Decisión de Juzgado Vigesimo Primero de Municipio de Caracas, de 6 de Junio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, a los seis (06) días del mes de Junio del año dos mil doce (2.012)

Año: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

PARTE DEMANDANTE: A.P.D.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número. V-5.535.933.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: B.D.C.P. AGUIRRE Y J.E.D.U., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 19.980 y 64.595, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: C.J.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Número V- 3.807.396.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: V.J.B.S., L.S.E. Y A.M.B., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 60.107, 11.212, y 13.47, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).

SEDE: CIVIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003588

I

- Antecedentes -

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 21 de Octubre de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió junto con los documentos que lo acompañan por Secretaría en fecha 22 de octubre de 2009, según consta de sello de recibido que cursa al anverso del folio 1.

Mediante auto dictado en fecha 19 de noviembre de 2009, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la demandada ciudadana C.J.P.; para que compareciera a contestar la demanda al Segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa respectiva.-

Consignadas como fueron las copias simples para la compulsa, la Secretaria de este Juzgado en fecha 26 de noviembre de 2009, dejó constancia de haber librado la compulsa de citación y de haberla enviado a la Unidad Coordinadora de Alguacilazgo.

Mediante diligencia de fecha 02 de marzo de 2010, presentada por la ciudadana alguacil L.R., adscrita a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo; se dejó constancia de haberle hecho entrega a la ciudadana E.P., de la compulsa de citación, quien se negó a firmar el recibo de la misma.-

Mediante auto de fecha 22 de marzo de 2010, La Juez Titular DRA. M.D.C.G., se avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó su prosecución en el estado en que se encontraba. Asimismo se ordenó complementar la citación de la parte demandada mediante Boleta de Notificación, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Compareció el 05 de abril de 2010, el abogado en ejercicio V.J.B., abogado en ejercicio y de este domicilio inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 60.107, actuando como apoderado judicial de la demandada ciudadana C.C.J.P., quien se dio por citado.

En fecha 06 de abril de 2010, compareció el abogado en ejercicio V.J.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 60.107, actuando como apoderado judicial de la demandada ciudadana C.J. a los fines de contestar la demanda, asimismo opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22 de abril de 2010, compareció la abogada B.P. inscrita en el I.P.S.A., bajo el Número 19.980, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien consignó escrito de promoción de pruebas.

Compareció en fecha 27 de abril de 2010, el abogado V.B., inscrito en el I.P.S.A., bajo el Número 60.107, en su carácter de apoderado judicial de la demandada y consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 03 de mayo de 2010, mediante auto se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes en el presente juicio por no ser manifiestamente ni ilegales ni impertinentes salvo su apreciación en la definitiva

En fecha 10 de mayo de 2010, se anunció el acto de la práctica de la prueba de cotejo a través de inspección ocular, no compareciendo ninguna de las partes ni por si mismas ni a través de representación judicial alguna, declarándose en consecuencia, desierto el acto.

Compareció el 10 de mayo de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada, quien apeló del auto de fecha 03 de mayo de 2010, en el cual se negaron las pruebas contenidas en el capítulo II, en sus numerales 5 y 6.

El 18 de mayo de 2010, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal mediante auto negó la apelación interpuesta por el abogado V.B., apoderado judicial de la parte demandada.

Mediante auto en fecha 24 de mayo de 2010, se difirió la oportunidad de dictar la sentencia definitiva en el presente juicio para 30 días continuos a la fecha.

Mediante auto dictado el 26 de octubre de 2010, el Tribunal visto el extravío del folio con el cual culminaba el texto del escrito libelar, ordenó la reconstrucción del expediente instando a ambas partes a que consignaran las copias que poseían del libelo de demanda por cuanto aunado a lo anterior, se encontraban sueltos los folios 06, 07 y 08.

Compareció el apoderado judicial de la parte actora J.D., quien consignó el folio faltante del libelo de demanda.

El 29 de septiembre de 2011, el Tribunal dictó auto mediante el cual la Juez Temporal ABG. F.C.T.S., se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de ambas partes, asimismo se estableció que vencido como fuera el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civiles, el juicio continuaría su curso en el estado en que se encontrare.

En fecha 04 de Junio de 2012, el apoderado de la parte demandada presentó escrito de alegatos varios en los cuales ratifica la extemporaneidad de la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento que se le hiciera a su representada, argumentando para ello que la misma fue practicada con noventa y dos (92) días de extemporaneidad y no con los noventa (90) días de antelación con que se había previsto contractualmente que debía efectuarse dicha actuación, es decir, el día 30 de marzo de 2009 y no el día 30 de noviembre de 2009, como en efecto se practicó.

Asimismo, ratificó la argumentación de indeterminación del contrato locativo por haber operado sobre el mismo la tácita reconducción, que como consecuencia de lo anterior, la actora debió haber interpuesto demanda por desalojo y no por cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal y por último, señaló que la actora no dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto retiró del Tribunal de Consignaciones cuya denominación es Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las pensiones de arrendamiento consignadas por su defendida, en el entendido que dicho retiro, tácitamente hace inferir que pretendía prolongar la relación arrendaticia.

- II -

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

La representación judicial de la parte actora conformada por los abogados B.P., y J.D., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.980 y 64.595, respectivamente, alegaron en su libelo de demanda que su representada es propietaria de un inmueble destinado a local comercial que forma parte del Edificio Residencias Nelissa, distinguido con el Nº E2-10, de la Urbanización La Urbina con frente a la Calle 1, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 11 de marzo de 2004, anotado bajo el Nº 49, Tomo 31, Protocolo Primero.

Asimismo, señalan que su representada A.P.d.M., dio en arrendamiento a la ciudadana C.J.P. el referido local comercial, identificado en el Contrato de Arrendamiento autenticado el 04 de julio de 2006, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 02, Tomo 46. Que en el referido contrato locativo se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.600,00), mensuales, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes y bajo la modalidad de mensualidades adelantadas. Los primeros seis (06) meses y a partir del mes séptimo (7º) al primer año, se pactó un aumento en el canon mensual fijándose el mismo en la cantidad de Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,00).

Se estableció en la Cláusula Tercera, del referido contrato que la duración del mismo sería de dos (2) años fijos contados a partir del 01 de julio de 2006, hasta el 30 de junio de 2008, pudiendo renovarse por un año más si ambas partes así lo convenían; asimismo se estableció que al vencimiento del contrato la arrendataria quedaba obligada a devolver el inmueble desocupado de personas y bienes, y si permaneciere ocupando el inmueble aún vencido el término de dos años del contrato en ningún caso operaría la tácita reconducción por cuanto la voluntad ambas partes fue la de contratar a tiempo determinado, que en el caso que continuara poseyendo el inmueble se consideraría su ocupación como ilícita y los pagos o consignaciones que fueran hechas a favor de su representada se entenderían recibidos no como cánones de arrendamiento sino como contraprestación indemnizatoria parcial por el uso indebido e ilegal de local arrendado. Igualmente se estableció en la misma cláusula que por ningún motivo sería procedente la convertibilidad del referido contrato a tiempo indeterminado.

Vencido como fue, en fecha el 30 de junio de 2008, el término del contrato de arrendamiento el cual tuvo inicio el día 01 de julio de 2006, comenzó a computarse de pleno derecho el lapso de un año correspondiente a la prórroga legal.

Continuó relatando la representación de la actora, que su representada procedió por intermedio de la Notaría Pública Trigésimo Noveno del Municipio Libertador a notificar a la arrendataria que estaba haciendo uso de la prórroga legal con vencimiento el día 30 de junio de 2009.

Fundamentó la demanda en los artículos 1.579, 1.585, 1.594, 1.167 del Código Civil y el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios

Estimó la demanda en la cantidad de Veintiún Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 21.600,00) suma equivalente a trescientos treinta y dos con treinta Unidades Tributarias (332,30 UT).

Por último solicitó al Tribunal se condenara a la demandada a entregar el inmueble objeto del presente litigio libre de personas y bienes.

Estando dentro del lapso procesal y a los fines de dar contestación a la demanda, compareció el abogado en ejercicio V.J.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 60.107, actuando como apoderado judicial de la demandada ciudadana C.C.J.P., quien rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.

Como punto previo opuso la cuestión previa, establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, fundamentando sus dichos en la presunta extemporaneidad en la práctica de la notificación que se le hiciera a su mandante de la voluntad de la actora de no renovar el contrato locativo y de participarle que se encontraba en curso el lapso de la prórroga legal.

Por último solicitó al Tribunal declarase sin lugar la demanda; que se ordenara el fiel cumplimiento y cabal ejecución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 04 de julio de 2006 y en su defecto, en caso de no convenir, que a ello fuera condenada la actora por el Tribunal; declarándose en consecuencia, la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que se condenara a la actora al pago de las costas procesales.

III

PUNTOS PREVIOS

DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 346 ORDINAL 11° DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

En la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la parte demandada opuso entre otras cosas la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción, que debe resolverse en un proceso distinto y fue principalmente fundamentada en los siguientes alegatos: Que el contrato adjuntado con el libelo de demanda se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, y que lo que hace que un contrato se indetermine es que una vez vencido la duración del mismo, la arrendataria quede en posesión del inmueble, sin perturbación por parte de la arrendadora, y que siga recibiendo el canon de arrendamiento pautado.

La parte actora, compareció dentro de la oportunidad establecida en la ley y objetó lo alegado por la representación judicial demandada, invocando lo dispuesto por las partes contratantes en la cláusula tercera del contrato de arriendo.

Para resolver esta Juzgadora observa:

El artículo 346 del Código de procedimiento Civil dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (Omissis) 11° La prohibición de admitir la acción”.

Ahora bien, tal como se estableció en auto dictado por este Tribunal en fecha 03 de Mayo de 2010, la defensa opuesta por la representación judicial de la demandada en lo atinente a la extemporaneidad de la fecha en la cual se practicó la notificación mediante la cual se le participó a su representada que la voluntad de la arrendadora, hoy parte actora, era de no renovar el contrato de arriendo, con la consecuente notificación que se encontraba en vigor a favor de la arrendataria, hoy demandada, la prórroga legal, así como la defensa opuesta en relación a que en el caso sub examine ha operado la tácita reconducción indeterminando el contrato por lo que la acción a ser interpuesta por la actora debió haber sido el desalojo y no el cumplimiento de la prórroga legal, deben ser objeto de profundo análisis para resolver la controversia que nos ocupa con estricto apego a las normas de derecho y teniendo como norte la búsqueda y alcance de la verdad procesal, es por ello que, tal como se desprende del contenido del auto de fecha 03 de Mayo de 2010, la primera de las antes enunciadas defensas perentorias no debe prosperar en derecho por no ser la tempestividad o no de la notificación judicial practicada por la Notaría Pública Trigésimo Novena del Municipio Libertador del 0Distrito Capital, en fecha 30 de Septiembre de 2008 parte del thema decidendum y en tal sentido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.380 del Código Civil, queda desechada del debate procesal por ser materia objeto de resolución por demanda autónoma, es decir por vía principal. Y así se establece.-

Como consecuencia de lo anterior, se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no existir impedimento legal alguno para que este Tribunal admita, sustancie y profiera decisión en relación a la acción propuesta. Así se decide.-

DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN

En relación al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada que en el caso de marras sobre el contrato de arrendamiento ha operado la tácita reconducción, en virtud de lo cual, la demanda interpuesta contra su representada no debió haber sido admitida por encontrarse configurada la errónea calificación de la acción, ya que la acción procedente en derecho sería el desalojo por cualquiera de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, previsto en el artículo 38 ejusdem, este Tribunal al respecto observa que; en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado por la ciudadana A.P.D.M., en calidad de arrendadora y la ciudadana C.J.P., en calidad de arrendataria, se estableció lo siguiente:

“TERCERA: La duración del presente contrato es de dos (02) años fijos contados a partir del día 01 de julio de 2006 hasta el 30 de junio del año 2008. El contrato podrá renovarse por un año más si ambas partes así convienen y el canon mensual de arrendamiento se estipulará en ese momento para el nuevo año de arrendamiento. El canon de arrendamiento será revisado al término del primer año de arrendamiento tomando como base de cálculo para el ajuste del canon el Índice General de Precios al Consumidor acumulado junio-julio (ambos inclusive) publicado en el Banco Central de Venezuela. Así mismo, al vencimiento de este contrato “LA ARRENDATARIA” queda obligada a devolver el mencionado inmueble desocupado de personas y bienes. No obstante, si “LA ARRENDATARIA” permaneciere ocupando dicho inmueble, aún vencido el término de dos (02) años del presente contrato, en ningún caso operará la tácita reconducción ya que la voluntad de “LA ARRENDADORA” y de “LA ARRENDATARIA” ha sido la de contratar a tiempo determinado a tenor de lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, y si “LA ARRENDATARIA”, continuare poseyendo dicha área, su ocupación será considerada ilícita y los pagos o consignaciones que sean hechas a favor de “LA ARRENDADORA”, se entenderá recibidos no como cánones de arrendamiento de un nuevo contrato, ni tampoco prórrogas de éste sino como contraprestación indemnizatoria parcial por el uso indebido e ilegal del área arrendada sin el consentimiento expreso de “LA ARRENDADORA”. En ningún caso y por ningún motivo será procedente la convertibilidad de este contrato a tiempo indeterminado…” (Negritas y subrayado de este Tribunal).

Ahora bien, en este estado resulta menester traer a colación lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé:

… (Omissis) “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

En el caso bajo estudio, quien suscribe el presente fallo, aplicando lo dispuesto en la norma antes transcrita, observa que, en la cláusula tercera del contrato locativo, ambas partes pactaron que, en ningún caso - y así se expresó – que el contrato se indeterminaría, en tal sentido, siendo que la tácita reconducción como figura sustantiva y el régimen adjetivo que le resulta aplicable a los contratos de arrendamiento sobre los cuales esta haya surtido efecto, no constituyen en modo alguno, materia de orden público, es por lo que se declara improcedente en derecho la defensa opuesta por la representación judicial en cuanto a la indeterminación del contrato de arrendamiento en virtud del cual las partes litigantes se encuentran vinculadas jurídicamente, ya que para que puedan dejarse de aplicar las normas contenidas en las cláusulas de dicho contrato, debe haber declaratoria previa de nulidad del mismo por decisión judicial definitivamente firme por cualquiera de las causales que invalidan los contratos ampliamente a.p.l.d. y recogidas en nuestro ordenamiento jurídico legal patrio. Y así se declara.-

Por otra parte, la tácita reconducción, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, está definida en la norma en cuestión como sigue:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

.

Sin embargo, resulta prudente observar que el artículo 1.601 ejusdem, establece lo siguiente:

Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción

.

La definición de desahucio arrojada por el buscador de la página web de la Real Academia Española de la Lengua, lo define como:

1. m. Acción y efecto de desahuciar (despedir a un inquilino).

   Mientras que la misma fuente, define desahuciar como:

   (De des- y ahuciar).

1. tr. Quitar a alguien toda esperanza de conseguir lo que desea. U. t. c. prnl.

2. tr. Dicho de un médico: Admitir que un enfermo no tiene posibilidad de curación.

3. tr. Dicho de un dueño o de un arrendador: Despedir al inquilino o arrendatario mediante una acción legal.

   En el caso sub examine, la acción legal, a la cual hace mención la Real Academia Española de la Lengua para definir “desahuciar” sería la notificación de voluntad que efectuó la arrendadora en la persona de la arrendataria, valiéndose de la fe pública otorgada por funcionario adscrito a la Notaría Pública Trigésimo Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de Septiembre de 2008, al cual a su vez, le ha sido otorgada legalmente dicha facultad conforme a lo dispuesto en el artículo 69 de la Ley de Registro Público y del Notariado y visto que, tal como se estableció ut-supra la validez o no de la notificación en cuestión, no forma parte del fondo de lo debatido y por ende, no debe haber pronunciamiento por parte de quien suscribe en relación a la validez o nulidad relativa o absoluta de dicha actuación, sino que por el contrario, los límites del juzgamiento de esta Juzgadora quedan establecidos en la procedencia o no, de la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, es por lo que verificada como fue la práctica de la notificación en cuestión, condición prevista en el contrato locativo celebrado por las partes hoy litigantes, en virtud del cual las mismas se encuentran vinculadas jurídicamente, es por lo que se considera ajustada a derecho la admisión de la demanda que nos ocupa, ratificándose la providencia emanada de este Tribunal en fecha 19 de Noviembre de 2009. Y así se declara.-

   Como consecuencia de lo anterior, la elección de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL interpusiera la ciudadana A.P.D.M. contra la ciudadana C.J.P., está ajustada a Derecho, por no haber operado en el caso de marras la tácita reconducción. Y así se establece.-

   DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA

   Dilucidado en el punto anterior, la naturaleza del contrato de arrendamiento que vincula jurídicamente a las partes litigantes, habiéndose declarado como “DETERMINADO”, la impugnación de la cuantía de la demanda que hiciera la representación judicial de la parte demandada al dar contestación a la demanda, queda resuelta, por cuanto la actora dio cumplimiento a la norma prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en aplicación analógica de la misma, toda vez que como se desprende de la lectura y análisis de las normas contempladas en el Libro Primero, Titulo I, Capítulo I, Sección I de la Ley adjetiva, es decir en el articulado que va desde el 28 al 39, el legislador omitió disposición normativa de las normas de estimación de la cuantía de la demanda en aquellos casos en que la naturaleza del contrato de arriendo fuera determinada, y siendo que en el caso de marras el fondo de lo debatido, no guarda relación con la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, es por lo que mal podría aplicarse lo dispuesto en el acápite del artículo 36, ya que resulta más asimilable al caso bajo estudio, aplicar lo dispuesto en la parte in fine de dicho artículo, sin que ello implique un tácito reconocimiento por parte de la actora en relación a la naturaleza indeterminada del contrato, sino que por el contrario, denota una conducta observadora de las normas que rigen la materia. Como corolario de lo antes expuesto, se declara acertada y correcta la estimación de la cuantía que hiciera la actora en la cantidad de VEINTIÚN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 21.600,00), suma equivalente a TRESCIENTAS TREINTA Y DOS CON TREINTA UNIDADES TRIBUTARIAS (332,30 U.T) y en razón de ello, Sin lugar la impugnación de dicha cuantía que efectuara la demandada. Y así se decide.-

   Como consecuencia de lo anterior, la elección de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL interpusiera la ciudadana A.P.D.M. contra la ciudadana C.J.P., está ajustada a Derecho, por no haber operado en el caso de marras la tácita reconducción. Y así se establece.-

   DEL RETIRO DE LAS CONSIGNACIONES DE LAS PENSIONES

   DE ARRENDAMIENTO EN EL TRIBUNAL DE

   CONSIGNACIONES EFECTUADAS POR LA DEMANDADA A FAVOR DE LA ACTORA

   La representación de la demandada, señaló que la actora, al haber retirado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas las pensiones de arrendamiento consignadas por su defendida, no dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que dicho retiro, tácitamente hace inferir que pretendía prolongar la relación arrendaticia.

   En efecto dicho artículo dispone textualmente, lo siguiente:

   Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler

   .

   El apoderado de la parte demandada, hizo énfasis en la prohibición legal de retiro de las pensiones de alquiler que impone dicha norma al arrendador o propietario mientras se encuentre en curso demanda entre las partes suscribientes la cual surte efecto si y solo sí el fondo de lo debatido guarda relación con la falta de pago de los cánones de arriendo, lo cual no se corresponde con el caso de marras en el cual la materia objeto de controversia es la expiración del término de la prórroga legal y no la falta de pago de las pensiones por parte de la demandada, en consecuencia, dichos retiros efectuados por la actora, no constituyen en modo alguno contravención de la Ley, y así expresamente, se declara.-

   Como consecuencia de lo anterior y en aplicación de lo pactado por las partes en el contrato de arriendo, en su cláusula tercera, las consignaciones efectuadas por la parte demandada a favor de la actora, se declaran válidamente hechas a título indemnizatorio en forma parcial. Y así se establece.-

   En este estado, pasa esta Sentenciadora a enunciar y valorar las pruebas aportadas a los autos por las partes litigantes.

   - Pruebas aportadas por la parte actora -

1. Documento de propiedad cursante a los folios catorce (14) al diecisiete (17) del presente asunto, emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, inscrito en fecha 11 de marzo de 2004, anotado bajo el Nº 49, Tomo 31, Protocolo Primero. Documento que se aprecia de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 Código Civil; en consecuencia, esta Juzgadora le atribuye todo su valor probatorio quedando demostrado así la cualidad de propietaria que se atribuye la ciudadana A.P.D.M. sobre el inmueble objeto del contrato de arriendo. Así se establece.-

2. Contrato de arrendamiento, cursante a los folios dieciocho (18) al veintiuno (21), emanado de la Notaria Pública Quinto del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda en fecha 04 de julio de 2006, documento que se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 Código Civil; documento este que no habiendo sido tachado por la demandada al momento de la contestación de la demanda, esta Juzgadora le atribuye todo su valor probatorio. Así se declara.-

3. Notificación judicial emanada de la Notaría Trigésima Novena del Municipio Libertador de fecha 30 de septiembre de 2008, cursante del folio veintidós (22) al veintisiete (27); en la cual se le notificó a la demandada conforme a las formalidades de ley, documento este que fue tachado e impugnado por la demandada al momento de la contestación de la demanda, sin embargo, tal como quedó establecido anteriormente, la validez o no de dicha notificación no forma parte del thema decidendum, por ser ello materia de acción autónoma de nulidad por vía principal, aún más, cabe destacar que la representación judicial de la demandada no formalizó la tacha en cuestión, mientras que la actora ratificó el valor probatorio de dicha prueba documental apreciándola de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 Código Civil, y a la cual esta Juzgadora le atribuye todo su valor probatorio. Así se decide.-

4. Notificación efectuada por la parte demandada a través de su representante legal emanada de la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, cursante del folio treinta y seis (36) al cuarenta (40), documento este que queda desechado del cúmulo probatorio por no guardar relación alguna con el fondo de lo debatido, declarándose en consecuencia, irrelevante por impertinente. Así se establece.-

   - Pruebas aportadas por la parte demandada -

1. Copias certificadas de actuaciones insertas al expediente Nº 2008-1352, de la nomenclatura propia del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas cursantes del folio ochenta y cinco (85) al ciento veinticinco (125). Ahora bien, con la promoción de dichas documentales la demandada tuvo como objeto demostrar su solvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento en su condición de arrendataria y la mora de la acreedora -arrendadora- cuestión fáctica que no está sometida a valoración y pronunciamiento por parte de este Tribunal por no formar parte de lo debatido, toda vez que lo que está en discusión en el caso de marras es la expiración o no del término de la prórroga legal, en consecuencia de lo antes expuesto, dichas copias certificadas son desechadas del acervo probatorio por resultar irrelevantes por impertinentes con fundamento en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

2. Originales de recibos de pago del servicio de agua correspondientes a los meses que van de noviembre de 2008 a abril de 2009, marcado con la letra “E” y correspondientes a los meses de mayo a diciembre sin enunciación del año al cual corresponden dichos meses, marcado con la letra “F”, insertos a los folios ciento veintitrés (123) y ciento veinticuatro (124), respectivamente, ya que en el membrete de los mismos se identifica a una sociedad mercantil que no forma parte del proceso y los mismos están suscritos por una tercera persona ajena al mismo identificada como Cinicolo M.A., quien presuntamente, según alega la demandada está vinculada por consanguinidad con la actora, los cuales se desechan del acervo probatorio por ser irrelevantes por impertinentes a la causa. Así se decide.-

   Del análisis realizado a las alegaciones formuladas por las partes así como de las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal observa que la demandante demostró la existencia de la relación arrendaticia que la vincula con la parte demandada, con ocasión de contrato de arrendamiento que fuera autenticado el día 04 de julio de 2006, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 02, Tomo 46, lo cual no fue controvertido por la demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda, en consecuencia quedó demostrada la existencia de las obligaciones que ésta última ciudadana contrajo, en su condición de arrendataria del inmueble constituido por: un inmueble destinado a local comercial que forma parte del Edificio Residencias Nelissa, distinguido con el Nº E2-10, de la Urbanización La Urbina con frente a la Calle 1, entre ellas; entregar el inmueble a la actora, verificada como fuere la expiración de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, lo cual tuvo lugar en fecha 30 de junio de 2009, es decir que a partir del día 01 de julio de 2009, nacía en cabeza de la arrendataria, la obligación de entrega de la cosa litigiosa, alegato esgrimido por la actora como fundamento de su demanda por normativa contractual, a tenor de lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes litigantes, lo cual quedó plenamente demostrado a los autos, mientras que la parte demandada, no demostró en modo alguno haber hecho entrega del inmueble arrendado en la fecha que correspondía, así como tampoco demostró la existencia de hecho extintivo alguno que la relevara del cumplimiento de dicha obligación de entrega establecida en la cláusula contractual in comento, así como en el artículo 1.594 del Código Civil, el cual dispone:

   El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o fuerza mayor.

   (Subrayado y negritas del Tribunal).

   Esta norma debe concatenarse con los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.616 ejusdem, que establecen:

   Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

   Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

   Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

   Cabe destacar a este respecto el siguiente criterio doctrinal:

   (…) El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes (…)". “HENRY DE PAGE “TRATE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”- Tomo II, N° 467, Pag. 4).

   Aunado a ello, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone como norma fundamental en el cual se encuentra prevista la acción que nos ocupa, lo siguiente:

   En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (Omissis)

   b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año….. (Omissis)

   .

   El presente caso se subsume perfectamente a los supuestos de hecho previstos en las normas transcritas, ya que tal y como se decidió anteriormente, la parte actora cumplió con la carga que le imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil al haber quedado demostrada la existencia de la relación arrendaticia, y en consecuencia, las obligaciones que contrajo la parte demandada, siendo que ésta no demostró en modo alguno la entrega del inmueble ni ningún hecho extintivo de esa obligación; por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la parte demandada incurrió en causal que hace procedente en derecho la interposición de la demanda que nos ocupa por motivo de cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal del mismo, lo que trae como consecuencia que la petición de la demandante sea declarada con lugar y así debe ser declarado. Así se decide.

   IV

   - DISPOSITIVA -

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción, opuesta por la parte demandada.

SEGUNDO

CON LUGAR LA DEMANDA QUE POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL intentó la ciudadana A.P.D.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-5.535.933, representada en el presente juicio por los abogados en ejercicio B.D.C.P. AGUIRRE Y J.E.D.U., abogados en ejercicio y de este domicilio inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 19.980 y 64.595, respectivamente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia, se condena a la parte demandada ciudadana C.J.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Número V-3.807.396, a lo siguiente:

PRIMERO

Entregar a la ciudadana demandante A.P.D.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-5.535.933, el inmueble arrendado, constituido por: Un local comercial que forma parte del Edificio denominado RESIDENCIAS NELISSA, el cual esta construido sobre la parcela distinguida con el número E2-10, en el plano general de la Urbanización La Urbina, con frente a la Calle 01 de la referida Urbanización, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

SEGUNDO

En conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado en conformidad con los artículos 251, 247 y 248 ejusdem.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (06) días del mes de junio del año dos mil doce (2.012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-