Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 7 de Agosto de 2009
| Fecha de Resolución | 7 de Agosto de 2009 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Yolanda Díaz |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 07 de agosto de 2009
199° y 150°
Por recibida y vista la anterior demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por A.J.A.Q. y D.A.C. contra C.A.D.Q., désele entrada y anótese en el libro respectivo. Antes de pronunciarse esta Juzgadora respecto de la admisión de la demanda OBSERVA:
Manifiestan la parte actora debidamente representados por el abogado J.C.G.J., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 77.031, en su escrito libelar, en términos generales lo siguiente:
Que en fecha 23 de febrero de 2007, adquirió un inmueble, por venta realizada por los ciudadanos D.A.C. y D.R.D.C..-
Que para el momento en que adquirió el inmueble, ya el mismo se encontraba arrendado a el ciudadano C.W.D.Q., realizado por los anteriores propietarios del apartamento los ciudadanos D.A.C. y D.R.D.C..-
Que la duración de la relación arrendaticia era por el termino de Un (01) año, a partir del Primero (01) de Abril de 2003.-
Que el canon de arrendamiento fue acordado en CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES de los anteriores (Bs. 160.000,00), CIENTO SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 160,00), desde el Primero (01) de Abril de 2003.-
Que llegada la fecha de vencimiento del plazo estipulado para la terminación del contrato, o sea el Primero (01) de Abril de 2004, éste se prorrogo a la sola potestad de la persona Arrendataria, generándose de pleno derecho la prorroga legal de seis (6) meses, habiendo vencido dicha prorroga legal en fecha Primero (01) de Octubre de 2004.-
Que después de vencido el término convencional, así como la prorroga legal arrendaticia, la referida persona inquilina se niega a restituir el inmueble ocupado, pese a los múltiples requerimientos efectuados.-
Que en fecha 12 de diciembre de 2007, se le notificó por escrito, mediante la Oficina de Inquilinato de la Parroquia de Guatire, Municipio Z.d.E.M., de la terminación del contrato y la posterior restitución del inmueble arrendado, y que debe hacer entrega formal del inmueble libre de bienes y personas y que debe cumplir con todas sus obligaciones, como lo son el pago de los servicios de luz, agua, condominio, etc., donde se le impuso como fecha de la entrega el día 07 de Enero de 2008 mediante acuerdo entre las partes.-
Que en fecha 2 de septiembre de 2008, se celebró en la Oficina de Inquilinato de la Parroquia de Guatire, Municipio Z.d.E.M., un nuevo acuerdo entre las partes, donde firmaron acta, en la que el ciudadano C.W.D.Q., se comprometió a hacer la entrega del bien arrendado en fecha 02 de octubre de 2008 y en la que ambas partes aceptaron lo acordado en dicho acto con la presencia de la Funcionaria de la Oficina Municipal de Inquilinato que presenció el acto, la abogada M.P..-
Que visto el incumplimiento del anterior acuerdo, en fecha 20 de octubre de 2008, se celebró nuevamente en la Oficina de Inquilinato de la Parroquia de Guatire, Municipio Z.d.E.M., un acuerdo en la que las partes involucradas se comprometieron a comunicarse telefónicamente a fin de pactar reuniones y fijar fechas para hacer efectiva la desocupación del inmueble, todo frente a la presencia de la Funcionaria de la Oficina Municipal de Inquilinato que presenció el acto, la abogada M.P..-
Que en fecha 2 de Junio de 2009, su representado ciudadano A.J.A.Q., acudió nuevamente a la Oficina de Inquilinato de la Parroquia de Guatire, Municipio Z.d.E.M., para solicitar que se citara al ciudadano C.W.D.Q. en su carácter de arrendatario a fin de que se estableciera un acuerdo en la desocupación del inmueble, llegándose al acuerdo que el arrendatario se comprometió a entregar el inmueble libre de bienes y personas en fecha 2 de octubre de 2009, acuerdo que como ya han visto anteriormente será violado e incumplido por el ciudadano C.W.D.Q. nuevamente.-
Que en fecha 23 de agosto de 2007, en respeto a la condición de Arrendatario del ciudadano antes identificado, se celebró un Contrato Convenio de Entrega Material de un inmueble, en donde se especifica entre otros particulares que el ciudadano C.W.D.Q., desde le momento de la adquisición del inmueble antes descrito, por A.J.A.Q., hasta esa fecha 23 de agosto de 2007 no había realizado ningún tipo de pago por concepto de canon de arrendamiento del inmueble antes descrito, ni por ningún otro concepto, donde también, se le concedió de forma improrrogable el plazo para que se cumpla el Convenio de Entrega Material del inmueble en cuestión, fijándose como fecha limite para su cumplimiento el día 07 de Enero de 2008, debiendo este plazo ser cumplido por el ciudadano C.W.D.Q., sin ningún tipo de objeción, quedando reconocida su condición de arrendatario y la falta de pago de los cánones de arrendamiento.-
Que hasta la presente fecha la persona arrendataria C.W.D.Q., tampoco ha pagado en absoluto el Canon de Arrendamiento desde el veintitrés (23) de febrero de 2007, encontrándose insolvente en la pago de veintinueve (29) meses consecutivos, correspondientes a los Diez (10) meses del año 2007, todo el año 2008 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, M.J. y Julio de 2009, que sumados a razón de CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs, 160,00) cada uno, arrojan la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 4.640,00).-
Que sin embargo, muy a pesar de las circunstancias anteriores y de las múltiples gestiones amistosas realizadas en exigencia al arrendatario de que dé cumplimiento con su obligación de entregar el inmueble arrendado, ha sido categórica su negativa.-
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente solicitud, estima necesario esta Juzgadora hacer las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida del escrito libelar es el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en el vencimiento del término contractual y de las prórrogas otorgadas al demandado, a tenor de lo previsto en el artículo 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la plena convicción del apoderado demandante, tal y como lo señalan en el libelo, de que se trata de un contrato A TIEMPO INDETERMINADO.-.
Ahora bien, según el dispositivo del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, las demandas resultan admisibles si no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.-
No obstante lo anterior, resulta imperativo para este Tribunal revisar y determinar la naturaleza del contrato accionado, en lo que respecta al término de duración, sobre la base de los elementos acompañados al libelo y de las propias afirmaciones de la parte accionante, toda vez que en la legislación especial – Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – existen disposiciones legales cuya aplicación exige se realice dicha determinación, antes de la tramitación de algunas acciones.-
Así, dispone el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación se transcribe:
…SÓLO podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…
(Resaltado del Tribunal).
De la norma transcrita se coligen una serie de supuestos que limitan, de forma imperativa, el ejercicio de la acción de DESALOJO, a saber:
-
Que el contrato de arrendamiento accionado en DESALOJO sea uno verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
-
Que se fundamente la acción en una cualquiera de las causales previstas en la norma.
Se desprende de lo anterior que no sólo limita la acción de desalojo basada en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, a aquellos casos expresa y taxativamente establecidos en ella, sino que además, por interpretación extensiva, restringe el ejercicio de acciones distintas al DESALOJO, en caso de contratos cuya naturaleza sea de la dispuesta en la mencionada norma; ello significa que no puede demandarse el DESALOJO de un inmueble arrendado mediante contrato escrito a tiempo determinado, y – mutatis mutandi – tampoco resulta admisible el ejercicio de una acción distinta al DESALOJO para el caso de un inmueble arrendado mediante contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado. De allí la imperiosa necesidad de a.l.n.d. contrato accionado de acuerdo a su término de duración. ASI SE DECIDE.-
De seguida pasa esta Juzgadora a a.l.n.d. contrato accionado, sin que ello signifique adelantamiento de opinión respecto del fondo del asunto debatido, de manera imperativa debe analizarse el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en lo atinente a su cláusula temporal, y en tal sentido se observa:
El contrato en cuestión fue celebrado el 01 de abril de 2003, con vigencia a partir del primero de abril de ese mismo año, conforme se evidencia de la cláusula SEGUNDA, con una duración de UN (1) año, prorrogable a voluntad de las partes, lo que conduce a concluir que feneció el 1º de abril de 2004.-
Señala la parte actora que se le concedió la prórroga, de Seis (6) meses de conformidad con lo establecido en el Artículo 38 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, habiendo vencido dicha prorroga legal, en fecha primero (01) de octubre de 2004.-
Ahora bien, en el libelo de demanda se alega que luego de dicha fecha la arrendataria continuó ocupando el inmueble, y que se le han otorgado distintas prórrogas a partir del día 12 de Diciembre de 2007, lo que forzosamente produjo la TACITA RECONDUCCION del Contrato de Arrendamiento, y en consecuencia estamos en presencia de un contrato por tiempo indeterminado, de acuerdo con lo precisado por los demandantes en el escrito libelar. ASI SE DECIDE.-
Y como quiera que el contrato accionado resulta escrito a tiempo indeterminado, la acción que se intente debe ser la de DESALOJO y subsumirse necesariamente en alguna de las causales taxativamente expresadas en la ley especial, por lo que la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta con fundamento en norma distinta de aquella resulta INADMISIBLE ya que contraviene los postulados que imperativamente consagra el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y resulta contraria a la citada disposición legal, como forzosamente debe declararlo esta Juzgadora, y en efecto ASÍ SE DECLARA.-
LA JUEZA TEMPORAL,
Abg. Y.D.C.D.
LA SECRETARIA,
Abg. R.S.M.
YDCD/RSM/Neil.
EXP: 2677-09.-
Abg. R.S.M., Secretaria Titular del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien suscribe, CERTIFICA: Que las copias fotostáticas que anteceden son traslado fiel y exacto de sus originales, las cuales corren insertas al expediente signado con el Nro. 2677-09, en el Juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen A.J.A.Q. y D.A.C. contra C.A.D.Q.. Todo de conformidad con la Ley. En Guatire, a los 07 días del mes de Agosto de dos mil Nueve (2009). Años 199° y 150°.-
LA SECRETARIA,
Abg. R.S.M.
RSM/Neil.-
EXP: 2677-09.-
