Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Trabajo de Carabobo (Extensión Puerto Cabello), de 24 de Marzo de 2006

Han sido cumplidas las formalidades procesales relacionadas con la materia objeto de controversia.

Se tiene demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, planteada por el abogado J.A.B.M., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.J.P., contra el ciudadano V.L.S., manifestando que se celebró contrato de arrendamiento con la demandada, sobre una parcela de terreno, que mide 252,84 Mts.2, ubicada en el Sector Ensanche de Chichiriviche, avenida Zamora, al lado de Tropipollo, jurisdicción del Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón; estima la presente acción en la cantidad de Bs. 300.000.000,oo.

En la oportunidad de corresponder la contestación de la demanda las abogadas E.V.d.V. y G.G.P., con el carácter de apoderadas judiciales, consignaron escrito, inserto a los folios 77 y 78, de donde se tiene:

• Consignan marcada “A”, poder otorgado por el demandado.

• Rechazan la pretensión del demandante, ya que el contrato no puede anularse porque se extinguió por haberse cumplido el término.

• Indican que su representado es poseedor legítimo, y está obligado sólo a crear obligaciones no a transferir propiedad.

• Señala que quien tiene cualidad para reclamar sobre la propiedad del inmueble son sus presuntos propietarios, no estando en este caso dilucidando la propiedad; ya que están en presencia de un contrato de arrendamiento.

• Admiten que se celebro un contrato de arrendamiento en fecha 20-marzo-2003, negando que se haya prorrogado en fecha 14-enero-2004, ya que en esa fecha se celebró el segundo contrato empezando a regir a partir del 15 del mismo mes y año, con una duración de seis meses, extinguiéndose el mismo por haberse cumplido el término establecido en la cláusula tercera del contrato celebrado.

• Reconvienen por cumplimiento de contrato, por vencimiento del término, ya que el arrendatario no puede hacerse acreedor a la prorroga legal por no estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos ya que se hace acreedor a dicha prorroga solo cuando al vencimiento del término contractual no estuviere incurso en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales independientemente del término de duración del contrato y de la naturaleza del mismo, ya que la demandante no solo esta insolvente sino que además no ha cumplido con las obligaciones pactadas en las cláusulas Primera, segunda, Quinta, Octava y Novena; es por lo que reconviene en lo siguiente: 1) En el cumplimiento del contrato por vencimiento del término lo que consiste en la desocupación inmediata del inmueble arrendado y en la entrega del mismo totalmente desocupada de personas y bienes, solvente en los pagos de los servicios públicos; 2) El pago de SEISCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 600.000.000,oo) por concepto de indemnización por daños y perjuicios por la ocupación ilegal del inmueble luego de la terminación del contrato, conforme a la cláusula tercera; y 3) Al pago de las costas por CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 400.000.000,oo); estimando la presente a los efectos de su cuantía en la cantidad de MIL MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 1.000.000.000,oo). Fundamenta la acción en los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y la cláusula tercera del contrato celebrado.

• Solicitaron de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Mobiliario, se decrete medida de secuestro sobre los inmuebles objeto del presente juicio.

• Consignaron marcadas “B y C”, Contratos de Arrendamientos.

Por auto de fecha 15-julio-2005, se admitió la reconvención presentada por las apoderadas de la parte demandada, fijándose el segundo día de despacho siguiente para que la parte demandante-reconvenida de contestación; indicando que el Tribunal se pronunciará con respecto a la procedencia o no de la medida cautelar solicitada por auto separado.

En fecha 20-julio-2005, el demandante presentó escrito de contestación a la reconvención, de donde se tiene:

• Niega por no ser cierto los hechos y el derecho por el demandado al igual que todo lo alegado en el escrito de contestación.

• Da por reproducido que en el folio catorce cláusula tercera, dice expresamente “transferible” el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20-octubre-1998.

• Ratifica que no se discute la propiedad de terreno o parcela propiedad de la Administración de la Comunidad de Chichiriviche, que fue quien otorgó a su representada contrato de arrendamiento y autorización para registrar sus bienhechurias.

• Insiste que no existió contrato de arrendamiento jurídicamente hablando, porque no hay mora, no puede haber entrega de inmueble ni prorroga legal, ni violación de ninguna cláusula.

• Señala que las medidas solicitadas no tienen ningún fundamento legal, ni tiene cualidad ni interés alguno el demandante, para solicitar secuestro, ya que no es arrendatario y no podía subarrendar, ya que no es propietario de las bienhechurias.

• Señala que la fundamentación de las apoderadas del demandado no son aplicables porque en una parcela de terreno.

• Solicita que sea desestimado la cuantía de la reconvención por no tener las apoderadas la menor idea de su concepto.

En aplicación del principio de exhaustividad pasa este Juzgado a pronunciarse sobre el valor de los medios de pruebas aportados por las partes, y al respecto observa:

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADA

PARTE DEMANDANTE (LIBELO DE LA DEMANDA).

1. Marcados “B” y “C”, (folios 9 y 10). Contratos de arrendamien-to celebrados entre los ciudadanos V.L.S. y M.J.P., en fecha 20-marzo-2003. Se trata de instrumentos privados en copia fotostática, los cuales fueron reconocidos en la contestación de la demanda, siendo apreciados por este Sentencia-dor en cuanto a la relación arrendaticia entre las personas, de con-formidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

2. Marcado “D”, (folios del 11 al 19). Instrumento en copia fotos-tática de Título Supletorio registrado bajo el N° 46, Tomo 1°, Pro-tocolo 1°, de fecha 18-enero-1999 y evacuado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Me-nores de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón en fecha 25-noviembre-1998, bajo el N° 4506. Se trata de documento privado reconocido en copia simple cuyo original fue presentado por la par-te accionante y corre inserto a los folios 105 al 111; en consecuen-cia su análisis se difiere a la oportunidad de revisar las pruebas de la parte demandada, y así se decide.

3. Marcado “E”, Inspección Judicial, (folios del 20 al 48). Eva-cuado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercan-til, Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Fal-cón en fecha 09-marzo-2005. Observa quien decide que la prueba en estudio fue evacuada antes del juicio (por lo que estamos en presencia de una prueba anticipada que debe llenar los requisitos establecidos en el artículo 1429 del Código Civil, esto es: a) Que puede sobrevenir perjuicio por retardo al interesado, y b) Que se trata de hacer constar un estado o circunstancia que puede des-aparecer con el transcurso del tiempo. En el presente caso la ins-pección se realizó y dejó constancia sobre: Primero: La ubicación de los locales comerciales y en cuanto a las medidas, linderos y demás características se hizo asesorar de experto; Segundo: Deja constancia con asesoramiento del experto designado con una cons-trucción tipo apartamento; Tercero: Deja constancia de haberse presentado un documento contentivo de autorización para registrar Título Supletorio consignando copia de los mismos para ser agre-gados a la solicitud; Cuarto: Deja constancia de las personas que se encontraban dentro de los locales; Quinto: Dejó constancia de además de los tres locales y los tres apartamentos no existir otra construcción; todo lo cual, si bien es cierto que la parte solicitante de la inspección alegó el contenido de los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, también es cierto que los puntos tratados en la ins-pección no se encuentran en las exigencias indicadas en la referida norma 1429 eiusdem, y al no concurrir tales circunstancias, la ins-pección ocular preconstituida no se puede apreciar como prueba válida, y así se decide.

4. Marcado “F”, (folios 51 y 52): Constancias de Recepción de Cer-tificación de Finalización de Obra, Certificado de Habitabilidad Par-cial expedido por el Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, fechadas 18-septiembre-2003 y 02-febrero-2004; C.d.C.d.V.U., Permiso de Construcción N° CH-312 (folio 53), Informe de Variables Urbanas (folio 54), Planos de Distribución de los Locales Comerciales (folios 55 al 59). Se tra-tan de documentos administrativos, los cuales aprecia esta senten-ciador en cuanto a su contenido de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

5. Marcado “G”, (folios 60 al 65). Título Supletorio en copia certifi-cada, evacuado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Ci-vil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Ju-dicial del Estado Falcón en fecha 25-abril-2005. La presente prueba está dirigido a declarar y asegurar la posesión o de algún otro de-recho del solicitante, siendo que la misma se realiza sin control de la otra parte aún cuando no debe considerarse como prueba pre-constituida, y al ser presentada en copia certificada, este senten-ciador la aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedi-miento Civil, y así se decide.

   LAPSO PROBATORIO

1. Testimoniales, se expidió comisión en relación a su evacuación recibida en fecha 21-10-2005, donde consta haber prestado decla-ración los siguientes ciudadanos: P.K.C. y JOSE DA-RIO MORA. Venezolanos, mayores de edad, Cédulas de Identidad Nos. V-12.932.758 y V-2.369.285, domiciliados en la ciudad de Va-lencia, Estado Carabobo; no siendo repreguntados y respondiendo a las preguntas formuladas por el promovente; observando este sentenciador que las declaraciones no guardan relación al caso en estudio así como a ninguna prueba presentada ante la secuela del juicio, por lo que no guardan relación con los hechos alegados, en consecuencia se desechan los mismos por impertinentes, y así se decide.

2. Testimoniales, se expidió comisión en relación a su evacuación recibida en fecha 21-10-2005, donde consta haber prestado decla-ración los siguientes ciudadanos: A.R.M. y AMERI-CA DEL C.P.. Venezolanos, mayores de edad, Cédulas de Identidad Nos. V-1.037.331 y V-10.320.045, domiciliados en Los Municipios San Carlos y R.G., Estado Cojedes. De las disposiciones de estos testigos se puede constatar que tanto las preguntas como las repreguntas fueron con relación a el pago de los cánones de arrendamiento y al conocimiento de las partes rela-cionadas en el presente juicio, sin que las mismas guarden relación al caso que se ventila como lo es la nulidad de los referidos contra-tos, motivo por el cual, este sentenciador desestima tales declara-ciones, desechándolas del proceso, y así se decide.

   PARTE DEMANDADA (CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA).

   • Marcados “B” y “C”. Contratos de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos V.L.S. y M.J.P., en fe-chas 20-marzo-2003 y 14-enero-2004; los referidos contratos se encuentran suscritos por las partes y presentados sus originales por lo que se tienen como instrumentos privados los cuales tienen entre las partes y respecto de Terceros, la misma fuerza probatoria del instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, y hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, valorándose conforme al artículo 1363 del Código Civil, y así se decide.

   LAPSO PROBATORIO.

1. Documentales, Marcado “D”, (folio del 93 al 102, ambos inclusi-ve), Copia certificada del expediente de Consignación N° 240, lle-vada por el Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. De este documento observa quien decide que por ser copia fotostática de documentos instruidos por funcionario público tiene autenticidad, es decir hace fe pública de su contenida entre las partes y respecto a terceros, apreciándose conforme al artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

2. Marcado “E”, Título Supletorio en original debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio S.d.E.-do Falcón en fecha 18-enero-1999, bajo el N° 46, folios 288 al 294, Protocolo 1° y evacuado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de la Circunscrip-ción Judicial del Estado Falcón en fecha 25-noviembre-1998, bajo el N° 4506. En relación de esta prueba de justificativo de testigos del artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, esta referido a aquellas diligencias que sirven para declarar y asegurar la posesión o algún derecho, la cual se realiza sin control de la otra parte, por lo que en todo caso se trata de informaciones aportadas por testi-gos sobre hechos, los cuales una vez evacuados por el Tribunal competente y dictada la resolución judicial, se crea una presunción desvirtuable de que el titular del derecho cuya tutela se pide es el promovente del justificativo, y en tal sentido las determinaciones tomadas por el juez con relación a tales justificaciones no producen cosa juzgada sino que establece una presunción juris tantum es decir que puede ser desvirtuada por cualquier medio probatorio y al haber sido registrado tales declaraciones, se tiene como reconoci-dos Legalmente entre las partes y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace fe hasta prueba en con-trario de la verdad de esas declaraciones, valorándose de confor-midad con el artículo 1363 del Código Civil, y así se decide.

3. Marcado “F”, (folio 116), Constancia emanada de la Asociación de Vecinos de Chichiriviche, Estado Falcón. En sentido a este instru-mento privado, al ser el mismo emanado de terceros que no son parte en el juicio ni causante del mismo, necesariamente por man-dato del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificado a través de la prueba testimonial, compareciendo en fe-cha 05-agosto-2005, la ciudadana N.M.M.d.W., quien rindió declaración ratificando el contenido y firma del referido documento y siendo repreguntada. El Tribunal aprecia sus declaraciones y las valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

4. Marcado “G” (folios 117 y 118). Se trata de documento privado emanada de la accionante en copia certificada por lo que este Tri-bunal la valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

5. Marcados “H” e “I” (folios 119 al 124). Se trata de documentos administrativos emanados de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro del Municipio Iturriza del Estado Falcón, que este senten-ciador aprecia de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil por no emanar los mismos de funcionario que indica el artículo 1357 eiusdem, y así se decide.

6. Marcado “I” (folios 125 al 128). Documento privado de la parte ac-cionante contentivo de recurso de reconsideración intentado por ante la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro e Ingeniería Mu-nicipal del Municipio Monseñor Iturriza, Chichiriviche del Estado Fal-cón, en copia certificada el cual aprecia este sentenciador de con-formidad con el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

7. Marcado “K” (folio 129 al 130). Documento emanado de la Direc-ción de Desarrollo Urbano y Catastro del Municipio Monseñor Iturri-za del Estado Falcón, se trata de Documento Administrativo que no reúne las condiciones de documento público, circunstancia por lo que este sentenciador la aprecia conforme a documento privado en razón del artículo 1363 del Código Civil, y así se decide.

8. Testimoniales:

   • Ciudadano L.E.R., Venezolano, mayor de edad, Cédula de Identidad N° V-7.027.286, quien compareció en fecha 05-agosto-2005 (folio 140 y vto.), Manifestando en la primera y segunda repregunta ser amigo del ciudadano V.L.S., parte demandada y promovente del testigo. Desechándolo este Tri-bunal dentro de las inhabilidades relativas previstas en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta dispo-sición debe ser desechada, y así se decide.

   • Ciudadano A.R.R., Venezolano, mayor de edad, Cédula de Identidad N° V-3.581.057, quien en fecha 05-agosto-2005 (folio 143 y 144), conforme a la formación del testi-monio y el contenido de la exposición que antecede arrojan sufi-cientes elementos de convicción por lo que, este sentenciador los aprecia conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

9. Marcado “L” (folios 146, 147 y 148). Árbol Genealógico y Autoriza-ción de la Administración Judicial de la Comunidad de Chichiriviche, Marite, San José y Guanare en copia fotostática simple con sello húmedo la primera y en original la segunda. De los referidos ins-trumentos se puede constar que los mismos no reúne las caracte-rísticas del artículo 1357 del Código Civil y en consecuencia deben tenerse como documentos privados emanados de un tercero que no es parte en el juicio ni causante del mismo y en tal sentido debie-ron ser ratificados por ese tercero, mediante la prueba testimonial conforme lo prevé el artículo 431 del Código Procedimiento Civil, y al no haberse cumplido con tal mandato, debe desecharse esta prueba, y así se decide.

10. Marcado “M”, Acta de Defunción N° 14 (folio 149). Certificado ex-pedido por la Directora del Registro Civil del Municipio Monseñor Iturriza, correspondiente al ciudadano L.S., por ser dicho instrumento expedido por funcionario público autorizado, hace ple-na fe entre las partes así como respecto a terceros de los hechos jurídicos efectuados, apreciándose de conformidad con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

11. Marcado “N”, Acta de Nacimiento N° 54 (folio 150), en Copia certi-ficada expedida por el Despacho Civil del Municipio Chichiriviche, Distrito S.d.E.F.. Se trata de instrumento público que hace plena fe entre las partes así como respecto a terceros de los hechos jurídicos efectuados, siendo apreciado en su justo valor probatorio de acuerdo a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

12. Prueba de Informes, Comunicación recibida en fecha 05-agosto-2005 (folios 152 y 153), de la Dirección de Desarrollo Urbano y Ca-tastro, Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, de fecha 04-agosto-2005, apreciándose conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

    DE LA RECONVENCIÓN

    Analizadas las pruebas presentadas por las partes, pasa este sen-tenciador como punto previo a pronunciarse sobre la reconvención plan-teada por la parte demandada reconviniente y al respecto observa: que las abogadas E.V.d.V. y G.G.d.P., actuan-do en nombre y representación del ciudadano V.L.S., todos identificados en autos, reconviene por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO y así como la INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS y PERJUICIOS, que ascienden a SEISCIENTOS MILLONES DEBOLÍVARES (Bs. 600.000.000,oo),y el pago de costas por CUATROCIENTOS MILLO-NES DE BOLÍVARES (Bs. 400.000.000,oo) y estimando su acción en MIL MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 1.000.000.000,oo).

    Ahora bien, siendo que la RECONVENCIÓN es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal donde se le permite plantear en el acto de la contestación de la demanda, cualquier pretensión que pueda tener contra el demandante y que sea compatible con el procedimiento inicial. En cuanto CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR EL VENCIMIENTO DEL TÉRMINO se aprecia de autos que al haber quedado establecido que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, es un contrato de arrendamiento escrito a tiempo DETERMINADO y por el transcurso del tiempo se convirtió en un contrato a tiempo INDE-TERMINADO por haber operado la TACITA RECONDUCCION del mismo, lo procedente era demandar el desalojo del inmueble por falta de pago de canones de arrendamiento, pues de conformidad con lo establecido en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los casos de arrendamientos sin determinación de tiempo, cuando la causal invocada sea la falta de pago de cánones de arrendamiento o cualquier otra de las mencionadas en la norma, la acción procedente ES EL DESALOJO y no la resolución o cumplimiento del contrato. En el caso de autos, el contrato que vincula a las partes es un contrato ESCRITO CON DETERMINACIÓN DE TIEMPO, el cual, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por lo que la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCI-MIENTO DEL TÉRMINO resulta ser CONTRARIA A DERECHO, concretamen-te a la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.

    En cuanto a la condena al pago de los montos antes señalados y la estimación de la acción solicitada por la parte reconviniente, considera este juzgador, que los daños y perjuicios invocados ha teniendo la obliga-ción de haber sido expresados con toda claridad y precisión el objeto y fundamento de los mismos, es decir, la narración de la situación fáctica que constituye el fundamento para el resarcimiento de los daños y perjui-cios de manera que se cumpla con los requisitos del artículo 340 del Có-digo de Procedimiento Civil, específicamente su ordinal 7º que determina la obligación los daños y sus causas. De la lectura del escrito de contesta-ción-reconvención revela que no se dio cumplimiento a la narración de los hechos que sirvan de fundamento para establecer la estimación de los daños y al no cumplirse estos requisitos se viola el derecho a la defensa del actor reconvenido, de igual manera cabe señalar que no se presentó en el proceso medio probatorio alguno que demostrara la ocurrencia de los daños y perjuicios demandados. Observa este Juzgador en lo expresa-do por el reconviniente, que no indicó el daño o los daños así como sus causas. Siendo necesario señalar que se trata de daños que hacen proce-dente la responsabilidad civil especificando la relación de causalidad, siendo esta imprescindible para la determinación de la extensión del daño causado, los alcances y límites de la obligación de reparar, logrando con ello la igualdad procesal entre las partes, para que el demandante-reconvenido pueda en el momento de dar contestación a la reconvención, apreciar la indemnización que se le reclama, dándole a conocer detalla-damente cada daño sufrido y todos y cada uno de los perjuicios, inclu-yendo expresamente el monto de los mismos cuando se trata de daños materiales. En tal sentido, no habiendo la parte demandada-reconviniente señalado específicamente los daños y perjuicios y sus causas, es IMPRO-CEDENTE la RECONVENCIÓN planteada por el demandado-reconviniente y así se DECIDE.

    Ahora bien, previo a la valoración efectuada por este Tribunal de las pruebas presentadas por las partes en la presente causa, pasa al aná-lisis de lo planteado por el actor en su demanda por NULIDAD DE CON-TRATO DE ARRENDAMIENTO.

    De acuerdo con la definición que de contrato de arrendamiento da el Código Civil en el artículo 1.579, tenemos que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa es el arrenda-dor y la otra es el arrendatario; el precio es el cánon de arren-damiento, pensión o alquiler. Se trata de un contrato bilateral, oneroso, consensual que origina obligaciones principales de tracto sucesivo, no es traslativo de la propiedad ni de ningún derecho real. Sus elementos esenciales son la cosa, el precio y el consenti-miento. La primera, puede ser mueble o inmueble cuya pose-sión ó uso temporal se concede: El segundo también llamado cá-non, renta o alquiler es la suma determinada de dinero en la mayoría de los casos que el arrendatario paga por el uso que se le concede de la cosa y el consentimiento es el acuerdo de las partes arrendador y arrendatario sobre la cosa y el precio, partiendo del supuesto que ambas partes son capaces.

    Por otra parte, el artículo 1.141 del Código Civil señala como condiciones de existencia de todo contrato, el consenti-miento de las partes, el objeto que pueda ser materia de con-trato y la causa lícita, de tal manera que la falta de alguno de estos elementos impide la formación del contrato, lo hace inexisten-te.

    El artículo 1.142 del Código Civil señala que el contrato pue-de ser anulado por incapacidad legal de las partes o de una de ellas y por vicios del consentimiento y el artículo 1.157 del Código Civil expresa que la obligación sin causa o fundada en una causa fal-sa o ilícita no tiene ningún efecto y el artículo 1.158 ejusdem se-ñala que el contrato es válido aunque la causa no se exprese y que la causa se presume que existe mientras no se pruebe lo contrario.

    Teniendo en cuenta este marco conceptual, retomamos lo expuesto en la demanda en la que la actora expone que en el contrato de arrendamien-to cuya nulidad demanda, acompañado en copia simple con la deman-da, y que corre inserto a los autos a al folio diez (10), el cual fue reco-nocido por el demandado V.L.S. en la contestación de la demanda. En dicho contrato, V.L.S. como arrendador da en arrendamiento a M.J.P., una parcela de terreno ubicada el Sector Ensanche de Chichiriviche, en la avenida Zamora, final, al lado de Tropipollo, jurisdicción del Muni-cipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, para ser utilizado para uso comercial, con canón de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo) mensuales, por un término de seis (6) meses y al tér-mino de dicho contrato las partes de común y mutuo acuerdo, convienen en otorgar un nuevo contrato de arrendamiento en donde se establecerán un nuevo término y canon, así como nuevas condiciones de su vigencia, lo cual no se hizo.

    Este contrato de arrendamiento, sólo tiene validez ante quienes en ese mismo documento fungen como arrendador, por una parte, y por otra, como arrendataria; el goce y disfrute de la cosa, que emerge como obligación esencial y principal del arrendador a favor de la arrendataria, no crea sobre ésta última ningún derecho real sobre la cosa, por lo que mal podría en este caso la demandante, alegar la no condición de pro-pietario del inmueble en cuestión por parte del arrendador y solicitar la nulidad de una relación jurídica contractual establecida entre la de-mandante y el demandado, en función de una relación locativa, ha sido doctrina universal que el arrendamiento jamás produce efectos ante ter-ceros, sino que envuelve una relación de derecho obligacional solamente entre las partes contratantes, en aplicación del principio “res inter alias acta”.

    Aunado a ello debe tenerse presente que la doctrina no duda en seña-lar al contrato de arrendamiento como un contrato donde únicamente se ejercen actos de administración, simples o extraordinarios y si bien esta facultad de administración sólo puede darla el propietario o poseedor legí-timo de la cosa, no es necesario ser propietario de la cosa para darla en arrendamiento pues puede perfectamente estar autori-zado por éste o por la ley para dar en arrendamiento, enca-so contrario se estaría arrendando una cosa ajena.

    En este sentido, J.L.V.P., en su Obra ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIA-RIOS, Primera Edición, Caracas 2.000, p.299 y 300 respecto al arrendamiento de la cosa ajena, expresa lo siguiente:

    SIC: “ Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufruc-tuario, arrendatario o simplemente no está facultado para arrendar, el contrato no es nulo ni anulable, ya que el arrendatario o subarrendatario es un poseedor precario y mientras no sea perturbado en el goce de la cosa no puede ejercer acción alguna.

    Sin embargo, una vez consumada la evicción o despojo, por quien tiene el dominio de la cosa, a los fines de determinar responsabilidades del arren-dador frente al arrendatario es imprescindible distinguir:

    -Si ambas partes eran de buena fe, el arrendador debe indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes;

    - Si ambas partes eran de mala fé, puesto que el arrendador ha incumpli-do su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la co-sa, debe indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios-

    -Cuando el arrendador es de mala fé y el arrendatario es de buena fe, éste último puede solicitar indemnización por daños y perjuicios.

    -Cuando el arrendador es de buena fe y el arrendatario es de mala fe, si el arrendador aún siendo de buena fé ha incumplido con su obligación de mantener al arrendatario en el goce pací-fico de la cosa, debe indemnizar al arrendatario de los daños y perjui-cios. Frente a terceros el arrendamiento de la cosa ajena es “res Inter alios acta” de modo que nada le impide al titular del derecho sobre la cosa arrendad a, desposeer al arren-datario”. (Resaltado y subrayado, propio)

    De tal manera que no cabe duda para este Juzgador, que la acción de nu-lidad intentada no es procedente, porque como se expresó se estaría ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, en el cual no se discute dominio.

    Y en cuanto al la nulidad invocada con fundamento en lo expresa-do en el documento DE ADMINISTRACIÓN JUDICIAL DE LA COMUNIDAD DE CHICHIRIVICHE, MARITE, SAN JOSÉ y SANARE, que corre inserto al folio catorce (14) en la presente causa, el cual hace mención a ser un permiso con opción de arrendamiento para construcciones de casas en terrenos de la comunidad, específicamente a su cláusula 3ª, es criterio de quien aquí decide que el demandante CARECE DE CUALIDAD para soli-citar tal nulidad, en tal caso la acción correspondería a la ADMINISTRA-CIÓN JUDICIAL DE LA COMUNIDAD DE CHICHIRIVICHE, MARITE, SAN JOSÉ y SANARE, MUNICIOPIO MONSEÑOR ITURRIZA- ESTADO FALCÓN. Así se decide.

    T E R C E R O

    Por los razonamientos anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO planteada por el abogado J.A.B.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.J.P. contra el ciudadano V.L.S.. Y así se declara.

    No hay condena en costas.

    Publíquese. Regístrese. Déjese copia para el archivo.

    Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en Puerto Cabello, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo del año dos mil seis (2006). Años: 195º de la Independencia y 147º de la Federación.

    El Juez Suplente Especial,

    Abogado J.J.O.Y.

    La Secretaria,

    Abogada M.R.P..

    En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 03:00 de la tarde. Se dejó copia para el archivo.

    La Secretaria,

    Expediente N°

    2005 / 7364.

    JJOY/MRP/francis.