Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 9 de Junio de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. SAN CRISTOBAL, 09 DE JUNIO DE 2009.

199º y 150º

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: V.H.G ADUANEROS C.A, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 43, tomo 11-A, de fecha 31/05/1994, representada por su Gerente General, M.E.H.C., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° 9.136.151, abogado, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 31.114, con domicilio en San A.d.T..

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados L.A.S.P. y M.E.H.C., inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 11.451 y 31.114, en su orden. (f. 119).

PARTE DEMANDADA: A.C.Y.K. y F.A.J.Y., venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad N° 1.583.789 y 14.975.592, en su orden.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas R.E.Y.A. y L.A.M.B., inscritas en el I.P.S.A bajo los N° 111.908 y 104.712, en su orden (fs. 73 y 75).

MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio

EXPEDIENTE N°: 19.363

PARTE NARRATIVA

Mediante escrito recibido en éste Juzgado, procedente del Juzgado Distribuidor en fecha 02/10/2007, el ciudadano M.E.H., en representación de “V.H.G. ADUANEROS C.A”, demanda a los ciudadanos A.C.Y.K. y F.A.J.Y., aduciendo lo siguiente: Que su representada es arrendataria de un local ubicado en la calle 4, con carrera 5, esquina “Edificio Yonekura”, Planta Alta, Oficina 2-3, parte 2, San Antonio, Estado Táchira. Que en fecha 15/04/2005, la ciudadana A.Y.K., participó a la empresa V.H.G ADUANEROS C.A, que era la única propietaria del inmueble y que no renovaría más el contrato de arrendamiento y que la prórroga comenzaba el 01/09/2005 y terminaba el 01/09/2007. Que el 14/08/2007, se dirigió a pagar el canon de arrendamiento, rehusándose la arrendadora a recibir el pago, por lo que se dirigió al Tribunal de Municipio Bolívar a realizar la respectiva consignación inquilinaria. Que el 01/08/2007, se recibió una comunicación donde F.A.J.Y., informaba que la prórroga legal vencía el 01/09/2007. Que se dirigió a la Oficina de Registro Inmobiliario de San Antonio y constató que A.C.Y.K., cedió y traspasó la propiedad y posesión del inmueble al ciudadano F.A.J.Y., según documento registrado bajo el N° 19, Tomo III, protocolo primero, segundo trimestre, de fecha 11/05/2005, sin haberle notificado previamente de éste traspaso. Que la propietaria pretende en el documento de traspaso crear confusión haciendo ver que se trata de una cesión global de la propiedad, cuando realmente no lo es, porque el apartamento se encuentra individualizado, separado de la globalidad, tanto según el documento de condominio registrado bajo el N° 317, Tomo 7, Protocolo Primero, de fecha 05/04/2005, registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Bolívar, como en el documento de Partición, protocolizado ante la precitada Oficina bajo el N° 318, tomo 7, Protocolo Primero, de fecha 05/04/2005. Demanda el Retracto Legal Arrendaticio y solicita sea subrogada en el documento de traspaso. Fundamenta su pretensión en los artículos 1, 33, 42, 43, 44, 47 y 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (fs. 1 al 5).

ADMISION

Por auto de fecha 16/10/2007, el Tribunal admite la demanda y ordena la citación de los codemandados (f. 55).

CITACION

Por escrito de fecha 13/11/2007, la codemandada A.C.Y.K., se da por citada (f. 72) y por escrito de fecha 14/11/2007 el codemandado F.A.J.Y., se da por citado (f. 74).

CONTESTACION

Por escrito de fecha 19/11/2007, la representación judicial de los codemandados, da contestación a la demanda en los términos siguientes:

1°) Opone la cuestión previa del numeral 10° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, referida a la Caducidad de la Acción. Aduce que desde el 30/06/2005 la parte actora tenía pleno conocimiento de la cesión y traspaso cuando realizó el pago del alquiler del mes de julio 2005, cuando el contribuyente J.Y.F.A., expidió factura a nombre la empresa V.H.G ADUANEROS C.A, y que en consecuencia, a partir de allí comenzaron a transcurrir los 40 días a que hace referencia el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2°) Niega, rechaza y contradice que la actora tenga el derecho a la preferencia ofertiva y retracto legal, porque sus representados no realizaron una operación de venta, sino por el contrario solo cedieron y traspasaron los derechos de propiedad sobre el inmueble, sin que existiere precio en la cesión.

3°) Niega y rechaza que la actora pueda subrogarse en las mismas condiciones del adquirente, pues el contrato no fue a título oneroso.

4°) Niega y contradice las costas (fs. 78 al 81).

PROMOCION DE PRUEBAS.

PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito presentado en fecha 22/11/2007, la representación judicial de la parte actora promovió las siguientes (fs. 121 al 124):

1°) Comunicación que riela al folio 27 marcada “G”

2°) Comunicación inserta al folio 25 marcada “E”.

3°) Documental que riela al folio 36 marcada “I”

4°) Documento registrado ante el Registro Público del Municipio Bolívar, bajo el N° 149, Tomo III, Protocolo Primero, de fecha 11/05/2005.

5°) Documento registrado ante el Registro Público del Municipio Bolívar, bajo el N° 91, Tomo II, Protocolo Primero, de fecha 24/10/2005.

6°) Documento registrado ante el Registro Público del Municipio Bolívar, bajo el N° 317, Tomo 7, Protocolo Primero, de fecha 05/04/2005.

7°) Documento registrado ante el Registro Público del Municipio Bolívar, bajo el N° 318, Tomo 7, Protocolo Primero, de fecha 05/04/2005.

PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Mediante escrito presentado en fecha 30/11/2007, la representación judicial de la parte demandada promovió las siguientes (fs. 134 al 140):

1°) Facturas N°00001, 00003, 00005, 00008, 00010, 00012, 00017, 00019, 00021, 00023, 00025, 00029, 00033, 00035, 00037, 00039, 00041, 00043, 00047, 00049, 0051, 0053, 0055, 0057, emitidas por J.Y.F., a nombre de V.H.G ADUANEROS C.A.

2°) Ficha de inscripción Catastral signada con el N° catastral 05-02-28, emanada del departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bolívar.

3°) Valor y mérito probatorio de facturas N° 35121, 37066, 39041, 40887, 42545 y 44202 y N° de control 15063, 16.861, 19.383, 21.229, 22886 y 24540.

4°) Valor y mérito probatorio de facturas N° 26203, 26190 y 46526 y N° de control 06513, 06504 y 26266, emitidos por la Dirección de Administración y Finanzas del Municipio Bolívar.

5°) Facturero llevada por la demandada A.C.Y..

6°) Documento protocolizado ante la Oficina Subalterno de Registro Inmobiliario del Municipio Bolívar bajo el N° 149, Tomo III, Protocolo Primero, de fecha 11/05/2005.

7°) Documento registrado ante el Registro Público del Municipio Bolívar, bajo el N° 318, Tomo 7, Protocolo Primero, de fecha 05/04/2005.

8°) Conforme a la comunidad de la prueba promueve comunicación consignada por el actor marcada “G”.

9°) Exhibición de las facturas de pago de los canones de arrendamiento comprendidos de julio de 2005 a junio 2007.

10°) Ratifica la relación de ventas marcadas “13” y declaraciones del I.V.A que abarcan la primera quincena de julio 2005 al 12 de julio de 2007, marcadas “14”.

11°) Reconocimiento de la Factura emitida por el Fondo de Comercio Mada Impresores, que fue consignada marcada “15”.

12°) Exhibición de los libros de compra con sus respectivos soportes pertenecientes a V.H.G. ADUANEROS C.A

13°) Exhibición del original de la factura N° 35121 y N° de control 15063 de fecha 29/06/2006.

14°) Exhibición del original de las facturas N° 37066, 39041, 40887, 42545 y 44202 y N° de control 16861, 19383, 21229, 22886 y 2454063 de fecha 29/06/2006.

15°) Impugna la documental marcada “I”.

16°) Inspección judicial en el inmueble arrendado.

PARTE MOTIVA

Conoce éste Juzgado en primer grado de jurisdicción la presente causa, donde V.H.G. ADUANEROS C.A”, demanda a A.C.Y.K. y F.A.J.Y., por motivo de Retracto Legal Arrendaticio.

Aduce “V.H.G ADUANEROS C.A”, que la codemandada A.C.Y.K., traspaso a F.A.J.Y., el inmueble arrendado que ocupa desde el año 1.996, sin que le hubiere notificado, comunicado o participado del traspaso y que por ello cuenta con un derecho preferente para adquirir el inmueble, solicitando subrogarse en el documento de traspaso registrado.

La parte codemandada, argumenta en primer lugar que operó la caducidad para el ejercicio del derecho de retracto y que en su defecto el traspaso se hizo a título gratuito y sobre la totalidad del inmueble.

VALORACION DE LAS PRUEBAS

VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.

A la copia fotostática certificada de la documental inserta del folio 6 al 12, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que mediante documento inscrito ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 31/05/1994, N° 43, Tomo 11-A, segundo trimestre, fue constituida la Sociedad Mercantil “V.H.G. ADUANEROS C.A”.

A la copia fotostática certificada de la documental inserta del folio 13 al 19, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que mediante documento inscrito ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 30/05/2006, N° 74, Tomo 7-A, fue registrada Acta de Asamblea Ordinaria celebrada el 14/12/2004 de la Sociedad Mercantil “V.H.G. ADUANEROS C.A”.

A la copia fotostática simple de la documental inserta a los folios 20 y 21, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de San A.d.E.T., en fecha 25/06/1996, bajo el N° 80, Tomo 56, el señor P.C.Y.K., actuando como arrendador, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “V.H.G. ADUANEROS C.A”, representada por el ciudadano M.H., como arrendataria, sobre un apartamento para uso comercial u oficina, distinguido con el N° 01, ubicado en la carrera 5 con calle 4 esquina, San Antonio, Municipio Bolívar, Estado Táchira.

A la copia fotostática simple de la documental inserta a los folios 22, 23 y 24, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de San A.d.E.T., en fecha 22/07/2004, bajo el N° 19, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, la ciudadana A.Y.G., actuando como apoderada del señor P.C.Y.K., (obrando como arrendador), celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “V.H.G. ADUANEROS C.A”, representada por la ciudadana F.D.M.L.D.V., como arrendataria, sobre un apartamento para uso comercial u oficina, distinguido con el N° 03, ubicado en la carrera 5 con calle 4, esquina del Edificio Yonekura, San Antonio, Municipio Bolívar, Estado Táchira.

Al original del oficio sin número fechado 15/04/2005, que corre al folio 25, que constituye un documento privado emanado de una de las partes, que no fue tachado ni desconocido; el Tribunal la valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y de él se desprende que A.Y.K., notificó a F.D.V., como Presidenta de “V.H.G. ADUANEROS C.A”, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

A la documental agregada al folio 26 y su vuelto; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que el Juzgado del Municipio B.d.E.T., le recibió a F.D.M.L.D.V., como Presidenta de V.H.G. ADUANEROS C.A, solicitud de consignación de canones de arrendamiento por SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 676,00).

Al original del oficio sin número fechado 14/08/2007, que corre al folio 27, que constituye un documento privado emanado de una de las partes, que no fue tachado ni desconocido; el Tribunal la valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y de él se desprende que F.A.J.Y., notificó a F.D.V., como Presidenta de “V.H.G. ADUANEROS C.A”, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

A la copia fotostática simple de la documental inserta del folio 28 al 34, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que mediante documento registrado ante el Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Bolívar, del Estado Táchira, en fecha 11/05/2005, registrado bajo el N° 149, Protocolo I, Tomo III, segundo trimestre, la ciudadana A.C.Y.K., cedió y traspasó en propiedad y posesión a los ciudadanos J.R.J.Y., R.J.Y. y F.A.J.Y., los inmuebles que conforman el ala este o edificación N° 2 del Edificio Yonekura, ubicado en la calle 4 con esquina de carrera 5, Número Cívico 4-52, San Antonio, Municipio Bolívar.

Sobre la copia fotostática simple de la documental inserta al folio 35, observa el Tribunal que la representación judicial de la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 30/11/2007 (fs. 134 al 140), la impugnó; sobre lo cual dispone el artículo 444 del Código Adjetivo Civil, lo siguiente:

Artículo 444: “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que se ha producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a éste respecto, dará por reconocido el instrumento.”(resaltado propio del Tribunal).

En tal virtud; visto que la documental fue producida con el libelo, correspondía a la parte interesada impugnarla en el acto de la contestación, lo cual no hizo; razón por la cual, se declara extemporánea por tardía la impugnación y se procede a valorar la documental, así:

A la copia fotostática simple de la documental inserta al folio 35; el Tribunal la valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que A.Y.K., notifico a “H.H.G ADUANEROS C.A”, mediante oficio sin número fechado 29/08/2007, que la prórroga legal arrendaticia vencía el 04/09/2007.”

A la copia fotostática simple de la documental inserta del folio 36 al 47, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que mediante documento registrado ante el Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Bolívar, del Estado Táchira, en fecha 05/04/2005, registrado bajo el N° 317, Protocolo I, Tomo VII, primer trimestre, los ciudadanos P.C.Y.K. y A.C.Y.K., manifestaron su voluntad de destinar el inmueble denominado “Edificio Yonekura”, ubicado en la calle 4, con esquina de carrera 5, N° cívico 4-52, San Antonio, Municipio Bolívar, Estado Táchira a la enajenación bajo el régimen de Propiedad Horizontal.

A la copia fotostática simple de la documental inserta del folio 48 al 54 y 128 al 132, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que mediante documento registrado ante el Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Bolívar, del Estado Táchira, en fecha 05/04/2005, registrado bajo el N° 318, Protocolo I, Tomo VII, primer trimestre, los ciudadanos P.C.Y.K. y A.C.Y.K., con la finalidad de poner fin a la comunidad de bienes entre ellos existente realizaron la partición de los bienes.

A la copia fotostática simple de la documental agregada del folio 125 al 127, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme a los artículos 429 y 1.359 del Código de procedimiento Civil y Código Civil, en su orden; y de ella se desprende que J.R.J.Y., R.J.Y. y F.A.J.Y., mediante documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Bolívar, en fecha 24/10/2005, registrado con el N° 91, Tomo II, protocolo Primero, cuarto trimestre, de mutuo y amistoso acuerdo para poner fin a la comunidad de bienes entre ellos existente, realizaron la partición de sus bienes.

VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

A la copia fotostática simple de las documentales insertas del folio 82 al 101 y del 108 al 115, consistentes en facturas emitidas por “Jimenez Yonekura Francisco A.”; el Tribunal difiere su opinión y valoración para la oportunidad de pronunciarse sobre la resolución de la Cuestión Previa.

Respecto a las documentales insertas del folio 102 al 107 y 128 al 132; el Tribunal da por reproducida la valoración y opinión que sobre ellas hizo en el item de la valoración de las pruebas de la parte actora.

A la copia fotostática cuyo original fue constatado por la secretaria del Tribunal, que riela agregada al folio 141, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de él se desprende que la Alcaldía del Municipio B.d.E.T., expidió Ficha de Inscripción Catastral a J.Y.F.A., sobre un inmueble ubicado en la carrera 5 con calle 4, N° 4-66, Edificio Yonekura, Barrio Lagunitas, Local 2-C, adquirido según documento N° 90, Tomo II, cuarto trimestre, de fecha 24/10/2005, Protocolo I, por un precio de 41.829,44 Bs.F. y una superficie de 155,75 m2.

A la copia fotostática simple de la documental inserta al folio 142; el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de él se desprende que V.H.G ADUANEROS C.A, pagó a la Alcaldía del Municipio B.d.E.T., la cantidad de TREINTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON 60/100 (Bs.F. 33,60), por concepto de renovación de Patente año 2006.

A la copia fotostática simple de las documentales insertas a los folios 144; 145, 146, 147 y 148; el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de él se desprende que V.H.G ADUANEROS C.A, pagó a la Alcaldía del Municipio B.d.E.T., cinco (5) cuotas cada una por la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES CON 76/100 (Bs. F. 594,76), por concepto de pago de la primera, segunda, tercera, cuarta y quinta cuota de Patente de Industria y Comercio por deuda año 2004, 2005 y 2006.

A los originales de las facturas 26203, 2619 y 46526, que rielan al folio 149; el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ellas se desprende que J.Y.F., pagó a la Alcaldía del Municipio Bolívar, mensura y deslinde e inmuebles urbanos, en fechas 27/03/2006 (facturas 06513 y 06504) y 8/01/2007 (factura 46526).

A la copia al carbón del facturero agregado del folio 150 al 261; el Tribunal; el Tribunal difiere su opinión para la oportunidad posterior a la resolución de la Cuestión Previa.

A la copia fotostática simple de la documental que riela al folio 262, la cual no fue impugnada; el Tribunal lo valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende que A.Y.K., participó a la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Los Andes, que traspasó sus bienes a sus hijos y que por ende no percibiría más ingresos.

A las documentales insertas del folio 263 al 306; el Tribunal observa que no aportan ningún elemento de convicción para la resolución de la causa; razón por la cual conforme al artículo 509 del Código de procedimiento Civil, no las valora.

Respecto a la comunidad de la prueba, sobre la documental marcada “G” (f. 27), reiteradamente se ha sostenido que es lo mismo que principio de la adquisición procesal, esto es, que ambas expresiones son sinónimas, pero, lo más importante, es que no constituyen un medio probatorio que pueda ser producido por las partes en el lapso correspondiente, sino que significa que la prueba, luego de producida en el expediente no le pertenece a ninguna de las partes, sino al proceso y que el Juez debe valorar todas las pruebas legales y pertinentes, evacuadas, para resolver la controversia; en tal virtud; el Tribunal aclara a las partes que todas las pruebas evacuadas fueron y serán objeto de pronunciamiento y consideración en éste fallo.

Valoradas como han sido las pruebas, corresponde a éste Operador de Justicia, examinar en forma impostergable la cuestión previa invocada por la parte demandada, cual es, la Caducidad de la Acción propuesta.

Señala el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 346: “Dentro del plazo fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

(…) 10°) La caducidad de la acción establecida en la Ley..

El Procesalista Colombiano H.D.E., en su obra “Teoría General del Proceso”, Tercera edición, páginas 273 y 274, señala lo siguiente:

(…) Para la formación válida de la relación jurídica procesal se requiere, además de la demanda, la denuncia o la querella, que se cumplan ciertos requisitos indispensables para que aquéllas sean atendidas por el juez y le impongan a éste la obligación de iniciar el proceso. Estos requisitos son presupuestos procesales.

Esos presupuestos determinan el nacimiento válido del proceso, su desenvolvimiento y su normal culminación con la sentencia, sin que éste deba decidir necesariamente en el fondo sobre la procedencia o fortuna de la pretensión y mucho menos que deba ser favorable a esa pretensión, pues éstas dos circunstancias dependen de otra clase de presupuestos: los materiales o sustanciales.

(…) Los presupuestos procesales se clasifican así: 1) Presupuestos procesales previos al proceso, que se subdividen en dos grupos: a) Presupuestos procesales de la acción, que miran al ejercicio válido del derecho subjetivo de acción por el demandante…y b) Presupuestos procesales de la demanda, que debe reunirse para que el juez admita la demanda; 2) Presupuestos procesales del procedimiento, que atañen al válido desenvolvimiento del proceso, hasta culminar con la sentencia, cualquiera sea el contenido de ésta….

Presupuestos procesales de la acción: Dichos requisitos son:

(…) 1) la capacidad jurídica y la capacidad procesal…

2) La investidura de juez en la persona ante quien se debe presentar la demanda…

3) La calidad de abogado titulado en la persona que presenta la demanda…

4) La no caducidad de la acción, cuando la ley ha señalado un término para su ejercicio y de la relación de hechos de la demanda o de sus anexos resulta que está ya vencida…entones el juez debe rechazar la demanda de plano. Pero si la caducidad es declarada en la sentencia, ésta es de fondo o de mérito….

(H.D.E., “Teoría General del Proceso”, Tercera edición, páginas 273 y 274).

Así, se concluye que la caducidad es un presupuesto procesal para el ejercicio de la acción, cuyo análisis debe realizarse, en primer lugar, antes de examinar el fondo de la litis, para determinar si se encuentran cumplidos o no los requisitos para el ejercicio válido del derecho de acción.

Visto que el Tribunal se avocará a la resolución de la cuestión previa de caducidad invocada, cuya procedencia o no depende del término en que fue interpuesta la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio; el Tribunal aclara que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 31/01/2007, Expediente 05-1774, anuló la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil Nº 260, de fecha 20/05/2005, (caso Regalos Coccinelle C.A .vs. Inversora El Rastro, C.A y Promociones La Pintoresca, C.A), que había abandonado el antiguo criterio de la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, de fecha 19/10/1954, reiterado entre otras por la Sala Civil el 21/03/2000, sentencia N° 55, expediente N° 99-761; en consecuencia, entiende éste Tribunal que sigue vigente éste antiguo criterio de tener como fecha de referencia para el cómputo de los cuarenta (40) días para el ejercicio del Derecho a Retraer, la del registro del documento; en tal virtud; éste Operador de Justicia, conforme al artículo 335 Constitucional acoge el nuevo criterio retomado y sentado por la Sala Constitucional en la decisión de fecha 31/01/2007, Expediente 05-1774, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero y examinará la caducidad de la acción; en primer lugar, en el contexto del artículo 1.547 del Código Civil y en aplicación de la sentencia vinculante supra citada y en segundo lugar, en el contexto del artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

A°) Examen en el contexto del artículo 1.547 del Código Civil y en aplicación de la sentencia vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 31/01/2007, Expediente 05-1774:

El artículo 1.547 del Código Civil, establece:

Artículo 1.547: “No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene éste derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.”

Esta última norma comporta dos situaciones:

1) Cuando el vendedor notifica su voluntad de vender a quien tienen derecho a retraer o a quien lo represente, en cuyo caso, el término para ejercer el derecho de retracto es de nueve (9) días, a partir de la notificación;

2) Cuando el que tiene derecho al ejercicio del retracto no se encuentra presente o no tiene quien lo represente, en cuyo caso, el término es de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha de registro del documento.

Sin embargo, la jurisprudencia aclaró la tercera situación que puede presentarse y que para fines didácticos, enumeraremos como 3):

3) “…si el inquilino está presente o si no tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el vendedor o el comprador con posterioridad a la enajenación (venta) perfeccionada, el lapso de caducidad legal a aplicarse será el de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva. (Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, Ponente: Carlos Oberto Velez, Exp. N° 02062, de fecha 25/04/2003).

Esta última hipótesis, deviene de la laguna legal, contenida en el artículo 1.547 del Código Sustantivo Civil, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente, para lo cual, por interpretación analógica del artículo 4 del Código Civil, se resolvió que la falta de aviso de ley, se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura. (Extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, decisión de fecha 19 de octubre de 1954).

Desglosados los supuestos contenidos en la norma, corresponde examinarlos uno a uno, para determinar en cuál de ellos se encuentra el caso sub judice:

1°) Cuando el vendedor notifica su voluntad de vender a quien tiene derecho a retraer o a quien lo representa, en cuyo caso, el término para ejercer el derecho de retracto es de nueve (9) días, a partir de la notificación: Revisando las actas procesales se constató que no existe notificación, oficio, misiva o instrumento similar del que se desprenda la voluntad de ceder, traspasar o vender de A.C.Y.K. (propietaria primigenia) o de F.A.J.Y. (cesionario) de manifestar y/o comunicar la cesión o traspaso del inmueble al inquilino; en tal virtud, el supuesto descrito, no es el aplicable al caso de autos. Así se establece.

2°) Cuando el que tiene derecho al ejercicio del retracto no se encuentra presente o no tiene quien lo represente, en cuyo caso, el término es de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha de registro del documento: revisando las actas procesales, concretamente los contratos de arrendamientos insertos del folio 20 al 24, se desprende que la arrendataria del inmueble “V.H.G. ADUANEROS C.A”, ciertamente ocupa el apartamento para uso comercial u oficina, distinguido con el N° 3, ubicado en la carrera 5, con calle 4, esquina del Edificio Yonekura, de San Antonio, Estado Táchira, lo que significa que la arrendataria sí se encontraba presente, pero se desconoce si tenía quien la representara para la fecha del traspaso y cesión del inmueble; razón por la cual, ante la incertidumbre sobre la representación, el supuesto descrito, no es aplicable al caso de marras. Así se establece.

3°) Si el inquilino está presente o si no tiene quien lo represente (hipótesis de la jurisprudencia) y no fue notificado por el vendedor o el comprador con posterioridad a la enajenación (venta) perfeccionada, el lapso de caducidad legal a aplicarse será el de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva: De las actas procesales; tal como se explicó en el párrafo anterior, se evidencia que la arrendataria sí se encontraba presente para el momento de la cesión o traspaso, desconociéndose igualmente si tenía o no representación, pero lo importante es que sí se encontraba presente, y no fue notificada del traspaso o cesión del inmueble, encontrando el Tribunal enmarcada la situación en estudio en la hipótesis expuesta por la jurisprudencia. Así se establece y decide.

Partiendo del hecho cierto que el documento de cesión o traspaso del inmueble distinguido con el N° 3, ubicado en la carrera 5, con calle 4, esquina del edificio Yonekura, de San Antonio, Estado Táchira, fue registrado ante el Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Bolívar, del Estado Táchira, en fecha 11/05/2005, registrado bajo el N° 149, Protocolo I, Tomo III, segundo trimestre, (fs. 28 al 34); y tal como quedó establecido, el arrendatario sí se encontraba presente, es forzoso concluir, que el término de caducidad para el ejercicio del Retracto Legal Arrendatario, era de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha de registro del documento traslativo de la propiedad, esto es, desde el 11/05/2005. Así se establece.

Así las cosas, se observa que desde el 11/05/2005 (fecha de registro del documento de cesión o traspaso) hasta el 01/10/2007 (fecha en que el Tribunal Distribuidor recibió el libelo de demanda de Retracto Legal Arrendaticio), transcurrieron aproximadamente dos (02) años y cuatro (04) meses; es decir, que el término de cuarenta (40) días a que alude el artículo 1.547 del Código Civil, se encuentra agotado y superado con creces. Así se decide.

B°) Examen en el contexto del artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Dispone el artículo 47 ejusdem:

Artículo 47: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”

De la norma se observa que el término para el ejercicio del Retracto legal Arrendaticio es de 40 días calendario, computados a partir del día de la notificación del acto traslativo de la propiedad.

En el caso sub examen; tal como ya quedó suficientemente expuesto y revisadas como fueron las actas procesales, se constató que no existe notificación, oficio, misiva o instrumento similar del que se desprenda la voluntad de ceder, traspasar o vender de A.C.Y.K. (propietaria primigenia) o de F.A.J.Y. (cesionario) de manifestar y/o comunicar la cesión o traspaso del inmueble al inquilino, es decir, que no se produjo la notificación expresa a que alude el artículo 47 ibidem. Sin embargo observa el Tribunal, que del folio 82 al 101 y del folio 108 al 115, rielan facturas emitidas por F.A.J.Y., a “V.H.G. ADUANEROS C.A”, por concepto de pago de alquileres de diferentes meses, las cuales fueron confrontadas por la secretaria del Tribunal con las copias al carbón que reposan en el talonario de facturas.

Dichas facturas, en criterio del actor, no se encuentran aceptadas ni firmadas y por ende en diligencia de fecha 21/11/2007 (fs. 116 y su vuelto y 117), solicitó al Tribunal no les otorgare valor probatorio.

Conviene aclarar sobre éste punto, que las facturas son documentos que valen por sí mismos y hacen fe de su contenido sin que se requiera su aceptación, pues éste requisito solo es aplicable para los casos del procedimiento monitorio o de inyunción donde el legislador expresamente en el artículo 644 del Código de Procedimiento Civil las exige aceptadas, pero éste no es el caso de autos. Es por ello que el Tribunal desestima el argumento del actor y le otorga a las documentales agregadas del folio 82 al 101 y del folio 108 al 115, el valor probatorio que emana del artículo 444 ejusdem, por constituir un documento privado emanado de una de las partes que no fue tachado ni desconocido; y de ellas se desprende que “V.H.G ADUANEROS C.A”, desde el 30/06/2005 pagó a J.Y.F.A., los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado.

Igualmente observa el Tribunal que la factura N° 00001 (f. 82) fue expedida por J.Y.F.A., en fecha 30/06/2005 a nombre de “V.H.G. ADUANEROS C.A”, por concepto de pago de alquiler correspondiente al mes de julio 2005 por 240 Bs. F. y posterior a ella fueron expedidas otra serie de facturas a nombre de la demandante y por concepto de pago de alquileres, las cuales corren insertas del folio 83 al 101 y 108 al 115, lo que significa que el demandante de autos tácitamente quedó notificado de la transferencia de la propiedad del inmueble arrendado desde el 30/06/2005 (fecha de la factura N° 00001 inserta al folio 82), pues es ilógico pensar que la arrendataria “V.H.G. ADUANEROS C.A” no se hubiere percatado de ésta situación, cuando las facturas de pago de las pensiones arrendaticias estaban siendo emitidas por una persona distinta, a la arrendadora inicial A.C.Y.K..

Más aún, pensar que la empresa VHG ADUANEROS C.A. no tenia conocimiento del nuevo propietario, pero sí cumplía con los pagos de los cánones de arrendamiento en forma continua , sucesiva, progresiva, es decir, mes a mes, tal como se evidencia de los recibos antes mencionados y descritos, con membrete en la parte superior de los mismos “ J.Y.F. A.”, siendo palmario y evidente que la hoy demandante pagaba los cánones correspondientes al co-demandado antes mencionado, lo que indica a todas luces que desde la fecha en que hizo el primer pago del canon mensual de arrendamiento( 30/06/2.005 folio 82), así como los subsiguientes pagos, la hoy demandante pagaba el canon convenido y el hoy co-demandado cancelaba el mismo mediante la emisión de los recibos indicados supra, configurándose con ello una relación arrendaticia aceptada por ambas partes y consecuencialmente notificado tácitamente a partir del 30/06/2.005, de quien era el nuevo propietario, Y así se decide.

Así las cosas, se desprende claramente que habiendo quedado notificada la actora en forma tácita desde el 30/06/2005, del cambio de titularidad del inmueble, a partir de esa fecha, empezó a transcurrir el término de 40 días calendario para el ejercicio del Derecho a Retraer, encontrando el Tribunal que desde el 30/06/2005 hasta el 01/10/2007 (fecha de presentación del escrito libelar ante el Tribunal Distribuidor) transcurrieron aproximadamente dos (2) años y dos (2) meses, encontrándose igualmente superado el término de los cuarenta (40) días. Así se establece y decide.

En mérito de los razonamientos expuestos, resulta forzoso para éste Operario de Justicia concluir, que analizando ambas disposiciones legales, vale decir el artículo 1.547 del Código Civil Sustantivo y 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el presente caso, operó la caducidad de la acción, siendo procedente declarar con lugar la cuestión previa de Caducidad de la acción propuesta, contemplada en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y como consecuencia, desechada la demanda y extinguido el proceso, conforme al artículo 356 ejusdem. Así se decide.

En tal virtud; visto que no se configuró uno de los presupuestos procesales para la válida constitución de la relación jurídico procesal, se hace inoficioso valorar las documentales insertas del folio 150 al 261; así como entrar a examinar las restantes defensas de las partes. Así se decide.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando e Impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Se declara con lugar la cuestión previa de Caducidad de la acción propuesta, contemplada en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte demandada y como consecuencia, desechada la demanda y extinguido el proceso, conforme al artículo 356 ejusdem.

SEGUNDO

Se declara INADMISIBLE la demanda interpuesta por V.H.G ADUANEROS C.A, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 43, tomo 11-A, de fecha 31/05/1994, representada por su Gerente General, M.E.H.C., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° 9.136.151, abogado, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 31.114, con domicilio en San A.d.T., contra los ciudadanos A.C.Y.K. y F.A.J.Y., venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad N° 1.583.789 y 14.975.592, en su orden, por motivo de Retracto Legal Arrendaticio.

TERCERO

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

CUARTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los nueve (09) días del mes de junio del año dos mil nueve (2009). Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación. J.M.C.Z.. El Juez. (fdo) firma ilegible. Jocelynn Granados Serrano. Secretaria. (fdo) firma ilegible. Hay sellos húmedos del Tribunal y del Libro Diario. En la misma fecha y previas las formalidades legales, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la una de la tarde (1:00 p.m), dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal. Igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes. La Secretaria. (fdo) firma ilegible. Hay sello húmedo del Tribunal.

Exp. 19.363

JMCZ/MAV.