Decisión nº 2766-07 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 18 de Enero de 2008

Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado en la demanda en contra su representada, por que la misma no se justa a la realidad tangible de los acontecimientos, agregando que entre el ciudadano A.J.M.M. y su representada, suscribieron un contrato de arrendamiento verbal del inmueble objeto de esta controversia, y que dicho contrato se inició el 1 de diciembre de 2.005. Agrega igualmente que la demandada asumió el compromiso de pagar los servicios públicos, los gastos de reparación del inmueble arrendado y el cánon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.150.000,oo) mensuales. Sigue manifestando la representación judicial de la demandada, que posteriormente se celebró un contrato de opción de compra sobre el inmueble arrendado, con la condición de que continuara en vigencia el mismo, bajo las mismas condiciones pautadas originalmente. Se agrega que este nuevo contrato comenzó a regir el 1 de septiembre de 2.006, y culminó el 29 de diciembre del mismo año, y en su criterio estima que partiendo de la concurrencia de dos contratos cebrados sobre el mismo inmueble, nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento con opción de compra, el cual al no poder cumplir su representada, por negligencia del Banco ante el cual se solicitó el crédito, a pesar de haber cumplido con los requisitos correspondientes, incluso con la planilla de aprobación de crédito. Sigue expresando que las partes en vista de lo sucedido, deciden realizar un nuevo contrato, donde solo iba a variar el precio de compra del inmueble y el cual se fijó en esa oportunidad en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.100.000.000,oo), continuando por su parte en vigencia el contrato de arrendamiento verbal.

Sigue manifestado la parte demandada, que al parecer, se presentó otro comprador y es por ello que cuando intentó pagar el cánon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2007, la ciudadana SANDRINA N.S.B., se negó a recibir el pago, por lo que procedió a depositarlo ante el JUZGADO UNDECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, es por ello que en su concepto no se debió intentar ninguna acción legal en contra de su representada, por estar solvente en el pago arrendaticio. De igual manera expresa que conforme a la Cláusula Tercera, su representada entregó al ciudadano A.J.M.M., la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,oo), en calidad de arras como Cláusula Penal, y que al no haber realizado la compra del inmueble en la fecha estipulada, trajo como consecuencia que perdiera los QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,oo), finalizando de esta forma el contrato de opción de compra, quedando solo vigente el contrato de arrendamiento verbal.

En fecha 18 de junio de 2.007, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, y por su parte el apoderado judicial de la parte demandada, lo hizo en fecha 20 de junio de ese mismo año.

En fecha 03 de julio de 2.007, el apoderado de la parte demandada, consignó recibo de consignación correspondiente al mes de junio a favor del ciudadano A.J.M.M..

Se evidencia en actas, que la parte actora presentó escrito de promoción de prueba en los siguientes términos:

Promueve el mérito favorable que se desprendan de las actas procesales.

Promueve y ratifica el documento de opción de compra- venta.

Promueve posiciones juradas para que sean absueltas por la demandada la ciudadana SANDRINE N.S.B..

De igual manera la parte actora produce con su escrito de pruebas los siguientes documentos:

 El primer documento de opción de compra-venta celebrado por las partes intervinientes en este procedimiento, es decir, el demandado y el demandante con el objeto de demostrar que nunca ha existido un contrato verbal, sino por el contrario desde el primer momento se estableció que por cuanto la prominente compradora iba a tomar posesión del inmueble de inmediato, se comprometía a cancelar la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.150.000,oo) mensuales como arrendamiento por la ocupación mientras se finiquitara la negociación, ya que en ningún momento el animo de las partes fue arrendar, si no comprar y vender.

 Promueve y consigna un segundo documento de opción de compra venta celebrado con posterioridad al vencimiento de la primera opción, ya que la demandada pidió que le dieran un mes adicional, por que había tenido problemas con el primer préstamo.

La parte demandada con su de promoción de prueba consignó los siguientes instrumentos:

Diez (10) recibos de pago de arrendamiento del inmueble descrito en actas, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.150.000,oo) mensuales cada uno, comprendidos entre el 1 de diciembre de 2005, hasta diciembre de 2006.

Consignación arrendaticia de la ciudadana SANDRINE N.S.B., correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.007, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.150.000,oo), cada una y depositadas por ante el JUZGADO UNDECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a favor del ciudadano A.J.M.M..

Recibo de pago de los servicios públicos de electricidad, gas y aseo urbano, cancelados por la ciudadana SANDRINE N.S.B., correspondiente a los meses de marzo y abril.

Recibos y Facturas de compra de materiales para la reparación del inmueble arrendado por la ciudadana SANDRINE N.S.B..

Planilla de Crédito Hipotecario, para demostrar otras gestiones efectuadas por la ciudadana SANDRINE N.S.B., para darle cumplimiento a la opción de compra renovada.

Con vista a las pruebas ofrecidas por las partes, el Tribunal las admite por auto del 17 de julio de 2007. En fecha 26 de octubre de 2.007, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de Informe.

En el presente juicio conforme se deduce de la demanda, el actor procura con su pretensión, obtener la devolución del inmueble litigioso basado en el incumplimiento de la demandada en adquirir oportunamente el mismo, en los términos establecidos en la Cláusula Cuarta del contrato fundante de la demanda, por haber vencido el término fijado para la compra en el documento auténtico suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 31 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 1, Tomo 98, acumulando al mismo tiempo la solicitud indemnizatoria por la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 4.600.000,oo), hoy equivalentes a CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 4.600,oo) en concepto de Cláusula Penal, como lo estipula la Cláusula Quinta del aludido contrato, que estipula que en caso de que no se realizara la negociación de compra-venta, la promitente compradora pagaría la suma de CIEN MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,oo) diarios, que hoy representan la cantidad de CIEN BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 100,oo), hasta la entrega del inmueble en perfecto estado de mantenimiento y conservación.

Por su parte de la defensa ejercida por la representación procesal del sujeto pasivo, se observa, por un lado la negación total de los hechos plasmados en el Libelo de la demanda, y al mismo tiempo se reconoce que el accionado no adquirió en calidad de compra-venta, el inmueble opcionado en el tiempo fijado tanto en la opción inicial, como en su prórroga. Al mismo tiempo se agrega en la contestación como un hecho nuevo, la existencia de una relación arrendaticia verbal iniciada el primero (1) de diciembre de 2005 y para prueba de ello produce en el lapso probatorio, Recibo de pago identificado con el No. 0013, de fecha 2 de enero de 2006, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 150.000,oo) y que corre al folio 69 del expediente, para demostrar el pago arrendaticio de ese mismo mes y año y expedido por la apoderada actora. Este medio no fué desconocido por la parte demandante, en la oportunidad legal correspondiente, adquiriendo los efectos probatorios señalados en el artículo 1363 del Código Civil, al haber quedado reconocido el instrumento (ex art. 444 C.P.C), para evidenciar que en efecto la demandada, se encontraba ocupando el inmueble para la señalada fecha en su condición de arrendataria.

En el mismo orden de ideas agrega el accionado, que se encuentra solvente en el pago de las pensiones arrendaticias desde el mes de enero de 2.006, hasta el mes de mayo de 2.007, como lo demuestran los recibos de pago expedidos hasta el mes de diciembre de 2.006, y las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el JUZGADO UNDECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, instrumentos estos cursantes a los folios del 70 al 83 del expediente, por lo que en su criterio hace improcedente la acción intentada, tomando en cuenta que sólo es posible para el arrendador, exigir el pago de la indemnización monetaria fijada contractualmente en QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,oo), al no haberse efectuado la compra inmobiliaria, quedando consecuencialmente en vigencia el contrato de arrendamiento verbal.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR EL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Partiendo de las ideas expuestas, el sentenciador se encuentra en el deber de proferir el fallo de mérito atendiendo a las alegaciones contenidas en la demanda, así como de las defensas invocadas por la Accionada en la contestación a la demanda, y con el fin de lograr la debida armonía entre los alegatos de las partes y el fallo definitivo, debe quien hoy juzga efectuar las consideraciones que de seguidas se individualizan.

En primer término deja sentado el juzgador partiendo de las intervenciones de los litigantes, que uno de los puntos a considerar en este fallo, es si entre las partes verdaderamente existe una relación arrendaticia, y si una vez iniciada, se efectuó un contrato de opción de compra-venta, sobre el inmueble formado por una casa signada con el No. 3F-70, situada en la Calle 85 (antes Falcón), entre Avenidas 4 B.V. y 3F, en jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., contenida esta ultima negociación en el ya citado documento autenticado del 31 de agosto de 2.006, cuya vigencia se extendió a un lapso de duración de ciento veinte (120) días, a partir del 1 de septiembre de 2.006.

Otra forma de contribuir y despejar la incógnita de una posible violación al derecho Constitucional del debido proceso en perjuicio de la parte demandada, conviene examinar si el presente juicio, se ha desarrollado conforme a reglas aplicables a la solución del conflicto planteado ante este Órgano Jurisdiccional, tomando en cuenta que el demandante conforme a los planteamientos libelados, demanda el cumplimiento de un contrato de opción a compra-venta, por lo cual se tramitó el juicio por las pautas establecidas en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, relativas al procedimiento ordinario y guarda silencio sobre la existencia de una eventual relación arrendaticia, con vigencia previa al contrato de opción de compra-venta, como lo argumenta la demandada entre sus defensas, por lo cual cabe la pregunta, ¿Si a través de una demanda por cumplimiento de contrato tramitada por la vía de juicio ordinario, puede acordarse el Desalojo contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios?.

Ante la posible o hipotética violación al derecho de defensa de la demandada, conviene citar la tesis que en tal sentido ha venido de manera reiterada sustentando el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, lo cual nos permitirá determinar, si en efecto se ha producido dicha violación y a tal efecto se afirma lo siguiente: “Se priva a una parte de los medios procesales para la tutela de sus intereses o se les restringe de manera tal que estos quedan desmejorados” (s. S. C. N° 312 de 20 de febrero de 2002). De igual manera encuentra la Sala que se desmejora el derecho al debido proceso “Cuando los interesados no conocen el procedimiento que pueda afectarlos, se les impida su participación en él o el ejercicio de sus derechos, se les prohíbe realizar actividades probatorias o no se les notifican los actos que los afectan (s. S. C. N° 2 de fecha 24 de enero de 2001).

Para tal efecto, de existir una relación arrendaticia iniciada con anterioridad a la celebración del contrato de opción a compra-venta, suscrito entre los litigantes, y no haber discurrido el presente proceso por los tramites relativos al procedimiento breve en los términos expuestos en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ello no comporta en criterio del Tribunal, una indefensión en sentido jurídico constitucional, por no habérsele privado a la demandada, de los medios o instrumentos que el ordenamiento jurídico pone a su alcance, para salvaguardar sus derechos o intereses, tomando especial relevancia que la accionada ejecutó en el proceso, ampliamente el derecho de contradicción y pudo alegar todas las defensas que han quedado plasmadas en este fallo, al punto de haber ejercido una intensa actividad probatoria, para enervar la pretensión deducida en la demanda, todo ello, en razón de que el juicio ordinario ofrece a las partes lapsos procesales más extendidos, para el planteamiento de sus alegatos y pruebas. Así mismo, este Tribunal resulta el competente para tramitar las acciones de Resolución de Contrato y Desalojo arrendaticio como lo determina la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Las conclusiones derivadas de las citas jurisprudenciales aplicables al caso de autos, nos han llevado a definir una clara participación de las partes en el pleno goce de sus derechos procesales. De estas evidencias debemos ahora, dilucidar tomando en cuenta que se pide la restitución del inmueble litigioso, por una causal distinta a las señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si ello comportó una posible violación de las formas procesales contenidas en dicha norma, que de manera expresa contempla las causales que pueden invocarse para el Desalojo del inquilino en un contrato verbal por tiempo indeterminado. Así de un exámen literal del citado artículo, se colige que son siete (7) las causales que permiten el ejercicio de la Acción de Desalojo y que tienen la característica de ser taxativas, sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en comento dispone que: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”, lo que justifica el Desalojo del inquilino por causas diferentes a las contenidas en la norma, y que por vía de consecuencia es posible solicitar la devolución del inmueble, en virtud del acuerdo celebrado entre las partes de entregar el mismo de manera inmediata, para el caso de no ejercerse el derecho de compra concedido a la arrendataria. Atendiendo a estas consideraciones debe el sentenciador entrar a examinar el fondo de la controversia para verificar si la pretensión deducida en la demanda se encuentra probada en su mérito. ASÍ SE DECIDE.

Resulta oportuno destacar a los fines de fijar los términos de la litis, que la parte actora al momento de presentar en la fase probatoria su escrito de promoción de pruebas, incorpora hechos nuevos a los plasmados en el Libelo de la demanda, en el sentido de señalar que el contrato de opción de compra, tuvo dos (2) prórrogas precedentes a la suscripción de la opción otorgada en forma auténtica y que ha sido motivo de análisis en este fallo. Como resultado de esta circunstancia procesal, ofrece el accionante como medios probatorios, dos (2) contratos de opción de compra-venta, sin fechas de celebración y con la sola firma en original de la parte demandada, dado que el primero a pesar de estar suscrito por la accionada no consta la firma en original del demandante. De esta forma al pretender el accionante modificar en el curso del proceso la pretensión contenida en la demanda, resulta inviable en este fallo la posibilidad de extender los términos del debate judicial, a nuevos hechos no invocados en la demanda. En cuanto a los instrumentos cursantes a los folios 66 y 67 del expediente, estos no son capaces de producir efectos probatorios, para la demostración de los nuevos hechos afirmados por el actor, al no estar debidamente suscritos por las partes para que pudieran surtir los efectos legales correspondientes. De tal manera que la decisión de mérito, sólo podrá proferirla el juzgador, tomando en cuenta el contrato producido por el actor con su demanda. ASÍ SE DECIDE.

Por su parte también la demandada, en su contestación agrega como un hecho nuevo, la circunstancia de que la opción de compra-venta del inmueble objeto de negociación, fué prorrogada por las partes, fijándose al efecto un nuevo precio de compra-venta, por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 100.000.000, oo), equivalentes a CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 100.000, oo). Esta afirmación por constituir un hecho nuevo distinto a lo planteado por el actor, era necesario su comprobación con los medios probatorios a su alcance, situación esta no acaecida en los autos, lo que trae como consecuencia que el juzgador como ha quedado ya referido, resolverá el fondo de la controversia partiendo de la circunstancia fáctica de existir entre las partes un contrato de opción de compra-venta, celebrado el 31 de agosto de 2006, suscrito en forma auténtica por la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, con la existencia de una relación arrendaticia de carácter verbal. ASÍ SE DECIDE.

Las evidencias anteriores nos llevan a concluir de manera inequívoca, que entre las partes existía desde el 1 de diciembre de 2005, un contrato de arrendamiento de naturaleza verbal que presenta la característica de ser una convención “a tiempo indeterminado” sin escritura alguna, por cuanto al momento de su entrega al arrendatario, no se fijó, por cuanto tiempo se iba a mantener la relación arrendaticia. A esta conclusión ha llegado el juzgador tomando en cuenta que existe en los autos prueba del pago arrendaticio durante el período previo a la celebración del contrato de opción a compra-venta, como lo acredita el recibo correspondiente al mes de diciembre de 2005. Esto produce el efecto de no considerar la relación existente como un contrato a tiempo determinado que hace inviable la aplicación de la Prórroga Legal, como erróneamente lo invoca la demandada en su escrito de contestación, ante la incógnita de la duración del contrato y conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta sólo se concede al arrendatario, en aquellos contratos a tiempo determinado. Por último conviene dejar sentado que al no haberse ejercido la opción de compra-venta sobre el inmueble identificado en actas por la demandada, no produce la consecuencia de mantener la vigencia del contrato arrendaticio, sino que por el contrario generó la obligación de la arrendataria de restituirlo de manera inmediata, por cuanto esa fué la voluntad expresada por los contratantes en el documento de opción de compra-venta, que vino a fijar de manera complementaria la falta de previsión en cuanto a la duración de la relación arrendaticia, por lo que el deber de devolver el inmueble arrendado constituye una consecuencia natural a la terminación de la relación arrendaticia, pues al haber concluído el contrato, por la expresa voluntad de las partes, existe en el caso de autos a cargo de la arrendataria la obligación devolutiva inmobiliaria, por la concurrencia de dos contratos que representan un conjunto orgánico que obligan al juez a interpretar sus cláusulas, las unas por medio de las otras y tomadas en conjunto para armonizar las obligaciones asumidas. ASÍ SE DECIDE.

Constituye otra tarea prioritaria para la composición de la litis, examinar la solvencia de la arrendataria en cuanto al pago arrendaticio, ya que entre sus defensas fundamentales se esgrime que no adeuda pensiones de arrendamiento, para lo cual ofrece además de los recibos de pago examinados que nos han conducido a precisar el momento en que se originó la relación arrendaticia, esto es el 1 diciembre de 2.005, las consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el JUZGADO UNDECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, correspondientes a los meses de enero a mayo de 2007, y para tales fines consigna los recibos en original extendidos por el mencionado juzgado. De esta forma encuentra el juzgador de un exámen exhaustivo de dichas consignaciones, que en efecto la arrendataria para el momento de interponerse la demanda y dar contestación a ella, se encontraba en estado de solvencia arrendaticia, puesto que las consignaciones contienen los requisitos de suficiencia y tempestividad para su presentación y validez. Así se tiene que las consignaciones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.007, fueron presentadas ante el Órgano Judicial receptor durante el transcurso de cada una de las citadas pensiones arrendaticias, lo que lleva al juzgador a considerar que, ciertamente la demandada se encuentra solvente en el pago de los arrendamientos como lo manifiesta en su escrito de contestación de la demanda y debe por ello tenerse como un hecho cierto en el proceso, la solvencia de la arrendataria en el cumplimiento de una de las obligaciones primarias que el Código Civil, impone a la arrendataria en su artículo 1592, Numeral 2°, como lo es pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, independientemente del derecho del arrendador de solicitar la entrega del inmueble por otros motivos diferentes a la solvencia arrendaticia. ASÍ SE DECIDE.

De las conclusiones derivadas del análisis de las probanzas examinadas debemos, igualmente entrar a determinar la pretensión dineraria acumulada por el actor en su demanda, por cuanto pretende se le indemnice en el pago de la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.600.000,oo), equivalentes a CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.600,oo), por la aplicación de la penalidad establecida en la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra-venta, en el sentido de haberse estipulado que por cada día de mora en la entrega del inmueble, después de haber transcurrido los ciento veinte (120) días concedidos a la arrendataria para la compra sin que hubiese hecho uso del derecho de adquirir el inmueble. Sobre los pedimentos libelados se observa que el actor nada dijo sobre las arras recibidas de la arrendataria montantes a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 500.000, oo) que representan QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 500, oo) y que lógicamente constituye una penalidad impuesta a la demandada en caso de que la negociación no se llegare a efectuar como lo contempla la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra-venta. Por su parte la demandada en su contestación admite la entrega de las arras mencionadas y que al no haber adquirido el inmueble trajo como consecuencia la pérdida de la mencionada suma dineraria, además de no existir en los autos constancia del reintegro de las arras, lo que nos permite concluir que el demandante percibió en su beneficio esta indemnización contractual. ASÍ SE DECIDE.

La cláusula penal conforme lo establece el artículo 1258 del Código Civil, no es más que la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación principal. Sin embargo, observamos que esta estipulación está contenida en un contrato de opción de compra-venta, sobre un inmueble sometido a un vínculo arrendaticio que tiene trascendencia por ser una relación jurídica especial de amplio contenido social en la que la Ley impone al arrendatario, la obligación de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato y pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (ex art. 1592 C.C.), por lo cual cabe la pregunta ante la concurrencia de obligaciones de diferentes rangos, como lo es el pago arrendaticio, las arras pagadas por no haberse efectuado la operación de venta sobre el inmueble arrendado y la penalidad contractual demandada: ¿Cuál es la obligación principal que tiene la arrendataria para satisfacer íntegramente los derechos subjetivos del demandante y que no se sancione a la misma económicamente dos veces por el mismo hecho o incumplimiento?.

El autor G.G.Q.c. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 131 a Fubini, quien afirma: “Que una sana interpretación del contrato y la cláusula penal en él inserta, debe llevar a la consecuencia de que no todas las obligaciones contractuales de cualquier naturaleza que sean, sino sólo las principales o fundamentales, son las que deben resarcirse, según las normas que para valorarlas, hayan preestablecido las partes. En un contrato tan complejo como el arrendamiento, los contratantes no pueden ciertamente equiparar todas las formas de incumplimiento, hasta el punto de afirmar que la destrucción de la cosa deba ser resarcida del mismo modo que un retraso en el pago, o que un daño de importancia mínima causado por la custodia deficiente de la cosa”.

Otra forma de contribuir al esclarecimiento de la interrogante planteada, es la de dejar sentado que el contrato de arrendamiento por ser de tracto sucesivo el arrendatario está obligado al pago periódico de un cánon de arrendamiento, lo que impide que el vínculo contractual por su especialidad pueda asimilarse a otro tipo de contrato que pueda desvirtuar su esencia, por estar regido en una legislación especial que propende a la protección del inquilino, y ante la disyuntiva de aplicar los artículos 1527 y 1528 del Código Civil, tiene especial prevalencia la legislación inquilinaria por su especialidad, al punto de que el Código Civil en su artículo 1260 faculta al Juez para disminuir la severidad de la Cláusula Penal, cuando el inquilino ha cumplido con su obligación de pagar las pensiones de arrendamiento.

Partiendo de los hechos recavados y a través del análisis y validez de los medios probatorios examinados, nos resta determinar en este fallo sobre dos aspectos fundamentales como lo son la restitución del inmueble dado en arrendamiento y el pago de la indemnización pretendida por el actor en concepto de Cláusula Penal, con la finalidad de dar la debida respuesta a la interrogante anteriormente planteada.

En lo que respecta a la restitución del inmueble y como ha sido reseñado precedentemente, las partes en uso del principio de la autonomía de sus voluntades, reglaron de manera precisa esa hipótesis y para el caso de no efectuarse la venta del inmueble dado en arrendamiento en los términos convenidos, la arrendataria quedaría obligada a restituirlo de manera inmediata. De acuerdo a la convención, si bien es cierto, el contrato arrendaticio no tenía fijado un término para su finalización, al ser impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, sin embargo, con el segundo contrato dirimieron su indeterminación y fijaron una nueva condición para la culminación del mismo. Lo anteriormente expuesto nos lleva a concluir que ante la falta de realización del contrato de compra-venta, se produjo como consecuencia la posibilidad de pedir la restitución del inmueble, por el incumplimiento de la arrendataria en su entrega oportuna, lo que resulta una consecuencia natural de la terminación de la relación arrendaticia y por ello en el dispositivo de este fallo se acordará la devolución del inmueble por haber operado a cargo de la arrendataria la obligación devolutiva inmobiliaria. ASÍ SE DECIDE.

Por último, otra tarea prioritaria para el juzgador lo constituye, pronunciarse sobre la procedencia de la indemnización solicitada por el actor. En este sentido debemos concluir que si bien es cierto, la Cláusula Penal resulta en principio una compensación por los daños y perjuicios causados ante la inejecución de una obligación contractual, no puede sin embargo, el acreedor reclamar al mismo tiempo la cosa principal y la pena por el retardo en la entrega, dado que resulta violatorio de los derechos individuales, la posibilidad de que la accionada deba pagar de manera acumulativa diferentes penalidades contempladas en una misma negociación, por lo que bajo una interpretación literal del artículo 1258 del Código Civil, resulta dañino pagar nuevamente una penalidad quien pagó su obligación principal relativa a las pensiones de arrendamiento, así como las arras que la propia demandada aceptó pagar en beneficio de su contraparte por la inejecución del contrato de compra-venta. En aplicación del artículo 20 del Código de Procedimiento Civil vigente y por considerar que de ordenarse el pago de la indemnización por retardo en la entrega solicitada en la causa, se estarían cercenando a la accionada derechos y garantías no enunciados de manera expresa en el ordenamiento Constitucional, que representan exigencias subjetivas de justicia que deben ser protegidos por el Estado, cuando surja la necesidad de decidir en situaciones de desequilibrio como las planteadas en el caso de autos. De esta forma al no estar la teoría de los derechos no enunciados desarrollada en el país, el artículo 22 de la Constitución, abre la puerta a su incorporación en el ámbito jurídico nacional, en razón a la constitucionalización de la justicia. En consecuencia resulta vinculante para el Juez, darle protección a estos derechos no previstos por el Estado, cuando la norma invocada para la procedencia del derecho reclamado (Cláusula Penal), colide con los derechos fundamentales no previstos expresamente y como resultado produce la desaplicación de la Cláusula Penal, por la no entrega del inmueble arrendado, tomando especial trascendencia la circunstancia fáctica de haberse satisfecho además de los arrendamientos, el pago de las arras. En consecuencia por los fundamentos expuestos queda desaplicada al caso de autos la penalidad reclamada en el proceso montante a la suma de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 4.600.000,oo), equivalentes a CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 4.600,oo), por estimarse exagerada y violatoria de normas Constitucionales. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA: Parcialmente Con Lugar la demanda que por Desalojo y Cobro de la Cláusula Penal reclamada en el proceso intentó el actor en contra de la demandada y en consecuencia se acuerda:

El Desalojo del inmueble y se ordena a la demandada SANDRINE N.S.B., restituir la casa ubicada en la Calle 85 (antes Falcón), entre Avenidas 4 B.V. y 3 F, signada con el No. 3 F-70, en jurisdicción de la Parroquia S.L.d. este Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al arrendador A.J.M.M..

Se declara improcedente el pago de la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 4.600.000, oo) equivalentes a CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 4.600,oo), en concepto de la Cláusula Penal, por los motivos que han quedado expresados en este fallo.

Se exime de costas a las partes por no haber vencimiento total.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE -

Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los Dieciocho (18) días del mes de Enero de dos mil ocho (2008).- AÑOS: 197° de la Independencia y 148º de la Federación.-

EL JUEZ.

DR. F.A.B.

EL SECRETARIO:

Mgs. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las once y treinta (11:30 A. M.) de la mañana, se dictó y publicó el fallo que antecede.-

EL SECRETARIO: