, donde los celebrantes son acreedores y deudores al mismo tiempo, cuando una de las partes no cumplió ejecuta su obligación (incumplimiento) la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo (art. 1.167 CC)….

   En vista de lo anterior, se evidencia que el actual Decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios tiene su ámbito de aplicación en los casos de arrendamientos de bienes inmuebles urbanos y suburbanos destinados a la vivienda –entre otras-; así mismo en su artículo 33 establece lo siguiente:

   Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento de contrato o resolución de un contrato de arrendamiento, (…) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre bienes inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento civil, independientemente de su cuantía…

   En vista de las normas antes transcritas, este juzgado superior considera que si bien es cierto que el ciudadano F.M.A., no es el propietario del bien inmueble objeto del presente litigio, no es menos cierto que es la persona que firmó el contrato de arrendamiento con el ciudadano P.J.R., así mismo se evidencia que los cánones de arrendamiento fueron pagados ante el juzgado primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción judicial, a nombre del ciudadano F.M.A.. Igualmente se evidencia que transcurrido catorce (14) años de relación arrendaticia con este ciudadano es que la parte demandada solicita que se anule el contrato arrendaticio, si fue precisamente la voluntad de ambas partes de contratar sobre el bien inmueble arrendado.

   Por lo que el demandado convalidó la relación arrendaticia con el ciudadano F.A..

   Razón suficiente para demostrar que el ciudadano F.M.A. parte demandante, tiene cualidad para intentar y sostener un juicio por cumplimiento del contrato suscrito. Así se decide.-

   Así las cosas, no existiendo la procedencia de la cuestión previa antes señalada, esta juzgadora considera que no ha lugar a la inadmisibilidad de la demanda alegada por la parte demandada. Así se decide.-

   En cuanto al alegato de la parte apelante, a que se encuentra nulo el contrato de arrendamiento, ya que no se puede o no se permite el arrendamiento de cosa ajena, esta juzgadora no encuentra sustento alguno para fundamentar dicha pretensión, ya que bajo ninguna norma legal existe una prohibición del legislador de arrendar la cosa ajena, ya que faculta –entre otros- al enfiteuta, usufructuario, al administrador del bien inmueble o al arrendatario, no siendo entonces procedente dicha cuestión previa del demandado. Así se decide.-

   Analizadas, fundamentadas y decididas como fueron las cuestiones previas alegadas por la parte demandada, esta juzgadora considera pertinente entrar a conocer del fondo de la controversia.

   Así las cosas, esta juzgadora observa que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:

   Artículo 12 Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los limites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

   Con base a lo anterior, esta juzgadora observa del acervo probatorio que efectivamente fue probada la relación arrendaticia entre los ciudadanos F.M.A. y el ciudadano P.J.R., que se trata de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, el cual fue prorrogado sucesivamente hasta el 1 de junio del 2006, empezando de esta manera la prórroga legal hasta la fecha del 1 de junio del 2009.

   De conformidad con lo dispuesto el artículo 38 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios, en su literal d, establece que para un contrato como el presente se deberá prorrogar por un tiempo de tres (3) años contados a partir de la fecha en que se notificó al arrendado que no se iba a prorrogar más el contrato (1 de junio del 2006) por lo que la fecha para culminar la prórroga legal es el 1 de junio del 2009, siendo la fecha en que el ciudadano P.J.R. debió dar fiel cumplimento al contrato de arrendamiento.

   Por esta razón quien aquí juzga considera que, efectivamente el contrato arrendaticio objeto del presente juicio, culminó en fecha 1 de junio del 2009 y por ende es procedente la solicitud de cumplimento de contrato solicitado por el ciudadano F.M.A., de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.-

   En cuanto a los daños y perjuicios solicitados por la parte actora, esta juzgadora en vista de la decisión antes expresada, considera que realmente se le ha perjudicado y causado un daño al ciudadano F.M.A., por cuanto no se ha dado cumplimiento del contrato arrendaticio suscrito en el año 1995, con el ciudadano P.J.R., al efecto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha sido reiterada que en los casos en que existe el incumplimiento del contrato de arrendamiento por la falta de entrega del bien arrendado una vez ha finalizado la fecha del contrato, acarrea daños y perjuicios por los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador, tal como se configura en el presente caso, ya que desde esa fecha no consta que exista el pago de cánones de arrendamiento, por lo cual debe ser declarada procedente dicha solicitud. Así se decide.-

   Es por todo lo anteriormente expresado y de conformidad con la normativa y la jurisprudencia citada, que le es forzoso declarar a este juzgado superior primero en lo civil, mercantil, tránsito, bancario y de protección del niño y del adolescente de la circunscripción judicial del Estado Táchira, sin lugar la apelación interpuesta por el ciudadano P.J.R.T., asistido por el abogado J.M.R.C.; confirma la decisión de fecha 31 de mayo del 2010, dictada por el tribunal tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, tal y como se hará de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se Resuelve.-

   Por los razonamientos expuestos y en aplicación de la doctrina legal antes transcrita, este juzgado superior primero civil, mercantil, del tránsito, de protección del niño y adolescente y bancario de la circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, decide: