Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Páez de Portuguesa, de 24 de Octubre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO PAEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

I

Las Partes y sus Apoderados:

PARTE ACTORA: S.A.V.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.136.941, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: Abg. G.G., titular de la cédula de identidad Nº 9.844.478, Inpreabogado Nº 66.812, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: J.M.G.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 6.819.429

APODERADO JUDICIAL: Abg. M.V.S.M., venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 18.295.851, Inpreabogado Nº 138.135

MOTIVO: REINTEGRO DE ALQUILERES

SENTENCIA DEFINITIVA

JUEZA: ABG. A.A.M.

II

Por libelo de demanda interpuesto por el ciudadano S.A.V.A., debidamente asistido por el Abogado G.G., demanda por motivo de Reintegro de Alquileres al ciudadano J.M.G.P., alega la parte demandante que es Arrendatario de dos (02) locales comerciales signados con los Números 4 y 5 que forman parte del Centro Comercial Country Market desde el día 12 de Noviembre de 2.006, y que ocupa desde el 29 de Marzo de 2.008 hasta la presente fecha y del Local Número 25, ocupado desde el 29 de Marzo de 2008 hasta la presente fecha. Desde ese momento los cánones de arrendamiento fueron cobrados por el ciudadano H.N.G., actuando como Administrador, otorgando los recibos de pagos a través de la firma mercantil GRUPO H.G-1 C.A. Conforme a la Resolución Administrativa Nº 23-2009, de fecha 19 de Octubre de 2.009 por el Alcalde del Municipio Páez del Estado Portuguesa, ciudadano E.P.U., en el Expediente Nº 02-2009 y Resolución 23-2009, se determinó la regulación del canon máximo. Por ello conviene en demandar el reintegro por concepto de sobre alquileres pagados por sobre los pagos de arrendamientos, los cuales solicita sean compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer al arrendador-propietario y que se considere al inquilino en estado de solvencia cual el importe de tal reintegro sea igual o superior a lo que corresponda pagar por concepto de alquileres. Estimó la presente demanda en la cantidad de TREINTA Y DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs.32.781, 40). Señalo como domicilio procesal la dirección Avenida Libertador, centro Comercial S.d.C., Primer Piso, local Nº 14, al lado del Banco de Venezuela. Acompañó recaudos: Original Contrato de Arrendamiento de fecha 06 de Noviembre del 2006, signado con la letra “A”; Planilla Única Bancaria del Servicio Autónomo de Registros y Notarias y Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento de fecha 2 de Julio del 2.008, signada con la letra “A2”; Copia Certificada de la Resolución Nº 29-2009 de fecha 08 de Diciembre del 2.009, signada con la letra “B”; Copia Simple del Poder Especial de fecha 31 de Enero del 2.011, signado con la letra “C”.

Admitida la demanda por auto de fecha 18 de Abril de 2011 se ordeno la citación del demandado.

En fecha 02 de Mayo del 2.011 compareció ante este tribunal la parte actora confiriendo Poder Apud-Acta a los Abogados G.G. y Y.G..

En fecha 09 de Junio del 2.011, se avocó al conocimiento de la causa el Abogado M.R.Q.G., en su carácter de Juez Suplente Especial.

Mediante escrito de fecha 17 de junio de 2011, oportunidad de dar contestación a la demanda, compareció el Apoderado Judicial Abogado M.V.S.M., plenamente identificado en autos, alega lo siguiente:

La oposición de la Cuestión previa, Ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponiendo la falta de jurisdicción de este tribunal para conocer de este juicio, por tratarse de un caso que debe ser sustanciado ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Páez del Estado Portuguesa. Invocó la falta de jurisdicción en razón de la materia; asunto éste que de conformidad con lo dispuesto en la Legislación Especial Inquilinaria, debe ser debatido ante un Organismo de la Administración Pública, como lo es la Dirección de Inquilinato, previo a la jurisdicción civil.

La Representación Procesal; la falta de legitimación del Abogado G.G., que según la “Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, Normativa Legal aplicable al procedimiento sustanciado ante el ente administrativo, establece que la representación para los actos administrativos deberá ser otorgado por simple designación en la petición o recurso ante la administración o acreditándolo por documento registrado o autenticado. Fundamenta la misma en los artículos 25 y 26 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

De la Contestación al Fondo:

Niega, Rechaza y contradice en todos sus términos la demanda incoada en contra de su poderdante.

Niega, Rechaza y contradice que se deba una diferencia de BOLIVARES VENTIUN MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES CON 45/100 (Bs. 21.563,45), de sobrealquiler de los locales Números 4 y 5, que forman parte del Centro Comercial Country Market, del cuales propietario su poderdante el ciudadano J.M.G..

Niega, Rechaza y contradice que se deba una diferencia de BOLIVARES ONCE MIL DOSCIENTOS DIECISIETE CON 95/100 (Bs.11.217,95) de sobrealquiler del local Número 25, que forman parte del Centro Comercial Country Market del cuales propietario su poderdante el ciudadano J.M.G..

Alega la ineficacia del acto administrativo por cuanto el Abogado G.G. no tenía la representación del ciudadano S.A.V.A. para darse por notificado en el procedimiento administrativo.

Que sea declarada Inadmisible la Demanda y en consecuencia la condenatoria en costas del procedimiento.

En fecha 20 de Junio del 2.011, se dictó Sentencia Interlocutoria, resolviendo la cuestión Previa, de la Falta de Jurisdicción alegada por el Abg. M.V.S.M. en representación del ciudadano J.M.G.P., declarándola SIN LUGAR.

En fecha 21/06/2011, el Abg. M.V.S.M. en representación del ciudadano J.M.G.P., Apeló la decisión, ratificando la falta de jurisdicción.

En fecha 22/06/2011, el Abg. G.G., Apoderado Judicial de S.A.V.A., consigna escrito de Impugnación de Copia, referida la Cédula de Habitabilidad.

En fecha 29/06/2011(folio 157) el Abg. G.G., Apoderado Judicial de S.A.V.A., consigna escrito donde hace saber que tal recurso no es procedente, toda vez que la decisión recurrida sólo es impugnable mediante la solicitud de regulación de competencia y no por el recurso ordinario de apelación de sentencia interlocutoria. Así mismo alega que en ese mismo auto dice que la acción intentada es por Resolución de Contrato o Prórroga Legal, siendo lo correcto que la acción es de Reintegro de Alquileres.

En fecha 29/09/2011 (folio 158), el Tribunal NIEGA A OIR LA APELACION por cuando manifiesta que la decisión dictada es una Sentencia Interlocutoria y que la misma debe ser impugnada mediante el recurso de Regulación de la Jurisdicción y no mediante un Recurso de Apelación o una Ratificación y firme como ha quedado el fallo.

En fecha 30/06/2011 (folios 160 al 163) el Abg. M.V.S.M. en representación del ciudadano J.M.G.P., presentó escrito de promoción de pruebas, alegando lo siguiente:

Ratificó las pruebas presentadas en el momento de la contestación de la demanda, así como la cédula de habitabilidad.

Solicitó oficiar a la Dirección de Inquilinato e Ingeniería Municipal del Municipio Páez, para que de conocimiento de la vigencia de la cédula de habitabilidad como pruebas informes.

Al escrito del Pruebas acompañó: Copia Certificada de la cédula de habitabilidad marcada con la letra “A”.

En fecha 01/07/2011, el Abg. G.G., Apoderado Judicial de S.A.V.A., presenta escrito ratificando la impugnación de la copia simple del documento de la cédula de Habitabilidad consignada por la parte demandada. Así mismo ratificó la impertinencia de las pruebas solicitadas por la parte demandada por ser éste un procedimiento Civil y no Administrativo.

En fecha 06 de Julio del 2.011, este tribunal admite a sustanciación los documentales promovidos y acuerda librar oficios a la Dirección de Inquilinato e Ingeniería Municipal del Municipio Páez.

En fecha 07 de Julio del 2.011, folios (167 al 169) el Abg. G.G., Apoderado Judicial de S.A.V.A., presento escrito de promoción de pruebas, alegando lo siguiente:

Ratificando y reproduciendo todas y cada una de las pruebas presentadas en el escrito liberal.

Al escrito del Pruebas acompañó: copia simple de la titularidad del inmueble, el primero marcado con la letra “A”; copia simple de documento de compra-venta, con hipoteca de primer grado marcado con la letra “A2”: Copia certificada del documento de la Dacion en Pago, marcada con la letra “B” Copia certificada de documento Público Administrativo, marcado con la letra “C”.

En fecha 07 de Julio del 2.011, este tribunal admite a sustanciación los documentales promovidos.

En fecha 11 de Julio de 2.011, se libró Oficio dirigido a la Dirección de Inquilinato y al Departamento de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Páez.

En fecha 25 de Julio de 2.011, folio (195) se recibió oficio de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Páez ratificando la vigencia de la cédula de Habitabilidad.

En fecha 25/07/2011, presentó escrito de conclusiones de pruebas constante de tres (03) folios y acompañó con tres copias de sentencias análogas del presente expediente, visibles por el portal del Tribunal Supremo de Justicia.

En fecha 25/07/2011, vencido el lapso probatorio, este Tribunal fijo oportunidad para dictar sentencia, observando que faltan las pruebas informes.

En fecha 26/07/2011, Abg. G.G., Apoderado Judicial de S.A.V.A. solicitó que se abra una incidencia de conformidad con el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil. La cual fue negada en fecha 01 de Agosto de 2011, (folio 233)

Este Tribunal estando dentro del lapso para dictar sentencia definitiva, pasa a decidir en base a las consideraciones siguientes:

PUNTO PREVIO:

En cuanto a lo alegado por la parte Demandada.

La Representación Procesal; la falta de legitimación del Abogado G.G., que según la “Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, Normativa Legal aplicable al procedimiento sustanciado ante el ente administrativo, establece que la representación para los actos administrativos deberá ser otorgado por simple designación en la petición o recurso ante la administración o acreditándolo por documento registrado o autenticado. Fundamenta la misma en los artículos 25 y 26 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Al respecto este Tribunal Observa lo siguiente:

De las actas que componen la presente causa se evidencia del Expediente Administrativo traído a los autos por la parte actora y enunciado por la parte demandada, al folio (57) un escrito del Ciudadano S.A.V.A. y establece que esta debidamente asistido por el Abogado G.G., todos plenamente identificados, al folio (136) se lee: en horas de despacho del día de hoy jueves 03 de febrero de 2011,…. ommssis…. “ G.G., actuando como apoderado del ciudadano S.A.V.A.. No demostró la parte demandada, que el Abogado G.G., no tenga la legitimación que se atribuye.

Así mismo se observa que en el libelo de Demanda se lee: “debidamente asistido por el Abogado G.G. y al folio (36) poder Apud-Acta de fecha 02 de Mayo del 2.011 otorgado por el ciudadano S.A.V.A., a los abogados G.G. y Y.G..

Al respecto, establecen Couture y Chiovenda -. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio”.

Por una parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por 'legitimidad ad-causam', esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como señala Couture, a lo sumo sería un presupuesto para una sentencia favorable.

De esto se desprende, que no todo sujeto procesal tiene legitimación ad-causam, pero, sin embargo, el proceso existe y es válido, o es en este en donde se declara a favor o no su legitimidad sustancial; pero, siendo impretermitible para la validez del proceso y por ende de su decisión y efectos, el que los sujetos procesales tengan 'legitimidad ad-procesum'.

Lo anterior descrito se infiere que, no todo legitimado 'ad-causam' lo sea 'ad-procesum'; como a la inversa, no todo legitimado 'ad-procesum' lo es 'ad-causam'.”

En consecuencia, este Tribunal Administrando Justicia Declara: Que el Abogado G.G., plenamente identificado tiene legitimidad para actuar en representación del ciudadano S.A.V.A.. Así se Decide.

Nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.

A este respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 363 de fecha 16 de Noviembre del año 2001, con ponencia del Magistrado Dr. F.A. dejó asentado el siguiente criterio: “Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. Esta disposición se complementa con la consagrada en la primera parte del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, donde se establece: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. Las normas citadas ponen de relieve que el Juez tiene una doble limitación, a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron, y a su vez las partes tienen una doble carga: Alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho. Con relación al Juez si se escapa de sus limites, estará emitiendo un fallo nulo a tenor de lo determinado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano y por lo que respecta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones se verán en la imposibilidad de probar de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Todo lo anterior apareja que si alguna de las partes no alega validamente sus pretensiones y como consecuencia de ello no las puede probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo, por mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil Venezolano”.

Esa doctrina tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con los artículos 254 y 506 ambos del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando solo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del Derecho.

Los artículos precitados, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo siguiente:

Artículo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutileza y de punto de mera forma…

..Omissis…

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Con relación a ello la Sala de Casación Civil, ha decidido que:

… La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es admisible como norma absoluta la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sean por hechos o circunstancias positivas contrarias...

Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse en juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión.

Por otra parte la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos:

1. Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas ( H.D.E.. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518).

Pasa quien juzga al análisis del material probatorio aportado por las partes a la causa, tomando en consideración el principio rector de la carga de la prueba establecido en la legislación Venezolana.

ANALISIS PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Junto al libelo Reprodujo:

En el folio doce (12), signado con la letra “A 1”, copia certificada de contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 06 de Noviembre de 2.006 debidamente Autenticado por la Notaría Pública de Araure. Se le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil.

En el folio diecisiete (17), signado con la letra “A 2”, copia certificada de contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 02 de Julio de 2.008 debidamente Autenticado por la Notaría Pública de Araure, al no ser impugnado ni desconocido por la parte demandada se le atribuye valor probatorio de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se Establece.

Al folio (24) al treinta y uno (31), signado con la letra “B” copia certificada de la Resolución 29-2009 expedida por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Páez. Instrumental esta que será valorada concatenadamente con las demás pruebas acopiadas a los autos y será en su conjunto al valorar al valorar las otras pruebas. Así se Establece.

Del folio treinta y dos (32) al treinta y tres (33), marcado con la letra “C”, poder especial judicial que le confiere el ciudadano J.M.G.P. al Abogado. S.M.M.V.. Se le concede valor probatorio.

Junto al Escrito de Promoción de Pruebas promovió lo siguiente:

Al folio ciento setenta (170), copia simple de la titularidad del inmueble a favor de la firma mercantil GRUPO H.G.-1 C.A, con hipoteca de primer grado marcada con la letra “A 1” , documental esta que no es punto controvertido no se le concede valor probatorio.

Al folio ciento setenta y seis (176), documento que demuestra la titularidad del inmueble por cancelación, signada con la letra “A 2”, igual que la anterior la propiedad del inmueble no es punto controvertido en la presente causa no se le concede valor probatorio.

Al folio ciento setenta y nueve (179) al ciento ochenta y cinco (185), copia de documento donde la firma mercantil GRUPO HG1 C.A. da en dacion en Pago al ciudadano J.M.G.P., el inmueble, signada con la letra “B”. No es punto controvertido, no se le concede valor probatorio a dicha instrumental.

Desde el folio ciento ochenta y seis (186) al ciento noventa (190), copia certificada de Resolución Administrativa Nº 393, de fecha 15 de Julio del 2.008, emitida por la Alcaldesa del Municipio Páez del Estado Portuguesa, marcada con la letra “C”, No es punto controvertido, no se le concede valor probatorio a dicha instrumental.

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PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Junto a la contestación de la demanda acompañó:

Del folio cincuenta (50) al cincuenta y dos (52), marcada con la letra “A”, Copia de Poder Especial., que le confiere el ciudadano J.M.G.P. al Abogado S.M.M.V.. Se le confiere valor probatorio.

El folio cincuenta y cuatro (54), signado con la letra “B” copia de diligencia suscrita por el Abogado G.G., actuando como apoderado del ciudadano S.A.V.A., para demostrar que de las actas de la resolución administrativa no se evidencia la representación la representación del Abg. G.G. como apoderado del ciudadano S.A.V.. Instrumento que fue valorado como punto previo a la decisión

Expediente Administrativo Nº 23-2009, del folio cincuenta y cinco (55) al ciento cuarenta y seis (146).Instrumento Administrativo que será concatenado a las otras pruebas aportadas a los autos. Así se este Establece

En el folio ciento cuarenta y seis (146), Copia de Cédula de Habitabilidad Nro.0068 a nombre del propietario H.N. GUTIERREZ/REP CONTRY MARKET, de fecha 06 de Mayo del 2.003, marcada con la letra “C”.Instrumento administrativo de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le concede valor probatorio a su contenido. Así se Decide.

Pruebas Informes:

En el folio ciento noventa y cinco (195) de fecha 25 de Julio del 2.011, se recibió prueba informe de parte de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Páez, informando que se encuentra vigente de la cédula de habitabilidad del inmueble Centro Comercial Contry Market, cartón N° 0068 de fecha 06 de Mayo, CH, 03-2003. Se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En el folio doscientos treinta y seis (236) de fecha 10 de Agosto del 2.011, se recibió prueba informe suscrito por el Director de Inquilinato, en el cual informa que la cédula catastral se emite sola una vez, y se encuentra registrada con el N° 03-2003, C.H. Igual que la anterior se le concede pleno valor probatorio.

Ahora bien, de lo alegado por el actor en cuanto a la resolución administrativa pronunciada el 19 de octubre de 2009, adquirió majestad de Cosa Juzgada, no menos cierto que la administración Publica incurrió en error al no haber revisado la existencia de la cédula de habilidad. N° 03-2003, C.H., que estaba vigente y del informe solicitado por este tribunal a la Dirección de Ingeniería Municipal y la Dirección Municipal de Inquilinato folios (236, 237 y 239) de fecha 10 de Agosto del 2.011, quedo establecido, que no existe ningún procedimiento de impugnación contra la Cedula de Habitabilidad antes descrita, se evidencia que el inmueble esta dentro de las excepción de regulación de alquiler tal como lo expresa la ley arrendamientos inmobiliarios. Así se Decide y Establece.

Motivos de Hecho y Derecho Para Decidir

En el caso de marras, tenemos que el Abogado M.V.S.M. en representación del ciudadano J.M.G.P., parte demandada niega , rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la presente acción, en este estado, revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente, observó esta sentenciadora por una parte, que la Apoderado Judicial del actor no ratificó su impugnación mediante la prueba de Tacha de Documento ni promovió prueba alguna que desvirtuara las Instrumentales consistente en la tantas veces mencionada Cedula de Habitabilidad; así como los informes solicitados a Ingeniería municipal y Dirección de Inquilinato y por otra de acuerdo a lo establecido anteriormente por la Sala de Casación Civil, con relación a la distribución de la carga de la prueba, correspondía por ende a la parte actora la carga probatoria, ya que de ello depende el alcance de su pretensión, así las cosas, se evidencia que durante el debate probatorio la parte demandante no desvirtúo las pruebas de la parte demandada.

En este sentido, es conveniente resaltar que las partes deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento.

Ahora bien, el artículo 4 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

Quedan excluidos del régimen de esta ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:

Omissis……..

b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.

En relación a este literal, señala el Dr. A.E.G.F., en su obra “Del arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (pág. 110 y 111):

En el caso de los inmuebles señalados en el literal b), es decir, los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1.987, es bueno aclarar que en la reforma de la Ley de Regulación de Alquileres, promulgada el 30-12-86 y publicada en Gaceta Oficial Nro 3.950, Extraordinaria del 02-01-87, en su artículo 5, parágrafo segundo, se le dio potestad al Presidente de la República, en Consejo de ministros, para autorizar, al Ministerio de Fomento, considerando la situación social y económica del país, y teniendo en cuenta las particularidades de las diversas regiones y el destino de los inmuebles, a exceptuar de la regulación de alquileres, por el plazo y conforme a las condiciones y modalidades que estimare convenientes, a los nuevos inmuebles a ser construidos a partir de la vigencia de esta Ley, y a los que estén en proceso de construcción para dicha fecha, no considerándose incluidos en esta exención los inmuebles objeto de remodelación, refacción, ampliación o mejoras

Al respecto, también expresa el Dr. J.M.C., en su obra “Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (Editorial Jurídicas Rincón, primera edición, 2001, Pág. 44):

La Ley de arrendamientos inmobiliarios excluye de la aplicación de sus normas, pero solo en lo relativo a la regulación de los inmuebles y, por consiguiente para la fijación de los cánones de arrendamiento, a los inmuebles allí indicados (en el articulo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); es decir, que en caso de estar el inmueble comprendido en alguno de estos presupuestos, no esta sujeto a regulación y, por tanto, la fijación del canon de arrendamiento lo hacen las partes:…(omissis).

Evidencia quien juzga de las actas del expediente, que: el inmueble sobre el cual recae la regulación está destinado al comercio; que de acuerdo a lo establecido en el artículo 4 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los inmuebles destinados al comercio estarán exentos de regulación solo cuando su cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 02-01-1987; y que del Informe emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Páez del Estado Portuguesa se observa que tal inmueble posee cedula de habitabilidad, se encuentra vigente según cartón N° 0068 de fecha 06 de mayo de 2003, C-H-03-2003 folio (195) del expediente. Así mismo del informe de la Dirección Municipal de Inquilinato folios (236 y 237) documentos públicos administrativos se le conceden pleno valor probatorio. Así se Decide

En cuanto a la impugnación realizada por el Abg. G.G., Apoderado Judicial de S.A.V.A., de la Copia Simple, referida la Cédula de Habitabilidad.

Este tribunal observa lo siguiente:

Documento este impugnado por la parte contra quien se opone expresión esta que por sí sola no le quita valor alguno al mismo, observándose que si tenía motivos para hacerlo ha podido tacharlo mediante procedimiento autónomo de Tacha. Por cuanto se evidencia que marcado “A”, folio (163) en su vuelto se lee “La Suscrita Secretaria del Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. CERTIFICA: Que las copias que antecede es traslado fiel y exacto del original que la contiene, las cuales he tenido a las vista efectos vivendi, y resultan fiel y exacta de su original. Acarigua, al primer día del mes de Junio de 2011. Años 200° y 152°.

Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Así mismo, es menester señalar que la cédula de habitabilidad consiste en una constancia de terminación de obra, conforme a lo dispuesto en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.

La Cédula de Habitabilidad, la otorga el ente competente para garantizar que el inmueble cumple con las condiciones de habitabilidad obligatorias, en consecuencia, da fe de que un inmueble, esta apto para ser habitado, de allí que versa sobre un inmueble no sobre una persona natural o jurídica, de tal manera que lo importante allí, es que pueda identificarse claramente el inmueble para el cual se otorga la Cédula de Habitabilidad.

La Cedula de Habitabilidad traída a los autos al folio (163), la cual se le atribuyo pleno valor probatorio se lee dentro de su texto: Acarigua 06 de Mayo de 2003. C-H-03-2003. “CEDULA DE HABITABILIDAD” propietario H.N.G. REP/ COUNTRY MARKET. Municipio Páez. Dirección de la Obra AV. LIBERTADOR ENTRE CALLES 26 Y 27 DE ACARIGUA., la cual fue impugnada por la parte del actor, la misma fue emitida por el órgano competente, para garantizar que el inmueble ubicado en esa Dirección, esta apto para ser habitado, afirmado por las partes, en la presente causa, lo constituye el Centro Comercial Country Market, que auque como lo alega el actor, no es una persona jurídica o firma mercantil registrada, la misma fue adjudicada fue al inmueble, para garantizar que el mismo esta en condiciones de habitabilidad. No siendo relevante si es persona natural o jurídica. En consecuencia, improcedente la impugnación planteada. Así se Decide

Ahora bien, sobre el reintegro en materia inquilinaria, el Dr. E.D.N.A., en su obra: "El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano" (Aspectos Sustantivos y Procesales), Caracas - Venezuela - Valencia - 2000, Pág. 208, señala:

En materia inquilinaria solo es posible que opere; el reintegro inquilinaria en tres (3) situaciones.

1. -En aquellos casos en que haya habido un pago excesivo en los cánones de arrendamiento (atendiendo a la determinación por el órgano administrativos del canon máximo a pagar por el inquilino)

2. -Cuando se ha conferido una garantía real, consistente en una suma de dinero destinada para depósito. Circunstancia ésta denominada por la ley reintegro de depósito en garantía.

3. -Cuando se ha dado en arrendamiento un inmueble que, por su formación física se considera al convenio como un arrendaticio ilegítimo. Típico caso del arrendamiento de "ranchos".

Entonces, mal pudiera concluirse que el tantas veces identificado inmueble, puede ser objeto de regulación arrendaticia, para que proceda la acción de reintegro de los alquileres demandado, cuando uno de los requisitos principales de procedibilidad de este procedimiento, es que al inmueble cuya regulación se solicito, tenia otorgada cedula de habitabilidad en fecha 06 de mayo de 2003 es decir, previa al 02 de enero de 1987, que es la fecha establecida en el literal b) del articulo 4 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, previamente trascrito; circunstancia esta que evidentemente no fue tomada en cuenta por el órgano regulador, quien en todo caso debió expresamente declararlo así en la resolución administrativa N° 29-2009, Expediente N° 23-2009. Así se Decide.

En fin al no haber plena prueba, como lo exige el artículo 254 del Código Adjetivo Civil, mal puede prosperar dicha acción de reintegro de alquiler. En contrario se dan por admitidas, idóneas y suficientes, la prueba del informe solicitada por este despacho, y de la Cedula de habitabilidad consignada las cuales aprecia positivamente este despacho, de conformidad a las “Presunciones Hominis” establecidas en el artículo 510 del Código Civil Adjetivo.

Plena prueba, es aquella probanza que proporciona al Juez la convicción sobre el hecho a probar sin verse en la necesidad de recurrir a otras, también es conocida como completa o perfecta, ya que demuestra sin lugar a dudas la verdad del hecho controvertido en una causa e instruye suficientemente al juez para que pueda decidir, bien sea condenando o absolviendo.

En fin resulta prohibitivo para quien aquí juzga, en razón de la de la ilegalidad subalterna evidenciada a las actas procesales que integran el presente expediente, declarar con lugar la acción de reintegro de alquiler cuyos fundamentos y soportes están viciados, pues de admitirlo seria el equivalente al hecho de convalidar una ilegalidad. Así se Decide y Establece.

DISPOSITIVA

De todo lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: Improcedente la Demanda de Reintegro de Sobre Alquileres interpuesta por el ciudadano S.A.V.A. representado por su Apoderado Judicial Abogado G.G., en contra del ciudadano J.M.G.P., representado por su apoderado judicial Abogado M.V.S.M., todos plenamente identificado en autos.

Por cuanto el presente fallo se publica dentro del término de diferimiento fijado previamente por este Tribunal, no es necesaria su notificación a las partes.

Se condena en costas a la parte Actora por haber resultado vencida totalmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua a los 24 días del mes de Octubre de 2011, años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZ,

ABOG. A.A.M.

La Secretaria,

Abg. M.E.

En la misma fecha se cumple con lo ordenado, siendo la 3.00 p.m, se pública la anterior decisión.

CONSTE:

Escalona/ Secretaria

AAM/lc

CAUSA N° 1.286-2011