Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 18 de Enero de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

GADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: A.D.V.Y.C.

ABOGADO: N.R.

DEMANDADA: M.M.M.S. y A.S.S.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE N°: 16.449

Por escrito presentado en fecha 08 de septiembre de 2003, la ciudadana A.D.V.Y.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.661.482 y de este domicilio, debidamente asistida por la abogado N.R.H., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 8.223, interpuso formal demanda contra los ciudadanos M.M.M.S. y A.S.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.847.237 y 2.866.237 respectivamente, ambos de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

En fecha 17 de septiembre de 2003 es admitida la demanda, se emplazó a los demandados y se libró compulsa.

En fecha 23 de octubre de 2003 comparecen personalmente los demandados M.M.M.S. y A.S.S., a los fines de darse por citados en la presente causa.

En fecha 27 de octubre de 2003 los demandados presentaron escrito de contestación de demanda.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados, admitidos y evacuados por el Tribunal en su oportunidad.

En la oportunidad de la presentación de los informes ambas partes presentaron sus correspondientes escritos.

En fecha 29 de julio de 2004 este tribunal se declaró incompetente en razón de la materia y declinó la competencia en el Juzgado de Protección del Niño y del adolescente de esta circunscripción judicial. En fecha 09 de agosto de 2004 se remitió el expediente.

En fecha 20 de abril de 2005 el Tribunal de Protección del Niño y del adolescente del Estado Carabobo, Sala de juicio Única, Jueza Unipersonal Nro. 03, en decisión dictada en esa fecha declaró que este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo era el competente para conocer la presente causa y propuso la regulación de competencia de oficio.

En fecha 02 de junio de 2005 el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Proteccion de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró con lugar la regulación de competencia formulada de oficio y declaró competente para conocer la causa a este tribunal.

En fecha 11 de octubre de 2005 es recibido el presente expediente en este tribunal.

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

Alega la demandante que en fecha 21 de septiembre de 1998, y según documento autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara, a través de la abogada B.C.D.H., suegra y amiga del primero de los otorgantes del documento, los ciudadanos M.M.M.S. Y A.D.C.S.S. en su condición de propietarios, por ser hijo y viuda respectivamente de quien figura como titular de la propiedad del inmueble, F.M.M., fallecido ab intestato en fecha 22 de mayo de 1997, la demandante y su cónyuge convinieron en celebrar contrato de opción de compra venta de un inmueble que consiste en una parcela de terreno y la casa sobre ella construída, distinguida con el Nro. 22 de la calle Aguasay, Manzana 04, segunda etapa, ubicada en la Urbanización Ciudad Alianza, sector 5-A jurisdicción del Municipio Guacara.

Alega que la negociación se verificó antes del otorgamiento de la opción pues a comienzos de 1998 la abogada B.C.D.H. les ofreció en venta el inmueble propiedad de la sucesión, acordando las partes mediante la entrega de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) como inicial de la negociación y pagos parciales, ponerse en propiedad el inmueble por la suma de Bs. 15.000.000,00 habiéndose pactado verbalmente que por estar en curso la tramitación de la declaración de herencia, era necesario obtener la liquidación y solvencia de los derechos del fisco para la protocolización de la venta por parte de los demandados, y por parte de los actores, la urgencia de vender un apartamento ubicado en RESIDENCIAS LA FLORESTA de Guacara, adquirido en comunidad con el cónyuge de la madre de la actora, ciudadano A.E.P.R., quien aportó en efectivo la parte correspondiente a sus hijos ARMANDO E I.P.C., la madre de la actora y la demandante, de cuya venta también se encargó la abogada B.C.D.H., representando a A.E.P.R. mediante poder de administración y disposición que éste le otorgó. Que toda la negociación se materializó mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública de Guacara en septiembre de 1998, acordándose que posteriormente se firmaría el documento de compra venta al efectuarse la partición de la herencia en cuestión, lo cual nunca obtuvieron en cinco (5) años.

Afirman que se les entregó el formulario para auto-liquidación de impuesto sobre Sucesiones, contentivo de la declaración de la herencia de F.M.M., de fecha 29 de enero de 1998, agregada al expediente nro 98072 del departamento de sucesiones de la gerencia regional Valencia de la Región Central, y asimismo se les entregaron las llaves y la actora comenzó a limpiar, reparar y acondicionar el inmueble para habitarlo.

Continúa afirmando la actora que depositó su confianza en la amiga de tantos años quien le dio facilidades para adquirir el inmueble, lo que le permitió tener a su madre en su hogar mientras se acondicionaba su casa, que toda la situación de angustia no le permitió darse cuenta que, habiendo entregado la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) al momento de la firma de la opción, la misma ha debido hacerse por SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 6.800.000,00) y no por CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.800.000,00) como se hizo, lo cual demuestra el grado de confianza y la tensión que se había generado.

Que después de haber vendido el apartamento al que aludieron con anterioridad, le pagaron el precio convenido a los ciudadanos A.D.C.S. MONTILLA Y MARLOS M.M.S., en varios pagos parciales a mediados del año siguiente, y aun los propietarios no tenían la partición que impedía la protocolización de la negociación efectuada, por lo que la demandante les pidió le otorgaran un documento que evidenciara la cancelación del inmueble, otorgándole el documento privado de compra venta aproximadamente un año y medio después.

Alega que los opcionantes, quienes figuran como propietarios del inmueble, se comprometieron a efectuar la venta formal del inmueble en un plazo de noventa (90) días, continuos contados a partir de la fecha cierta del documento dentro del cual efectuarían la partición de la herencia, tal como se convino en la cláusula CUARTA del contrato de opción.

Que han transcurrido varios años y se han efectuado reparaciones al inmueble por el orden de Bs. 15.000.000,00 y a la fecha no han podido protocolizar el documento definitivo de venta.

Invoca los artículos 1486, 1788, 1495, 1915, 1920 y 1924 del Código Civil.

Alega que a pesar de que los demandados les otorgaron un documento privado de compra venta, ello no basta para efectuar la tradición del inmueble vendido, ya que se requiere protocolizar el documento definitivo de compra venta para todos los fines legales consiguientes.

Demanda el cumplimiento del otorgamiento del documento protocolizado de compra venta, y que si los demandados no dieren cumplimiento a la sentencia de manera voluntaria, se acuerde la ejecución forzosa ordenando la inscripción del mismo.

Estiman la demanda en la suma de Bs . 20.000.000,00

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

La accionada en su contestación admite como cierto que en fecha 21 de septiembre de 1998 dieron opción de compra venta sobre el inmueble descrito en el libelo, el cual forma parte de la sucesión ab intestato de F.M., a la demandante y al ciudadano J.M.L.B., y admiten igualmente que en la cláusula CUARTA del contrato, se convino como lapso para la formalización de la venta, noventa (90) días contados a partir de la fecha cierta de dicho documento.

Convienen en que se les entregaron las llaves del inmueble a la actora y los documentos de la declaración sucesoral en original, los cuales la actora consignó con el libelo.

Afirman que habiendo transcurrido el termino establecido en la opción antes señalada, sin que hubiere ocurrido el objeto principal de dicha opción, como lo es la protocolización de la venta, y por cuanto, para poder verificar la misma se requería como condición especial la partición de bienes emanada de un tribunal de menores, en virtud de que el inmueble objeto de dicho contrato pertenece a la sucesión de F.M. donde uno de los coherederos en un menor de edad, situación ésta de la que tenían conocimiento los optantes.

Afirma que luego de vencida la opción y habiendo los optantes cancelado en plazos no determinados en documento alguno, sino todos los pagos de palabra, sin fechas especificas, hecho este que evidencia el grado de confianza en virtud de los lazos de amistad, las partes de común acuerdo firmaron un documento privado donde se establecía que “…la protocolización de la venta del inmueble vendido se hará efectiva una vez se resuelva la partición sucesoral…” Que en consecuencia, la venta del inmueble se protocolizaría una vez que se obtuviera la partición de bienes por ante el Tribunal de Protección de Niños y Adolescentes.

Que los demandados han solicitado dicha partición ante la Sala Cuatro del Tribunal de Protección de Niños y Adolescentes del Estado Carabobo, pero no han recibido respuesta del tribunal, que en ningún caso han tratado de incumplir con lo pactado, tanto así que los optantes han disfrutado del inmueble pacífica e ininterrumpidamente.

Que causa extrañeza que se demande el cumplimiento del contrato privado en el cual se deja constancia de la condición a la que está sujeto el perfeccionamiento de la venta, y que en ningún caso se ha procedido a actuar de mala fe ni a cobrar ningún tipo de cánones de arrendamiento.

Que ambas partes convinieron que el contrato se perfeccionaría cuando se resolviera la partición sucesoral. Que la protocolización no se ha producido porque el tribunal de menores no ha expedido la autorización necesaria y en ningún caso por mala fe de los demandados, que los demandados han cumplido con solicitar la autorización en el Juzgado de Menores, Sala Cuatro, expediente Nro. 2613.

Con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone como defensa perentoria de fondo la falta de cualidad de la demandante A.D.V.Y. por cuanto, alega, la demanda fue incoada solamente por dicha ciudadana, cuando el contrato cuyo cumplimiento se demanda fue celebrado por A.D.V.Y. Y EL CIUDADANO J.M.L.B., por lo que el negocio jurídico fue sostenido con dos (2) personas que actuaban conjuntamente y la demanda fue incoada por una sola de ellas.

Solicitan la declaratoria sin lugar de la pretensión incoada.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

Quedan como hechos ADMITIDOS:

1) Que las partes celebraron el contrato contentivo de la opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda.

2) Que en el contrato figuran como optantes compradores la demandante y su cónyuge J.M.L.B..

3) Que el precio del inmueble, convenido en el contrato, esto es, Bs. 16.000.000,00, fue totalmente pagado por la demandante a los demandados.

4) Que le fueron entregados a la actora, las llaves del inmueble y los documentos originales de la declaración sucesoral de F.M..

Quedan como hechos CONTROVERTIDOS:

1) Si la demandante A.D.V.Y. tiene, por si sola, cualidad para demandar el cumplimiento del contrato

2) Si las partes convinieron que el documento definitivo de venta, se otorgaría después de obtenerse la partición de bienes o autorización expedida por el Tribunal de Protección de Niños y Adolescentes.

3) Si es procedente, en consecuencia, el cumplimiento del contrato.

PRUEBAS DE LAS PARTES:

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

La demandante promovió con el libelo (folios 5 y 6) el original del contrato cuyo cumplimiento se demanda, cuya existencia del mismo, es un hecho admitido y en consecuencia no es objeto de prueba, por lo tanto, dicho instrumento será valorado a los solos fines de determinar las condiciones que las partes convinieron en cuanto al modo de cumplimiento de las obligaciones por ellos asumidas.

La cláusula CUARTA del contrato establece:

“El plazo de la opción a que se refiere la cláusula segunda de este convenio pactado en beneficio de ambas partes, será de noventa (90) días continuos, contado a partir de la fecha cierta del presente documento y para el mejor cumplimiento de las obligaciones de las partes, se establece lo siguiente: 1) la opción deberá ser ejercida efectivamente y realizada la operación de compra venta, dentro del término señalado, es decir, hasta el último día del plazo convenido. 2) “LOS PROPIETARIOS” convienen en entregar a “LOS OPTANTES” todos los recaudos necesarios, tales como el documento de propiedad del inmueble, solvencias municipales, etc…”

Por su parte, la cláusula QUINTA del contrato, concede una prórroga automática del contrato, en los siguientes términos:

…omissis…igualmente las partes establecen que si por causas inimputables a los mismos no se verificare la venta promovida, por la presente dentro del plazo aquí estipulado, se otorgará de manera inmediata y automática senda prórroga , la cual no excederá de TREINTA (30) días continuos; Ello con el objeto de que se subsane los imposibles jurídicos que impidieron la realización de la venta definitiva…omissis…

La redacción de las cláusulas contractuales supra copiada, es tan transparente que no da margen a ningún tipo de interpretaciones, ya que las partes expresamente establecieron como plazo para el cumplimiento de las obligaciones recíprocamente contraídas, un lapso de NOVENTA (90) DÍAS CALENDARIO CONSECUTIVOS, los cuales comenzaron a transcurrir el día inmediato siguiente a la fecha de la autenticación del documento contentivo del contrato, esto es, del 21 de septiembre de 1998, por lo que dicho plazo inicial de 90 días, expiró el 21 de diciembre de 1998; Ahora bien, por cuanto las partes previeron una prórroga AUTOMÁTICA de TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS a partir del vencimiento del plazo inicialmente fijado, se entiende que dicho plazo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, concluyó definitivamente el 21 de enero de 1999. Dentro del plazo antes establecido, las partes debieron cumplir con sus respectivas obligaciones, a saber LOS OPTANTES, esto es, la parte actora, debió pagar el saldo del precio fijado, y LOS PROPIETARIOS, esto es, la parte demandada, debieron otorgar el documento definitivo de compra – venta, para lo cual se obligaron en la copiada cláusula CUARTA, a “…entregar a “LOS OPTANTES” todos los recaudos necesarios, tales como el documento de propiedad del inmueble, solvencias municipales, etc…” y además, previendo cualquier impedimento “jurídico” como ellos mismos lo denominaron en el contrato, previeron un plazo adicional de treinta (30) días para solucionar dichos impedimentos, según lo dispuesto en la también copiada cláusula QUINTA, así púes que los PROPIETARIOS demandados en la presente causa se obligaron a entregar a la actora los documentos de propiedad del inmueble, y TODOS LOS RECAUDOS NECESARIOS, en un plazo que venció el 21 de enero de 1999, por lo que no es cierto que hayan sometido la obligación a alguna condición, sino a un TERMINO que venció el 21 de enero de 1999.

A los folios del 8 al 12 corre agregada copia fotostática simple del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guacara del Estado Carabobo, en fecha 13 de octubre de 1998, a cuya copia simple de documento público no impugnada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil , se le concede valor probatorio, y con dicho instrumento queda demostrado que en la mencionada fecha 13 – 10 – 1998, quedó cancelada y extinguida la hipoteca especial que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda.

Al folio 13 corre agregada la copia simple de un documento administrativo emanado del INSTITUTO VENEZOLANO DE LOS SEGUROS SOCIALES a la cual, en caso de haber sido consignada en original, se le habría concedido valor probatorio por merecer fe en su contenido, pero como quiera que no se tata de la copia simple de un documento público, ni privado reconocido ni tenido legalmente por reconocido, que son la única clase de documentos que pueden ser promovidos en juicio en copia simple, no se le concede valor probatorio a dicho fotostáto.

A los folios del 14 al 17, corre agregada copia fotostática simple de un instrumento poder conferido por el ciudadano A.E.P.R., quien no es parte en la presente causa, a la ciudadana B.C.D.H., pero como quiera que la existencia de dicho mandato otorgado por quien no es parte en la presente causa, a una abogada que tampoco es parte en la presente causa, no son hechos controvertidos en el presente proceso, no se le concede ningún valor probatorio a dicho instrumento, pues nada aporta al os hechos controvertidos en la causa.

A los folios del 19 al 25, corren agregadas las planillas para autoliquidación de impuestos sobre sucesiones del causante F.M., las cuales fueron presentadas ante el Fisco Nacional, en fecha 29 de enero de 1998, es decir, ocho (8) meses ANTES de celebrarse la opción de compra venta, ya se había presentado la solicitud de declaración sucesoral del causante F.M., figurando entre los bienes sucesorales, el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda.

Al folio 26 corre agregado el original de la PLANILLA SUCESORAL Nro. 00506 fechada el 08 de julio de 1998, a cuyo documento administrativo se le concede valor probatorio por no haber sido tachado por la parte contraria, y con el se considera demostrado que en fecha 08 de julio de 1998, es decir, dos (2) meses ANTES de celebrarse la opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, ya la parte actora había tramitado y obtenido la declaración sucesoral necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de venta.

Al folio 27 corre agregado el original del documento privado otorgado por las partes en la presente causa, el cual no fue tachado ni desconocido por la contraria en la oportunidad procesal correspondiente, y en consecuencia, adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil , y por lo tanto, dicho instrumento tiene el pleno valor probatorio que le atribuye el artículo 1360 del Código Civil, y con el mismo queda demostrado que la parte demandada A.D.C.S.D. MANTILLA Y M.M.S., DIERON EN VENTA PURA Y SIMPLE a la parte actora A.D.V.Y. y a su cónyuge para ese entonces J.M.L., el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, por el precio de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), pero como quiera que dicho documento privado NO TIENE FECHA CIERTA, ni siquiera una fecha presunta por cuanto las partes NO LO FECHARON, solo se tiene como demostrado que la parte demandada dio en venta el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, a la parte actora.

A los folios del 28 al 35, corren agregados documentos relacionados con una negociación celebrada entre la demandante A.D.V.Y. y un ciudadano de nombre L.M.C., quien no es parte en la presente causa, sobre un inmueble que tampoco es el mismo objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, por lo que dicha negociación en nada se relaciona con los hechos controvertidos en la presente causa, y en consecuencia, tales instrumentos nada aportan a los hechos controvertidos y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Con su contestación la accionada promovió del folio 42 al 82, copia fotostática simple de las actuaciones que cursan por ante el Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el Nro. 2.613, a cuyas copias certificadas se les concede valor probatorio, y con ellas queda demostrado que M.M., actuando en su propio nombre (y no en nombre suyo y de su madre coheredera A.D.C.S.D.M.), presentó solicitud de partición de comunidad hereditaria y oferta real contra su hermano, menor de edad, A.A.M.A., quien figura como co-heredero en la declaración sucesoral, y en la planilla sucesoral emitida por el Fisco Nacional, y que dicha demanda fue presentada al Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente el 15 de octubre de 2002 (folio 48) y admitida el 31 de octubre de 2002, (folio 52), esto es, mucho tiempo después de que se habían vencido los plazos contractualmente establecidos para el cumplimiento de la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, el cual, como se estableció con anterioridad, venció definitiva y fatalmente, el 21 de enero del año 1999, por lo tanto, PARA LA FECHA EN LA CUAL LA PARTE DEMANDADA PRESENTÓ SU SOLICITUD DE PARTICIÓN DE BIENES CONTRA SU HERMANO, EL MENOR A.A.M.A., YA HABÍA INCUMPLIDO DEFINITIVAMENTE CON LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR A LA ACTORA TODOS LOS DOCUMENTOS NECESARIOS PARA EL OTORGAMIENTO DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA Y ASÍ SE DECLARA.

En el lapso probatorio promovió, una vez más, copias del expediente Nro 2613 (folio 98 al 159) que cursa por ante el Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el cual cursa la demanda por partición de bienes presentada por M.M., actuando en su propio nombre (y no en nombre suyo y de su madre coheredera A.D.C.S.D.M.), contra su menor hermano A.A.M.A., a lo cual se formulan las mismas consideraciones anteriores, es decir, que para la fecha en la cual la parte demandada presentó su solicitud de partición de bienes contra su hermano, el menor A.A.M.A., ya la accionada había incumplido definitivamente con la obligación de entregar a la actora todos los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de venta, concretamente la autorización del tribunal de menores para efectuar el otorgamiento del documento definitivo de venta, o una sentencia definitivamente firme de partición, que declarase que los únicos propietarios del bien eran el demandado M.M. y su madre A.D.C.S.D.M..

PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:

PUNTO PREVIO:

La demandada opuso como defensa perentoria de fondo, la falta de cualidad de la demandada, en razón de lo cual y por tratarse de una de las defensas que, en caso de resultar procedentes, fulminan la pretensión siendo innecesario el análisis del fondo de lo controvertido, así como del material probatorio aportado, considera esta Juzgadora pertinente a.e.p.l. la defensa perentoria opuesta y en caso de declararla improcedente, se resolverán los restantes alegatos y defensas de las partes.

La cuestión previa fue opuesta por la parte demandada alegando que la demanda fue incoada solamente por A.D.V.Y., cuando el contrato cuyo cumplimiento se demanda fue celebrado por A.D.V.Y. Y EL CIUDADANO J.M.L.B., por lo que el negocio jurídico fue sostenido con dos (2) personas que actuaban conjuntamente y la demanda fue incoada por una sola de ellas.

Por su parte, la demandante consignó con el libelo, copia certificada de la sentencia que declaró la separación de cuerpos y bienes de la demandante A.D.V.Y., con su cónyuge y co-contratante J.M.L.B., y en la cual le fue adjudicado a la demandante, los derechos y acciones que a él le correspondían sobre el inmueble en cuestión.

El ilustre procesalista patrio Dr. L.L., en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, ha dejado un meduloso trabajo en relación al concepto de la cualidad o legitimación ad causam, la cual en el Código de 1916 derogado, figuraba como una excepción de inadmisibilidad, y que en el Código vigente, constituye una defensa perentoria o de fondo, que podrá proponer el demandado en el momento de dar contestación a la demanda. Dice así el autor citado:

La cualidad, en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación pasiva.

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado….

(destacados del tribunal)

La cualidad, entonces, como magistralmente la definió el Maestro L.L., es la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte A QUIÉN la ley le concede el ejercicio de un derecho abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente lo ejerce en juicio, esto es lo que se conoce como CUALIDAD ACTIVA; Mientras que será CUALIDAD PASIVA, la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte CONTRA QUIEN la ley concede el ejercicio de un derecho, abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente ES DEMANDADA en juicio para el cumplimiento del mismo.

En el caso de autos, la demandante reclama el CUMPLIMIENTO del contrato de opción de compra venta que su persona y su –para ese entonces cónyuge- J.M.L.B., celebraron como “optantes”, con los demandados, quienes figuran como “Los propietarios” en dicha convención, cuya existencia de dicha negociación admiten pacíficamente las partes, por lo que se trata de un hecho fuera de los limites de la controversia, por ser un hecho admitido, exento de pruebas, por lo tanto, se considera establecido que los OPTANTES en dicha negociación, son los ciudadanos A.D.V.Y. y J.M.L.B..

Por su parte, la demandante acompañó copias certificadas (folios 89 al 94, primera pieza) de las actuaciones que cursaron en el expediente 13.863 que cursó por ante el Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a las cuales, como copia certificada expedida por funcionario público con competencia para ello, se les concede valor probatorio, y con las mismas queda demostrado que los cónyuges A.D.V.Y. y J.M.L.B. solicitaron la SEPARACIÓN DE CUERPOS Y BIENES DE MUTUO CONSENTIMIENTO, y que el Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Sala de Juicio Nro. 1, Juez, Unipersonal Nro. 2, declaró a dichos ciudadanos SEPARADOS LEGALMENTE DE CUERPOS Y BIENES en fecha 23 de abril de 2003; Asimismo queda evidenciado que en dicha separación de cuerpos y bienes, las partes –para ese entonces cónyuges- convinieron expresamente en la partición de los bienes de la comunidad conyugal, adjudicándole a la hoy demandante A.D.V.Y., “los derechos y acciones sobre una opción de compra-venta de un (01) inmueble propiedad de la sucesión F.M., por la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.. 4.800.000,00) adquirida por el causante mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guacara del Estado Carabobo el 30 de enero de 1970, bajo el nro,. 05, folio 12, protocolo primero adc. 4, comprendidos dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en línea recta de veintiséis (26) Mts2 con veinticinco (25) CMS (26,25 Mts) colinda con la parcela Nro. 23; Sur: En línea recta de veintiséis (26) metros con veinticinco (25) CMS (26,25 Mts) colinda con parcela Nro. 21; Este: En línea recta de doce (12) metros con cincuenta (50) CMS (12,50 Mts) colinda con parcela Nro. 37; y Oeste: En línea recta de doce (12) Mts con cincuenta (50) CMS (12,50 Mts) colinda con la calle 5-B-1, situada en la calle Aguasay, Nro. 22, 2º etapa de la Urbanización Ciudad Alianza, en jurisdicción del Municipio Guacara, Estado Carabobo, cuyas demás determinaciones constan e el arriba citado documento y cuyo valor de venta fu pactado inicialmente en la cantidad de DIECISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (16.000.000,00) y ajustado posteriormente en QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000,00)… omissis… a la cónyuge A.D.V.Y. CHACIN… omissis… y los derechos y acciones sobre la opción de compra-venta del inmueble deslindado en el Nro. 11 del listado del inventario de bienes y derechos adquiridos durante el matrimonio…”

Con el instrumento valorado con anterioridad queda, en consecuencia demostrado, que la demandante es la ÚNICA TITULAR de los derechos ya acciones derivados del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, por lo tanto, si existe relación de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho de accionar judicialmente el cumplimiento de dicho contrato, y la persona que efectivamente ejercita dicho derecho en juicio, por lo tanto, no existe la alegada falta de cualidad, y en consecuencia, la defensa perentoria de fondo no es procedente en derecho y así se declara.

DEL FONDO DE LO DEBATIDO:

En cuanto al fondo de lo controvertido se observa que, habiendo quedado como hechos ADMITIDOS y en consecuencia, fuera del thema decidendum, que las partes celebraron el contrato contentivo de la opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, que el precio del inmueble, convenido en el contrato, esto es, Bs. 16.000.000,00, fue totalmente pagado por la demandante a los demandados, que le fueron entregados a la actora, las llaves del inmueble y los documentos originales de la declaración sucesoral de F.M., solo queda por resolver lo relativo a si las partes convinieron que el documento definitivo de venta, se otorgaría después de obtenerse la partición de bienes o autorización expedida por el Tribunal de Protección de Niños y Adolescentes, tal como lo alega la demandada, y si es o no procedente, el cumplimiento del contrato.

Habiendo quedado establecida la existencia del contrato cuyo cumplimiento de demanda, y la obligación de la demandada de entregar a la actora

todos los recaudos necesarios, tales como el documento de propiedad del inmueble, solvencias municipales, etc…” está claro que la parte accionada estaba en la obligación de gestionar y obtener de las autoridades competentes, cualquier tipo de documento que acreditase que el inmueble les pertenecía en propiedad, bien sea una autorización del tribunal de menores para efectuar el otorgamiento del documento definitivo de venta, la cual era necesaria por encontrarse dentro de los coherederos, un menor de edad, o bien, una sentencia definitivamente firme de partición, que declarase que los únicos propietarios del bien eran el demandado M.M. y su madre A.D.C.S.D.M., todo lo cual debían tramitar y obtener los demandados en un plazo de noventa (90) días continuos, los cuales comenzaron a transcurrir el día inmediato siguiente a la fecha de la autenticación del documento contentivo del contrato, esto es, del 21 de septiembre de 1998, por lo que dicho plazo inicial de 90 días, expiró el 21 de diciembre de 1998; y por cuanto las partes previeron una prórroga AUTOMÁTICA de TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS a partir del vencimiento del plazo inicialmente fijado, se entiende que dicho plazo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, concluyó definitivamente el 21 de enero de 1999, por lo que ningún efecto tiene la demanda de partición de herencia intentada por el co-demandado M.M., en fecha 15 de octubre del año 2002, esto es, casi cuatro (4) años después de que expiró el plazo contractualmente establecido para que la parte demandada entregara a la actora todos los recaudos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de venta, ya que dentro del plazo antes establecido, (90 días) las partes debieron cumplir con sus respectivas obligaciones, a saber LOS OPTANTES, esto es, la parte actora, debió pagar el saldo del precio fijado, y LOS PROPIETARIOS, esto es, la parte demandada, debieron otorgar el documento definitivo de compra – venta, para lo cual se obligaron en la copiada cláusula CUARTA, a “…entregar a “LOS OPTANTES” todos los recaudos necesarios, tales como el documento de propiedad del inmueble, solvencias municipales, etc…” así púes que los PROPIETARIOS demandados en la presente causa se obligaron a entregar a la actora los documentos de propiedad del inmueble, y TODOS LOS RECAUDOS NECESARIOS, en un plazo que venció el 21 de enero de 1999, y habiendo admitido los accionados que la parte actora pagó la totalidad del precio del inmueble, es claro que la única parte que incumplió con la obligación contractualmente establecida, fue la parte demandada, ya que –se repite- estos se obligaron a otorgar el documento definitivo de compra venta, en un plazo determinado, y no como falsamente lo afirman, después de haberse obtenido la “partición de herencia”, púes esa condición no se estableció en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, por lo que la obligación de la accionada de entregar a la actora todos los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, solo estaba sometida a un TERMINO O PLAZO, y no a una CONDICIÓN, cuyo TERMINO se cumplió el 21 de enero de 1999, sin que la accionada haya cumplido con sus obligaciones contractuales, por lo que la demanda por cumplimiento de contrato es procedente en derecho y así se declara.

Esta juzgadora observa que el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, pertenece igualmente en comunidad hereditaria al menor A.A.M.A., el cual NO FUE DEMANDADO EN LA PRESENTE CAUSA, sin embargo, como quiera que no fue alegada tal falta de cualidad pasiva por parte de la demandada, no podría esta juzgadora de oficio, resolver sobre la misma, por lo tanto se omite todo pronunciamiento al respecto.

Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana A.D.V.Y.C., debidamente asistida por la abogado N.R.H., contra los ciudadanos M.M.M.S. y A.S.S..

SEGUNDO

Se condena a los demandados M.M.M.S. y A.S.S., a otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con el Nro. 22, de la calle Aguasay, manzana 04, 2º etapa, ubicada en la Urbanización Ciudad Alianza, sector 5-A, en jurisdicción del Municipio Guacara del Estado Carabobo, con una superficie de TRESCIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON TRECE DECÍMETROS CUADRADOS (328,13) y está comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: En línea recta de 26,25 Mts, colinda con la parcela Nro. 22. SUR: En línea recta de 26,25 Mts, colinda con parcela Nro. 21. ESTE: En línea recta de 12,50 Mts, colinda con parcela Nro. 37. OESTE: En línea recta de 12,50 Mts colinda con calle 5-B-1.

TERCERO

Como quiera que la actora pagó la totalidad del precio del inmueble, en caso de falta de cumplimiento voluntario a la presente decisión, una vez haya adquirido la firmeza de la cosa juzgada, la presente sentencia servirá de titulo de propiedad del inmueble, tal como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada en la presente causa.

QUINTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.

Publíquese, déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los dieciocho (18) días del mes de enero del año dos mil seis (2006).

Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

La Juez Titular,

Abog. Roraima Bermúdez G.

La Secretaria,

Abog. E.C.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 9:15 minutos de la mañana.

La Secretaria,

Abog. E.C.

Exp. N° 16.449

RBG/ar.